Bản án số: 53/2025/DS-ST

Ngày: 04-4-2025

V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ TÂN AN, TỈNH LONG AN

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Đoàn Thị Thu Thảo

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Nguyễn Hữu Lợi
2. Bà Lê Thị Kim Uyên

- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Tuyết Ngân, Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Chăm - Kiểm sát viên.

Ngày 04 tháng 4 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 97/2025/TLST–DS ngày 22 tháng 3 năm 2025 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 57/2025/QĐXXST-DS ngày 22/4/2025 và quyết định hoãn phiên tòa số 61/2025/QĐST-DS ngày 14/5/2025, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Trần Thanh T, sinh năm 1987

   Địa chỉ: số I L, Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

   Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Phạm Trung H, sinh năm 1994, địa chỉ: tổ dân phố C, Nguyễn N, thị xã Đ, tỉnh Quảng Ngãi, theo giấy uỷ quyền ngày 11/3/2025, có mặt.

2. Bị đơn: Công ty cổ phần T11

   Địa chỉ trụ sở: Thửa đất số 74, tờ bản đồ số 52, KDC P, đường V, khu phố B, phường D, thành phố T, tỉnh Long An.

   Người đại diện hợp pháp của bị đơn:

   • - Ông Triệu Phúc T1, sinh năm 1997, địa chỉ: thôn A, xã C, huyện E, tỉnh Đắk Lắk, theo giấy uỷ quyền ngày 03/6/2025, có mặt.
   • - Ông Lương Gia H1, sinh năm 2001, địa chỉ: thôn T, xã E, K, tỉnh Đắk Lắk, theo giấy uỷ quyền ngày 03/6/2025, có mặt.
   • - Bà Nguyễn Hoàng Q, sinh năm 2000, địa chỉ: Thôn B, xã H, thành phố K, tỉnh Kon Tum, theo giấy uỷ quyền ngày 03/6/2025, có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Nguyên đơn ông Trần Thanh T trình bày:

Năm 2019, do có nhu cầu về đất ở, ông được giới thiệu mua 01 nền đất tại Dự án khu dân cư P tọa lạc tại đường V, phường D, thành phố T, tỉnh Long An do Công ty Cổ phần T11 làm chủ đầu tư. Ngày 13/04/2019, tôi đã ký kết Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số DVE171/2019/HĐNT/VA-VC với Công ty T11 (gọi tắt Hợp đồng đặt cọc) để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với nền đất có mã lô nền là C4-05VC. Tổng giá trị của Hợp đồng đặt cọc, cũng đồng thời là giá trị nền đất nhận chuyển nhượng là 1.134.000.000 đồng (Một tỷ một trăm ba mươi bốn triệu đồng). Thực hiện Hợp đồng đặt cọc và Phụ lục 01 đính kèm về tiến độ thanh toán, ông đã thanh toán cho Công ty T11 đợt với tổng cộng số tiền là 1.020.600.000 đồng (Một tỷ không trăm hai mươi triệu sáu trăm ngàn đồng), tương đương 90% giá trị Hợp đồng. Về phía Công ty T11, theo Điều 4.1 của Hợp đồng đặt cọc thì Công ty T11 cam kết bàn giao nền đất vào Quý II năm 2020; bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau 24 tháng kể từ ngày ký Hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, Công ty T11 đã không thực hiện cam kết như đã nêu trong Hợp đồng đặt cọc, quá thời hạn 02 năm nhưng Công ty T11 không bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi. Đến nay, ông đã nhiều lần liên hệ nhưng không nhận được sự hợp tác của Công ty T11. Liên hệ với cơ quan có thẩm quyền, tôi được biết Công ty T11 ký kết hợp đồng đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Hơn nữa, Dự án khu dân cư Phúc Long do Công ty T11 làm chủ đầu tư đã bị chấm dứt hoạt động từ năm 2023 nhưng Công ty T11 không thông báo cho tôi được biết. Vi phạm của Công ty T11 đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của tôi. Do đó, kính đề nghị Tòa án xem xét giải quyết yêu cầu của tôi như sau:

1. Tuyên hủy Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số DVE171/2019/HĐNT/VA-VC ngày 13/04/2019;
2. Buộc Công ty Cổ phần T11 trả lại cho tôi số tiền đặt cọc là 1.020.600.000 đồng (Một tỷ không trăm hai mươi triệu sáu trăm ngàn đồng) một lần ngay sau khi bản án hoặc quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

* Trong quá trình tố tụng, bị đơn Công ty Cổ phần T11 có gửi văn bản trình bày ý kiến ngày 13/5/2025. Tuy nhiên, nội dung văn bản nêu trên của Công ty Cổ phần T11 có nội dung trình bày về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất tại dự án khu dân cư M Bắc theo thông báo thụ lý số 97/2025/TLST-DS của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa nên không liên quan đến vụ án này.

