TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH	CỘNG H XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 595/2024/DS-PT Ngày 06-12-2024 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG H XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY N

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Đặng Thị Đồng;

Các Thẩm phán: Bà Nguyễn Thanh Minh Châu; bà Phạm Ngọc Giàu.

- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Bảo Thoa, Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Tây N.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây N tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Gọn, Kiểm sát viên.

Vào ngày 06 tháng 12 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây N xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 520/2024/TLPT-DS ngày 22 tháng 10 năm 2024, về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 217/2024/DS-ST ngày 11 tháng 9 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Tân C, tỉnh Tây N bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 630/2024/QĐ-PT ngày 12 tháng 11 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

• + Chị Tống Thị Bích N, sinh năm 1982; cư trú tại: Tổ 7, ấp Con T, xã Tân H, huyện Tân C, tỉnh Tây N.
• + Bà Chu Thị Q, sinh năm 1953; cư trú tại: Tổ 3, ấp 7, xã Suối Dây, huyện Tân C, tỉnh Tây N; vắng mặt, có ủy quyền.

Người đại diện theo uỷ quyền của bà Chu Thị Q: Chị Tống Thị Bích N, sinh năm 1982; cư trú tại: Tổ 7, ấp Con T, xã Tân H, huyện Tân C, tỉnh Tây N; có đơn đề nghị xét xử mặt.

- Bị đơn:

Ông Lâm M, sinh năm 1969; bà Thị T, sinh năm 1971. Cùng cư trú tại: Tổ 7, ấp Con T, xã Tân H, huyện Tân C, tỉnh Tây N; có mặt tại phiên tòa.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

• + Anh Lâm Oon, sinh năm 1982; cư trú tại: Tổ 4, ấp Con T, xã Tân H, huyện Tân C, tỉnh Tây N; có đơn đề nghị xét xử mặt.
• + Chị Nguyễn Thị H, sinh năm 1996; cư trú tại: Tổ 1, ấp Cây C, xã Tân H, huyện Tân C, tỉnh Tây N; có đơn đề nghị xét xử mặt.

- Người kháng cáo: Bà Thị T là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, chị Tống Thị Bích N là nguyên đơn và là người đại diện theo ủy quyền của đồng nguyên đơn là bà Chu Thị Q, trình bày:

Chị và mẹ chị là bà Chu Thị Q có thỏa thuận nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Lâm M, bà Thị T 1,4 ha đất có cây cao su trên 07 năm tuổi, tọa lạc tại ấp Con T, xã Tân H, huyện Tân C, tỉnh Tây N. Khi thỏa thuận chuyển nhượng thì đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng; ông M, bà T cam kết làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng và đất không tranh chấp.

Vào ngày 14-7-2023, hai bên ký hợp đồng đặt cọc, nội dung: Bên chuyển nhượng là ông M, bà T; bên nhận chuyển nhượng là chị và bà Q nhưng do chị ký tên; giá chuyển nhượng là 720.000.000 đồng, thanh toán 03 lần, cụ thể: Ngày 14-7-2023 thanh toán 80.000.000 đồng; ngày 15-7-2023 thanh toán 240.000.000 đồng; sau 05 tháng kể từ ngày 14-7-2023, thanh toán 400.000.000 đồng với điều kiện ông M, bà T làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng và phải hỗ trợ giấy tờ cho bên chị đứng tên đất.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, chị và bà Q đã thanh toán cho ông M, bà T 03 lần, gồm: Ngày 14-7-2023 thanh toán 80.000.000 đồng; ngày 15-7-2023 thanh toán 240.000.000 đồng; ngày 19-01-2024 thanh toán 60.000.000 đồng. Tổng cộng đã thanh toán 380.000.000 đồng; có ký nhận.

Ngày 19-01-2024, chị và bà Q có cho ông M, bà T gia hạn thêm 04 tháng để giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông M, bà T không thực hiện. Chị yêu cầu trả lại tiền cọc và hứa không phạt cọc nhưng ông M, bà T hứa hẹn nhiều lần không trả sau đó né tránh.

