TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 59/2025/DS-PT Ngày: 08 - 4 - 2025 V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:	Ông Trần Văn Nhum
Các Thẩm phán:	Ông Nguyễn Văn Thư
	Ông Phạm Tiến Hiệp

- Thư ký phiên tòa: Ông Trần Lê Minh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Thanh Mến - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 03 và 08 tháng 4 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 225/2024/TLPT-DS ngày 04 tháng 12 năm 2024 về việc “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 56/2024/DS-ST ngày 28 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước bị kháng cáo. Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 16/2025/QĐXX-PT ngày 03 tháng 01 năm 2025 và các Quyết định hoãn phiên tòa số phúc thẩm số 20/2025/QĐ-PT ngày 23 tháng 01 năm 2025 và 28/2025/QĐ-PT ngày 28 tháng 02 năm 2025 và Thông báo về việc hoãn phiên tòa dân sự phúc thẩm số 14/TB-TA ngày 12 tháng 3 năm 2025, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1968; Địa chỉ: Số B đường T, khu phố Đ, phường Đ, thành phố D, tỉnh Bình Dương (vắng mặt).
• Người đại diện theo ủy quyền của bà T: Bà Trương Thị T1, sinh năm 1998; Địa chỉ: 2 L, phường A, quận G, thành phố Hồ Chí Minh và bà Nguyễn Ngọc Yến O, sinh năm 1996; Địa chỉ: Số D Hồ H, phường A, quận B, thành phố Hồ Chí Minh (đều có mặt ngày 03/4/2025).
• Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà T: Luật sư Bùi Thanh V - Văn phòng L thuộc Đoàn Luật sư thành phố H; Địa chỉ: Số D Hồ H, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt ngày 03/4/2025).
2. Bị đơn:
1. Ông Hồ Văn N, sinh năm 1981; Địa chỉ: Tổ D, khu phố D, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (có mặt ngày 03/4/2025)
2. Ông Nguyễn Văn S, sinh năm 1985; Địa chỉ: Ấp C, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Bình Phước (vắng mặt)
• Người đại diện theo ủy quyền của ông S: Ông Hồ Văn N, sinh năm 1981; Địa chỉ: Tổ D, khu phố D, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (có mặt ngày 03/4/2025).
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Ông Đào Hữu H, sinh năm 1987; Địa chỉ: Khu phố T, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (có mặt ngày 03/4/2025)
2. Ông Huỳnh Thanh N1, sinh năm 1983; Địa chỉ: Khu phố T, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước (vắng mặt).
4. Viện kiểm sát kháng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước.
5. Người kháng cáo: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đào Hữu H.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết vụ án, tại phiên tòa nguyên đơn và đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 28/3/2021, ông Đào Hữu H và bà Nguyễn Thị T thỏa thuận nhận chuyển nhượng của ông Hồ Văn N và ông Nguyễn Văn S 02 thửa đất và tài sản gắn liền với đất gồm thửa số 37 và thửa số 260, tờ bản đồ số 10 (02 thửa đất này ông N và ông S nhận chuyển nhượng lại của ông Huỳnh Thanh N1 đã thanh toán xong tiền, bàn giao đất ngoài thực địa, nhưng chưa làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đều tọa lạc tại khu phố E, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước, tổng diện tích 5.978,0m², với giá 12.200.000.000 đồng (theo thỏa thuận bà T và ông H mỗi người góp 50% số tiền và được hưởng ½ diện tích đất và tài sản gắn liền với đất).

Ngày 02/4/2021, ông H, bà T, ông S, ông N và ông Huỳnh Thanh N1 đến Văn phòng C tại phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước để ký hợp đồng đặt cọc. Tại đây, bà T và ông H đặt cọc cho ông N và ông S số tiền 1.300.000.000 đồng, theo hợp đồng các bên thỏa thuận đến ngày 05/4/2021 bên B (ông H và bà T) thanh toán cho bên A số tiền 700.000.000 đồng; đến ngày 02-5-2021 bên B thanh toán cho bên A số tiền 4.500.000.000 đồng và đến ngày 15-6-2021 bên B thanh toán cho bên A hết số tiền còn lại 5.700.000.000 đồng. Tuy nhiên, trong hợp đồng thì

người đặt cọc đứng tên bà Nguyễn Thị T còn người nhận đặt cọc ông Huỳnh Thanh N1 (bà T đứng tên là do thỏa thuận giữa bà T và ông H, còn bên nhận cọc ông N1 đứng trên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đứng tên dùm cho ông N và ông S) Hợp đồng đặt cọc được Văn phòng C công chứng số 001613/HĐĐC ngày 02/4/2021.

Sau khi đặt cọc, ông N và Sáng bàn giao đất cho ông H và bà T quản lý, sử dụng. Đến ngày 27/4/2021, hai bên đến Văn phòng C làm thủ tục huỷ hợp đồng đặt cọc số 001613, quyển số 01/2021TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02-4-2021 và hợp đồng trên bị huỷ theo hợp đồng công chứng số 002542, quyển số 01/2021TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27/4/2021 của Văn phòng C.

Cùng ngày 27/4/2021, ông H và bà T đưa thêm cho ông N và ông S số tiền 700.000.000 đồng + 1.300.000.000 đồng = 2.000.000.000 đồng (Trong đó, bà T và ông H mỗi người 1.000.000.000 đồng), đồng thời thỏa thuận viết lại hợp đồng đặt cọc mới, theo đó có một số nội dung về thời hạn thanh toán đã được thay đổi, còn các nội dung khác của hợp đồng đặt cọc trước đó vẫn giữ nguyên, cụ thể: Sau khi đặt cọc (ngày 27/4/2021) thì đến ngày 15/5/2021 bà T và ông H thanh toán cho ông N và ông S số tiền 4.700.000.000 đồng, đến ngày 30/6/2021 ông H, bà T thanh toán số tiền còn lại cho ông N và ông S 5.500.000.000 đồng, đồng thời hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng 02 thửa đất trên cho nhau.

Sau khi đặt cọc xong ngày 27/4/2021, do dịch Covid 19 xảy ra nên bà T không lên Đồng Xoài được (bà T ở Bình Dương) nên bà T và ông H thỏa thuận miệng với nhau, cụ thể: bà T góp số tiền 2.050.000.000 đồng, còn ông H góp số tiền còn lại 10.150.000.000 đồng.

