TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN CẨM LỆ -TP. ĐÀ NẴNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 55/2024/DS-ST Ngày: 26 - 8 - 2024 “V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN CẨM LỆ - THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

- Với thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trương Thị Hai

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Trần Đức Hiếu

Ông Mai Văn Du

- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Dự - Thư ký Tòa án nhân dân quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng.

Ngày 26 tháng 8 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Cẩm Lệ xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 337/2023/TLST-DS ngày 26 tháng 12 năm 2023 về việc:“ Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 104/2024/QĐXX-ST ngày 26 tháng 6 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 107/2024/QĐST-DS ngày 19 tháng 7 năm 2024; Quyết định hoãn phiên tòa số: 124/2024/QĐ-ST ngày 12 tháng 8 năm 2024 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Ngô Văn B, sinh năm 1959; Địa chỉ: Số F T, tổ E, phường K, quận C, thành phố Đà Nẵng ( Có mặt tại phiên toà)

- Bị đơn: Ông Nguyễn Tấn T, sinh năm 1972 và bà Võ Thị Y, sinh năm 1974; Cùng địa chỉ: F B, tổ E, phường H, quận C, thành phố Đà Nẵng. (Ông T, bà Y vắng mặt tại phiên toà)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ngày 04 tháng 12 năm 2023 và quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, nguyên đơn ông Ngô Văn B trình bày:

Vào ngày 08 tháng 11 năm 2023, ông và vợ chồng ông Nguyễn Tấn T, bà Võ Thị Y có ký kết hợp đồng đặt cọc. Theo đó, ông đồng ý mua một lô đất tại thửa đất số 96, tờ bản đồ số 14, diện tích 480m² địa chỉ thửa đất thôn F, xã T, huyện N, tỉnh Quảng Nam với giá 500.000.000 đồng, ông đặt cọc số tiền 400.000.000 đồng, hẹn đến ngày 18/11/2023 các bên sẽ ra công chứng để chuyển nhượng lô đất này cho ông. Tuy nhiên, sau đó vợ chồng ông T, bà Y không đồng ý bán nữa và cũng không đồng ý ra công chứng cho ông.

Nay ông khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông T, bà Y phải trả cho ông số tiền đã nhận cọc là 400.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 400.000.000 đồng, tổng cộng 800.000.000 đồng.

Tại bản tự khai ngày 03 tháng 5 năm 2024 và tại phiên tòa sơ thẩm, ông Ngô Văn B rút một phần yêu cầu khởi kiện, ông yêu cầu ông T, bà Y trả lại số tiền cọc 400.000.000 đồng và rút một phần yêu cầu phạt cọc, chỉ yêu cầu phạt cọc số tiền 150.000.000 đồng.

Tại phiên tòa ông Ngô Văn B xác định, sau khi được hòa giải tại Tòa án ông T, bà Y đã trả cho ông số tiền 100.000.000 đồng, tính đến nay ông T, bà Y còn nợ ông số tiền 300.000.000 đồng tiền cọc và 150.000.000 đồng tiền phạt cọc. Tổng cộng, ông T bà Y còn nợ ông số tiền 450.000.000 đồng. Ông đề nghị Tòa án giải quyết buộc ông T bà Y phải có nghĩa vụ trả cho ông số tiền 450.000.000 đồng. Hiện ông đang giữ bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AB 527502 do Ủy ban nhân dân huyện N, tỉnh Quảng Nam cấp cho ông Nguyễn Tấn T, bà Võ Thị Y ngày 23/4/2007. Trong trường hợp ông T, bà Y trả đủ tiền cho ông, ông sẽ trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T, bà Y.

* Bị đơn ông Nguyễn Tấn T trình bày:

Trong quá trình giải quyết vụ án ông Nguyễn Tấn T xác nhận vợ chồng ông và ông Ngô Văn B có ký kết hợp đồng đặt cọc như nội dung ông Ngô Văn B trình bày là đúng. Vợ chồng ông đã nhận cọc của ông Ngô Văn B số tiền 400 triệu đồng để chuyển nhượng lô đất tại thửa đất số 96, tờ bản đồ số 14, địa chỉ thửa đất thôn F, xã T, huyện N, tỉnh Quảng Nam với giá chuyển nhượng cho ông Ngô Văn B là 500 triệu đồng. Tuy nhiên, sau đó ông xác định đất này là đất hương hỏa của ông bà nên ông không muốn bán nữa và ông cũng đã thỏa thuận lại với ông Ngô Văn B về việc trả lại tiền cọc.

