TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH —–—

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 516/2024/DS-PT Ngày: 10/6/2024 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc".

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:	Ông Phạm Hồng Giảng
Các Thẩm phán:	Bà Nguyễn Thị Minh Phượng
	Bà Huỳnh Thị Như Hà.

Thư ký phiên tòa: Bà Trương Nguyễn Thu Trang – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Tố Quyên – Kiểm sát viên.

Trong ngày 10 tháng 6 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 325/DSPT ngày 29 tháng 03 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 999/2023/DS-ST ngày 20-12-2023 của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 2100/QĐXXPT-DS ngày 22 tháng 4 năm 2024, Quyết định hoãn phiên tòa số 6286/2024/QĐPT-DS ngày 14/5/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 7017/2024/QĐPT-DS ngày 27/5/2024 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Trần Thị T, sinh năm 1983;

Địa chỉ: B Kinh T, tổ A, ấp A, xã X, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện hợp pháp theo ủy quyền:

1/ Ông Ngô Quang T1, sinh năm 1976;

2/ Bà Lê Thị Tuyết V, sinh năm 1983.

Cùng địa chỉ: A ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh. (Văn bản ủy quyền ngày 20/10/2022).

Bị đơn: 1/ Ông Phan Đình K, sinh năm 1972;

2/ Bà Trần Quý L, sinh năm 1971.

1

Cùng địa chỉ: 1 ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện hợp pháp theo ủy quyền: Bà Bùi Thị Như H, sinh năm 1998;

Địa chỉ: 1 P, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. (Văn bản ủy quyền ngày 04/6/2024).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Mai Lưu P - Luật sư thuộc Đoàn luật sư Thành phố H.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/ Bà Nguyễn Thị D, sinh năm 1996;

2/ Bà Phạm Thị Xuân Đ, sinh năm 1972;

3/ Ông Củng Phi L1, sinh năm 1988;

4/ Ông Nguyễn Công T2, sinh năm 1990;

5/ Bà Nguyễn Thị H1, sinh năm 1985;

6/ Ông Ngô Quang T1, sinh năm 1976;

7/ Bà Lê Thị Tuyết V, sinh năm 1983.

Cùng địa chỉ: A ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 25/8/2022 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Trần Thị T và đại diện hợp pháp theo ủy quyền trình bày:

Ngày 06/5/2022, bà Trần Thị T (bên nhận chuyển nhượng) và vợ chồng ông Phan Đình K, bà Trần Quý L (bên chuyển nhượng) cùng ông Ngô Quang T1 ký hợp đồng đặt cọc, với nội dung: bà Tính g cho ông K, bà L số tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng; trong thời hạn 90 ngày (từ ngày 06/5/2022 đến ngày 05/8/2022), ông K, bà L sẽ làm các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng nhà và đất với diện tích 446,4 m² thuộc thửa đất số 362, tờ bản đồ số 23 (TL đo năm 2004), địa chỉ A ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh, sau đó ký hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất cho bà T với giá 4.600.000.000 đồng. Mục đích hợp đồng đặt cọc để đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất. Trong trường hợp đến ngày 05/8/2022 ông K, bà L vẫn chưa hoàn tất thủ tục cập nhật biến động nhà trên đất thì bà L, ông K sẽ làm hợp đồng ủy quyền toàn quyền để sử dụng và định đoạt đối với nhà và đất cho bà T trước trong thời gian chờ hoàn tất thủ tục (Điều 3.2 hợp đồng đặt cọc). Ông K, bà L cam kết nhà trên đất là của mình thông qua bản chính Giấy chứng nhận số nhà số 78/CN-UBND ngày 26/01/2021 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AP682017, số vào sổ cấp GCN H03426/tt.cq do Ủy ban nhân dân huyện H cấp ngày 28/4/2009, cập nhật cho ông Phan Đình K ngày 13/12/2014. Bà T sẽ thanh toán đủ số tiền còn lại cho ông K, bà L vào ngày 05/8/2022 khi hai bên ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất hoặc hợp đồng ủy quyền toàn quyền để sử dụng và định đoạt đối với nhà và đất; nếu bà T chưa có tiền thanh toán thì bà T phải chịu lãi suất với số

