TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 625/2024/DS-PT Ngày: 10 - 7 - 2024 V/v: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Vũ Thị Thu Hương

Các Thẩm phán:

1. Bà Nguyễn Thị Thanh Hiền
2. Ông Lê Ngọc Tường

Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Thanh – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Hoàng Thị Hoài Phương - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 02 và 10 tháng 7 năm 2024, tại Phòng xử án dân sự Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 339/TLPT-DS ngày 08/4/2024, về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 20/2024/DS-ST ngày 15/01/2024 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 2364/2024/QĐ-PT ngày 07/5/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 7647/2024/QĐ-PT ngày 06/6/2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Bích L, sinh năm: 1965; địa chỉ: Số J cư xá P, đường B, Phường A, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Việt H, sinh năm: 1988; địa chỉ: G đường T, Phường A, Quận F, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Mỹ N, sinh năm: 1987; địa chỉ: Số B đường I T, Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền:

Bà Lê Thị M, sinh năm: 1950; địa chỉ: Số B đường I T, Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

Ông Huỳnh Văn S, địa chỉ: 3 đường T, Phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Nguyễn Thị Á, sinh năm: 1962;
2. Ông Mai Văn C, sinh năm: 1958;

Cùng địa chỉ: Số C ấp C, xã Q, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của bà Á, ông C: Bà Lê Thị M, sinh năm: 1950; địa chỉ: Số B đường I T, Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Ông Mai Thành P, sinh năm: 1994; địa chỉ: Số C ấp C, xã Q, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt).
4. Ông Lê Đắc D, sinh năm: 1962 (đã chết tháng 7/2020)

Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Lê Đắc D:

1. Ông Lê Cửu N1, sinh năm: 1984;
2. Bà Nguyễn Thị M1, sinh năm: 1965;

Cùng địa chỉ: Số C ấp C, xã Q, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Ông Lê Đắc Đ, sinh năm: 1988;
4. Bà Lê Thị Ngọc T, sinh năm: 1990;
5. Bà Lê Thị Kim N2, sinh năm: 1993;
6. Bà Lê Thị Ngọc D1, sinh năm: 1982;

Cùng địa chỉ: Số A C, Phường D, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

5. Bà Lê Thị M, sinh năm: 1950; địa chỉ: Số B đường I T, Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.
6. Phòng Công chứng số 2 - Thành phố H; địa chỉ: Số 1 đường N, Phường G, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Lê Ngọc T1 – Chức vụ: Phó Trưởng phòng Công chứng số 2.

(ông N1, bà Nguyễn Thị M1, ông Đ, bà T, bà N2, bà D1, ông T1 có đơn xin giải quyết vắng mặt).

4. Người kháng cáo: Bà Nguyễn Bích L – Nguyên đơn và bà Nguyễn Thị Mỹ N – Bị đơn

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, các bản tự khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn có người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Việt H trình bày:

Ngày 27/10/2017, tại Phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh bà Nguyễn Thị Mỹ N và bà Nguyễn Bích L có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để chuyển nhượng phần đất có diện tích 346m² thuộc thửa số 55 tờ bản đồ số 5 (một phần thửa số 207 tờ bản đồ số 11), xã Q, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Giá chuyển nhượng là 1.200.000.000 đồng, ngay sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì bà L đã giao đủ cho bà N số tiền 1.200.000.000 đồng và bà L đã làm thủ tục cập nhật sang tên bà L. Đã nhiều lần bà L yêu cầu bà N bàn giao nhà đất nhưng bà N né tránh, không hợp tác. Phần đất trên hiện do bà Á, ông C và gia đình ông D đang quản lý, sử dụng. Việc bà N không bàn giao đất cho bà L làm ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn.

