NHÂN DANHNƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH PHÚ YÊN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Trúc Lâm.

Các Thẩm phán: Ông Lương Quang và bà Vũ Ngọc Hà.

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Lê Hải Mi - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Yên: Bà Trần Thị Thu Anh - Kiểm sát viên.

Ngày 16 tháng 8 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên, mở phiên tòa xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 39/2024/DSPT ngày 31 tháng 5 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 15/2024/DS-ST ngày 06/3/2024 của Toà án nhân dân thành phố Tuy Hòa bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 65/2024/QĐ-PT ngày 09/7/2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Vợ chồng ông Nguyễn Thanh T, sinh năm 1963 và bà Ngô Thị L, sinh năm 1960; Địa chỉ: thôn C, xã A, Tp ., tỉnh Phú Yên; có mặt.
2. Bị đơn: Ông Đỗ Ngọc Q, sinh năm 1984; Địa chỉ: A N, phường G, Tp ., tỉnh Phú Yên; vắng mặt.
3. Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Bà Nguyễn Thị V, sinh năm 1960; địa chỉ: A N, phường G, Tp ., tỉnh Phú Yên; có mặt.
4. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Đặng Thị Minh T1, sinh năm 1985; Địa chỉ: A N, phường G, Tp ., tỉnh Phú Yên; có mặt.
5. Người kháng cáo: Bị đơn ông Đỗ Ngọc Q và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đặng Thị Minh T1.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện ngày 20/4/2022, đơn khởi kiện bổ sung ngày 30/12/2022, tài liệu có tại hồ sơ vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn trình bày:

Trước đây vào tháng 8 năm 2019, ông Đỗ Ngọc Q mua 02 thửa đất tại thôn C, xã A, thành phố T như sau:

1. Thửa đất số 330 tờ bản đồ số 22 của ông Võ Ngọc C và bà Lê Thị T2.
2. Thửa đất số 717 tờ bản đồ số 23 của ông Trương Thanh L1 và bà Nguyễn Thị Ngọc H thường trú tại thôn C, xã A, Tp ..

Lô đất của nhà ông T đang ở có số thửa 571 tờ bản đồ 22 nằm giữa 2 thửa đất nói trên. Mục đích của ông Q ra mua 02 thửa đất này là để xây dựng làm nhà kho chứa vật liệu xây dựng sắt, thép. Chính vì thế ông muốn xây dựng cho rộng trong khuôn viên đất để được làm kho vì vậy ông Q nói với gia đình ông T, ông xin hoán đổi đất + nhà của ông Q hiện đang có sẵn nằm trong 01 phần đất của thửa đất số 330 tờ bản đồ 22 là lô 99 m² đất ở đã có trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt là GCNQSDĐ) được nhà nước công nhận loại đất này, hoán đổi cho gia đình ông T và gia đình ông T qua đó ở còn gia đình ông Q đổi lại nhà của ông T đang ở, nhà cấp 4 ông T có diện tích 177,8m² được nhà nước công nhận đất ở nông thôn trong GCNQSDĐ này cho ông Q để ông Q phá nhà và xây dựng làm kho cho cùng chung 01 lô đất. Chính vì lẽ đó cho nên vợ chồng ông T nghe thấy hợp lý và đồng ý thống nhất đi đến việc hoán đổi nhà cho nhau và cũng để tiện cho công việc làm ăn của đôi bên. Đến ngày 01/9/2019, gia đình ông T bàn giao nhà cho ông Q và ông Q cũng chuyển lại nhà của ông cho gia đình ông T. Gia đình ông T qua đó ở và xây dựng thêm, sửa chửa, sơn lại cho phù hợp để ở và mưu sinh hằng ngày. Sau khi hai bên thống nhất thì việc sử dụng nhà ở được ổn định đến ngày 22/10/2019 ông T và ông Q đi làm thủ tục chuyển đổi sang tên. Nhưng GCNQSDĐ của gia đình ông T sang tên cho ông Q. Còn GCNQSDĐ của ông Q thì có 2 lô đất và 2 loại đất, 1 là diện tích 99m² loại đất ở có nhà hoán đổi cho gia đình ông T, 123m² là loại đất trồng cây hằng năm khác còn lại của ông Q cho nên không thể làm thủ tục tách ra làm 2 thửa được để có giấy chứng nhận chuyển sang cho gia đình ông T đứng tên chủ quyền.