2

tiền 3.600.000.000 đồng với lãi suất cho vay thương mại của Ngân hàng N. Đồng thời, vào ngày 09/5/2022, ông K và bà L cũng đã giao toàn bộ nhà, đất thuộc thửa đất số 362, tờ bản đồ số 23 (TL đo năm 2004), địa chỉ A ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh cho phía bà T sử dụng.

Nếu ông K, bà L từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3 hợp đồng (mục đích đặt cọc không đạt được) thì trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đặt cọc cho bà T. Ngày 05/8/2022, các bên đều ra Văn phòng công chứng Lý Thị Như Hòa nhưng ông K bà L không làm giấy tờ thủ tục pháp lý để chuyển nhượng nhà đất hay ủy quyền toàn quyền sử dụng, định đoạt nhà đất cho bà. Sau đó, phía bà T nhiều lần liên hệ với bị đơn để xin lấy lại tiền cọc do mục đích hợp đồng không đạt được theo Thông báo về việc khởi kiện và yêu cầu trả tiền cọc nhận lại nhà đất ngày 25/8/2022. Tuy nhiên, phía bị đơn không có thiện chí trả cọc, ngược lại còn dùng những lời lẽ xúc phạm danh dự, nhân phẩm của bà T.

Bà Trần Thị T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

1. Yêu cầu ông Phan Đình K và bà Trần Quý L trả lại cho bà T số tiền cọc 1.000.000.000 đồng và phạt cọc 1.000.000.000 đồng, tổng cộng 2.000.000.000 đồng.

2. Yêu cầu ông Phan Đình K và bà Trần Quý L xin lỗi bà Trần Thị T bằng văn bản hoặc thực hiện trước tổ dân phố theo quy định của pháp luật về hành vi xâm phạm danh dự, nhân phẩm của bà Trần Thị T.

Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện, xác định chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết: hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 06/5/2022 giữa bà T và ông K, bà L; Yêu cầu ông Phan Đình K và bà Trần Quý L trả lại cho bà T số tiền cọc 1.000.000.000 đồng và phạt cọc 1.000.000.000 đồng, tổng cộng 2.000.000.000 đồng, trả 01 lần sau khi án có hiệu lực pháp luật. Lý do: ông K bà L là người có lỗi, cụ thể: Ngày 05/8/2022, hai bên đến Văn phòng công chứng (VPCC) Lý Thị Như H2 ký công chứng hợp đồng nhưng không thực hiện được do ông K bà L không giấy tờ gì chứng minh nhà là sở hữu hợp pháp của ông K bà L trong khi hợp đồng đặt cọc đã ghi rõ nghĩa vụ làm thủ tục pháp lý để chuyển nhượng là của ông K, bà L.

Phía bị đơn cho rằng do lỗi bà T không giao tiền nên ông K, bà L không ký kết hợp đồng là không đúng, vì trong hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận ngày 05/8/2022 nếu bà T chưa có tiền để thanh toán thì bà T phải chịu lãi suất với số tiền 3.600.000.000 đồng; như vậy nếu ông K bà L đảm bảo đủ điều kiện giao kết hợp đồng thì sẽ tiến hành ký công chứng chuyển nhượng hoặc ủy quyền, không bắt buộc bà T phải giao tiền hôm đó. Tại VPCC, bà T đã đưa ra các phương án: một là, nếu các bên đồng ý ký kết và công chứng hợp đồng ủy quyền toàn quyền sử dụng đất hôm nay thì phía nguyên đơn giữ lại từ 1.000.000.000 đồng 1.100.000.000 đồng khi nào cập nhật nhà và ký chuyển nhượng nhà đất được sẽ giao đủ số tiền đó; hai là, nếu các bên đồng ý ký kết và công chứng hợp đồng ủy quyền toàn quyền sử dụng đất hôm nay, phía bà Tính g đủ số tiền 3.600.000.000

3

đồng cho bà L, ông K nhưng nếu không làm hồ sơ cập nhật nhà đất được thì ông K, bà L phải bồi thường gấp đôi đối với số tiền 4.600.000.000 đồng nhưng ông K, bà L không chịu, bỏ về, không hợp tác. Hiện nay, bà T không có nhu cầu mua nhà đất này nữa.

