NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thúy Oanh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Kim Liên – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 20 và 21 tháng 05 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 110/2023/TLPT-DS ngày 24 tháng 10 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 45A/2024/QĐ-PT ngày 03 tháng 4 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 57A/2024/QĐ-PT ngày 03/5/2024, giữa:

* Nguyên đơn: Ông Lê Hải Đ, sinh năm 1991

Địa chỉ: Thôn V, xã C, huyện C, tỉnh Khánh Hòa.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Phạm Thái H - Văn phòng luật sư Phạm Thái H, thuộc Đoàn luật sư tỉnh K; Địa chỉ: Đường L, B, thị trấn C, huyện C, Khánh Hòa. Có mặt.

* Bị đơn: Bà Trần Thị Kim A, sinh năm 1982

Địa chỉ: Số G L, Phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh; địa chỉ thường trú: Thôn S, xã C, huyện C, tỉnh Khánh Hòa. Có mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Nguyễn Quốc V, sinh năm 1988; địa chỉ: 8 D, phường E, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Có mặt.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Trần Thị Kim C, sinh năm: 1971; địa chỉ: Thôn Q, xã C, huyện C, tỉnh Khánh Hòa. Vắng mặt.
2. Ông Nguyễn Đức P, sinh năm: 1974; địa chỉ: số G L, Phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Có mặt.
3. Bà Phan Thị V1, sinh năm: 1958; địa chỉ: Thôn V, xã C, huyện C, tỉnh Khánh Hòa. Vắng mặt.

* Người làm chứng: Bà Lê Thị N, sinh năm 1962; địa chỉ: Thôn V, xã C, huyện C, tỉnh Khánh Hòa. Vắng mặt.

* Người kháng cáo: Bị đơn bà Trần Thị Kim A.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo nguyên đơn ông Lê Hải Đ trình bày:

Ngày 28/02/2022, ông Đ có thỏa thuận với bà Trần Thị Kim A về việc sang nhượng 03 thửa đất liền kề nhau gồm thửa đất số 261, 537, 266, tờ bản đồ số 16 tọa lạc tại thôn V, xã C, huyện C với số tiền là 5.540.000.000 đồng. Ông Đ đã đặt cọc cho bà Kim A 500.000.000 đồng và có lập hợp đồng. Hai bên hẹn đến ngày 04/4/2022 sẽ ra phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất trên nhưng sau đó hai bên thống nhất đến ngày 08/4/2022 sẽ ra công chứng và chuyển đủ số tiền còn lại là 5.040.000.000 đồng. Ngày 06/4/2022, ông Đ yêu cầu bà Kim A dẫn ông Đ đến 3 thửa đất trên để xem đất thì phát hiện đất của bà Kim A bị thiếu so với giấy chứng nhận. Sau đó, bà Trần Thị Kim C là chị ruột của bà Kim A, được bà Kim A ủy quyền gọi dịch vụ đo đạc lại mốc giới đất thì thửa đất số 261 bị chủ thửa đất 254 lấn chiếm 4,6 m theo chiều ngang mặt tiền đường. Do sợ bị chủ đất liền kề tranh chấp, không làm được thủ tục sang tên cho ông Đ nên ông Đ yêu cầu bà Kim A phải làm việc với chủ thửa đất số 254 để giao trả lại đất theo đúng giấy chứng nhận thì ông Đ mới đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, bà Kim A không thực hiện yêu cầu của ông Đ. Ông Đ cho rằng bà Kim A đã vi phạm hợp đồng đặt cọc, đất của bà bị người khác lấn chiếm nhưng vẫn sang nhượng cho ông. Tại phiên tòa, ông Đ xin rút yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu bà Trần Thị Kim A bồi thường tiền phạt cọc 500.000.000 đồng. Ông Đ chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Trần Thị Kim A phải trả lại ngay một lần cho ông số tiền mà ông đã đặt cọc là 500.000.000 đồng .