Đến ngày 15/5/2021, bà T và ông H chưa thanh toán được số tiền 4.700.000.000 đồng cho ông N và ông S, nên bà T và ông H hẹn ông N và ông S đến ngày 26/5/2021 sẽ thanh toán đủ số tiền còn lại thì được ông N và S đồng ý. Đến ngày 26/5/2021, ông H gọi điện thoại cho bà T với nội dung, ông H đang ở Văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng còn thiếu 1.000.000.000 đồng để thanh toán đủ cho ông N, ông S mới ký được hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bà T chuyển 1.000.000.000 đồng cho ông N, ông S. Lúc này, bà T nhờ con gái bà T chuyển vào tài khoản ông S 1.000.000.000 đồng. Sau đó (do thời gian đã lâu nên không nhớ rõ) có người gửi qua Zalo cho bà T tờ giấy “Biên bản xác nhận đề Tân Đồng ngày 25-5-2021, trong đó có nội dung đã nhận đủ số tiền 12.200.000.000 đồng và A H1 yêu cầu công chứng cho A P” bên dưới có chữ ký của ông H1, ông N và ông S.

Sau khi ông H1 thanh toán đủ tiền cho ông N, ông S thì bà T được biết ông N, ông S nhờ ông N1 ký hợp đồng chuyển nhượng 02 thửa đất số 37 và số 260, tờ bản đồ số 10 cho ông Vũ Đình P1 và bà Tân Thị Tuyết V1 mà không có sự đồng ý của bà T. Do đó, bà Nguyễn Thị T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết, cụ thể như sau:

1. Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 27/4/2021 giữa bà Nguyễn Thị T và ông Hồ Văn N đối với 02 thửa đất số 37 và số 260, cùng tờ bản đồ số 10, tổng diện tích 5.978m² tọa lạc tại phường T, thị xã (nay là thành phố) Đ, tỉnh Bình Phước.
2. Buộc ông Hồ Văn N và ông Nguyễn Văn S liên đới hoàn trả cho bà Nguyễn Thị T tổng số tiền đã nhận là 2.050.000.000 đồng. Ngoài ra, bà T không có ý kiến, yêu cầu gì thêm.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập ông Đào Hữu H trình bày:

Ngày 28/3/2021, ông Đào Hữu H và bà Nguyễn Thị T thỏa thuận nhận chuyển nhượng của ông Hồ Văn N và ông Nguyễn Văn S 02 thửa đất và tài sản gắn liền với đất là thửa số 37 và số 260, tờ bản đồ số 10 (02 thửa đất này ông N và ông S nhận chuyển nhượng lại của ông Huỳnh Thanh N1 đã thanh toán xong tiền, bàn giao đất ngoài thực địa, nhưng chưa làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), địa chỉ 02 thửa đất tại khu phố E, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước, tổng diện tích 5.978,0m² với giá là 12.200.000.000 đồng (theo thỏa thuận bà T và ông H mỗi người góp 50% số tiền, tương đương 6.100.000.000 đồng và được hưởng ½ diện tích đất và tài sản gắn liền với đất).

Ngày 02/4/2021, ông H, bà T, ông S, ông N và ông Huỳnh Thanh N1 đến Văn phòng C tại phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước ký hợp đồng đặt cọc. Tại đây, bà T và ông H đặt cọc cho ông N và ông S số tiền 1.300.000.000 đồng, theo hợp đồng các bên thỏa thuận đến ngày 05/4/2021 bên B (ông H và bà T) thanh toán cho bên A số tiền 700.000.000 đồng; hẹn đến ngày 02/5/2021 bên B thanh toán cho bên A số tiền 4.500.000.000 đồng và đến ngày 15/6/2021 bên B thanh toán cho bên A hết số tiền còn lại 5.700.000.000 đồng. Trong hợp đồng người đặt cọc đại diện đứng tên bà Nguyễn Thị T còn người nhận đặt cọc ông Huỳnh Thanh N1 (bà T đứng tên là do thỏa thuận giữa bà T và ông H, còn bên nhận cọc ông N1 đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đứng tên dùm cho ông N và ông S) hợp đồng đặt cọc được Văn phòng C công chứng số 001613/HĐĐC ngày 02/4/2021.

Sau khi đặt cọc, ông N và S đã bàn giao đất cho ông H và bà T quản lý, sử dụng nên ông H thuê xe san lấp mặt bằng và làm thủ tục tách thửa đất thành nhiều thửa nhỏ, đồng thời tiến hành xây một số móng nhà và 02 căn nhà (xây chưa tô, chưa lợp mái, chưa lót nền, mỗi căn diện tích khoảng 60m²). Đến ngày 27/4/2021, 02 bên đến Văn phòng C làm thủ tục huỷ hợp đồng đặt cọc số 001613, quyển số 01/2021TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/4/2021 và hợp đồng trên bị huỷ theo hợp đồng công chứng số 002542, quyển số 01/2021TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27/4/2021 của Văn phòng C.

Cùng ngày 27/4/2021, ông H và bà T đưa thêm cho ông N và ông S số tiền 700.000.000 đồng + 1.300.000.000 đồng = 2.000.000.000 đồng (Trong đó, bà T và ông H mỗi người 1.000.000.000 đồng) rồi viết lại hợp đồng đặt cọc mới với nội dung, cụ thể: Sau khi đặt cọc (ngày 27/4/2021) đến ngày 15/5/2021 bà T và ông H thanh toán cho ông N và ông S số tiền 4.700.000.000 đồng, đến ngày 30/6/2021 ông H, bà T thanh toán số tiền còn lại cho ông N và ông S 5.500.000.000 đồng, đồng thời hai bên tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng 02 thửa đất trên cho nhau.

Đến ngày 15/5/2021, ông H và bà T chưa chuẩn bị được số tiền 4.700.000.000 đồng, nên sau khi ông H trao đổi qua điện thoại với bà T và hai bên thống nhất ông H thanh toán thêm cho ông N số tiền 500.000.000 đồng, đồng thời hẹn lại ông N và ông S đến ngày 26/5/2021 sẽ thanh toán đủ số tiền còn lại thì được ông N và S đồng ý.