Vào ngày 13-6-2024, chị và bà Q khởi kiện ông M, bà T yêu cầu trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc.

Trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án, chị và bà Q thay đổi yêu cầu khởi kiện, chỉ đòi lại tiền đặt cọc 380.000.000 đồng, không yêu cầu phạt cọc.

- Bị đơn, ông Lâm M trình bày:

Thông qua sự giới thiệu của chị Nguyễn Thị H, ông và vợ là bà Thị T có thỏa thuận chuyển nhượng 1,4 ha đất có trồng cao su 10 năm tuổi cho chị Tống Thị Bích N, sau này chị N nói bên nhận chuyên nhượng còn có mẹ chị là bà Chu Thị Q.

Việc ký hợp đồng đặt cọc ngày 14-7-2023 là có thật nhưng giá chuyển nhượng chỉ là 550.000.000 đồng, chị H có nói với ông là ghi thành 720.000.000 đồng để hưởng phần chênh lệch. Thỏa thuận thanh toán tiền 03 lần, cụ thể: Ngày 14-7-2023 thanh toán 80.000.000 đồng; ngày 15-7-2023 thanh toán 240.000.000 đồng; trong thời hạn 05 tháng sau khi ký hợp đồng đặt cọc, thanh toán 400.000.000 đồng với điều kiện vợ chồng ông được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hỗ trợ việc sang tên cho bên chị N.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, chị N đã thanh toán 02 lần, cụ thể là vào ngày 14-7-2023 thanh toán 80.000.000 đồng; ngày 15-7-2023 thanh toán 240.000.000 đồng, tổng cộng là 320.000.000 đồng nhưng sau khi chị N giao tiền thì chị H đã lấy 80.000.000 đồng tiền giới thiệu bán đất, vợ chồng ông chỉ thực nhận 240.000.000 đồng; khi lấy 80.000.000 đồng chị H không ghi biên nhận.

Ông thừa nhận tất cả các dấu lăn tay nhận tiền ở trang sau của Hợp đồng đặt cọc ngày 14-7-2023 là dấu tay của ông nhưng chỉ đúng lần nhận 240.000.000 đồng, riêng lần ký nhận 60.000.000 đồng ghi ngày 19-01-2024 là không có nhận tiền mà do chị H hay chị N hướng dẫn lăn tay thêm phía dưới đoạn giấy trống, sau này ai điền số tiền 60.000.000 đồng vào ông không biết.

Đến nay đất vẫn chưa làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng nên ông chấp nhận hủy việc chuyển nhượng; do ông chỉ nhận 240.000.000 đồng tiền đặt cọc nên chỉ chấp nhận trả cho chị N, bà Q 240.000.000 đồng.

- Bị đơn, bà Thị T trình bày:

Bà là vợ ông M, thống nhất theo ý kiến của ông M. Vợ chồng bà không cam kết đất làm giấy được, chỉ cam kết đất không tranh chấp; do chị N chưa thanh toán đủ tiền nên không giao đất. Bà chấp nhận trả 240.000.000 đồng tiền đặt cọc như ông M đã trình bày.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, anh Lâm Oon trình bày:

Khoảng tháng 7 năm 2023, con của ông Lâm M, bà Thị T bị tai nạn giao thông, cần tiền để chữa trị nên ông M, bà T nhờ anh và chị Nguyễn Thị H giới thiệu người mua đất, anh giới thiệu chị N.