Tại đơn khởi kiện năm 2019, nguyên đơn khởi kiện bị đơn bà Nguyễn Thị Á, ông Mai Văn C, ông Lê Đắc D về việc yêu cầu bà Nguyễn Thị Á, ông Mai Văn C, những người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng ông Lê Đắc D gồm: Bà Lê Thị Ngọc D1, ông Lê Cửu N1, ông Lê Đắc Đ, bà Lê Thị Ngọc T, Lê Thị Kim N2 trả lại cho bà L tổng diện tích đất 346 m², thửa đất số 55, tờ bản số 5, tại xã Q, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Đối với yêu cầu khởi kiện này thì nguyên đơn đã rút lại yêu cầu khởi kiện và đã được Tòa án đình chỉ giải quyế yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 06/02/2023, nguyên đơn có đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, xác định người bị kiện là bà Nguyễn Thị Mỹ N. Nguyên đơn chỉ khởi kiện bà Nguyễn Thị Mỹ N yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa bà Nguyễn Bích L và bà Nguyễn Thị Mỹ N đối với phần đất có diện tích 346m² thuộc thửa số 55 tờ bản đồ số 5 (một phần thửa số 207 tờ bản đồ số 11), xã Q, huyện B,Thành phố Hồ Chí Minh. Do bà N vi phạm nghĩa vụ hợp đồng chuyển nhượng nên yêu cầu bà Nguyễn Thị Mỹ N hoàn trả số tiền đã nhận là 1.200.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại chênh lệch giá theo kết quả thẩm định giá với số tiền yêu cầu là 2.860.956.000 đồng. Đây là tài sản của riêng cá nhân bà L.

Nay tại phiên tòa đại diện nguyên đơn yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa bà Nguyễn Bích L và bà Nguyễn Thị Mỹ N đối với phần đất có diện tích 346m² thuộc thửa số 55 tờ bản đồ số 5 (một phần thửa số 207 tờ bản đồ số 11), xã Q, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Buộc bị đơn hoàn trả số tiền đã nhận chuyển nhượng là 1.200.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại với số tiền là 1.430.000.000 đồng. Với số tiền bà L nhận của bà M1 30.000.000 đồng thì đây là tiền bà M1 thay mặt con gái bà để hỗ trợ cho nguyên đơn chứ không phải là trả tiền lãi vay. Nguyên đơn cũng đồng ý cấn trừ số tiền 30.000.000 đồng vào tổng số tiền bị đơn phải trả. Như vậy nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả 1.200.000.000 đồng và bồi thường với số tiền là 1.400.000.000 đồng. Tổng cộng bị đơn phải trả cho nguyên đơn với số tiền 2.600.000.000 đồng. Nguyên đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền yêu cầu bồi thường thiệt hại là 1.430.956.000 đồng. Hiện bà L đang giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X 229041, vào sổ cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số: 01519 QSDĐ/Q8 do Ủy ban nhân dân huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/9/2003 cho hộ ông Mai Văn C, được cập nhật biến động ngày 22/8/2018 sang tên bà Nguyễn Bích L.

Tại các biên bản hòa giải, bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án bị đơn bà Nguyễn Thị Mỹ N có bà Lê Thị M đại diện trình bày:

Ngày 27/10/2017, tại Phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh bà Nguyễn Thị Mỹ N và bà Nguyễn Bích L có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để chuyển nhượng phần đất có diện tích 346m² thuộc thửa số 55 tờ bản đồ số 5 (một phần thửa số 207 tờ bản đồ số 11), xã Q, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng là 1.200.000.000 đồng. Hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thực tế là hợp đồng vay tiền. Hợp đồng chuyển nhượng ghi là 1.200.000.000 đồng nhưng thực tế bà N chỉ có nhận của bà L số tiền vay là 900.000.000 đồng (300.000.000 đồng trả tiền dịch vụ) và bà N có trả tiền lãi cho bà L.

Trong quá trình giải quyết vụ án thì bà N có yêu cầu phản tố là yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/10/2017 ký giữa bà Nguyễn Bích L và bà Nguyễn Thị Mỹ N và hủy phần cập nhật biến động trên giấy chứng nhận sang tên bà L.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì đại diện bị đơn cũng đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký giữa bà N với bà L. Đồng ý trả số tiền 1.200.000.000 đồng và tiền lãi theo quy định pháp luật vì giữa hai bên thực chất đây là hợp đồng vay chứ không phải hợp đồng chuyển nhượng nên không đồng ý bồi thường theo kết quả thẩm định giá.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Mai Văn C, bà Nguyễn Thị Á có đại diện theo ủy quyền bà Lê Thị M đồng thời bà M là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày: Bà đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng ký giữa bà N và bà L.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Đắc D có người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng ông Lê Cửu N1, bà Nguyễn Thị M1, ông Lê Đắc Đ, bà Lê Thị Ngọc T, bà Lê Thị Kim N2, bà Lê Thị Ngọc D1 có bản tự khai cùng trình bày: Vẫn giữ nguyên ý kiến như các lần làm việc tại Tòa, không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ngoài ra không có ý kiến hay yêu cầu gì khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh trình bày: Vẫn giữ nguyên ý kiến như trước đây. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng: 26325 ngày 27/10/2017 thì tại thời điểm công chứng, người yêu cầu công chứng đã xuất trình đầy đủ các giấy tờ nhân thân và các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phù hợp với quy định của Luật Công chứng năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và các quy định pháp luật khác có liên quan. Do đó, căn cứ vào yêu cầu công chứng hợp pháp và sự tự nguyện của các bên, công chứng viên tiếp nhận và thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên theo đúng trình tự, thủ tục và quy định của pháp luật. Việc các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên hoàn toàn đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015, các bên cũng xác nhận nội dung thỏa thuận là đúng ý chí của mình thông qua việc đã đọc lại và đồng ý ký tên vào hợp đồng. Tại thời điểm công chứng không có thông tin nào thể hiện đây là giao dịch giả tạo.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 20/2024/DS-ST ngày 15/01/2024, Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Bích L về việc yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 26325, quyển số 10, ngày 27/10/2017 ký giữa bà Nguyễn Bích L với bà Nguyễn Thị Mỹ N.

Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 26325, quyển số 10, ngày 27/10/2017 ký giữa bà Nguyễn Bích L với bà Nguyễn Thị Mỹ N là vô hiệu do giả tạo.

Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bà Nguyễn Thị Mỹ N bồi thường thiệt hại với số tiền là 1.400.000.000 đồng (một tỷ bốn trăm triệu đồng).

Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bà Nguyễn Thị Mỹ N trả số tiền 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng). Buộc bà Nguyễn Thị Mỹ N trả cho bà Nguyễn Bích L số tiền 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng) và tiền lãi tính từ ngày 28/01/2018 đến ngày 15/01/2024 với số tiền lãi là 686.000.000 đồng (sáu trăm tám mươi sáu triệu đồng). Tổng cộng bà Nguyễn Thị Mỹ N phải trả cho bà Nguyễn Bích L số tiển 1.886.000.000 đồng (một tỷ tám trăm tám mươi sáu triệu đồng).

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với số tiền yêu cầu bồi thường thiệt hại là 1.430.956.000 đồng (một tỷ bốn trăm ba mươi triệu chín trăm năm mươi sáu nghìn đồng).

2. Về yêu cầu phản tố của bị đơn:

Đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn đối với yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26325, quyển số 10, ngày 27/10/2017 tại Phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh và yêu cầu hủy cập nhật biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các đương sự thực hiện việc giao và nhận tiền tại Chi cục thi hành dân sự có thẩm quyền

Các đương sự được quyền liên hệ với Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo của các đương sự và quy định của pháp luật về thi hành án dân sự.

Ngày 20/01/2024, bị đơn – bà Nguyễn Thị Mỹ N kháng cáo một phần bản án sơ thẩm yêu cầu sửa bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Ngày 01/02/2024, nguyên đơn – bà Nguyễn Bích L nộp đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn không rút đơn khởi kiện và yêu cầu kháng cáo, bị đơn không rút đơn kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện nguyên đơn – ông Nguyễn Việt H trình bày: Nguyên đơn kháng cáo toàn bộ bản án, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, yêu cầu bị đơn trả 1.200.000.000 đồng và yêu cầu bồi thường 1.400.000.000 đồng. Trường hợp xác định hợp đồng vay tài sản, nguyên đơn đồng ý nhận lại tiền gốc và đề nghị tính lãi theo quy định pháp luật, thời gian qua nguyên đơn đã thiệt hại quá nhiều.

Bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, thực tế đây là hợp đồng vay tài sản, bị đơn chỉ nhận số tiền 900.000.000 đồng, 300.000.000 đồng là tiền dịch vụ và tiền lãi trả cho nguyên đơn, hai bên thỏa thuận lãi suất là 5%/tháng, bị đơn có trả lãi nhiều lần cho nguyên đơn nhưng không có chứng cứ chứng minh. Bị đơn chỉ đồng ý trả nguyên đơn số tiền 900.000.000 đồng, không đồng ý trả lãi do nguyên đơn không có yêu cầu, cấp sơ thẩm tính lãi là vượt quá yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Thẩm phán, Thư ký và Hội đồng xét xử thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các đương sự chấp hành đúng pháp luật.

