Bản án số: 538/2024/DS-PT

Ngày: 30-8-2024

V/v Tranh chấp hợp đồng tín dụng

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Lan Anh

Các thẩm phán: Bà Ngô Tuyết Băng

Ông Chu Tuấn Anh

- Thư ký ghi biên bản phiên tòa: Bà Đinh Thị Thu Hương - Thẩm tra viên chính.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Mạnh Thắng - Kiểm sát viên.

Ngày 30 tháng 8 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 77/2023/TLPT-DS ngày 22/02/2024 về việc "Tranh chấp hợp đồng tín dụng, huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu".

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 87/2023/DS-ST ngày 31/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 349/2024/QĐ-PT ngày 17/7/2024 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP Đ1 (P);

Địa chỉ: Số B N, phường T, quận H, thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Đình L - Chủ tịch HĐQT.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Mai Xuân T - Giám đốc khối quản lý và tái cấu trúc tài sản (Theo Giấy ủy quyền số: 10771/UQ- PVB ngày 10/6/2020).

Người nhận ủy quyền lại của ông T: Ông Nguyễn Duy V-Phó Giám đốc Quản lý Khách hàng cá nhân khu vực M; ông Trần Hoàng Q, ông Nguyễn Văn B-Chuyên gia hỗ trợ nghiệp vụ- Phòng Quản lý khách hàng cá nhân Miền B-Khối Quản lý và Tái cấu trúc tài sản P (Theo Giấy ủy quyền số: 14474/UQ-PVB ngày 03/7/2024). Địa chỉ liên hệ: Tầng D, số B N, phường T, quận H, thành phố Hà Nội. Ông Q có mặt.

Bị đơn: Chị Nguyễn Thị D, sinh năm 1989; Vắng mặt.

Nơi ĐKHKTT: Thôn B, xã Q, huyện S, thành phố Hà Nội;

Hiện đang chấp hành án tại Đội 27, Phân trại số B, Trại giam P1 thuộc Cục C - Bộ C1. Địa chỉ: Xã C, huyện P, tỉnh Thái Nguyên.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Anh Nguyễn Văn H, sinh năm 1983; Vắng mặt.
2. Bà Nguyễn Thị O, sinh năm 1956; Vắng mặt.

Đều trú tại: Thôn X, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội;

Người đại diện theo pháp luật cho bà O: Anh Nguyễn Văn H1, sinh năm 1980 và anh Nguyễn Văn H, sinh năm 1983; Nơi cư trú: Thôn X, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội.Vắng mặt.

3. Bà Ngô Thị L1, sinh năm 1953; Vắng mặt.
4. Chị Nguyễn Thị Bích N, sinh năm 1987; Có mặt.
5. Anh Tạ Ngọc V1, sinh năm 1978; Vắng mặt.
6. Chị Nguyễn Thị L2, sinh năm 1986; Vắng mặt.
7. Cháu Nguyễn Phương T1, sinh năm 2006; Vắng mặt.
8. Cháu Nguyễn Minh H2, sinh năm 2010;

Đều trú tại: Tổ G, thị trấn Q, huyện M, Hà Nội.

Người đại diện hợp pháp của cháu T1, cháu H2: Chị Nguyễn Thị Bích N, sinh năm 1987; Địa chỉ: Tổ G, thị trấn Q, huyện M, thành phố Hà Nội. Vắng mặt.

9. Phòng C2, thành phố Hà Nội; Vắng mặt.

Địa chỉ: T chính quyền huyện M, xã Đ, huyện M, thành phố Hà Nội;

Người đại diện theo pháp luật: Ông Phạm Hữu H3 - Trưởng phòng.

10. Ủy ban nhân dân xã T; Vắng mặt.

Địa chỉ: Xã T, huyện S, thành phố Hà Nội;

Người đại diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Kim Q1 - Chủ tịch.

Do có kháng cáo của nguyên đơn là Ngân hàng TMCP Đ1.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện đề ngày 17/10/2022 và những lời khai tiếp theo, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 23/11/2016, chị Nguyễn Thị D và Ngân hàng TMCP Đ1 ký kết Hợp đồng tín dụng số 304/216/HĐTD/PVBTLG. Theo đó, Ngân hàng đồng ý cho chị D vay số tiền 1.500.000.000 đồng; thời hạn vay: 120 tháng kể từ ngày giải ngân; mục đích sử dụng số tiền vay: Vay hoàn vốn mua nhà để ở; lãi suất trong hạn: Lãi suất trong hạn cố định trong thời gian 12 tháng kể từ ngày giải ngân bằng 7,99%/năm; lãi suất cho vay các tháng tiếp theo được điều chỉnh lãi suất 03 tháng/lần bằng LSCS12 + Biên độ tối thiểu 3,8%/năm; lãi suất quá hạn: Bằng 150% lãi suất trong hạn áp dụng tại ngày đến hạn đối với số dư nợ gốc đến hạn nhưng chưa trả. Ngày 25/11/2016, Ngân hàng đã giải ngân cho chị D số tiền 1.500.000.000 đồng.

Để đảm bảo cho khoản vay trên, chị D đã thế chấp tài sản sau:

• Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 251-3, tờ bản đồ 45, địa chỉ: Tổ G, thị trấn Q, huyện M, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BY 294929, sổ vào sổ cấp giấy chứng nhận: CS-ML.01004 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố H cấp ngày 16/11/2015 cho ông Nguyễn Xuân Đ, đã chuyển nhượng cho chị Nguyễn Thị D toàn bộ quyền sử dụng đất theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập tại Phòng C2 ngày 31/8/2016 (Hợp đồng thế quyền sử dụng đất số công chứng 08318.2016/HĐTC, quyển số 04.2018 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/11/2016 tại Văn phòng C3, thành phố Hà Nội).
• Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 59, tờ bản đồ 91-A-I, địa chỉ: thôn X, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BL 023340, sổ vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH00706.8795 do UBND huyện S cấp ngày 21/9/2012 cho ông Nguyễn Văn H; ngày 10/10/2016 đã chuyển nhượng toàn bộ cho chị Nguyễn Thị D theo Hợp đồng số 1203/2016/HĐCN lập tại Văn Phòng C4 ngày 27/9/2016 (Hợp đồng thế quyền sử dụng đất số công chứng 08317.2016/HĐTC, quyển số 04.2018 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/11/2016 tại Văn phòng C3, thành phố Hà Nội).

Quá trình thực hiện hợp đồng, tính đến ngày 04/8/2023, chị D đã trả nợ cho P số tiền 193.492.528 đồng, trong đó: Nợ gốc đã trả: 113.238.620 đồng; nợ lãi đã trả: 80.253.908 đồng. Sau đó, chị D đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ cho P. P đã nhiều lần tạo điều kiện đôn đốc, nhắc nhở, tuy nhiên khách hàng không hợp tác và cố ý trốn tránh thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Ngày 25/8/2017, P đã chuyển toàn bộ khoản nợ sang nợ quá hạn.

Ngày 02/12/2022 và ngày 08/12/2022, Tòa án đã tiến hành xem xét, thẩm định tài sản tại chỗ đối với tài sản thế chấp nêu trên, kết quả cho thấy:

• Đối với thửa đất số 251-3, tờ bản đồ 45, địa chỉ: Tổ G, thị trấn Q, huyện M, thành phố Hà Nội: Hiện trạng sử dụng đất giảm 9,3m² so với diện tích đất được cấp theo Giấy chứng nhận quyền sửa dụng đất, trong đó có 8,3m² đất hiện vợ chồng anh Tạ Ngọc V1 đã xây dựng nhà 3 tầng, sinh sống ổn định và 1,1m² đất gia đình bà L1 hiến đất làm đường, hiện trạng sử dụng đất đã xác định rõ ranh giới là tường bao quanh trước khi chị D thế chấp đất cho P nên P thay đổi yêu cầu khởi kiện, không yêu cầu Tòa án phát mại đối với 9,3m² đất này.
• Đối với thửa đất số 59, tờ bản đồ 91-A-I, địa chỉ: thôn X, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội: Hiện trạng sử dụng đất tăng 16,5m² so với diện tích đất được cấp theo Giấy chứng nhận quyền sửa dụng đất. P yêu cầu Tòa án phát mại diện tích đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chị D đã thế chấp đất cho P.

Quá trình thực hiện hợp đồng, tính đến ngày 08/9/2023, chị D đã trả cho P tổng số tiền là: 193.492.528 đồng, trong đó nợ gốc là: 113.238.620 đồng, nợ lãi trong hạn là: 80.253.908 đồng, nợ lãi quá hạn: 0 đồng.

Tính đến ngày 08/9/2023, chị D còn nợ P tổng số tiền là: 2.936.498.428 đồng, trong đó nợ gốc: 1.386.761.380 đồng, nợ lãi: 1.549.737.048 đồng (nợ lãi trong hạn: 677.998.823 đồng, nợ lãi quá hạn: 871.738.225 đồng).

Nay P yêu cầu Tòa án:

• Buộc chị D phải trả cho P tổng số tiền tạm tính đến ngày 08/9/2023 là: 2.936.498.428 đồng, trong đó nợ gốc: 1.386.761.380 đồng, nợ lãi: 1.549.737.048 đồng (nợ lãi trong hạn: 677.998.823 đồng, nợ lãi quá hạn: 871.738.225 đồng).
• Buộc chị D phải trả cho P các khoản nợ lãi, phí phát sinh theo Hợp đồng tín dụng đã ký, kể từ ngày 09/9/2023 cho đến khi tất toán khoản vay.

