TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH SÓC TRĂNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Số: 53/2025/DS-PT Ngày 25/02/2025 V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng vay tài sản

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH SÓC TRĂNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:Ông Phan Lê Vũ Huy Hoàng;

Các Thẩm phán:Ông Hồ Văn Phụng;

Ông Nguyễn Hoàng Thành.

- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Ngọc Bích Trâm – Thư ký viên Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng tham gia phiên tòa: Bà Dương Thị Ngọc Bích – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 19 và 25 tháng 02 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 266/2024/TLPT-DS ngày 21 tháng 11 năm 2024 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tranh chấp hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng vay tài sản.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 218/2024/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 340/2024/QĐ-PT ngày 31 tháng 12 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Công ty trách nhiệm hữu hạn L; Địa chỉ trụ sở chính: số C, ấp X, xã M, huyện M, tỉnh Sóc Trăng; Địa chỉ liên lạc: Số B, đường A, Phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. (vắng mặt)

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Hoàng Văn Q; sinh năm: 1962; Địa chỉ: Số B, đường L, Khóm A, Phường B, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng - theo văn bản uỷ quyền ngày 16/11/2023. (vắng mặt).

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Tú N, sinh năm 1982; Địa chỉ: Số B (số M), đường số A, khu dân cư L, Khóm A, Phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. (có mặt)

Người đại diện hợp pháp của bị đơn:

1. Ông Nguyễn Huy K, sinh năm 1987; (vắng mặt)
2. Bà Phan Nguyễn Hoa T, sinh năm 1994; (vắng mặt)
3. Ông Huỳnh N1, sinh năm 1997; (có mặt)

Cùng địa chỉ: Số A T, phường H, quận N, thành phố Cần Thơ - theo Giấy uỷ quyền được công chứng ngày 30/10/2024.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Nguyễn Thúy Q1, sinh năm 1991; Địa chỉ: Số B Lô A, Khu dân cư T, đường A, Phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. (vắng mặt).

Người đại diện hợp pháp của bà Q1: Ông Hoàng Văn Q; sinh năm: 1962; Địa chỉ: Số B, đường L, Khóm A, Phường B, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng - theo văn bản uỷ quyền ngày 15/4/2024. (vắng mặt).

Người kháng cáo: Bà Nguyễn Thị Tú N là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 16/11/2023 của nguyên đơn Công ty TNHH L, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Hoàng Văn Q trình bày:

Ngày 02/3/2019 Công ty TNHH L và bà Nguyễn Thị Tú N ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở số 2A3/2019/HĐMB với các điều khoản: Đặc điểm thửa đất: Tổng diện tích đất chuyển nhượng: 4,5x20 = 90m². Loại nhà: Ở liền kề 1 trệt 1 lầu. Thửa số: 2A3, địa chỉ: Khu dân cư T, đường A, Phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng, tờ bản đồ quy hoạch sử dụng đất TL 1/500 đã được duyệt. Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài.

Tổng giá trị chuyển nhượng nhà và đất: 741.000.000 đồng. Hình thức thanh toán là trả trước 222.300.000 đồng. Số tiền còn lại: 518.700.000 đồng trả góp thanh toán theo định kỳ hàng tháng (Kèm theo bảng tính tiền gốc và lãi theo từng tháng). Thời hạn trả góp: chia thành 07 năm, bắt đầu trả là tháng 7/2020.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bà N chỉ thanh toán được 27 kỳ, từ kỳ 1 đến kỳ 27 (từ tháng 7/2020 – 9/2022) số tiền thanh toán gốc là 139.376.525 đồng. Sau đó, bà N không thực hiện nghĩa vụ thanh toán như đã thỏa thuận trong hợp đồng đã ký, mặc dù phía Công ty đã nhiều lần gửi thông báo yêu cầu bà N thanh toán tiền theo hợp đồng.

Ngoài ra, vào ngày 08/02/2021 đại diện Công ty TNHH L cùng với bà Nguyễn Thị Tú N và bà Nguyễn Thúy Q1 có thỏa thuận lập hợp đồng thế chấp nhà. Vì bà N có vay của bà Q1 số tiền 100.000.000 đồng và thỏa thuận trong thời hạn 06 tháng nếu bà N không trả vốn và lãi cho bà Q1 thì bà N đồng ý để Công ty TNHH L thu hồi lại căn nhà đã chuyển nhượng cho bà N và chuyển hợp đồng mua nhà sang cho bà Q1.

