Bản án số:58/2025/DS-ST

Ngày: 16 - 4 - 2025

V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BIÊN HÒA – TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Đỗ Thị Huyền

Các Hội thẩm nhân dân: 1. Bà Thiều Thị Phi Loan

2. Ông Trần Văn Chánh

- Thư ký phiên tòa: Bà La Nguyễn Minh Thi – Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân TP Biên Hòa tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Đông – Kiểm sát viên.

Trong ngày 16 tháng 4 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai mở phiên tòa xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 977/2024/TLST- DS ngày 29 tháng 10 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 60/2025/QĐXX-ST ngày 11 tháng 3 năm 2025 và Quyết định hoãn phiên tòa số 647/2025/QĐST-DS ngày 09 tháng 4 năm 2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Phan Thị T, sinh năm 1979

Địa chỉ: Tổ A, khu phố V, phường P, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Vũ Minh Q, sinh năm 2002.

Thường trú: Ấp B, xã P, huyện Đ, tỉnh Đồng Nai.

Địa chỉ liên hệ: Số B, tổ B, khu phố D, phường Q, thành phố B, tỉnh Đồng Nai. (Văn bản ủy quyền ngày 23/10/2024) (Có mặt).

- Bị đơn: Ông Nguyễn Văn C, sinh năm 1979

Địa chỉ: Tổ A, khu phố V, phường P, thành phố B, tỉnh Đồng Nai. (Có mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Nguyên đơn do ông Nguyễn Vũ Minh Q đại diện theo ủy quyền của bà Phan Thị T trình bày:

Ngày 12/9/2024, bà Phan Thị T và ông Nguyễn Văn C có ký kết hợp đồng đặt cọc, theo đó ông C đồng ý chuyển nhượng cho bà T phần đất có diện tích 43,65 m² (ngang 4,5m dài 9,7m) thuộc thửa đất số 310 tờ bản đồ số 163 tọa lạc tại địa chỉ khu phố G, phường L, thành phố B, tỉnh Đồng Nai. Giá trị chuyển nhượng là 680.000.000 đồng (Sáu trăm tám mươi triệu đồng). Bà T đã đặt cọc cho ông C 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng). Bà T đã chuyển 90.000.000 đồng (chín mươi triệu đồng) vào tài khoản số 0915628282 Ngân hàng TMCP S (S1), chủ tài khoản Nguyễn Văn C và 10.000.000 đồng (mười triệu đồng) vào tài khoản số 6729997878 Ngân hàng TMCP Đ, chủ tài khoản bà Nguyễn Thị N là người môi giới đất. Khi chuyển khoản giữa hai bên thỏa thuận 90.000.000 đồng chuyển vào tài khoản ông C, còn 10.000.000 đồng còn lại chuyển cho người môi giới, ông C đồng ý nhận tiền và không có ý kiến gì.

Sau khi nhận cọc thì thỏa thuận đến ngày 11/10/2024, ông C sẽ phải thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho bà T. Tuy nhiên, đến ngày 11/10/2024, khi bà T đem số tiền còn lại để nhận chuyển nhượng phần đất nêu trên thì mới phát hiện ra việc phần diện tích chuyển nhượng không đủ 43,65 m². Căn cứ theo trích đo bản độ địa chính khu đo của Công ty TNHH MTV N1 ngày 11/10/2024, phần đất chuyển nhượng thực tế chỉ có 35 m². Ngoài ra, khi bà T tìm hiểu thì phần đất nêu trên không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật (không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Vì lý do trên, nay bà T yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Biên Hoà giải quyết:

• Hủy hợp đồng đặt cọc ký ngày 12/09/2024 giữa bà Phan Thị T và ông Nguyễn Văn C nhằm chuyển nhượng phần đất có diện tích 43,65 m² (ngang 4,5m dài 9,7m) thuộc một phần thửa đất số 310 tờ bản đồ số 163 tọa lạc địa chỉ khu phố G, phường L, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.
• Buộc ông Nguyễn Văn C trả lại cho bà Phan Thị T số tiền bà T đã đặt cọc là 90.000.000 đồng (Chín mươi triệu đồng).