Trường hợp chị D không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, thì P có quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án có thẩm quyền kê biên, phát mại tài sản bảo đảm là:

• Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 251-3, tờ bản đồ 45, diện tích 147,9m² (theo hiện trạng), trong đó diện tích sử dụng riêng là: 112,9m² và diện tích sử dụng chung là 35m², địa chỉ: Tổ G, thị trấn Q, huyện M, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BY 294929, sổ vào sổ cấp giấy chứng nhận: CS-ML.01004 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố H cấp ngày 16/11/2015 cho anh Nguyễn Xuân Đ, đã chuyển nhượng cho chị Nguyễn Thị D toàn bộ quyền sử dụng đất theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập tại Phòng C2 ngày 31/8/2016.
• Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 59, tờ bản đồ 91-A-I, diện tích 371m² địa chỉ: thôn X, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BL 023340, sổ vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH00706.8795 do UBND huyện S cấp ngày 21/9/2012 cho anh Nguyễn Văn H; ngày 10/10/2016 đã chuyển nhượng toàn bộ cho chị Nguyễn Thị D theo Hợp đồng số 1203/2016/HĐCN lập tại Văn Phòng C4 ngày 27/9/2016.

Trường hợp số tiền thu được từ việc phát mại tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán toàn bộ khoản nợ nêu trên thì P có quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án có thẩm quyền kê biên, phát mại các tài sản khác và nguồn thu hợp pháp của chị D để tất toán khoản vay.

Về án phí: Chị D phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

Đối với yêu cầu độc lập của chị Nguyễn Thị Bích N về việc hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết ngày 31/8/2016 giữa chị Nguyễn Thị D và anh Nguyễn Xuân Đ, chị Nguyễn Thị Bích N: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa chị D và vợ chồng chị N được ký kết tại Phòng công chứng số 9 theo đúng quy định của pháp luật, chị D và vợ chồng chị N tự nguyện ký, không bị ép buộc, lừa dối. Vì vậy P đề nghị Tòa án bác yêu cầu của chị N và công nhận hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa chị D và vợ chồng chị N.

* Bị đơn là chị Nguyễn Thị D trình bày:

Chị xác nhận lời khai của người đại diện theo ủy quyền của Ngân hàng TMCP Đ1 về số tiền vay và các nội dung thỏa thuận khác theo Hợp đồng tín dụng số 304/216/HĐTD/PVBTLG ngày 23/11/2016 mà chị đã ký kết với Ngân hàng. Đồng thời xác nhận số tiền đã trả và số tiền còn nợ như người đại diện theo ủy quyền của Ngân hàng trình bày.

Để đảm bảo cho khoản vay, chị đã thế chấp tài sản là:

• Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 251-3, tờ bản đồ 45, địa chỉ: Tổ G, thị trấn Q, huyện M, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BY 294929, sổ vào sổ cấp giấy chứng nhận: CS-ML.01004 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố H cấp ngày 16/11/2015 cho anh Nguyễn Xuân Đ, đã chuyển nhượng cho chị Nguyễn Thị D toàn bộ quyền sử dụng đất theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập tại Phòng C2 ngày 31/8/2016 (Hợp đồng thế quyền sử dụng đất số công chứng 08318.2016/HĐTC, quyển số 04.2018 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/11/2016 tại Văn phòng C3, thành phố Hà Nội).
• Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 59, tờ bản đồ 91-A-I, địa chỉ: thôn X, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BL 023340, sổ vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH00706.8795 do UBND huyện S cấp ngày 21/9/2012 cho anh Nguyễn Văn H; ngày 10/10/2016 đã chuyển nhượng toàn bộ cho chị Nguyễn Thị D theo Hợp đồng số 1203/2016/HĐCN lập tại Văn Phòng C4 ngày 27/9/2016 (Hợp đồng thế quyền sử dụng đất số công chứng 08317.2016/HĐTC, quyển số 04.2018 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/11/2016 tại Văn phòng C3, thành phố Hà Nội).

Nguồn gốc 02 tài sản này là do chị nhận chuyển nhượng từ anh Nguyễn Văn H và anh Nguyễn Xuân Đ, hai bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng và chị đã làm thủ tục sang tên trước bạ theo đúng quy định của pháp luật. Sau khi nhận chuyển nhượng, do chưa có nhu cầu sử dụng nên chị vẫn để cho gia đình anh H và gia đình anh Đ sinh sống trên đất như hiện nay. Toàn bộ nhà và các công trình xây dựng trên 02 thửa đất này đều do gia đình anh H và gia đình anh Đ xây dựng, chị không sửa chữa, xây dựng công trình gì. Giữa chị và anh H cũng như vợ chồng anh Đ không thỏa thuận chuyển nhượng nhà và các tài sản trên đất.

Đối với kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ tài sản thế chấp do Tòa án tiến hành, chị đồng ý và không có ý kiến gì, hiện trạng đất và tài sản trên đất kể từ khi chị nhận chuyển nhượng đến nay vẫn giữ nguyên, không biến động, sửa chữa, làm mới gì.

Đối với Hợp đồng thỏa thuận và cam kết ngày 31/8/2016 do chị N xuất trình: Chị xác nhận chữ ký, chữ viết “Nguyễn Thị D” tại mục “Đại diện bên A” là chữ ký, chữ viết của chị nhưng chị không thỏa thuận với anh Đ nội dung này và chị không hiểu vì sao Hợp đồng này lại có chữ ký của chị, chị không nhớ đã ký hợp đồng này trong hoàn cảnh nào. Chị và anh Đ thỏa thuận chuyển nhượng cho nhau 01 thửa đất số 251-3, tờ bản đồ 45, địa chỉ: Tổ G, thị trấn Q, huyện M, thành phố Hà Nội với giá 620.000.000 đồng và thỏa thuận: Trong 15 năm nếu anh Đ có tiền thì chị sẽ bán lại cho anh Đ thửa đất này, gia đình anh Đ vẫn tiếp tục sống trên đất cho đến khi chị cần sử dụng đất và chị sẽ thế chấp đất để vay vốn Ngân hàng và anh Đ chịu trách nhiệm trả một phần lãi cho chị. Tuy nhiên, anh Đ chỉ trả lãi cho chị khoảng 5 tháng, số tiền cụ thể chị không nhớ, sau đó anh Đ không đưa cho chị thêm đồng nào. Việc vợ chồng anh Đ chuyển nhượng thửa đất đất số 251-3, tờ bản đồ 45 cho chị là sự thực, anh Đ cũng đã nhận đủ số tiền 620.000.000 đồng. Khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, hai bên thỏa thuận chỉ ghi giá chuyển nhượng là 100.000.000 đồng để giảm tiền nộp thuế. Tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, Công chứng viên đã giải thích đầy đủ các nội dung trong hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, vợ chồng anh Đ tự nguyện ký hợp đồng, không bị ép buộc, lừa dối. Vì vậy, chị không đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được ký kết giữa chị và vợ chồng anh Đ, đề nghị Tòa án bác yêu cầu độc lập của chị N.

Đối với thửa đất số 59, tờ bản đồ 91-A-I, địa chỉ: thôn X, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội mà chị nhận chuyển nhượng của anh Nguyễn Văn H: Chị và anh H thỏa thuận, chị trả anh H 150.000.000 đồng và anh H ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho chị. Sau đó chị sẽ thế chấp vay vốn Ngân hàng, trong thời hạn vay vốn Ngân hàng, anh H có trách nhiệm trả lãi hàng tháng cho chị. Trong thời hạn 10 năm, nếu anh H có tiền trả chị thì chị sẽ chuyển nhượng lại thửa đất cho anh H. Nếu anh H không trả tiền, không đóng lãi thì thửa đất này thuộc quyền định đoạt của chị. Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, anh H không trả bất kỳ khoản tiền nào. Việc chị và anh H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thực tế. Tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, Công chứng viên đã giải thích đầy đủ các nội dung trong hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, anh H tự nguyện ký hợp đồng, không bị ép buộc, lừa dối.

Nay Ngân hàng TMCP Đ1 yêu cầu chị trả toàn bộ số tiền tiền còn nợ theo các Hợp đồng tín dụng đã ký và các khoản tiền lãi, phí phát sinh theo thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng đã ký, kể từ ngày 09/9/2023 đến khi tất toán khoản nợ, chị đồng ý trả số tiền trên cho Ngân hàng. Tuy nhiên do chị bị Công an thành phố H khởi tố về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản” và đang bị tạm giam tại Trại tạm giam số 1, Công an thành phố nên chị không có khả năng thanh toán khoản nợ trên, chị sẽ làm thủ tục ủy quyền cho em gái tham gia tố tụng. Trường hợp chị không thực hiện được việc ủy quyền nêu trên thì chị xin vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Trường hợp chị không có khả năng thanh toán khoản nợ nêu trên thì chị đồng ý để P kê biên, phát mại tài sản bảo đảm mà chị đã thế chấp cho Ngân hàng để thu hồi nợ.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

- Chị Nguyễn Thị Bích N trình bày:

Chị và anh Đ kết hôn năm 2005, vợ chồng chị có 02 con chung là Nguyễn Phương T1, sinh năm 2006 và Nguyễn Minh H2, sinh năm 2010. Năm 2012, bố đẻ anh Đ là ông Nguyễn Văn D1 chết. Năm 2017, anh Đ chết. Hiện ba mẹ con chị đang sống cùng mẹ anh Đ là bà Ngô Thị L1 trên thửa đất số 251-3, tờ bản đồ 45 ở Tổ G, thị trấn Q, huyện M, thành phố Hà Nội.