Theo cơ quan quản lý đất đai thành phố T trả lời: ông Q phải làm thủ tục xin đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp diện tích 123m² này sang đất ở mới có thể làm thủ tục tách ra làm 2 thửa được. Chính vì điều này mà ông Q không chịu đi làm thủ tục xin đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất để có GCNQSDĐ hoàn trả lại cho gia đình ông T. Trong khi đó, diện tích đất ở + nhà ở của vợ chồng ông T, bà L theo GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CH 00337 ngày 11/10/2011 do U cấp thì ông Q đã tháo gỡ toàn bộ nhà cấp 4, xây dựng nhà tiền chế trên đất và đăng ký biến động sang tên ông Đỗ Ngọc Q vào ngày 07/10/2019. Từ những sự việc trên khẳng định ông Q đã có hành vi vi phạm hợp đồng hoán đổi quyền sử dụng đất. Hiện nay ông Q giữ bản gốc GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CH 00407 ngày 13/3/2012 do U cấp.

Nay ông T, bà L yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Q phải trả lại cho ông T, bà L giá trị quyền sử dụng đất ở với diện tích 99m² x 12.094.000đ/m² = 1.197.000.000₫ và giá trị xây dựng đối với diện tích nhà cấp 3: 164,45m² x 4.422.000đ/m² = 727.197.000đ. Nhà cấp 4: 28,6 m² + 24,2m² = 52,8m² x 3.461.000đ/m² = 182.740.000đ. Tổng cộng giá trị tài sản ông T, bà L đang quản lý sử dụng: 1.197.000.000₫ + 727.197.000₫ + 182.740.000₫ = 2.106.937.000đ (Theo giá tại chứng thư thẩm định giá). Nhưng chỉ yêu cầu ông Q trả 2.000.000.000đ. Sau khi vợ chồng ông T, bà L nhận đủ tiền thì chuyển nơi khác ở trả lại nhà + đất cho ông Q.

Bị đơn ông Đỗ Ngọc Q trình bày (Biên bản hòa giải ngày 18/7/2022) và tại phiên tòa bà Nguyễn Thị V đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ông Q thừa nhận giữa ông với vợ chồng ông T, bà L có lập giấy xác nhận hoán đổi nhà vào năm 2019 như ông T, bà L trình bày là đúng. Sau khi thỏa thuận hoán đổi, ông Q đã đăng ký biến động quyền sử dụng đất, nhà của ông T, bà L sang qua ông Q đứng tên. Còn phần đất và nhà thuộc thửa 330, Tờ bản đồ 22 ,diện tích đất ở 99m², chúng tôi làm thủ tục chuyển sang vợ chồng ông T, bà L thì Chi nhánh Văn phòng Đ tiến hành kiểm tra hiện trạng thực tế sử dụng đất và phần nhà xây dựng trên đất. Qua kiểm tra phát hiện phần diện tích nhà xây dựng lớn hơn diện tích đất ở được cấp nên họ không tiến hành đăng ký biến động sang cho vợ chồng ông T, bà L. Việc này không phải do lỗi của ông Q. Hiện nay ông Q đã xây dựng công trình nhà tiền chế trên toàn bộ diện tích đất 177,8m² thuộc số thửa 571 tờ bản đồ 22. Do vậy, ông Q chỉ chấp nhận yêu cầu của vợ chồng ông T là ông Q đồng ý thối lại phần giá trị nhà+đất theo giá thị trường đối với nhà+đất thuộc thửa 330, Tờ bản đồ 22, diện tích đất ở 99m² để vợ chồng ông T đi nơi khác ở.

Tại phiên tòa, đại diện ủy quyền của bị đơn bà V trình bày: Bà V thống nhất trả lại giá trị quyền sử dụng đất và giá trị xây dựng trên đất ở theo giá thẩm định. Tuy nhiên, bà V chỉ đồng ý trả lại giá trị quyền sử dụng đất ở với diện tích 55m² 12.094.000đ/m² = 665.170.000đ và giá trị xây dựng nhà cấp 3 với diện tích 122m² x 4.422.000đ/m2 x 50% = 269.742.000đ. Tổng cộng: 939.712.000đ. Bởi vì, sau khi hai bên hoán đổi nhà đất thì theo Công văn số 805/CNVPĐKĐĐ ngày 20/4/2022 của Chi nhánh văn phòng Đ trả lời yêu cầu tách thửa của ông Đỗ Ngọc Q diện tích phù hợp quy hoạch chỉ còn 55m² đất ở. Nên không thể bồi thường toàn bộ diện tích đất ở 99m² và toàn bộ công trình trên đất ở như khi hai bên hoán đổi.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đặng Thị Minh T1 trình bày: Thống nhất như lời trình bày và yêu cầu của ông Q và bà V.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 15/2024/DS-ST ngày 06/3/2024 của Toà án nhân dân thành phố Tuy Hòa đã quyết định:

Căn cứ các Điều 500, 501 Bộ luật dân sự 2015; Điều 167 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của UBTVQH khóa 14

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn tại đơn khởi kiện ngày 20/4/2022.

