Bản án số: 566/2025/DS-PT

Ngày: 23 - 5 - 2025

V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Hồng Giảng

Các thẩm phán: Bà Trịnh Thị Ánh

Bà Nguyễn Thị Thoa.

Thư ký phiên tòa: Bà Trương Nguyễn Thu Trang – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Đỗ Thị Thu Hồng – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 09 và 23 tháng 5 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 96/DSPT ngày 13 tháng 02 năm 2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”;

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 211/2024/DS-ST ngày 30 – 9 - 2024 của Toà án nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo;

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 1548/QĐXXPT-DS ngày 25/3/2025, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Lê Thị Thảo S, sinh năm 1979;

Địa chỉ: C, H, B T, phường T, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện hợp pháp theo ủy quyền: Ông Ngô Hoàng C, sinh năm 1970 (Có mặt).

Địa chỉ: E đường số F, khu phố B, phường H, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh. (Văn bản uỷ quyền ngày 13/5/2024).

Bị đơn: Công ty cổ phần B;

Địa chỉ trụ sở: E T, phường V, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện hợp pháp theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị Thùy L (Có mặt).

Địa chỉ: A N, Phường V, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh. (Văn bản uỷ quyền ngày 19/8/2024).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 13/5/2024 và quá trình tố tụng, nguyên đơn bà Lê Thị Thảo S có đại diện hợp pháp theo ủy quyền là ông Ngô Hoàng C trình bày:

Ngày 01/10/2019, bà Lê Thị Thảo S và Công ty cổ phần B (sau đây gọi tắt là Công ty) có ký Biên bản thỏa thuận đặt cọc số 04/BBTT/SG về việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai thuộc mã nền: C2-6, Khu: C2, với diện tích là: 1.032 m². Thời điểm các bên ký hợp đồng, Công ty là chủ sử dụng khu đất xây dựng Khu N (nay là Công ty cổ phần B) tại phường L, Quận I, Thành phố Hồ Chí Minh. Tổng giá trị hợp đồng là 24.879.456.000 đồng, loại nhà ở: nhà biệt thự vườn được xây thô và hoàn thiện mặt ngoài. Thời hạn bàn giao nhà ở: dự kiến 12 (mười hai) tháng kể từ ngày ký phụ lục xây dựng nhưng không được muộn hơn 46 (bốn mươi sáu) tháng kể từ ngày ký Biên bản thỏa thuận đặt cọc. Nếu bà S chậm đặt cọc theo thỏa thuận quá thời hạn 15 ngày thì bị phạt cọc với mức lãi suất là 0.05%/ngày trên số tiền chậm đặt cọc. Trường hợp Công ty có hành vi từ chối ký hợp đồng mua bán nhà ở, chậm bàn giao nhà ở quá 04 tháng kể từ ngày phải bàn giao nhà hoặc đơn phương chấm dứt biên bản thì phải hoàn trả lại cho bà S toàn bộ số tiền cọc đã nhận và bồi thường thêm cho bà S khoản tiền bằng với số tiền mà bà S đã đặt cọc tuy nhiên khoản bồi thường thêm này không được vượt quá 20% giá trị quyền sử dụng đất.

Sau khi ký Biên bản thỏa thuận đặt cọc, tính đến ngày 20/3/2023 tổng số tiền bà S đã thanh toán cho Công ty là 22.858.894.080 đồng nhưng đến nay Công ty không tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai và dự án cũng chưa triển khai xây dựng như Công ty cam kết. Do đó, bà S khởi kiện yêu cầu huỷ Biên bản thoả thuận đặt cọc số 04/BBTT/SG.G ngày 01/10/2019 giữa bà với Công ty, buộc Công ty trả lại số tiền cọc đã nhận là 22.858.894.080 đồng và bồi thường thiệt hại tính theo mức lãi suất Ngân hàng trên số tiền gốc đã thanh toán tương đương số tiền 3.400.000.000 đồng, tổng cộng 26.258.894.080 đồng.

Bị đơn Công ty cổ phần B có cử người đại diện theo ủy quyền tham gia tố tụng, đã được sao chụp toàn bộ tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án nhưng không có văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa sơ thẩm: Bị đơn xác định Công ty V nay được đổi tên thành Công ty cổ phần B và tổng số tiền cọc mà Công ty đã nhận của bà S là 22.858.894.080 đồng. Tuy nhiên, bà S đã được Công ty C1 bán hàng 5% trên số tiền đặt cọc và đã nhận 2.386.922.421 đồng do đó yêu cầu trừ 2.386.922.421 đồng vào số tiền Công ty phải trả cho bà S. Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại đề nghị giải quyết theo quy định pháp luật.

Bản án dân sự sơ thẩm số số 211/2024/DS-ST ngày 30 – 9 - 2024 của Toà án nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 200, Điều 202, khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ khoản 1 Điều 117, Điều 122, Điều 123, Điều 131, Điều 363, Điều 364, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 6, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản;

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 13 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm.

