TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 570/2024/DS - PT Ngày: 24 - 6 - 2024 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Doãn Thị Kim Thúy.

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Tiến Dũng.

Ông Nguyễn Ngọc Tài.

- Thư ký phiên tòa: Bà Đào Thị Lành, Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thanh Trúc - Kiểm sát viên.

Vào các ngày 06 và 24 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 232/2024/TLPT-DS ngày 06 tháng 3 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 603/2023/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 1436/2024/QĐ - PT ngày 20 tháng 3 năm 2024, Quyết định hoãn phiên tòa số 4931/2024/QĐ-PT ngày 16 tháng 4 năm 2024, Thông báo số 5524/BT-TA ngày 26 tháng 4 năm 2024 về việc dời thời gian mở lại phiên tòa và Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 6110/2024/QĐPT-DS ngày 09 tháng 5 năm 2024, giữa:

Nguyên đơn: Ông Vương Diệu B, sinh năm 1980; Địa chỉ: Số C T, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Phạm Quang M, sinh năm 1989; Địa chỉ liên lạc: Số B, Đường số H, Khu phố D, phường A, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh. (Là người đại diện theo ủy quyền - Giấy ủy quyền số 003080, quyển số 02/2023 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 21/02/2023 tại Văn phòng C)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Phạm Quang B1, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H, Văn phòng Luật sư Phạm Quang B1; Địa chỉ: Số B, Đường số H, khu phố D, phường A, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Công ty Cổ phần F; Trụ sở chính: Căn hộ số L636OT01, Tầng C, Tòa nhà L6, Vinhomes G, số B T, phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Chí T, sinh năm 1992; Địa chỉ liên lạc: Phòng 301, Tầng C, số A C, Phường P, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh; (Là người đại diện theo ủy quyền - Giấy ủy quyền số 35 ngày 23/4/2024);

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

- Công ty Cổ phần Đ; Trụ sở chính: Căn S04 Saigon Pearl, số I, Đường N, Phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh;

Người đại diện hợp pháp của Công ty Cổ phần Đ: Bà Lê Thị Hồng T1 hoặc bà Đỗ Thị Tứ P hoặc bà Lưu Thị Khánh V; Cùng địa chỉ liên hệ: 76 Đường B Khu đô thị S, phường A, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh. (Là người đại diện theo ủy quyền - Theo Giấy ủy quyền số 206/2023/UQ-SB ngày 20/6/2023).

- Bà Phạm Thị Minh N, sinh năm 1987; Địa chỉ: Số E L, Phường D, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh;

Người đại diện hợp pháp của bà Phạm Thị Minh N: Ông Phạm Quang M, sinh năm 1989; Địa chỉ: Số B Đường số H, Khu phố D, phường A, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh; (Là người đại diện theo ủy quyền – Giấy ủy quyền số 003789, quyển số 03/2023 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 31/3/2023 tại Văn phòng C1).

Người kháng cáo: Nguyên đơn ông Vương Diệu B; Bị đơn Công ty Cổ phần F.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 01/8/2022, ngày 23/3/2023 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Vương Diệu B có ông Phạm Quang M là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 13 tháng 11 năm 2018, ông Vương Diệu B và Công ty Cổ phần F (sau đây gọi tắt là Công ty F) có ký kết Hợp đồng đặt cọc số LK16-09/PK.D2018/KB để mua nhà ở trên lô đất ký hiệu số LK16-10 phân khu D và Hợp đồng đặt cọc số LK16-10/PKD2018/KB để mua nhà ở trên lô đất ký hiệu số LK16-10 phân khu D; Thuộc dự án khu dân cư 125 ha (KING BAY) tại xã L, huyện N, tỉnh Đồng Nai để “Hướng tới ký kết hợp đồng hứa mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”. Căn cứ vào Điều 3 quy định các bên sẽ ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai dự kiến vào ngày 20/12/2020 (thời điểm đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng). Ông B đã đóng số tiền cọc của hai hợp đồng nêu trên là 5.149.579.050 đồng, số tiền này được chuyển vào số tài khoản của đơn vị thu hộ do Công ty F ủy quyền là Công ty Cổ phần Đ (gọi tắt Công ty Đ) và Công ty F đã có giấy xác nhận thu tiền các đợt thể hiện đã nhận được số tiền này từ ông B.

