TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HẬU GIANG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 59/2025/DS-PT

Ngày: 24-3 – 2025

“V/v: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc"

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH HẬU GIANG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Dương Quốc Tuấn

Các Thẩm phán:

Ông Nguyễn Hữu Bằng

Bà Đào Thị Thủy

- Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị Thúy – Thẩm tra viên Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Hậu Giang: Bà Đặng Kim Quang - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Trong ngày 24 tháng 3 năm 2025, tại phòng xét xử Tòa án nhân dân tỉnh Hậu Giang, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 218/2024/TLPT-DS ngày 08 tháng 10 năm 2024 về “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 68/2024/DS-ST, ngày 15 tháng 7 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang bị kháng cáo, kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 30/2025/QĐ-PT ngày 17 tháng 02 năm 2025, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Phan Thanh Đ, sinh năm: 1981. Vắng mặt

   Địa chỉ: ấp P, xã Đ, huyện C, tỉnh Hậu Giang.

   Người đại diện theo ủy quyền của ông Phan Thanh Đ: Ông Võ Minh T, sinh năm: 1993. Vắng mặt

   Địa chỉ: ấp E, xã H, huyện P, tỉnh Hậu Giang.

2. Bị đơn:

   1. Ông Trương Văn T1, sinh năm: 1949. Vắng mặt
   2. Bà Lương Thị Thanh H, sinh năm: 1955. Có mặt

   Cùng địa chỉ: ấp P, xã Đ, huyện C, tỉnh Hậu Giang.

3. Người đại diện theo ủy quyền của ông Trương Văn T1, bà Lương Thị Thanh H: Bà Nguyễn Thị Kim Y, sinh năm: 1983. Có mặt

   Địa chỉ: số B, khu V, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.

4. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Trương Chí V, sinh năm: 1979. Vắng mặt

   Địa chỉ: ấp P, xã Đ, huyện C, tỉnh Hậu Giang.

   Người đại diện theo ủy quyền của ông Trương Chí V: Bà Nguyễn Thị Kim Y, sinh năm: 1983. Có mặt

   Địa chỉ: số B, khu V, phường A, quận N, thành phố Cần Thơ.

5. Người kháng cáo: Bị đơn Trương Văn T1 và Lương Thị Thanh H.

6. Viện kiểm sát kháng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại Bản án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ thì nội dung vụ án như sau:

Theo đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà sơ thẩm người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn Võ Minh T trình bày: Ngày 24/01/2022 nguyên đơn Phan Thanh Đ có mua đất và tài sản gắn liền với đất của bị đơn Trương Văn T1, vợ là Lương Thị Thanh H cùng con trai là Trương Chí V. Phần đất 3.500 m² tọa lạc tại ấp P, xã Đ, huyện C, tỉnh Hậu Giang. Giá trị chuyển nhượng là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng). Đặt cọc lần 1 là 200.000.000 đồng. Đến ngày 07/9/2022 ông T1, bà H nhận cọc thêm 300.000.000 đồng. Tổng cộng 2 lần nhận cọc là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng). Theo thỏa thuận trong hợp đồng bị đơn có trách nhiệm thực hiện việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau khi thực hiện xong sẽ chuyển nhượng lại cho nguyên đơn. Các bị đơn đã bàn giao đất cho nguyên đơn sử dụng. Do là chỗ quen biết nên nguyên đơn nhắc nhở bị đơn nhiều lần nhưng bị đơn vẫn không thực hiện việc sang tên cho nguyên đơn, thời gian đã kéo dài hơn 2 năm làm thiệt thòi quyền lợi của nguyên đơn nên nguyên đơn không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng. Vì vậy, nguyên đơn Phan Thanh Đ khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và buộc bị đơn Trương Văn T1 và Lương Thị Thanh H trả lại tiền cọc 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc 500.000.000 đồng. Tổng cộng là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng).

Nguyên đơn không yêu cầu đo đạc, thẩm định phần đất tranh chấp, chỉ đòi lại số tiền và phạt cọc tổng cộng là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng). Sau khi nhận được tiền từ các bị đơn, nguyên đơn sẽ trả lại đất cho các bị đơn.

Nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện đối với ông Trương Chí V.