* Bị đơn bà Trần Thị Kim A và người đại diện ủy quyền của bị đơn trình bày:

Ngày 28/02/2022, ông Lê Hải Đ có thỏa thuận với bà Trần Thị Kim A về việc sang nhượng 03 thửa đất liền kề nhau gồm thửa đất số 261, 537, 266, tờ bản đồ số 16 tọa lạc tại thôn V, xã C, huyện C với số tiền là 5.540.000.000 đồng. Ông Đ đã đặt cọc 500.000.000 đồng và hẹn đến ngày 04/4/2022 sẽ làm thủ tục công chứng, ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến ngày 04/4/2022 ông Đ tiếp tục hẹn đến ngày 08/4/2022 rồi nêu lý do đất bị chồng lấn với người khác, không ký hợp đồng. Do đó, bị đơn không đồng ý trả lại tiền cọc theo yêu cầu của ông Lê Hải Đ mà chỉ đồng ý trả lại cho ông Lê Hải Đ 200.000.000đồng.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Đức P trình bày:

Các thửa đất số 261, 537, 266, tờ bản đồ số 16 tọa lạc tại thôn V, xã C, huyện C là tài sản được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng ông, ông P đồng ý cho vợ ông là bà Trần Thị Kim A đứng tên riêng. Việc bà Kim A mua bán như thế nào thì ông P không biết và không quan tâm. Ông P thống nhất với ý kiến của người đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị Kim A.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Kim C trình bày:

Bà Trần Thị Kim A và ông Lê Hải Đ thỏa thuận chuyển nhượng các thửa đất số 261, 537, 266, tờ bản đồ số 16 tọa lạc tại thôn V, xã C, huyện C. Ngày 28/02/2022, bà C được bà Trần Thị Kim A ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc thay cho bà Kim A, việc này cũng được ông Đ biết và đồng ý. Từ đó đến nay việc mua bán do các bên tự quyết định thỏa thuận, bà C không biết gì thêm. Bà C khẳng định không dẫn ông Đ đi đo đạc lại đất.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan Thị V1 trình bày:

Từ trước giờ bà V1 vẫn sử dụng đất ổn định, giữa đất bà V1 và đất bà Kim A có ranh móc bằng hàng rào trụ bê tông. Việc trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Kim A chồng lấn với đất của bà V1 thì bà V1 không biết. Bà V1 không đồng ý trả đất theo giấy chứng nhận của bà Trần Thị Kim A và yêu cầu giữ nguyên hiện trạng đất trên thực địa.

* Người làm chứng bà Lê Thị N trình bày:

Bà N là mẹ của ông Lê Hải Đ. Vào ngày 28/02/2022, ông Đ có thỏa thuận với bà Trần Thị Kim A chuyển nhượng thửa đất số 261, 537, 266, tờ bản đồ số 16 tọa lạc tại thôn V, xã C, huyện C với số tiền 5.600.000.000 đồng. Bà Kim A đã giao cho chị ruột là bà Trần Thị Kim C ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền đặt cọc. Hai bên thỏa thuận đến ngày 04/4/2022 sẽ đến phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng sau đó hẹn đến ngày 08/4/2022. Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông Đ yêu cầu bà Kim A chỉ ranh mốc đất. Bà Kim A giao cho bà C nhờ dịch vụ đo đạc để đo lại thì phát hiện đất của bà Kim A chồng lấn với đất của người khác 4,3 m theo chiều ngang. Do đất bị chồng lấn, sợ xảy ra tranh chấp nên ông Đ có yêu cầu bà Kim A xử lý phần đất chồng lấn nhưng bà Kim A không chịu.

Ý kiến của ông Nguyễn Quang V2 là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn: Từ trước đến nay, bà Trần Thị Kim A không ủy quyền cho ông Lê Hải Đ tiến hành đo đạc các thửa đất. Do đó, biên bản làm việc ngày 31/5/2022 của UBND xã C là không có giá trị pháp lý. Ông Đ đưa ra lý do đất có tranh chấp để không ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, từ trước đến nay không có ai tranh chấp đất với bà Kim A. Do đó, việc ông Đ không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do lỗi của ông Đ, bà Kim A không có lỗi. Vì vậy, ông Đ yêu cầu bà Kim A trả lại tiền cọc 500.000.000 đồng là không có căn cứ. Ngoài ra, biên bản lấy lời khai ngày 06/5/2022 của Tòa án nhân dân huyện Cam Lâm đối với ông Lê Hải Đ có nội dung “Ngày 31/5/2022, tôi đã nhờ UBND xã C và Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh K đo đạc cắm mốc thửa đất thì thửa đất 261 chồng lấn với thửa đất của bà V1 là 4,6 m chiều ngang” là không hợp lý vì ngày ông Đ nhờ đo đạc cắm mốc sau ngày Tòa án lấy lời khai của ông Đ.

Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2023/DS-ST ngày 27 tháng 6 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Cam Lâm, tỉnh Khánh Hòa đã quyết định:

• Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Hải Đ đối với bà Trần Thị Kim A về việc buộc phạt cọc bà Trần Thị Kim A với số tiền 500.000.000 đồng.
• Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Hải Đ. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 28/02/2022 giữa ông Lê Hải Đ và bà Trần Thị Kim A vô hiệu, buộc bà Trần Thị Kim A phải trả lại cho ông Lê Hải Đ số tiền đã nhận cọc là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng).
• Về áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Tiếp tục duy trì biện pháp khẩn cấp tạm thời tại Quyết định số 04/2022/QĐ-BPKCTT ngày 08/7/2022 của Tòa án nhân dân huyện Cam Lâm.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền kháng cáo theo quy định.

