Bản án số: 606/2025/DS-PT

Ngày: 12/12/2025

V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Phan Thị Thu Hương;

Các Thẩm phán: Ông Lê Văn An

Bà Bùi Thị Lan Hương

Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Linh Thùy - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Bà Vũ Thị Hồng Uyên - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 10 và 12 tháng 12 năm 2025, tại trụ sở, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 482/2025/TLPT-DS ngày 10/11/2025 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 39/2025/DS-ST, ngày 22 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 3 bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 543/2025/QĐ-PT ngày 18/11/2025 giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Bà Vũ Thị Thu H, sinh năm 1973; HKTT: 32 đường N, KDC V, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai. (Nay là phường T, tỉnh Đồng Nai)
• Người đại diện theo ủy quyền: Bà Phạm Thị N, sinh năm 1965. Nơi thường trú: E390C, khu phố E, phường L, thành phố B, tỉnh Đồng Nai. (Nay là phường L, tỉnh Đồng Nai)(Theo hợp đồng ủy quyền ngày 29/10/2024) (Có mặt).
• Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Ông Nguyễn Văn X, sinh năm 1959 – Luật sư Văn phòng L1- thuộc Đoàn Luật sư thành phố H(Có mặt).
• - Bị đơn:
  1. Ông Nguyễn Văn C, sinh năm 1980; Địa chỉ: tổ B, KDC ấp T, xã H 3, huyện T, tỉnh Đồng Nai. (Nay là phường H, tỉnh Đồng Nai)(Có mặt).
  2. Bà Bùi Thị T, sinh năm 1984. HKTT: xã N, huyện N, tỉnh Nam Định. (Nay là xã N, tỉnh Ninh Bình)

Người đại diện theo ủy quyền của bà T là ông C (Theo văn bản ủy quyền ngày 17/6/2022)(Có mặt).

• - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Văn phòng C2, Địa chỉ: Số A, đường T, khu phố C, phường B, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.(Nay là phường T, tỉnh Đồng Nai)(Xin vắng mặt).

(Bà N, ông C, luật sư X có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn trình bày :

Do có nhu cầu nhận chuyển nhượng đất nên khi ông Nguyễn Văn C, bà Bùi Thị T có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 15 tờ bản đồ số 50 phường L, thành phố B, Đồng Nai đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DA 750305 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đ cấp ngày 31/12/2020 cho ông Nguyễn Văn C và bà Bùi Thị T; Bà Vũ Thị Thu H và ông C, bà T đã ký Hợp đồng đặt cọc được Văn phòng chứng Bình Đa chứng nhận số 4119 quyển số 05/2021 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 15/5/2021; Theo đó bà H đã đặt cọc cho ông C số tiền là 3.500.000.000 đồng (ba tỷ năm trăm triệu đồng) nhằm đảm bảo giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 15 tờ bản đồ số 50 phường L, thành phố B, tỉnh Đồng Nai; Thời hạn đặt cọc 45 ngày kể từ ngày 15/5/2021 đến ngày 30/7/2021.

Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà H đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình là chuyển tiền đặt cọc 3.500.000.000 đồng cho ông C, nhưng sau đó bà H liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai của Tỉnh Đồng Nai thì được biết thửa đất số 15 tờ bản đồ số 50 phường L đang tranh chấp. Bà H có liện hệ với bà Trần Thị Ngọc A (chủ sử dụng đất liền kề thửa đất số 15) thì được biết bà A đang tranh chấp quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Văn C và cung cấp cho bà H Thông báo thụ lý vụ án số 233/TB-TLVA ngày 19/3/2021 của Tòa án nhân dân Tp. Biên Hòa nội dung thể hiện Tòa án nhân dân Tp. Biên Hòa đang thụ lý giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất giữa bà Trần Thị Ngọc A và ông Nguyễn Văn C liên quan đến 1.715m² đất thuộc thửa đất số 15 tờ bản đồ 50 phường L, Tp ., Đồng Nai.