1. Buộc bị đơn ông Đỗ Ngọc Q phải trả cho vợ chồng ông Nguyễn Thanh T, Ngô Thị L số tiền 2.000.000.000₫ (Hai tỷ đồng) về khoản giá trị quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền quyền sử dụng đất thuộc số thửa (cũ) là 330, nay thuộc thửa số 746, tờ bản đồ 22 tại thôn C, xã A, thành phố T theo GCNQSDĐ số vào sổ: CH 00407 do U cấp ngày 13/3/2012, ông Đỗ Ngọc Q nhận chuyển nhượng của ông Võ Ngọc C - bà Lê Thị T2 và đăng ký biến động sang tên ông Q ngày 07/10/2019.
2. Sau khi ông Đỗ Ngọc Q thực hiện xong nghĩa vụ trả cho vợ chồng ông Nguyễn Thanh T, bà Ngô Thị L số tiền 2.000.000.000₫ (Hai tỷ đồng) thì vợ chồng ông Nguyễn Thanh T, bà Ngô Thị L chuyển nơi khác ở giao cho ông Q quản lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo GCNQSDĐ số vào sổ: CH 00407 do U cấp ngày 13/3/2012, ông Đỗ Ngọc Q nhận chuyển nhượng của ông Võ Ngọc C - bà Lê Thị T2 và đăng ký biến động sang tên ông Đỗ Ngọc Q ngày 07/10/2019.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm nghĩa vụ chịu án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 18/3/2024, bị đơn ông Đỗ Ngọc Q và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Đặng Thị Minh T1 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

• Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu giữ nguyên bản án.
• Bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.
• Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm của Thẩm phán, HĐXX, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định pháp luật tố tụng. Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến các bên đương sự, kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng: Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan kháng cáo và nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm trong hạn luật định là kháng cáo hợp lệ, nên được chấp nhận xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung kháng cáo của bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thấy rằng, yêu cầu kháng cáo gồm:

• Bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn;
• Buộc Nguyên đơn và bị đơn phải có trách nhiệm liên hệ cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật có liên quan.
• Buộc nguyên đơn phải chịu chi phí tố tụng và án phí.

[2.1] Xác định quan hệ tranh chấp, nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với các thửa 330 tờ bản đồ 22 và thửa 571 tờ bản đồ 22, trên hai thửa đất này đều đã tồn tại nhà ở tại thời điểm chuyển nhượng (cụ thể thửa 571 là nhà ở cấp 4 của vợ chồng ông T, thửa 330 tồn tại nhà ở của vợ chồng ông C) nên cần xác định quan hệ tranh chấp là tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (gọi tắt là hợp đồng chuyển đổi), cấp sơ thẩm nhận định yêu cầu khởi kiện “Yêu cầu đòi trả lại giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất liên quan đến thửa đất 330, Tờ bản đồ 22 ,diện tích đất ở 99m²” và xác định quan hệ tranh chấp là tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là không thống nhất, chưa đầy đủ.

[2.2] Về hình thức hợp đồng chuyển đổi: Các bên đều thừa nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tại các thửa đất 330 và 571 tờ bản đồ 22 tại thôn C, xã A, thành phố T, trên thực tế các bên đã thực hiện việc giao nhận, quản lý tài sản và đang thực hiện việc chuyển quyền trên GCNQSDĐ. Xét hình thức hợp đồng chuyển đổi, pháp luật không quy định phải công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nhưng theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng chuyển đổi nhà ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Do đó, việc chuyển đổi của các bên không đảm bảo quy định về hình thức theo quy định tại Điều 117, 119 Bộ luật dân sự 2015. Căn cứ Điều 503 BLDS 2015, quy định về hiệu lực chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai. Do đó, trường hợp này hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của các bên chỉ thực hiện được một phần từ vợ chồng ông T sang ông Q, phần chuyển quyền từ ông Q sang ông T không thực hiện được.