Theo hẹn đến ngày 26/5/2021, ông H, ông N, ông S và ông Vũ Đình P1 đến Văn phòng C (không có bà T). Tại đây, ông H yêu cầu ông Vũ Đình P1 chuyển tiền cho ông N và ông S thì ông P1 đồng ý (việc thỏa thuận như thế nào giữa ông H và ông P1 thì ông N, ông S không biết), sau khi ông P1 và ông H thanh toán tiền cho ông N, ông S thì còn thiếu 1.000.000.000 đồng nên ông H gọi điện thoại báo cho bà T biết với nội dung, còn thiếu 1.000.000.000 đồng là đủ tiền thanh toán cho ông N, ông S để ký hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bà T gửi 1.000.000.000 đồng, thì bà T nhờ con gái bà T chuyển vào tài khoản của ông S số tiền 1.000.000.000 đồng. Sau khi thanh toán đủ tiền thì ông H yêu cầu ông N, ông S ký hợp đồng chuyển nhượng ½ diện tích đất nêu trên cho ông Vũ Đình P1 (Lý do ông H yêu cầu ông N, ông S sang tên quyền sử dụng đất cho ông Vũ Đình P1 là do ông H vay tiền ông P1 để thanh toán cho ông N và ông S; còn bà Tân Thị Tuyết V1 là do ông P1 cho đứng tên trên hợp đồng, chứ ông H hoàn toàn không biết bà V1 là ai và cũng không có thỏa thuận gì với bà V1), sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xong, ông H viết giấy: “Biên bản xác nhận đề Tân Đồng ngày 25-5-2021, trong đó có nội dung đã nhận đủ số tiền 12.200.000.000 đồng và A H1 yêu cầu công chứng cho A P” bên dưới có chữ ký của ông H1, ông N, ông S, rồi ông H1 chụp hình lại tờ giấy gửi qua Zalo cho bà T biết, còn bản gốc do ông H1 giữ.

Tuy nhiên, khi làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông Huỳnh Thanh N1 sang ông Vũ Đình P1 và bà Tân Thị Tuyết V1 thì ông H1 không được vào bên trong nên không biết vì sao giữa ông N, ông S và ông P1 thỏa thuận làm thủ tục chuyển nhượng nguyên cả 02 thửa đất cho ông P1 trong đó có cả phần diện tích đất của bà T. Như vậy, trong tổng số tiền 12.200.000.000 đồng thanh toán cho ông N và ông S thì bà T góp 03 lần được 2.050.000.000 đồng, ông H1 góp 10.150.000.000 đồng. Việc ông N, ông S yêu cầu ông Huỳnh Thanh N1 sang tên 02 quyền sử dụng đất cho ông Vũ Đình P1 và bà Tân Thị Tuyết V1 thì ông H1 không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Theo đơn yêu cầu độc lập, ông Đào Hữu H yêu cầu Tòa án giải quyết: Buộc ông Hồ Văn N và ông Nguyễn Văn S liên đới hoàn trả cho ông H tổng số tiền mà ông N và ông S đã nhận là 10.150.000.000 đồng + 1.000.000.000 đồng (chi phí san lấp mặt bằng và xây dựng 02 vách nhà trên đất). Tổng số tiền 11.150.000.000 đồng. Tại phiên toà sơ thẩm, ông H xin rút lại một phần yêu cầu khởi kiện, cụ thể: Rút lại yêu cầu số tiền 6.150.000.000 đồng và rút yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc số 001613/HĐĐC ngày 02/4/2021. Ông H chỉ yêu cầu ông N và ông S liên đới hoàn trả cho ông H tổng số tiền 5.000.000.000 đồng (trong đó có 4.000.000.000 đồng thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, 1.000.000.000 đồng san lấp mặt bằng và xây dựng 02 vách nhà trên đất). Ngoài ra, ông H không có ý kiến hay yêu cầu gì thêm.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn các ông Hồ Văn N và ông Nguyễn Văn S thống nhất trình bày:

Ông Hồ Văn N và ông Nguyễn Văn S là bạn cùng làm ăn chung với nhau. Khoảng tháng 02/2021 (không nhớ ngày cụ thể) 02 ông nhận chuyển nhượng của ông Huỳnh Thanh N1, sinh năm 1983 thửa đất số 37 và thửa số 260, tờ bản đồ số 10, tổng diện tích 5.978 m², tọa lạc tại khu phố E, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước, trên đất không có tài sản gì. Ông N và ông S đã thanh toán đủ tiền cho ông N1, nhận đất ngoài thực địa, bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa lập hợp đồng sang tên theo quy định của pháp luật do thời điểm đó xảy ra dịch Covid nên việc đi lại công chứng hết sức khó khăn và có thỏa thuận với ông N1 khi nào cần sang tên thì ông N1 phối hợp để ký hợp đồng sang tên quyền sử dụng đất thì ông N1 đồng ý.

Đến ngày 28/3/2021, ông Đào Hữu H gặp ông N, ông S rồi hai bên thỏa thuận, ông H nhận chuyển nhượng lại 02 thửa đất trên của ông N, ông S với giá 12.200.000.000 đồng, ông H cho biết 02 thửa đất trên ông H cùng với bà Nguyễn Thị T nhận chuyển nhượng chung nhưng do bà T ở Bình Dương chưa lên Đồng Xoài kịp nên ông H đưa trước cho ông N, ông S số tiền 50.000.000 đồng để làm tin.

Đến ngày 02/4/2021, ông H cùng với bà Nguyễn Thị T đưa thêm cho ông N và ông S số tiền 1.250.000.000 đồng, đồng thời ra Văn phòng C để công chứng hợp đồng đặt cọc, lúc này do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên ông Huỳnh Thanh N1 nên ông N và ông S nhờ ông N1 đứng tên ký hợp đồng đặt cọc với bà Nguyễn Thị T (ông Đào Hữu H đồng ý để cho cá nhân bà T đứng tên trên hợp đồng đặt cọc) nhưng thực tế ông N và ông S là người nhận tiền cọc của ông H, bà T. Hợp đồng đặt cọc được Văn phòng C công chứng ngày 02/4/2021 với số tiền cọc 1.300.000.000 đồng.

