Bản án số: 585/2024/DS-PT

Ngày: 03/12/2024

V/v" Tranh chấp hợp đồng đặt cọc".

NHÂN DANHNƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ toạ phiên toà: Ông Trần Tuấn Vũ

Các Thẩm phán: Bà Đặng Thị Đồng

Ông Nguyễn Quốc Tuấn

- Thư ký phiên tòa: Ông Trần Phước Hậu - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa: Ông Bùi Quốc Việt - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 29 tháng 11, 03 tháng 12 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 359/2024/TLPT-DS ngày 07 tháng 10 năm 2024 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Do Bản án dân sự sơ thẩm số 20/2024/DS-ST ngày 06 tháng 8 năm 2024, của Toà án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh bị kháng cáo, kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 516/2024/QĐ-PT ngày 23 tháng 10 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Chị Nguyễn Thị H, sinh năm: 1976. Địa chỉ: Tổ G, khu phố C, thị trấn B, huyện B, tỉnh Tây Ninh. Có mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của chị H: Chị Nguyễn Thị Huỳnh N, sinh năm: 1990. Địa chỉ: Ấp P, xã P, thị xã T, tỉnh Tây Ninh. Có mặt.

- Bị đơn: Chị Dương Thụy Thu H1, sinh năm: 1983. Địa chỉ: Số B, TA B, khu phố E, phường T, Quận A, thành phố Hồ Chí Minh. Vắng mặt.

Người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn: Anh Nguyễn Đức C, sinh năm 1985; địa chỉ: số H đường T, khu phố N, phường N, thành phố T, tỉnh Tây Ninh. Có mặt.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Anh Tạ Hoàng M, sinh năm: 1990. Địa chỉ: Số B, TA B, khu phố E, phường T, Quận A, thành phố Hồ Chí Minh. Vắng mặt.

Người đại diện theo uỷ quyền của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Anh Nguyễn Đức C, sinh năm 1985; địa chỉ: số H đường T, khu phố N, phường N, thành phố T, tỉnh Tây Ninh. Có mặt.

Người kháng cáo: Chị Dương Thụy Thu H1 là bị đơn.

Viện Kiểm Sát kháng nghị: Viện Kiểm Sát Nhân dân tỉnh Tây Ninh.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện và trong quá trình tố tụng nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Chị H yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 04/10/2022 vô hiệu, buộc chị H1 và anh M trả lại tiền đặt cọc 100.000.000 đồng và bồi thường tiền cọc 100.000.000 đồng. Sau đó chị H thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 04/10/2022 vô hiệu và buộc chị H1 và anh M trả lại tiền đặt cọc 90.000.000 đồng. Cụ thể:

Vào ngày 04/10/2022 giữa chị H với chị H1 và anh M có ký kết hợp đồng đặt cọc, nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, diện tích chiều ngang 06 mét, chiều dài khoảng 48 mét, tọa lạc ấp P, xã L, huyện B, tỉnh Tây Ninh, giá chuyển nhượng 620.000.000 đồng, chị H đặt cọc 100.000.000 đồng, số tiền còn lại trong thời hạn 30 ngày khi nào có trích lục thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng hai bên đến Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng sẽ giao đủ. Chị H đã giao tiền đặt cọc cho chị H1 100.000.000 đồng bằng hình thức chuyển khoản 40.000.000 đồng và giao tiền mặt 60.000.000 đồng.

Khi đến hạn thỏa thuận, chị H1 không cung cấp được trích lục thửa đất nên chị H có thuê Công ty đo đạc, kết quả thực tế thửa đất bị lệch ranh so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chị H liên hệ với chị H1 và hẹn ngày 13/3/2023 gặp nhau thỏa thuận thương lượng việc chị H không muốn nhận chuyển nhượng nữa, vì thực tế phần đất không phải do chị H1 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hơn nữa thửa đất bị lệch ranh và đã quá thời hạn thỏa thuận. Đến ngày 13/3/2023 hai bên đến Văn phòng công chứng, chị H1 nhờ Văn phòng soạn sẵn hợp đồng và đưa hợp đồng cho chị H thì chị H không ký tên mà giữ lấy hợp đồng để biết thông tin phần đất phục vụ cho việc khởi kiện.