Nguồn gốc thửa đất 251, tờ bản đồ 45 là của bố mẹ anh Đ. Sau đó, bố mẹ anh Đ tặng cho vợ chồng chị Nguyễn Thị L2 (em gái anh Đ) 50m²; chuyển nhượng cho người khác (chị không biết tên) 50m² và để 35m² làm lối đi chung. Phần diện tích còn lại thì bố mẹ chồng tặng cho anh Nguyễn Xuân Đ. Toàn bộ tài sản và công trình xây dựng trên thửa đất đã chấp là do bố mẹ chồng tạo dựng lên bằng số tiền chuyển nhượng đất.

Khoảng năm 2016, anh Đ cần tiền nên đã vay của chị Nguyễn Thị D khoảng 420.000.000 đồng. Việc anh Đ vay tiền, thỏa thuận như thế nào thì chị không nắm được, anh Đ không nói gì với chị. Tuy nhiên, ngày 31/8/2016, anh Đ bảo chị ra Phòng C2, thành phố Hà Nội ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 251-3 cho chị D, khi đó chị không đồng ý nhưng dưới sức ép của anh Đ thì chị đã ký và cũng không đọc hợp đồng. Chị xác nhận chữ viết “Nguyệt, Nguyễn Thị Bích N” và chữ ký, chữ viết “Nguyễn Xuân Đ” trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/8/2016 được ký kết giữa vợ chồng chị và chị D tại Phòng C2, thành phố Hà Nội là chữ ký, chữ viết của vợ chồng chị. Tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, chị không thấy anh Đ và chị D ký thỏa thuận gì bên ngoài. Nhưng khi về nhà, chị bảo với anh Đ “Công chứng viên nói ký hợp đồng chuyển nhượng cho bên mua là quyền sử dụng thửa đất này sẽ chuyển sang cho người mua và mình mất đất” thì anh Đ bảo chị, do anh Đ nợ xấu, không thể vay tiền Ngân hàng nên phải vay tiền của chị D và thế chấp đất cho chị D, chị D cam đoan không chuyển nhượng đất cho người khác.

Sau khi anh Đ chết, chị tìm thấy “Hợp đồng thỏa thuận và cam kết ngày 31/8/2016” viết tay với nội dung: Anh Đ sẽ chuyển nhượng thửa đất số 251-3 cho chị D để vay tiền chị D, lãi suất tính theo Ngân hàng, thời hạn 7 năm; chị D không được chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố thửa đất này cho bất kỳ ai” thì mới biết anh Đ vay tiền chị D và chuyển nhượng đất như nêu trên. Kể từ khi anh Đ mất đến nay, gia đình chị vẫn sinh sống trên đất này, chị chưa bao giờ thấy chị D hay bất kỳ ai đến trao đổi đòi đất hay đòi tiền. Ngoài Hợp đồng thỏa thuận và cam kết ngày 31/8/2016; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, vợ chồng chị và chị D không ký văn bản nào khác thỏa thuận chuyển nhượng nhà và các công trình trên thửa đất này. Việc chị D vay tiền và thế chấp thửa đất cho Ngân hàng như thế nào thì chị không nắm được. Đến khi Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định tài sản tại chỗ đối với thửa đất thì gia đình chị mới biết nội dung sự việc.

Đối với diện tích 8,3m² đất hiện vợ chồng anh Tạ Ngọc V1, chị Nguyễn Thị L2 đã xây dựng nhà 03 tầng và 1,1m² đất hiến mở rộng ngõ, chị không nắm được, vì từ khi kết hôn đến nay, mọi việc liên quan đến nhà đất do anh Đ và mẹ chồng quyết định, chị không có ý kiến hay đề nghị gì về diện tích đất này.

Nay Ngân hàng yêu cầu chị D trả toàn bộ số tiền còn nợ theo Hợp đồng tín dụng đã ký, nếu chị D không trả được thì Ngân hàng yêu cầu kê biên, phát mại tài sản mà chị D đã thế chấp, trong đó có thửa đất và tài sản trên đất của gia đình chị, chị đề nghị Ngân hàng tạo điều kiện cho gia đình chị và gia đình anh H2 mỗi bên trả 700.000.000 đồng, tổng là 1.400.000.000 đồng vào số tiền nợ gốc và một phần lãi mà chị D còn nợ Ngân hàng để giải chấp 02 tài sản bảo đảm nêu trên trong thời hạn 02 tháng, số tiền lãi còn lại đề nghị Ngân hàng miễn toàn bộ cho hai gia đình. Nếu Ngân hàng không đồng ý với phương án trên, chị đề nghị Tòa án hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 31/8/2016 được ký kết giữa vợ chồng chị và chị D tại Phòng C2.

Căn cứ chị yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng nêu trên vì các lý do sau:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là không có thật;
• Chị và chồng chị không hề bán đất cho chị D và chưa bao giờ được nhận tiền bán đất từ chị D; giá chuyển nhượng đất trong hợp đồng chuyển nhượng cũng không đúng giá trị đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng.
• Hợp đồng thỏa thuận và cam kết ngày 31/8/2016 viết tay giữa chồng chị và chị D là sự thực, vì muốn vay tiền của chị D nên chị D yêu cầu anh Đ ký hợp đồng chuyển nhượng nêu trên.

- Bà Ngô Thị L1 trình bày:

Nguồn gốc thửa đất 251, tờ bản đồ 45, địa chỉ: Tổ G, thị trấn Q, M, Hà Nội là tài sản của vợ chồng bà. Sau đó, vợ chồng bà tặng cho con gái là Nguyễn Thị L2 50m²; chuyển nhượng cho một người (bà không nhớ tên) 50m² để xây nhà và để 35m² làm lối đi chung. Toàn bộ tài sản và công trình xây dựng trên diện tích thửa đất số 251-3 này đều do vợ chồng bà tạo dựng lên bằng tiền tiết kiệm và tiền bán đất. Năm 2012, chồng bà là ông Nguyễn Văn D1 chết. Đến năm 2014, khi vợ chồng chị L2 xây nhà 3 tầng thì gia đình bà đã thống nhất cho vợ chồng chị L2 thêm một lối chạy hết đất, diện tích khoảng hơn 5m², việc cho đất này các bên chỉ nói miệng, không làm văn bản; còn 1,1m² đất ở góc Đ, gia đình bà tự nguyện hiến mở rộng ngõ. Sau đó, gia đình bà đã xây tường bao quanh thửa đất, sử dụng ổn định đến nay, không có tranh chấp gì. Năm 2015, bà tặng cho anh Nguyễn Xuân Đ diện tích đất còn lại là thửa 251-3. Sau khi nhận tặng cho đất, anh Đ vay mượn tiền, chuyển nhượng đất như thế nào, cho ai thì bà không nắm được. Năm 2017, anh Đ qua đời, hiện bà và vợ con anh Đ đang sinh sống trên thửa đất này. Hiện trạng đất và tài sản trên đất vẫn giữ nguyên, không có gì thay đổi từ năm 2015 đến nay.

Nay Ngân hàng khởi kiện yêu cầu chị D trả số tiền nợ gốc và lãi theo hợp đồng tín dụng đã ký, nếu không trả được Ngân hàng sẽ phát mại tài sản bảo đảm, trong đó có thửa đất của gia đình bà, bà đề nghị Ngân hàng tạo điều kiện cho gia đình bà lấy lại thửa đất để sinh sống. Đối với diện tích 8,3m² vợ chồng chị L2 đang quản lý sử dụng và 1,1m² đất hiến làm đường, bà đề nghị không phát mại diện tích đất này. Do bà tuổi cao, đường xa, bà xin vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

- Anh Tạ Ngọc V1 trình bày:

Nguồn gốc thửa đất 251-1, tờ bản đồ 45, diện tích 50m², địa chỉ: Tổ G, thị trấn Q, M, Hà Nội hiện vợ chồng anh đang quản lý, sử dụng và xây dựng nhà trên đất là do bố mẹ vợ tặng cho chị L2 - vợ anh, chị L2 đã làm thủ tục sang tên trước bạ theo quy định của pháp luật. Năm 2014, vợ chồng anh xây nhà và các công trình trên đất như hiện nay. Tại thời điểm xây nhà, bố mẹ vợ cho vợ chồng anh thêm một lối đất, diện tích khoảng hơn 5m², vị trí đất tiếp giáp với phần đất còn lại của bố mẹ vợ (thửa 251-3), việc tặng cho đất chỉ nói miệng, không lập văn bản gì, vợ chồng anh cũng chưa làm thủ tục hợp thửa theo quy định của pháp luật. Nguồn tiền xây dựng nhà do vợ chồng anh tiết kiệm.