Ngày 27/4/2021, hai bên thống nhất đến Văn phòng C làm thủ tục huỷ hợp đồng đặt cọc ngày 02/4/2021 đã ký trước đó và sau đó hợp đồng đặt cọc công chứng số 001613/HĐĐC ngày 02/4/2021 được hủy theo quy định. Cùng ngày 27/4/2021, bà T và ông H đưa thêm cho ông N, ông S 700.000.000 đồng và viết lại hợp đồng đặt cọc mới đề ngày 27/4/2021 với số tiền đặt cọc 2.000.000.000 đồng. Theo hợp đồng đặt cọc mới này hai bên thỏa thuận lại một số nội dung, cụ thể: Ngày 15/5/2021, bên nhận chuyển nhượng (ông H, bà T) thanh toán cho ông N, ông S số tiền 4.700.000.000 đồng; hẹn 45 ngày sau (ngày 30/6/2021) công chứng hợp đồng và thanh toán số tiền còn lại.

Sau khi bà T và ông H ký hợp đồng đặt cọc ngày 02/4/2021 thì ông N với S đã bàn giao thửa đất ngoài thực địa, bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H, bà T quản lý, sử dụng theo đúng quy định của pháp luật; mặt khác, thời điểm đó do dịch Covid 19 xảy ra bà T ở Bình Dương không lên Đồng Xoài được nên qua trao đổi thông tin được biết mọi việc bà T giao cho ông H thỏa thuận giao dịch và tự quyết định liên quan đến việc giao tiền, làm thủ tục chuyển nhượng với ông N và ông S.

Đến ngày 15/5/2021, ông H và bà T không thanh toán được số tiền 4.700.000.000 đồng như đã cam kết, ông N và ông S liên lạc cũng không được. Đến ngày 26/5/2021, ông Đào Hữu H liên hệ với 02 ông rồi dẫn ông Vũ Đình P1 đến gặp ông N, ông S. Tại đây, ông H xin thanh toán đủ số tiền còn lại để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì 02 ông đồng ý, lúc này ông H yêu cầu ông Vũ Đình P1 giao tiền cho ông N, ông S (tiền mặt và chuyển khoản, nhưng thời gian đã lâu nên không nhớ cụ thể số tiền ông P1 đưa), số tiền còn lại thì ông H trực tiếp đưa cho hai ông, khi đã thanh toán đủ tổng số tiền 12.200.000.000 đồng (Bao gồm cả tiền đặt cọc trước đó) thì ông H viết một giấy xác nhận với nội dung: “Ông Hồ Văn Nvà ông Nguyễn Văn Schuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Tvà ông Đào Hữu H thửa đất số 37 và số 260, tờ bản đồ số 10, tổng diện tích 5.978 m², tọa lạc tại khu phố E, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước do ông Huỳnh Thanh N1 đứng tên quyền sử dụng đất với giá 12.200.000.000 đồng... ngày 02/4/2021 ông H và bà T đã giao số tiền 2.050.000.000 đồng, ngày 20/5/2021 bên mua đã chuyển đủ số tiền 9.150.000.000 đồng. Ông S và ông N ký hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất qua cho bên thứ 3 do bên mua cung cấp”, phía dưới có chữ ký của ông H, ông N và ông S, đồng thời ông H yêu cầu ông N và ông S công chứng sang tên quyền sử dụng đât cho ông Vũ Đình P1, nên sau đó ông S và ông N nhờ ông Huỳnh Thanh N1 đến Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng 02 thửa đất nêu trên cho ông Vũ Đình P1 theo yêu cầu của ông Đào Hữu H, còn bà Tân Thị Tuyết V1 đứng tên trên hợp đồng chuyển nhượng là do ông P1 cho bà V1 đứng tên (thỏa thuận giữa bà V1, ông P1 và ông H như thế nào 02 ông không biết). Sau khi ông Đào Hữu H viết giấy với nội dung và yêu cầu sang tên cho ông Vũ Đình P1 nêu trên rồi chụp hình lại nội dung tờ giấy gửi qua Z thông báo cho bà T biết nhưng bà T không có ý kiến gì.

Sau khi ông H và bà T đặt cọc lần đầu (ngày 02/4/2021) thì ông N và ông S đã bàn giao đất ngoài thực địa, bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H, bà T quản lý, sử dụng thì ông H, bà T xây dựng những gì trên đất là quyền của ông H và bà T. Khi đã nhận đủ tổng số tiền 12.200.000.000 đồng và theo yêu cầu của ông H thì ông N và ông S đã nhờ ông N1 ký hợp đồng sang tên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho ông Vũ Đình P1 là đúng thỏa thuận của hai bên, việc ông H trình bày ông chỉ yêu cầu ông N và ông S sang tên cho ông P1 50% diện tích của 02 thửa đất nêu trên là không đúng mà ông H yêu cầu sang tên toàn bộ 02 thửa đất trên cho ông P1, còn giữa ông H và ông P1 thỏa thuận như thế nào thì ông N và ông S không rõ.

Bà Nguyễn Thị T và ông Đào Hữu H yêu cầu Tòa án huỷ hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 27/4/2021 được ký kết giữa ông Hồ Văn N và bà Nguyễn Thị T, đồng thời buộc ông N, ông S liên đới thanh toán cho bà T số tiền 2.050.000.000 đồng và cho ông H tổng số tiền 5.000.000.000 đồng thì ông N, ông S đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T và ông Đào Hữu H. Ngoài ra, ông N và ông S không có ý kiến, yêu cầu gì trong vụ án này.

Trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Huỳnh Thanh N1 trình bày:

Khoảng tháng 02/2021 (không nhớ ngày cụ thể) ông N1 chuyển nhượng cho ông Hồ Văn N và ông Nguyễn Văn S, thửa đất số 37 và số 260, tờ bản đồ số 10, tổng diện tích 5.978 m², tọa lạc tại khu phố E, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước, trên đất không có tài sản gì. Ông S và ông N đã thanh toán đủ tiền cho ông N1, vì vậy ông N1 đã bàn giao đất ngoài thực địa, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông N, ông S quản lý, sử dụng nhưng chưa lập hợp đồng để công chứng, sang tên theo quy định và có thỏa thuận khi nào ông N, ông S cần sang tên quyền sử dụng đất thì ông N1 phối hợp ký hợp đồng để làm thủ tục sang tên cho ông N, ông S theo quy định.

Sau đó, được biết ông Nguyễn Văn S và ông Hồ Văn N chuyển nhượng lại 02 thửa đất trên cho ông Đào Hữu H và bà Nguyễn Thị T. Ngày 02/4/2021, ông N và ông S có nhờ ông N1 đến Văn phòng C ký hợp đồng đặt cọc với nội dung bên nhận cọc là ông N1, bên đặt cọc bà Nguyễn Thị T với số tiền là 1.300.000.000 đồng. Tuy nhiên, thực tế người nhận tiền cọc là ông N và ông S; ông N, ông S chỉ nhờ ông N1 ký tên trên hợp đồng vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông N1.