Nay ông Ngô Văn B khởi kiện, yêu cầu vợ chồng ông trả số tiền nhận cọc 400.000.000 đồng, và phạt cọc 400.000.000 đồng, ông đồng ý trả lại tiền nhận cọc 400 triệu đồng, còn đối với số tiền phạt cọc ông có nguyện vọng mong muốn ông B cho ông được trả số tiền 150.000.000 đồng. Tổng cộng, ông sẽ trả cho anh B số tiền 550.000.000 đồng. Sau khi ông trả xong tiền, đề nghị ông B trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính cho vợ chồng ông.

* Bị đơn Bà Võ Thị Y đã được triệu tập hợp lệ nhưng không đến tham gia tổ tụng tại Tòa án cũng như không có văn bản thể hiện ý kiến của mình.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa HĐXX nhận định:

Về thủ tục tố tụng:

[1] Bị đơn ông Nguyễn Tấn T, bà Võ Thị Y đã được tống đạt hợp lệ đến phiên tòa xét xử lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Do đó, căn cứ khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án tiến hành xét xử vụ án vắng mặt bị đơn ông Nguyễn Tấn T, bà Võ Thị Y.

[2] Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Bị đơn ông Nguyễn Tấn T, bà Võ Thị Y có địa chỉ cư trú tại số F B, tổ E, phường H, quận C, thành phố Đà Nẵng. Do đó, căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự, tranh chấp phát sinh giữa ông Ngô Văn B với ông Nguyễn Tấn T và bà Võ Thị Y thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng

Về nội dung vụ án:

[3] Ngày 08 tháng 11 năm 2023, ông Ngô Văn B và ông Nguyễn Tấn T, bà Võ Thị Y có ký kết Hợp đồng đặt cọc (v/v chuyển nhượng QSH nhà - QSH đất) theo đó ông Nguyễn Tấn T, bà Võ Thị Y chuyển nhượng cho ông Ngô Văn B thửa đất số: 96, tờ bản đồ số 14, diện tích 480m² địa chỉ thửa đất thôn F, xã T, huyện N, tỉnh Quảng Nam theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AB 527502 do Ủy ban nhân dân huyện N, tỉnh Quảng Nam cấp cho ông Nguyễn Tấn T, bà Võ Thị Y vào ngày 23 tháng 4 năm 2007. Quá trình giải quyết vụ án, ông Ngô Văn B và ông Nguyễn Tấn T xác nhận các ông, bà đã ký hợp đồng như trên và đã nhận tiền cọc 400 triệu đồng. HĐXX xét thấy các bên tham gia giao dịch ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 08 tháng 11 năm 2023 là hoàn toàn tự nguyện, nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội, phù hợp với các điều 116, 117, 118, 119 của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên được pháp luật công nhận bảo vệ.

[4] Xét yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Văn B, HĐXX nhận định: Tại nội dung Hợp đồng đặt cọc (v/v chuyển nhượng QSH nhà - QSH đất) thể hiện, ông Nguyễn Tấn T, bà Võ Thị Y đồng ý chuyển nhượng cho ông Ngô Văn B thửa đất số 96, tờ bản đồ số 14, diện tích 480m² tọa lạc tại địa chỉ thửa đất thôn F, xã T, huyện N, tỉnh Quảng Nam với giá 500.000.000 đồng. Để đảm bảo việc chuyển nhượng lô đất nêu trên, ông Ngô Văn B đã đặt cọc số tiền 400.000.000 đồng, hẹn đến ngày 18 tháng 11 năm 2023 các bên sẽ ra công chứng để chuyển nhượng lô đất này cho ông Ngô Văn B. Tuy nhiên, sau đó vợ chồng ông T, bà Y không đồng ý chuyển nhượng nữa và cũng không đồng ý ra công chứng cho ông Ngô Văn B. Do vậy, các bên không thực hiện được việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là do ông T, bà Y vi phạm thỏa thuận đặt cọc về thời hạn ký công chứng chuyển nhượng. Nội dung thỏa thuận tại hợp đồng và lỗi dẫn đến việc không ký kết hợp đồng chuyển nhượng là do lỗi của ông T, bà Y. Điều này được ông T thừa nhận tại quá trình tham gia tố tụng thể hiện tại Biên bản hòa giải ngày 03 tháng 5 năm 2024 (BL 51) và Bản tự khai của ông Nguyễn Tấn T tại bút lục số 47 của hồ sơ vụ án. Như vậy, HĐXX có cơ sở khẳng định lỗi dẫn đến việc không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng là do ông T, bà Y nên căn cứ vào khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

