TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH PHÚ THỌ

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 54/2025/DS-PT Ngày 10 - 6 - 2025 V/v: “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc và kiện đòi tài sản”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH PHÚ THỌ

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Ông Nguyễn Hán Hưởng

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Khắc Chiên và ông Trần Đình Chi

Thư ký phiên toà: Bà Đỗ Thị Thúy Anh - Thư ký Toà án, Toà án nhân dân tỉnh Phú Thọ.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ tham gia phiên tòa: Ông Trần Xuân Hùng - Kiểm sát viên.

Ngày 10 tháng 6 năm 2025, tại Trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Phú Thọ xét xử công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 24/2025/DS-PT ngày 21 tháng 3 năm 2025 về việc “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc và K đòi tài sản”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 02/2025/DS-ST ngày 20 tháng 01 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 42/2025/QĐ-PT ngày 23 tháng 4 năm 2025 giữa các đương sự:

• Nguyên đơn: Ông Lưu Quang T, sinh năm 1952
• Địa chỉ: Đ, khu H, phường M, thành phố V, tỉnh Phú Thọ (có mặt).
• Bị đơn: Chị Khuất Thị Ánh T1, sinh năm 1973
• Địa chỉ: Khu H, Phường N, thành phố V, tỉnh Phú Thọ (vắng mặt, nhưng có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).
• Người kháng cáo: Bị đơn chị Khuất Thị Ánh T1.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại Đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn ông Lưu Quang T trình bày:

Do có nhu cầu mua nhà để ở nên ông được chị Nguyễn Thị L giáo viên Trường Mầm non phường T, là người chuyên môi giới bất động sản giới thiệu căn nhà của chị Khuất Thị Ánh T1 tại số I, tổ B, phố T, phường T, thành phố V, tỉnh Phú Thọ.

Ông biết chị T1 là người buôn bán bất động sản. Sau khi đến xem nhà, ngày 25/7/2022 ông đi cùng chị L đến nhà chị T1 tại số nhà A, tổ I, khu H, phường N, thành phố V để đặt cọc mua bán nhà. Chỉ có ba người là ông, chị L, chị T1 có mặt tại nhà chị T1 để ký hợp đồng. Chị L chủ động rút giấy tờ đặt cọc trong cặp sách của chị L để viết hợp đồng và chứng kiến việc ông giao cho chị T1 số tiền 200.000.000 đồng. Do tin tưởng chị L vì đã quen biết với gia đình ông từ lâu, chị L và chị T1 chỉ nói là bìa đất nhà chị T1 đang cầm cố trong ngân hàng, nên ông không được nhìn thấy bìa đất lần nào. Đến ngày 01/8/2022, ông phát hiện ra diện tích ghi trong hợp đồng không đúng với diện tích trong bìa đỏ. Cụ thể hợp đồng ghi 96,3m² đất ở nhưng bìa đỏ ghi diện tích là 96,3m² trong đó đất ở là 64,3m² đất vườn là 32m². Chị L và chị T1 đã thống nhất nói với ông là diện tích 96,3m² và ghi trong hợp đồng là 96,3m² đất ở đô thị. Mục đích là lừa ông để bán được giá cao. Ngày 01/8/2022, ông trả lời chị L và chị T1 là ông không mua nhà nữa chủ động bán cho người khác. Từ đó chị T1 và chị L cắt liên lạc với ông, hẹn đến ngày 30/8/2022 là ngày hết hạn hợp đồng giải quyết. Tối 30/8/2022, chị T1 điện cho ông lên nhà chị T1 tại N để giải quyết. Ông lên nhà yêu cầu chị T1 xuất trình bìa đỏ để đối chiếu với hợp đồng, chị T1 nói bìa vẫn ở trong ngân hàng. Như vậy chị T1 không đủ điều kiện để giao dịch. Ông đã làm đơn trình báo đến Công an điều tra thành phố V vì lý do nhiều lần ông đề nghị trả tiền đặt cọc nhưng chị T1 khước từ không trả. Khi nào chị T1 bán được nhà thì mới trả tiền đặt cọc cho ông. Ông yêu cầu khi nào bán được nhà phải trả cả gốc và lãi cho ông, chị T1 đồng ý ký vào biên bản. Tại đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án ông đề nghị chị T1 phải trả cho ông tiền đặt cọc là 200.000.000đ, tiền phạt cọc là 100.000.000đ, tiền lãi của số tiền đặt cọc từ khi đặt cọc cho đến nay theo lãi suất của ngân hàng và tiền lắp điều hòa là 18.000.000đ. Nay ông xin rút một phần yêu cầu khởi kiện không đề nghị chị T1 phải trả số tiền phạt cọc là 100.000.000đ, ông đề nghị chị T1 phải trả cho ông tiền đặt cọc là 200.000.000đ, tiền lãi của số tiền đặt cọc từ khi đặt cọc cho đến nay theo lãi suất của ngân hàng và tiền lắp điều hòa là 18.000.000₫.