Sau khi nhận được thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ và bà Trần Thị Ngọc A, bà H đã có thông báo đến ông C, bà T với nội dung do thửa đất số 15, tờ bản đồ số 50, phường L đang có tranh chấp nên không thể thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định pháp luật cho nên xin tạm hoãn việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất nêu trên trong thời hạn 30 ngày (từ ngày 30/6/2021 đến ngày 30/7/2021) để ông C có thời gian giải quyết xong việc tranh chấp, nếu quá thời hạn trên mà ông C không thể giải quyết xong việc tranh chấp để ký kết hợp đồng chuyển nhượng với bà H thì xem như ông C và bà T đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, do tình hình dịch bệnh C1 nên bà H và ông C, bà T không thể thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận và mặt khác trong thời gian đó việc tranh chấp vẫn diễn ra mà ông C không có bất cứ hành động gì để giải quyết việc tranh chấp thửa đất nói trên.

Ngày 20/10/2021, ông C có yêu cầu Văn phòng T3 lập vi bằng số 123/2021, thông báo yêu cầu bà H lúc 9h đến 10h ngày 30/10/2021 phải có mặt tại trụ sở Văn phòng C3 để cùng ông C ký kết hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất nêu trên.

Ngày 30/10/2021, bà H và ông C đã đến Văn phòng C3 để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Tuy nhiên, sau khi cung cấp các tài liệu giấy tờ liên quan đến thửa đất số 15 tờ bản đồ 50 phường L, Văn phòng C3 thông báo quyền sử dụng đất thửa đất số 15 tờ bản đồ số 50 phường L đang có tranh chấp cho nên không thỏa mãn điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật nên Văn phòng C3 từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng liên quan đến thửa đất nêu trên. Quá trình làm việc tại Văn phòng C3 đã được Văn phòng T4 Thành lập vi bằng số 24_2021/VB-TPLLT ngày 30/10/2021 theo yêu cầu của bà H;

Sau đó, ông C đề nghị thanh lý hợp đồng đặt cọc và trả lại tiền cọc nhưng không thực hiện. Ngày 22/4/2022 Bà H khởi kiện vụ án ra Tòa án nhân dân huyện Trảng Bom- tỉnh Đồng Nai.

Cho đến thời điểm hiện tại ông C, bà T vẫn chưa thực hiện việc hoàn trả cho Bà H số tiền đã nhận cọc, cũng không có thiện chí trong việc giải quyết hậu quả pháp lý trong hợp đồng đặt cọc đã ký kết với bà H.

Do đó, bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc giữa bà H và ông C, bà T được Văn phòng chứng Bình Đa chứng nhận số 4119 quyển số 05/2021 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 15/5/2021 vô hiệu. Yêu cầu ông C, bà T trả lại tiền đặt cọc là 3.500.000.000 đồng và phạt tiền cọc số tiền 3.500.000.000 đồng.

Ngày 05/5/2025, bà H có đơn rút yêu cầuTuyên bố Hợp đồng đặt cọc giữa bà H và ông C, bà T được Văn phòng chứng Bình Đa chứng nhận số 4119 quyển số 05/2021 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 15/5/2021 vô hiệu. Chỉ yêu cầu ông C, bà T trả lại tiền đặt cọc là 3.500.000.000 đồng và phạt tiền cọc số tiền 3.500.000.000 đồng.

Tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền yêu cầu hủyHợp đồng đặt cọc giữa bà H và ông C, bà T được Văn phòng chứng Bình Đa chứng nhận số 4119 quyển số 05/2021 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 15/5/2021. Yêu cầu ông C, bà T trả lại tiền đặt cọc là 3.500.000.000 đồng và phạt tiền cọc số tiền 3.500.000.000 đồng.

Bị đơn trình bày:

Về nội dung thỏa thuận giao kết hợp đồng đặt cọc giữa ông, bà T với bà H như đại diện bà H trình bày là đúng sự thật. Tuy nhiên, ông và bà H đã đồng ý mua bán từ lúc thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất (ngày 20/3/2020), đến ngày 31/12/2020 thửa đất được cấp giấy chứng nhận QSD đất cho ông và bà T, và đến ngày 15/5/2021 mới đi đến ký kết giao dịch, trong quá trình đó ông và bà H đều biết thửa đất (số 15, tờ bản đồ 50 phường L) có tranh chấp với bà Trần Thị Ngọc A, chính bà H là người gửi giấy ngăn chặn việc cấp giấy của bà Trần Thị Ngọc A cho ông qua mạng xã hội Zalo.

