TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Số: 617/2024/DS-PT Ngày: 11-10 - 2024 V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

-Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Ông Đỗ Minh Hoàng.

Các Thẩm phán: Ông Vũ Toàn Giang;

Bà Nguyễn Thị Lan Anh.

-Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Hương Lan - Thư ký TAND Thành phố Hà Nội.

· Đại diện VKSND Thành phố Hà Nội: Ông Nguyễn Mạnh T- Kiểm sát viên.

Ngày 11/10/2024 tại trụ sở TAND Thành phố Hà Nội, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 137/2024/TLPT-DS ngày 10/4/2024về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do bản án dân sự sơ thẩm số 168/2023/DS - ST ngày 14/12/2023 của TANDhuyện T, Thành phố H kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 426/2024/QĐ-PT ngày 09/9/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa ngày 24/9/2024 của TAND Thành phố Hà Nội đối với các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Tạ Thị H T1sinh năm 1982. Trú tại: P Khu đô thị A, phường L, quận H, Thành phố Hà Nội Có mặt.
2. Bị đơn: Ông Trần Văn H1 năm 1961. Cư trú tại: Xóm C, thôn B, xã T, huyện T, Thành phố Hà Nội Người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn P H1sinh năm 1976. Địa chỉ: Lô A biệt thự số A, phường T, N, Hà Nội Có mặt người đại diện theo ủy quyền.
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan
   • 3.1. Bà Chu Thị X năm 1965. Cư trú tại: Xóm C, Thôn B, xã T, huyện T, Thành phố H đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn P H1sinh năm 1976. Địa chỉ: Lô A biệt thự số A, phường T, quận N, Hà Nội. Có mặt người đại diện theo ủy quyền;
   • 3.2. Ông Phan Tiến D năm 1985. Địa chỉ: P Khu đô thị A, phường L, quận H, Thành phố Hà Nội Có mặt.
   • 3.3. Ông Hoàng Văn T1 năm 1986. Địa chỉ: C, Khu đô thị D, quận H, Thành phố Hà Nội Vắng mặt.
   • 3.4. Ông Nguyễn Trọng Q năm 1971. Trú tại: P, No B, KĐT mới D, quận C,Thành phố Hà Nội Có mặt;
   • 3.5. Ông Khuất G H2sinh năm 1995. Trú tại: Thôn C, xã C, huyện T, Thành phố Hà Nội Vắng mặt.
4. Người kháng cáo: Ông Trần Văn H2 là bị đơn. Có mặt người đại diện theo ủy quyền.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo hồ sơ vụ án, tại cấp sơ thẩm:

1. Nguyên đơn - bà Tạ Thị Hồng T2 trình bày:

   Ngày 06/4/2019, tại trụ sở doanh nghiệp tư nhân C2 và ông H3 giao kết Hợp đồng đặt cọc (Sau đây viết tắt là HĐĐC ngày 06/4/2019) để thực hiện ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 188, tờ bản đồ số 47b, diện tích 10.288m² tại địa chỉ: Xóm C, xã T, huyện L, tỉnh Hòa Bình (Sau đây viết tắt là thửa đất số 188) đã được UBND huyện L cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN 758507; Số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00852 ngày 20/7/2008 (Sau đây viết tắt là GCNQSDĐ số AN 758507). Theo thỏa thuận bà đã đặt cọc cho ông H 2.000.000.000 đồng để đảm bảo cho việc ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 188; thời hạn thực hiện là 09 tháng kể từ ngày 06/4/2019. Bà có nghĩa vụ thanh toán trả ông H4 ba đợt: Đợt 1 thanh toán số tiền là 3.620.000.000 đồng ngay sau khi ông H4 xong thủ tục cấp đổi sổ đỏ (GCNQSDĐ) từ L về Hà Nội; lần 2 và lần 3 sau 3 tháng kể từ lần thanh toán liền trước. Ngày 27/5/2019, mặc dù chưa đến hạn thanh toán, do ông H cần tiền nên bà T1đã giao thêm cho ông H5 đồng .

   Theo thỏa thuận, thì ông H6 trách nhiệm làm thủ tục cấp đổi GCNQSDĐ số AN 758507 do UBND huyện L thành GCNQSDĐ do Thành phố Hà Nội cấp. Hết thời hạn 09 tháng ông H7 thực hiện xong việc cấp đổi lại GCNQSDĐ mà không trao đổi lại với bà. Do ông H7 thực hiện xong việc cấp đổi GCNQSDĐ trong thời hạn 09 tháng dẫn đến việc ký Hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật để chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 188 giữa bà với ông H7 thực hiện được. Ngày 08/11/2019, ông H3 trả lại cho bà T3 đồng. Bà khởi kiện yêu cầu ông H8 trả lại bà số tiền đặt cọc 2.000.000.000 đồng và 1.500.000.000 là tiền bà đã ứng thanh toán trước, tổng số là 3.500.000.000 đồng.