Nay nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết:

• Hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở số 2A3/2019/HĐMB ngày 02/3/2019 giữa Công ty TNHH L với bà Nguyễn Thị Tú N. Công ty TNHH L đồng ý sau khi bà N bàn giao lại nhà đất thì phía Công ty sẽ hoàn trả cho bà N số tiền bà N đã trả cho Công ty TNHH L theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở số 2A3/2019/HĐMB. Nguyên đơn đồng ý trả lại cho bà N số tiền 361.676.525 đồng (trong đó tiền cọc là 222.300.000 đồng và tiền góp 139.376.525 đồng).
• Hủy bỏ hợp đồng thế chấp nhà ngày 08/02/2021 giữa Công ty TNHH L với bà Nguyễn Thị Tú N và bà Nguyễn Thúy Q1.

Tại phiên tòa, phía nguyên đơn đồng ý tự nguyện trả cho bị đơn số tiền đã đầu tư, xây dựng cải tạo thêm là 146.000.000 đồng.

Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, bị đơn bà Nguyễn Thị Tú N trình bày:

Ngày 02/3/2019 bà với Công ty TNHH L ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở số 2A3/2019/HĐMB với các điều khoản: Đặc điểm thửa đất: Tổng diện tích đất chuyển nhượng: 4,5x20 = 90m². Loại nhà: Ở liền kề 1 trệt 1 lầu. Thửa số: 2A3, địa chỉ: Khu dân cư T, đường A, phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng, tờ bản đồ quy hoạch sử dụng đất TL 1/500 đã được duyệt. Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài.

Tổng giá trị chuyển nhượng nhà và đất: 741.000.000 đồng. Hình thức thanh toán là trả trước 222.300.000 đồng. Số tiền còn lại: 518.700.000 đồng trả góp thanh toán theo định kỳ hàng tháng (180 tháng). Bắt đầu trả từ tháng 7/2020, bà trả được 27 tháng tổng cộng được số tiền 139.376.525 đồng. Sau này nhận thấy Công ty TNHH L không có khả năng bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở cho bà nên bà không thanh toán tiền nữa.

Sau khi bà thanh toán xong số tiền 222.300.000 đồng thì Công ty TNHH L bàn giao căn nhà. Hiện nay bà đang quản lý, sử dụng. Sau khi thỏa thuận mua căn nhà số B (số mới 7A3), đường số A, khu dân cư L, Khóm A, Phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. Thì bà có mua gạch men lát nền, ốp tường và cầu thang cũng như mua cửa để gắn theo ý của bà (không nhớ rõ bao nhiêu tiền), sau khi bàn giao nhà thì phía Công ty có thối lại cho bà số tiền lót gạch nền và cầu thang (tôi chỉ nhớ khoảng 20.000.000 đồng), còn tiền cửa thì Công ty đưa ra bao nhiêu tiền tôi không nhớ, bà chỉ nhớ dàn cửa do bà gắn có giá khoảng 70.000.000 đồng.

Bà đồng ý bàn giao lại nhà và đất cho Công ty TNHH L với giá 2.100.000.000 đồng. Bà yêu cầu Công ty TNHH L trả lại cho bà số tiền 2.100.000.000 đồng. Tuy nhiên, giá này là bà tính theo giá bán nhà hiện nay của Công ty TNHH L chứ không yêu cầu định giá.

Trường hợp, Công ty TNHH L lấy lại nhà thì bà yêu cầu Công ty TNHH L trả lại giá trị bằng tiền đối với số tiền bà đã bỏ ra để lót gạch men và làm dàn cửa. Bà cũng yêu cầu Công ty TNHH L trả lại số tiền gốc và lãi bà đã đóng tổng cộng là 361.676.525 đồng.

Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc hủy bỏ hợp đồng thế chấp nhà ngày 08/02/2021 giữa Công ty TNHH L với bà Nguyễn Thị Tú N và bà Nguyễn Thúy Q1 thì bà không đồng ý. Vì thực tế thì bà Q1 đang nợ tiền của bà.