* Tại phiên tòa sơ thẩm:

Đại diện Công ty T11 trình bày: Công ty T11 là chủ đầu tư dự án Khu dân cư P tại đường V, phường D, thành phố T, tỉnh Long An theo Quyết định chủ trương đầu tư số 3717/QĐ- UBND ngày 15/10/2018 của UBND tỉnh L. Ngày 13/04/2019, Công ty T11 đã ký kết "Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất" số DVE171/2019/HĐNT/VA-VC với ông T để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với nền đất có mã lô nền là C4-05VC. Tổng giá trị của Hợp đồng đặt cọc cũng là giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng là 1.134.000.000 đồng (một tỷ một trăm ba mươi bốn triệu đồng).

Căn cứ vào hợp đồng đặt cọc, Công ty T11 đã thực hiện tiến hành xây dựng dự án để tiến hành bàn giao nền, giấy chứng nhận cho nguyên đơn cụ thể: Công ty T11 đã có Quyết định chủ trương đầu tư, quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500; báo cáo đánh giá tác động môi trường; Thẩm duyệt thiết kế về Phòng cháy chữa cháy, thẩm định thiết kế cơ sở, thoả thuận đấu nối điện, nước...

Đại diện Công ty T11 cho rằng ông T là người vi phạm nghiêm trọng hợp đồng đặt cọc trước. Ông T chỉ thanh toán tiền cọc theo thỏa thuận được thanh toán 06 lần theo bảng phụ lục hợp đồng với tổng số tiền là 1.020.600.000đ. Đến lần thanh toán thứ 7, ông T không thực hiện nghĩa vụ thanh toán và cũng không thông báo cho Công ty T11 biết.

Trong quá trình triển khai dự án Công ty T11 gặp phải các sự kiện bất khả kháng như dịch bệnh Covid 19, Chính sách rà soát dự án của cơ quan nhà nước khiến dự án KDC P buộc phải tạm ngừng một thời gian. Các sự kiện bất khả kháng nêu trên được quy định tại Điều 6 hợp đồng đặt cọc mà các bên đã ký kết. Phía công ty T11 đang cố gắng đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, đảm bảo thực hiện đúng các thoả thuận của các bên. Do đó, Công ty T11 yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng. Công ty T11 không đồng ý hủy bỏ hợp đồng và không đồng ý hoàn trả số tiền 1.020.600.000đ theo yêu cầu của ông T.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An tham gia phiên tòa phát biểu:

• - Ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán – chủ tọa phiên tòa, thành viên Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Những người tham gia tố tụng thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
• - Quan điểm về việc giải quyết vụ án: Xét thấy, dự án khu dân cư P tại đường V, phường D, thành phố T, tỉnh Long An do Công ty T11 làm chủ đầu tư đã được UBND tỉnh L ra quyết định chủ trương đầu tư tại Quyết định số 3717/QĐ-UBND ngày 15/10/2018. Tại thời điểm ông Trần Thanh T và Công ty T11 ký kết hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/04/2019 thì Công ty T11 chưa được UBND tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định. Căn cứ vào điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư kết cấu hạ tầng được quy định tại khoản 2 Điều 168, khoản 1 Điều 194 Luật đất đai thì việc Công ty T11 và ông T ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Dự án Khu dân cư cao cấp Phúc Long trong khi Công ty T11 chưa được cấp giấy chứng nhận là không đúng quy định. Căn cứ vào Điều 123 Bộ luật Dân sự xác định hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Về thẩm quyền: Ông Trần Thanh T khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc với Công ty T11 có địa chỉ trụ sở tại thành phố T, tỉnh Long An. Căn cứ vào Điều 26, 35, 39 Bộ luật tố tụng dân sự, Tòa án nhân dân thành phố Tân An thụ lý giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.

Về quan hệ tranh chấp: Hợp đồng các bên đang tranh chấp có tên gọi là “hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Tại khoản 1 Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau: "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng." Nội dung, điều khoản của hợp đồng không thể hiện số tiền đặt cọc là bao nhiêu, biện pháp đảm bảo để các bên thực hiện việc giao kết hay thực hiện hợp đồng là gì. Nội dung hợp đồng thể hiện về phương thức và thời hạn thanh toán toàn bộ giá trị thửa đất, các thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên. Tại phụ lục số 01 về chi tiết tiến độ thanh toán, nội dung phụ lục ghi nhận là “Căn cứ theo Điều 1 và các điều khoản khác của Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất...” mà không ghi là Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ phân tích trên cho thấy bản chất “hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mà các bên tranh chấp là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

[2] Về nội dung: Xét yêu cầu khởi kiện của ông Trần Thanh T về việc yêu cầu Hủy hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu Công ty T11 trả lại số tiền là 1.020.600.000đ, Hội đồng xét xử thấy rằng:

Từ sự thống nhất trong lời trình bày của ông Trần Thanh T và đại diện của Công ty T11 có cơ sở xác định vào ngày 13/4/2019, ông Trần Thanh T và Công ty T11 có ký kết với nhau Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung Hợp đồng thể hiện ông Trần Thanh T đồng ý mua nền đất ở trong Dự án Khu dân cư cao cấp P thuộc lô C4; nền số 05; mã lô C4-05; kích thước 4,5m (rộng) x 14m (dài); diện tích 63m²; mục đích sử dụng: xây dựng nhà ở; số tiền chuyển nhượng là 1.134.000.000 đồng. Ông T có nghĩa vụ thanh toán giá trị đất theo phụ lục số 01 kèm theo hợp đồng. Công ty T11 có nghĩa vụ giao nền cho ông T dự kiến là Q1 2 năm 2020 và bàn giao Giấy chứng nhận cho ông T sau 24 tháng kể từ ngày ký hợp đồng. Thực hiện hợp đồng, ông T đã thánh toán 06 lần với tổng số tiền là 1.020.600.000 đồng; Công ty T11 đã thực hiện dự án đầu tư và được UBND thành phố T phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500, phê duyệt phòng cháy, chữa cháy; thẩm định thiết kế cơ sở, đã đầu tư hạ tầng giai đoạn 1. Đến nay, Công ty T11 chưa giao nền và Giấy chứng nhận cho ông T.

Xét thấy, Dự án khu dân cư P tại đường V, phường D, thành phố T, tỉnh Long An do Công ty T11 làm chủ đầu tư đã được UBND tỉnh L ra quyết định chủ trương đầu tư tại Quyết định số 3717/QĐ-UBND ngày 15/10/2018. Tại thời điểm ông Trần Thanh T và Công ty T11 ký kết hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/4/2019 thì Công ty T11 chưa được UBND tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định.

Căn cứ vào điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư kết cấu hạ tầng được quy định tại khoản 2 Điều 168, khoản 1 Điều 194 Luật đất đai thì việc Công ty T11 và ông T ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Dự án Khu dân cư cao cấp Phúc Long trong khi Công ty T11 chưa được cấp giấy chứng nhận là không đúng quy định.

Vì vậy, căn cứ vào Điều 423 Bộ luật Dân sự xác định ông Trần Thanh T yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là không có cơ sở. Căn cứ vào Điều 123 Bộ luật Dân sự, có cơ sở xác định hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Đến ngày 24/3/2023, Ủy ban nhân dân tỉnh L có văn bản số 2337/UBND-KTTC về việc chấm dứt hoạt động dự án khu dân cư P với diện tích khoảng 94.295m² tại phường D, thành phố T, tỉnh Long An của Công ty Cổ phần T11 với lý do: Công ty Cổ phần T11 có Quyết định số 83/2023/QĐ-VA ngày 08/3/2023 và Thông báo ghi ngày 08/3/2023 về việc chấm dứt hoạt động dự án Khu dân cư P (thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điêu 48 Luật Đầu tư năm 2020 là nhà đầu tư quyết định chấm dứt hoạt động dự án). Như vậy, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng không còn nên hợp đồng không thể thực hiện được. Như vậy, đối tượng trong hợp đồng không còn nên đại diện Công ty T11 đề nghị tiếp tục thực hiện hợp đồng là không có cơ sở.

Từ nhận định nêu trên có cơ sở kết luận Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết ngày 13/4/2019 giữa ông T và Công ty T11 vô hiệu từ thời điểm giao kết hợp đồng. Căn cứ quy định về giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự thì các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Vì vậy, ông T yêu cầu Công ty T11 trả lại số tiền 1.020.600.000đ đã nộp là có sơ sở nên chấp nhận.

[3] Về án phí: Căn cứ vào Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Ông Trần Thanh T phải chịu 300.000đ do bị bác yêu cầu hủy hợp đồng.

Công ty T11 phải chịu án phí do phải trả tiền là 42.618.000đ.

[4] Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát tại phiên tòa về thủ tục tố tụng và nội dung vụ án là có căn cứ.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 147, 266, 267, 271, 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 123, 131, 423, 500, 501 Bộ luật dân sự 2015;

Căn cứ Điều 167, 168, 188, 194 Luật đất đai 2013;

Áp dụng Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận một phần yêu cầu của ông Trần Thanh T về việc yêu cầu hủy hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/4/2019 giữa ông Trần Thanh T và Công ty cổ phần T11.
2. Tuyên bố hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 13/4/2019 giữa ông Trần Thanh T và Công ty cổ phần T11 vô hiệu.
3. Chấp nhận một phần yêu cầu của ông Trần Thanh T, buộc Công ty cổ phần T11 hoàn trả cho ông Trần Thanh T số tiền 1.020.600.000đ (một tỷ, không trăm lẻ hai triệu, sáu trăm nghìn đồng).

4. Về án phí:

Ông Trần Thanh T phải chịu 300.000đ. Chuyển số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000đ theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0001493 ngày 20/3/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân An thành án phí.

H2 cho ông Trần Thanh T số tiền tạm ứng án phí đã nộp 21.309.000đ theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0001492 ngày 20/3/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân An.

Công ty T11 phải chịu án phí 42.618.000đ (bốn mươi hai triệu, sáu trăm mười tám nghìn đồng).

5. Về nghĩa vụ thi hành án:

5.1. Về nghĩa vụ chậm thi hành án:

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự 2015.

5.2. Về hướng dẫn thi hành án dân sự:

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

6. Về quyền kháng cáo:

Đương sự có mặt có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.