TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Bản án số: 608/2025/DS-PT Ngày 04 - 6 - 2025 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

NHÂN DANHNƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Hoàng Minh Thịnh

Các Thẩm phán:

Ông Phạm Công Mười

Ông Chung Văn Kết

- Thư ký phiên tòa: Ông Đàm Lê Nhân - Thư ký Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Trí Dũng - Kiểm sát viên.

Ngày 04 tháng 6 năm 2025, tại trụ sở; Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 145/2025/TLPT- DS ngày 10 tháng 02 năm 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 1811/2023/DS-ST ngày 20 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 3811/2025/QĐ-PT ngày 22 tháng 5 năm 2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Hồng H, sinh năm 1955.

Địa chỉ: Số F đường Đ, Phường A, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Cấn Trọng T, sinh năm 1957. (có mặt)

Địa chỉ: Số A đường S, Phường C, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Bị đơn:

1. Bà Đỗ Trần Nguyên T1, sinh năm 1985.
2. Ông Trương Duy T2, sinh năm 1986.

Cùng địa chỉ: Căn hộ B R, Sài Gòn P, số I đường N, Phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Vũ Đức D, sinh năm 1990. (có mặt)

Địa chỉ: P L, Vinhomes G, Số B đường T, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Cấn Trọng T, sinh năm 1957. (có mặt)

Địa chỉ: Số A đường S, Phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Bà Trần Thị H1, sinh năm 1962.

Địa chỉ: A M, GA I, USA.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Vũ Đức D, sinh năm 1990. (có mặt)

Địa chỉ: P L, Vinhomes G, Số B đường T, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Ông Trần David Đ (Tran D). (vắng mặt)

Địa chỉ: A S. Westminster, CA 92683, USA.

Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Nguyễn Hồng H.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn khởi kiện, các bản tự khai và quá trình tố tụng tại Tòa án, nguyên đơn bà Nguyễn Hồng H có ông Cấn Trọng T là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 26/10/2018, bà Nguyễn Hồng H và bà Đỗ Trần Nguyên T1, ông Trương Duy T2 cùng tiến hành thỏa thuận ký kết Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng căn nhà số A Đ, Phường F, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh với giá chuyển nhượng là 5.100.000.000 (Năm tỷ một trăm triệu) đồng với phương thức thanh toán: Đợt 1: 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng); Đợt 2: Thời hạn 45 ngày đi công chứng, trước bạ thanh tóan: 4.600.000.000₫ (Bốn tỷ sáu trăm triệu đồng) còn lại. Cùng ngày 26/10/2018, bà H đã giao 500.000.000đ (Năm trăm triệu đồng) tiền cọc cho bà T1.

Ngày 14/11/2018, bà Đỗ Trần Nguyên T1 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ cấp GCN: CH 02098 do Ủy ban nhân dân quận T cấp. Thửa đất số 83, tờ bản đồ số 04 (BĐĐC- 2005) địa chỉ: 1 Đ, Phường F, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích đất 37,6m²; diện tích xây dựng là 30,4m². Như vậy, theo Hợp đồng đặt cọc ngày 26/10/2018 thì diện tích xây dựng là 35,2m² nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của bà T1 được cấp năm 2018 thì diện tích xây dựng chỉ có 30,4m² không đủ diện tích theo thỏa thuận của các bên. Ngoài ra, căn nhà số A Đ, Phường F, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh còn có đồng sở hữu là bà Trần Thị H1, nhưng bà T1 và ông T3 không đưa bà H1 cùng tham gia Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

• Hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 26/10/2018 giữa bà Nguyễn Hồng H và bà Đỗ Trần Nguyên T1, ông Trương Duy T2.
• Buộc bà Đỗ Trần Nguyên T1, ông Trương Duy T2 trả lại một lần số tiền 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) ngay khi có quyết định, bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Bị đơn bà Đỗ Trần Nguyên T1 và ông Trương Duy T2 có ông Vũ Đức D là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Bà Đỗ Trần Nguyên T1 và bà Trần Thị H1 (mẹ của bà T1) là chủ sở hữu căn nhà và địa chỉ số A Đ, Phường F, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00092/26995 do Ủy ban nhân dân quận T cấp ngày 11/7/2005, cập nhật biến động ngày 05/12/2013. Năm 2014, bà T1 và bà H1 đã tiến hành xây dựng căn nhà tại địa chỉ trên theo giấy phép xây dựng số 14/1065/GPXD ngày 18/02/2014 do Ủy ban nhân dân quận T cấp. Sau đó, bà T1 và bà H1 đã tiến hành thủ tục hoàn công và được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM750318 do Ủy ban nhân dân quận T cấp ngày 14/11/2018

Ngày 26/10/22018, bà Trần Nguyên T1 và ông Trương Duy T2 theo Hợp đồng ủy quyền của bà Trần Thị H1 đã ký Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà, đất với bà Nguyễn Hồng H. Bà H đã đặt cọc cho bà T1 và ông T2 số tiền 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng. Sau 45 ngày, kể từ ngày ký Hợp đồng đặt cọc, bà T1 và ông T2 đã nhiều lần yêu cầu bà H ký kết Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng nhưng vì bà H không đủ tiền để tiếp tục thực hiện Hợp đồng trên nên các bên không thể ký kết Hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan công chứng. Căn cứ theo Điều 5 Hợp đồng đặt cọc ngày 26/10/2018 thì bà H phải mất số tiền đã đặt cọc.