Tại phiên tòa, bị đơn bà Nguyễn Thị Tú N chỉ yêu cầu Công ty TNHH L phải hoàn tất thủ tục giấy tờ nhà và đất (bàn giao cho bà được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở) thì bà sẽ thanh toán cho Công ty toàn bộ số tiền còn lại.

Đối với yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thúy Q1 thì bà N có ý kiến như sau:

Vào năm 2021 bà có thế chấp căn nhà số B, Lô A, KDC TM L, số B đường A, phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng vay của bà Q1 số tiền là 250.000.000 đồng, cụ thể là: Ngày 08/02/2021 vay 100.000.000 đồng, lãi suất 7%/tháng. Ngày 11/05/2021 vay 50.000.000 đồng, lãi suất 7%/tháng. Ngày 17/07/2021 vay 50.000.000 đồng, lãi suất 7%/tháng. Ngày 07/04/2022 vay 50.000.000 đồng, lãi suất 7%/tháng.

Trong quá trình vay thì bà đóng lãi cho bà Q1 từ khi vay đến tháng 6/2022 (số tiền lãi tổng cộng đã đóng bao nhiêu thì bà không nhớ). Hiện nay, bà vẫn nợ số tiền vốn là 250.000.000 đồng.

Nay bà đồng ý trả cho bà Q1 số tiền vốn đã vay là 250.000.000 đồng. Tuy nhiên, do bà Q1 còn nợ tiền hụi của bà nên khi nào bà Q1 trả tiền hụi cho bà xong thì bà mới trả lại cho bà Q1 số tiền đã vay.

Theo đơn yêu cầu độc lập đề ngày 15/4/2024 của bà Nguyễn Thúy Q1, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của bà Q1 là ông Hoàng Văn Q trình bày:

Vào năm 2021 bà Nguyễn Thị Tú N có thế chấp căn nhà số B, Lô A, KDC TM L, số B đường A, phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng vay của bà Q1 số tiền là 250.000.000 đồng, cụ thể là: Ngày 08/02/2021 vay 100.000.000 đồng, lãi suất 3%/tháng. Ngày 11/05/2021 vay 50.000.000 đồng, lãi suất 3%/tháng. Ngày 17/07/2021 vay 50.000.000 đồng, lãi suất 3%/tháng. Ngày 07/04/2022 vay 50.000.000 đồng, lãi suất 3%/tháng.

Bà N chỉ đóng lãi đến tháng 4/2022. Từ tháng 5/2022 đến nay không trả lãi và cũng không trả số tiền gốc 250.000.000 đồng cho bà Q1. Số tiền lãi đã trả là: Số tiền 100.000.000 đồng: từ ngày 8/2/2021 đến ngày 08/05/2021 là 03 tháng: 9.000.000 đồng. Số tiền 150.000.000 đồng: từ ngày 11/06/2021 đến ngày 11/07/2021 là 02 tháng: 9.000.000 đồng. Số tiền 200.000.000 đồng: từ ngày 17/08/2021 đến ngày 17/04/2022 là 09 tháng: 54.000.000 đồng.

Từ tháng 5/2022 đến nay ngừng trả lãi. Yêu cầu Tòa án áp dụng mức lãi suất 20%/năm trong thời gian từ tháng 5/2022 đến nay, cụ thể như sau:

• Số tiền 250.000.000 đồng: từ ngày 17/5/2022 đến ngày 17/05/2023 là 12 tháng: (250.000.000 đồng x 20%/năm ) = 50.000.000 đồng.
• Số tiền 250.000.000 đồng: từ ngày 17/06/2023 đến ngày 17/04/2024 là 11 tháng: (250.000.000 đồng x 1,666%/tháng x 11 tháng) = 45.815.000 đồng.
• Số tiền 250.000.000 đồng: từ ngày 17/04/2024 đến ngày 15/04/2024 là 08 ngày: (250.000.000 đồng x 0,055%/ ngày x 08 ngày) = 1.100.000 đồng

Tổng cộng tiền lãi là: 96.915.000 đồng. Để làm tin, bà N thế chấp giấy (hợp đồng) mua bán căn nhà số B, Lô A, KDC TM L giữa bà với Công ty M là nếu bà N không trả được nợ cho bà Q1 thì Công ty TNHH L có trách nhiệm thu hồi căn nhà trên và chuyển hợp đồng mua nhà số B, Lô A, KDC TM L sang tên cho bà Nguyễn Thúy Q1.