Tuy nhiên, tới thời điểm trên, dự án vẫn chưa hoàn thiện về pháp lý cũng như chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng. Do đó, Công ty F không thể ký hợp đồng và yêu cầu ông B cho lùi lại thêm thời gian trong vòng 06 tháng.

Ngày 22/5/2021, Công ty F tiến hành lập biên bản bàn giao thực địa tuy nhiên trên thực tế chỉ là bãi đất trống chưa có san lấp cũng như xây dựng hạ tầng cơ sở.

Ngày 26/4/2022, tại Văn phòng Công ty F, ông B yêu cầu chủ đầu tư đưa ra các căn cứ hồ sơ đã hoàn tất theo quy định pháp luật để hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà hợp đồng đặt cọc hướng tới kèm theo biên bản làm việc nhưng Công ty F vẫn không đáp ứng và ông B đã yêu cầu thanh lý hợp đồng đặt cọc. Sau đó qua E, Công ty F đồng ý trả lại cho ông B tiền cọc là 5.149.579.050 đồng theo tiến độ trả dần trong nhiều năm nhưng ông B không đồng ý.

Tháng 7 năm 2022, ông B có gửi thông báo bằng văn bản yêu cầu hai bên tiến hành thủ tục thanh lý hợp đồng qua đường bưu điện về địa chỉ của Công ty F nhưng không ký nhận (bị hồi trả).

Tại đơn khởi kiện đề ngày 01/8/2022, ông Vương Diệu B khởi kiện yêu cầu: Tuyên chấm dứt Hợp đồng đặt cọc số LK16-09/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018 để mua nhà ở trên lô đất ký hiệu số LK16-09 phân khu D và Hợp đồng đặt cọc số LK16-10/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018 để mua nhà ở trên lô đất ký hiệu số LK16-10 phân khu D thuộc dự án khu dân cư 125 ha (KING BAY) tại xã L, huyện N, tỉnh Đồng Nai để “Hướng tới ký kết hợp đồng hứa mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”; Buộc Công ty F và Công ty Đ có trách nhiệm liên đới hoàn trả lại số tiền đặt cọc ông Vương Diệu B đã đóng là 5.149.579.000 đồng (do nguyên đơn làm tròn); Buộc Công ty F và Công ty Đ có trách nhiệm liên đới trả tiền phạt cọc 50% tổng số tiền đã nhận cọc là 2.574.789.000 đồng; Buộc Công ty F và Công ty Đ có trách nhiệm liên đới trả phần lãi suất theo hai bên đã thỏa thuận là 0,03%/ngày.

Tại đơn khởi kiện đề ngày 23/3/2023, ông Vương Diệu B thay đổi và xác định yêu cầu khởi kiện như sau: Tuyên chấm dứt Hợp đồng đặt cọc số LK16-09/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018 để mua nhà ở trên lô đất ký hiệu số LK16-09 phân khu D và Hợp đồng đặt cọc số LK16-10/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018 để mua nhà ở trên lô đất ký hiệu số LK16-10 phân khu D thuộc dự án khu dân cư 125 ha (KING BAY) tại xã L, huyện N, tỉnh Đồng Nai để “Hướng tới ký kết hợp đồng hứa mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”; Buộc Công ty F có trách nhiệm trả lại số tiền đặt cọc ông Vương Diệu B đã đóng 5.149.579.000 đồng; Buộc Công ty F trả tiền phạt cọc 50% tổng số tiền đã nhận cọc là 2.574.789.000 đồng; Buộc Công ty F trả phần lãi suất theo hai bên đã thỏa thuận là 0,03%/ngày kể từ ngày Công ty F nhận tiền.

Trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn Công ty Cổ phần F có ông Lê Huy H là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Giấy xác nhận thu tiền do Công ty F phát hành là theo yêu cầu của Công ty Cổ phần Đ (gọi tắt là Công ty Đ). Công ty Đ tìm kiếm khách hàng, thỏa thuận giá bán, các thỏa thuận nội dung trong hợp đồng là ông Vương Diệu B với Công ty Đ tự thỏa thuận, rồi đi đến ký kết hợp đồng. Công ty F không gặp mặt ông B, hợp đồng sau khi Công ty Đ và ông Vương Diệu B ký, chuyển giao hợp đồng về Công ty F để bà Vũ Minh L ký tên đóng dấu, Công ty F chuyển giao hai bản hợp đồng lại cho Công ty Đ để Công ty Đ giao một bản hợp đồng cho ông B. Thu tiền cọc và thu tiền các đợt Công ty Đ tự thu và sử dụng. Do đó, giấy xác nhận thu tiền không phải là chứng cứ trực tiếp có thu tiền của ông B, đây là giấy tờ giả cách vì lô đất bán cho ông B thì Công ty F đã bán 10.000.000 đồng trên 01 m² cho Công ty Đ theo Hợp đồng nhận cọc hứa chuyển nhượng và hứa nhận chuyển nhượng số 04-2018/SB-PL ngày 14/3/2018 giữa Công ty F và Công ty Đ và Phụ lục Hợp đồng số 04-2018/PLHĐ/SB-PL ngày 22/10/2019 giữa Công ty F và Công ty Đ. Do đó, hợp đồng đặt cọc hứa mua - hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa Công ty F với ông B là hợp đồng giả cách. Bản chất ông B mua lô đất do Công ty Đ bán, thu tiền và sử dụng tiền.

Không loại trừ ông B là người do Công ty Đ đưa ra để trục lợi từ Công ty F, như vậy giấy xác nhận thu tiền của Công ty F không phải là chứng cứ trực tiếp, mà chứng cứ trực tiếp là các biên lai thu tiền do ông Vương Diệu B nộp trực tiếp hoặc các chứng từ ông B chuyển khoản vào tài khoản Công ty Đ. Giấy xác nhận thu tiền và hợp đồng đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa Công ty F với ông B là giả cách. Nếu trường hợp hủy hợp đồng thì Công ty F không đồng ý trả tiền cho ông Vương Diệu B vì Công ty F không nhận tiền của ông B mà Công ty Đ nhận tiền của ông B và sử dụng số tiền này nên Công ty Đ phải có trách nhiệm trả tiền cho ông B.

Trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Công ty Cổ phần Đ có bà Đỗ Thị Tứ P là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 13/11/2018, Công ty F và ông Vương Diệu B có ký kết Hợp đồng đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai số LK16-09/PK.D/2018/KB, Công ty Đ là bên làm chứng cho việc ký kết hợp đồng trên với mục đích bên ông B (khách hàng) đặt cọc số tiền nhằm đảm bảo quyền được mua 02 nhà ở được xây dựng trên lô đất với thông tin:

Đối với Hợp đồng đặt cọc hứa mua - hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai số LK16-09/PK.D/2018/KB cho lô đất số LK16-09, phân khu D với diện tích 125m² (sai số chấp nhận: +/-3%) tại vị trí được xác định theo sơ đồ quy hoạch đính kèm hợp đồng. Tổng giá trị hợp đồng là 3.218.486.906 đồng (chưa bao gồm VAT). Phương thức thanh toán chia làm 9 đợt. Số tiền ông B đã thanh toán cho sản phẩm trên là 2.574.789.525 đồng.

Đối với Hợp đồng đặt cọc hứa mua - hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai số LK16-10/PK.D/2018/KB cho lô đất số LK16-10, phân khu D với diện tích 125m² (sai số chấp nhận: +/- 3%) tại vị trí được xác định theo sơ đồ quy hoạch đính kèm hợp đồng. Tổng giá trị hợp đồng là 3.218.486.906 đồng (chưa bao gồm VAT). Phương thức thanh toán chia làm 9 đợt. Số tiền ông B đã thanh toán cho sản phẩm trên là 2.574.789.525 đồng.