2. Bị đơn và đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

   Vợ chồng ông H là chủ sử dụng thửa đất số 188 với địa chỉ GCNQSDĐ là: Xóm C, xã T, huyện L, tỉnh Hòa Bình. Nay là: Xóm C, thôn B, xã T, huyện T, Thành phố Hà Nội. Ông đã giao kết HĐĐC ngày 06/4/2019 với bà T1nhằm mục đích ký Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 188 cho bà T1Tại HĐĐC ngày 06/4/2019 hai bên đã trao đổi và thỏa thuận: Bên A (bà T1phải có trách nhiệm liên hệ, làm việc với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền làm các thủ tục hồ sơ giấy tờ đăng ký biến động, thay đổi địa chỉ, địa giới hành chính thửa đất số 188, làm thủ tục hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ số AN 758507do UBND huyện L thành GCNQSDĐdoSở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H để các bên thực hiện ký Hợp đồng chuyển nhượng (trong thời hạn 09 tháng). Tuy nhiên, quá trình thực hiện HĐĐC ngày 06/4/2019, bà T1vừa liên hệ làm thủ tục đăng ký biến động vừa tiến hành phân lô bán nền, nhưng sau đó bà T1không làm được thủ tục tách thửa nên bà T1không tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

   Thực tế ông đã nhận của bà T4 đồng tiền đặt cọc; đã bàn giao GCNQSDĐ số AN 758507 được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai UBND huyện T đăng ký sang tên cho ông Trần Văn H9 bà Chu Thị X1 là chủ sử dụng thửa đất số 188 theo hồ sơ số 000852.CN.003 ngày 09/4/2018; đồng thời đã ký hợp đồng ủy quyền toàn bộ cho bà T1được quyền thay ông thực hiện các thủ tục, giấy tờ với Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để các bên tiến hành ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 188.

   Sau khi nhận GCNQSDĐ số AN 758507 và ký Hợp đồng ủy quyền của vợ chồng ông cho bà T1thì Công ty TNHH T10 Giám đốc đã tự ý san lấp phân lô bán nền, lập dự án để bán cho một số người không đúng theo quy định của pháp luật bị Cơ quan báo chí phản ánh về việc phân lô bán nền và bị Chính quyền địa phương yêu cầu chấm dứt hành vi “phân lô, bán nền”. Do đó bà T1đã không thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích, tách thửa, chuyển đổi GCNQSDĐ và tuyên bố không ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 188 với vợ chồng ông; trả lại GCNQSDĐ số AN 758507 cho vợ chồng ông tự thực hiện thủ tục cấp đổi lại GCNQSDĐ số AN 758507. Ngày 24/02/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DE719119, số vào sổ cấp GCN CS16601 (Sau đây viết tắt làGCNQSDĐ số DE719119) cho vợ chồng ông H– bà X là chủ sử dụng thửa đất số 188. Kể từ khi vợ chồng ông được cấp mới GCNQSDĐ số DE719119 thì bà Tlcũng không hề liên lạc, trao đổi, bàn bạc, thỏa thuận lại việc thực hiện ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 188.

   Theo ông: Sau khi ký HĐĐC ngày 06/4/2019, bà T1tiến hành phân lô bán nền thửa đất số 188 khi chưa được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép nên không thực hiện được. Do đó bà T1không thực hiện ký Hợp đồng chuyển nhượng và trả lại GCNQSDĐ số AN 758507 cho ông là vi phạm HĐĐC ngày 06/4/2019. Như vậy theo thỏa thuận thì bà T1phải mất toàn bộ số tiền đặt cọc là 2.000.000.000 đồng. Vì tình cảm nên ông đã trả lại bà T1500.000.000 đồng, nay yêu cầu bà T1phải trả số tiền cọc đã trả lại này, số tiền cọc 1.500.000.000 đồng còn lại thì bà T1phải mất cho ông được hưởng, ông không phải trả lại tiền cọc.

   Việc bà T1trình bày: Đã giao thêm cho ông 2.000.000.0xxx đồng tiền đặt cọc là không đúng. Vì theo HĐĐC ngày 06/4/2019 thì số tiền đặt cọc chỉ là 2.000.000.000 đồng, ông chỉ nhận một lần tiền cọc ngày 27/5/2019 là 2.000.000.000 đồng (đã trả lại 500.000.000 đồng) ngoài ra không nhận thêm khoản nào khác.