Theo đơn yêu cầu độc lập thì bà Q1 yêu cầu Tòa án giải quyết:

• Buộc Công ty TNHH L thu hồi nhà và chuyển giao hợp đồng mua bán nhà số B, Lô A, KDC TM L sang tên bà Nguyễn Thúy Q1 như đã thỏa thuận.
• Trong trường hợp không chuyển giao nhà và hợp đồng được, bà Nguyễn Thúy Q1 yêu cầu Tòa án buộc bà Nguyễn Thị Tú N phải trả cho bà Nguyễn Thúy Q1 số tiền gốc là: 250.000.000 đồng; Tiền lãi tạm tính đến ngày 15/04/2024 là: 96.915.000 đồng. Tổng cộng nợ gốc và lãi là: 346.915.000 đồng.

Tại phiên tòa, phía bà Q1 xin thay đổi một phần yêu cầu độc lập. Cụ thể là: Yêu cầu bà Nguyễn Thị Tú N phải trả cho bà Nguyễn Thúy Q1 số tiền gốc là: 250.000.000 đồng; Tiền lãi tính từ ngày 07/5/2022 đến ngày 15/4/2024 là: 96.915.000 đồng. Tổng cộng gốc và lãi là: 346.915.000 đồng.

Phía bà Q1 không yêu cầu Công ty TNHH L thu hồi nhà và chuyển giao hợp đồng mua bán nhà số B, Lô A, KDC TM L sang tên bà Nguyễn Thúy Q1 như đã thỏa thuận.

Vụ án được Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng giải quyết. Tại Bản án sơ thẩm số 218/2024/DS-ST ngày 30/9/2024 đã quyết định căn cứ vào Khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a Khoản 1 Điều 39; Điều 92; Điều 157; Điều 165; khoản 1 Điều 244; Điều 271; Điều 273 và Khoản 1 Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ vào Điều 117; Điều 123; Điều 131; Điều 463; Điều 466; Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Khoản 1 Điều 8; Điều 9 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014; Khoản 4, khoản 6 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty trách nhiệm hữu hạn L1

1.1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà số 2A3/2019/HĐMB ngày 02/3/2019 giữa Công ty TNHH L với bà Nguyễn Thị Tú N vô hiệu.

- Buộc bị đơn bà Nguyễn Thị Tú N trả lại cho Công ty trách nhiệm hữu hạn L căn nhà gắn liền với phần đất tọa lạc số 2A3 (số mới 7A3), đường số A, khu dân cư L, Khóm A, Phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. Phần đất có tổng diện tích 90m², tờ bản đồ quy hoạch sử dụng đất TL 1/500 đã được duyệt. Căn nhà gắn liền có diện tích, kết cấu sau: có diện tích, kết cấu sau: Căn nhà có tổng diện tích sàn 150,3m² (trong đó diện tích tầng trệt là 72,45m²); Kết cấu: nhà 02 tầng (01 trệt + 01 lầu), nền và sàn lát gạch men, vách tường gạch, khung sàn bê tông cốt thép, trần la phông nhựa. Trong nhà và các phòng ngủ có ốp gạch men cao 1,2m, mái lợp tôn. Nhà có 03 phòng ngủ, 02 phòng vệ sinh, có 03 cửa nhôm kính. Cửa chính là sắt kéo + cửa nhôm xingfa, kính cường lực. Cửa sau là khung sắt và cửa sắt. Cửa chính đi ra ban công là cửa sắt kéo + cửa nhôm xingfa, kính cường lực. Cửa sổ là nhôm xingfa. Tường gạch bếp có ốp gạch men cao 1,7m, dài 4,7m. Phòng ngủ ở tầng trệt có diện tích 12,42m². Nhà vệ sinh ở tầng trệt có diện tích 3,57m². Tầng lầu có 02 phòng ngủ có tổng diện tích 21,44m². Nhà vệ sinh có diện tích 3,825m². Phần mái che phía trước nhà có diện tích 17,55m². Kết cấu: nền lát gạch men, tường gạch cao 0,6m, khung cột sắt, trần la phông nhựa, mái lợp tôn.

