TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
	Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 605/2025/DS-PT Ngày: 12/12/2025 V/v “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Công Sự.

Các Thẩm phán: Ông Trần Thanh Phong, Ông Nguyễn Đình Trung

- Thư ký phiên tòa: Ông Vũ Kim Hải

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: bà Nguyễn Thị Thanh Huyền – Kiểm sát viên.

Ngày 12 tháng 12 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 428/2025/TLPT-DS ngày 31/10/2025 về việc: “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 98/2025/DS-ST ngày 19/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 3 – Đồng Nai bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 489/2025/QĐ-PT ngày 10/11/2025, Quyết định hoãn phiên toà số 1078/2025/QĐ-PT ngày 26/11/2025, Quyết định hoãn phiên toà số 1117/2025/QĐ-PT ngày 04/12/2025, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ (B)

   Trụ sở tại: A T, phường L, quận H, thành phố Hà Nội (nay là phường H, thành phố Hà Nội).

   Người đại diện theo pháp luật: ông Phan Đức T - Chủ tịch Hội đồng quản trị.

   Người đại diện theo ủy quyền: ông Vũ Đức Q - Giám đốc chi nhánh B1 tại tỉnh Đồng Nai.

   Người nhận ủy quyền lại: Ông Võ Đại P - Chuyên viên quản lý khách hàng PGD Trảng Bom

2. Bị đơn: Bà Ninh Trần O, sinh năm 1973 (CMND: [...])

   Cư trú: Khu phố L, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai (nay là phường T, tỉnh Đồng Nai).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
   1. Ông Trần Q1, sinh năm 1968 (CCCD số: [...])

      Cư trú: K94, Khu phố L, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai (nay là phường T, tỉnh Đồng Nai).

   2. Ông Đặng Viết C, sinh năm 1992 (CCCD số: [...])
   3. Bà Nguyễn Thị Lệ H, sinh năm 1989 (CCCD số [...])

      Ông C, bà H cùng cư trú tại: khu phố L, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai (nay là phường T, tỉnh Đồng Nai).

4. Người kháng cáo: ông Đặng Viết C

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm:

* Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, trình bày:

Ngày 06/11/2023, Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ (sau đây gọi tắt là Ngân hàng) và bà Ninh Trần O ký hợp đồng tín dụng (áp dụng đối với khoản vay theo món của khách hàng bán lẻ) số 377/2023/16682789/HĐTD. Theo đó, Ngân hàng cho bà O vay số tiền 1.000.000.000đ, thỏa thuận thời hạn vay là 11 tháng, lãi suất cho vay trong hạn là 9,5%/năm trong suốt thời gian vay (theo phần xét duyệt của Ngân hàng ngày 09/11/2023), lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất cho vay trong hạn. Mục đích sử dụng tiền vay để bổ sung vốn lưu động kinh doanh vật liệu xây dựng (không đăng ký kinh doanh). Bên vay có trách nhiệm thanh toán toàn bộ dư nợ gốc của khoản vay vào ngày đáo hạn của hợp đồng, lãi vay được trả định kỳ vào ngày 25 hàng tháng, bắt đầu từ ngày 25/11/2023.

Tài sản bảo đảm khoản vay là quyền sử dụng thửa đất số 697, tờ bản đồ số 7, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai (nay là xã A, tỉnh Đồng Nai) theo Hợp đồng thế chấp bất động sản số 613/2021/16682789/HĐBĐ ngày 22/12/2021 giữa Ngân hàng với ông Trần Q1 và bà Ninh Trần O và thửa đất số 230, tờ bản đồ số 78, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai (nay là phường T, tỉnh Đồng Nai) theo Hợp đồng thế chấp bất động sản số 613.2/2021/16682789/HĐBĐ ngày 24/12/2021 giữa Ngân hàng với ông Trần Q1 và bà Ninh Trần O.

Quá trình thực hiện hợp đồng, bà O đã thanh toán cho Ngân hàng số tiền 36.024.596 đồng. Đến ngày 25/4/2024, bà O đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán đối với hợp đồng tín dụng cho đến nay nên Ngân hàng khởi kiện, yêu cầu Tòa án buộc bà Ninh Trần O phải thanh toán toàn bộ nợ gốc và lãi cho Ngân hàng tạm tính đến ngày 19/9/2025 là số tiền 1.185.858.970 đồng, trong đó: nợ

gốc là 1.000.000.000 đồng, nợ lãi là 185.858.970 đồng. Tiền lãi tiếp tục tính từ ngày 20/9/2025 cho đến khi thanh toán xong, theo mức lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.