Do thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc chị H1 chưa có quyền sử dụng phần đất, thực tế phần đất bị lệch ranh nên đối tượng không thể thực hiện được và đã quá thời hạn thỏa thuận nên chị H yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và yêu cầu trả lại tiền đặt cọc. Ngoài ra không còn yêu cầu gì khác.

- Bị đơn chị Dương Thụy Thu H1 trình bày:

Chị thừa nhận hai bên có ký hợp đồng đặt cọc và nội dung thỏa thuận đúng theo nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 04/10/2022. Tuy nhiên chị chỉ nhận tiền đặt cọc từ chị H 40.000.000 đồng do Vũ Mạnh L chuyển khoản, chị H không có giao tiền mặt, khoảng 02 giờ đồng hồ sau thì chị chuyển khoản lại cho chị H 10.000.000 đồng tiền lộc. Vì khi ký kết hợp đồng đặt cọc hai bên thống nhất nếu chuyển nhượng xong phần đất trên thì chị sẽ cho chị H tiền lộc 10.000.000 đồng, lúc đó chị H cho rằng kẹt tiền nên chị đã chuyển khoản trước cho chị H 10.000.000 đồng. Khấu trừ thực tế chị nhận tiền đặt cọc từ chị H là 30.000.000 đồng.

Đi vào thực hiện hợp đồng, khi đến hạn chị đã gửi trích lục thửa đất qua zalo để chị H chọn, chị H thống nhất chọn thửa đất số 292, tờ bản đồ số 15 nhưng chị H cho rằng chưa đủ tiền nên xin gia hạn thêm 02 tuần, chị đồng ý, khi đến ngày hẹn chị H vẫn không ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho rằng chưa đủ tiền chờ đi vay, chị H lại tiếp tục hẹn ngày 13/3/2023 đến Văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng, mặc dù chị H đã vi phạm thỏa thuận nhưng chị vẫn có thiện chí nên đồng ý. Đến ngày 13/3/2023 tại Văn phòng công chứng, khi đưa hợp đồng chuyển nhượng thì chị H không ký mà giật lấy hợp đồng rồi đưa cho người khác, tuy nhiên anh M giật lại được và báo chính quyền địa phương, kết quả hợp đồng chuyển nhượng không ký kết được. Như vậy chị đã thực hiện đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nên chị không đồng ý theo yêu cầu của chị H, trong vụ việc này lỗi hoàn toàn do chị H nên chị H phải chịu mất tiền cọc.

Thửa đất số 292, tờ bản đồ số 15, tọa lạc ấp P, xã L, huyện B, tỉnh Tây Ninh chị và anh M được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 01/02/2023. Do chị H không đồng ý nhận chuyển nhượng nên anh chị đã chuyển nhượng người khác vào khoảng tháng 7/2024.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan anh Tạ Hoàng M trình bày:

Anh là chồng của chị Dương Thụy Thu H1, anh thống nhất lời trình bày của chị H1. Anh thừa nhận số tiền đặt cọc chị H1 đưa vào sử dụng chung trong gia đình và anh đồng ý thực hiện nghĩa vụ chung cùng chị H1. Ngoài ra anh không trình bày thêm nội dung gì khác.

Tại Bản án Dân sự sơ thẩm số: 20/2024/DS-ST ngày 06 tháng 8 năm 2024, của Toà án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh đã quyết định:

Căn cứ vào các Điều 122, 131, 328, 408 của Bộ luật dân sự; Điều 188 của Luật Đất đai;

Căn cứ vào Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH ngày 30-12-2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị H về tranh chấp hợp đồng đặt cọc với chị Dương Thụy Thu H1.