Về nội dung: Bị đơn kháng cáo không có cơ sở nên đề nghị không chấp nhận kháng cáo. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, sửa Bản án sơ thẩm số 20/2014/DS-ST ngày 15/01/2024 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh theo hướng xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, giải quyết hợp đồng vay tài sản có thời hạn và có lãi, buộc bị đơn phải cho nguyên đơn số tiền nợ gốc là 1.200.000.000 đồng, căn cứ quy định tại Điều 466 và 468 Bộ luật Dân sự tiền lãi tính như sau: Lãi trong hạn 10%/năm, lãi quá hạn 15%/năm tương đương với thời gian chưa trả hết nợ, án phí tính lại theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng, phát biểu và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Sự có mặt, vắng mặt của đương sự: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Mai Thành P, Lê Cửu N1, Nguyễn Thị M1, Lê Đắc Đ, Lê Thị Ngọc T, Lê Thị Kim N2, Lê Thị Ngọc D1, Phòng C có ông Lê Ngọc T1 đại diện theo ủy quyền đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do, có đơn xin vắng mặt; do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vụ án.

[1.2] Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện nguyên đơn xin rút lại một phần yêu cầu bồi thường thiệt hại cụ thể với số tiền 1.430.956.000 đồng. Hội đồng xét xử sơ thẩm căn cứ Khoản 2 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự, chấp nhận và đình chỉ yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn với số tiền 1.430.956.000 đồng là phù hợp ý chí của nguyên đơn và quy định pháp luật.

Đối với yêu cầu phản tố của bị đơn, tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn vắng mặt không có lý do mặc dù đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai, cấp sơ thẩm đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn là phù hợp quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự; do đó, cần giữ nguyên phần quyết định này của bản án sơ thẩm.

[2] Về nội dung: Xét đồng thời kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn.

[2.1] Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ và sự thừa nhận của các đương sự, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy:

Ngày 27/10/2017, bà Nguyễn Thị Mỹ N và bà Nguyễn Bích L ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 26325, quyển số 10 lập tại Phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh về việc chuyển nhượng phần diện tích 346m², thuộc thửa số 55, tờ bản đồ số 5 (Theo tài liệu 02/CT-UB) tọa lạc tại xã Q, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X 229041, vào sổ cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất số: 01519 QSDĐ/Q8 do Ủy ban nhân dân huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 05/9/2003 cho hộ ông Mai Văn C, được cập nhật biến động cho bà L ngày 22/8/2018.

Kèm theo hợp đồng nói trên, tại Phòng C, cùng ngày hai bên có ký Giấy thỏa thuận và cam kết viết tay, có nội dung chính: bà L (bên mua) và bà N (bên bán) thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng với giá 1.200.000.000 đồng. Bên mua đồng ý cho bên bán hoàn lại số tiền 1.200.000.000 đồng trong thời hạn 03 tháng. Mặt sau của văn bản có nội dung bà L viết và ký ghi rõ họ tên “Hôm nay 08-02-2018, em L có nhận 30.000.000 đồng của chị M1, hẹn 10-3-2018 sẽ trả lại sổ cho chị”, bà L thừa nhận có lập văn bản trên và có nhận 30.000.000 đồng của bà M1 (mẹ bà N). Chứng cứ này phù hợp với lời khai của bị đơn về việc thực chất quan hệ giữa bà L và bà N là hợp đồng vay nợ số tiền 1.200.000.000 đồng trong thời hạn 3 tháng.

Ngoài ra, xét về giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/10/2017, thấp hơn nhiều so với giá thị trường vào thời điểm chuyển nhượng. Tại Chứng thư thẩm định giá số 02/TA-HBC/12/22/CTM ngày 12/12/2022 thì đơn giá quyền sử dụng đất ở tại thời điểm tháng 10/2017 có đơn giá là 11.850.000 đồng/m² x 286,2m² đất ở = 3.391.470.000 đồng; đơn giá quyền sử dụng đất nông nghiệp tại thời điểm tháng 10/2017 có đơn giá là 2.560.000 đồng/m² x 59,8m² đất nông nghiệp = 153.088.000 đồng, tổng cộng giá trị lô đất là 3.544.558.000 đồng, trong khi giá trị chuyển nhượng của hợp đồng chuyển nhượng ngày 27/10/2017 giữa các bên là 1.200.000.000 đồng là chưa phù hợp với giá thực tế tại thời điểm chuyển nhượng.

Bên cạnh đó, vào thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo lời trình bày của các đương sự và kết quả xem xét thẩm định tại chỗ của Tòa án thực tế trên phần đất này có căn nhà kiên cố do gia đình ông Mai Văn C đang quản lý sử dụng và một phần nhà đất do gia đình ông Lê Đắc D đang quản lý, sử dụng và đến hiện nay bà N cũng chưa được giao phần đất chuyển nhượng cho bà L.