Ngày 27/4/2021, ông N và ông S nhờ ông N1 đến Văn phòng C làm thủ tục huỷ hợp đồng đặt cọc ngày 02/4/2021 đã ký trước đó thì ông N1 cũng thực hiện theo yêu cầu nên sau đó hợp đồng đặt cọc trên được hủy theo quy định của pháp luật.

Sau đó, (không nhớ rõ thời gian) ông Nguyễn Văn S và ông Hồ Văn N nhờ ông N1 đến Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng 02 thửa đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên cho ông Vũ Đình P1 và bà Tân Thị Tuyết V1 thì ông N1 thực hiện theo yêu cầu của ông N và ông S. Còn thực tế ông N, ông S, ông H, bà T, ông P1 và bà V1 thỏa thuận với nhau như thế nào thì ông N1 không rõ.

Nay, bà Nguyễn Thị T và ông Đào Hữu H yêu cầu Tòa án huỷ hợp đồng đặt cọc. Buộc ông N và ông S liên đới thanh toán cho bà T số tiền 2.050.000.000 đồng và thanh toán cho ông Đào Hữu H tổng số tiền 11.150.000.000 đồng thì ông N1 không liên quan gì trong vụ án và đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người làm chứng ông Vũ Đình P1 trình bày:

Ông P1 và ông Đào Hữu H là bạn cùng mua bán bất động sản chung với nhau nên biết, còn ông Hồ Văn N và ông Nguyễn Văn S sau khi ông P1 nhận chuyển nhượng thửa đất số 37 và số 260, tờ bản đồ số 10 thì mới biết 02 ông này, còn bà Nguyễn Thị T thì ông P1 không biết.

Khoảng tháng 05/2021 (không nhớ ngày cụ thể) ông P1 được biết ông Đào Hữu H cần chuyển nhượng thửa đất số 37 và số 260, tờ bản đồ số 10, tổng diện tích 5.978 m², tọa lạc tại khu phố E, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước. Sau khi xem thực địa các thửa đất và nghe ông H trình bày ông H đã nhận chuyển nhượng 02 thửa đất trên của ông S và ông N nhưng chưa sang tên quyền sử dụng đất thì ông P1 đồng ý nhận chuyển nhượng lại 02 thửa đất trên của ông H với giá 9.000.000.000 đồng hoặc hơn gì đó nhưng thời gian đã lâu nên không nhớ cụ thể.

Sau khi thống nhất, các bên liên quan hẹn gặp nhau tại Văn phòng C để giao tiền và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lúc này, ông Đào Hữu H yêu cầu ông P1 chuyển toàn bộ số tiền chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn S nên ông P1 đưa cho ông S ½ số tiền chuyển nhượng là tiền mặt, còn ½ số tiền ông S chở ông P1 đến Ngân hàng chuyển qua tài khoản của ông S theo yêu cầu của ông H và ông S. Còn giữa ông S, ông N, ông N1 và ông H thỏa thuận với nhau như thế nào thì ông P1 không rõ.

Tuy nhiên, khi ông P1 nhận chuyển nhượng 02 thửa đất trên từ ông Đào Hữu H thì không đủ tiền nên ông P1 vay của bà Tân Thị Tuyết V1 để thanh toán thì bà V1 đồng ý, để đảm bảo cho khoản vay thì ông P1 đồng ý để cho bà V1 cùng đứng tên trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chứ thật sự trong việc chuyển nhượng 02 thửa đất trên bà V1 không liên quan gì, mọi giao dịch và thanh toán tiền đều do ông P1, bà V1 chỉ ký vào hợp đồng để đứng tên thôi, ngoài ra bà V1 không liên quan gì.

Sau khi sang tên quyền sử dụng đất 02 thửa trên thì ông P1 đã chuyển nhượng lại cho người khác và đã thanh toán tiền cho bà V1, hiện nay bà V1 đi đâu thì ông P1 không rõ và đã lâu không liên hệ với nhau nên không biết.

Việc ông H trình bày, ông H yêu cầu ông S, ông N và ông N1 chỉ sang tên cho ông P1 ½ diện tích đất trên là không đúng, ông P1 nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất của 02 thửa, chứ không phải ½ diện tích đất như ông H trình bày.