[2.3] Tại Công văn số 805/CNVPĐKĐĐ ngày 20/4/2022 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ trả lời yêu cầu tách thửa của ông Đỗ Ngọc Q để hoán đổi đất với ông Nguyễn Thanh T, có nội dung: Trường hợp của ông Q yêu cầu chuyển mục đích sử dụng phần diện tích 58m² đất vườn sang sử dụng vào mục đích đất ở thì đối chiếu tổng diện tích đất phù hợp quy hoạch để thực hiện tách thửa là 113m² đất ở. Phần diện tích đất nêu trên cũng không đủ điều kiện tách thửa theo quy định.

Từ các mục [2.2] và [2.3], hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của vợ chồng T và ông Q không tuân thủ hình thức hợp đồng và có đối tượng không thực hiện được, do đó cần áp dụng Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 để xem xét hiệu lực hợp đồng, Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015 để xử lý hậu quả hợp đồng vô hiệu. Cấp sơ thẩm buộc bị đơn phải bồi thường cho nguyên đơn giá trị tài sản trong đó có quyền sử dụng đất của nguyên đơn mà các bên không chuyền đổi được là không đúng quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015. Đối với trường hợp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất vô hiệu, giải quyết hậu quả là các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Thửa đất 571 tờ bản đồ 22 mà bị đơn nhận của nguyên đơn, hiện nay bị đơn đã tháo dỡ nhà cấp 4 trên đất của nguyên đơn, xây dựng nhà tiền chế, không thể hoàn trả cho nguyên đơn những gì đã nhận, nên về nguyên tắc phải buộc bị đơn thanh toán lại giá trị đất và giá trị nhà cấp 4 (trước khi được tháo dỡ) của nguyên đơn mới đúng quy định theo Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015.

[2.4] Về việc thu thập tài liệu, chứng cứ để xác định mức độ lỗi.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tại thửa đất 330, tờ bản đồ số 22 tại thôn C, xã A, thành phố T từ vợ chồng ông Võ Ngọc C, bà Lê Thị T2, ông C, bà T2 đã được cấp GCNQSDĐ số vào sổ: CH 00407 do UBND thành phố U cấp ngày 13/3/2012, đăng ký biến động ngày 07/10/2019. Tại Công văn số 805/CNVPĐKĐĐ ngày 20/4/2022 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ trả lời yêu cầu tách thửa của ông Đỗ Ngọc Q để hoán đổi đất với ông Nguyễn Thanh T; có nội dung: Thửa đất số 330, tờ bản đồ số 22, diện tích 222m² (99m² đất ở và 123m² đất vườn). Qua kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất nêu trên, diện tích nằm trong quy hoạch giao thông 109m² bao gồm: 44m² đất ở và 65m² đất vườn (quy hoạch hành lang giao thông Quốc lộ A và quy hoạch hành lang đường sắt). Diện tích phù hợp quy hoạch là 113m², bao gồm 55m² đất ở và 58m² đất vườn. Cấp sơ thẩm chưa làm rõ quy hoạch đường giao thông và quy hoạch hành lang đường sắt và thời gian nào, trước hay sau khi cấp GCNQSDĐ cho vợ chồng ông C, bà T2, ông Q có biết về việc một phần đất nhận chuyển nhượng là đất thuộc quy hoạch hay không, có thể hiện tại hồ sơ cấp GCNQSDĐ hay không, đất của vợ chồng ông T chuyển đổi cho ông Q có phần nào thuộc quy hoạch hay không, vợ chồng ông T có biết một phần đất này thuộc quy hoạch hay không, để xác định lỗi của các bên khi làm cho hợp đồng vô hiệu.

Những nội dung trên, cấp phúc thẩm không thể khắc phục, bổ sung được, việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả sẽ làm ảnh hưởng đến quyền kháng cáo của các bên nên không chấp nhận lời đề nghị của Kiểm sát viên tại phiên tòa mà cần Hủy bản án sơ thẩm giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Tuy Hòa giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

[3] Về án phí: Bị đơn không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Các đương sự phải chịu án phí sơ thẩm theo quy định pháp luật khi vụ án được giải quyết lại.

[4] Về chi phí tố tụng: Các đương sự phải chịu chi phí tố tụng theo quy định pháp luật khi vụ án được giải quyết lại.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Đỗ Ngọc Q và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đặng Thị Minh T1.

Tuyên xử:

1. Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 15/2024/DS-ST ngày 06/3/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Tuy Hòa, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Tuy Hòa giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.
2. Về án phí: Áp dụng Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án. Hoàn trả lại cho bị đơn ông Đỗ Ngọc Q số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0002428 ngày 22/4/2024 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.