3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trình bày:
   • 3.1. Ông Hoàng Văn T5 bày: Ngày 06/4/2019, đã chứng kiến việc bà T6 và ông H10 số tiền 2.000.000.000 đồng để đặt cọc nhận chuyển nhượng thửa đất số 188 tại văn phòng Công ty của ông H11 không liên quan hay góp tiền với bà T1để mua đất, không thỏa thuận mua chung với bà T2
   • 3.2. Ông Nguyễn Trọng Q1 bày: Ngày 06/4/2019 ông có đưa bà T1đi rút tiền tại Ngân hàng Mở thị trấn XSau đó về xưởng sắt thép của ông Hở C VTại đây ông chứng kiến việc bà T1ký hợp đồng đặt cọc mua đất của ông H9 giao 2.000.000.000 đồng cho ông H Ngày 27/5/2019, tại Văn phòng của ông Khuất G H2ông có chứng kiến bà T1giao tiếp cho ông H12 đồng. Ông chứng kiến giao dịch giao tiền giữa bà T1và ông H13 02 lần mỗi lần là 2.000.000.000 đồng. Việc giao dịch mua bán đất giữa bà Tlvà ông H11 chỉ đi cùng bà T1chứ không có quyền lợi gì trong đó, ông cũng không góp tiền hoặc cho bà T1vay tiền để thực hiện giao dịch mua bán trên.
   • 3.3. Ông Khuất G H2trình bày: Ngày 06/4/2019, ông có chứng kiến việc bà T1và ông H14 kết hợp đồng đặt cọc thửa đất số 188, tại thời điểm đó ông H6 nhận 2.000.000.000 đồng tiền đặt cọc của bà T2 Tiếp đó vào ngày 27/5/2019, bà T1tiếp tục giao cho ông H15 tiền 2.000.000.000 đồng tại Văn phòng bất động sản của ông tại: Thôn F, xã T, huyện T, Hà Nội Trong việc mua thửa đất này toàn bộ số tiền đặt cọc là của bà T1giữa ông với bà T1chỉ thỏa thuận mua xong thửa đất và nếu sau này bán được và có lợi nhuận thì bà T1chia sẻ một phần lợi nhuận cho ông. Ông không có góp bất cứ phần tiền nào trong việc mua thửa đất này.

   • Sau khi việc mua bán đất giữa bà T1và ông H7 thành thì đến cuối năm 2020, do ông khó khăn về tài chính không thể duy trì được Văn phòng bất động sản, đồng thời bị bệnh tuyến giáp, ông H6 đưa cho ông 200.000.000 đồng với lý do hỗ trợ ông về kinh tế. Về số tiền 200.000.000 đồng lần 2 ông có nhận của ông H13 do ông môi giới mua đất cho ông HTổng số 400.000.000 đồng ông H16 cho ông không liên quan đến hợp đồng đặt cọc giữa bà T1và ông HDo ông H17 tặng ông nên ông không có nghĩa vụ trả ông H

   • 3.4. Ông Phan Tiến D1 bày: Ngày 06/4/2019, ông chứng kiến ông H10 số tiền 2.000.000.000 đồng từ bà Tllà tiền đặt cọc mua thửa đất số 188. Ngày 27/5/2019 bà Tltiếp tục đưa ông H5 đồng. Tổng bà T1giao cho ông H18 lần là 4.000.000.000 đồng. Số tiền này là của bà Tlông không liên quan hay góp vốn cùng để mua bán đất, không thỏa thuận mua chung.

Bản án Dân sự sơ thẩm số 168/2023/DS - ST ngày 14/12/2023 của Toà án nhân dân huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Tạ Thị H T1đối với ông Trần Văn H19 Chu Thị X
2. Buộc ông Trần Văn H19 Chu Thị X2 lại bà Tạ Thị H T1số tiền là 3.500.000.000 đồng (Ba tỷ năm trăm triệu) đồng.

Bản án còn tuyên về phần án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Không đồng ý với bản án sơ thẩm.Ngày 21/12/2023, ông H là bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm:

1. Hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 168/2023/DS-ST ngày 14/12//2023, xem xét, xét xử lại từ đầu vì không khách quan, không chính xác, không đúng quy định pháp luật, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông H39
2. Đề nghị buộc bà T1trả lại cho ông thêm số tiền 3.900.000.000 đồng, gồm:

   Phải trả lại số: 900.000.000 đồng ( khoản 500.000.000 đồng đưa cho bà Tlngày 08/11/2019; khoản 400.000.000 đồng đưa cho ông H20; 1.000.000.000 đồng (khoảntiền khắc phục việc xây dựng phân lô bán nền trái pháp luật, giải quyết bị khiếu nại, thanh tra, xử phạt hành chính);1.000.000.000 đồng (khắc phục khôi phục trả lại mặt bằng theo hiện trạng ban đầu, khôi phục lại giá trị đất trồng cây); 1.000.000.000 đồng (Bồi thường do mất danh dự, mất uy tín từ việc bà T1lập Công ty M, dự án ma, san lấp trái pháp luật gian dối thu tiền của khách hàng mua đất phân lô dự án đến nay chưa khắc phục).

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Đại diện theo ủy quyền của ông HBị đơn có kháng cáo trình bày tranh luận:

Đề nghị xin thay đổi kháng cáo. Chỉ đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông H sửa bản án dân sự sơ thẩm số 168/2023/DS-ST ngày 14/12/2023 theo hướng: Bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà T1xác định bà T1là người vi phạm HĐĐC ngày 06/4/2019. Bà T1phải mất toàn bộ số tiền đặt cọc, ông H40 hưởng khoản tiền đã nhận đặt cọc từ bà T7 định ông H21 nhận 2.000.000.000 đồng do bà T1đặt cọc theo "Giấy biên nhận tiền đặt cọc bán đất” ngày 27/5/2019. Do bà Tlyêu cầu, ông H3 đưa lại cho bà T3 đồng. Buộc bà T1trả lại và bồi thường cho ông H22 số tiền 3.900.000.000 đồng, gồm: Phải trả lại số 900.000.000 đồng (khoản 500.000.000 đồng đưa cho bà Tlngày 08/11/2019; khoản 400.000.000 đồng đưa cho ông H20); Bồi thường 3.000.000.000 đồng gồm: 1.000.000.000 đồng (khắc phục việc xây dựng phân lô bán nền trái pháp luật, giải quyết bị khiếu nại, thanh tra, xử phạt hành chính); 1.000.000.000 đồng (khắc phục khôi phục trả lại mặt bằng theo hiện trạng ban đầu, khôi phục lại giá trị đất trồng cây); 1.000.000.000 đồng (bồi thường do mất danh dự, mất uy tín).