- Buộc Công ty trách nhiệm hữu hạn L trả cho bà Nguyễn Thị Tú N số tiền đã nhận là 361.676.525 đồng.

1.2. Tuyên bố hợp đồng thế chấp nhà ngày 08/02/2021 giữa Công ty TNHH L với bà Nguyễn Thị Tú N và bà Nguyễn Thúy Q1 vô hiệu.

2. Ghi nhận sự tự nguyện của Công ty TNHH L về việc hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Tú N số tiền đã đầu tư để cải tạo sửa chữa căn nhà là 146.000.000 đồng.

3. Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thúy Q1. Buộc bà Nguyễn Thị Tú Ntrả cho bà Nguyễn Thúy Q1 số tiền vốn vay còn nợ là 250.000.000 đồng và tiền lãi là 96.915.000 đồng. Tổng cộng cả vốn và lãi là 346.915.000 đồng.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ; chi phí tố tụng; án phí và quyền kháng cáo của đương sự theo quy định pháp luật.

Ngày 14/10/2024, bà Nguyễn Thị Tú N là bị đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm số 218/2024/DS-ST ngày 30/9/2024 của Toà án nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

Người đại diện hợp pháp của bị đơn trình bày: Cấp sơ thẩm giải quyết vượt quá yêu cầu của nguyên đơn, vi phạm quyền định đoạt của đương sự. Yêu cầu xem xét bản án sơ thẩm theo hướng huỷ bản án sơ thẩm. Không yêu cầu xem xét lại việc ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn đồng ý trả cho bị đơn số tiền đã đầu tư, xây dựng cải tạo thêm là 146.000.000 đồng. Đối với việc cấp sơ thẩm hủy hợp đồng thế chấp nhà ngày 08/02/2021 giữa Công ty L với bà N và bà Q1 thì không có ý kiến, đề nghị xem xét theo quy định pháp luật.

Vị đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng phát biểu ý kiến về việc tuân thủ pháp luật và chấp hành pháp luật tố tụng của những người tiến hành tố tụng, những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm. Đồng thời, phát biểu quan điểm về tính có căn cứ và hợp pháp của kháng cáo. Từ đó, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét giải quyết vụ án do bà Nguyễn Thị Tú N là bị đơn kháng cáo, nhưng không có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo là có căn cứ và hợp pháp. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Giữ nguyên án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra các chứng cứ tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng của những người tham gia tố tụng, ý kiến phát biểu và đề nghị của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tính hợp lệ của đơn kháng cáo và phạm vi xét xử phúc thẩm: Xét đơn kháng cáo do bà N là bị đơn gửi đến Tòa án cấp sơ thẩm ngày 14/10/2024 là hợp lệ, đúng quy định về người kháng cáo, thời hạn, hình thức và nội dung kháng cáo theo quy định các Điều 271, 272, 273 và 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Căn cứ vào Điều 293 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử xem xét yêu cầu kháng cáo của bà N theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về sự có mặt của đương sự tại phiên tòa phúc thẩm: Mặc dù, đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn Công ty TNHH L (Sau đây viết tắt là Công ty L) vắng mặt; Ông Nguyễn Huy K, bà Phan Nguyễn Hoa T là người đại diện hợp pháp của bị đơn vắng mặt, nhưng có ông Huỳnh N1 là người đại diện tham gia phiên tòa; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thúy Q1 và người đại diện hợp pháp vắng mặt. Căn cứ vào khoản 3 Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử quyết định vẫn tiến hành xét xử.

[3] Về nội dung: Các đương sự đều thừa nhận, giữa Công ty L và bà N có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở số 2A3/2019/HĐMB ngày 02/3/2019, với các nội dung sau: Diện tích đất chuyển nhượng: 90,0m² (trong đó, đất ODT 72m²); Căn nhà gắn liền với phần đất tọa lạc số 2A3 (số mới 7A3), đường số A, khu dân cư T, Khóm A, Phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng; Kết cấu: nhà 02 tầng (01 trệt + 01 lầu), nền và sàn lát gạch men, vách tường gạch, khung sàn bê tông cốt thép, trần la phông. Cửa sắt kính. Cửa toilet bằng nhựa.