Nội dung thỏa thuận giữa hai bên đã thể hiện trong hợp đồng đặt cọc và có đọc lại cho ông M, bà T nghe. Sau khi nhận tiền cọc, ông M có đưa cho anh 14.000.000 đồng phí giới thiệu người mua đất; không có việc chị H lấy 80.000.000 đồng như ông M trình bày. Đối với tranh chấp giữa chị N và vợ chồng ông M thì anh không có ý kiến.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, chị Nguyễn Thị H trình bày:

Chị thống nhất theo ý kiến của anh Oon; số tiền 14.000.000 đồng do ông M thanh toán cho chị và anh Oon tiền phí giới thiệu, sau đó chị và anh Oon đã đưa cho chị N 7.000.000 đồng; Hn toàn không có việc chị nhận 80.000.000 đồng. Đối với tranh chấp giữa chị N và vợ chồng ông M thì chị không có ý kiến.

- Bản án dân sự sơ thẩm số 217/2024/DS-ST ngày 11 tháng 9 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Tân C, tỉnh Tây N, quyết định:

Căn cứ Điều 328 của Bộ luật Dân sự; Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của chị Tống Thị Bích N và bà Chu Thị Q về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” đối với ông Lâm M và bà Thị T.

Buộc ông Lâm M và bà Thị T trả cho chị Tống Thị Bích N và bà Chu Thị Q số tiền đặt cọc 380.000.000 (ba trăm tám chục triệu) đồng. Ghi nhận chị Tống Thị Bích N và bà Chu Thị Q không yêu cầu phạt cọc.

Về án phí sơ thẩm:

Ông Lâm M và bà Thị T phải chịu 19.000.000 đồng (mười chín triệu) đồng.

Chị Tống Thị Bích N, bà Chu Thị Q không phải chịu.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo; quyền, nghĩa vụ thi hành án của đương sự.

- Vào ngày 0-10-2024, bà Thị T kháng cáo:

Không chấp nhận trả 380.000.000 đồng tiền đặt cọc như quyết định của bản án sơ thẩm, chỉ chấp nhận trả 240.000.000 đồng.

- Tại phiên tòa phúc thẩm:

• + Bà Thị T giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.
• + Chị Tống Thị Bích N có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; có văn bản gửi cho Tòa án là chị chấp nhận trừ số tiền 14.000.000 đồng mà ông M, bà T đã trả phí môi giới cho chị H và anh Lâm Oon vào số tiền đặt cọc mà ông M, bà T phải trả cho chị và bà Q.

- Ý kiến của Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây N tham gia phiên tòa:

• + Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; các đương sự chấp hành đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; đơn kháng cáo của bà Thị T là hợp lệ theo quy định tại Điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
• + Về nội dung: Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bà Thị T, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 217/2024/DS-ST ngày 11 tháng 9 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Tân C, tỉnh Tây N do chị N tự nguyện trừ 14.000.000 đồng vào số tiền đặt cọc mà ông M, bà T phải trả.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, xét thấy:

[1] Về tố tụng:

Kháng cáo của bà Thị T hợp lệ theo quy định tại các Điều: 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Chị Tống Thị Bích N, anh Lâm Oon, chị Nguyễn Thị H vắng mặt tại phiên tòa, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ vào Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, xét xử vắng mặt họ.

[2] Về nội dung:

Các bên đương sự đã thống nhất hủy việc chuyển nhượng đất, hủy Hợp đồng đặt cọc ghi ngày 14-7-2023; ông Lâm M và bà Thị T chấp nhận trả lại tiền đặt cọc cho chị Tống Thị Bích N và bà Chu Thị Q; chị N và bà Q không yêu cầu phạt cọc nhưng hai bên tranh chấp nhau về số tiền đặt cọc. Chị N cho rằng đã đặt cọc 380.000.000 đồng; ông M, bà T xác định chỉ nhận tiền đặt cọc 240.000.000 đồng; bản án sơ thẩm buộc trả 380.000.000 đồng, bà T kháng cáo.