Căn cứ khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Căn cứ Luật Thi hành án dân sự.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:
   1. Hủy Biên bản thỏa thuận đặt cọc số 04/BBTT/SG.G do bà Lê Thị Thảo S và Công ty cổ phần B lập ngày 01/10/2019.
   2. Buộc Công ty cổ phần B thanh toán cho bà Lê Thị Thảo S tổng số tiền là 26.258.894.080 (hai mươi sáu tỷ hai trăm năm mươi tám triệu tám trăm chín mươi tư nghìn không trăm tám mươi) đồng; Trong đó tiền nhận cọc là 22.858.894.080 (hai mươi hai tỷ tám trăm năm mươi tám triệu tám trăm chín mươi tư nghìn không trăm tám mươi) đồng và bồi thường do vi phạm hợp đồng là 3.400.000.000 (ba tỷ bốn trăm triệu) đồng. Thi hành ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật tại Cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Kể từ ngày bà Lê Thị Thảo S có đơn yêu cầu thi hành án đối với khoản tiền trên cho đến khi thi hành án xong, Công ty cổ phần B phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Công ty cổ phần B phải chịu án phí là 134.558.894 (một trăm ba mươi tư triệu năm trăm năm mươi tám nghìn tám trăm chín mươi tư) đồng. Trả lại toàn bộ số tiền tạm ứng án phí mà bà Lê Thị Thảo S đã nộp là 67.029.570 (sáu mươi bảy triệu không trăm hai mươi chín nghìn năm trăm bảy mươi) đồng theo biên lai thu số 0021186 ngày 29/5/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bản án sơ thẩm còn tuyên về thời hạn kháng cáo và thủ tục thi hành án.

Ngày 14/10/2024, bị đơn kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 211/2024/DS-ST ngày 30 – 9 - 2024 của Toà án nhân dân Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh. Lý do kháng cáo: Toà án nhân dân Quận 3 không áp dụng đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về đánh giá chứng cứ, thu thập chứng cứ, không xem xét đầy đủ các yêu cầu của bị đơn, bác bỏ những chứng cứ có liên quan đến vụ án dẫn đến việc đưa ra bản án chưa thoả đáng, gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn. Yêu cầu phúc thẩm: xem xét lại toàn bộ vụ án, chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn và xét xử theo đúng quy định pháp luật.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự đã tự nguyện thỏa thuận với nhau về toàn bộ nội dung có tranh chấp tại vụ án và án phí.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc chấp hành pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án như sau: Giai đoạn phúc thẩm, Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các đương sự được đảm bảo để thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo qui định của pháp luật. Tại phiên tòa hôm nay các đương sự đã tự nguyện thỏa thuận hòa giải, đề nghị phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Đơn kháng cáo của bị đơn được thực hiện đúng quy định về thời hạn và thủ tục kháng cáo. Thẩm quyền giải quyết vụ án sơ thẩm đã xác định đúng, đã đưa đủ người tham gia tố tụng. Việc tống đạt các văn bản tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án được sơ thẩm thực hiện bảo đảm đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự và không có vi phạm thủ tục tố tụng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về toàn bộ nội dung có tranh chấp tại vụ án và người phải chịu án phí. Xét thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội nên phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm và công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 300 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 211/2024/DS-ST ngày 30 – 9 - 2024 của Toà án nhân dân Quận 3. Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự như sau:

1. Chấm dứt việc thực hiện Biên bản thỏa thuận đặt cọc số 04/BBTT/SG.G lập ngày 01/10/2019 v/v đặt cọc để ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai Dự án khu nhà vườn SaiGon Garden R tại phường P, Quận I, Thành phố Hồ Chí Minh giữa Công ty cổ phần B với bà Lê Thị Thảo S.
2. Công ty cổ phần B phải trả cho bà Lê Thị Thảo S tổng số tiền là 23.000.000.000 đồng (hai mươi ba tỷ đồng); Cụ thể thời hạn và số tiền thanh toán như sau:
   • Đợt 1: Ngày 30 tháng 6 năm 2025 trả số tiền là 3.285.000.000 đồng.
   • Đợt 2: Ngày 30 tháng 7 năm 2025 trả số tiền là 3.285.000.000 đồng.
   • Đợt 3: Ngày 30 tháng 8 năm 2025 trả số tiền là 3.285.000.000 đồng.
   • Đợt 4: Ngày 30 tháng 9 năm 2025 trả số tiền là 3.285.000.000 đồng.
   • Đợt 5: Ngày 30 tháng 10 năm 2025 trả số tiền là 3.285.000.000 đồng.
   • Đợt 6: Ngày 30 tháng 11 năm 2025 trả số tiền là 3.285.000.000 đồng.
   • Đợt 7: Ngày 30 tháng 12 năm 2025 trả số tiền là 3.290.000.000 đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án đối với khoản tiền phải trả cho đến khi thi hành án xong, người phải thi hành còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất qui định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Án phí sơ thẩm: Công ty cổ phần B phải chịu là 131.000.000 đồng (một trăm ba mươi mốt triệu đồng).

Trả lại bà Lê Thị Thảo S số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 67.029.570 đồng (Biên lai thu: BLTU/23P số 0021186 ngày 29/5/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh).

Án phí phúc thẩm: Công ty cổ phần B phải chịu 300.000 đồng; Trừ vào số tiền đã nộp tạm ứng 300.000 đồng (Biên lai thu: BLTU/24P số 0059147 ngày 11/11/2004 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh).

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.