Tổng giá trị chuyển nhượng nhà và đất: 741.000.000 đồng. Hình thức thanh toán là trả trước 222.300.000 đồng. Số tiền còn lại: 518.700.000 đồng trả góp thanh toán theo định kỳ hàng tháng (Kèm theo bảng tính tiền gốc và lãi theo từng tháng). Bắt bắt đầu trả là tháng 7/2020. Sau khi nhận bàn giao nhà, bà N đã thanh toán được 27 kỳ, từ kỳ 1 đến kỳ 27 (từ tháng 7/2020 – 9/2022) số tiền thanh toán gốc và lãi là 139.376.525 đồng. Tổng cộng số tiền bà N đã thanh toán cho phía Công ty là 361.676.525 đồng. Căn cứ khoản 2 Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự xác định các nội dung, tình tiết, sự kiện trên là sự thật.

[4] Xét kháng cáo của bà N là bị đơn yêu cầu xem xét lại yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà số 2A3/2019/HĐMB ngày 02/3/2019 giữa Công ty L với bà N, Hội đồng xét xử thấy:

Người đại diện hợp pháp của bị đơn cho rằng: Căn cứ để huỷ hợp đồng vì việc tạm ngừng thanh toán do công ty không thực hiện nghĩa vụ cấp giấy cho bà N nên công ty không có khả năng làm giấy theo hợp đồng mà các bên đã ký kết, công ty không đủ điều kiện cấp giấy; Vi phạm nghĩa vụ của bà N nhưng án sơ thẩm tại tuyên vô hiệu. Nên đề nghị huỷ án sơ thẩm.

Nhưng theo Điều 3 của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà số 2A3/2019/HĐMB ngày 02/3/2019 các bên đã thỏa thuận: “Bên chuyển nhượng phải có trách nhiệm hoàn tất chủ quyền nhà và đất cho bên nhận chuyển nhượng khi bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán đủ 80% số tiền theo hợp đồng chậm nhất 90 ngày. Số tiền 20% giá trị hợp đồng còn lại bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục trả theo định kỳ hàng tháng cho bên chuyển nhượng. Khi đã trả đủ 20% còn lại bên chuyển nhượng sẽ phải có trách nhiệm bàn giao chủ quyền nhà và đất cho bên nhận chuyển nhượng”. Căn cứ vào nội dung thỏa thuận này thì Công ty L với bà N phải cùng thực hiện nghĩa vụ đối với nhau.

[4.1] Đối với Công ty L, tại thời điểm ký hợp đồng với bà N thì Công ty chưa được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, chưa chuyển mục đích sử dụng đất đủ diện tích đất ở theo bản vẽ tổng mặt bằng được duyệt tại Quyết định số 2086/QĐ-UBND ngày 26/11/2018 của UBND thành phố S. Do đó, Công ty thực hiện kinh doanh bất động sản nhưng không đảm bảo đầy đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 8 và Điều 9 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Mặc dù, từ khi các bên ký kết hợp đồng thì phía Công ty L vẫn tiếp tục hoàn thiện các thủ tục đầu tư dự án theo quy định. Theo Quyết định số 42/QĐ-UBND ngày 10/01/2022 của UBND tỉnh S về việc cho phép Cty Lê Thìn chuyển mục đích sử dụng 34.667,3m² đất để thực hiện dự án Khu dân cư thương mại Lê Thìn . Ngày 13/10/2022 Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh S có văn bản số 2508/STNMT-CCQLĐĐ xác định đã chỉ đạo C thuê đơn vị tư vấn để xây dựng giá đất cụ thể trình UBND tỉnh phê duyệt để làm cơ sở cho Công ty nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định. Tuy nhiên, đến nay thì các thủ tục này vẫn chưa thực hiện xong.

