TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ GIA NGHĨA TỈNH ĐẮK NÔNG	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Bản án số: 55/2024/DS-ST Ngày: 30/9/2024 “V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ GIA NGHĨA, TỈNH ĐẮK NÔNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Huế.

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Nguyễn Văn Thông
2. Bà Đặng Thị Tâm

- Thư ký phiên tòa: Bà Ngô Thị Hồng Nhung - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Gia Nghĩa, tỉnh Đắk Nông.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Gia Nghĩa, tỉnh Đắk Nông tham gia phiên tòa: Bà Bùi Thị Cẩm Tú - Kiểm sát viên.

Ngày 30 tháng 9 năm 2024, tại trụ sở Toà án nhân dân thành phố Gia Nghĩa, tỉnh Đắk Nông xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 124/2024/TLST-DS ngày 22 tháng 7 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 52/2024/QĐXXST- DS ngày 27 tháng 8 năm 2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 23/2024/QÐST- DS ngày 12 tháng 9 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Lê Hoàng T, sinh năm 1984 và bà Nguyễn Thị Ái L, sinh năm 1984 - Vắng mặt, có đơn xin xét xử vắng mặt.

Cùng địa chỉ: Tổ dân phố E, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông.

2. Bị đơn: Ông Phạm Đình T1, sinh năm 1977.

Địa chỉ: Tổ dân phố B, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông - Vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 10/7/2024 và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông Lê Hoàng T và bà Nguyễn Thị Ái L trình bày:

Ngày 25-11-2022, vợ chồng ông Lê Hoàng T, Nguyễn Thị Ái L và ông Phạm Đình T1 có ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 680m², thuộc thửa đất số 50, tờ bản đồ số 23, toạ lạc tại tổ dân phố B, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 035649 cấp ngày 01-12-2005 cấp cho ông Phạm Đình T1. Giá chuyển nhượng hai bên thoả thuận là 3.500.000.000₫ (Ba tỷ năm trăm triệu đồng), số tiền đặt cọc là: 210.000.000₫ (Hai trăm mười triệu đồng), ông T đã chuyển tiền đặt cọc cho ông T1 số tiền 210.000.000₫ (Hai trăm mười triệu đồng) vào số tài khoản 5300205225803 tại ngân hàng A, chủ tài khoản là ông Phạm Đình T1. Thời hạn Hợp đồng đặt cọc này có hiệu lực là đến hết ngày 30/10/2023. Hai bên đã thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên để đảm bảo thực hiện giao kết, đến ngày 30/10/2023 nếu bên A (Lê Hoàng T, Nguyễn Thị Ái L) không giao kết, không thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên A sẽ mất số tiền đặt cọc cho bên B (Nguyễn Đình T2). Và nếu bên B không giao kết, không thực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên B sẽ phải trả cho bên A số tiền đặt cọc là 210.000.000₫ (Hai trăm mười triệu đồng) và bồi thường cho bên A một khoản tiền do không thực hiện hợp đồng là: 3.000.000.000₫ (Ba tỷ đồng).

Trước khi đến thời hạn, ông T có chủ động nhắn tin, gọi điện cho ông T2 để nhắc về thời gian thực hiện hợp đồng. Sáng ngày 30/10/2023, ông T đã chủ động nhắn tin cho ông T2 hẹn thời gian, địa điểm để tiến hành thủ tục chuyển nhượng giữa hai bên. Chiều ngày 30-10-2023, ông T và bà L có mặt ở văn phòng C dưới sự chứng kiến của ông Trần Đăng T3 - Thừa phát lại thuộc Văn phòng T5 ông bà chờ ông T2 từ 14 giờ đến 17 giờ nhưng không thấy ông T2 có mặt để thực hiện hợp đồng như giao kết, ông bà chủ động gọi điện nhiều lần nhưng ông T2 không nghe máy. Thấy ông T2 đã vi phạm nghĩa vụ Hợp đồng đặt cọc ký ngày 25-11-2022, cố tình không giao kết theo thoả thuận của hai bên.