1.1. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 04-10-2022 giữa chị Dương Thụy Thu H1 với chị Nguyễn Thị H là vô hiệu.

1.2. Buộc chị Dương Thụy Thu H1 và anh Tạ Hoàng M trả lại cho chị Nguyễn Thị Hằng S tiền đặt cọc là 90.000.000 (chín mươi triệu) đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 20 tháng 8 năm 2024 chị Dương Thụy Thu H1 kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, buộc bà Nguyễn Thị H mất số tiền đã đặt cọc 30.000.000 đồng.

Ngày 06 tháng 9 năm 2024 Viện Trưởng Viện Kiểm Sát Nhân dân tỉnh Tây Ninh kháng nghị đề nghị Toà án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm theo hướng sửa bản án sơ thẩm về Hợp đồng vô hiệu, án phí.

Tại phiên toà phúc thẩm:

Đương sự vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; Viện Kiểm Sát Nhân dân tỉnh Tây Ninh giữ nguyên kháng nghị.

Người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn trình bày: Tại phiên toà sơ thẩm, phần đất bà H1 có giấy xác nhận của ông Lâm Văn N1 giao cho bà H1 ký bán và nhận cọc, chị H1 có bản trích đo đủ điều kiện ra công chứng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đủ điều kiện chuyển nhượng, nhưng chị H không tiếp tục thực hiện được hợp đồng nên yêu cầu Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo, chị H mất cọc 30.000.000 đồng.

Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn trình bày: Bị đơn không đủ điều kiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa là chủ quyền sử dụng đất, đất lệch ranh, các bên không gặp để thống nhất ranh, hết thời hạn hợp đồng chị H chưa đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 13-3-2023 ra công chứng giải quyết hậu quả hợp đồng, không phải ra để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh:

Về tố tụng: Thẩm phán thụ lý vụ án, chuẩn bị xét xử và quyết định đưa vụ án ra xét xử đều đảm bảo đúng quy định về thời hạn, nội dung, thẩm quyền của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với phiên tòa dân sự. Những người tham gia tố tụng đều thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, chấp hành tốt nội quy phiên tòa;

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo, chấp nhận kháng nghị, sửa án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1] Về tố tụng: Sau khi xét xử sơ thẩm, Ngày 20 tháng 8 năm 2024 chị Dương Thụy Thu H1 kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, buộc bà Nguyễn Thị H mất số tiền đã đặt cọc 30.000.000 đồng.

Ngày 06 tháng 9 năm 2024 Viện Trưởng Viện Kiểm Sát Nhân dân tỉnh Tây Ninh kháng nghị, trình tự thủ tục kháng cáo, kháng nghị phù hợp với quy định của pháp luật.

[2] Về nội dung:

Vào ngày 04/10/2022 giữa chị H với chị H1 và anh M có ký kết hợp đồng đặt cọc, nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, diện tích chiều ngang 06 mét, chiều dài khoảng 48 mét, tọa lạc ấp P, xã L, huyện B, tỉnh Tây Ninh, giá chuyển nhượng 620.000.000 đồng, chị H đặt cọc 100.000.000 đồng, số tiền còn lại trong thời hạn 30 ngày khi nào có trích lục thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng hai bên đến Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng sẽ giao đủ.

Chị H cho rằng đã giao tiền đặt cọc cho chị H1 100.000.000 đồng bằng hình thức chuyển khoản 40.000.000 đồng và giao tiền mặt 60.000.000 đồng.

Chi H2 cho rằng Vì khi ký kết hợp đồng đặt cọc hai bên thống nhất nếu chuyển nhượng xong phần đất trên thì chị sẽ cho chị H tiền lộc 10.000.000 đồng, lúc đó chị H cho rằng kẹt tiền nên chị đã chuyển khoản trước cho chị H 10.000.000 đồng. Khấu trừ thực tế chị nhận tiền đặt cọc từ chị H là 30.000.000 đồng.