Năm 2016, anh Đ thế chấp, chuyển nhượng thửa đất 251-3 cho ai, như thế nào thì anh không nắm được. Chỉ đến khi Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định đất thì gia đình anh mới biết nội dung sự việc.

Nay Ngân hàng khởi kiện yêu cầu chị D trả số tiền nợ gốc và lãi theo hợp đồng tín dụng đã ký, nếu không trả được Ngân hàng sẽ phát mại tài sản bảo đảm, trong đó 8,3m² đất hiện vợ chồng anh đang quản lý sử dụng và xây dựng nhà trên diện tích này, anh đề nghị Ngân hàng không phát mại diện tích đất này vì vợ chồng anh đã xây nhà và sử dụng ổn định trước khi anh Đ chuyển nhượng đất.

- Anh Nguyễn Văn H trình bày:

Nguồn gốc thửa đất số 59, tờ bản đồ 91-A-I, địa chỉ: thôn X, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội là của bố mẹ anh. Bố anh là ông Nguyễn Văn N1, mất năm 2018; mẹ anh là bà Nguyễn Thị O có vấn đề về thần kinh, chỉ biết ăn uống, vệ sinh cá nhân, nói năng lảm nhảm, không giao tiếp với ai, anh và vợ đã ly hôn năm 2017. Bố mẹ anh sinh được 02 người con là anh và anh Nguyễn Văn H1. Hiện tại, chỉ có anh và bà O đang sống cùng anh trên thửa đất số 59.

Năm 2011, bố mẹ đã tặng toàn bộ thửa đất này cho anh và anh đã được UBND huyện S cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BL 023340, sổ vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH00706.8795 ngày 21/9/2012. Toàn bộ nhà, tường bao do bố mẹ anh xây dựng, còn công trình phụ và chuồng chăn nuôi là do anh xây dựng.

Năm 2016, do cần tiền để làm ăn, anh có vay số tiền 150.000.000 đồng của chị Nguyễn Thị D. Để vay được số tiền trên, anh và chị D thỏa thuận, anh ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 59, tờ bản đồ 91-A-I nêu trên cho chị D để chị D sang tên sổ đỏ và làm thủ tục vay tiền Ngân hàng. Ngày 27/9/2016, anh đã ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất này cho chị D tại Văn Phòng C4. Sau đó, anh và chị D lập Hợp đồng thỏa thuận viết tay ngày 03/10/2016 và thỏa thuận: Thời hạn vay 3 năm, lãi suất thỏa thuận là 1%/tháng. Trong thời hạn vay tiền, chị D không được chuyển nhượng sang tên thửa đất cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào. Khi hết thời hạn vay và anh trả đủ số tiền vay thì chị D có trách nhiệm hoàn tất các thủ tục sang tên thửa đất này cho anh theo quy định của pháp luật. Từ khi anh chuyển nhượng đất cho chị D đến nay, diện tích đất và các công trình trên đất vẫn giữ nguyên hiện trạng. Việc anh sang tên thửa đất này cho chị D là để chị D vay vốn Ngân hàng nhưng chị D vay khi nào, số tiền bao nhiêu, vay của Ngân hàng nào thì anh không nắm được, chị D không nói gì với anh và cũng không có Ngân hàng nào liên hệ với anh về vấn đề này. Ngoài Hợp đồng thỏa thuận ngày 03/10/2016 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/9/2016, anh và chị D không ký thỏa thuận nào khác về việc chuyển nhượng nhà và các công trình trên thửa đất số 59.

Sau khi vay, anh trả lãi cho chị D theo thỏa thuận được khoảng 3 - 4 lần thì gặp khó khăn về kinh tế nên anh không trả tiền cho chị D được nữa. Thời gian sau, anh có vài lần hẹn nói chuyện với chị D để chuộc lại đất nhưng chị D không gặp nên anh chưa giải quyết được với chị D khoản vay trên và sang tên thửa đất về tên anh.

Ngày 02/12/2022, Tòa án tiền hành xem xét, thẩm định tại chỗ đối với thửa đất nêu trên, kết quả cho thấy diện tích đất theo hiện trạng nhiều hơn diện tích đất được cấp trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 16,5m². Anh xác định ranh giới giữa thửa đất của gia đình anh và các hộ liền kề đã xác lập rõ ràng bằng tường bao, các hộ sử dụng ổn định không có tranh chấp gì, anh không biết vì sao diện tích đất này tăng và không có ý kiến hay đề nghị gì về vấn đề này.

Nay Ngân hàng yêu cầu chị D phải trả toàn bộ số tiền gốc, lãi theo Hợp đồng tín dụng đã ký và các khoản lãi, phí phát sinh kể từ ngày 05/8/2021 đến khi tất toán khoản vay, nếu chị D không trả số tiền trên thì Ngân hàng sẽ kê biên, phát mại tài sản thế chấp, trong đó có thửa đất của gia đình anh, anh đề nghị Ngân hàng tạo điều kiện cho anh trả 700.000.000 đồng để anh lấy tại thửa đất của gia đình.

Trường hợp Ngân hàng không đồng ý với phương án trên, anh không đồng ý phát mại tài sản của gia đình và đề nghị Tòa án giải quyết theo pháp luật.

- Anh Nguyễn Văn H1 trình bày:

Nguồn gốc thửa đất thửa đất số 59, tờ bản đồ 91-A-I, địa chỉ: thôn X, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội là của bà ngoại anh, sau đó bà ngoại đã tặng cho bố mẹ anh thửa đất này. Năm 2011, bố mẹ anh đã tặng cho toàn bộ thửa đất cho em trai anh là Nguyễn Văn H, toàn bộ nhà, tường bao do bố mẹ anh xây dựng, còn công trình phụ và chuồng chăn nuôi là do anh H xây dựng. Bố anh là ông Nguyễn Văn N1, mất năm 2018 và mẹ anh là bà Nguyễn Thị O đang sinh sống cùng anh H tại thửa đất số 59 nhưng mẹ anh tinh thần không bình thường, vẫn có nhận biết được sự việc nhưng không giao tiếp với ai, nên anh sẽ thay mặt mẹ anh tham gia tố tụng.

Việc anh H chuyển nhượng thửa đất này cho chị Nguyễn Thị D để vay tiền hay cụ thể như thế nào thì anh không nắm được, anh H không nói gì với anh.

Nay Ngân hàng yêu cầu chị D phải trả toàn bộ số tiền gốc, lãi theo Hợp đồng tín dụng đã ký và các khoản lãi, phí phát sinh kể từ ngày 05/8/2021 đến khi tất toán khoản vay, nếu chị D không trả số tiền trên thì Ngân hàng sẽ kê biên, phát mại tài sản thế chấp, trong đó có thửa đất của gia đình anh, anh đề nghị Ngân hàng tạo điều kiện cho gia đình anh trả 700.000.000 đồng và lấy lại thửa đất để mẹ anh có chỗ ăn ở.

- Người đại diện hợp pháp của UBND xã T là ông Nguyễn Kim Q1 trình bày:

Theo kết quả kiểm tra, đo đạc hiện trạng thửa đất số 59, tờ bản đồ 91-A-I, địa chỉ: Thôn X, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội thì hiện trạng sử dụng đất tăng so với diện tích được cấp trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 16,5m², trong đó 11m² là đất do UBND xã T quản lý, UBND xã T không yêu cầu Tòa án giải quyết. Do bận công việc, ông xin vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

- Người đại diện hợp pháp của Phòng C2 thành phố Hà Nội là ông Phạm Hữu H3 trình bày:

Tại thời điểm công chứng, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1892 đã được Công chứng viên thụ lý và giải quyết theo đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Việc giao kết Hợp đồng chuyển nhượng do các bên tự nguyện thỏa thuận đồng ý tham gia giao dịch; các bên đã ký tên vào từng trang của hợp đồng, đã ký tên và điểm chỉ vào hợp đồng chuyển nhượng trước sự chứng kiến của Công chứng viên. Hợp đồng chuyển nhượng đã phát sinh hiệu lực giữa các bên kể từ khi các bên ký kết và được Công chứng viên Phòng C2 chứng nhận. Hợp đồng làm phát sinh việc chuyển dịch quyền tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai và các văn bản pháp luật hiện hành. Tại thời điểm công chứng, Công chứng viên không nhận được bất kỳ một khiếu kiện, ngăn chặn nào về tài sản giao dịch. Căn cứ Hợp đồng chuyển nhượng trên, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền tài sản của người nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị D là đúng quy định của pháp luật. Phòng C2 gửi kèm toàn bộ hồ sơ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1892, quyển số 04/2016/TP-CC/SCC-HĐGĐS ngày 31/8/2016 và xin vắng mặt trong các buổi tố tụng tại Tòa án, đề nghị Tòa án giải quyết theo thẩm quyền.

Tại phiên tòa sơ thẩm:

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chị N là luật sư Lưu Ngọc T2 trình bày:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1892 được ký kết giữa chị Nguyễn Thị D và anh Nguyễn Xuân Đ, chị Nguyễn Thị Bích N ngày 31/8/2016 là giả tạo bởi các lý do sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm che đậy hợp đồng vay tiền được ký kết giữa chị D và anh Đ, bằng chứng là Hợp đồng cam kết và thỏa thuận ngày 31/8/2016 được ký kết giữa chị D và anh Đ do chị N tìm thấy sau khi anh Đ mất và chị N đã xuất trình cho Tòa án.