[3] Xét kháng cáo của bà Thị T, thấy rằng:

“Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nhà) và tài sản gắn liền với đất (nhà)” ghi ngày 14-7-2023, giữa bên chuyển nhượng và cũng là bên nhận tiền cọc là ông Lâm M, bà Thị T (bên A) với bên nhận chuyển nhượng cũng là bên đặt cọc là bà Chu Thị Q (bên B), người ký tên đặt cọc là chị Tống Thị Bích N, con gái bà Q, nội dung: Bên bán ông Lâm M và bà Thị T đồng ý bán cho bên mua bà Chu Thị Qúy phần đất diện tích 1,4 ha, trên đất có cây cao su, giá chuyển nhượng 720.000.000 đồng, bên mua đặt cọc lần 1 vào ngày 14-7-2023 với số tiền 80.000.000 đồng; lần 2 vào ngày 15-7-2023 số tiền 240.000.000 đồng; lần 3 hẹn trong vòng 05 tháng, kể từ ngày 14-7-2023 hai bên ra phòng công chứng, bên mua sẽ giao số tiền 400.000.000 đồng nhưng với điều kiện bên bán phải làm xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hỗ trợ giấy tờ đến khi bên mua được đứng tên quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, tại mặt sau của hợp đồng đặt cọc ngày 14-7-2023, có nội dung: 05 tháng chưa ra sổ hồng kịp thì bên A phải cho bên B thêm thời gian, tới ra sổ hồng mới trả đủ tiền.

Đoạn kế tiếp ghi “đã nhận thêm 240.000.000 đồng”. Đoạn kế tiếp ghi “vào ngày 19-01-2024, ông M và bà T nhận thêm của chị N số tiền 60.000.000 đồng và hai bên cam kết gia hạn thêm 04 tháng (đến ngày 19-5-2024), bên bán sẽ giao đất và cây cao su cho bên mua, nếu không thực hiện đúng cam kết thì phải bồi thường gấp 02 lần tiền cọc”.

Ông M, bà T thừa nhận có lăn tay vào cả 03 đoạn ghi như đã nêu trên.

Hợp đồng ghi rõ giá chuyển nhượng là 720.000.000 đồng; ông M cho rằng giá chuyển nhượng chỉ là 550.000.000 đồng nhưng người môi giới là chị Nguyễn Thị H ghi tăng lên thành 720.000.000 đồng để lấy số tiền chênh lệch nhưng ông M, bà T không cung cấp được chứng cứ chứng minh; chị H không thừa nhận.

Theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc và theo nội dung ghi tại mặt sau của hợp đồng thể hiện chị N đã giao tiền đặt cọc 03 lần với tổng số tiền 380.000.000 đồng.

Ông M cho rằng sau khi nhận tiền cọc, chị H rút lấy 80.000.000 đồng phí môi giới nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh, chị H không thừa nhận.

Ông M, bà T thừa nhận dấu vân tay tại mặt trước và mặt sau của Hợp đồng đặt cọc đúng là của họ nhưng cho rằng chỉ lăn tay mà không nhận 60.000.000 đồng và khi lăn tay không có nội dung nhận 60.000.000 đồng mà do chị N hay chị H ghi thêm vào nhưng ông M, bà T không có chứng cứ chứng minh.

Chị H và anh Oon là người do ông M, bà T yêu cầu giới thiệu người mua đất, chị H và anh Oon thừa nhận có nhận 14.000.000 đồng, số tiền này là phí môi giới giữa ông M, bà T và anh Oon, chị H, các bên không có thỏa thuận gì về việc trừ số tiền này vào tiền đặt cọc. Tòa án cấp sơ thẩm không đối chất làm rõ số tiền này ai phải chịu là thiếu sót. Tuy nhiên, trong giai đoạn xét xử phúc thẩm, chị N tự nguyện trừ số tiền 14.000.000 đồng này vào số tiền cọc mà ông M, bà T phải trả nên Hội đồng xét xử phúc thẩm ghi nhận.