[4.2] Đối với phía bà N, thì ngay khi ký hợp đồng, bà đã thanh toán cho Công ty số tiền 222.300.000 đồng. Số tiền còn lại: 518.700.000 đồng sẽ trả góp theo định kỳ hàng tháng. Bắt đầu trả từ tháng 7/2020, bà trả được 27 tháng với tổng số tiền 139.376.525 đồng. Sau đó, bà đã không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả tiền hàng tháng cho phía Công ty theo hợp đồng mà các bên đã ký kết thực hiện. Do đó, bà N đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng. Tổng số tiền mà bà N đã thanh toán chưa đủ 80% giá trị của hợp đồng. Nên việc bà cho rằng Công ty L không có khả năng bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho bà là không có căn cứ.

[4.3] Hội đồng xét xử sơ thẩm xác định giao dịch giữa Công ty L với bà N vi phạm khoản 1 Điều 8; Điều 9 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà số 2A3/2019/HĐMB ngày 02/3/2019 giữa Công ty L với bà N vô hiệu theo quy định tại Điều 123 của Bộ luật dân sự năm 2015 là có căn cứ. Do đó, kháng cáo này của bị đơn là không có căn cứ chấp nhận.

[5] Xét kháng cáo của bà N là bị đơn yêu cầu xem xét lại về xử lý hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu, Hội đồng xét xử thấy:

Người đại diện hợp pháp của bị đơn cho rằng: Không giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu do Tòa án không giải thích rõ việc yêu cầu giải quyết, theo hướng dẫn thì Toà án phải giải thích cho đương sự biết. Toà án chưa giải thích và việc định giá do trách nhiệm thuộc về nguyên đơn, vì bà N không yêu cầu do hạn chế am hiểu pháp luật.

Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử sơ thẩm đã giải thích, nhưng bà N không yêu cầu và cũng không yêu cầu phản tố, đồng thời không yêu cầu gì hết và được ghi vào biên bản phiên tòa ngày 30/9/2024. Hội đồng xét xử sơ thẩm căn cứ quy định tại Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, buộc Công ty L hoàn trả cho bà N tổng số tiền 361.676.525 đồng và buộc bà N giao trả cho Công ty L căn nhà gắn liền với phần đất tọa lạc số 2A3 (số mới 7A3), đường số A, khu dân cư L, Khóm A, Phường A, thành phố S, tỉnh Sóc Trăng. Phần đất có tổng diện tích và phần nhà gắn liền có tổng diện tích, kết cấu như hợp đồng mà các bên đã ký kết là có căn cứ. Các bên không đưa ra tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho thiệt hại của mình. Nên Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét về trách nhiệm bồi thường thiệt hại của hợp đồng vô hiệu mà tách phần yêu cầu bồi thường thiệt hại của hợp đồng vô hiệu cho các đương sự để khởi kiện thành một vụ án khác là có căn cứ. Do đó, kháng cáo này của bị đơn là không có căn cứ chấp nhận.

[6] Xét kháng cáo của bà N là bị đơn yêu cầu xem xét lại về xác định lỗi và trách nhiệm bồi thường thiệt hại do giao dịch dân sự vô hiệu, Hội đồng xét xử thấy:

Người đại diện hợp pháp của bị đơn cho rằng: Bà N hoàn toàn không biết công ty không đủ điều kiện kinh doanh và các bản án khác xác định phần lớn lỗi thuộc về công ty. Nên đề nghị huỷ án để giải quyết lại toàn diện.

Đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà giữa Công ty L với bà N thì Hội đồng xét xử sơ thẩm xác định vô hiệu các bên đều có lỗi. Nhưng do, các bên đương sự đều không có yêu cầu định giá tài sản theo giá thị trường để làm căn cứ bồi thường. Nên Hội đồng xét xử sơ thẩm tách phần yêu cầu bồi thường thiệt hại thành vụ án khác khi có yêu cầu là có căn cứ. Do đó, kháng cáo này của bị đơn là không có căn cứ chấp nhận.

[7] Xét kháng cáo của bà N là bị đơn yêu cầu Công ty L phải hoàn tất thủ tục giấy tờ nhà và đất (bàn giao cho bà N Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở) thì bà N sẽ thanh toán cho Công ty toàn bộ số tiền còn lại, Hội đồng xét xử thấy:

Người đại diện hợp pháp của bị đơn cho rằng: Do cấp sơ thẩm không chấp nhận nên kháng cáo vấn đề này để Công ty hoàn tất các thủ tục thì bà N sẽ thanh toán các khoản còn lại.