Lời khai của chị N thể hiện, anh Đ nói với chị N về việc chị D bắt phải ký hợp đồng chuyển nhượng đất thì mới cho vay tiền. Như vậy việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất, anh Đ, chị N bị chị D ép buộc ký, không tự nguyện ký.

Bản thân chị N không được nhận tiền hay sử dụng số tiền chuyển nhượng đất từ chị D; giá chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng không đúng với giá đất thực tế tại thời điểm chuyển nhượng.

Việc Ngân hàng nhận thế chấp thửa đất này của chị D nhưng không tiến hành xem xét, thẩm định, không xác minh đối với những người đang sinh sống trên thửa đất và không thông báo gì cho gia đình chị N là không đúng và giao dịch giữa Ngân hàng với chị D không phải là giao dịch ngay tình.

Vì vậy đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Điều 123, Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015 tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sửa dụng đất được ký kết giữa chị D và vợ chồng chị N, buộc Ngân hàng phải trả lại đất và tài sản trên đất cho gia đình chị N.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 34/2023/DS-ST ngày 08/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Sóc Sơn thành phố Hà Nội đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng TMCP Đ1 đối với chị Nguyễn Thị D.

Buộc chị Nguyễn Thị D phải trả cho Ngân hàng TMCP Đ1 số tiền tính đến ngày 08/9/2023 là: 2.936.498.428 đồng, trong đó nợ gốc: 1.386.761.380 đồng, nợ lãi: 1.549.737.048 đồng (nợ lãi trong hạn: 677.998.823 đồng, nợ lãi quá hạn: 871.738.225 đồng).

2. Kể từ ngày 09/9/2023, chị Nguyễn Thị D phải tiếp tục thanh toán lãi suất phát sinh trên dư nợ gốc chưa trả kể theo mức lãi suất thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng số 304/216/HĐTD/PVBTLG ngày 23/11/2016 cho đến khi thanh toán xong khoản nợ gốc.
3. Trường hợp chị Nguyễn Thị D không trả nợ hoặc trả nợ không đủ thì Ngân hàng TMCP Đ1 có quyền yêu cầu Cơ quan Thi hành án có thẩm quyền kê biên, phát mại tài sản bảo đảm là:
• Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 251-3, tờ bản đồ 45, diện tích là 147,9m², trong đó diện tích sử dụng riêng là: 112,9m² được giới hạn bởi các điểm 9, 15, 14, 13, 12, 7, 8, 9 và diện tích sử dụng chung là 35m² được giới hạn bởi các điểm 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 1, địa chỉ: Tổ G, thị trấn Q, huyện M, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BY 294929, sổ vào sổ cấp giấy chứng nhận: CS-ML.01004 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố H cấp ngày 16/11/2015 cho ông Nguyễn Xuân Đ, đã chuyển nhượng cho chị Nguyễn Thị D toàn bộ quyền sử dụng đất theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập tại Phòng C2 ngày 31/8/2016 (Hợp đồng thế quyền sử dụng đất số công chứng 08318.2016/HĐTC, quyển số 04.2018 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/11/2016 tại Văn phòng C3, thành phố Hà Nội). Khi phát mại phải thanh toán giá trị tài sản trên đất tại thời điểm phát mại cho gia đình chị N. Dành quyền ưu tiên cho gia đình chị N được thỏa thuận mua lại tài sản phát mại nếu có nhu cầu.
• Ghi nhận sự tự nguyện của Ngân hàng TMCP Đ1 không yêu cầu phát mại 8,3m² đất được giới hạn bởi các điểm 7, 12, 11, 6, 7 và 1,1m² đất được giới hạn bởi các điểm 15, 10, 13, 14, 15 thuộc thửa đất số 251-3, tờ bản đồ 45, địa chỉ: Tổ G, thị trấn Q, huyện M, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BY 294929, sổ vào sổ cấp giấy chứng nhận: CS-ML.01004 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố H cấp ngày 16/11/2015 cho ông Nguyễn Xuân Đ, đã chuyển nhượng cho chị Nguyễn Thị D toàn bộ quyền sử dụng đất theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập tại Phòng C2 ngày 31/8/2016 (Sơ đồ thửa đất 1 kèm theo)
• Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 59, tờ bản đồ 91-A-I, diện tích 371m² được giới hạn bởi các điểm 1, 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20, 1 địa chỉ: thôn X, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BL 023340, sổ vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH00706.8795 do UBND huyện S cấp ngày 21/9/2012 cho ông Nguyễn Văn H; ngày 10/10/2016 đã chuyển nhượng toàn bộ cho chị Nguyễn Thị D theo Hợp đồng số 1203/2016/HĐCN lập tại Văn Phòng C4 ngày 27/9/2016 (Hợp đồng thế quyền sử dụng đất số công chứng 08317.2016/HĐTC, quyển số 04.2018 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/11/2016 tại Văn phòng C3, thành phố Hà Nội). Khi phát mại phải thanh toán giá trị tài sản trên đất tại thời điểm phát mại cho gia đình anh H. Giành quyền ưu tiên cho gia đình anh H được thỏa thuận mua lại tài sản phát mại nếu có nhu cầu.
• Ghi nhận sự tự nguyện của UBND xã T không yêu cầu giải quyết đối với 11m² đất được giới hạn bởi các điểm 19, 16, 17, 18, 19 và 31,065m² tường bao xây dựng trên diện tích đất này. (Sơ đồ thửa đất 2 kèm theo)

Toàn bộ tiền thu được từ việc bán/xử lý tài sản bảo đảm được dùng để thanh toán nghĩa vụ trả nợ của chị Nguyễn Thị D đối với Ngân hàng TMCP Đ1. Nếu số tiền thu được từ việc bán/xử lý tài sản bảo đảm không đủ thanh toán hết khoản nợ thì chị Nguyễn Thị D có nghĩa vụ tiếp tục trả hết khoản nợ cho Ngân hàng TMCP Đ1.

4. Bác yêu cầu của chị Nguyễn Thị Bích N về việc hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1892, quyển số 04/2016/TP-CC/SCC-HĐGĐS ngày 31/8/2016 được ký kết giữa chị Nguyễn Thị D và anh Nguyễn Xuân Đ, chị Nguyễn Thị Bích N tại Phòng C2, thành phố Hà Nội.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và quyền thi hành án.

Không đồng ý với bản án Ngân hàng TMCP Đ1 kháng cáo một phần bản án dân sự sơ thẩm số 34/2023/DS-ST ngày 08/9/2023 của Toà án nhân dân huyện Sóc Sơn và đề nghị sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng TMCP Đ1. Trong trường hợp bà Nguyễn Thị D không thanh toán được ngay toàn bộ nghĩa vụ trả nợ thì P có quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án có thẩm quyền kê biên, phát mại toàn bộ các tài sản bảo đảm là:

• Tài sản 1: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của Bên thế chấp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BL 023340; Số vào sổ cấp GCN: CH00706.8795; Do UBND huyện S, thành phố Hà Nội cấp ngày 21/09/2012 cho anh Nguyễn Văn H. Ngày 10/10/2016, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện S xác nhận chuyển nhượng toàn bộ cho chị Nguyễn Thị D. Thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đ1 theo Hợp đồng thế quyền sử dụng đất số công chứng 08317.2016/HĐTC, quyển số 04 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/11/2016 tại Văn phòng C3, thành phố Hà Nội.
• Tài sản 2: Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của Bên thế chấp theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số BY 294929; Số vào sổ cấp GCN: CS-ML 01004; Do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố H cấp ngày 16/11/2015 cho anh Nguyễn Xuân Đ. Ngày 09/09/2016, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện M xác nhận chuyển nhượng toàn bộ cho chị Nguyễn Thị D. Thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đ1 theo Hợp đồng thế quyền sử dụng đất số công chứng 08318.2016/HĐTC, quyển số 04 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/11/2016 tại Văn phòng C3, thành phố Hà Nội”. Toàn bộ số tiền thu được từ xử lý các tài sản nêu trên sẽ được thanh toán cho nghĩa vụ nợ của chị Nguyễn Thị D tại P.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Các đương sự không xuất trình chứng cứ mới, không thỏa thuận được cách giải quyết vụ án.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử và các đương sự tuân thủ đầy đủ các quy định của BLTTDS.

Về nội dung: Sau khi phân tích nội dung vụ kiện, đại diện VKS nhân dân thành phố H đề nghị Hội đồng xét xử không chấp chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn là P, áp dụng khoản 1 Điều 308 BLTTDS giữ nguyên nội dung bản án dân sự sơ thẩm số 34/2023/DS-ST ngày 08/9/2023 của Tòa án nhân dân huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1]. Về tố tụng:

Đơn kháng cáo của Ngân hàng TMCP Đ1 (P) trong hạn luật định, đã nộp dự phí kháng cáo về hình thức là hợp lệ.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn Ngân hàng TMCP Đ1 là người kháng cáo có mặt.

Bị đơn chị Nguyễn Thị D hiện đang chấp hành án tại Đội 27, Phân trại số B, Trại giam P1 thuộc Cục C - Bộ C1. Tòa án đã tống đạt văn bản tố tụng cho chị D và chị D có ý kiến đề nghị được tham gia phiên tòa để đối chất với nguyên đơn.