Bà T1trình bày tranh luận:

Đề nghị Hội đồng xét xử triệu tập ông Nguyễn Văn N phiên tòa làm chứng vì ông N cùng với một số người như ông Qông D2 H2đã trực tiếp chứng kiến bà giao cho ông H18 lần tiền nhưng các ý kiến của ông N2 cho rằng bà giao cho ông H23 lần 2.000.000.000 đồng. Thực tế bà đã giao cho ông H18 lần: Lần thứ nhất giao 2.000.000.000 đồng ngay khi ký HĐĐC ngày 06/4/2019, mặc dù không có giấy biên nhận giao tiền nhưng tại HĐĐC ngày 06/4/2019 đã nêu rõ ông H10 2.000.000.000 đồng đặt cọc vì theo bà, nếu không giao tiền thì không có việc ông H24 bản chính HĐĐC ngày 06/4/2019 cho bà. Lần 2 là ngày 27/5/2019, tại Văn phòng của ông Khuất G H2bà giao tiếp cho ông H12 đồng nhằm mục đích thanh toán Hợp đồng. Do có khó khăn nên ngày 11/8/2019 bà yêu cầu và được ông H16 lại 500.000.000 đồng, các bên đã thống nhất còn lại 1.500.000.000 đồng đặt cọc theo "Giấy biên nhận tiền đặt cọc bán đất” ngày 27/5/2019. Bà thừa nhận ông H3 lập Giấy ủy quyền giao cho bà thực hiện toàn bộ các thủ tục chuyển nhượng nhưng do ông không giao cho bà giấy tờ chính nên bà không làm thủ tục được. Kể từ khi bà lấy lại 500.000.000 đồng bà không liên lạc được với ông H25 hai bên không ký được Hợp đồng chuyển nhượng. Theo bà việc không ký được Hợp đồng chuyển nhượng là do lỗi của ông H25 ông H8 trả lại số tiền đã nhận của bà còn lại là 3.500.000.000 đồng. Mặc dù theo HĐĐC ngày 06/4/2019 thì sau khi ký bà được quyền xây dựng mặt bằng nhưng cá nhân bà không thực hiện; việc ông H17 rằng Công ty T3do bà là đại diện theo pháp luật san gạt thửa đất số 188, cá nhân bà không liên quan, không biết nên không phải bồi thường. Bà không ủy quyền cho ông H2nhận của ông H25 bà không liên quan đến việc ông H16 400.000.000 đồng cho ông H26 nghị Hội đồng xét xử bác toàn bộ yêu cầu kháng cáo của ông H27 nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

Ông Qông D3 bày:

Giữ nguyên các ý kiến đã trình bày tại cấp sơ thẩm. Xác định các ông chứng kiến bà T1giao cho ông H 02 lần tiền, mỗi lần là 2.000.000.000 đồng.Việc giao dịch giao tiền về nội dung gì thì các ông không xác định được; chỉ nghe nói là bà T1đặt cọc với ông HCác ông đều không kháng cáo. Đề nghị Hội đồng xét xử bác toàn bộ yêu cầu kháng cáo của ông H27 nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

Các đương sự có mặt tại phiên tòa không thỏa thuận được với nhau về cách giải quyết toàn bộ vụ án.

Kiểm sát viên VKSND Thành phố Hà Nội phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Toà án cấp phúc thẩm đã thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật tố tụng dân sự từ khi thụ lý vụ án đến quá trình xét xử tại phiên tòa. Người kháng cáo thực hiện thủ tục kháng cáo trong thời hạn luật định.

Về nội dung: Sau khi đánh giá phân tích về nội dung vụ án theo bản phát biểu được lưu trong hồ sơ vụ án. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm giải quyết yêu cầu kháng cáo của ông H28 pháp luật.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1].Về tố tụng

• - Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý giải quyết vụ án đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.
• - Người kháng cáo thực hiện quyền kháng cáo trong thời hạn luật định. Việc đề nghị thay đổi yêu cầu kháng cáo trong phạm vi đơn kháng cáo nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.
• - Người kháng cáo vắng mặt nhưng có mặt người đại diện theo ủy quyền.
• - Việc bà T1đề nghị Hội đồng xét xử ngừng phiên tòa triệu tập ông N3 gia phiên tòa để làm chứng. Tuy nhiên căn cứ các ý kiến ông N4 trình bày tại “ Giấy xác nhận” ngày 18/5/2023 ( Bl số 39); Biên bản lấy lời khai ngày 14/7/2023 (Bl số 77); biên bản làm việc, biên bản xem xét thẩm định tại chỗ và đối chiếu với các tài liệu có trong hồ sơ vụ án. Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu này của bà T2.