Quá trình ký kết, thực hiện hợp đồng giữa Công ty F và ông B: Với tư cách là bên làm chứng, chứng nhận việc ký kết Hợp đồng số LK16-09/PK.D/2018/KB và Hợp đồng số LK16-10/PK.D/2018/KB giữa Công ty F và ông B, Công ty Đ khẳng định việc giao kết hợp đồng giữa hai bên là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc. Công ty F và ông B là hai chủ thể có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Trước khi ký kết hợp đồng với Công ty F, ông B cũng đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin về lô đất, mẫu nhà và dự án trước khi ký hợp đồng theo cam kết của ông B tại khoản 6.3 Điều 6 của hợp đồng. Căn cứ ủy quyền của Công ty F cho Công ty Đ về việc thu hộ tiền của khách hàng tại dự án khu dân cư xã L, huyện N, tỉnh Đồng Nai theo Giấy ủy quyền số 01/GUQ.FL ngày 27/5/2017 thì Công ty Đ đã thu hộ tiền cho Công ty F, việc thu hộ tiền cũng đã được ông B xác nhận. Toàn bộ số tiền thu hộ từng đợt từ ông B, một phần số tiền Công ty Đ đều chuyển trước cho Công ty F và một phần giữ lại được hai bên đối chiếu thỏa thuận để phục vụ cho việc kinh doanh ghi nhận doanh thu, chi phí, khai báo thuế (nếu có).

Trong quá trình thu hộ tiền của ông B cho Công ty F, theo sự ủy quyền của Công ty F, Công ty Đ nhận thấy ông B đã vi phạm tiến độ thanh toán được hai bên thỏa thuận tại Phụ lục 02 của hợp đồng, cụ thể:

- Đối với Hợp đồng số LK16-09/PK.D/2018/KB:

• Đợt 1: Ông B đã thanh toán 643.697.381 đồng (thanh toán đúng hạn);
• Đợt 2: Ông B đã thanh toán 428.773.036 đồng (trễ hạn 25 ngày);
• Đợt 3: Ông B đã thanh toán 428.773.036 đồng (trễ hạn 34 ngày);
• Đợt 4: Ông B đã thanh toán 428.773.036 đồng (trễ hạn 64 ngày);
• Đợt 5: Ông B đã thanh toán 428.773.036 đồng (trễ hạn 83 ngày).

- Đối với Hợp đồng số LK16-10/PK.D/2018/KB:

• Đợt 1: Ông B đã thanh toán 643.697.381 đồng (thanh toán đúng hạn);
• Đợt 2: Ông B đã thanh toán 428.773.036 đồng (trễ hạn 25 ngày);
• Đợt 3: Ông B đã thanh toán 428.773.036 đồng (trễ hạn 34 ngày);
• Đợt 4: Ông B đã thanh toán 428.773.036 đồng (trễ hạn 64 ngày);
• Đợt 5: Ông B thanh toán 02 lần: Lần 1: Ông B thanh toán 117.226.964 đồng (trễ hạn 83 ngày); Lần 2: Ông B thanh toán 365.546.072 đồng (trễ hạn 104 ngày).

Hợp đồng đặt cọc của hai bên được giao kết để đảm bảo hai bên ký kết hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai. Tại thời điểm ký kết hợp đồng, ông B đã được Công ty F cung cấp đầy đủ thông tin, hồ sơ pháp lý về dự án, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của hai bên và ông B đã tự nguyện giao kết hợp đồng. Do đó, ông B có quyền nhưng cũng có nghĩa vụ tìm hiểu, kiểm tra thông tin pháp lý lô đất, tiến độ thi công của dự án trước khi ký kết hai hợp đồng đặt cọc với Công ty F nên lỗi chủ quan thuộc về ông B. Do đó, yêu cầu khởi kiện của ông B về việc yêu cầu Công ty F bồi thường thiệt hại cho ông B là không có cơ sở.

Trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - bà Phạm Thị Minh N có ông Phạm Quang M là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Bà Phạm Thị Minh N là vợ của ông Vương Diệu B, bà N xác nhận giữa ông B và Công ty F có ký kết Hợp đồng đặt cọc số LK16-09/PK.D2018/KB và Hợp đồng đặt cọc số LK16-10/PK.D2018/KB là đúng. Số tiền để ông B thực hiện Hợp đồng đặt cọc số LK16-09/PK.D2018/KB và Hợp đồng đặt cọc số LK16-10/PK.D2018/KB là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng bà N. Dó đó, bà N đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nêu trên của ông B.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 603/2023/DS-ST ngày 21/9/2023 của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vương Diệu B.