Bà T đồng ý giao trả nhà, đất thuộc thửa đất số 362, tờ bản đồ số 23 (TL đo năm 2004), địa chỉ A ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh (theo như Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ của Tòa án) cho ông Phan Đình K và bà Trần Quý L khi phía bị đơn thanh toán đủ cho bà T 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng hoặc khi có quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án có thẩm quyền.

Số tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng là sự góp vốn giữa bà Trần Thị T và ông Ngô Quang T1, ông bà tự thỏa thuận, không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Theo đơn phản tố ngày 09/11/2022 và trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Phan Đình K và bà Trần Quý L và người đại diện hợp pháp theo ủy quyền trình bày:

Ngày 06/5/2022, bà Trần Thị T (bên nhận chuyển nhượng) và vợ chồng ông Phan Đình K, bà Trần Quý L (bên chuyển nhượng) cùng ông Ngô Quang T1 (người làm chứng) ký hợp đồng đặt cọc, với nội dung: ông K bà L nhận số tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng của bà T; trong thời hạn 90 ngày (từ ngày 06/5/2022 đến ngày 05/8/2022), ông K bà L sẽ làm các thủ tục pháp lý để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 362, tờ bản đồ số 23(TL đo năm 2004), địa chỉ A ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh cho bà T với giá 4.600.000.000 đồng nên từ lúc ký kết hợp đồng đặt cọc, ông K bà L không thực hiện thủ tục cập nhật biến động nhà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên đơn biết rõ tình trạng pháp lý nhà và đất lúc đặt cọc. Đại diện ủy quyền của bị đơn xác nhận mục đích hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng toàn bộ nhà và đất với diện tích 446,4 m² tại thửa đất số 362, tờ bản đồ số 23, địa chỉ: A ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AP 632017, số vào sổ cấp GCN H03426/tt.cq do UBND huyện H cấp ngày 28/4/2009, đã cập nhật cho ông Phan Đình K ngày 13/11/2014 dưới hình thức hợp đồng ủy quyền toàn quyền để sử dụng và định đoạt đối với nhà đất và khẳng định rằng không có tranh chấp gì đối với tài sản gắn liền với đất; tài sản gắn liền với đất là do ông K và bà L tự xây dựng. Vào ngày 09/5/2022, ông K và bà L cũng đã giao nhà, đất thuộc thửa đất số 362, tờ bản đồ số 23 (TL đo năm 2004), địa chỉ A ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh cho phía bà T sử dụng.

Các bên có thỏa thuận là đến ngày 05/8/2022 ra văn phòng công chứng, nguyên đơn phải giao đủ số tiền 3.600.000.000 đồng thì ký kết hợp đồng, nếu không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất thì sẽ ký kết hợp đồng ủy quyền toàn quyền sử dụng, định đoạt là xong, không ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nữa. Tuy nhiên, ngày 05/8/2022 các bên đều đến VPCC Lý Thị Như H2, do nguyên đơn không giao tiền nên bà L bỏ về không ký kết hợp đồng ủy quyền nữa.

4

Do bà Trần Thị T đã vi phạm hợp đồng đặt cọc, không tiếp tục mua nhà đất nói trên nên ông Phan Đình K và bà Trần Quý L không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bà T phải chịu mất cọc. Đồng thời, ông Phan Đình K và bà Trần Quý L có yêu cầu bà Trần Thị T phải giao trả toàn bộ nhà, đất tại thửa đất số 362, tờ bản đồ số 23 (TL đo năm 2004), A ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông K và bà L với hiện trạng như lúc giao ngày 09/5/2022 (theo như Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ của Tòa án).

Tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn không đồng ý yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 06/5/2022 giữa bà T và ông K, bà L; đề nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì ông K bà L không có ý định từ chối việc giao kết mua bán nhà và đất với bà T mà là do bà T không giao tiền cho ông K, bà L. Nếu bà T vẫn muốn tiếp tục mua bán, chuyển nhượng thì ông K bà L đồng ý giảm 500.000.000 đồng, số tiền chuyển nhượng còn 4.100.000.000 đồng, các bên sẽ ra công chứng hợp đồng ủy quyền sử dụng và định đoạt nhà đất, VPCC Lý Thị Như H2 làm không được thì đi VPCC khác. Hoặc ông K bà L chỉ đồng ý trả cho bà T 1.000.000.000 đồng, bà Tính g trả nhà, đất cho ông K, bà L, chấm dứt hợp đồng đặt cọc ngày 06/5/2022.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Ngô Quang T1 trình bày:

Ông có góp một phần tiền với bà Trần Thị T để nhận chuyển nhượng nhà và đất của ông Phan Đình K và bà Trần Quý L. Ông xác nhận nội dung khai của bà Trần Thị T hoặc đại diện của bà T và các chứng cứ mà bà T cung cấp, trình bày là đúng sự thật.

Hiện tại ông cũng đang sinh sống tại nhà đất thửa số 362, tờ bản đồ số 23, địa chỉ A, ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong quá trình sử dụng, ông không xây dựng, sửa chữa cũng không đập phá gì, vân giữ nguyên hiện trạng như lúc ông K, bà L giao. Đối với yêu cầu đòi lại nhà đất của ông K và bà L, ông đồng ý trả nhà và đất (theo như Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ của Tòa án) ngay sau khi ông K và bà L thanh toán đủ cho bà T 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng hoặc khi có quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án có thẩm quyền.

Nay ông hoàn toàn thống nhất với yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị T: Yêu cầu ông Phan Đình K và bà Trần Quý L trả lại cho bà T số tiền cọc 1.000.000.000 đồng và phạt cọc 1.000.000.000 đồng, tổng cộng 2.000.000.000 đồng.

Ông không có yêu cầu độc lập. Thỏa thuận góp vốn giữa ông và bà Trần Thị T thì ông bà tự giải quyết, không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Tuyết V trình bày:

Bà Trần Thị T, bà Nguyễn Thị D, bà Phan Thị Xuân Đ1, ông Củng Phi L1, ông Nguyễn Công T2, bà Nguyễn Thị H1, ông Ngô Quang T1 và bà hiện đang sinh sống tại đất, nhà thuộc thửa đất số 362, tờ bản đồ số 23 (TL đo năm 2004), địa chỉ A ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh. Từ lúc ông K và bà L giao nhà cho bà T, ông bà không xây dựng, sửa chữa cũng không đập phá gì, vẫn

5

giữ nguyên hiện trạng như lúc ông K, bà L giao (theo như Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ của Tòa án). Bà thống nhất với yêu cầu của bà T.

Bà đồng ý trả nhà và đất (theo như Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ của Tòa án) ngay sau khi ông K và bà L thanh toán đủ cho bà T 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng hoặc khi có quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án có thẩm quyền. Bà không có yêu cầu độc lập.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị D, bà Phan Thị Xuân Đ1, ông Củng Phi L1, ông Nguyễn Công T2, bà Nguyễn Thị H1 trình bày:

Các ông bà hiện đang sinh sống tại đất, nhà thuộc thửa đất số 362, tờ bản đồ số 23 (TL đo năm 2004), địa chỉ A ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh. Về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, ông bà không có ý kiến gì. Ông bà không có yêu cầu độc lập.