[2]. Về Nội dung:

2.1. Những nội dung mà các bên đã cùng thống nhất và cùng thừa nhận:

Ngày 06/4/2019, bà T2 (Bên A) và ông H (Bên B) đã giao kết HĐĐC ngày 06/4/2019 để nhằm mục đích: Trong vòng 09 tháng kể từ khi ký hợp đồng này, Bên B ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 188 cho Bên nhận chuyển nhượng (Bên A) cho 05 người gồm: Khuất Gia H2Phan Tiến DNguyễn Trọng QHoàng Văn T2Tạ T bằng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất tại tổ chức công chứng có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp 1 trong 5 người không thể đứng tên thì Bên A được toàn quyền chỉ định người khác thay thế để đứng tên bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng này. Hợp đồng được lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký của các bên giao kết. Tại thời điểm ký kết Hợp đồng các bên đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; không bị: ép buộc, lừa dối, cùng tự nguyện ký kết.

Các đương sự đều thừa nhận HĐĐC ngày 06/4/2019 (BL6,7,8) được lưu trong hồ sơ vụ án chính là HĐĐC ngày 06/4/2019 mà bà Thông Hđã ký kết, không bị thay đổi hay cắt ghép nội dung.

Ông H3 ký Hợp đồng ủy quyền toàn bộ cho bà T1thay ông thực hiện các thủ tục để tiến hành ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo thỏa thuận tại HĐĐC ngày 06/4/2019.

"Giấy biên nhận tiền đặt cọc bán đất” ngày 27/5/2019 lưu trong hồ sơ vụ án (BL số 10) có chữ ký, chữ viết họ tên tại phần “ bên nhận tiền” là của ông H29 “Bên giao tiền” là của bà T2. Mặt sau có dòng chữ “ Hôm nay ngày 08/11/2019 Anh H30 lại 500.000.000 (đ)... còn lại 1.500.000 (đ) theo đặt cọc”. Tuy nhiên số 1.500.000 (đ) là viết nhầm thực tế phải là “...còn lại 1.500.000.000 (đ) theo đặt cọc”.

2.2.Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn, Hội đồng xét xử xét thấy:

Xét ý kiến trình bày của các đương sự về diễn biến quá trình giao kết HĐĐC ngày 06/4/2019; Nghiên cứu về hình thức, về nội dung của HĐĐC ngày 06/4/2019. Cấp sơ thẩm xác định các bên phải thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình đã thỏa thuận tại HĐĐC ngày 06/4/2019 là đúng quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.

Tại điều 1 của HĐĐC ngày 06/4/2019 các bên thỏa thuận:

“1. Bên B cam đoan với Bên A cho đến thời điểm ký kết Hợp đồng này, Bên B là chủ sử dụng toàn bộ quyền sử dụng đất tại thửa đất số 188; Tờ bản đồ số 47-6; địa chỉ: Xóm C, xã T, huyện L, tỉnh Hòa Bình (nay là huyện T, thành phố H “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” AN 758507; Số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00852 do UBND huyện L cấp ngày 20/7/2008. Ngày 09/4/2018, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai UBND huyện T đã đăng ký sang tên cho ông Trần Văn H9 bà Chu Thị X3 hồ sơ số 000852.CN.003. Thực trạng diện tích đất được ghi cụ thể trong giấy chứng nhận nêu trên (diện tích thực tế thửa đất 10288m²)”.

Như vậy khi tham gia giao kết HĐĐC ngày 06/4/2019 các bên đã xác định:

“.....Toàn bộ quyền sử dụng đất tại thửa đất số 188; Tờ bản đồ số 47-6; địa chỉ: Xóm C, xã T, huyện L, tỉnh Hòa Bình (nay là huyện T, thành phố H “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” AN 758507; Số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00852 do UBND huyện L cấp ngày 20/7/2008. Ngày 09/4/2018, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai UBND huyện T đã đăng ký sang tên cho ông Trần Văn H9 bà Chu Thị X3 hồ sơ số 000852.CN.003”.

Theo khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “...16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Theo khoản 3 Nghị quyết 15/2008/QH12 ngày 29/5/2008 của Quốc Hội khóa XII đã xác định.

“3. Chuyển toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số hiện tại của 4 xã thuộc huyện L, tỉnh Hòa Bình về thành phố H gồm: ..... 3.457,74 ha diện tích tự nhiên và dân số hiện tại là 6.606 người của xã T..."

