Bản án số: 56/2024/DS-PT

Ngày: 25/7/2024

V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH PHÚ YÊN

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

- Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Trúc Lâm;

- Các Thẩm phán: Ông Ngô Chịu và ông Phạm Cao Gia .

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Lê Hải Mi – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Yên tham gia phiên toà: Ông Phan Văn Công - Kiểm sát viên.

Trong ngày 25 tháng 07 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Phú Yên xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 23/2024/DSPT ngày 12/4/2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 08/2024/DS-ST ngày 01/3/2024 của Toà án nhân dân thị xã Sông Cầu bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 58/2024/QĐ-PT ngày 20/5/2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Trương Thị L, sinh năm 1970; địa chỉ: Khu phố L, phường X, thị xã S, tỉnh Phú Yên; có mặt.
2. Bị đơn: Bà Võ Thị Hồng P, sinh năm 1978; địa chỉ: Khu phố L, phường X, thị xã S, tỉnh Phú Yên; có mặt.
3. Người kháng cáo: Bị đơn bà Võ Thị Hồng P.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, các lời khai có tại hồ sơ và tại phiên tòa, nguyên đơn trình bày:

Ngày 19/03/2022, bà L và bà P giao kết hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có diện tích khoảng 3.955m² tọa lạc tại phường X, thị xã S, tỉnh Phú Yên. Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, bà P chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy CNQSDĐ), nhưng bà P cam kết sẽ làm được Giấy CNQSDĐ đứng tên bà P.

Nội dung giao kết hợp đồng đặt cọc: Diện tích đất chuyển nhượng được xác định theo diện tích đất thực tế bà P hoàn tất thủ tục sang tên cấp Giấy CNQSDĐ; giá trị chuyển nhượng 5.000.000.000 đồng (Năm tỷ đồng); bà L đặt cọc trước cho bà P số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng); trong vòng 90 ngày kể từ ngày 18/03/2022 – 18/06/2022 hai bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà L giao đủ số tiền còn lại 4.000.000.000 đồng (Bốn tỷ đồng).

Thực hiện hợp đồng đặt cọc, bà L đã đặt cọc cho bà P 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng). Tuy nhiên, 03 tháng sau, bà P vẫn chưa hoàn tất thủ tục đăng ký biến động sang tên Giấy CNQSDĐ cho bà P. Đến gần đây bà P mới báo với bà L là đã có Giấy CNQSDĐ. Bà L tìm hiểu để xác minh, tiến tới ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì biết được Giấy CNQSDĐ bà P đang đứng tên có vấn đề pháp lý, bị UBND phường X có công văn kiến nghị UBND thị xã S thu hồi Giấy CNQSDĐ này vì cấp không đúng quy định pháp luật.

Trong hợp đồng đặt cọc hai bên có thỏa thuận: “Trường hợp bà Võ Thị Hồng P không cung cấp các giấy tờ liên quan về thửa đất này, hay thửa đất bị tranh chấp, hoặc đổi ý không bán thì bà P phải hoàn trả lại tiền cọc cho tôi và phải bồi thường gấp 02 lần số tiền mà tôi đã đặt cọc cho bà P”. Vậy nay diện tích đất này tuy đã được cấp Giấy CNQSDĐ nhưng Giấy CNQSDĐ này đang bị đề nghị thu hồi. Tức bà P đã “không cung cấp các giấy tờ liên quan về thửa đất này” hợp pháp để hai bên có thể ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng theo quy định. Việc này của bà P đã vi phạm hợp đồng, dẫn đến gây thiệt hại nghiêm trọng cho bà L. Bà L đã chủ động nhiều lần liên hệ bà P thương lượng giải quyết sự việc nhưng bà P không có thiện chí.

Vì vậy, bà L khởi kiện, yêu cầu Tòa án buộc bà P trả cho bà L số tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) và bồi thường thiệt hại cho bà L theo thỏa thuận mà hai bên đã giao kết tại Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 19/03/2022.

Tại phiên toà sơ thẩm, nguyên đơn bà L chỉ yêu cầu bà P trả 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) tiền đặt cọc, không yêu cầu phạt cọc.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên toà, bị đơn trình bày:

Ngày 06/03/2022 bà P có đặt cọc cho ông Nguyễn Văn C để nhận chuyển nhượng các thửa đất với tổng diện tích 3.955m² tọa lạc tại phường X, thị xã S, tỉnh Phú Yên. Ông C thỏa thuận với bà P trong thời gian từ 03 – 06 tháng, ông C sẽ hoàn tất thủ tục thừa kế diện tích đất nêu trên từ mẹ ruột ông C là bà Nguyễn Thị N. Sau đó tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà P.

Do đó, vào ngày 19/03/2022, bà L và bà P ký kết hợp đồng đặt cọc để cam kết nhận chuyển nhượng diện tích đất 3.955m² với giá trị chuyển nhượng là 5.000.000.000 đồng (Năm tỷ đồng); thời hạn đặt cọc 90 ngày kể từ ngày 18/03/2022 đến ngày 18/06/2022. Bà P và bà L có thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc là thời gian có thể lâu hơn 90 ngày, bà L đồng ý. Cùng ngày bà L đã đặt cọc cho bà P số tiền 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng), còn lại 4.000.000.000 đồng (Bốn tỷ đồng) thỏa thuận sau khi giao Giấy CNQSDĐ bà L sẽ chuyển tiền đủ.