Tài sản bảo đảm khoản vay là quyền sử dụng 02 thửa đất theo 02 Hợp đồng thế chấp bất động sản hai bên đã giao kết được đảm bảo nghĩa vụ thanh toán khoản nợ trong trường hợp bà O không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng. Nếu tài sản thế chấp không đủ trả nợ thì bà O tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho đến khi trả xong khoản vay cho Ngân hàng.

Ngoài ra, Ngân hàng không còn yêu cầu khởi kiện nào khác.

* Bị đơn không có lời trình bày.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Ông Trần Q1 (BL 125, 127): Ông đồng ý với yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng TMCP Đ. Ngoài ra, thửa đất thế chấp số 230, tờ bản đồ số 78, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai (nay là phường T, tỉnh Đồng Nai) thì ngày 10/3/2016, ông và bà O chuyển nhượng diện tích đất 5m x 26m cho ông C (cháu ruột). Ông đã nhận đủ tiền và giao đất cho ông C quản lý, sử dụng và xây nhà ở trên đất. Khi ký hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp thì ông không báo cho Ngân hàng và ông C được biết. Nay Ngân hàng khởi kiện hợp đồng tín dụng và thửa đất 230 là tài sản bảo đảm thi hành án thì quyền và lợi ích hợp pháp của ông C sẽ được ông và ông C giải quyết trong quá trình thi hành án hoặc giải quyết trong vụ án khác nếu phát sinh tranh chấp. Ông yêu cầu được giải quyết vắng mặt.

Ông Đặng Viết C và bà Nguyễn Thị Lệ H (BL 116, 118): Ngày 10/3/2016, ông C nhận chuyển nhượng diện tích 130m² thuộc một phần thửa đất số 230, tờ bản đồ số 78, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai (nay là phường T, tỉnh Đồng Nai), với giá 100.000.000đ. Hai bên có lập hợp đồng chuyển nhượng, ông đã nhận đất và ngày 03/02/2017 xây dựng 01 căn nhà và gia đình sinh sống ổn định cho đến nay. Việc ông Q1 và bà O thế chấp toàn bộ thửa đất 230 cho Ngân hàng thì ông bà không được biết. Ông bà không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng, không có yêu cầu độc lập trong vụ án. Bà H yêu cầu được giải quyết vắng mặt. Ngày 19/8/2025, ông C nộp đơn yêu cầu độc lập về việc tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Q1, bà O.

* Tại Bản án số 98/2025/DS-ST ngày 19/9/2025 HĐXX cấp sơ thẩm của TAND khu vực 3 – Đồng Nai đã tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ đối với bà Ninh Trần O về việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”.

Buộc bà Ninh Trần O có nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ số tiền 1.185.858.970 đồng (trong đó nợ gốc 1.000.000.000 đồng, nợ lãi 185.858.970 đồng)

Tài sản thế chấp là quyền sử dụng thửa đất số 697, tờ bản đồ số 7, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai (nay là xã A, tỉnh Đồng Nai) theo Hợp đồng thế chấp bất động sản số 613/2021/16682789/HĐBĐ ngày 22/12/2021 và thửa đất số 230, tờ bản đồ số 78, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai (nay là phường T, tỉnh Đồng Nai) theo Hợp đồng thế chấp bất động sản số 613.2/2021/16682789/HĐBĐ ngày 24/12/2021 được dùng để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án.

- Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự và quyền kháng cáo của đương sự.

* Ngày 29/9/2025, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Đặng Viết C kháng cáo 1 phần bản án sơ thẩm, nội dung liên quan đến hợp đồng thế chấp.

* Phát biểu của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa:

- Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm: Đảm bảo theo đúng quy định của Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015.

- Về đường lối giải quyết:

Bà Ninh Trần O vay tiền từ Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ theo hợp đồng tín dụng số 377/2023/16682789/HĐTD là có thật. Do bà O không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng hạn nên cấp sơ thẩm buộc bà O phải thanh toán số tiền 1.185.858.970 đồng (trong đó nợ gốc 1.000.000.000 đồng, nợ lãi 185.858.970 đồng) là có căn cứ.

Thửa đất số 230, tờ bản đồ số 78, phường T, tỉnh Đồng Nai là 1 phần trong khối tài sản bảo đảm cho khoản vay, được đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định pháp luật.