Trong hợp đồng đặt cọc ngày 25-11-2022, bên nhận đặt cọc có ghi tên “Hồ Thị T4” nhưng không có chữ ký, họ tên ở phần bên nhận đặt cọc. Vì ông T và bà L quen biết với ông T2 đã lâu và biết bà Hồ Thị T4 là mẹ của ông T2, sợ ông Tuấn khi nhận tiền xong thay đổi nên trong hợp đồng có đánh máy ghi thêm tên của bà Hồ Thị T4 vào ở phần bên nhận đặt cọc nhưng thực tế giữa hai bên thoả thuận về việc đặt cọc đất thì hoàn toàn không làm việc với bà T4 và bà T4 không phải là người nhận tiền đặt cọc. Vì vậy, ông bà đề nghị Toà án không đưa bà T4 vào tham gia với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Huỷ hợp đồng đặt cọc ký ngày 25-11-2022 giữa Lê Hoàng T, Nguyễn Thị Ái L và Phạm Đình T1.

Buộc ông T1 trả lại số tiền đặt cọc là 210.000.000đ (Hai trăm mười triệu đồng) và phải chịu số tiền phạt cọc là 210.000.000₫ (Hai trăm mười triệu đồng).

Ngày 09/8/2024, ông T và bà L đã rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc yêu cầu buộc ông T1 phải chịu số tiền phạt cọc là 210.000.000₫ (Hai trăm mười triệu đồng).

- Bị đơn ông Phạm Đình T1 trình bày: Ông có quen biết với vợ chồng ông Lê Hoàng T và bà Nguyễn Thị Ái L, địa chỉ: Tổ dân phố E, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông. Ngày 25-11-2022, ông T1 và vợ chồng ông T, bà L có ký với nhau 01 hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc là ông Lê Hoàng T và bà Nguyễn Thị Ái L và bên nhận đặt cọc là ông Phạm Đình T1. Theo hợp đồng hai bên thỏa thuận giao kết Hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc thực hiện chuyển nhượng QSD đất theo GCNQSD số AD 035649, thửa đất số 50, tờ bản đồ số 23, diện tích 680m2 (trong đó có 50m2 ODT) do UBND thị xã (nay là thành phố G) cấp ngày 01/12/2005 với giá chuyển nhượng là 3.500.000.000₫ (Ba tỷ năm trăm triệu đồng). Để đảm bảo cho việc chuyển nhượng ông T và bà L đã đặt cọc cho ông T1 số tiền 210.000.000₫ (Hai trăm mười triệu đồng) và ông đã nhận đủ số tiền đặt cọc 210.000.000₫ (Hai trăm mười triệu đồng) qua số tài khoản 5300205225803 ngân hàng A đứng tên Phạm Đình T1. Số tiền còn lại 3.290.000.000₫ (Ba tỷ hai trăm chín mươi triệu đồng) hai bên thống nhất sau khi hoàn tất thủ tục sang nhượng và bàn giao GCNQSD đất thì bên ông T và bà L sẽ trả hết số tiền còn lại. Thời hạn đặt cọc có hiệu lực đến ngày 30/10/2023 hai bên sẽ ra công chứng sang tên. Trường hợp HĐCNSD đất không thực hiện được thì số tiền phạt cọc sẽ được trừ vào thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Trường hợp bên A không giao kết thì bên B trả lại số tiền cọc cho bên A đồng thời bồi thường cho bên A khoản tiền do không thực hiện hợp đồng.

Trong hợp đồng đặt cọc có chữ ký bên đặt cọc là bà Nguyễn Thị Ái L và ông Lê Hoàng T và bên nhận đặt cọc là ông Phạm Đình T1. Ông T1 xác nhận chữ ký và chữ viết là của ông T1. Trong hợp đồng đặt cọc vì muốn đảm bảo về việc đặt cọc nên có ghi tên của mẹ ông T1 là bà Hồ Thị T4 vào phần bên nhận đặt cọc nhưng thực tế chỉ có ông T1 là bên nhận đặt cọc số tiền 210.000.000₫ (Hai trăm mười triệu đồng) của ông T và bà L. Còn bà T4 không biết và không liên quan gì trong hợp đồng đặt cọc này. Mặt khác, trong hợp đồng đặt cọc không có chữ ký của bà T4 nên bà T4 nên Ông T đề nghị không đưa bà T4 vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Về các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông T1 đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc ngày 25/11/2022 ký kết giữa ông T1 và ông T, bà L. Về việc trả tiền thì ông T1 đồng ý trả lại số tiền đã nhận cọc là 210.000.000₫ (Hai trăm mười triệu đồng), còn về số tiền phạt cọc 210.000.000₫ (Hai trăm mười triệu đồng ) thì ông T1 không đồng ý.