Ngày 03/7/2023, bị đơn bà Trần Thị Kim A có đơn kháng cáo toàn bộ nội dung bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Đại diện bị đơn cho rằng việc ký hợp đồng đặt cọc giữa bà Kim A với bà Lê Thị N, không liên quan với ông Lê Hải Đ. Tuy nhiên, tòa cấp sơ thẩm xác định bà N là người làm chứng là sai và vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Việc nguyên đơn không ký hợp đồng chuyển nhượng với bị đơn là do không chuẩn bị đủ tiền. Các thửa đất đặt cọc nhưng chỉ có thửa 261 là chồng lấn và hai thửa còn lại không chồng lấn vẫn chuyển nhượng được nhưng nguyên đơn không ký chuyển nhượng là lỗi của nguyên đơn nên phải mất cọc. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn cho rằng việc xác định bà N là người liên quan là không có cơ sở vì hợp đồng đặt cọc ký kết giữa nguyên đơn và bị đơn, bà N chỉ là người làm chứng. Đồng thời, hợp đồng đặc cọc thể hiện nội dung đặt cọc chung của 03 thửa đất nên việc chồng lấn thửa 261 với thửa 254 của bà V1 làm ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn và làm hợp đồng không thể thực hiện được. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Đại diện viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hoà phát biểu: Hợp đồng đặt cọc thể hiện nguyên đơn và bị đơn giao kết với nhau, bà N chỉ là người làm chứng, không yêu cầu, không khiếu nại gì về quyền lợi trong hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn và bị đơn nhưng bị đơn cho rằng bản án sơ thẩm xác định sai tư cách của bà N là không có cơ sở. Hiện trạng thửa đất 261 của bà Kim A và thửa 254 của bà V1 chồng lẫn diện tích 498,8m² nhưng hai bên chỉ phát hiện sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc nên việc chồng lấn là do khách quan mà hai bên không biết trước được. Căn cứ Điều 408 Bộ luật dân sự, đề nghị Hội đồng xét xử tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và bị đơn trả lại tiền cọc cho nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Ngày 27/6/2023, Toà án nhân dân huyện Cam Lâm xét xử vụ án. Ngày 03/7/2023, bị đơn kháng cáo. Như vậy, đơn kháng cáo của bị đơn trong hạn luật định nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Hội đồng xét xử xét kháng cáo:

[2.1] Về nội dung:

Ngày 28/02/2022, nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận chuyển nhượng 03 thửa đất 261, 537, 266, tờ bản đồ số 16, tại thôn V, xã C, huyện C với số tiền là 5.540.000.000 đồng. Ông Đ đã đặt cọc cho bà Kim A 500.000.000 đồng và có lập hợp đồng. Hai bên hẹn đến ngày 04/4/2022 sẽ ra phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng các thửa đất trên nhưng sau đó hai bên thống nhất đến ngày 08/4/2022 sẽ ra công chứng và chuyển đủ số tiền còn lại là 5.040.000.000 đồng. Ngày 06/4/2022, ông Đ yêu cầu bà Kim A dẫn ông Đ đến 3 thửa đất trên để xem đất thì phát hiện đất của bà Kim A bị thiếu so với giấy chứng nhận vì thửa đất 261 chồng lấn với thửa 254 liền kề của bà Phan Thị V1 với diện tích 498,8m². Ông Đ yêu cầu bà Kim A phải làm việc với bà V1 trả lại đất theo đúng giấy chứng nhận thì ông Đ mới đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, bà Kim A không thực hiện yêu cầu của ông Đ. Ông Đ cho rằng bà Kim A đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc yêu cầu Tòa án buộc bị đơn phải trả lại số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng.