* Bị đơn chị Khuất Thị Ánh T1 trình bày:

Do có mối quan hệ bạn bè nên chị đã được chị Nguyễn Thị L là giáo viên Trường Mầm non H giới thiệu ông T muốn mua nhà đất của chị. Ngày 25/7/2022, chị và ông Lưu Quang T có ký giấy biên nhận tiền đặt cọc kiêm hợp đồng mua bán nhà đất thửa đất số 99 tờ bản đồ số 40, địa chỉ thửa đất khu T, phường T, thành phố V, tỉnh Phú Thọ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chị là Khuất Thị Ánh T1, diện tích đất là 96,3m², trong đó đất ở đô thị là 64,3m², đất trồng cây lâu năm là 32m². Chị L là người viết giấy biên nhận tiền đặt cọc kiêm hợp đồng mua bán nhà đất, do mắt kém nên chị nhờ chị L viết hộ. Sau khi ghi xong bản hợp đồng, chị L có đọc lại cho chị và ông T cùng nghe, chị phát hiện chị L viết sai mục diện tích đất ở và có bảo chị L phải viết lại thì ông T có nói không sao, không phải viết lại. Ông

người thật việc thật không quan trọng đâu, miễn sao đủ số m² trong bìa. Sau đó, chị ký vào Giấy biên nhận tiền đặt cọc kiêm hợp đồng mua bán nhà đất. Trước khi viết giấy, chị có đưa cho ông T xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chụp trong điện thoại của chị vì khi đó bìa đất của chị vẫn ở trong ngân hàng. Sau khi đặt cọc được khoảng 10 ngày, ông T đến nhà chị nói là ông không mua nhà nữa, ông muốn mua gần nhà cũ để gần anh em. Chị có nói ông làm lỡ hết kế hoạch của cháu, khi nào cháu bán được nhà cháu sẽ hỗ trợ ông. Ông T đã làm đơn tố cáo chị sang Công an thành phố V về tội lừa đảo nhưng thực tế chị không lừa đảo. Chị có nói với bên Công an khi nào chị bán được nhà chị sẽ hỗ trợ cho ông T phần nào còn chị không phải trả. Hiện nay chị đã bán được nhà đất trên cho anh Vũ Mạnh C với giá 1.950.000.000đ (Một tỷ chín trăm năm mươi triệu đồng). Về số tiền lắp điều hòa, ông T chỉ đưa cho chồng chị số tiền 9.000.000đ để lắp điều hòa, khi đưa tiền hai bên không viết giấy tờ gì chỉ nói miệng và đưa tiền cho nhau. Nay ông T yêu cầu chị phải trả cho ông tiền đặt cọc là 200.000.000đ, tiền lãi của số tiền đặt cọc từ khi đặt cọc cho đến nay theo lãi suất ngân hàng, tiền lắp điều hòa là 18.000.000đ. Chị không nhất trí với yêu cầu của ông T, chị chỉ đồng ý trả ông T 9.000.000đ tiền lắp điều hòa.

- Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2025/DS-ST ngày 20 tháng 01 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, Điều 271 và khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328, điều 105, Điều 166 của Bộ luật Dân sự,

Căn cứ Điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

1. Xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Buộc chị Khuất Thị Ánh T1 trả cho ông Lưu Quang T số tiền đặt cọc 200.000.000₫ (Hai trăm triệu đồng) và số tiền 9.000.000₫ (Chín triệu đồng) đã nhận của ông T để lắp điều hòa. Tổng cộng là 209.000.000₫ (Hai trăm linh chín triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Không chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với số tiền lãi của số tiền đặt cọc từ khi đặt cọc cho đến nay, không chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với số tiền 9.000.000₫ (Chín triệu đồng) nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại tiền lắp điều hòa.

Về chi phí tố tụng: Ông Lưu Quang T là người cao tuổi nên được miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm. Chị Khuất Thị Ánh T1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm số tiền 10.450.000 đồng.