Qua xem xét, đánh giá các chứng cứ nêu trên, cấp sơ thẩm nhận định Hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 27/10/2017 là hợp đồng giả tạo che dấu giao dịch vay tài sản tại Giấy thỏa thuận và cam kết lập ngày 27/10/2017 là có cơ sở.

Khoản 1 Điều 124 Bộ luật dân sự quy định “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che dấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che dấu vẫn có hiệu lực...."

Do đó, cấp sơ thẩm tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 27/10/2017 vô hiệu là có cơ sở và phù hợp quy định pháp luật.

[2.2] Hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 27/10/2017 vô hiệu thì cần xem xét giao dịch vay tài sản theo Giấy thỏa thuận và cam kết lập ngày 27/10/2017, xét thấy:

Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

• “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
• 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
• 4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường...”

Tại phiên tòa phúc thẩm, cả nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận có ký kết Giấy thỏa thuận và cam kết lập ngày 27/10/2017, thỏa thuận dựa trên ý chí tự nguyện của hai bên; bị đơn cho rằng mình chỉ nhận của nguyên đơn số tiền 900.000.000 đồng còn 300.000.000 đồng là trả tiền lãi và tiền dịch vụ nhưng bị đơn hoàn toàn không có chứng cứ chứng minh, nguyên đơn không thừa nhận lời khai của bị đơn và khẳng định đã giao cho bị đơn số tiền 1.200.000.000 đồng; do đó, cấp sơ thẩm buộc bị đơn hoàn trả cho nguyên đơn số tiền 1.200.000.000 đồng là có căn cứ.

Căn cứ Giấy thỏa thuận và cam kết ngày 27/10/2017 thì bên mua (bà L) đồng ý cho bên bán (bà N) hoàn lại số tiền 1.200.000.000 đồng, trong thời hạn 03 tháng từ ngày 27/10/2017 đến ngày 27/01/2018, có cơ sở xác định hợp đồng vay tài sản có thời hạn 3 tháng. Về lãi suất, tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn (bên vay) cho rằng có thỏa thuận lãi, tại biên bản đối chất thì người đại diện theo ủy quyền của bị đơn cho rằng có trả lãi, thể hiện tại văn bản thỏa thuận đồng thời bà L cũng thừa nhận có nhận số tiền 30.00.000 đồng từ bà M1. Như vậy, có cơ sở xác định giữa các bên có thỏa thuận trả lãi nhưng không rõ lãi suất.

Khoản 5 Điều 466 bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

• “5. Trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi như sau:
• a) Lãi trên nợ gốc theo lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tương ứng với thời hạn vay mà đến hạn chưa trả; trường hợp chậm trả thì còn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này;
• b) Lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả bằng 150% lãi suất vay theo hợp đồng tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Điều 468 bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

• “1. Lãi suất vay do các bên thỏa thuận.
• Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác...
• Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực.
• 2. Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất và có tranh chấp về lãi suất thì lãi suất được xác định bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều này tại thời điểm trả nợ.”

Căn cứ vào các quy định của pháp luật nêu trên, tiền lãi được tính như sau:

• Lãi trong hạn tính theo lãi suất 10%/năm: 1.200.000.000 đồng x 3 tháng x 10%/năm = 30.000.000 đồng.
• Lãi quá hạn (từ ngày 28/01/2018 đến ngày 15/01/2024 là 5 năm 11 tháng 18 ngày) tính theo lãi suất 15%/năm: 1.200.000.000 đồng x (5 năm 11 tháng 18 ngày) x10%/năm x 150% = 1.074.000.000 đồng.

Tổng tiền lãi: 1.074.000.000 đồng + 30.000.000 đồng = 1.104.000.000 đồng, trừ đi số tiền hai bên xác định đã trả lãi 30.000.000 đồng, thì số tiền lãi là 1.074.000.000 đồng.

Như vậy, tổng cộng số tiền bị đơn phải trả cho nguyên đơn và tiền lãi là: 1.200.000.000 đồng + 1.074.000.000 đồng = 2.274.000.000 đồng.

Cấp sơ thẩm buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn tổng số tiền gốc và lãi là 1.886.000.000 đồng là tính chưa chính xác và không phù hợp quy định pháp luật; do đó cần sửa lại phần quyết định này của bản án sơ thẩm buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn tổng cộng nợ gốc và lãi là: 2.274.000.000 đồng.

