Bản án số 57/2024/DS-ST

Ngày 10 tháng 7 năm 2024

V/v “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN Q. THANH KHÊ - TP. ĐÀ NẴNG

Với thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đặng Ngọc Cường.

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Đặng Ngọc Thúy và ông Phạm Thuận.

Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Ông Phan Đình Vui - Thư ký Tòa án nhân dân quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Thanh Khê tham gia phiên tòa: Bà Võ Thị Minh Hiếu - Kiểm sát viên.

Ngày 10 tháng 7 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 346/2023/TLST-DS ngày 22 tháng 11 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 346/2024/QĐXXST-DS ngày 22 tháng 3 năm 2024, Quyết định hoãn phiên tòa số 346/2024/QĐST-DS ngày 22 tháng 4 năm 2024, giữa:

- Nguyên đơn: Công ty CP T. Trụ sở: Lô E, F4 khu công nghiệp M, phường M, thị xã B, tỉnh Bình Dương. Đại diện theo pháp luật: Ông Lê Nguyên H, chức vụ: Giám đốc. Đại diện theo ủy quyền là ông Hoàng Ngọc S, sinh năm 1991. Địa chỉ: C H, quận T, thành phố Đà Nẵng, có mặt.

- Bị đơn: Bà Huỳnh Thị Mỹ D; Địa chỉ: Số A H đường L, tổ E phường C, quận T, thành phố Đà Nẵng, vắng mặt.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Ông Trịnh Hoài V; Địa chỉ: D đường P, phường M, quận S, thành phố Đà Nẵng, vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện, trong quá trình tham gia tố tụng tại Toà án và tại phiên toà, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 09/05/2022 Công ty T đã chuyển tiền đặt cọc với số tiền là 54.000.000 đồng (Bằng chữ: Năm mươi bốn triệu đồng) vào số tài khoản của Bà Huỳnh Thị Mỹ D để thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng số 129/2022/HĐT-NTF ngày 04/05/2022 (“Hợp đồng thuê”) tại địa chỉ 108 L, phường C, Quận T, TP. (“Mặt bằng) theo ủy nhiệm chi đính kèm. Theo đó, các bên thống nhất rằng trường hợp Bà D vi phạm nghĩa vụ dẫn đến hợp đồng chấm dứt trước hạn thì Bà D có nghĩa vụ hoàn trả tiền đặt cọc đồng thời chịu phạt một khoản tương đương với tiền đặt cọc (Điều 6.3.b Hợp đồng thuê). Vì vậy, Công ty T hoàn toàn có quyền để yêu cầu Bà D thanh toán một khoản tương đương với tiền đặt cọc tương đương 54.000.000 đồng (Bằng chữ: Năm mươi bốn triệu đồng).

Về tiền bồi thường thiệt hại là 128.371.962 đồng. Đây là số tiền được tính dựa trên số tiền Công ty T đã đầu tư vào Mặt bằng đã thuê của Bà D trừ đi tài sản mà Công ty T đã thu hồi được. Theo đó, số tiền mà Công ty T đã đầu tư vào mặt bằng được tính dựa vào Hợp đồng thi công xây dựng giữa Công ty T và Công ty TNHH T1, bảng quyết toán giá trị thi công và hóa đơn tài chính (đính kèm theo đơn) với số tiền chưa VAT là 285.127.335 đồng. Sau khi tính khấu hao 08 tháng với mức khấu hao 20%/năm (Điều 6.3.b Hợp đồng thuê) thì số giá trị còn lại là 247.110.357 đồng.

Ngày 15/12/2022, Công ty T buộc phải chấm dứt hợp đồng thuê với Bà D và thu hồi tài sản để chuyển một phần tài sản sang Mặt bằng mới gần đó là 165 L, phường C, Quận T, TP.Đà Nẵng. Số tài sản thu hồi được được Công ty T liệt kê tại danh sách thu hồi (đã gửi cùng Đơn khởi kiện) và tài liệu hình ảnh đính kèm theo đơn này. Cụ thể tổng giá trị thu hồi tài sản sau khi Công ty T đã tính khấu hao 08 tháng với mức khấu hao 20%/năm (Điều 6.3.b Hợp đồng thuê) là 118.738.395 đồng (Bằng chữ: Một trăm mười tám triệu bảy trăm ba mươi tám nghìn ba trăm chín mươi lăm đồng).

Vì vậy, Công ty T yêu cầu bà D phải trả 54.000.000đ tiền phạt cọc và bồi thường số tiền 128.371.962 đồng.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bà Huỳnh Thị Mỹ D là bị đơn và ông Trịnh Hoài V1 không đến Tòa án để làm việc và không gửi ý kiến về các nội dung liên quan đến việc khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Thanh Khê phát biểu quan điểm xác định Tòa án thụ lý, giải quyết vụ án đúng thẩm quyền; quá trình giải quyết vụ án, Thẩm phán thực hiện đầy đủ thủ tục trình tự tố tụng theo quy định của pháp luật; Hội đồng xét xử tuân theo đúng quy định của pháp luật. Nguyên đơn đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng còn bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan chưa thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung, Kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn bà Huỳnh Thị Mỹ D phải thanh toán cho nguyên đơn 54.000.000đ tiền phạt cọc và bồi thường số tiền 128.371.962 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà, căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Tranh chấp giữa nguyên đơn Công ty CP T với bị đơn bà Huỳnh Thị Mỹ D là tranh chấp hợp đồng thuê nhà, bị đơn có địa chỉ cư trú trên địa bàn quận T nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng theo quy định tại Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

Tại phiên tòa hôm nay, bị đơn là bà Huỳnh Thị Mỹ D và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trịnh Hoài V1 vắng mặt lần thứ hai nên Hội đồng xét xử căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự để xét xử vắng mặt các đương sự nói trên.