Tại phiên toà, nguyên đơn ông Lê Hoàng T và bà Nguyễn Thị Ái L có đơn xin xét xử vắng mặt. Bị đơn ông Phạm Đình T1 đã được triệu tập hợp lệ tham gia phiên tòa lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Gia Nghĩa phát biểu quan điểm:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến trước khi xét xử Thẩm phán đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Tại phiên toà Hội đồng xét xử, Thư ký phiên toà tuân thủ đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về việc xét xử sơ thẩm vụ án. Quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn có đơn xin xét xử vắng mặt, bị đơn đã được triệu tập hợp lệ hai lần nhưng không có mặt nên đề nghị căn cứ Điều khoản 1 Điều 227, điểm a, b khoản 1 Điều 238 của Bộ luật Tố tụng dân sự, xét xử vắng mặt tất cả những người tham gia tố tụng.

Về nội dung: Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 244 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 117, 119, 328, 423, 424, 427 của Bộ luật Dân sự. Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

• - Tuyên huỷ hợp đồng đặt cọc ngày 25-11-2022 giữa ông Lê Hoàng T, bà Nguyễn Thị Ái L và ông Phạm Đình T1 về việc chuyển nhượng QSD đất số 50, tờ bản đồ số 23, diện tích 680m2 theo GCNQSD số AD 035649 cấp ngày 01-12-2005 đứng tên ông Phạm Đình T1; toạ lạc tại tổ dân phố B, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông.
• - Buộc ông Phạm Đình T1 trả lại cho ông Lê Hoàng T và bà Nguyễn Thị Ái L số tiền đặt cọc là 210.000.000đ (Hai trăm mười triệu đồng).
• - Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với số tiền phạt cọc 210.000.000₫ (Hai trăm mười triệu đồng).

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

[1.1] Về quan hệ pháp luật: Căn cứ đơn khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Hoàng T và bà Nguyễn Thị Ái L yêu cầu bị đơn trả số tiền đặt cọc, Hội đồng xét xử xác định đây là vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự.

[1.2] Về thẩm quyền giải quyết: Bị đơn ông Phạm Đình T1 có nơi cư trú tại tổ dân phố B, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Gia Nghĩa, tỉnh Đắk Nông theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

[1.3] Về việc vắng mặt đương sự: Tại phiên tòa, nguyên đơn có đơn xin xét xử vắng mặt, bị đơn được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai để tham gia phiên tòa, nhưng vắng mặt không lý do, không có lý do chính đáng, không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan. Căn cứ Điều 227, Điều 228, Điều 238 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt tất cả những người tham gia tố tụng.

[1.4] Về việc xác định tư cách người có quyền lợi nghĩa liên quan: Bà Hồ Thị T4 là mẹ của bị đơn, Toà án đã tiến hành xác minh địa chỉ bà T4 nhưng chính quyền địa phương trả lời bà T4 không đăng ký thường trú, tạm trú và cũng không sinh sống tại địa phương; mặt khác cả nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận bà T4 không ký vào hợp đồng đặt cọc, không liên quan đến quyền lợi, nghĩa vụ của bà T4 trong vụ án và đề nghị Toà án không đưa bà T4 vào tham gia tố tụng, do đó Hội đồng xét xử căn cứ vào quy định tại khoản 4 Điều 68 của Bộ luật tố tụng dân sự xác định bà Hồ Thị T4 không phải là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

[1.5] Về yêu cầu rút một phần khởi kiện: Ngày 09/8/2024, nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện việc yêu cầu buộc ông T1 phải chịu số tiền phạt cọc là 210.000.000đ (Hai trăm mười triệu đồng). Xét thấy nguyên đơn rút 01 phần yêu cầu về phạt cọc hoàn toàn tự nguyện. Căn cứ khoản 1 Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

[2] Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc huỷ hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 50, tờ bản đồ số 23; toạ lạc tại tổ dân phố B, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông giữa ông Lê Hoàng T, bà Nguyễn Thị Ái L và ông Phạm Đình T1 ký ngày 25-11-2022, Hội đồng xét xử xét thấy rằng: Hợp đồng đặt cọc ngày 25/11/2022 có chữ ký và họ tên của bên đặt cọc là ông Lê Hoàng T, bà Nguyễn Thị Ái L và bên nhận đặt cọc là ông Phạm Đình T1. Việc giao kết hợp đồng đặt cọc của các bên là hoàn toàn tự nguyện và không trái với quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự. Mục đích, nội dung và hình thức của hợp đồng đã thể hiện ý chí tư nguyện thỏa thuận giữa các bên, phù hợp với quy định về giao dịch dân sư, hợp đồng dân sư làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên theo quy định tại các Điều 116, Điều 117 và Điều 119 của Bộ luật Dân sư.