Nhận thấy, sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn Nguyễn Thị D đã được tống đạt hợp lệ bản án sơ thẩm số 34/2023/DS-ST ngày 08/9/2023 và đã không kháng cáo bản án sơ thẩm.

Xét tại cấp phúc thẩm, Tòa án cấp phúc thẩm chỉ xem xét lại phần của bản án sơ thẩm, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm có kháng cáo, kháng nghị hoặc có liên quan đến việc xem xét nội dung kháng cáo, kháng nghị. Theo Điều 294 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, chỉ những người kháng cáo, đương sự có liên quan đến việc giải quyết kháng cáo, kháng nghị và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự được triệu tập tham gia phiên tòa. Bị đơn Nguyễn Thị D đã có đầy đủ lời khai trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, bị đơn không kháng cáo và Viện kiểm sát không kháng nghị nên Tòa án thấy không cần thiết phải triệu tập chị D tham gia phiên tòa. Vì vậy, đề nghị này của bị đơn Nguyễn Thị D không được chấp nhận.

Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan khác đã được triệu tập hợp lệ 2 lần nhưng vẫn vắng mặt không lý do nên Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 2 Điều 296 giải quyết vụ án theo quy định.

[2]. Về nội dung:

[2.1] Về Hợp đồng tín dụng:

Ngày 23/11/2016, chị Nguyễn Thị D ký Hợp đồng tín dụng số 304/216/HĐTD/PVBTLG với P để vay số tiền 1.500.000.000 đồng; thời hạn vay: 120 tháng kể từ ngày giải ngân; mục đích sử dụng số tiền vay: Vay hoàn vốn mua nhà để ở; lãi suất trong hạn: Lãi suất trong hạn cố định trong thời gian 12 tháng kể từ ngày giải ngân bằng 7,99%/năm; lãi suất cho vay các tháng tiếp theo được điều chỉnh lãi suất 03 tháng/lần bằng LSCS12 + Biên độ tối thiểu 3,8%/năm; lãi suất quá hạn: Bằng 150% lãi suất trong hạn áp dụng tại ngày đến hạn đối với số dư nợ gốc đến hạn nhưng chưa trả. Ngày 25/11/2016, Ngân hàng đã giải ngân cho chị D số tiền 1.500.000.000 đồng. Hợp đồng tín dụng nêu trên được lập thành văn bản, mục đích và nội dung các thỏa thuận không trái đạo đức xã hội, phù hợp với các quy định tại Điều 117, Điều 119 Bộ luật dân sự năm 2015 nên có hiệu lực thi hành.

[2.2] Về yêu cầu trả số tiền nợ gốc, lãi theo Hợp đồng tín dụng:

Quá trình thực hiện hợp đồng, chị Nguyễn Thị D đã vi phạm nghĩa vụ trả nợ nên P khởi kiện yêu cầu chị D trả số tiền nợ gốc và lãi theo Hợp đồng tín dụng là có căn cứ.

- Tại Điều 1, Điều 4, Điều 5 và Điều 6 của Hợp đồng tín dụng số 304/216/HĐTD/PVBTLG quy định về số tiền vay, lãi suất cho vay, phương thức trả nợ gốc, lãi, trả nợ trước hạn, phí liên quan đến khoản vay, thứ tự ưu tiên thanh toán và quy định về chuyển nợ quá hạn. Thỏa thuận về trả nợ gốc, tính lãi trong hạn và quá hạn, phí của các bên trong hợp đồng tín dụng là phù hợp với quy định tại Điều 466, 468 Bộ luật dân sự năm 2015 và khoản 2 Điều 91 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 nên cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng TMCP Đ1, buộc chị Nguyễn Thị D phải trả cho P số tiền tạm tính đến hết ngày 08/9/2023 là: 2.936.498.428 đồng, trong đó nợ gốc: 1.386.761.380 đồng, nợ lãi: 1.549.737.048 đồng (nợ lãi trong hạn: 677.998.823 đồng, nợ lãi quá hạn: 871.738.225 đồng) là đúng quy định của pháp luật.

- Về yêu cầu thanh toán khoản tiền lãi phát sinh trên số dư nợ gốc chưa trả, kể từ ngày 09/9/2023 theo mức lãi suất đã thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng đa ký cho đến khi toán xong khoản nợ: Tại điểm a khoản 1 Điều 13 của Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao quy định “Đối với trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng mà các bên có thỏa thuận về việc trả lãi thì quyết định kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất các bên thỏa thuận nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật”. Do vậy chấp nhận yêu cầu này của Ngân hàng TMCP Đ1.

[2.3] Về yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1892, quyển số 04/2016/TP-CC/SCC-HĐGĐS ngày 31/8/2016 của chị Nguyễn Thị Bích N:

Hội đồng xét xử thấy:

Quá trình giải quyết vụ án, chị N xuất trình bản Hợp đồng thỏa thuận và cam kết ngày 31/8/2016 với nội dung: Anh Đ và chị D thỏa thuận, chị D cho anh Đ vay 420.000.000 đồng, thời hạn vay 7 năm, lãi suất vay 0,8%/tháng, anh Đ thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất, nhà cho chị D bằng hình thức chuyển nhượng, chị D cam kết không thế chấp, cầm cố, chuyển nhượng cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào khác. Anh H xuất trình Hợp đồng thỏa thuận ngày 03/10/2016 với nội dung: Anh H vay chị D 150.000.000 đồng, thời hạn vay 3 năm, lãi suất thỏa thuận là 1%/tháng, để vay được số tiền này, anh H ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 59, tờ bản đồ 91-A-I cho chị D để chị D sang tên trước bạ và làm thủ tục vay tiền Ngân hàng, trong thời hạn vay tiền, chị D không được chuyển nhượng sang tên thửa đất cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào; khi hết thời hạn vay tiền và anh H trả đủ số tiền vay cho chị D thì chị D có trách nhiệm hoàn tất các thủ tục sang tên thửa đất nêu trên. Mặc dù các tài liệu do chị N, anh H xuất trình là sự tự thỏa thuận giữa chị D và anh Đ, anh H nhưng không có xác nhận của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào và ngoài thỏa thuận này hai bên không có thỏa thuận nào khác về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng, do đó thỏa thuận giữa chị D và anh Đ, anh H là không đúng quy định của pháp luật.

Quá trình điều tra và tại phiên tòa sơ thẩm và phiên toà phúc thẩm, chị N xác nhận chữ ký, chữ viết “Nguyệt, Nguyễn Thị Bích N” và chữ ký, chữ viết “Nguyễn Xuân Đ” trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1892 ngày 31/8/2016 lập tại Phòng C2, thành phố Hà Nội là chữ ký, chữ viết của vợ chồng chị, nhưng chị cho rằng việc chị ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do sức ép của anh Đ, khi ký hợp đồng chị cũng không đọc hợp đồng, chị xác định Hợp đồng thỏa thuận và cam kết ngày 31/8/2016 viết tay giữa anh Đ và chị D mới là sự thực, chồng chị không hề bán đất cho chị D và chưa bao giờ chị được nhận tiền bán đất từ chị D. Tuy nhiên, như đã phân tích nêu trên, bản thỏa thuận và cam kết giữa chị D và anh Đ được lập khi các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là trái pháp luật. Đồng thời pháp luật quy định quyền được đọc văn bản trước khi ký và buộc người ký văn bản phải chịu trách nhiệm về văn bản do mình ký và chị N xác nhận chữ ký, chữ viết của vợ chồng chị tại hợp đồng, bản thân chị nhận thức được giá trị pháp lý của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chị khai: “Khi về nhà, tôi nói với anh Đ, Công chứng viên nói ký hợp đồng chuyển nhượng cho bên mua là quyền sử dụng thửa đất này sẽ chuyển sang cho người mua và mình mất đất”. Mặt khác, chị N và người kế thừa quyền và nghĩa vụ của anh Đ không xuất trình được tài liệu, chứng cứ nào chứng minh chị và anh Đ bị lừa dối, ép buộc ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên; tại thời điểm ký hợp đồng, các bên đều có đầy đủ năng lực trách nhiệm dân sự, tự nguyện ký kết hợp đồng, không bị ép buộc, nội dung và hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Do đó Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 31/8/2016 giữa chị D và vợ chồng chị N có hiệu lực thi hành, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu độc lập của chị N.

Đối với ý kiến của chị N và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chị N cho rằng chị N không được nhận tiền chuyển nhượng và giá trị đất theo hợp đồng chuyển nhượng đất là không đúng thực tế, Hội đồng xét xử thấy: Pháp luật cho phép các bên tự thỏa thuận về giá đất, phương thức giao nhận tiền; chị N cũng xác nhận, toàn bộ chi tiêu, sinh hoạt và việc lớn trong gia đình đều do anh Đ và bà L1 quyết định, đồng thời chị không xuất trình được tài liệu, chứng cứ chứng minh lời khai của chị là hợp pháp và sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, chị không có ý kiến hay khiếu nại gì về Hợp đồng chuyển nhượng nêu trên. Vì vậy, không có căn cứ chấp nhận ý kiến của chị N và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chị N.