Buộc bị đơn Công ty Cổ phần F phải trả cho nguyên đơn ông Vương Diệu B số tiền cọc của Hợp đồng đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai số LK16-09/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018 kèm theo Phụ lục 01, Phụ lục 02 về dự án nhà ở trên lô đất ký hiệu số LK16-09 phân khu D thuộc dự án khu dân cư 125 ha tại xã L, huyện N, tỉnh Đồng Nai và Hợp đồng đặt cọc hứa mua - hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai số LK16-10/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018 kèm theo Phụ lục 01, Phụ lục 02 về dự án nhà ở trên lô đất ký hiệu số LK16-10 phân khu D thuộc dự án khu dân cư 125 ha tại xã L, huyện N, tỉnh Đồng Nai là 5.149.579.050 đồng. Thanh toán ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của ông Vương Diệu B (đối với các khoản tiền phải trả cho ông Vương Diệu B) cho đến khi thi hành án xong, Công ty Cổ phần F còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vương Diệu B về việc: Tuyên chấm dứt Hợp đồng đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai số LK16-09/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018 về dự án nhà ở trên lô đất ký hiệu số LK16-09 phân khu D thuộc dự án khu dân cư 125 ha tại xã L, huyện N, tỉnh Đồng Nai và Hợp đồng đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai số LK16-10/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018 về dự án nhà ở trên lô đất ký hiệu số LK16-10 phân khu D thuộc dự án khu dân cư 125 ha tại xã L, huyện N, tỉnh Đồng Nai; Buộc Công ty Cổ phần F phải chịu tiền phạt cọc là 2.574.789.000 đồng và tiền lãi suất (từ ngày 21/3/2021 đến ngày xét xử sơ thẩm) là 1.412.014.576 đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 05/10/2023, nguyên đơn ông Vương Diệu B nộp đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 13/11/2023, bị đơn Công ty Cổ phần F nộp đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Nguyên đơn yêu cầu kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Đề nghị hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Nguyên đơn rút yêu cầu buộc bị đơn thanh toán tiền phạt cọc 50% tổng số tiền đã nhận cọc là 2.574.789.000 đồng.

Đại diện nguyên đơn trình bày: Thống nhất với trình bày của Luật sư.

Đại diện bị đơn trình bày: Bị đơn yêu cầu kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Không có ý kiến gì đối với việc rút yêu cầu phạt cọc 50% tổng số tiền đã nhận cọc là 2.574.789.000 đồng của nguyên đơn.

Đại diện Công ty Cổ phần Đ trình bày: Không kháng cáo đối với bản án sơ thẩm. Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện bà Phạm Thị Minh N trình bày: Thống nhất với ý kiến của Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, đồng ý với việc nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; Việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng trong giai đoạn xét xử phúc thẩm kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm nghị án đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa phúc thẩm. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, không chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Án phí các bên chịu theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Xét đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Vương Diệu B; Bị đơn Công ty Cổ phần F trong hạn luật định phù hợp khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên được chấp nhận.

[2] Về nội dung:

[2.1] Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc buộc bị đơn thanh toán tiền phạt cọc 50% tổng số tiền đã nhận cọc là 2.574.789.000 đồng, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có ý kiến và đồng ý với việc rút một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Xét thấy, việc nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện này là tự nguyện, không trái pháp luật và đạo đức xã hội, căn cứ Điều 299 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu khởi kiện này của nguyên đơn.