Xét kháng cáo, kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh:

Thời hạn đặt cọc là 30 ngày (từ ngày 04-10-2022 đến ngày 04-11-2022) bên A nhận đủ tiền cọc, sẽ cùng với bên B làm thủ tục công chứng chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Khi thủ tục công chứng hoàn tất, bên B phải giao đủ tiền cho bên A. Thoả thuận khác khi nào có trích lục đủ điều kiện ra công chứng. Hai bên chỉ ký hợp đồng đặt cọc chưa ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chị H biết giấy đất chưa phải chị H2 đứng tên khi nhận được trích lục đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính ký ngày 10/10/2022.

Sau khi hết thời hạn hợp đồng chị H và chị H2 vẫn còn trao đổi thoả thuận hợp đồng chuyển nhượng thể hiện qua zalo do chị H2 cung cấp.

Tính đến thời điểm chị H, H2 thoả thuận tại văn phòng C1 ngày 13/3/2023 để thực hiện thủ tục hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì chị H2, anh M được cấp giấy chứng nhận QSDĐ 1 tháng 12 ngày, nhưng ngày 13/3/2023 tại phòng Công chứng Hồ Văn M1 để hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chị H đã giựt hồ sơ Chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận QSDĐ bỏ đi, không để công chứng chứng nhận, chồng chị H2 đã giựt lại.

Theo thoả thuận khác của hợp đồng đặt cọc: “Khi nào có trích lục đủ điều kiện ra công chứng” chị H2 đã được Văn phòng Đ chi nhánh B cấp bản trích đo chỉnh lý bản đồ địa chính ngày 17/10/2022 đã giao cho chị H biết. Ngày 01/02/2023 chị H2, anh M được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối với diện tích 281,7m2 thửa 292, tờ bản đồ số 15 trong giấy chứng nhận có sơ đồ thửa đất như trích lục bản đồ địa chính ngày 17/10/2022 nhưng chị H không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tiếp theo hợp đồng đặt cọc. Do vậy, trong vụ kiện này người vi phạm hợp đồng là chị H, không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng Công chứng khi thoả thuận khác đủ điều kiện; như vậy có đủ cơ sở chấp nhận yêu cầu kháng cáo của chị H2, kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh, sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị H yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và chị H2, anh M trả tiền cọc 90.000.000 đồng.

[3] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn, chấp nhận kháng nghị của Viện Kiểm sát là phù hợp nên được chấp nhận.

[4] Án phí sơ thẩm dân sự: Do sửa án nên sửa về án phí dân sự sơ thẩm.

[5] Án phí phúc thẩm dân sự: Do kháng cáo được chấp nhận nên chị H không phải chịu. Hoàn trả cho chị H2 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm dân sự.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của chị Dương Thụy Thu H1.

- Chấp nhận kháng nghị của Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh.

- Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 20/2024/DS-ST ngày 06 tháng 8 năm 2024, của Toà án nhân dân huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh.

Căn cứ vào các Điều 122, 131, 328, 408 của Bộ luật dân sự; Điều 188 của Luật Đất đai;

Căn cứ vào Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH ngày 30-12-2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Thị H yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu và chị Dương Thụy Thu H1, anh Tạ Hoàng M trả lại tiền đặt cọc 90.000.000 đồng.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Chị Nguyễn Thị H phải chịu 4.500.000 (bốn triệu năm trăm ngàn) đồng nhưng được trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp 2.800.000 (hai triệu tám trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0012050 ngày 28-11-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh. Chị Nguyễn Thị H còn phải chịu 1.700.000 (một triệu bảy trăm ngàn) đồng.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Chị Dương Thụy Thu H1 không phải chịu. Hoàn trả cho chị Dương Thụy Thu H1 số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0027609 ngày 09/10/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.