[2.3] Xét yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 26325, quyển số 10, ngày 27/10/2017 lập tại Phòng C, đây là hợp đồng giả cách che dấu hợp đồng vay tài sản và bị tuyên bố vô hiệu, do đó không có cơ sở chấp nhận yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn với số tiền chênh lệch giá là 1.400.000.000 đồng.

[2.4] Đối với kháng cáo của bị đơn về việc yêu cầu trả cho nguyên đơn số tiền 900.000.000 đồng và không tính lãi, xét thấy, bị đơn hoàn toàn không có chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình và yêu cầu không phù hợp quy định pháp luật nên không có cơ sở chấp nhận.

Từ các phân tích nói trên, Hội đồng xét xử xét có căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, chấp nhận đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc sửa bản án sơ thẩm.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 124, Điều 131, Điều 466 và Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Căn cứ Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2014,

1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn - bà Nguyễn Bích L, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn - bà Nguyễn Thị Mỹ N.
2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 20/2024/DS-ST ngày 15 tháng 01 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh:
1. Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Bích L về việc yêu cầu tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 26325, quyển số 10, ngày 27/10/2017 ký giữa bà Nguyễn Bích L với bà Nguyễn Thị Mỹ N.

Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 26325, quyển số 10, ngày 27/10/2017 ký giữa bà Nguyễn Bích L với bà Nguyễn Thị Mỹ N là vô hiệu do giả tạo.

Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bà Nguyễn Thị Mỹ N bồi thường thiệt hại với số tiền là 1.400.000.000 đồng (một tỷ bốn trăm triệu đồng).

Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bà Nguyễn Thị Mỹ N trả số tiền 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng). Buộc bà Nguyễn Thị Mỹ N trả cho bà Nguyễn Bích L số tiền 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng) và tiền lãi trong hạn và quá hạn tính từ ngày 27/10/2017 đến ngày 15/01/2024 với số tiền lãi là 1.074.000.000 đồng (một tỷ không trăm bảy mươi tư triệu đồng). Tổng cộng bà Nguyễn Thị Mỹ N phải trả cho bà Nguyễn Bích L số tiền 2.274.000.000 đồng (hai tỷ hai trăm bảy mươi tư triệu đồng).

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với số tiền yêu cầu bồi thường thiệt hại là 1.430.956.000 đồng (một tỷ bốn trăm ba mươi triệu chín trăm năm mươi sáu nghìn đồng).

2. Về yêu cầu phản tố của bị đơn:

Đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn đối với yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26325, quyển số 10, ngày 27/10/2017 tại Phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh và yêu cầu hủy cập nhật biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các đương sự thực hiện việc giao và nhận tiền tại C1 có thẩm quyền.

Các đương sự được quyền liên hệ với Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Về chi phí tố tụng: Do yêu cầu nguyên đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn chịu toàn bộ chi phí đo vẽ, định giá đã tạm ứng trong quá trình giải quyết vụ án.
4. Về án phí:
1. Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Nguyễn Bích L phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự không có giá ngạch; chịu án phí đối với yêu cầu không được chấp nhận là 32.560.000 đồng, được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí theo biên lai số AA/2021/0042579 ngày 06/3/2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Bình ChánC1. Bà L được nhận lại tiền án phí chênh lệch là 23.470.478 đồng (hai mươi ba triệu bốn trăm bảy mươi nghìn bốn trăm bảy mươi tám đồng).

Bị đơn chịu án phí là 77.480.000 đồng (bảy mươi bảy triệu bốn trăm tám mươi ngàn đồng). Sung vào công quỹ Nhà nước số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2019000242809/7/2019Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Bình Chánh.

2. Án phí dân sự phúc thẩm.

Bà Nguyễn Bích L không phải chịu án phí phúc thẩm, hoàn trả cho bà L tiền tạm ứng án phí 300.000 (ba trăm nghìn) đồng đã nộp theo Biên lai thu số 0033201 ngày 01/02/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình ChánC1, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bà Nguyễn Thị Mỹ N phải chịu án phí phúc thẩm là 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng), khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí 300.000 (ba trăm nghìn) đồng bà N đã nộp theo Biên lai thu số 0033180 ngày 29/01/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình ChánC1, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà N đã nộp đủ án phí phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008.

Nơi nhận: - TAND tối cao; - TAND cấp cao; - VKSND TP.HCM; - Cục THADS TP.HCM; - TAND huyện Bình Chánh; - Chi cục THADS huyện Bình Chánh; - Các đương sự; - Lưu: Vp, hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Vũ Thị Thu Hương