Tuy nhiên, sau khi ông C thực hiện xong các thủ tục thừa kế cấp đổi Giấy CNQSDĐ và chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất cho bà P theo thoả thuận, thì bà P đã nhiều lần liên hệ bà L để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thoả thuận đặt cọc nhưng bà L đưa ra lý do trì hoãn ký kết hợp đồng chuyển nhượng.

Đến ngày 05/9/2022, bà L đã gửi cho bà P thông báo xin thêm thời gian để kiểm tra tính hợp pháp của các Giấy CNQSDĐ của các thửa đất nêu trên, cố tình đưa ra những lý do không có căn cứ để từ chối giao kết hợp đồng, không tôn trọng thỏa thuận giữa các bên. Vì vậy, bà P không đồng ý trả cọc và phạt cọc.

Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2024/DS-ST ngày 01/3/2024 của Toà án nhân dân thị xã Sông Cầu đã áp dụng Điều 168, 188 Luật đất đai năm 2013; các Điều 122, 123, 131 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đề ngày 19/03/2022 do bà Trương Thị L và bà Võ Thị Hồng P đã giao kết là vô hiệu.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trương Thị L. Buộc bị đơn bà Võ Thị Hồng P phải trả lại cho nguyên đơn bà Trương Thị L số tiền đặt cọc đã nhận là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo.

Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm, bị đơn đề nghị Tòa không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Yên tham gia phiên tòa phát biểu: Về thủ tục tố tụng: Những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định Bộ luật tố tụng dân sự. Đương sự đã thực đầy đủ các quyền của mình theo quy định pháp luật. Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử tuyên bác toàn bộ kháng cáo của bị đơn vì không có căn cứ pháp luật, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra công khai tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các chứng cứ, ý kiến trình bày của các đương sự, Kiểm sát viên. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục: Đơn kháng cáo của bị đơn còn trong thời hạn luật định và đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm nên đủ điều kiện để thụ lý, giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về nội dung:

Xét kháng cáo của bị đơn bà P cho rằng nguyên đơn bà L đã vi phạm thoả thuận đặt cọc, vì sau khi bà P nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đứng tên bà P trên Giấy CNQSDĐ thì bà P đã nhiều lần liên hệ bà L để ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà L cố tình viện cớ nhiều lý do để trì hoãn, không chịu ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc. Do đó, bà L phải chịu mất tiền cọc.

Trong khi nguyên đơn bà L cho rằng Giấy CNQSDĐ mà bà P đứng tên đang bị đề nghị thu hồi, huỷ bỏ vì được cấp không đúng quy định pháp luật, nên bà L không ký kết hợp đồng chuyển nhượng với bà P.

Hội đồng xét xử thấy rằng: mục đích của việc giao kết hợp đồng đặt cọc giữa hai bên là vừa để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng và vừa đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà P sang bà L. Sau khi bà P nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đăng ký biến động đứng tên bà P trên Giấy CNQSDĐ thì UBND phường có văn bản đề nghị UBND thị xã thu hồi, huỷ bỏ Giấy CNQSDĐ vì được cấp không đúng quy định pháp luật và thực tế UBND thị xã đang xem xét việc thu hồi, huỷ bỏ. Trường hợp này là do trở ngại khách quan, không phải do lỗi của bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc. Do đó, bên đặt cọc không mất tiền cọc, bên nhận đặt cọc phải trả lại tiền cọc, mà không phải chịu phạt cọc.

Mặt khác, tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc thì bà P chưa có quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 168, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, cũng không có văn bản của người chủ sử dụng đất ủy quyền ký kết hợp đồng đặt cọc. Do đó, bà P không có quyền định đoạt, chuyển nhượng quyền sử dụng các thửa đất nêu trên cho người khác. Nên hợp đồng đặt cọc vi phạm điều cấm của pháp luật đất đai, bị vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao kết theo quy định tại Điều 122 và Điều 123 Bộ luật Dân sự. Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự về xử lý hậu quả khi hợp đồng vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Vì vậy, bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn trả lại số tiền cọc đã nhận của nguyên đơn là có căn cứ.

Từ các phân tích trên, Hội đồng xét xử nhận thấy yêu cầu kháng cáo của bị đơn là không có cơ sở để chấp nhận nên giữ nguyên bản án sơ thẩm.

[3] Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Võ Thị Hồng P. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 08/2024/DS-ST ngày 01/3/2024 của Toà án nhân dân thị xã Sông Cầu.

Áp dụng Điều 26, Điều 38, Điều 39, Điều 148, Điều 313 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 168, 188 Luật đất đai năm 2013; Điều 122, Điều 123, Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đề ngày 19/03/2022 do bà Trương Thị L và bà Võ Thị Hồng P đã giao kết là vô hiệu.
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trương Thị L. Buộc bị đơn bà Võ Thị Hồng P phải trả lại cho nguyên đơn bà Trương Thị L số tiền đặt cọc đã nhận là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của nguyên đơn bà Trương Thị L cho đến khi thi hành án xong, bị đơn bà Võ Thị Hồng P còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Về án phí:

Bị đơn bà Võ Thị Hồng P phải chịu 42.000.000 đồng (Bốn mươi hai triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Bị đơn bà Võ Thị Hồng P phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ 300.000 đồng đã nộp tạm ứng tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000293 ngày 25/03/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Sông Cầu.

Hoàn trả cho nguyên đơn bà Trương Thị L số tiền 21.000.000 đồng (Hai mươi mốt triệu đồng) tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp tại Biên lai thu tiền số 0003463 ngày 04 tháng 11 năm 2022 của Chi cục thi hành án Dân sự thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.