Nay, bà Nguyễn Thị T và ông Đào Hữu H khởi kiện ông Nguyễn Văn S và ông Hồ Văn N thì ông P1 đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, ông P1 không có ý kiến và yêu cầu gì.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 56/2024/DS-ST ngày 28/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước đã quyết định:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T, về việc yêu cầu bị đơn ông Nguyễn Văn S và ông Hồ Văn N liên đới hoàn trả cho bà T số tiền 2.050.000.000 đồng (Hai tỷ không trăm năm mươi triệu đồng).
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập ông Đào Hữu H, về việc yêu cầu bị đơn ông Nguyễn Văn S và ông Hồ Văn N liên đới hoàn trả cho ông H tổng số tiền 5.000.000.000 đồng (Năm tỷ đồng).
3. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của ông Đào Hữu H về việc tuyên bố hợp đồng đặt cọc số 001613/HĐĐC ngày 02/4/2021 ký kết giữa ông Hồ Văn N và bà Nguyễn Thị T do Văn phòng C công chứng là vô hiệu và số tiền 6.150.000.000 đồng (Sáu tỷ một trăm năm mươi triệu đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên phần án phí, nghĩa vụ chậm thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 11/10/2024 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Xoài ban hành quyết định kháng nghị số 04/QĐ-VKS-DS ngày 11/10/2024 đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm huỷ Bản án sơ thẩm, chuyển hồ sơ về cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung. Ngày 09/10/2024, nguyên đơn bà Nguyễn Thị T có đơn kháng cáo đề nghị Toà án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ngày 10/10/2024, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Đào Hữu H có đơn kháng cáo đề nghị Toà án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập của ông H.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Những người đại diện theo ủy quyền và người bảo vệ quyền lợi, ích hợp pháp của nguyên đơn thống nhất giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và thay đổi yêu cầu kháng cáo, cụ thể: yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy Bản án sơ thẩm để xét xử lại do cấp sơ thẩm xác định sai tư cách tham gia tố tụng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và thu thập chứng cứ không đầy đủ. Những người đại diện và người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn không biết rõ nhân thân của con gái bà T – người chuyển khoản số tiền 1.000.000.000 đồng cho ông N và ông S vào ngày 26/5/2021, chỉ biết tên là Trần Thị Diễm T2. Ông N vi phạm hợp đồng đặt cọc ngày 27/4/2021 với bà T nên bà yêu cầu trả lại cho bà số tiền đã góp trong số tiền đặt cọc 2.050.000.000 đồng là 1.050.000.000 đồng và 1.000.000.000 đồng bà đã chuyển để thanh toán ngày 26/5/2021.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Đào Hữu H giữ nguyên yêu cầu độc lập và yêu cầu kháng cáo, cụ thể yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm, buộc các bị đơn trả cho ông số tiền 5.000.000.000 đồng (trong đó có 4.000.000.000 đồng tiền thửa đất mà ông S và ông N tự ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Vũ Đình P1 và bà Tân Thị Tuyết V1 và 1.000.000.000 đồng là giá trị tài sản ông H đã tạo dựng gắn liền với quyền sử dụng đất. Ông H xác định, sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông P1 đã cho ông chuộc lại 01 thửa đất để ông đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Kinh S1, hiện tại ông H vẫn là người đang quản lý cả hai thửa đất trên nhưng Công an không cho tiến hành các hoạt động xây dựng vì đang có tranh chấp. Giấy xác nhận ghi ngày 25/5/2021 là do ông H viết vào chiều ngày 25/5/2021 nhưng sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N1 với ông Vũ Đình P1, bà Tân Thị Tuyết V1 thì chiều ngày 26/5/2021 các bên mới ký vào giấy. Mọi hoạt động nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, làm thủ tục chuyển mục đích, nhập thửa.v.v., ông H đều được bà T ủy quyền thực hiện, khi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho ông V thì bà T cũng biết nhưng chỉ biết ông H để cho ông P1 đứng tên ½ phần đất của ông P1; việc ông H vay tiền của ông P1, bà T cũng biết. Ông H xác định ông biết lẽ ra ông phải khởi kiện ông Vũ Đình P1 để tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bà T khởi kiện ông yêu cầu bồi thường do thực hiện công việc không được ủy quyền nhưng do nghe hướng dẫn không đúng nên ông và bà T rút đơn khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Vũ Đình P1, bà Tân Thị Tuyết V1 đã được Tòa án nhân dân thành phố Đồng Xoài thụ lý để khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc và đòi lại tiền thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông N, ông S.

- Bị đơn ông Hồ Văn N xác định ông N và ông S đã thực hiện đúng thỏa thuận với ông H; ông H hoàn toàn không có yêu cầu ông N và ông S chuyển nhượng ½ diện tích đất cho ông Vũ Đình P1. Do đó, ông N đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước:

- Về việc tuân thủ pháp luật tố tụng: Từ khi thụ lý đến khi xét xử phúc thẩm, Thẩm phán, Thư ký Tòa án và Hội đồng xét xử tuân thủ đúng quy định của pháp luật; các đương sự thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung giải quyết vụ án: Thửa đất 260 và 37 đứng tên ông Huỳnh Thanh N1 nhưng đã chuyển nhượng cho ông Hồ Văn N và Nguyễn Văn S, ông N, ông S chuyển nhượng cho ông H và bà T, đến hạn thanh toán ông H và bà T không đủ tiền nên vay ông P1, bà V1 và chỉ định của ông H là yêu cầu ông N1 sang tên cho ông P1, bà V1; do ông H, bà T không trả tiền theo thỏa thuận nên ông P1 chuyển nhượng cho người khác, lẽ ra ông H và bà T phải khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng vay tài sản nhưng ông bà đã rút đơn khởi kiện.

Trong đơn khởi kiện nguyên đơn yêu cầu tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhưng lại yêu cầu trả số tiền bằng với số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có nghĩa là yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chưa rõ ràng theo quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự, lẽ ra Tòa án phải yêu cầu sửa đổi, bổ sung theo Điều 193 nhưng Tòa án sơ thẩm không thực hiện là vi phạm thủ tục tố tụng.

N và H yêu cầu trả số tiền đã thanh toán theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông N, ông S là 1 trong 4 quan hệ được che đậy bởi giao dịch giữa ông N1 và ông P1, bà V1. Để giải quyết yêu cầu này Tòa án phải giải quyết tuyên hợp đồng chuyển nhượng giữa ông N1 với ông P1, bà V1 vô hiệu rồi mới giải quyết trong đó có quan hệ mà bà T, ông H yêu cầu Tòa án giải quyết nhưng Tòa án không xem xét là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Để giải quyết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án phải xác định bà V1, ông P1 với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cũng như làm rõ số tiền 1.000.000.000 đồng mà con bà T giao ông N, ông S là có căn cứ cũng phải đưa con gái bà T tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Ông N, Sáng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vi phạm điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai nên hợp đồng phải vô hiệu và để giải quyết hậu quả cần xác minh làm rõ tài sản ông H, bà T tạo dựng trên đất nhưng Tòa án không thu thập là thu thập chứng cứ không đầy đủ.

Ông H, bà T khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhưng lại xác định quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất là mâu thuẫn, nhận định quan hệ đặt cọc đã hết hiệu lực là không có căn cứ chấp nhận nhưng lại không tuyên không chấp nhận yêu cầu của T, H là thiếu sót; Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất những không áp dụng Luật Đất đai cũng là thiếu sót.