Việc mua bán nhà đất giữa bà T và ông C thì chồng bà T không tham gia và không biết gì, đây là việc làm ăn riêng của bà ở bên ngoài nên bà đề nghị Tòa án không đưa chồng bà tham gia tố tụng. Và bà cũng xác định chỉ yêu cầu ông C phải trả cho bà số tiền 90.000.000 đồng đã nhận cọc, không yêu cầu vợ ông C phải cùng có trách nhiệm liên đới trả cho bà. Vì suốt quá trình mua bán nhà đất thì bà chỉ làm việc trao đổi với ông C, không có sự tham gia của vợ ông C.

Ngoài ra nguyên đơn không yêu cầu hay trình bày gì thêm.

Về án phí: Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

- Bị đơn ông Nguyễn Văn C trình bày:

Giữa ông và bà Phan Thị T có ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng một phần diện tích đất và nhà thuộc một phần thửa đất số 310, tờ bản đồ số 163 tọa lạc tại địa chỉ khu phố G, phường L, thành phố B theo như nội dung bà T trình bày trong đơn khởi kiện là đúng. Bà T xem hiện trạng nhà đất và đã đồng ý mua với giá 670.000.000 đồng, tuy nhiên bà T nói ông viết giá là 680.000.000 đồng trên giấy tờ, bà T đã đồng ý sau đó hai bên ký hợp đồng đặt cọc mỗi người giữ 1 bản, và ông nhận cọc của bà T số tiền là 90.000.000 đồng thông qua chuyển khoản, tuy nhiên trên hợp đồng đặt cọc ghi là 100.000.000 đồng. Thời điểm đặt cọc bà T đã xem nhà đất của ông và thỏa thuận mua theo hiện trạng, tuy nhiên sau đó bà T đo vẽ lại thì diện tích không đủ theo như hợp đồng đặt cọc nên không đồng ý mua nữa.

Nay bà T yêu cầu Tòa án giải quyết Hủy hợp đồng đặt cọc ký ngày 12/09/2024 giữa bà T và ông đối với phần diện tích đất 43,65 m² (ngang 4,5m dài 9,7m) thuộc một phần thửa đất số 310 tờ bản đồ số 163 tọa lạc địa chỉ khu phố G, phường L, thành phố B, tỉnh Đồng Nai thì ông đồng ý và không có ý kiến gì vì hiện nay diện tích đất và nhà trên ông đã chuyển nhượng cho người khác, vì vậy đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Đối với yêu cầu của bà T buộc ông trả lại số tiền 90.000.000 đồng thì ông không đồng ý, ông chỉ đồng ý trả cho bà T số tiền 75.000.000 đồng.

Việc mua bán nhà đất giữa ông và bà T thì vợ ông là bà Nguyễn Thị L không tham gia và không biết gì, đây là việc làm ăn riêng của ông ở bên ngoài nên ông đề nghị Tòa án không đưa vợ ông tham gia tố tụng. Ông xác nhận đây là nghĩa vụ riêng của ông không liên quan gì tới vợ ông.

Ngoài ra bị đơn không trình bày gì thêm và không có yêu cầu phản tố.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn phát biểu quan điểm tranh luận:

Ông C và bà T ký hợp đồng đặt cọc, theo hợp đồng ghi rõ diện tích chuyển nhượng là 43,65 m² thuộc một phần thửa đất số 310, tờ bản đồ 163 phường L, tuy nhiên khi bà T tiến hành đo vẽ lại thì diện tích thực tế sử dụng chỉ có 35 m², diện tích chuyển nhượng có sự chênh lệch hơn 10 m² điều này đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bà T. Ngoài ra, phần diện tích đất chuyển nhượng thuộc một phần thửa đất số 310, tờ bản đồ 163 thời điểm các bên đặt cọc để chuyển nhượng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không đủ điều kiện để chuyển nhượng và để tách thửa theo quy định. Phần diện tích đất trên ông C cho rằng là tài sản riêng của ông C nhưng chưa có giấy tờ gì chứng minh đây là tài sản riêng của ông C, bà L là vợ ông C không biết việc ông C đứng ra chuyển nhượng cho bà T.

Từ những phân tích trên, đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phan Thị Thanh T1 hủy hợp đồng đặt cọc ký ngày 12/9/2024, buộc ông C phải trả lại cho bà T số tiền 90.000.000 đồng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Biên Hòa phát biểu quan điểm:

Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án được thực hiện đúng quy định.