Ngoài ra, trước khi giao dịch bà H có trao đổi với ông (trao đổi miệng) rằng thửa đất này sẽ xảy ra tranh chấp do bà A, ông D khởi kiện. Ông có đề nghị bà H

(trao đổi miệng) đặt cọc vào để được cấp giấy chứng nhận QSD, nếu bà H không chịu ký hợp đồng giao dịch thì ông sẽ chuyển nhượng cho người khác, và 2 bên thỏa thuận do miếng đất đang tranh chấp nên chỉ đồng ý sang nhượng 01 thửa đất, còn thửa số 15, tờ bản đồ 50 phường L thì chỉ ký hợp đồng đặt cọc. Sau đó, ngày 15/5/2021 thì ông và bà H mới thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng B, lúc này tại phòng công chứng ông có trình bày rõ thửa đất này đang có tranh chấp, nhưng ông và bà H vẫn đồng ý thống nhất ký kết hợp đồng đặt cọc.

Bà H đã giao cho ông số tiền đặt cọc là 3.500.000.000 đồng theo thỏa thuận đặt cọc. Đến ngày hẹn để làm thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng QSD thửa đất đó (30/7/2021) thì ông liên lạc với bà H nhưng không được. Sau đó khoảng 03 tháng ông có nhờ thừa phát lại tống đạt thông báo cho bà H để ngày 30/10/2021 ra phòng công chứng Lẻ T1 để thực hiện phần việc còn lại (hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng), đúng thời gian đã thông báo bà H có mặt nhưng không đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng (lý do bà H thông báo bằng miệng là do đất đang tranh chấp nếu ký hợp đồng thì công chứng không thể sang tên được).

Ông không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà H. Bản thân ông ngay từ đầu đến thời điểm hiện nay đều có thiện chí giao dịch bán thửa đất số 15, tờ bản đồ 50 phường L cho bà H, nhưng do phát sinh việc tranh chấp từ bà Trần Thị Ngọc A đối với ông tại Tòa án thành phố Biên Hòa nên ông mới không thực hiện việc chuyển nhượng được. Sau khi vụ tranh chấp giữa bà A và ông được giải quyết xong thì ông sẽ tiếp tục làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất số 15, tờ bản đồ 50 cho bà H như đã thỏa thuận.Ngoài ra ông không có ý kiến, yêu cầu phản tố gì.

Tại phiên Tòa, ông C thừa nhận vào tháng 3 năm 2021 ông biết việc tranh chấp của bà A với ông tại Tòa án thành phố Biên Hòa đối với một phần thửa đất số 15, tờ bản đồ 50 ở phường L, và ngày 30/10/2021 khi ông C và bà H có mặt tại Văn phòng C3 để hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng thì nhân viên văn phòng công chứng thông báo bằng miệng là do thửa đất số 15, tờ bản đồ 50 ở phường L phát sinh tranh chấp nên không ký hợp đồng chuyển nhượng được. Ông đồng ý trả lại tiền cọc cho bà H, nhưng không đồng ý phạt tiền cọc.

Theo bản tự khai, quá trình giải quyết vụ án Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C4 bày:

Ngày 04/12/2023, Văn phòng C2 nhận được Thông báo về việc thụ lý vụ án số: 398/TB-TLVA ngày 16/11/2023 của Tòa án nhân dân huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai, về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc; yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu”.

Kiểm tra hồ sơ lưu trữ, Văn phòng C2 có ý kiến trình bày cho Tòa án một số nội dung như sau: Ngày 15/5/2021, ông Nguyễn Văn C, sinh năm 1980; Địa chỉ tổ B, khu dân cư A, xã H 3, huyện T, tỉnh Đồng Nai và bà Bùi Thị T, sinh năm 1984; địa chỉ xã N, huyện N, tỉnh Nam (Bà T ủy quyền cho ông Nguyễn Văn C) và bà Vũ Thị Thu H, sinh năm 1973; địa chỉ 32, đường N, khu dân cư V, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai có đến yêu cầu Văn phòng C2 ghi nhận và công chứng hợp đồng đặt cọc, gồm:

