NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

- Thư ký phiên tòa: Bà Lâm Hỷ Ngọc - Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Bà Mạnh Thị Tú Uyên - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Trong ngày 26; ngày 28 tháng 6; ngày 02 và ngày 03 tháng 7 năm 2024 tại Trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, số A N, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh đã xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 431/2024/TLPT-DS ngày 17 tháng 5 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 98/2024/DS-ST ngày 25/3/2024 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 2937/2024/QĐPT-LĐ ngày 31/5/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa 8474/2024 ngày 17/6/2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Lê Thị L, sinh năm 1989; Cư trú tại: Số B Q, Phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Tô Nguyễn Thu T, sinh năm 1999. Cư trú tại: Số B N, Phường G, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Giấy uỷ quyền số công chứng 3914 ngày 20/3/2024 tại Phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh) (có mặt).

Bị đơn: Bà Võ Thị Kim L1, sinh năm 1978; Cư trú tại: Số D đường Q, Phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Văn V, sinh năm 2000; Cư trú tại: Số D N, Phường H, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Giấy uỷ quyền số công chứng 015876 tại Văn phòng C1, Thành phố Hồ Chí Minh) (có mặt).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Hoàng T1, sinh năm 1977; Cư trú tại: Số D Q, Phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (xin vắng mặt).

Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Lê Thị L.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn bà Lê Thị L có người đại diện theo ủy quyền là bà Tô Nguyễn Thu T trình bày:

Bà L có ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 19/9/2023 với bà Võ Thị Kim L1 về việc đặt cọc mua bán căn nhà số A đường Q, Phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Khi đặt cọc thì bà L có chuyển cho con bà L1 số tiền 100.000.000 đồng (thông qua tài khoản của con bà L1). Theo thỏa thuận của hợp đồng, sau hai tháng kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc thì hai bên sẽ ra công chứng sang tên. Tuy nhiên, trước khi đến hẹn ra công chứng thì bà L có tìm hiểu khi sang nhượng hiện trạng nhà và giấy chứng nhận phải trùng khớp thì mới sang tên qua bà được. Nên bà L yêu cầu bà L1 đổi giấy chứng nhận cập nhật hiện trạng thực tế, nhưng đến nay bà L1 vẫn chưa thực hiện. Do bà L1 không đổi sổ cho đúng hiện trạng thực tế nên ngày công chứng bà không ra ký công chứng như thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc. Chính vì vậy, bà khởi kiện bà L1 yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 19/9/2023 là vô hiệu và yêu cầu bà L1 phải trả số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng.

Bị đơn bà Võ Thị Kim L1 có người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Văn V trình bày:

Bị đơn xác nhận có ký hợp đồng đặt cọc đề ngày 19/9/2023 và có nhận số tiền cọc là 100.000.000 đồng của bà L (thông qua tài khoản của con bà L1). Theo thỏa thuận của hợp đồng, sau hai tháng kể từ khi ký đặt cọc thì hai bên sẽ ra công chứng chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi đến ngày bị đơn đã nhiều lần gọi điện, nhắn tin bà L để yêu cầu ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà L không đồng ý ra công chứng. Trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc thì bà L đã đến xem hiện trạng thực tế và giấy tờ nhà đất và đồng ý ký kết hợp đồng đặt cọc. Ngoài ra, theo nội dung hợp đồng không có nội dung về việc bà L1 sẽ đổi sổ thì hai bên mới ký công chứng, tại thời điểm công chứng bà L1 liên hệ bà L về việc ký kết hợp đồng nhưng bà L không đồng ý. Do bà L vi phạm hợp đồng nên bị đơn không đồng ý tuyên hợp đồng đặt cọc đề ngày 19/9/2023 vô hiệu và không đồng ý trả cho nguyên đơn số tiền cọc 100.000.000 đồng.

2

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoàng T1 trình bày (Theo bản tự khai ngày 27/12/2023): Ông đồng ý với tất cả nội dung trong bản tự khai do bà L1 trình bày, ngoài ra không có ý kiến gì khác và xin vắng mặt trong quá trình tố tụng của Tòa án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm 98/2024/DSST ngày 25/3/2024 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh, tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu tuyên Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 19/9/2023 vô hiệu.
2. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bà Võ Thị Kim L1 trả lại số tiền 100.000.000 đồng tiền đặt cọc mua nhà.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Lê Thị L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 5.300.000 đồng nhưng được cấn trừ vào số tiền 2.500.000 đồng theo biên lai tạm ứng án phí số AA/2023/0013029 ngày 04/12/2023, bà Lê Thị L còn phải đóng thêm số tiền 2.800.000 đồng. Thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 03/4/2024, nguyên đơn bà Lê Thị L có đơn kháng cáo đề ngày 02/4/2024, kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn bà Lê Thị L có người đại diện theo ủy quyền là bà Tô Nguyễn Thu T trình bày: Yêu cầu bị đơn phải cập nhật hiện trạng thực tế trên giấy chủ quyền thì nguyên đơn đồng ý ra công chứng ký hợp đồng mua bán căn nhà trên với bị đơn. Trong trường hợp bị đơn không đồng ý. Đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 19/9/2023 là vô hiệu và yêu cầu bà L1 phải trả số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng cho bà L.