Cấp sơ thẩm không thụ lý yêu cầu độc lập của ông C do nộp sau khi đã tiến hành phiên họp tiếp cận, công khai chứng cứ là đúng quy định. Đương sự có quyền khởi kiện đối với ông Q1 bà O bằng vụ kiện khác khi có yêu cầu.

Từ các phân tích trên, kiểm sát viên đề nghị không chấp nhận kháng cáo của ông C, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định :

1. Về thủ tục kháng cáo, phạm vi giải quyết phúc thẩm:

   Ngày 29/9/2025, ông Đặng Viết C nộp đơn kháng cáo, đơn của đương sự nộp trong thời hạn luật định và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm do đó kháng cáo của ông C được thụ lý, giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

   Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông C chỉ kháng cáo đối với phần quyết định của Bản án sơ thẩm liên quan đến tài sản thế chấp là quyền sử dụng thửa đất số 230 tờ bản đồ 78 phường T, TP ., tỉnh Đồng Nai (nay thuộc phường T, tỉnh Đồng Nai) hợp đồng thế chấp tài sản; các nội dung khác không có kháng cáo, không bị kháng nghị nên không thuộc phạm vi giải quyết của HĐXX phúc thẩm.

2. Người tham dự phiên tòa:

   Các đương sự gồm ông Trần Q1, bà Nguyễn Thị Lệ H có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, bà Ninh Trần O được triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vắng mặt không có lý do. Căn cứ Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng Dân sự tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự trên.

3. Xét kháng cáo:
   1. [3.1] Việc ngày 06/11/2023 bà Ninh Trần O vay số tiền 1.000.000.000₫, thời hạn vay là 11 tháng từ Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ theo hợp đồng tín dụng số 377/2023/16682789/HĐTD là có thật. Do bà O không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng hạn nên cấp sơ thẩm buộc bà O phải thanh toán số tiền 1.185.858.970 đồng (trong đó nợ gốc 1.000.000.000 đồng, nợ lãi 185.858.970 đồng) cho Ngân hàng là có căn cứ.
   2. [3.2] Để bảo đảm cho khoản vay Bà O, ông Q1 đã thế chấp là quyền sử dụng thửa đất số 697, tờ bản đồ số 7, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai (nay là xã A, tỉnh Đồng Nai) theo Hợp đồng thế chấp bất động sản số 613.2/2021/16682789/HĐBĐ ngày 24/12/2021 và thửa đất số 230, tờ bản đồ số 78, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai (nay là phường T, tỉnh Đồng Nai theo Hợp đồng thế chấp bất động sản số 613/2021/16682789/HĐBĐ ngày 22/12/2021 giữa Ngân hàng với ông Trần Q1 và bà Ninh Trần O.

      Hợp đồng thế chấp bất động sản số 613/2021/16682789/HĐBĐ ngày 22/12/2021 được đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định của pháp luật.

   3. [3.3] Ông Đặng Văn C1 cho rằng giao dịch thế chấp giữa bà Ninh Trần O và Ngân hàng B để đảm bảo cho khoản vay là trái pháp luật với lý do bà O đã thế chấp luôn cả phần tài sản thuộc sở hữu của ông là quyền sử dụng 130m² đất thuộc 1 phần thửa 1050 tờ bản đồ số 11 phường T, TP . (nay là thửa 230 tờ bản đồ số 78 phường T, tỉnh Đồng Nai. Theo ông C1 phần tài sản này vợ chồng bà O ông Q1 đã chuyển nhượng cho ông vào năm 2016, gia đình ông quản lý, xây nhà để ở trên đất từ thời điểm trên đến nay. Từ đó, ông

C1 còn yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/3/2016 giữa ông và vợ chồng ông Q1 bà O, đồng thời xác định diện tích đất đã chuyển nhượng và nhà do ông xây dựng trên đất không phải là tài sản thế chấp bảo đảm khoản vay của bà O đối với Ngân hàng B.

Xét trong quá trình chuẩn bị xét xử sơ thẩm, TAND khu vực 3 đã tống đạt các văn bản tố tụng cho ông C1 theo đúng quy định của pháp luật tố tụng. Bản thân ông C1 thừa nhận tại biên bản làm việc ngày 04/8/2025 (bút lục 128-130) ông đã được Tòa án giải thích và xác định không có yêu cầu độc lập trong vụ án, không tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Q1 bà O mà tự thương lượng hoặc giải quyết bằng vụ án khác

Việc cấp sơ thẩm không thụ lý giải quyết đơn yêu cầu độc lập của ông C1 do nộp sau thời điểm đã tiến hành phiên họp tiếp cận, công khai chứng cứ là đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Do tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/3/2016 chưa được thụ lý, giải quyết ông C1 có quyền khởi kiện bằng vụ án khác đối với ông Q1 bà O.