• - Tài sản đặt cọc số tiền 3.500.000.000₫ (Ba tỷ năm trăm triệu đồng);
• - Thời hạn đặt cọc là 45 (bốn mươi lăm) ngày, kể từ ngày 15/5/2021 đến ngày 30/7/2021;
• - Mục đích đặt cọc: Nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 15, tờ bản đồ số 50, tọa lạc tại phường L, thành phố B, tỉnh Đồng Nai; theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DA 750305 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 31/12/2020 mang tên ông Nguyễn Văn C và bà Bùi Thị T;

Tại thời điểm giao kết hợp đồng gồm có bên đặt cọc là bà Vũ Thị Thu H, bên nhận đặt cọc là ông Nguyễn Văn C và bà Bùi Thị T (Bà T ủy quyền cho ông Nguyễn Văn C); tình trạng sức khỏe của bà H và ông C tinh thần minh mẫn, sáng suốt và không có sự ép buộc của bất cứ ai; các bên đã tự nguyện thỏa thuận giao kết hợp đồng dân sự; tại thời điểm ký, điểm chỉ vào hợp đồng, các bên đã giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật; nội dung thỏa thuận của các bên trong hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; các bên giao kết cam đoan chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ đã cung cấp liên quan đến việc giao kết hợp đồng này; các bên giao kết đã đọc H1, đã đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong Hợp đồng và đã ký từng trang, ghi rõ họ tên, điểm chỉ vào Hợp đồng trước sự có mặt của Công chứng viên.

Như vậy, Văn phòng C2 đã công chứng Hợp đồng đặt cọc lập ngày 15/5/2021; số công chứng 4119, quyển số 05/2021/TP/CC- SCC/HĐGD giữa bên đặt cọc bà Vũ Thị Thu H và bên nhận cọc ông Nguyễn Văn C, bà Bùi Thị T (do ông C nhận ủy quyền) theo đúng quy định của pháp luật về công chứng.

Văn phòng C2 không có ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Văn phòng cũng không có yêu cầu độc lập đối với nguyên đơn hoặc bị đơn trong vụ án và đề nghị Tòa án giải quyết vụ án đúng quy định của pháp luật. Trường hợp quá trình giải quyết vụ án, các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ nội dung vụ án, thì đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Quyết định của Bản án sơ thẩm:

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 39/2025/DS-ST, ngày 22 tháng 8 năm 2026, Tòa án nhân dân khu vực 3, tỉnh Đồng Nai đã căn cứ Điều 116, Điều 117, Điều328, Điều357, Điều385 vàĐiều468 Bộ luật Dân sự năm 2015; Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Vũ Thị Thu H về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc với ông Nguyễn Văn C và bà Bùi Thị T.
2. Hủy Hợp đồng đặt cọc lập ngày 15/5/2021 giữa ông C, bà T và bà H tại Văn phòng C5, quyển số 05/2021/TP/CC- SCC/HĐGD.

• - Buộc ông Nguyễn Văn C và bà Bùi Thị T2 trách nhiệm trả lại cho bà Vũ Thị Thu H số tiền cọc 3.500.000.000 (ba tỷ năm trăm triệu) đồng và 3.500.000.000 (ba tỷ năm trăm triệu) đồng tiền phạt cọc.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Vũ Thị Thu H về việc tuyên bố Hợp đồng đặt cọc lập ngày 15/5/2021 giữa ông C, bà T và bà H tại Văn phòng C5, quyển số 05/2021/TP/CC- SCC/HĐGD vô hiệu.
3. Về án phí:
   • - Ông Nguyễn Văn C và bà Bùi Thị T phải chịu 115.000.000 đồng (một trăm mười lăm triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch và 300.000 (ba trăm nghìn) đồng án phí dân sự sở thẩm không có giá ngạch.
   • - Trả lại bà Vũ Thị Thu H số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 (ba trăm nghìn) đồng (Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số 0008543, ngày 21/7/2023) của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai (nay là Phòng thi hành án dân sự Khu vực 1- Đồng Nai) và 57.500.000 (năm mươi bảy triệu năm trăm nghìn) đồng(Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số 0001882, ngày 09/5/2022) của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai (nay là phòng thi hành án dân sự Khu vực 3 – Đồng Nai).

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 27/6/2025, bà Hứa Thị D1 và ông Lê Văn L ủy quyền cho ông Lê Huy H2 kháng cáo đề nghị hủy bản án dân sự sơ thẩm số Bản án dân sự sơ thẩm số: 37/2025/DS-ST, ngày 16 tháng 6 năm 2025.

5. Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa:

Về việc tuân theo pháp luật ở giai đoạn phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung kháng cáo: Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Văn C. Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 39/2025/DS-ST, ngày 22 tháng 8 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 3.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về quan hệ tranh chấp và tư cách đương sự: Tòa án cấp sơ thẩm xác định đúng và đầy đủ.

[2] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Văn C và bà Bùi Thị T làm trong thời hạn luật định nên được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[3] Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn, nhận thấy:

Hợp đồng đặt cọc lập ngày 15/5/2021 giữa ông C, bà T và bà H tại Văn phòng C5, quyển số 05/2021/TP/CC- SCC/HĐGD. Mục đích các bên giao kết hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng thửa đất số 15, tờ bản đồ số 50, tọa lạc tại phường L, thành phố B, tỉnh Đồng Nai với giá chuyển nhượng là 7.500.000.000 đồng; bên A đặt cọc cho bên B số tiền 3.500.000.000 đồng; Thời hạn đặt cọc 45 ngày kể từ ngày 15/5/2021 đến 30/7/2021, nhưng sau đó ông C và bà H thống nhất ngày 30/10/2021 có mặt tại phòng C6 để hoàn tất việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 15, tờ bản đồ số 50 theo hợp đồng đặt cọc đã giao kết ngày 15/5/2021.

Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, ông C không thừa nhận có nhận tiền cọc 3.500.000.000đ vào ngày 15/5/2021. Còn bà H thì khẳng định ngày 15/5/2021 đặt cọc cho ông C 3.500.000.000đ để nhận chuyển nhượng thửa đất số 15. Mặc dù tại phiên tòa ông C không thừa nhận nhận cọc nhưng ông thừa nhận ngày 15/5/2021 ông nhận của bà H là 09 tỷ để mua 02 thửa đất 14 và 15. Thửa 14 đã hoàn tất việc chuyển nhượng, các bên không tranh chấp. Ông C xác định thửa 18 giá 08 tỷ, còn thửa 15 là 05 tỷ. Điều này là chưa phù hợp với chứng cứ trong hồ sơ, vì hai bên thỏa thuận hai thửa là 13 tỷ, trong đó thửa 15 là 7.500.000.000đ, như vậy thửa 14 là 5.500.000.000đ, bà H đã thanh toán 9.000.000.000đ, còn lại 3.500.000.000₫ chuyển qua đặt cọc cho thửa 15 là hoàn toàn phù hợp với hợp đồng đặt cọc ngày 15/5/2021.

Hơn nửa tại lời khai của ông C ngày 30/5/2022 ông C cũng thừa nhận có nhận cọc của bà H, tại phiên tòa ông lại trình bày không nhận cọc, lời khai của ông trước sau bất nhất và không phù hợp chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.

Về việc xác định lỗi do Hợp đồng đặt cọc đã ký kết ngày 15/5/2021 không thực hiện được.

Ông C cho rằng bà H biết trước do thửa đất số 15, tờ bản đồ số 50 sẽ xảy ra tranh chấp nên mới làm hợp đồng đặt cọc chứ không làm hợp đồng chuyển nhượng ngay từ đầu vì cùng thời điểm đó ông cũng ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 14, tờ bản đồ 50 cho bà H. Nhưng không có chứng cứ chứng minh việc này. Bà H không đồng ý vì cho rằng nếu biết thửa đất có tranh chấp thì sẽ không thỏa thuận đặt cọc và giao tiền cọc cho ông C, ngày 26/6/2021 bà H được biết thửa đất thỏa thuận đặt cọc với ông C có tranh chấp đã thông báo cho ông C và khẳng định “không mua đất tranh chấp”, đến ngày 29/6/2021 bà H gửi thông báo bằng văn bản cho ông C (thể hiện tại bút lục 164-169). Căn cứ Thông báo thụ lý số 233/TB-TLVA của Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa thể hiện ngày 19/3/2021 Tòa án thụ lý vụ án tranh chấp giữa bà A và ông C, đến ngày 15/5/2021 ông C ký hợp đồng đặt cọc với bà H. Tại phiên Tòa, ông C trình bày biết rõ việc tranh chấp với bà A từ tháng 3 năm 2021. Như vậy, thể hiện việc ông C là người biết việc thửa đất thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng cho bà H có tranh chấp nhưng vẫn ký kết hợp đồng đặt cọc với bà H.