[5] Căn cứ nhận định nêu trên và đối chiếu với quy định tại nội dung quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự, HĐXX xét thấy ông Ngô Văn B đã giao cho ông T bà Y số tiền đặt cọc 400.000.000 đồng và ông T bà Y xác nhận đã nhận 400.000.000 đồng nhằm chuyển nhượng nhà đất thửa đất số 96, tờ bản đồ số 14, diện tích 480m² tọa lạc tại địa chỉ thửa đất thôn F, xã T, huyện N, tỉnh Quảng Nam. Việc ông T, bà Y từ chối chuyển nhượng là vi phạm nội dung của hợp đồng đặt cọc các bên đã ký kết, nên ông T bà Y phải trả lại cho ông B số tiền nhận cọc 400.000.000 đồng.

[6] Tại phiên tòa, ông Ngô Văn B xác nhận ông T, bà Y đã trả cho ông được số tiền 100.000.000 đồng. Vậy đối với số tiền nhận cọc, ông yêu cầu ông T, bà Y phải trả cho ông 300.000.000 đồng.

[7] Đối với yêu cầu phạt cọc: Tại đơn khởi kiện ông B yêu cầu Tòa án buộc ông T bà Y phải trả thêm một khoản tiền tương đương số tiền nhận cọc là 400.000.000 đồng. Tuy nhiên, quá trình hòa giải tại Tòa án và tại phiên tòa, ông B thay đổi một phần yêu cầu, ông B chỉ yêu cầu ông T bà Y trả số tiền phạt cọc 150.000.000 đồng. Xét nội dung thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện của ông B là tự nguyện, không vượt quá yêu cầu ban đầu nên HĐXX ghi nhận và chấp nhận yêu cầu của ông B về việc buộc ông T, bà Y trả cho ông B số tiền phạt cọc 150.000.000 đồng.

[8] Từ những nhận định nêu trên, HĐXX chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Văn B và chấp nhận thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện của ông B, buộc ông T bà Y phải trả cho ông B số tiền 450.000.000 đồng. Trong đó, tiền nhận cọc là 300.000.000 đồng (do đã thực hiện việc thanh toán 100.000.000 đồng trong quá trình giải quyết vụ án) và 150.000.000 đồng tiền phạt cọc do từ chối giao kết hợp đồng của ông T, bà Y. Sau khi ông T bà Y trả đủ tiền cho ông B, thì ông B trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AB 527502 do Ủy ban nhân dân huyện N, tỉnh Quảng Nam cấp cho ông Nguyễn Tấn T, bà Võ Thị Y vào ngày 23 tháng 4 năm 2007 cho ông Nguyễn Tấn T, bà Võ Thị Y.

Về án phí Dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên ông Nguyễn Tấn T, bà Võ Thị Y phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền 450.000.000 đồng. Ông Nguyễn Tấn T, bà Võ Thị Y phải chịu 22.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Ngô Văn B thuộc diện người cao tuổi nên được miễn toàn bộ án phí sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

• Các điều 26, 35, 39, 157,158, 271, 272 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;
• Các điều 117, 118, 119, 328 Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên bố: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Văn B đối với ông Nguyễn Tấn T và bà Võ Thị Y về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Xử:

1. Buộc ông Nguyễn Tấn T và bà Võ Thị Y phải có nghĩa vụ trả cho ông Ngô Văn B số tiền 450.000.000 đồng (Bốn trăm năm mươi triệu đồng). Trong đó, tiền nhận cọc là 300.000.000 đồng và 150.000.000 đồng tiền phạt cọc.

Sau khi ông Nguyễn Tấn T và bà Võ Thị Y trả đủ tiền cho ông Ngô Văn B, thì ông Ngô Văn B trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: AB 527502 do Ủy ban nhân dân huyện N, tỉnh Quảng Nam cấp cho ông Nguyễn Tấn T, bà Võ Thị Y vào ngày 23 tháng 4 năm 2007 cho ông Nguyễn Tấn T, bà Võ Thị Y.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Tấn T, bà Võ Thị Y phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 22.000.000 đồng (Hai mươi hai triệu đồng).

3. Về quyền kháng cáo:

Nguyên đơn có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự.Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - Đương sự; - VKSND quận Cẩm Lệ; - Chi cục THADS quận C; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TOẠ PHIÊN TÒA Trương Thị Hai