Bị đơn là bà Võ Thị Kim L1 có người đại diện theo ủy quyền là ông Nguyễn Văn V trình bày: Án sơ thẩm xử bà L1 không kháng cáo, bà L1 yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng. Các đương sự thực hiện quyền, nghĩa vụ theo đúng quy định pháp luật. Đơn kháng cáo của đương sự nằm trong hạn luật định nên hợp lệ.

3

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn. Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 98/2024/DSST ngày 25/3/2024 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định.

1. Về tố tụng:

- Ngày 03/4/2024, nguyên đơn bà Lê Thị L có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm số 98/2024/DSST ngày 25/ 3/2024 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh. Xét, kháng cáo của nguyên đơn bà Lê Thị L trong thời hạn luật định nên được chấp nhận.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoàng T1 có đơn xin vắng mặt nên căn cứ vào khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt ông T1.

2. Về nội dung:

- Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo:

Căn cứ Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 19/9/2023 thể hiện: Hai bên thỏa thuận bà L1 đồng ý bán cho bà L căn nhà số A đường Q, Phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh diện tích 23,2 m², giá 1.490.000.000 đồng, thanh toán đợt 1 là 100.000.000 đồng, sau hai tháng thì ký hợp đồng công chứng và giao số tiền 1.340.000.000 đồng, thanh toán đợt 3 là 50.000.000 đồng sau khi sang tên.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải cập nhật hiện trạng thực tế trên giấy chủ quyền thì nguyên đơn đồng ý ra công chứng ký hợp đồng mua bán căn nhà trên với bị đơn. Trong trường hợp bị đơn không đồng ý đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 19/9/2023 là vô hiệu và yêu cầu bà L1 phải trả số tiền đặt cọc là 100.000.000 đồng cho bà L.

Phía bị đơn không đồng ý vì trong hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận trên nếu nguyên đơn không mua thì mất cọc.

Xét, hợp đồng đặt cọc nêu trên không có quy định về việc bên bán phải cam kết đổi sổ và tại thời điểm ký kết hợp đồng thì bên mua đã được xem hiện trạng thực tế và giấy tờ nhà nên mới đồng ý ký kết hợp đồng đặt cọc. Nếu bên mua nhận thấy hiện trạng không đúng với giấy chủ quyền thì bên mua có quyền không mua. Tại thời điểm ký kết hợp đồng bên mua là bà L đã biết hiện trạng thực tế và giấy tờ nhà đất nêu trên nhưng bà vẫn mua và đặt cọc. Theo tin nhắn giữa hai bên

4

do bị đơn cung cấp và đã được nguyên đơn xác nhận là đúng thì đến hạn thỏa thuận ký hợp đồng công chứng theo hợp đồng đặt cọc thì bà L không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Bà L1 vẫn muốn thực hiện giao dịch mua bán nhà. Nên việc bà L yêu cầu bà L1 phải sửa chữa hiện trạng theo chủ quyền là không phù hợp vì không có quy định trong hợp đồng.

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự quy định: “Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”.

Mục IV của hợp đồng đặt cọc về trách nhiệm của bên mua như sau “Chịu mất toàn bộ số cọc nếu đổi ý không mua”. Trong trường hợp này, bà L là bên đổi ý không mua nhà nên bà L phải chịu mất tiền cọc mua nhà. Do đó, cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận. Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.

Xét thấy đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh có cơ sở chấp nhận.

Án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn bà Lê Thị L là người kháng cáo phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

• - Căn cứ Khoản 2 Điều 148; Điều 273 và khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
• - Căn cứ vào Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015;
• - Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;
• - Căn cứ Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Lê Thị L.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 98/2024/DSST ngày 25 tháng 3 năm 2024 của Tòa án nhân dân quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu tuyên Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất ngày 19 tháng 9 năm 2023 vô hiệu.
3. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bà Võ Thị Kim L1 trả lại số tiền 100.000.000 đồng tiền đặt cọc mua nhà.
4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Lê Thị L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 5.300.000 (Năm triệu ba trăm nghìn) đồng nhưng được cấn trừ vào số tiền

5

2.500.000 (Hai triệu năm trăm nghìn) đồng theo biên lai tạm ứng án phí số AA/2023/0013029 ngày 04 tháng 12 năm 2023, bà Lê Thị L còn phải đóng thêm số tiền 2.800.000 (Hai triệu tám trăm nghìn) đồng. Thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

5. Án phí dân sự phúc thẩm:

Nguyên đơn bà Lê Thị L phải chịu án phí 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng nhưng được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai tạm ứng án phí số 0013088 ngày 09 tháng 4 năm 2024 của Chi cục Thi hành quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

6