[2.2] Xét kháng cáo của bị đơn:

• Bị đơn cho rằng cấp sơ thẩm xác định bà Lê Thị N là người làm chứng là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng: Bị đơn xác định việc đặt cọc chuyển nhượng là giao kết giữa bà Lê Thị N và bà Trần Thị Kim A, không liên quan đến ông Lê Hải Đ. Hội đồng xét xử thấy rằng theo hợp đồng đặt cọc cho thấy bên đặt cọc là ông Lê Hải Đ, bên nhận cọc là bà Trần Thị Kim A và bà Lê Thị N chỉ là người làm chứng. Quá trình giải quyết vụ án, bà N không tranh chấp, khiếu nại gì về quyền lợi trong số tiền đặt cọc giữa nguyên đơn và bị đơn nên ý kiến của bị đơn là không có cơ sở.
• Bị đơn xác định việc chồng lấn diện tích của thửa 261 và thửa 254 không ảnh hưởng đến hai thửa đất còn lại: Theo hợp đồng đặt cọc cho thấy việc đặt cọc số tiền 500.000.000đồng cho 03 thửa đất: 261, 266 và 537 nên việc cam kết đặt cọc ký chuyển nhượng theo hợp đồng đối tượng là cả 03 thửa đất nên việc tách cam kết để thực hiện ký chuyển nhượng đối với từng thửa đất không có trong nội dung thỏa thuận của hợp đồng nên ý kiến của bị đơn không có cơ sở.
• Bị đơn cho rằng các thửa đất trên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng nguyên đơn đã không đồng ý công chứng nhận chuyển nhượng là do lỗi của nguyên đơn nên phải mất tiền cọc: Theo Hợp đồng đặt cọc ngày 28/02/2022 giữa nguyên đơn và bị đơn cho thấy việc thoả thuận đặt cọc giữa hai bên là hoàn toàn tự nguyện, không trái quy định pháp luật và ông Đ đã giao cho bà Kim A số tiền đặt cọc là 500.000.000đồng. Tại thời điểm ký kết đặt cọc, các thửa đất nêu trên đều đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Kim A. Như vậy, bà Kim A được ký kết giao dịch chuyển nhượng đối với các thửa đất nêu trên nên hợp đồng đặt cọc giữa hai bên có hiệu lực pháp luật.

Sau khi đặt cọc việc bàn giao hiện trạng các thửa đất và ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo cam kết. Tuy nhiên, việc bàn giao hiện trạng thể hiện thửa đất 261 của bà Kim A chồng lấn với thửa 254 liền kề của bà Phan Thị V1. Theo kết quả xem xét thẩm định ngày 16/12/2022 của Toà án nhân dân huyện Cam Lâm cho thấy hai thửa đất chồng lấn diện tích 498,8m². Theo chủ đất liền kề là bà Phan Thị V1 cho rằng ranh đất thửa 261 và 254 từ trước đến nay có hàng rào rõ ràng và bà V1 sử dụng ổn định. Đồng thời, bị đơn bà Kim A căn cứ vào giấy chứng nhận được cấp để ký hợp đồng đặt cọc và cam kết chuyển nhượng mà không biết có sự chồng lấn giữa hai thửa đất. Do đó, việc nguyên đơn và bị đơn không thực hiện được cam kết nội dung ký kết hợp đồng chuyển nhượng là do phát sinh việc chồng lấn đất mà cả hai bên đều không biết trước. Do đó, hợp đồng đặt cọc không thể thực hiện được hai bên đều không có lỗi. Vì vậy, tuyên chấm dứt hợp đồng đặt cọc nêu trên và bị đơn trả lại tiền cọc cho nguyên đơn là có cơ sở.

Theo phân tích nêu trên, việc bản án sơ thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu là không đúng. Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm sửa lại bản án sơ thẩm đối với vấn đề trên.

[3] Về áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, án phí và chi phí tố tụng được giữ nguyên như bản án sơ thẩm.

[4] Về án phí phúc thẩm: Bị đơn phải chịu án phí phúc thẩm theo quy định.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

• Khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;
• Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

* Tuyên xử: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Trần Thị Kim A, sửa bản án sơ thẩm;

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Hải Đ. Tuyên chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ngày 28/02/2022 giữa ông Lê Hải Đ và bà Trần Thị Kim A. Buộc bà Trần Thị Kim A trả lại cho ông Lê Hải Đ số tiền đặt cọc 500.000.000đồng (Năm trăm triệu đồng).
2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Hải Đ về việc buộc bà Trần Thị Kim A phạt cọc 500.000.000đồng (Năm trăm triệu đồng).
3. Về áp dụng biện pháp khẩn ấp tạm thời, án phí và chi phí tố tụng giữ nguyên như bản án sơ thẩm.

* Án phí phúc thẩm: Bà Trần Thị Kim A phải chịu án phí dân sự phúc thẩm số tiền 300.000đồng nhưng được vào số tiền tạm ứng án phí theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số AA/2022/0002266 ngày 28/7/2023 của Chi cục Thi hành án huyện Cam Lâm.

* Quy định: Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luật dân sự 2015.

Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.