Về việc giải quyết vụ án: Đối với hợp đồng đặt cọc ký ngày 12/9/2024 giữa ông C và bà T đã vi phạm Điều 117 Bộ luật Dân sự dẫn đến hợp đồng này vô hiệu, căn cứ Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận...” nên việc bà Phan Thị T khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Nguyễn Văn C phải trả lại số tiền cọc 90.000.000 đồng là có căn cứ, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận.

Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Bà Phan Thị T khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc liên quan đến việc hứa mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc một phần thửa đất số 310, tờ bản đồ số 163, diện tích 43,65 m² tại phường L, thành phố B, tỉnh Đồng Nai và buộc ông Nguyễn Văn C trả lại số tiền đã đặt cọc là 90.000.000 đồng. Bị đơn cư trú tại thành phố B, tỉnh Đồng Nai. Như vậy, Tòa án xác định quan hệ pháp luật là: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Căn cứ khoản Điều 26, Điều 35, Điều 39 của Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015, tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai.

[2] Về thủ tục tố tụng: Đối với ông Trần Văn T2 là chồng của bà T xác định số tiền 90.000.000 đồng bà T đặt cọc cho ông C là tài sản cá nhân của bà T không phải là tài sản chung của vợ chồng, ông hoàn toàn không biết về số tiền trên cũng như không biết gì về hợp đồng đặt cọc giữa bà T và ông C. Xét thấy, ông Trần Văn T2 không liên quan gì trong vụ án nên Hội đồng xét xử không đưa ông T2 vào tham gia tố tụng trong vụ án.

Đối với bà Nguyễn Thị L là vợ của ông C, do ông C xác định việc chuyển nhượng nhà đất giữa ông C và bà T thì bà L không tham gia và không biết gì, ông C đề nghị Tòa án không đưa bà L tham gia tố tụng, nguyên đơn bà T cũng xác định chỉ yêu cầu ông C có trách nhiệm trả. Xét thấy, bà Nguyễn Thị L không liên quan gì trong vụ án nên Hội đồng xét xử không đưa bà L vào tham gia tố tụng trong vụ án.

[3]. Về yêu cầu của đương sự, Hội đồng xét xử xét thấy như sau:

[3.1]. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất ngày 12/09/2024 liên quan đến việc hứa mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc một phần thửa đất số 310, tờ bản đồ số 163, diện tích 43,65 m² tại phường L, thành phố B, tỉnh Đồng Nai và buộc ông Nguyễn Văn C trả lại số tiền đã đặt cọc là 90.000.000 đồng (Chín mươi triệu đồng).

[3.2]. Để giải quyết việc tranh chấp đòi tiền cọc của bên nhận chuyển nhượng đất đối với bên chuyển nhượng đất cần xác định giao dịch đặt cọc nhằm để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng, tìm hiểu lý do không thực hiện tiếp việc giao dịch chuyển nhượng và xác định bên nào có lỗi dẫn đến giao dịch không thể thực hiện được. Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Việc đặt cọc phải lập thành văn bản”.

Căn cứ Hợp đồng đặt cọc ký ngày 12/9/2024 và sự thừa nhận của đương sự có cơ sở xác định vào ngày 12/9/2024 bà Phan Thị T với ông Nguyễn Văn C có ký kết hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng một phần thửa đất số 310, tờ bản đồ số 163, diện tích 43,65 m² tọa lạc tại phường L, thành phố B, tỉnh Đồng Nai, giá trị hợp đồng là 680.000.000 đồng. Cùng ngày, bà T đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng, tuy nhiên bà T chỉ chuyển khoản cho ông C số tiền 90.000.000 đồng qua tài khoản ngân hàng của ông C, còn 10.000.000 đồng bà T chuyển cho người môi giới nhà đất. Cũng tại hợp đồng này, hai bên thỏa thuận thời hạn đặt cọc là 30 ngày, kể từ ngày 12/9/2024 đến ngày 12/10/2024. Theo thỏa thuận tại hợp đồng thì khi hết thời hạn đặt cọc ông C phải chuẩn bị đầy đủ giấy tờ và các bên thỏa thuận bà T sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Công chứng luật sư với chủ biên nhận, bà T được phép ủy quyền cho người khác đứng tên khi đi sang tên. Sau khi ký xong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà T sẽ thanh toán số tiền còn lại cho bên bán. Tuy nhiên, ngày 11/10/2024 bà T tiến hành đo đạc lại thì phát hiện ra phần diện tích nhận chuyển nhượng không đủ 43,65 m² theo như hợp đồng đặt cọc đã ghi mà thực tế chỉ có 35 m² và diện tích trên không đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định pháp luật do chưa được tách thửa và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó bà T không đồng ý mua nữa.