[2.4] Về yêu cầu xử lý tài sản bảo lãnh:

Hợp đồng tín dụng số 304/216/HĐTD/PVBTLG ngày 23/11/2016 được ký kết giữa P và chị Nguyễn Thị D là hợp đồng vay tiền có tài sản bảo đảm, quy định tại Điều 7 của Hợp đồng tín dụng, đồng thời được cụ thể hóa tại Hợp đồng thế quyền sử dụng đất số công chứng 08317.2016/HĐTC, quyển số 04.2018 TP/CC-SCC/HĐGD và Hợp đồng thế quyền sử dụng đất số công chứng 08318.2016/HĐTC, quyển số 04.2018 TP/CC-SCC/HĐGD ký kết ngày 24/11/2016 tại Văn phòng C3, thành phố Hà Nội. Theo đó, chị Nguyễn Thị D đồng ý dùng tài sản của mình để bảo đảm cho khoản vay nêu trên, tài sản bảo đảm là:

• Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 251-3, tờ bản đồ 45, địa chỉ: Tổ G, thị trấn Q, huyện M, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BY 294929, sổ vào sổ cấp giấy chứng nhận: CS-ML.01004 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố H cấp ngày 16/11/2015 cho anh Nguyễn Xuân Đ, đã chuyển nhượng cho chị Nguyễn Thị D toàn bộ quyền sử dụng đất theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập tại Phòng C2 ngày 31/8/2016.
• Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 59, tờ bản đồ 91-A-I, địa chỉ: thôn X, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BL 023340, sổ vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH00706.8795 do UBND huyện S cấp ngày 21/9/2012 cho anh Nguyễn Văn H; ngày 10/10/2016 đã chuyển nhượng toàn bộ cho chị Nguyễn Thị D theo Hợp đồng số 1203/2016/HĐCN lập tại Văn Phòng C4 ngày 27/9/2016.

Ngày 02/12/2022 và ngày 08/12/2022, Tòa án nhân dân huyện Sóc Sơn tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ đối với 02 thửa đất đã thế chấp như sau:

* Đối với thửa đất số 59, tờ bản đồ 91-A-I, địa chỉ: thôn X, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội:

• Diện tích thửa đất đo theo hiện trạng: 387,5m², trong đó có 371m² nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 16,5m² nằm ngoài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Tài sản trên đất gồm:
  • + Nhà ở 1 tầng, diện tích 56,3m²;
  • + Sân lát gạch đỏ, diện tích 75,2m²;
  • + Lán proximang (nằm phía Đông Bắc thửa đất), diện tích 46,8m²;
  • + Mái vẩy lợp proximang, diện tích 18,6m²;
  • + Lán proximang (nằm phía T thửa đất), diện tích 15,9m²;
  • + Nhà vệ sinh, diện tích 5m²;
  • + Khu chăn nuôi rắn, diện tích 40,9m²;
  • + Bể nước (nằm dưới mái vẩy);
  • + Tường 110mm phía Nam dài 16,35m, cao 1,9m, diện tích 31,065m²;
  • + Tường 110mm phía Đông dài 9,83m, cao 1,9m, diện tích 18,67m²;
  • + Tường 110mm phía Tây dài 2,31m, cao 1,8m, diện tích 4,16m²;
  • + 02 trụ cổng diện tích 0,47m²;
  • + Mái cổng, lợp proximang, diện tích 7,59m²;
  • + Cây cối trên đất gồm: 01 cây mít đường kính 5-10cm, 02 cây lộc vừng đường kính 15-20cm, 01 cây khế đường kính 15-20cm, 01 cây mít đường kính 25-30cm, 01 cây duối đường kính 3-5, 01 cây chanh đường kính 3-5, 02 khóm chuối có buồng và 02 khóm chuối chưa có buồng.

* Đối với thửa đất số 251-3, tờ bản đồ 45, địa chỉ: Tổ G, thị trấn Q, huyện M, thành phố Hà Nội:

• Diện tích thửa đất đo theo hiện trạng là 147,9m², trong đó diện tích sử dụng riêng là: 112,9m² và diện tích sử dụng chung là 35m².
• Tài sản trên đất gồm:
  • + Nhà ở 2 tầng, 1 mái tôn, trong đó diện tích tầng 1 và tầng 2 là 165,2m², mái tôn tầng 3 có diện tích 82,6m².
  • + Sân lát gạch đỏ, diện tích 30,3m²;
  • + Tường 110mm phía Bắc và phía Đông dài 17,75m, cao 1,6m, diện tích 28,48m²;
  • + 01 trụ cổng diện tích 0,54m²;

Quá trình điều tra cũng như tại phiên tòa, chị N và anh H không đồng ý phát mại tài sản bảo đảm nếu chị D không trả nợ cho P, Hội đồng xét xử thấy:

Ngày 16/11/2015, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 294929 đối với thửa đất 251-3, tờ bản đồ 45 cho anh Nguyễn Xuân Đ và ngày 21/9/2012, UBND huyện S cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BL 023340 đối với thửa đất số 59, tờ bản đồ 91-A-I cho anh Nguyễn Văn H. Như vậy quyền sử dụng đất của anh Đ và anh H đối với 02 thửa đất nêu trên được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác lập hợp pháp. Sau đó, anh Nguyễn Xuân Đ và anh Nguyễn Văn H đã chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho chị Nguyễn Thị D theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập tại Phòng C2, thành phố Hà Nội và Văn phòng C4; các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này có giá trị pháp lý như đã phân tích nêu trên và chị D đã đăng ký biến động thửa đất tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo đúng quy định của pháp luật. Trên cơ sở quyền sử dụng đất được xác lập hợp pháp, chị D đã thế chấp 02 thửa đất này cho P theo 02 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được lập tại Văn phòng C3 và được đăng ký giao dịch bảo đảm tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Quá trình điều tra chị D xác nhận chữ ký, chữ viết tại Hợp đồng thế chấp nêu trên là chữ ký, chữ viết của chị D và đồng ý phát mại tài sản bảo đảm trong trường hợp chị D không trả được nợ cho P.

Xét thấy, thủ tục bảo lãnh được xác lập trên cơ sở các Hợp đồng thế chấp và được Phòng công chứng xác nhận, có đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Vì vậy, hợp đồng bảo lãnh trên là hợp pháp, có hiệu lực thi hành đối với các bên nên không chấp nhận yêu cầu của chị N, anh H và chấp nhận yêu cầu của P về việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo hợp đồng tín dụng đã ký kết giữa các bên nếu bị đơn không trả nợ hoặc trả nợ không đủ, cụ thể như sau:

- Đối với quyền sử dụng đất:

• Thửa đất số 59, tờ bản đồ 91-A-I, địa chỉ: thôn X, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội: Đối chiếu hiện trạng sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hiện trạng cạnh phía Bắc thửa đất tăng 5,5m² và cạnh phía Nam thửa đất tăng 11m², trong đó 11m² đất là đất công do UBND xã T quản lý, trên đất có 31,065m² tường 110cm, UBND xã T không yêu cầu Tòa án giải quyết nên ghi nhận; còn 5,5m² đất ở cạnh Bắc thửa đất liền kề hộ gia đình ông Nguyễn Văn S, hiện gia đình ông S đã xây nhà và tường bao, anh H xác nhận các hộ sử dụng ổn định, không có tranh chấp nhưng anh H không xuất trình được tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp với diện tích này. Vì vậy, chỉ phát mại diện tích nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 371m², không phát mại đối với diện tích tăng thêm 16,5m².
• Thửa đất số 251-3, tờ bản đồ 45, địa chỉ: Tổ G, thị trấn Q, huyện M, thành phố Hà Nội: Hiện trạng sử dụng đất thay đổi do góc phía Đông Bắc thửa đất, hộ gia đình bà L1 xác nhận hiến 1,1m² đất để mở rộng ngõ và cho vợ chồng anh Tạ Ngọc V1 8,3m² để xây nhà từ năm 2014. Quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, người đại diện theo uỷ quyền của P không yêu cầu phát mại diện tích đất này nên ghi nhận. Như vậy, diện tích thửa đất số 251-3, tờ bản đồ 45 theo hiện trạng thực tế là 112,9m².

Đối chiếu hình thể thửa đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 294929 với hiện trạng sử dụng đất bao gồm cả diện tích đất đã hiến và diện tích đất vợ chồng anh V1 đang quản lý, sử dụng có tứ cận trùng khớp, các hộ liền kề sử dụng ổn định, không có tranh chấp. Vì vậy cần phát mại diện tích đất theo hiện trạng gia đình bà L1 đang sử dụng là 112,9m².

- Đối với các tài sản gắn liền với 02 thửa đất nêu trên:

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án cũng như lời khai của các đương sự thể hiện, toàn bộ các công trình xây dựng trên các diện tích đất nêu trên đều do gia đình anh H và gia đình chị N tạo lập, chị D không xây mới, sửa chữa, cải tạo bất kỳ công trình nào.

Ngân hàng cho rằng bà D đã thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại hai thửa đất nói trên và không đồng ý phải thanh toán lại phần giá trị tài sản trên đất do gia đình anh Nguyễn Xuân Đ và gia đình anh Nguyễn Văn H tạo lập.