Nhưng phía bà N đã không thực hiện đúng như thỏa thuận của hợp đồng và hợp đồng chuyển nhượng giữa bà N với Công ty L vô hiệu và phía Công ty L cũng không đồng ý với yêu cầu này của bà N. Nên Hội đồng xét xử sơ thẩm không chấp nhận theo yêu cầu của bị đơn là có căn cứ. Do đó, kháng cáo này của bị đơn là không có căn cứ chấp nhận.

[8] Xét kháng cáo của bà N là bị đơn yêu cầu xem xét lại yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về việc buộc bà N phải trả cho bà Q1 số tiền gốc là: 250.000.000 đồng và yêu cầu xem xét lại yêu cầu tính lãi của bà Q1, Hội đồng xét xử thấy:

Người đại diện hợp pháp của bị đơn cho rằng: Khoản vay thực tế đóng lãi 07%/tháng, nhưng cấp sơ thẩm chưa xem xét khấu trừ phần vượt quá 03%, mặc dù bà Q1 thừa nhận 03%/tháng.

Do các bên trình bày lãi suất là không giống nhau nhưng đều xác định là có thỏa thuận về lãi suất. Bà Q1 yêu cầu mức lãi suất 20%/năm là phù hợp với khoản 1 Điều 468 của Bộ luật dân sự nên cấp sơ thẩm chấp nhận là có căn cứ, phù hợp với quy định pháp luật. Do đó, kháng cáo này của bị đơn là không có căn cứ chấp nhận.

[9] Xét kháng cáo của bà N là bị đơn yêu cầu xem xét lại bà Q1 còn nợ tiền hụi, Hội đồng xét xử thấy:

Người đại diện hợp pháp của bị đơn cho rằng: Vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo yêu cầu xem xét tiền nợ hụi của bà Q1 và hiện yêu cầu này đang được Toà án giải quyết trong vụ án khác.

Đối với số tiền hụi thì bà N cho rằng bà Q1 nợ bà, nhưng do bà không yêu cầu giải quyết trong cùng vụ án này nên cấp sơ thẩm không xem xét, giải quyết và giành quyền khởi kiện vụ án khác cho bà N. Mặt khác, theo sự thừa nhận của người đại diện hợp pháp của bị đơn thì yêu cầu này cũng đang được giải quyết trong vụ án khác. Do đó, kháng cáo này của bị đơn là không có căn cứ chấp nhận.

[10] Xét kháng cáo của bà N là bị đơn cho rằng cấp sơ thẩm giải quyết vượt quá yêu cầu của nguyên đơn, vi phạm quyền định đoạt của đương sự, Hội đồng xét xử thấy:

Theo quy định tại Điều 5 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì đương sự có quyền tự quyết định, tự định đoạt. Mặc dù, vi phạm nhưng không làm thay đổi bản chất vụ việc, quyết định của cấp sơ thẩm là đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự theo quy định pháp luật, không làm kéo dài việc giải quyết vụ án. Do đó, kháng cáo này của bị đơn là không được chấp nhận.

[11] Từ những nhận định, phân tích trên, xét đề nghị của Kiểm sát viên là có căn cứ chấp nhận, không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bị đơn.

[12] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo phải chịu án phí phúc thẩm theo quy định pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 296; khoản 1 Điều 308; khoản 1 Điều 148 và khoản 6 Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

1. Không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bà Nguyễn Thị Tú N là bị đơn.
2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 218/2024/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng.
3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Căn cứ khoản 1 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Bà Nguyễn Thị Tú N là bị đơn phải chịu án phí phúc thẩm là 300.000 đồng. Khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng mà bà N đã nộp tạm ứng theo Biên lai thu tiền số 0002128 ngày 21/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng. Bà N đã thực hiện xong án phí phúc thẩm.

4. Các phần quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

5. Bản án phúc thẩm này có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND tỉnh Sóc Trăng; - TAND thành phố Sóc Trăng; - Chi cục THADS thành phố Sóc Trăng; - Lưu: HSVA.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phan Lê Vũ Huy Hoàng