Từ những phân tích nêu trên, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật tố tụng dân sự; chấp nhận Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước; chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Đào Hữu H, huỷ Bản án dân sự sơ thẩm số 56/2024/DS-ST ngày 28/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước để giao hồ sơ về cấp sơ thẩm giải quyết lại theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử thấy rằng:

1. Quyết định kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Xoài làm trong thời hạn luật định, có hình thức, nội dung và phạm vi kháng nghị phù hợp với quy định tại các điều 278, 279, 280 của Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015 nên đủ điều kiện được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

Đơn kháng cáo của nguyên đơn và đơn kháng cáo của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập ông Đào Hữu H làm trong thời hạn luật định, có hình thức, nội dung và phạm vi kháng cáo phù hợp với quy định tại các Điều 271, 272 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

2. Xét kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Xoài, kháng cáo của nguyên đơn Nguyễn Thị T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Đào Đức H2, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Các đương sự đều thống nhất với nhau về nguồn gốc thửa đất, việc giao kết thỏa thuận đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể: Thửa đất số 37 và thửa số 260, tờ bản đồ số 10 với tổng diện tích 5.978 m² cùng tọa lạc tại khu phố E, phường T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước là của ông Huỳnh Thanh N1 chuyển nhượng cho ông Hồ Văn N và ông Nguyễn Văn S, hai bên đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bàn giao đất ngoài thực địa cho ông N và ông S quản lý, sử dụng nhưng chưa sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định do ông N và ông S chưa thanh toán hết tiền cho ông N1. Ngày 28/3/2021, ông H2 và bà T cùng góp vốn để nhận chuyển nhượng lại thửa đất từ ông N, ông S và ký hợp đồng đặt cọc ngày 02/4/2021 tại Văn phòng C với tổng số tiền 2.050.000.000 đồng (bà T bỏ ra 1.050.000.000 đồng và ông H2 bỏ ra 1.000.000.000 đồng) và ông N, ông S giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bàn giao đất cho ông H2, bà T quản lý, sử dụng và ông Huỳnh Thanh N1 làm văn bản ủy quyền cho ông H2 chuyển mục đích sử dụng đất. Lúc này, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn do ông N1 đứng tên ký với bà T vì ông N và ông S chưa trả hết tiền cho ông N1.

Đến ngày 27/4/2021, ông N và ông S thanh toán toàn bộ số tiền còn nợ lại cho ông N1 thì ông N1 và ông N, ông S hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên, đồng thời bà T đại diện cho ông H2 ký hợp đồng đặt cọc với ông N và ông S (nhưng do chưa sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông N và ông S nên hợp đồng giữa bà T với ông N không được công chứng). Do tình hình dịch bệnh bà T không thể cùng trực tiếp tham gia hoạt động góp vốn, kinh doanh bất động sản nên bà T ủy quyền cho ông H2, việc ủy quyền không bằng văn bản mà chỉ bằng lời nói nhưng ông H2 đều thông báo tình hình kinh doanh cho bà T biết. Ngày 15/5/2021, đến hẹn thanh toán theo trong hợp đồng đặt cọc nhưng ông H2 và bà T không đủ số tiền 4.700.000.000 đồng theo thỏa thuận nên ông H2 đưa thêm cho ông N và ông S 1.000.000.000 đồng để xin gia hạn đến ngày 26/5/2021 sẽ thanh toán toàn bộ số tiền còn lại và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Ngày 26/5/2021, ông H2 thanh toán tiếp 8.150.000.000 đồng và bà T chuyển khoản 1.000.000.000 đồng (do con gái bà T chuyển) cho ông N và ông S thì ông N, ông S yêu cầu ông N1 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông P1 tại Văn phòng C theo yêu cầu của ông H2. Đây là những tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự.

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp là ông Đào Đức H2 cho rằng ông H2 chỉ yêu cầu ông N và ông S ký tên sang nhượng ½ diện tích đất trong tổng diện tích 5.978m² cho ông Vũ Đình P1, diện tích đất còn lại thì ông N và ông S thực hiện theo yêu cầu của bà T nhưng ông N và ông S tự ý chuyển nhượng toàn bộ cho ông Vũ Đình P1 và bà Tân Thị Tuyết V1 nên ông H2 và bà T yêu cầu trả lại số tiền đã thanh toán cho ½ diện tích đất vượt quá yêu cầu của ông H2 là 6.100.000.000 đồng (bà T là 2.050.000.000 đồng và ông H2 là 4.050.000.000 đồng – ông H2 làm tròn 4.000.000.000 đồng và ông H2 yêu cầu bồi thường 1.000.000.000 đồng giá trị tài sản do ông H2 tạo dựng trên đất đã bị chuyển nhượng cho người khác).

Xét thấy, các đương sự thỏa thuận với nhau về việc đặt cọc và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó ông N và ông S đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất như giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bàn giao thực địa các thửa đất cho ông H2 và bà T quản lý, sử dụng và ông N, ông S đã yêu cầu người chuyển nhượng đất cho hai ông là ông Huỳnh Thanh N1 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Vũ Đình P1 và bà Tân Thị Tuyết V1 theo đúng yêu cầu của ông Đào Đức H2 tại biên bản xác nhận ngày 25/5/2021 nên ông N và ông S đã thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ theo thỏa thuận, các ông nhận đủ 12.200.000.000 đồng và yêu cầu ông N1 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người được ông Đào Đức H2 yêu cầu là ông Vũ Đình P1 và bà Tân Thị Tuyết V1.

Ông H2 cho rằng ông chỉ yêu cầu ông N và ông S ký hợp đồng chuyển nhượng ½ diện tích đất cho ông Vũ Đình P1 nhưng ông N, ông S và ông P1 đều không thừa nhận trong khi ông H2 không đưa ra được tài liệu, chứng cứ chứng minh cho phần trình bày của mình - nội dung này phù hợp với lời khai của ông H2 tại Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Đ là khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N1 cho ông P1, bà V1 thì ông H2 không nói rõ việc chuyển nhượng ½ diện tích cho ông P1; thêm vào đó, ý kiến trình bày của ông H2 là không phù hợp với thực tế vì hai thửa đất có diện tích không bằng nhau (thửa đất số 260 có diện tích 2.729,7m² và thửa 37 có diện tích 3.428,3m²), giá trị cũng khác nhau nên không thể thực hiện ký sang tên chuyển nhượng ½ diện tích được nếu không có đo đạc lại hoặc trích đo từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ. Bên cạnh đó, như ông H2 trình bày việc ông H2 để ông P1 đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do ông H2 vay ông P1 tiền để thanh toán tiền đất cho ông N và ông S là 8.500.000.000 đồng, có nghĩa là ông P1 đã bỏ ra số tiền khoảng ¼ giá trị hai thửa đất thì không có lý do gì ông P1 chấp nhận đứng tên ½ diện tích đất và sau khi ông N1 ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông P1, bà V1 thì ông P1 đã ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng hai thửa đất này cho ông H2 ngay trong ngày 26/5/2021 và sau đó ông P1 đã chuyển nhượng lại thửa đất số 37 cho ông H2 để ông H2 chuyển nhượng cho ông Nguyễn Kinh S1. Do đó, nếu ông H2 có căn cứ chứng minh ông vay ông Vũ Đình P1 8.500.000.000 đồng để thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông N, ông S và ông P1 yêu cầu được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản tiền vay nhưng sau đó ông P1 tự ý chuyển nhượng cho người khác thì ông H2 có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Vũ Đình P1, bà Tân Thị Tuyết V1 như đã được Tòa án nhân dân thành phố Đồng Xoài thụ lý vụ án tại Thông báo số 132/2021/TLST-DS ngày 06/10/2021 và đình chỉ giải quyết vụ án tại Quyết định số 06/2023/QĐST-DS ngày 27/02/2023.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Đào Đức H2 xác định hiện tại ông vẫn đang quản lý, sử dụng các thửa đất 260 và 37 nên việc áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N1 với ông Vũ Đình P1, bà Tân Thị Tuyết V1 không ảnh hưởng đến quyền khởi kiện của ông H2, bởi ông H2 có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất để Tòa án xem xét, đánh giá cả các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nêu trên. Ngược lại, ông H2 yêu cầu bồi thường thiệt hại 1.000.000.000 đồng do tài sản gắn liền với đất của ông H2 tạo dựng trên đất bị giao cho người khác là hoàn toàn không có căn cứ.