Xét thấy: Theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1892, ngày 31/8/2016 giữa chị D và vợ chồng chị N; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1203 ngày 27/9/2016 giữa chị D và anh H thì các bên chỉ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thỏa thuận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Đồng thời các bên cũng không xuất trình được tài liệu, chứng cứ nào chứng minh các bên có thỏa thuận khác về việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Do vậy các tài sản gắn liền với 02 thửa đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của gia đình chị N và gia đình anh H.

Tại khoản 5 Điều 7 của 02 Hợp đồng thế chấp, chị D và P thỏa thuận về việc thế chấp tài sản trên đất. Nhưng như đã phân tích nêu trên, giữa chị D và vợ chồng chị N, anh H chỉ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thỏa thuận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, việc chị D và P thỏa thuận thế chấp tài sản gắn liền với 02 thửa đất nêu trên là trái quy định pháp luật. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu” nên Hợp đồng thế chấp giữa chị D và P là ngay tình.

Vì vậy để đảm bảo giá trị tài sản và quyền lợi cho các bên đương sự, cấp sơ thẩm đã quyết định P có quyền đề nghị Cơ quan Thi hành án có thẩm quyền kê biên, phát mại các tài sản gắn liền với 02 thửa đất (theo diện tích đất đã nhận định phần trên) nhưng phải thanh toán lại giá trị tài sản trên đất cho gia đình chị N và gia đình anh H, giá trị tài sản được xác định tại thời điểm phát mại tài sản. Đồng thời dành quyền ưu tiên cho gia đình anh H và gia đình chị N được thỏa thuận mua lại tài sản phát mại nếu có nhu cầu là phù hợp với quy định của pháp luật.

Do đó, không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn về việc nguyên đơn có quyền yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm là đất và tài sản gắn liền với đất toàn bộ số tiền thu được từ xử lý các tài sản nêu trên sẽ được thanh toán cho nghĩa vụ trả nợ của chị D tại P.

Từ nhận định trên, cần giữ nguyên bản án sự sơ thẩm số 34/2023/DS-ST ngày 08/9/2023 của Toà án nhân dân huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội theo hướng phân tích trên.

Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

[3]. Về án phí:

Án phí dân sự sơ thẩm: Các đương sự phải chịu án phí sơ thẩm theo quy định của pháp luật

Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của P không được chấp nhận nên P phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

VÌ CÁC LẼ TRÊN,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

• Khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 38; Điều 147; Điều 148; khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 317 đến Điều 323, Điều 463, 466, 468, 470 và các Điều từ 500 đến 503 Bộ luật Dân sự năm 2015;
• Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004; Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014; Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 và Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về việc sửa đổi một số Điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm;
• Khoản 2 Điều 26; Điều 29 Nghị quyết 326 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận kháng cáo của P.
2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2023/DS-ST ngày 08/9/2023 của Toà án nhân dân huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội cụ thể như sau:
   1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng TMCP Đ1 đối với chị Nguyễn Thị D.

      Buộc chị Nguyễn Thị D phải trả cho Ngân hàng TMCP Đ1 số tiền tính đến ngày 08/9/2023 là: 2.936.498.428 đồng, trong đó nợ gốc: 1.386.761.380 đồng, nợ lãi: 1.549.737.048 đồng (nợ lãi trong hạn: 677.998.823 đồng, nợ lãi quá hạn: 871.738.225 đồng).

      Kể từ ngày 09/9/2023, chị Nguyễn Thị D phải tiếp tục thanh toán lãi suất phát sinh trên dư nợ gốc chưa trả kể theo mức lãi suất thỏa thuận trong Hợp đồng tín dụng số 304/216/HĐTD/PVBTLG ngày 23/11/2016 cho đến khi thanh toán xong khoản nợ gốc.

      Trường hợp chị Nguyễn Thị D không trả nợ hoặc trả nợ không đủ thì Ngân hàng TMCP Đ1 có quyền yêu cầu Cơ quan Thi hành án có thẩm quyền kê biên, phát mại tài sản bảo đảm là:

      • Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 251-3, tờ bản đồ 45, diện tích là 147,9m², trong đó diện tích sử dụng riêng là: 112,9m² được giới hạn bởi các điểm 9, 15, 14, 13, 12, 7, 8, 9 và diện tích sử dụng chung là 35m² được giới hạn bởi các điểm 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 1, địa chỉ: Tổ G, thị trấn Q, huyện M, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BY 294929, sổ vào sổ cấp giấy chứng nhận: CS-ML.01004 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố H cấp ngày 16/11/2015 cho ông Nguyễn Xuân Đ, đã chuyển nhượng cho chị Nguyễn Thị D toàn bộ quyền sử dụng đất theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập tại Phòng C2 ngày 31/8/2016 (Hợp đồng thế quyền sử dụng đất số công chứng 08318.2016/HĐTC, quyển số 04.2018 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/11/2016 tại Văn phòng C3, thành phố Hà Nội). Khi phát mại phải thanh toán giá trị tài sản trên đất tại thời điểm phát mại cho gia đình chị N. Dành quyền ưu tiên cho gia đình chị N được thỏa thuận mua lại tài sản phát mại nếu có nhu cầu.
      • Ghi nhận sự tự nguyện của Ngân hàng TMCP Đ1 không yêu cầu phát mại 8,3m² đất được giới hạn bởi các điểm 7, 12, 11, 6, 7 và 1,1m² đất được giới hạn bởi các điểm 15, 10, 13, 14, 15 thuộc thửa đất số 251-3, tờ bản đồ 45, địa chỉ: Tổ G, thị trấn Q, huyện M, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BY 294929, sổ vào sổ cấp giấy chứng nhận: CS-ML.01004 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố H cấp ngày 16/11/2015 cho ông Nguyễn Xuân Đ, đã chuyển nhượng cho chị Nguyễn Thị D toàn bộ quyền sử dụng đất theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập tại Phòng C2 ngày 31/8/2016 (Sơ đồ thửa đất 1 kèm theo).
      • Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa đất số 59, tờ bản đồ 91-A-I, diện tích 371m² được giới hạn bởi các điểm 1, 2,3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16, 19, 20, 1 địa chỉ: thôn X, xã T, huyện S, thành phố Hà Nội theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: BL 023340, sổ vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH00706.8795 do UBND huyện S cấp ngày 21/9/2012 cho ông Nguyễn Văn H; ngày 10/10/2016 đã chuyển nhượng toàn bộ cho chị Nguyễn Thị D theo Hợp đồng số 1203/2016/HĐCN lập tại Văn Phòng C4 ngày 27/9/2016 (Hợp đồng thế quyền sử dụng đất số công chứng 08317.2016/HĐTC, quyển số 04.2018 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/11/2016 tại Văn phòng C3, thành phố Hà Nội). Khi phát mại phải thanh toán giá trị tài sản trên đất tại thời điểm phát mại cho gia đình anh H. Giành quyền ưu tiên cho gia đình anh H được thỏa thuận mua lại tài sản phát mại nếu có nhu cầu.
      • Ghi nhận sự tự nguyện của UBND xã T không yêu cầu giải quyết đối với 11m² đất được giới hạn bởi các điểm 19, 16, 17, 18, 19 và 31,065m² tường bao xây dựng trên diện tích đất này. (Sơ đồ thửa đất 2 kèm theo)

      Toàn bộ tiền thu được từ việc bán/xử lý tài sản bảo đảm được dùng để thanh toán nghĩa vụ trả nợ của chị Nguyễn Thị D đối với Ngân hàng TMCP Đ1. Nếu số tiền thu được từ việc bán/xử lý tài sản bảo đảm không đủ thanh toán hết khoản nợ thì chị Nguyễn Thị D có nghĩa vụ tiếp tục trả hết khoản nợ cho Ngân hàng TMCP Đ1.

   4. Bác yêu cầu của chị Nguyễn Thị Bích N về việc hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 1892, quyển số 04/2016/TP-CC/SCC-HĐGĐS ngày 31/8/2016 được ký kết giữa chị Nguyễn Thị D và anh Nguyễn Xuân Đ, chị Nguyễn Thị Bích N tại Phòng C2, thành phố Hà Nội.
   5. Về án phí:

      Án phí dân sự sơ thẩm:

      • + Chị Nguyễn Thị D phải chịu 90.729.468đ (Chín mươi triệu, bảy trăm hai mươi chín nghìn, bốn trăm sáu mươi tám đồng) án phí dân sự sơ thẩm.
      • + Chị Nguyễn Thị Bích N phải chịu 300.000₫ (Ba trăm nghìn đồng) án phí đối với yêu cầu độc lập không được chấp nhận, được trừ vào số tiền 300.000₫ (Ba trăm nghìn đồng) đã nộp tạm ứng án phí theo Biên lai số 0006257 ngày 04/8/2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội.
      • + Hoàn trả cho Ngân hàng TMCP Đ1 số tiền 38.600.000₫ (Ba mươi tám triệu, sáu trăm nghìn đồng) đã nộp tạm ứng án phí theo Biên lai số 0005472 ngày 25/10/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội.

      Án phí dân sự phúc thẩm:

      Ngân hàng TMCP Đ1 phải chịu án phí 300.000₫ (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, được trừ vào số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) đã nộp tạm ứng án phí theo Biên lai số 0006439 ngày 09/10/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội theo

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành án theo qui định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự, có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.