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Trương Văn T1 và bà Lương Thị Thanh H thống nhất trình bày: Ngày 24/01/2022 ông T1 và bà H có bán đất cho ông Phan Thanh Đ diện tích khoảng 3.500 m², đất do bị đơn đứng tên chủ sử dụng, nguồn gốc đất của cha, mẹ cho, giá trị chuyển nhượng là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng). Nhận cọc lần 1 là 200.000.000 đồng. Đến ngày 07/9/2022 nhận cọc thêm 300.000.000 đồng. Tổng cộng 2 lần nhận cọc là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng). Bị đơn đã đi làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đất của bị đơn bị lộn thửa và người giáp ranh đất đi nước ngoài chưa về nên chưa làm được giấy đỏ mới. Bị đơn đồng ý trả lại tiền cọc 500.000.000 đồng, không đồng ý trả tiền phạt cọc 500.000.000 đồng. Vì đây không phải lỗi của bị đơn mà do nguyên nhân khách quan, sau khi bán đất bị đơn đã giao đất và tài sản trên đất cho ông Đ canh tác hưởng huê lợi 3 năm nay. Bị đơn không yêu cầu đo đạc, thẩm định phần đất tranh chấp.

Tại phiên tòa sơ thẩm người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị Kim Y trình bày: Việc các bị đơn không đăng ký cấp đổi được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do lỗi khách quan bởi phần đất các bị đơn bán cho nguyên đơn khi thực hiện việc cấp đổi đã lộn thửa, người giáp ranh đi nước ngoài nên không ký giáp ranh được. Các bị đơn đề nghị nguyên đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp nguyên đơn cương quyết hủy hợp đồng, bị đơn đồng ý nhưng không đồng ý trả lại tiền cọc đã nhận 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng), không đồng ý phạt cọc 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng) vì nguyên đơn không mua đất thì mất cọc và lỗi do cả hai bên cùng có lỗi nên không phạt cọc.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trương Chí V trình bày: Ông có chứng kiến việc cha, mẹ nhận tiền cọc của ông Phan Thanh Đ. Đất của cha, mẹ ông không phải của ông nên cha, mẹ ông toàn quyền quyết định. Vì vậy, ông không có ý kiến gì trong vụ án tranh chấp này.

Tại Bản án sơ thẩm số 68/2024/DS-ST, ngày 15/7/2024 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang đã tuyên xử như sau:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Phan Thanh Đ. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 24/01/2022 vô hiệu. Buộc các bị đơn Trương Văn T1, Lương Thị Thanh H trả cho nguyên đơn Phan Thanh Đ tổng số tiền 750.000.000 đồng (B trăm năm mươi triệu đồng). Trong đó vốn gốc là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng), tiền phạt cọc 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng).

Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn Phan Thanh Đ về việc đòi số tiền phạt cọc 250.000.000 đồng (Hai trăm năm mươi triệu đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, lãi chậm thi hành án, quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án của các đương sự theo quy định.

Ngày 16/7/2024 bị đơn ông Trương Văn T1 và bà Lương Thị Thanh H có đơn kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án dân sự sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn.

Ngày 30/7/2024 Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành kháng nghị một phần bản án dân sự sơ thẩm số 68/2024/DS- ST ngày 15/7/2024 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang về việc buộc bị đơn trả cho nguyên đơn số tiền phạt cọc là 250.000.000₫ (Hai trăm năm mươi triệu đồng) . Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn thay đổi yêu cầu kháng cáo, đồng ý trả lại tiền đặt cọc cho nguyên đơn, không đồng ý phạt cọc, do bị đơn đã nhận lại đất canh tác nên không yêu cầu buộc nguyên đơn trả lại đất.

Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm: Về tố tụng: Quá trình thụ lý và giải quyết vụ án, Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử và các đương sự đã thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng. Về nội dung: Giữ nguyên quyết định kháng nghị, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang, chấp nhận kháng cáo của bị đơn về yêu cầu không phat cọc, sửa bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng

[1.1] Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn ông Trương Văn T1 và bà Lương Thị Thanh H có đơn kháng cáo, Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang có quyết định kháng nghị đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được chấp nhận xét xử theo trình tự phúc thẩm.

[1.2] Phiên tòa xét xử phúc thẩm vụ án được mở lần thứ hai, những người tham gia phiên tòa đã được triệu tập hợp lệ nhưng người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vẫn vắng mặt. Do đó, căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự Hội đồng xét xử vẫn tiếp tục xét xử vụ án.

[1.3] Tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của bị đơn cho rằng bị đơn đã nhận lại đất và cây trồng trên đất từ nguyên đơn nên xin rút một phần kháng cáo đối với yêu cầu buộc nguyên đơn trả lại đất phải còn nguyên cây trồng; xét thấy yêu cầu này tại cấp sơ thẩm các đương sự không yêu cầu xem xét, thẩm định tại chỗ nên Tòa án cấp sơ thẩm chưa xem xét giải quyết và tại phiên tòa hôm nay người đại diện theo ủy quyền của bị đơn cũng đã rút kháng cáo đối với yêu cầu trả lại đất nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.