Về nội dung ông C1 cho rằng Ngân hàng B đã vi phạm pháp luật khi nhận thế chấp cả phần tài sản thuộc sở hữu của ông. Xét thấy, tại thời điểm ngày 22/12/2021 khi giao kết hợp đồng thế chấp tài sản là quyền sử dụng thửa đất 230 tờ bản đồ số 78 phường T, Ngân hàng B không thể biết việc năm 2016 ông Q1 bà O đã chuyển nhượng (bằng giấy tay) 1 phần thửa đất trên cho ông C1. Bởi lẽ tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DA750548 ngày 31/12/2025 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ chỉ công nhận quyền sử dụng đất cho ông Trần Quế . Do đó ngay cả trong trường hợp việc chuyển nhượng ngày 10/3/2016 giữa ông C1 và vợ chồng ông Q1 bà O là đúng quy định pháp luật làm phát sinh quyền tài sản của ông C1 thì giao dịch thế chấp vẫn có hiệu lực pháp luật.

Bản thân ông C1 khi thực hiện việc chuyển nhượng 130m² tại thửa 230 tờ bản đồ số 78 phường T cũng biết rõ phần diện tích trên không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định về diện tích tối thiểu đối với đất nông nghiệp.

Từ các phân tích trên, kháng cáo của ông C1 không có căn cứ nên không được chấp nhận

4. Án phí phúc thẩm: do kháng cáo không được chấp nhận nên đương sự kháng cáo phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
5. Quan điểm của đại diện VKS tỉnh Đ tại phiên tòa: Quan điểm của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, bác kháng cáo của ông Đặng Viết C, giữ nguyên đường lối giải quyết của bản án sơ thẩm.

Điều 463, Điều 293, Điều 298 Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 91 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ đối với bà Ninh Trần O về việc “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”.
   • - Buộc bà Ninh Trần O thanh toán cho Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ số tiền 1.185.858.970 đồng (Một tỷ một trăm tám mươi lăm triệu tám trăm năm mươi tám nghìn chín trăm bảy mươi đồng), trong đó tiền gốc 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) và tiền lãi (tính đến ngày 19/9/2025) 185.858.970 đồng (Một trăm tám mươi lăm triệu tám trăm năm mươi tám nghìn chín trăm bảy mươi đồng).
   • Kể từ ngày 20/9/2025, bà Ninh Trần O chậm thanh toán số tiền gốc nêu trên thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng số 377/2023/16682789/HĐTD ngày 06/11/2023 cho đến khi thanh toán xong.
   • - Tài sản thế chấp là quyền sử dụng thửa đất số 697, tờ bản đồ số 7, xã A, huyện T, tỉnh Đồng Nai (nay là xã A, tỉnh Đồng Nai) theo Hợp đồng thế chấp bất động sản số 613/2021/16682789/HĐBĐ ngày 22/12/2021 và thửa đất số 230, tờ bản đồ số 78, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai (nay là phường T, tỉnh Đồng Nai) theo Hợp đồng thế chấp bất động sản số 613.2/2021/16682789/HĐBĐ ngày 24/12/2021 được dùng để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án.
2. Về chi phí tố tụng: Bà Ninh Trần O có nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ số tiền chi phí tố tụng là 4.000.000₫ (Bốn triệu đồng).
3. Về án phí:
   • - Bà Ninh Trần O phải chịu số tiền 47.576.000 đồng (Bốn mươi bảy triệu năm trăm bảy mươi sáu nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
   • - Hoàn trả cho Ngân hàng Thương mại cổ phần Đ 21.706.000 đồng (Hai mươi mốt triệu bảy trăm linh sáu nghìn đồng) tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp, theo biên lai thu số 0000844 ngày 14/3/2025 của Chi cục Thi

hành án dân sự huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai (nay là Thi hành án dân sự tỉnh Đ).

- Ông Đặng Viết C phải chịu 300.000đ (ba trăm ngàn đồng) án phí dân sự phúc thẩm được trừ vào tạm ứng án phí đã nộp tại biên lai thu số 1840 ngày 29/9/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Nai.

4. Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 của Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.
5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND T.Đồng Nai; - TAND khu vực 3 – Đồng Nai. - THADS T.Đồng Nai; - Phòng THADS khu vực 3 - Đồng Nai; - Đương sự; - Lưu.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Công Sự