Xác định: Tại thời điểm giao kết HĐĐC ngày 06/4/2019, bà T1và ông H đã biết thửa đất số 188 được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai UBND huyện T xác định địa chỉ thửa đất tại: Xóm C, thôn B, xã T, huyện T, Thành phố Hà Nội

Điều 3 của HĐĐC ngày 06/4/2019 các bên thỏa thuận: “Hai bên ký kết Hợp đồng đặt cọc này nhằm mục đích trong vòng 09 tháng kể từ khi ký hợp đồng này Bên B chuyển nhượng hết toàn bộ diện tích đất mà Bên A nhận chuyển nhượng cho 05 người gồm: ..... tại tổ chức công chứng có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp 1 trong 5 người không thể đứng tên thì Bên A được toàn quyền chỉ định người khác thay thế để đứng tên bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hợp đồng này”. Xác định: HĐĐC ngày 06/4/2019 nhằm mục đích trong vòng 09 tháng kể từ khi ký hợp đồng này Bên B chuyển nhượng toàn bộ diện tích thửa đất số 188. Để thực hiện được mục đích này các bên đã thỏa thuận về quyền, nghĩa vụ của ông H(Bên B) tại Điều 5 của HĐĐC ngày 06/4/2019 như sau:

“1. Bên B có quyền nhận tiền đặt cọc từ Bên A. Bên B khẳng định thông qua việc ký Hợp đồng này mình đã nhận đầy đủ khoản tiền 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng chẵn) tiền đặt cọc từ Bên A.

2. Bên B có quyền không phải hoàn trả số tiền đặt cọc 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng chẵn) nếu Bên A từ chối nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất nêu trên hoặc vi phạm bất kỳ nghĩa vụ, cam kết nào theo Hợp đồng này hay theo quy định của pháp luật.

3. Trong thời gian 09 tháng từ khi ký hợp đồng này, Bên B có nghĩa vụ hoàn thành mọi thủ tục và ký Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất nêu trên cho 05 người nhận chuyển nhượng tại tổ chức công chứng. Khoản tiền đặt cọc 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng) được tỉnh vào khoản tiền nhận chuyển nhượng diện tích đất đất nêu trên mà Bên A có nghĩa vụ phải thanh toán cho Bên B. Số tiền này được khấu trừ vào lần thanh toán cuối cùng.

4. Bên B có trách nhiệm thực hiện tất cả các nghĩa vụ của mình liên quan tới diện tích đất, kể cả các khoản tiền điện, nước, phí dịch vụ hay khoản thu bất kỳ nào khác đối với nhà nước hay bên thứ ba nào cho tới thời điểm bàn giao thửa đất cho Bên A.

5. Bên B có nghĩa vụ phối hợp và hỗ trợ đầy đủ, hiệu quả cho Bên A trong việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng và sử dụng diện tích đất này mà không được có bất kỳ yêu cầu hay đòi hỏi nào liên quan đến việc hoàn thành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu Bên B vi phạm điều này, Bên A có quyền xử phạt Bên B theo quy định tại Điều 3 hợp đồng này.”

Đối chiếu với Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ dân sự.

“Điều 274. Nghĩa vụ:

Nghĩa vụ là việc mà theo đó, một hoặc nhiều chủ thể (sau đây gọi chung là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện công việc hoặc không được thực hiện công việc nhất định vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ thể khác (sau đây gọi chung là bên có quyền).

Điều 275. Căn cứ phát sinh nghĩa vụ. Nghĩa vụ phát sinh từ căn cứ sau đây:

1. Hợp đồng.

Điều 276. Đối tượng của nghĩa vụ

1. Đối tượng của nghĩa vụ là tài sản, công việc phải thực hiện hoặc không được thực hiện.

2. Đối tượng của nghĩa vụ phải được xác định.

Điều 278. Thời hạn thực hiện nghĩa vụ

1. Thời hạn thực hiện nghĩa vụ do các bên thỏa thuận, theo quy định của pháp luật hoặc theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

2. .....

Trường hợp bên có nghĩa vụ đã tự ý thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn và bên có quyền đã chấp nhận việc thực hiện nghĩa vụ thì nghĩa vụ được coi là đã hoàn thành đúng thời hạn”.

Tại HĐĐC ngày 06/4/2019: Không có điều khoản nào các bên thỏa thuận ông H8 thực hiện việc liên hệ với Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đổi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” số AN 758507do UBND huyện L cấp thành “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H như bà T1trình bày. Thực tế tại thời điểm ký HĐĐC ngày 06/4/2019 thì bà T1và ông H đã xác định và buộc phải biết thửa đất số 188 nay là: Xóm C, thôn2, xã T, huyện T, Thành phố Hà Nội không phải là: Xóm C, xã T huyện L, tỉnh Hòa Bình. Bà T1thừa nhận: Ông H3 ký Hợp đồng ủy quyền toàn bộ cho bà T1thay ông thực hiện các nghĩa vụ của ông để tiến hành ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định pháp luật và theo thỏa thuận tại HĐĐC ngày 06/4/2019.