- Ngày 24 tháng 01 năm 2025, bị đơn chị Khuất Thị Ánh T1 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm số 02/2025/DS-ST ngày 20 tháng 01 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ và đề nghị cấp phúc giải quyết: Không đồng ý việc Tòa án cấp sơ thẩm buộc chị phải trả cho ông Lưu Quang T số tiền đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng.

- Tại phiên tòa phúc thẩm, chị T1 vẫn giữ nguyên kháng cáo của mình.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ phát biểu quan điểm.

Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử, Thư ký phiên toà khi giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, kháng cáo đúng hạn luật định. Hội đồng xét xử đã xét xử đúng nguyên tắc, các bên đương sự đều thực hiện quyền và nghĩa vụ đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Kháng cáo của chị T1 không có căn cứ và Tòa án cấp sơ thẩm xử buộc chị T1 phải trả lại số tiền ông T đặt cọc 200.000.000 đồng là có căn cứ nên đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo của chị T1.

Về án phí: Chị T1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

(Bài phát biểu được lưu trong hồ sơ vụ án).

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, trên cơ sở ý kiến trình bày của các bên đương sự, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Phú Thọ tại phiên tòa. Hội đồng xét xử thấy rằng:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của chị T1 gửi trong thời hạn luật định nên được xem xét nội dung đơn kháng cáo.

[2] Xét kháng cáo của chị T1 đề nghị không chấp nhận trả tiền đặt cọc và đòi tiền thấy rằng:

2.1. Về nội dung hợp đồng đặt cọc: Ông T và chị T1 đều thừa nhận ký hợp đồng đặt cọc ngày 25/7/2022, nội dung: “Chị T1 bán cho ông T thửa đất số 99, tờ bản đồ số 40, diện tích 96,3 m², địa chỉ: Khu T, phường T, thành phố V, tỉnh Phú Thọ, chứng nhận quyền sử dụng đất số DE 540632, do Ủy ban nhân dân thành phố V cấp ngày 07/6/2022, cùng tài sản trên đất là ngôi nhà hai tầng trị giá 2.970.000 đồng. Chị T1 có trách nhiệm hoàn tất thủ tục cho bên mua là ông T số tài sản nói trên chậm nhất ngày 30/8/2022 để nhận lại mọi thủ tục công chứng mua bán tài

sản nói trên. Trường hợp bên bán là chị T1 không làm thủ tục chuyển nhượng như đã thỏa thuận hoặc tài sản có tranh chấp thì bên bán là chị T1 phải trả lại số tiền cọc 200.000.000 đồng và bồi thường thêm số tiền 200.000.000 đồng. Trường hợp bên mua là ông Lưu Quang T không mua tài sản trên hoặc không thanh toán số tiền còn lại theo đúng thời gian hai bên đã thỏa thuận hoặc sẽ bị mất số tiền đặt cọc. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông T đã thanh toán cho chị T1 số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. Chị T1 thừa nhận có ký tên vào hợp đồng mua bán nhà đất ngày 25/7/2022 và có nhận của ông T số tiền 200.000.000 đồng.

2.2. Xét yêu cầu khởi kiện của ông T đề nghị chị T1 phải trả lại toàn bộ số tiền 200.000.000 đồng đặt cọc thấy rằng: Ông T là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chị T1 là người có đất để chuyển nhượng nhưng hợp đồng lại do người giới thiệu là chị L là người môi giới lập mẫu và điền thông tin. Tại giấy biên nhận đặt cọc có ghi đất ở là 96,3 m² nhưng trên thực tế giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chị T1 lại là 64,3 m² đất ở, phần còn lại là đất trồng cây lâu năm. Như vậy, tại giấy đặt cọc ghi thông tin phần đất ở trong tổng diện tích đất không đúng với diện tích đất ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chị T1 cho rằng, sau khi chị L ghi hộ thông tin, cả chị và ông T đều kiểm tra lại, đã phát hiện sai nhưng ông T không đề nghị điều chỉnh nhưng ông T không thừa nhận nên không có căn cứ để chứng minh, nên phần lỗi này thuộc về chủ sử dụng đất là chị T1. Chị T1 và ông T còn thừa nhận, tại thời điểm đặt cọc ngày 25/7/2022, chị T1 có nói cho ông biết là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà đang thế chấp tại ngân hàng, không thuộc quyền quản lý của chị T1 nhưng cả hai bên đã thỏa thuận đặt cọc và ông T cũng thừa nhận chị T1 nói giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chị T1 đang thế chấp ngân hàng nhưng hai bên vẫn thỏa thuận đặt cọc, nên lỗi này thuộc về cả ông T, chị T1; ngoài ra, ông T cũng có lỗi là không kiểm tra thông tin rõ ràng trước khi giao tiền đặt cọc đã dẫn đến thỏa thuận số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền không đúng với ý chí của ông T. Như vậy, căn cứ quy định tại Điều 126 của Bộ luật Dân sự thì hợp đồng đặt cọc giữa ông T và chị T1 bị vô hiệu do nhầm lẫn. Hậu quả không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 131 của Bộ luật Dân sự.

Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định hợp đồng giữa ông T và chị T1 ký ngày 25/7/2022 về việc ông T đặt cọc chị T1 số tiền 200.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng của chị T1 thửa đất số 99, tờ bản đồ số 40, diện tích 96,3 m², địa chỉ: Khu T, phường T, thành phố V, tỉnh Phú Thọ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DE 540632 do Ủy ban nhân dân thành phố V cấp ngày 07/6/2022, cùng tài sản trên đất là ngôi nhà hai tầng của chị T1 là vô hiệu và buộc chị T1 phải trả lại cho ông T số tiền 200.000.000 đồng mà ông T đặt cọc là có căn cứ, đúng pháp luật cần chấp

nhận. Đồng nghĩa với việc phải bác kháng cáo của chị T1 là có căn cứ, đúng pháp luật.

2.3. Tại cấp sơ thẩm, ông T đề nghị chị T1 phải trả số tiền lãi của số tiền đặt cọc, nhưng không nêu số tiền bao nhiêu là chưa rõ yêu cầu khởi kiện, theo quy định, Tòa án cấp sơ thẩm phải yêu cầu ông T trình bày rõ số tiền yêu cầu thì mới xem xét; trường hợp yêu cầu khởi kiện đòi tiền lãi của ông T được chấp nhận thì chị T1 phải chịu án phí đối với yêu cầu khởi kiện của ông T; trường hợp yêu cầu khởi kiện của ông T không được chấp nhận thì ông T còn phải chịu án phí có giá ngạch tương ứng với yêu cầu không được chấp nhận. Tòa án cấp sơ thẩm chưa yêu làm rõ yêu cầu của nguyên đơn nhưng lại tuyên “Không chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với số tiền lãi của số tiền đặt cọc từ khi đặt cọc” là không căn cứ pháp luật. Trường hợp có kháng cáo, kháng nghị thì phải xét để hủy phần quyết định này của bản án sơ thẩm. Nhưng do không có kháng cáo, kháng nghị và do ông T là người cao tuổi đã có đơn xin miễn án phí nên việc không chấp nhận trên cũng không gây thất thu cho ngân sách nhà nước về phần án phí nên cấp phúc thẩm phải rút kinh nghiệm vấn đề này đối với Tòa án cấp sơ thẩm.

Từ những căn cứ đã nêu và phân tích ở trên thấy rằng: Tòa án cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông T đòi chị T1 phải trả số tiền 200.000.000 đồng đã đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 99, tờ bản đồ số 40, diện tích 96,3 m², địa chỉ: Khu T, phường T, thành phố V, tỉnh Phú Thọ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DE 540632, do Ủy ban nhân dân thành phố V cấp ngày 07/6/2022, cùng tài sản trên đất là ngôi nhà hai tầng của chị T1 là có căn cứ. Đồng nghĩa việc kháng cáo của chị T1 là không có căn cứ chấp nhận nên phải bác kháng cáo của chị T1, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.

[3] Xét quan điểm của Kiểm sát viên tại phiên tòa là có căn cứ nên cần chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo của chị T1 không được chấp nhận nên chị T1 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

[5] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị, Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của chị Khuất Thị Ánh T1.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2024/DSST ngày 20 tháng 01 năm 2025 của Tòa án nhân dân thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Buộc chị Khuất Thị Ánh T1 phải chịu 300.000 đ (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm. Xác nhận chị Khuất Thị Ánh T1 đã nộp số tiền 300.000 đ (Ba trăm nghìn đồng) tại biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0003399 ngày 03/02/2025 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ. Chị Khuất Thị Ánh T1 đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

3. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo và không bị kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm hết kháng cáo và kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - Đương sự; - VKSND tỉnh Phú Thọ; - VKSND TP Việt Trì; - Chi cục THADS TP Việt Trì; - TAND TP Việt Trì; - Lưu hồ sơ vụ án; - Lưu Văn phòng.

T/M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TOẠ PHIÊN TOÀ Nguyễn Hán Hưởng