Bản án dân sự sơ thẩm số 999/2023/DS-ST ngày 20-12-2023 của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 227, Điều 228, 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ Điều 117, 118, 119, 328, 404, 418, 423, 427 Bộ luật dân sự năm 2015; Căn cứ Luật thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014); Căn cứ khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Danh mục án phí, lệ phí tòa án được ban hành kèm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016. Xử:

1/ Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với yêu cầu ông Phan Đình K và bà Trần Quý L xin lỗi bà Trần Thị T.

2/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị T.

Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 06/5/2022.

Buộc ông Phan Đình K và bà Trần Quý L phải trả cho bà Trần Thị T số tiền đã nhận 1.000.000.000 đồng và phải bồi thường số tiền 1.000.000.000 đồng cho bà T, tổng cộng 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng.

Buộc bà Trần Thị T và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có trách nhiệm giao trả toàn bộ nhà, đất tại thửa đất số 362, tờ bản đồ số 23 (TL đo năm 2004), A ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông K và bà L với hiện trạng như lúc giao ngày 09/5/2022 (theo như Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ của Tòa án đính kèm).

Việc trả tiền và trả nhà thực hiện một lần ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật, thi hành tại chi cục thi hành án dân sự có thẩm quyền.

3/ Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu đòi lại nhà, đất của ông Phan Đình K, bà Trần Quý L.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ

6

ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4/Án phí sơ thẩm và chi phí tố tụng:

Ông Phan Đình K và bà Trần Quý L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 72.000.000 (bảy mươi hai triệu) đồng.

Trả lại cho bà Trần Thị T số tiền tạm ứng án phí là 14.000.000 (mười bốn triệu) đồng, theo biên lai thu số AA/2022/0015034 ngày 12/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hóc Môn.

Trả lại cho ông Phan Đình K và bà Trần Quý L số tiền tạm ứng án phí là 300.000 (ba trăm ngàn) đồng theo biên lai số AA/2022/0016220 ngày 24/4/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hóc Môn

Ông Phan Đình K và bà Trần Quý L có trách nhiệm trả cho bà Trần Thị T số tiền 3.000.000 (ba triệu) đồng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ.

Bản án sơ thẩm còn tuyên về thời hạn kháng cáo và thủ tục thi hành án.

Ngày 02/01/2024, bị đơn là ông Phan Đình K và bà Trần Quý L có đơn kháng cáo một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 999/2023/DS-ST ngày 20-12-2023 của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh. Lý do: Tòa sơ thẩm chấp nhận hoàn toàn yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị T và buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền đã nhận là 1.000.000.000 (một tỷ) đồng cộng thêm số tiền bồi thường số tiền 1.000.000.000 (một tỷ) đồng và chịu án phí sơ thẩm, chi phí tố tụng là vô lý, không thuyết phục và phù hợp với đạo đức xã hội; xét về lỗi thực hiện giao kết hợp đồng dân sự, bị đơn hoàn toàn không có lỗi, nguyên đơn có lỗi hoàn toàn, để cho mục đích giao kết hợp đồng không thực hiện đó là ngoài ý chí mong muốn của bị đơn. Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa một phần bản án: Tuyên hợp đồng đặt cọc (v/v chuyển nhượng nhà, đất) giữa hai bên đã ký kết vào ngày 06/5/2022 tại 182/8 Ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh là vô hiệu, hai bên được nhận lại những gì đã giao nhận; bị đơn không đồng ý bồi thường thiệt hại cho bà Trần Thị T số tiền là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng).