Tiến hành xác minh thẩm định tại chỗ, thu thập chứng cứ:

Trưởng thôn 2 Xóm Chùa, xã T, huyện T, Thành phố Hà Nội và UBND xã Tcung cấp: Khoảng năm 2019 – 2020 là thời điểm sau khi các bên ký HĐĐC ngày 06/4/2019, mặc dù các bên chưa ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa thực hiện việc đăng ký biến động, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với thửa đất số 188. Nhưng Công ty TNHT10 T3do bà T1là người đại diện theo pháp luật, đã san lấp mặt bằng, phân lô, căng pano áp phích quảng cáo bán đất nền tại thửa đất số 188. Ngày 04/7/2019 đã bị B có bài báo phản ánh với tiêu đề “Thạch Thất: Cảnh báo việc xẻ đất trồng cây lâu năm bán như dự án” và sau đó bị UBND xã T dừng việc san gạt, phân lô.

Sau khi bị Chính quyền địa phương dừng việc san gạt, phân lô, quảng cáo bán đất nền, bà T1không thực hiện việc ký Hợp đồng chuyển nhượng số 188 với vợ chồng ông H19 X. Ngày 08/11/2019, bà T1đã yêu cầu ông H đưa lại 500.000.000 đồng và xác nhận còn lại 1.500.000.000 đồng đặt cọc. Như vậy có căn cứ xác định: Dù chưa hết thời hạn 09 tháng của HĐĐC ngày 06/4/2019, bà T1đã không có thiện chí thực hiện việc ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 188 nên đã lấy lại một phần tiền đặt cọc. Thậm chí: Kể từ ngày 24/02/2022, Sở T Hđã cấp GCNQSDĐ số DE719119 cho vợ chồng ông H– bà X4 chủ sử dụng, sở hữu tài sản gắn liền trên thửa đất số 188 thì bà T1cũng không liên lạc, trao đổi, bàn bạc, thỏa thuận lại việc thực hiện ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số188.

“Điều 167 Luật đất đất năm 2013 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

.....

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Sau khi ký Hợp đồng ủy quyền toàn bộ cho bà T1thay ông H31 hiện các thủ tục để tiến hành ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Các đương sự đều thừa nhận vợ chồng ông H32 được bà Tlyêu cầu “phối hợp” đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân thực hiện ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật và theo thỏa thuận tại HĐĐC ngày 06/4/2019.

Có đủ căn cứ xác định việc không thực hiện ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 188 là do bà T8 chiếu với thỏa thuận tại HĐĐC ngày 06/4/2019 và quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015: “.... Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.....”. Cấp sơ thẩm buộc ông H phải hoàn trả số tiền bà T1đã đặt cọc là không phù hợp với quy định pháp luật. Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông H33 định “tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T1về việc buộc ông H8 hoàn trả số tiền bà T1đặt cọc.

Đối với việc bà Tlcho rằng: Tổng số tiền bà Tiđã đưa cho ông H13 4.000.000.000 đồng trong đó có 2.000.000.000 đồng đặt cọc và 2.000.000.000 đồng thanh toán trước. Hội đồng xét xử thấy:

Mặc dù bà T1cho rằng: Ngay khi ký HĐĐC ngày 06/4/2019 thì bà giao 2.000.000.000 đồng nhằm đặt cọc nhưng các bên không viết giấy giao nhận tiền và ông H34 không xác nhận việc đã nhận số tiền này; Ngày 27/5/2019 bà tiếp tục giao cho ông H 2.000.000.000 đồng nhằm thanh toán trước Hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên các bên lập và ký “Giấy biên nhận tiền đặt cọc bán đất”; không có nội dung nào các bên thỏa thuận “thanh toán một phần tiền chuyển nhượng” hay “Thanh toán trước Hợp đồng chuyển nhượng”. Trong khi đó các bên chưa ký Hợp đồng chuyển nhượng mà theo Điều 4HĐĐC ngày 06/4/2019 các bên thỏa thuận: “Ngay sau khi Bên B đã ký hợp đồng chuyển nhượng ....., thì trong thời hạn 09 tháng (thanh toán 3 lần: lần 1 sẽ tính từ thời điểm sổ chuyển về huyện T, Thành phố H lần 2, lần 3 sẽ tính sau 3 (ba) tháng kể từ lần thanh toán liền trước. Mỗi lần Bên A thanh toán số tiền 3.620.000.000₫ cho Bên B)”. Như vậy các bên chưa “ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất” thì chưa phát sinh việc thanh toán tiền Hợp đồng chuyển nhượng, thậm chí các bên còn thỏa thuận “Số tiền này được khấu trừ vào lần thanh toán cuối cùng”. Nghĩa là tiền đặt cọc chỉ được khấu trừ vào lần thanh toán cuối cùng, sau khi đã ký Hợp đồng chuyển nhượng, chứ không có thỏa thuận giao tiền “Giấy biên nhận tiền đặt cọc bán đất” để thanh toán việc chuyển nhượng. Mặt khác theo bà T1trình bày tại phiên tòa phúc thẩm do có khó khăn về tiền nên bà đã gặp ông H35 lại 500.000.000 đồng thì cũng đã ghi rõ tại mặt sau của “Giấy biên nhận đặt cọc bán đất” ngày 27/5/2019 với nội dung: “Hôm nay ngày 8/11/2019 anh H30 lại 500.000.000 (đ) năm trăm triệu đồng. Còn lại 1.500.000 (đ) theo đặt cọc này” (viết nhầm số tiền 1.500.000.000 đồng thành 1.500.000 đồng). Ông Qông D4 những người cho rằng họ đã chứng kiến bà T1đưa tiền đặt cọc cho ông H18 lần nhưng đều không xác định được khoản tiền đưa theo “Giấy biên nhận đặt cọc bán đất” ngày 27/5/2019 là tiền thanh toán Hợp đồng. Do vậy, có căn cứ để xác định số tiền bà T1giao cho ông H36 ngày 27/5/2019 là tiền đặt cọc để thực hiện việc ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 188. Các khoản tiền dù là 1.500.000.000 đồng hay 3.500.000.000 đồng cũng đều là tiền bà T1đặt cọc HĐĐC ngày 06/4/2019 và do bà vi phạm HĐĐC ngày 06/4/2019 như đã nhận định trên nên bà phải mất khoản tiền đặt cọc. Do đó Hội đồng xét xử xét chấp nhận kháng cáo của ông H37 việc đề nghị bác yêu cầu khởi kiện của bà T2 đề nghị buộc ông H8 trả lại 3.500.000.000 đồng.