Tòa án thụ lý và giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như Thông báo số 132/2021/TLST-DS ngày 06/10/2021 của Toà án nhân dân thành phố Đồng Xoài là giải quyết triệt để các tranh chấp nhưng ông H2 và bà T đã rút đơn khởi kiện, Tòa án đình chỉ giải quyết vụ án là đúng. Sau đó, ông H2 và bà T tiếp tục khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc và đòi lại tiền đã thanh toán từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền quyết định và tự định đoạt của các đương sự được quy định tại Điều 5 Bộ luật tố tụng dân sự.

Nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập chỉ tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ đòi lại tiền đặt cọc và tiền thanh toán do chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đương sự nên không liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N1 với ông P1 và cũng không ảnh hưởng quyền, lợi ích hợp pháp của ông Vũ Đình P1, bà Tân Thị Tuyết V1 hay ông Lưu Văn T3, Nguyễn Kinh S1. Do đó, người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn và Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Xoài yêu cầu đưa ông P1, bà V1 tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không cần thiết. Tương tự, bà T nhờ con gái (tên Trần Thị Diễm T2) chuyển 1.000.000.000 đồng cho ông N và ông S, các đương sự đều thừa nhận tiền bà T chuyển nên việc thu thập tài liệu liên quan đến việc chuyển tiền là không cần thiết, tại phiên tòa phúc thẩm những người đại diện của nguyên đơn cũng không nắm rõ thông tin của con gái bà T, chỉ biết tên Trần Thị Diễm T2 nên yêu cầu đưa con gái bà T tham gia tố tụng là không khả thi, cũng như con gái bà T có quyền thỏa thuận hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết bằng vụ án khác nếu có tranh chấp.

Ngoài ra, tại phiên tòa phúc thẩm đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước còn chỉ ra một số thiếu sót của cấp sơ thẩm như: Đương sự khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc nhưng yêu cầu bằng số tiền của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tòa án không làm rõ yêu cầu cụ thể của đương sự, yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện để làm rõ họ tranh chấp về vấn đề gì là thiếu sót; Ông H2 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập nhưng Tòa án sơ thẩm ghi không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập là chưa chính xác. Tuy nhiên, những thiếu sót này không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự và cấp phúc thẩm khắc phục được nên chỉ cần rút kinh nghiệm; Các đương sự thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện và có dấu hiệu trốn thuế là có cơ sở, tuy nhiên việc hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại là không cần thiết nên Hội đồng xét xử chỉ kiến nghị cơ quan thuế có thẩm quyền kiểm tra, xác minh xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Từ những phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử nhận thấy ông N và ông S đã thực hiện đầy đủ các thỏa thuận của mình với ông H2, bà T; ông H2, bà T khởi kiện không đúng đối tượng là ông Vũ Đình P1 và bà Tân Thị Tuyết V1 để giải quyết tranh chấp chính là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N1 với ông P1, bà V1 có giả tạo để che đậy hợp đồng vay tiền giữa ông P1 và ông H2 hay không nên yêu cầu của ông H2, bà T không có căn cứ chấp nhận; kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Xoài là không cần thiết, cần giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 56/2024/DSST ngày 28/9/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước. Ông H2 và bà T có quyền khởi kiện tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông Vũ Đình P1 hoặc tranh chấp quyền sử dụng đất đối với ông Lưu Văn T3 theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

3. Do kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đào Hữu H không được chấp nhận nên phải chịu theo quy định.
4. Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phù hợp một phần với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận một phần.
5. Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự,

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T và yêu cầu độc lập của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Đào Hữu H;

Chấp nhận một phần Quyết định kháng nghị số 04/QĐ-VKS-DS ngày 11/10/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 56/2024/DS-ST ngày 28 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước.

Căn cứ các Điều 328, 500, 501, 502 và 503 Bộ luật dân sự; các Điều 166, 167, 168, 179, 188 Luật Đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T, về việc yêu cầu bị đơn ông Nguyễn Văn S và ông Hồ Văn N liên đới hoàn trả cho bà T số tiền 2.050.000.000 (hai tỷ không trăm năm mươi triệu) đồng.

Không chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đào Hữu H về việc yêu cầu bị đơn ông Nguyễn Văn S và ông Hồ Văn N liên đới hoàn trả cho ông H tổng số tiền 5.000.000.000 (năm tỷ) đồng.

2. Án phí dân sự phúc thẩm:

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị T phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng, được trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0001671 ngày 04 tháng 11 năm 2024.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Đào Hữu H phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng, được trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0001688 ngày 11 tháng 11 năm 2024.

3. Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Trong trường hợp Bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án; quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Bình Phước; - TAND thành phố Đồng Xoài; - Chi cục THADS thành phố Đồng Xoài; - Chi cục Thuế khu vực Đồng Xoài - Đồng Phú; - Các đương sự; - Lưu: HSVA, Tổ HCTP, Tòa DS.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trần Văn Nhum