Ngày 30-10-2023, ông T và bà L có mặt ở văn phòng C theo đúng như thỏa thuận dưới sự chứng kiến của ông Trần Đăng T3 - Thừa phát lại thuộc Văn phòng T5, ông bà chủ động gọi điện nhiều lần nhưng ông T1 không nghe máy và cố tình trốn tránh. Ông T, bà L đã lập Vi bằng số 185/2023/VB-TPLĐN ngày 30/10/2023 tại Văn phòng C, địa chỉ: số B đường Q, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông. Theo đó xác định ông T1 không đến văn phòng công chứng để tiến hành thủ tục chuyển nhượng như thỏa thuận trong hợp đồng. Như vậy, ông T1 đã vi phạm nghĩa vụ hợp đồng dẫn đến không đạt được mục đích đó là chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. Mặt khác, tại biên bản lấy lời khai ngày 21-8-2024, bị đơn cũng thừa nhận và đồng ý yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên huỷ hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 50, tờ bản đồ số 23; toạ lạc tại tổ dân phố B, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông giữa ông Lê Hoàng T, bà Nguyễn Thị Ái L và ông Phạm Đình T1 ký ngày 25-11-2022. Do đó, ông T và bà L yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc giữa ông Lê Hoàng T, bà Nguyễn Thị Ái L và ông Phạm Đình T1 ký ngày 25-11-2022 đối với thửa đất số 50, tờ bản đồ số 23, toạ lạc tại tổ dân phố B, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông là có căn cứ chấp nhận.

[3] Xét yêu cầu buộc trả lại số tiền đặt cọc là 210.000.000₫ (Hai trăm mười triệu đồng).

Theo phân tích, nhận định tại mục [2] Hội đồng xét xử xác định ông T1 là người vi phạm thỏa thuận, lỗi dẫn tới việc hai bên không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi hợp đồng bị hủy do lỗi của bên nhận cọc thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Mặt khác, ông T1 cũng thừa nhận và chấp nhận trả số tiền đặt cọc ông đã nhận 210.000.000 đồng của ông T, bà L đã chuyển khoản tiền đặt cọc cho ông. Từ phân tích trên xét thấy, ông T, bà L yêu cầu bị đơn ông Phạm Đình T1 trả số tiền đặt cọc đã nhận 210.000.000₫ (Hai trăm mười triệu đồng) là có căn cứ chấp nhận.

[4] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Gia Nghĩa là có căn cứ phù hợp cần chấp nhận.

[5] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận nên ông Phạm Đình T1 phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự, Điều 26 Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, khoản 4 Điều 68, khoản 2 Điều 244, Điều 227, Điều 228, Điều 238, khoản 1 Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 117, 274, 280, Điều 328, Điều 423, Điều 427 của Bộ luật Dân sự; Điều 26 Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Hoàng T, bà Nguyễn Thị Ái L.
1. Huỷ hợp đồng đặt cọc giữa ông Lê Hoàng T, bà Nguyễn Thị Ái L và ông Phạm Đình T1 ký ngày 25-11-2022 đối với thửa đất số 50, tờ bản đồ số 23, toạ lạc tại tổ dân phố B, phường N, thành phố G, tỉnh Đắk Nông.
2. Buộc ông Phạm Đình T1 trả lại cho ông Lê Hoàng T và bà Nguyễn Thị Ái L số tiền cọc đã nhận là 210.000.000₫ (Hai trăm mười triệu đồng).
3. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Lê Hoàng T và bà Nguyễn Thị Ái L đối với số tiền phạt cọc là 210.000.000₫ (Hai trăm mười triệu đồng).
2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Phạm Đình T1 phải nộp 10.500.000đ (Mười triệu năm trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho ông Lê Hoàng T và bà Nguyễn Thị Ái L số tiền tạm ứng án phí 10.400.000₫ (Mười triệu bốn trăm nghìn đồng) mà ông Lê Hoàng T đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí của Tòa án số 0007207 ngày 18/7/2024 của Chi cục thi hành án thành phố Gia Nghĩa, tỉnh Đắk Nông.

3. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (Mười lăm) ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sựthì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sựcó quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tựnguyện thi hành án hoặc bịcưỡng chếthi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận:	TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM
- TAND tỉnh Đăk Nông; - VKSND tỉnh Đắk Nông; - VKSND thành phố Gia Nghĩa; - Chi cục THADS thành phố Gia Nghĩa; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ vụ án.	THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trần Thị Huế