Theo văn bản thỏa thuận hai bên giao kết ngày 18/7/2020 thì hai bên thỏa thuận đất không tranh chấp. Sau đó đến ngày 15/5/2021 ông C và bà H ký hợp đồng đặt cọc, ông C trình bày bà H biết tranh chấp nhưng vẫn nhận chuyển nhượng đất, lời trình bày của ông K có căn cứ chứng minh. Do đó, xác định lỗi Hợp đồng đặt cọc đã ký kết ngày 15/5/2021 không thực hiện được là do ông C.

Căn cứ, khoản 3 Điều 8 Hợp đồng đặt cọc thể hiện

“- Nếu hết thời hạn đặt cọc bên A không thực hiện đúng cam kết để thực hiện giao dịch hợp đồng chuyển nhượng thì bên A bị mất số tiền đã đặt cọc cho bên B: 3.500.000.000 đồng (Ba tỷ năm trăm triệu đồng Việt Nam).

- Nếu hết thời hạn đặt cọc bên B không thực hiện đúng cam kết để thực hiện giao dịch hợp đồng chuyển nhượng thì bên B đền cọc cho bên A: 3.500.000.000 đồng (Ba tỷ năm trăm triệu đồng Việt Nam).”

Nên ông C, bà T phải có trách nhiệm phạt cọc số tiền 3.500.000.000 đồng cho bà H.

Từ các phân tích nêu trên, HĐXX xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông C và bà T trả lại số tiền cọc là 3.500.000.000đ và phạt cọc là 3.500.000.000₫ là đúng và phù hợp quy định pháp luật.

Về yêu cầu tuyên bố Hợp đồng đặt cọc lập ngày 15/5/2021 giữa ông C, bà T và bà H tại Văn phòng C5, quyển số 05/2021/TP/CC- SCC/HĐGD là vô hiệu. Do nguyên đơn có đơn rút yêu cầu khởi kiện này nên đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu này.

Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 15/5/2021 là chưa đúng nên cần sửa về cách tuyên cho phù hợp.

[5] Về án phí phúc thẩm: Ông C, bà T không phải nộp.

[6] Ý kiến và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai về đường lối giải quyết vụ án phù hợp với các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, nhận định của Hội đồng xét xử và quy định của pháp luật nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản b Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Văn C và bà Bùi Thị T về tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 68; Điều 77, Điều 228, Điều 235, Điều 266, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Điều 116, Điều 117, Điều 328, Điều 357, Điều 385 và Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Vũ Thị Thu H về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với ông Nguyễn Văn C và bà Bùi Thị T.
• - Buộc ông Nguyễn Văn C và bà Bùi Thị T có trách nhiệm trả lại cho bà Vũ Thị Thu H số tiền cọc 3.500.000.000đ (ba tỷ năm trăm triệu đồng) và 3.500.000.000đ (ba tỷ năm trăm triệu đồng) tiền phạt cọc.
2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Vũ Thị Thu H về việc tuyên bố Hợp đồng đặt cọc lập ngày 15/5/2021 giữa ông C, bà T và bà H tại Văn phòng C5, quyển số 05/2021/TP/CC- SCC/HĐGD vô hiệu.
3. Về án phí:
   • - Ông Nguyễn Văn C và bà Bùi Thị T phải chịu 115.000.000đ (một trăm mười lăm triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch và 300.000đ (ba trăm nghìn) đồng án phí dân sự sở thẩm không có giá ngạch.
   • - Trả lại bà Vũ Thị Thu H số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 (ba trăm nghìn) đồng (Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số 0008543, ngày 21/7/2023) của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai (nay là Phòng thi hành án dân sự Khu vực 1- Đồng Nai) và 57.500.000 (năm mươi bảy triệu năm trăm nghìn) đồng(Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số 0001882, ngày 09/5/2022)của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai (nay là phòng thi hành án dân sự Khu vực 3 – Đồng Nai).
4. Về trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ thi hành án:

   Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi bên có nghĩa vụ thi hành xong nghĩa vụ trả tiền, trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật Dân sự sự năm 2015; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.
6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.