Xét về quyền, nghĩa vụ của hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc, thấy rằng: Đến hạn giao đất và thanh toán đủ số tiền còn lại thì đất của ông M, bà Thai vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng, không đủ điều kiện chuyển nhượng; bên đặt cọc đã cho gia hạn nhưng vẫn không thực hiện và đến thời điểm hiện tại ông M, bà T vẫn chưa kê khai, đăng ký được, việc chuyển nhượng không được là do lỗi của ông M, bà T nên căn cứ theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự thì ông M, bà T phải trả lại tiền đặt cọc cho chị N, bà Q. Tòa án cấp sơ thẩm xác định số tiền đặt cọc là 380.000.000 đồng và buộc trả là có căn cứ. Bà T kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh nên không có căn cứ chấp nhận.

Tuy nhiên, trước khi mở phiên tòa phúc thẩm, chị N tự nguyện trừ 14.000.000 đồng tiền phí môi giới chuyển nhượng đất mà ông M, bà T đã trả cho anh Oon, chị H vào số tiền đặt cọc nên Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, tính lại số tiền mà ông M, bà T phải trả cho bà Q, chị N, cụ thể là: 380.000.000 đồng - 14.000.000 đồng = 366.000.000 đồng.

[5] Đề nghị của Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây N tham gia phiên tòa là có căn cứ.

[5] Về án phí sơ thẩm:

Trong giai đoạn xét xử sơ thẩm ông M, bà T chấp nhận trả 240.000.000đồng tiền nhận đặt cọc; tại cấp phúc thẩm số tiền phải trả là 366.000.000 đồng, như vậy số tiền cọc ông M, bà T không chấp nhận trả là 126.000.000 đồng (380.000.000 đồng - 366.000.000 đồng). Ông M, bà T phải chịu án phí đối với số tiền nhận đặt cọc không chấp nhận trả, cụ thể là 126.000.000 đồng x 5% = 6.300.000 đồng.

[6] Về án phí phúc thẩm:

Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận nên bà T phải chịu theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308; Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328 của Bộ luật Dân sự; khoản 4 Điều 27, khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Thị T.
2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 217/2024/DS-ST ngày 11 tháng 9 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Tân C, tỉnh Tây N về số tiền nhận đặt cọc mà ông M, bà T phải trả, như sau:
   • - Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Tống Thị Bích N và bà Chu Thị Q đối với ông Lâm M và bà Thị T về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
   • + Hủy Hợp đồng đặt cọc ghi ngày 14-7-2023, giữa chị Tống Thị Bích N và bà Chu Thị Q đối với ông Lâm M và bà Thị T.
   • + Ông Lâm M và bà Thị T phải trả cho chị Tống Thị Bích N, bà Chu Thị Q số tiền đặt cọc 366.000.000 (ba trăm sáu mươi sáu triệu) đồng. Ghi nhận chị Tống Thị Bích N và bà Chu Thị Q không yêu cầu phạt cọc.
   • + Kể từ ngày chị Tống Thị Bích N và bà Chu Thị Q có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông Lâm M và bà Thị T chưa thi hành xong số tiền như đã nêu trên thì hàng tháng ông Lâm M và bà Thị T còn phải trả cho chị N, bà Q tiền lãi, theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự, tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.
   • - Về án phí sơ thẩm:
     • + Ông Lâm M và bà Thị T phải chịu 6.300.000 (sáu triệu ba trăm nghìn) đồng.
     • + Chị Tống Thị Bích N và bà Chu Thị Q không phải chịu. Hn trả cho chị Tống Thị Bích N 8.600.000 đồng (tám triệu sáu trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu số 0006491 ngày 24-7-2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân C, tỉnh Tây N.
3. Về án phí phúc thẩm: Bà Thị T phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng, được trừ vào 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu số 0006713 ngày 11-10-2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân C, tỉnh Tây N.
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Các đương sự trong vụ án; - VKSND TTN; - TAND huyện Tân C; - Chi cục THADS huyện Tân C; - Phòng KTNV&THA; - Lưu hồ sơ; - Văn phòng TAT.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Đặng Thị Đồng