[2] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy:

[2.1] Hợp đồng thuê mặt bằng số 129/2022/HĐT-NTF ngày 04/05/2022 tại địa chỉ A L, phường C, Quận T, thành phố Đà Nẵng giữa Công ty T với bà Huỳnh Thị Mỹ D được ký kết hoàn toàn tự nguyện, phù hợp với quy định của pháp luật nên được thừa nhận và bảo vệ.

Theo các thỏa thuận tại Hợp đồng, số tiền thuê nhà mỗi tháng là 54 triệu đồng, thời hạn thuê là 05 năm kể từ ngày 17.4.2022 đến 16.4.2027. Thực hiện các thỏa thuận trên, Công ty T đã đặt cọc số tiền 54 triệu đồng và đã sử dụng mặt bằng được một thời gian, đến ngày 15.12.2022 thì phải trả lại mặt bằng do cơ quan Nhà nước tiến hành thi hành bản án của Tòa án nhân dân quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng. Hội đồng xét xử xét thấy, khi bên thuê đã trả lại mặt bằng trước thời hạn và bên cho thuê vi phạm hợp đồng và có lỗi thì bên cho thuê phải trả lại tiền cọc và bị phạt cọc. Bà D đã cố tình giấu thông tin về việc nhà cho thuê đã thế chấp tại Ngân hàng và đang có tranh chấp tại Tòa án. Công ty T không biết mặt bằng mình thuê đang thế chấp. Như vậy, bà D là bên có lỗi nên phải trả tiền cọc và phạt cọc tương đương tiền đặt cọc. Do bà D là người có lỗi trong việc giao dịch dân sự này nên Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng về việc buộc bà D trả số tiền phạt cọc là đúng thỏa thuận tại Điều 6.3.b của Hợp đồng, phù hợp quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự.

Thực tế hợp đồng thuê nhà giữa các bên chấm dứt từ ngày 15.12.2022, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu về việc tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê nhà của nguyên đơn là phù hợp.

[2.2] Về khoản tiền yêu cầu bồi thường 128.371.962 đồng, Hội đồng xét xử thấy rằng: Như nhận định ở trên, khi các bên ký kết hợp đồng thuê nhà thì ngôi nhà đang thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo khoản vay của bà D và bà D đã cố tình giấu thông tin này nên bên Công ty T không biết mặt bằng đang thế chấp. Khi cơ quan thi hành án tiến hành các thủ tục thi hành bản án thì Công ty T phải trả lại mặt bằng trong khi đã đầu tư một khoản tiền để phục vụ kinh doanh. Khi trả mặt bằng có một số hạng mục xây dựng không thể tháo dỡ được gây nên thiệt hại cho Công ty T. Do bà D là bên có lỗi nên phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại đó. Theo cung cấp của nguyên đơn về các tài liệu chứng cứ chứng minh thì thiệt hại thực tế xãy ra có giá trị là 128.371.962 đồng, Hội đồng xét xử căn cứ Điều 360, 419 Bộ luật dân sự để chấp nhận yêu cầu khởi kiện này của nguyên đơn, buộc bị đơn phải bồi thường giá trị thiệt hại 128.371.962 đồng.

Tổng số tiền buộc bà D phải trả cho Công ty T là 182.371.962 đồng.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm: Vì chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nên án phí dân sự sơ thẩm bị đơn bà Huỳnh Thị Mỹ D phải chịu 9.118.500đ.

Vì các lẽ trên.

QUYẾT ĐỊNH

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” của Công ty CP T đối với bà Huỳnh Thị Mỹ D.

2. Căn cứ các điều 328, 360, 419 và 468 Bộ luật dân sự;

Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Nghị quyết quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

* Xử:

- Tuyên bố hợp đồng thuê nhà số 129/2022/HĐT-NTF ngày 04/05/2022 giữa Công ty CP T và bà Huỳnh Thị Mỹ D chấm dứt kể từ ngày 15.12.2022.

- Buộc bà Huỳnh Thị Mỹ D phải trả cho Công ty CP T tổng số tiền là 182.371.962 đồng, trong đó tiền phạt cọc là 54.000.000đ, tiền bồi thường thiệt hại là 128.371.962 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì hàng tháng phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự tương ứng số tiền và thời gian chậm thi hành án.

3. Án phí dân sự sơ thẩm bà Huỳnh Thị Mỹ D phải chịu 9.118.500 đồng.

Công ty CP T không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn lại cho Công ty CP T tiền tạm ứng án phí 4.559.299 đồng đã nộp theo biên lai thu số 2981 ngày 21/11/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng

Án xử công khai, nguyên đơn có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm. Bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu câù thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.