[2.2] Xét, kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn:

Nguyên đơn cho rằng dù chưa được triển khai các hạng mục nhưng Công ty F đã huy động vốn đối với nhà ở hình thành trong tương lai, liên tục yêu cầu khách hàng thanh toán tiền và ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là vi phạm quy định tại Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai, khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản, khoản 7 Điều 4 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư, phát triển đô thị, việc ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hoặc bất kỳ hình thức bằng văn bản nào mà có đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án khi chưa đủ điều kiện mở bán đều bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật là không có cơ sở chấp nhận. Bị đơn không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện và cho rằng đây là hợp đồng giả cách vì toàn bộ việc đặt cọc hứa mua bán là giao dịch giữa Công ty Đ với ông B, Công ty F chỉ là Công ty T2; Xét thấy:

Căn cứ Hợp đồng đặt cọc hứa mua - hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai số LK16-09/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018 và Hợp đồng đặt cọc hứa mua - hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai số LK16-10/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018 được ký giữa Công ty F và ông Vương Diệu B, mục đích đặt cọc là để ký kết hợp đồng hứa mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy có đủ cơ sở xác định các bên giao dịch dân sự về đặt cọc.

Cấp sơ thẩm căn cứ Công văn số 2396/SXD-QLN-TTBĐS ngày 07/7/2023 của Sở Xây dựng tỉnh Đ xác minh tình trạng pháp lý của dự án khu dân cư 125 ha tại xã L, huyện N, tỉnh Đồng Nai do Công ty F làm chủ đầu tư thể hiện: “Dự án chưa được xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh đối với bất động sản hình thành trong tương lai” để nhận định các thửa đất thuộc dự án nêu trên chưa được xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh đối với bất động sản hình thành trong tương lai nhưng Công ty F đã huy động vốn từ ông B là vi phạm các quy định pháp luật nên hai hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu là không đúng, bởi lẽ căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Việc thỏa thuận đặt cọc giữa các bên đã được thực hiện bằng văn bản, nguyên đơn có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và bị đơn có tư cách pháp nhân, hoàn toàn tự nguyện tham gia giao dịch và không bị ai đe dọa hay ép buộc thực hiện trái ý muốn của mình. Mục đích và nội dung giao dịch giữa các bên là ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nên không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội, phù hợp với quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong trường hợp này các bên chỉ mới ký hợp đồng đặt cọc hứa mua hứa bán, thỏa thuận đặt cọc giữa các bên là giao dịch dân sự nên việc đặt cọc sẽ có hiệu lực vì đã thỏa mãn đầy đủ các điều kiện của pháp luật về đặt cọc. Hai hợp đồng đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai lập ngày 13/11/2018 giữa Công ty F và ông B là để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với thời hạn dự kiến ký kết là ngày 20/11/2020. Mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc là hướng đến việc ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đến thời hạn ký kết hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên không ký kết hợp đồng được (vì nhiều lý do) thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không thực hiện được thì bên đó phải chịu hậu quả pháp lý về việc không ký kết được theo quy định đã viện dẫn nêu trên.

Quá trình thực hiện hai hợp đồng đặt cọc ông B đã chuyển khoản vào số tài khoản của Công ty Đ qua từng đợt đặt cọc số tiền là 5.149.579.050 đồng (thể hiện qua các giấy nộp tiền ngân hàng) và Công ty Đ cũng đã xác nhận điều này. Tuy nhiên tại các Giấy xác nhận thu tiền của Công ty F thể hiện Công ty F xác nhận đã nhận được khoản tiền đặt cọc các đợt nêu trên của ông B và cũng phù hợp với lời khai của Công ty Đ như sau:

Hợp đồng đặt cọc hứa mua - hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai số LK16-09/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018: Xác nhận thu tiền số LK16-10/PK.D/2018/KB ngày 13/11/2018 số tiền 643.697.381 đồng, Xác nhận thu tiền đợt 2 số LK16-09/PK.D/2018/KB ngày 28/01/2019 số tiền 482.773.036 đồng, Xác nhận thu tiền đợt 3 số LK16-09/PK.D/2018/KB ngày 26/4/2019 số tiền 482.773.036 đồng, Xác nhận thu tiền đợt 4 số LK16-09/PK.D/2018/KB ngày 09/7/2019 số tiền 482.773.036 đồng, Xác nhận thu tiền đợt 5 số LK16-09/PK.D2018/KB ngày 16/10/2019 số tiền 482.773.036 đồng.