Theo tài liệu các đương sự cung cấp thửa đất số 310, tờ bản đồ 163 có diện tích 128,0 m², mục đích sử dụng đất ở nông thôn, do ông Hoàng Quốc H đăng ký, ông H chuyển nhượng bằng giấy tay cho ông C diện tích 35 m² theo Giấy sang nhượng nhà - đất ngày 15/4/2024, hiện nay phần diện tích đất và nhà này ông C đã sang nhượng lại cho bà Vũ Thị H1, sinh năm 1983 địa chỉ: E, khu phố B, phường B, thành phố B tuy nhiên các bên nhờ ông Hoàng Quốc H là chủ đất cũ đứng ra ký trực tiếp hợp đồng chuyển nhượng với bà H1, ông C là người nhận số tiền chuyển nhượng nhà đất từ bà H1.

Quá trình làm việc và tại phiên tòa bà T và ông C đều xác định thời điểm ký hợp đồng đặt cọc một phần thửa đất trên chưa được tách thửa và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên theo quy định của pháp luật chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng. Do đó, việc đặt cọc này đã vi phạm điểm c khoản 1 Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015 nên hợp đồng vô hiệu. Xét lỗi của các bên: Hợp đồng đặt cọc ký ngày 12/10/2024, giữa các bên chỉ dừng ở giai đoạn đặt cọc, phía người mua là bà T đã giao số tiền cọc 90.000.000 đồng cho ông C. Về phía bà T, khi ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 12/10/2024 cũng biết tình trạng pháp lý của phần đất mà mình nhận chuyển nhượng hiện chưa được tách thửa và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn đồng ý ký hợp đồng đặt cọc. Trong vụ án này cả hai bên đều có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu. Căn cứ Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận...”. Do đó cần buộc ông C phải hoàn trả cho bà T số tiền đã nhận cọc là 90.000.000 đồng.

Tại phiên tòa ông C chỉ đồng ý trả cho bà T số tiền đã nhận cọc là 75.000.000đồng là không có cơ sở nên không được chấp nhận.

[3.3]. Từ những nhận định và phân tích nêu trên, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phan Thị T về việc buộc ông Nguyễn Văn C có trách nhiệm hoàn trả cho bà T số tiền đặt cọc 90.000.000 đồng (Chín mươi triệu đồng).

[4]. Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí đối với yêu cầu của nguyên đơn được Hội đồng xét xử chấp nhận theo quy định tại Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Hoàn trả cho nguyên đơn tiền tạm ứng án phí đã nộp theo quy định.

[5] Quan điểm của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

[6]. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Biên Hòa về việc giải quyết vụ án phù hợp với nhận định trên của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

• Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
• Điều 117, Điều 123, Điều 131, khoản 1 Điều 328, Điều 407 của Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Điều 188 Luật đất đai năm 2013;
• Khoản 1 Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014.

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Phan Thị T đối với bị đơn ông Nguyễn Văn C. Buộc ông Nguyễn Văn C có trách nhiệm trả cho bà Phan Thị T số tiền đặt cọc là 90.000.000 đồng (chín mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, nếu những người phải thi hành án chậm thanh toán khoản tiền nêu trên thì phải trả tiền lãi cho người được thi hành án theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí:

• - Ông Nguyễn Văn C phải chịu 4.500.000 đồng (Bốn triệu năm trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật.
• - Hoàn trả cho bà Phan Thị T số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 2.500.000 đồng (Hai triệu năm trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0004336 ngày 22/10/2024 và 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0004335 ngày 22/10/2024 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Biên Hòa.

5. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.