Ngày 24/4/2020 phía bị đơn đã tiến hành chuyển nhượng nhà, đất 1 Đ, Phường F, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cho Bà Vũ Thị Nguyệt N. Bà N cũng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS00311 ngày 16/7/2020.

Phía bị đơn đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc nhưng không đồng ý trả lại số tiền 500.000.000 đồng cho bà H vì bà H là người vi phạm hợp đồng đặt cọc đã ký kết.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Cấn Trọng T theo biên bản làm việc ngày 02/6/2022 và 18/8/2022 trình bày: Ông và vợ bà Nguyễn Hồng H ký kết Hợp đồng đặt cọc với bà Đỗ Trần Nguyên T1 và ông Trương Duy T2 để nhận chuyển nhượng nhà đất tọa lạc tại địa chỉ 1 đường Đ, Phường F, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh theo Hợp đồng đặt cọc đề ngày 26/10/2018. Khi ký Hợp đồng đặt cọc vợ chồng ông đã giao cho bà T1 và ông T2 số tiền cọc 500.000.000 đồng. Ông đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H và đồng ý hỗ trợ cho bị đơn số tiền đã chịu cho người môi giới để ký kết Hợp đồng đặt cọc.
2. Bà Trần Thị H1 có Người đại diện theo ủy quyền là Ông Vũ Đức D theo biên bản làm việc ngày 2/6/2022 và 18/8/2022 trình bày: Bà Trần Thị H1 là mẹ của bà Đỗ Trần Nguyên T1, bà H1 cùng chồng là ông Trần David Ð (Tran D) ủy quyền cho bà Đỗ Trần Nguyên T1 thay mặt và nhân danh ông bà liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền và các tổ chức hành nghề công chứng để chuyển nhượng căn nhà số A đường Đ, Phường F, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. Số tiền cọc 500.000.000 đồng ông T, bà H giao cho bà T1 và ông T2 nhận. Đồng thời, nhà đất số A đường Đ, Phường F, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh là nhà đất nhận thừa kế bà T1, bà H1 được nhận tặng cho nên không liên quan đến ông Trần David Đ (Tran D). Do đó, bà yêu cầu không đưa ông Trần David Đ (Tran D) vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn phải trả lại toàn bộ số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng phía bị đơn không đồng ý.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1811/2023/DS-ST ngày 20/9/2023 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 37, điểm a khoản 1 Điều 38, Điều 39, Điều 147, Điều 152, Điều 227, Điều 228, Điều 273 và Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 116, Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328, Điều 423, Điều 425, Điều 427, Điều 562, Điều 563 và Điều 566 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án cùng của Uỷ ban thường vụ Quốc hội;

Căn cứ Điều 2 Luật người cao tuổi năm 2009,

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Hồng H về việc hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 26/10/2018 giữa bà Nguyễn Hồng H, bà Đỗ Trần Nguyên T1 và ông Trương Duy T2.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Hồng H về việc buộc bà Đỗ Trần Nguyên T1, ông Trương Duy T2 trả lại một lần số tiền 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng ngay khi có quyết định, bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 12/9/2024, Nguyên đơn bà Nguyễn Hồng H có đơn kháng cáo đề nghị sửa Bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo nêu trên, đề nghị Hội đồng xét xử sửa Bản án sơ thẩm tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 26/10/2018 và buộc bị đơn hoàn trả cho nguyên đơn số tiền cọc 500.000.000 đồng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:

• Về chấp hành pháp luật: Hội đồng xét xử phúc thẩm tiến hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Các đương sự thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ theo luật định
• Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử bác yêu cầu kháng cáo của bà H và giữ nguyên Bản án sơ thẩm (có bài phát biểu kèm theo)

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét thẩm tra, kết quả hỏi, tranh tụng tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các chứng cứ, ý kiến của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên. Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định như sau:

[1] Đơn kháng cáo của nguyên đơn đúng hình thức, nội dung, nộp trong hạn luật định và thuộc trường hợp được miễn tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nên kháng cáo là hợp lệ, được Hội đồng xét xử xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Ngày 26/10/2018, bên bán bà Đỗ Trần Nguyên T1 và ông Trương Duy T2 (chồng bà T1) và bên mua là bà Nguyễn Hồng H ký Hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng là nhà, đất tại địa chỉ số A Đ, Phường F, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh với giá là 5.100.000.000 đồng (Năm tỷ một trăm triệu đồng); phương thức thanh toán gồm: Đợt 1: Bà H đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) ngay khi ký Hợp đồng. Đợt 2: Trong thời hạn 45 ngày, các bên tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng và bà H thanh toán thêm số tiền 4.600.000.000 (Bốn tỷ sáu trăm triệu) đồng. Các bên xác nhận bà H đã đặt cọc cho bà T1 và ông T2 số tiền 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng vào ngày ký Hợp đồng đặt cọc là ngày 26/10/2018 thông qua chuyển khoản tại Ngân hàng S tên bà Đỗ Trần Nguyên T1 (theo giấy nộp tiền số: TT18299FXS2V ngày 26/10/2018 Phiếu thu tiền mặt). Phía nguyên đơn thừa nhận tại thời điểm ký kết Hợp đồng đặt cọc ngày 26/10/2018, bà T1 và ông T2 thông báo cho bà H biết việc đang tiến hành thủ tục hoàn công nhà và chờ cấp Giấy chứng nhận mới nên các bên thống nhất căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00092/26995 do Ủy ban nhân dân quận T cấp ngày 11/7/2005, cập nhật biến động ngày 05/12/2013 để giao kết Hợp đồng đặt cọc, theo đó diện tích đất xây dựng là 35,2m²; Diện tích sử dụng là 65,4m².

[3] Phía nguyên đơn bà Nguyễn Hồng H cho rằng phần diện tích được phép xây dựng từ 35,2m² giảm còn 30,4m² làm thiệt hại cho bà nên bà không đồng ý tiếp tục thực hiện Hợp đồng nên buộc bị đơn hoàn trả cho bà 500.000.000 đồng tiền đặt cọc. Xét trình bày của nguyên đơn là không có cơ sở chấp nhận, bởi lẽ: Theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CM750318 do Ủy ban nhân dân quận T cấp ngày 14/11/2018 nhà đất số A đường Đ, Phường F, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh cho bà Trần Thị H1 và bà Đỗ Trần Nguyên T1 thì diện tích đất được công nhận là 37,6m²; diện tích xây dựng 30,4m² và diện tích sàn 115,9m². Đối chiếu với phần diện tích theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số H00092/26995 do Ủy ban nhân dân quận T cấp ngày 11/7/2005, cập nhật biến động ngày 05/12/2013 thì diện tích xây dựng là 35,2m² diện tích sử dụng là 65,4m² và diện tích sàn là 115,9m². Như vậy diện tích đất tăng thêm 2,4m² (từ 35,2m² lên 37,6m²) so với hợp đồng đặt cọc ngày 26/10/2018 là có lợi cho phía nguyên đơn.

[4] Do phía nguyên đơn không tiếp tục thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng là nhà, đất tại địa chỉ số A Đ, Phường F, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh nên phải chịu mất khoản tiền đặt cọc 500.000.000 đồng như nhận định của Tòa án cấp sơ thẩm là đúng.

[5] Với các tài liệu, chứng cứ nêu trên, Tòa án cấp sơ thẩm xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ, đúng pháp luật. Nguyên đơn kháng cáo nhưng không xuất trình được tài liệu, chứng cứ gì mới có thể thay đổi được Quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

[6] Do kháng cáo không được chấp nên bị đơn phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm. Tuy nhiên, bị đơn là người cao tuổi nên được miễn tiền án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308, Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Hồng H.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 1811/2023/DS-ST ngày 20/9/2023 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Căn cứ Điều 116, Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328, Điều 423, Điều 425, Điều 427, Điều 562, Điều 563 và Điều 566 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án cùng của Uỷ ban thường vụ Quốc hội;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Hồng H về việc hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 26/10/2018 giữa bà Nguyễn Hồng H, bà Đỗ Trần Nguyên T1 và ông Trương Duy T2.
2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Hồng H về việc buộc bà Đỗ Trần Nguyên T1, ông Trương Duy T2 trả lại một lần số tiền 500.000.000 (Năm trăm triệu) đồng ngay khi có quyết định, bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
3. Về chi phí tố tụng: Chi phí ủy thác bà Nguyễn Hồng H đã nộp và đã thực hiện xong.
4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Hồng H không phải nộp án phí dân sự sơ thẩm. H2 lại cho bà Nguyễn Hồng H số tiền 12.000.000 (mười hai triệu) đồng theo Biên lai thu án phí, lệ phí Tòa án số AA/2019/0016584 ngày 29/6/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Tân Bình.

   Bà Đỗ Trần Nguyên T1 và ông Trương Duy T2 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 300.000 đồng. Nộp tại cơ quan thi hành án có thẩm quyền.

   Về án phí dân sự phúc thẩm: Miễn tiền án phí dân sự phúc thẩm cho bà Nguyễn Hồng H.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Thành viên Hội đồng xét xử	Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa
Chung Văn Kết	Hoàng Minh Thịnh
Phạm Công Mười