[3] Xét kháng cáo của bị đơn, kháng nghị của Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử xét thấy:

Ngày 24/01/2022, giữa nguyên đơn Phan Thanh Đ và bị đơn Trương Văn T1 và Lương Thị Thanh H có ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm để bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phần đất có diện tích 3.500m², tọa lạc tại ấp P, xã Đ, huyện C, tỉnh Hậu Giang, giá chuyển nhượng là 600.000.000 đồng. Theo đó, ngày 24/01/2022 ông Đ đặt cọc cho ông T1, bà H số tiền 200.000.000 đồng, đến ngày 07/9/2022 ông Đ tiếp tục đặt cọc cho ông T1, bà H số tiền 300.000.000 đồng. Khi ký kết hợp đồng đặt cọc, ông Đ biết rõ phần đất này ông T1, bà H chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn đồng ý ký. Hợp đồng đặt cọc cũng không có nội dung nào thỏa thuận về thời hạn đảm bảo ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ thỏa thuận ông T1, bà H có trách nhiệm thực hiện việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau khi thực hiện xong sẽ chuyển nhượng lại cho ông Đ. Điều này có nghĩa rằng, thỏa thuận đặt cọc sẽ được duy trì cho đến khi ông T1, bà H thực hiện xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Đ. Thực tế, ông T1, bà H có liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng do việc cấp đổi bị nhầm thửa và hộ giáp ranh đã xuất cảnh đi nước ngoài nên không ký giáp ranh được.

Xét thấy, các bên đã giao kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng đất, nhưng ông T1, bà H chưa được cấp giấy đối với phần đất này và hai bên trong hợp đồng đều biết rõ nên cả hai bên cùng có lỗi làm cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể giao kết và thực hiện được; tuy nhiên giao dịch các bên thiết lập là giai đoạn đặt cọc theo Điều 328 của Bộ luật Dân sự và giao dịch đặt cọc là giao dịch độc lập nên không bị coi là vô hiệu. Tuy nhiên, hai bên thống nhất không tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc, bị đơn đồng ý trả lại tiền đặt cọc 500.000.000 đồng cho nguyên đơn là có cơ sở nên được ghi nhận. Do hợp đồng đặt cọc không xác định thời điểm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nên việc hai bên chưa ký kết được hợp đồng chuyển nhượng không phải lỗi của bị đơn. Việc cấp sơ thẩm buộc ông T1, bà H phải trả cho ông Đ số tiền 250.000.000 đồng phạt cọc là không có sơ sở nên có căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành và đề nghị của đại diện Viện Kiểm sát tham gia phiên tòa.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm, phúc thẩm: Bị đơn là người cao tuổi nên được miễn án phí. Nguyên đơn phải chịu án phí theo quy định.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308; Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Chấp nhận kháng cáo của bị đơn Trương Văn T1 và Lương Thị Thanh H. Chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 68/2024/DS-ST ngày 15/7/2024 của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang.

Áp dụng Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về quy định mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhập một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Phan Thanh Đ yêu cầu bị đơn Trương Văn T1 và Lương Thị Thanh H trả lại tiền đặt cọc. Buộc bị đơn Trương Văn T1 và Lương Thị Thanh H trả lại cho nguyên đơn Phan Thanh Đ số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).
2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Phan Thanh Đ về việc yêu cầu phạt cọc số tiền 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).
3. Kể từ ngày nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án nếu bị đơn chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả; lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015.
4. Án phí dân sự sơ thẩm:

   Nguyên đơn phải chịu 24.000.000 đồng (hai mươi bốn triệu đồng). Khấu trừ số tiền tạm ứng án phí 21.000.000 đồng, theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0002895 ngày 28 tháng 02 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành, tỉnh Hậu Giang thành án phí. Nguyên đơn còn phải nộp thêm 3.000.000 đồng (ba triệu đồng)..

   Bị đơn Trương Văn T1 và Lương Thị Thanh H được miễn án phí.

5. Áp phí dân sự phúc thẩm: Không ai phải chịu.
6. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án, ngày 24/3/2025.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Hậu Giang - TAND H. Châu Thành; - Chi cục THADS H. Châu Thành; - Các đương sự - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Dương Quốc Tuấn