Đối với việc ông Hkháng C1 đề nghị. Buộc bà T1trả lại và bồi thường cho ông H22 số tiền 3.900.000 đồng. Hội đồng xét thấy:

Sau khi đã đưa lại cho bà T1500.000.000 đồng đặt cọc ngày 08/11/2019 ông ký và thừa nhận “Còn lại 1.500.000.000 theo đặt cọc”. Số tiền 400.000.000 đồng mà ông H đã đưa cho ông Khuất G H2nhưng ông H7 đưa ra được bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào chứng minh việc đưa khoản tiền này liên quan đến bà T9 cấp sơ thẩm không chấp nhận là đúng pháp luật và có căn cứ.

Đối với yêu cầu buộc bà T1phải bồi thường 3.000.000.000 đồng. Do ông H7 đưa ra được bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào chứng minh việc cá nhân bà T1san gạt đất, phân lô, bán nền tại thửa đất số 188 gây thiệt hại cho ông. Mặt khác chính quyền địa phương và ông H38 xác nhận có hiện tượng san gạt đất, phân lô, bán nền tại thửa đất số 188 nhưng do Công ty TNHH T10 thực hiện, không phải do cá nhân bà T1nên không có căn cứ buộc bà Tlbồi thường thiệt hại (nếu có). Trường hợp ông H có căn cứ xác định: Công ty TNHH T10 thực hiện san gạt đất, phân lô, bán nền tại thửa đất số 188 gây thiệt hại cho ông thì ông có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật đối với Công ty TNHH T10. Hội đồng xét xử không có cơ sở xem xét trong vụ án này.

Do đó Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận một phần kháng cáo của ông H39 Sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng đã phân tích nhận định trên.

[3.]Về án phí:

Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Tlyêu cầu buộc ông H8 trả lại 3.500.000.000 đồng không được chấp nhận nên phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch [72.000.000.000 đồng + 2%(3.500.000.000đồng –2.000.000.000đồng)] là 102.000.000 đồng. Được đối trừ với tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp.

Lẽ ra ông H8 chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với yêu cầu được hoàn trả và bồi thường 3.900.000.000 đồng không được chấp nhận. Tuy nhiên ông là người cao tuổi có yêu cầu xin miễn án phí dân sự, Hội đồng xét xử miễn án phí dân sự cho ông. Ông H7 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào:

• - Các Điều: 147,148 và khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
• - Điều 328 Bộ luật dân sự 2015.
• - Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Luật người cao tuổi.

Xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông Trần Văn H39 Sửa bản án dân sự sơ thẩmsố 168/2023/DS-ST ngày 14/12/2023 của Toà án nhân dân huyện Thạch Thất, Thành phố Hà Nội. Cụ thể như sau:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà Tạ Thị Hồng T2 về việc đề nghị xác định Hợp đồng đặt cọc ngày 06/4/2019 bị chấm dứt là do lỗi của ông Trần Văn H9 buộc ông Trần Văn H2 phải trả lại cho bà 3.500.000.000 đồng tiền đặt cọc.
2. Xác định bà Tạ Thị Hồng T2 bị mất số tiền đặt cọc đã đặt cọc theo “Hợp đồng đặt cọc” ngày 06/4/2019, “Giấy biên nhận tiền đặt cọc bán đất” ngày 27/5/2019 cho ông Trần Văn H40 hưởng.
3. Về án phí
   • 3.1.Bà Tạ Thị Hồng T2 phải chịu 102.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch; được đối trừ với 51.000.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2020/0025788 ngày 04/5/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Thạch Thất, Hà Nội, còn phải nộp tiếp 51.000.000 (Năm mươi mốt triệu) đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch.
   • 3.2. Miễn toàn bộ án phí dân sự cho ông Trần Văn H39

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Án xử công khai phúc thẩm, có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án./

Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND Tp.Hà Nội ; - Cục THADS TP Hà Nội; - TAND huyện Thạch Thất; - Chi cục THADS huyện Thạch Thất; - Lưu: VP, Hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Đỗ Minh Hoàng