Hợp đồng đặt cọc hứa mua - hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai số LK16-10/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018: Xác nhận thu tiền số LK16-10/PK.D/2018/KB ngày 13/11/2018 số tiền 643.697.381 đồng, Xác nhận thu tiền đợt 2 số LK16-10/PK.D/2018/KB ngày 28/01/2019 số tiền 482.773.036 đồng, Xác nhận thu tiền đợt 3 số LK16-10/PK.D/2018/KB ngày 26/4/2019 số tiền 482.773.036 đồng, Xác nhận thu tiền đợt 4 số LK16-10/PK.D/2018/KB ngày 09/7/2019 số tiền 482.773.036 đồng, Xác nhận thu tiền đợt 5 số LK16-10/PK.D/2018/KB ngày 16/10/2019 số tiền 482.773.036 đồng.

Hợp đồng đặt cọc hứa mua hứa bán được ký giữa Công ty F và ông B, Công ty Đ là Công ty thu tiền hộ, đồng thời Công ty F cũng xác nhận đã nhận đủ tiền cọc của ông B, không có tài liệu chứng cứ chứng minh giữa ông B và Công ty Đ có thỏa thuận việc đặt cọc hay mua bán nên trình bày của Công ty F không có cơ sở xem xét. Từ đó có cơ sở xác định Công ty F đã nhận của ông B số tiền cọc là 5.149.579.050 đồng.

Thời hạn thỏa thuận ký kết thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là ngày 20/12/2020 nhưng đến nay hợp đồng vẫn chưa thể thực hiện lý do được các bên thống nhất và thừa nhận: Dự án vẫn chưa hoàn thiện về pháp lý cũng như chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng, nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố chấm dứt Hợp đồng đặt cọc số LK16-09/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018 thuộc dự án để mua nhà ở trên lô đất ký hiệu số LK16-09 phân khu D và Hợp đồng đặt cọc số LK16-10/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018 để mua nhà ở trên lô đất ký hiệu số LK16-10 phân khu D thuộc dự án khu dân cư 125 ha (KING BAY) tại xã L, huyện N, tỉnh Đồng Nai và buộc bị đơn trả lại số tiền cọc 5.149.579.050 đồng là có cơ sở chấp nhận.

Về tiền lãi chậm trả của tiền đặt cọc, tại Điều 5.2 của hợp đồng đặt cọc quy định: “Nếu quá 90 (Chín mươi ngày) kể từ Thời Điểm Đáp Ứng Điều Kiện Chuyển Nhượng nêu tại Điều 3.1.1 mà Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai vẫn chưa được Bên A và Bên B ký kết do NHà ở chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành để bán cho Bên B thì Bên A sẽ trả cho Bên B tiền lãi đối với số tiền Bên B đã đặt cọc cho Bên A trước Thời Điểm Đáp Ứng Điều Kiện Chuyển Nhượng nêu tại Điều 3.1.1, tính từ ngày thứ 91 (chín mươi mốt) từ Thời Điểm Đáp Ứng Điều Kiện Chuyển Nhượng nêu tại Điều 3.1.1 đến ngày Nhà ở đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật để bán cho Bên B, với mức lãi suất bằng 0,03% (Không phẩy không ba phần trăm) mỗi ngày...”. Như vậy các bên có thỏa thuận đến ngày Thời Điểm Đáp Ứng Điều Kiện Chuyển Nhượng (tức là ngày 20/12/2020) mà các bên chưa ký Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai (không kèm điều kiện gì) thì Công ty F phải chịu trả lãi trên số tiền ông B đã đặt cọc với mức lãi suất là 0,03%/ngày kể từ ngày thứ 91 tính từ ngày 20/12/2020, thực tế ngày 20/12/2020 cho đến nay các bên vẫn chưa ký kết được hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, vì vậy yêu cầu thanh toán tiền lãi của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận, cụ thể Công ty F phải có trách nhiệm thanh toán cho ông B tiền lãi là (5.149.579.050 đồng x 0,03%) x 914 ngày (từ ngày 21/3/2021 đến ngày xử sơ thẩm 21/9/2023)= 1.412.014.576 đồng.

Từ những nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là không có cơ sở; có căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, cần sửa bản án sơ thẩm.

[3] Về án phí dân sự:

Căn cứ khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án. Do Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm; Tòa án cấp phúc thẩm xác định lại nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 116, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015; Luật Thi hành án Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn - ông Vương Diệu B; Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần F.

2. Sửa Bản án sơ thẩm 603/2023/DS-ST ngày 21 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.

2.1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vương Diệu B về việc buộc Công ty Cổ phần F phải chịu tiền phạt cọc là 2.574.789.000 (hai tỷ, năm trăm bảy mươi bốn triệu, bảy trăm tám mươi chín nghìn) đồng.

2.2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vương Diệu B:

Chấm dứt Hợp đồng đặt cọc hứa mua - hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai số LK16-09/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018 về dự án nhà ở trên lô đất ký hiệu số LK16-09 phân khu D thuộc dự án khu dân cư 125 ha tại xã L, huyện N, tỉnh Đồng Nai và Hợp đồng đặt cọc hứa mua - hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai số LK16-10/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018 về dự án nhà ở trên lô đất ký hiệu số LK16-10 phân khu D thuộc dự án khu dân cư 125 ha tại xã L, huyện N, tỉnh Đồng Nai được ký kết giữa ông Vương Diệu B và Công ty Cổ phần F.

Buộc bị đơn Công ty Cổ phần F phải trả cho nguyên đơn ông Vương Diệu B số tiền cọc của Hợp đồng đặt cọc hứa mua - hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai số LK16-09/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018 kèm theo Phụ lục 01, Phụ lục 02 về dự án nhà ở trên lô đất ký hiệu số LK16-09 phân khu D thuộc dự án khu dân cư 125 ha tại xã L, huyện N, tỉnh Đồng Nai và Hợp đồng đặt cọc hứa mua - hứa bán nhà ở hình thành trong tương lai số LK16-10/PK.D2018/KB ngày 13/11/2018 kèm theo Phụ lục 01, Phụ lục 02 về dự án nhà ở trên lô đất ký hiệu số LK16-10 phân khu D thuộc dự án khu dân cư 125 ha tại xã L, huyện N, tỉnh Đồng Nai là 5.149.579.050 (năm tỷ, một trăm bốn mươi chín triệu, năm trăm bảy mươi chín nghìn, không trăm năm mươi) đồng và tiền lãi suất của số tiền đặt cọc (từ ngày 21/3/2021 đến ngày 21/9/2023) là 1.412.014.576 (một tỷ, bốn trăm mười hai triệu, không trăm mười bốn nghìn, năm trăm bảy mươi sáu) đồng.

Thanh toán ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của ông Vương Diệu B (đối với các khoản tiền phải trả cho ông Vương Diệu B) cho đến khi thi hành án xong, Công ty Cổ phần F còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về án phí dân sự:

3.1. Án phí dân sự sơ thẩm:

Bị đơn Công ty Cổ phần F phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 114.561.593 (một trăm mười bốn triệu, năm trăm sáu mươi mốt nghìn, năm trăm chín mươi ba) đồng.

Nguyên đơn ông Vương Diệu B phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 83.495.780 (tám mươi ba triệu, bốn trăm chín mươi lăm nghìn, bảy trăm tám mươi) đồng nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông Vương Diệu B đã nộp là 58.232.952 (năm mươi tám triệu, hai trăm ba mươi hai nghìn, chín trăm năm mươi hai) đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2022/0018161 ngày 20/12/2022 và 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2022/0018160 ngày 20/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Vương Diệu B còn phải nộp thêm số tiền án phí sơ thẩm là 24.962.828 (hai mươi bốn triệu, chín trăm sáu mươi hai nghìn, tám trăm hai mươi tám) đồng.

3.2. Án phí dân sự phúc thẩm:

Hoàn trả cho ông Vương Diệu B số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0044707 ngày 16/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.

Hoàn trả cho Công ty Cổ phần F số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0044917 ngày 20/11/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.

Thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Trong trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - Tòa án nhân dân tối cao; - Tòa án nhân dân cấp cao tại TP. HCM; - Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại TP.HCM; - Viện kiểm sát nhân dân TP. HCM; - Tòa án nhân dân Quận 1; - Chi cục Thi hành án dân sự Quận 1; - Các đương sự (để thi hành); - Lưu: Vp, Hs.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Doãn Thị Kim Thúy