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn không rút yêu cầu khởi kiện, người kháng cáo không rút kháng cáo, các đương sự không hòa giải được.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án như sau:

- Về tố tụng: Giai đoạn phúc thẩm, Hội đồng xét xử thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các đương sự được đảm bảo để thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Đơn kháng cáo của đương sự được thực hiện theo đúng thủ tục quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

7

- Về nội dung kháng cáo: Hợp đồng cọc không thực hiện được mục đích là do lỗi của cả hai bên; do đó hai bên chỉ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Việc sơ thẩm áp dụng phạt cọc trong trường hợp này là không đúng pháp luật. Đề nghị chấp nhận kháng cáo của bị đơn, căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa một phần bản án sơ thẩm, không chấp nhận nội dung yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Đơn kháng cáo của bị đơn được thực hiện đảm bảo đúng quy định về thời hạn và thủ tục kháng cáo. Thẩm quyền giải quyết vụ án sơ thẩm đã xác định đúng, đã đưa đủ và xác định đúng tư cách người tham gia tố tụng. Việc thực hiện tống đạt các văn bản tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án đảm bảo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Hợp đồng đặt cọc ngày 06/5/2022 giữa bà Trần Thị T với ông Phan Đình K, bà Trần Quý L tại Điều 3, hai bên xác định Mục đích đặt cọc của Bên A (bên đặt cọc – nguyên đơn) là cam kết mua và Bên B (bên nhận cọc – bị đơn) là cam kết bán, đối với nhà đất tại thửa đất số 362, tờ bản đồ số 23 (TL đo năm 2004), ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AP682017, số vào sổ cấp GCN H03426/tt.cq do Ủy ban nhân dân huyện H cấp ngày 28/4/2009, cập nhật cho ông Phan Đình K ngày 13/12/2014).

Thời điểm hai bên xác lập giao dịch, cả hai đều biết rõ về tình trạng căn nhà trên thửa đất này (địa chỉ số nhà A) chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Tại khoản 2 Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc ngày 06/5/2022, hai bên cùng thỏa thuận về nội dung: trong thời gian đặt cọc “Bên B tiến hành cùng bên A đến Văn phòng công chứng để thực hiện việc ủy quyền toàn quyền để sử dụng và quyết định đối với Nhà và đất là đối tượng giao dịch của hợp đồng này”.

Vào ngày 05/8/2022 cả hai bên đều có đến Văn phòng công chứng để thực hiện theo nội dung thỏa thuận nêu trên nhưng Văn phòng công chứng không thể thực hiện được việc công chứng như nội dung hai bên thỏa thuận tại hợp đồng cọc.

Như vậy, có căn cứ xác định việc hai bên không thể tiến hành giao kết hợp đồng được là do căn nhà trên thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, vi phạm về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở, và đây thuộc trường hợp đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được, theo quy định tại Điều 408 Bộ luật dân sự. Nguyên đơn yêu cầu huỷ Hợp đồng đặt cọc ngày 06/5/2022, được sơ thẩm chấp nhận yêu cầu là có căn cứ và phù hợp pháp luật.

8

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện bị đơn cho rằng giao dịch cọc hai bên xác lập chỉ cam kết chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất mà không có việc bán nhà. Xét lời trình bày này của đại diện bị đơn là không phù hợp với nội dung tại hợp đồng đặt cọc và các tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ vụ án.

[3] Giải quyết hậu quả của việc hủy hợp đồng: Hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, như sơ thẩm xét xử và quyết định là phù hợp với tài liệu chứng cứ tại vụ án và đúng pháp luật được quy định tại Điều 427 Bộ luật dân sự.

[4] Xét kháng cáo của bị đơn về lỗi và về phạt vi phạm:

Căn cứ vào thỏa thuận của hai bên tại Hợp đồng đặt cọc ngày 06/5/2022 và căn cứ vào Điều 328 Bộ luật dân sự, bên nhận cọc là bị đơn cam kết bán. Thực tế bị đơn vẫn giữ nguyên ý chí và đã đi vào thực hiện nghĩa vụ của mình đã cam kết. Cụ thể, ngay sau ký hợp đồng cọc thì bị đơn đã thực hiện bàn giao toàn bộ nhà đất của mình cho nguyên đơn nhận quản lý sử dụng. Bị đơn có mặt tại văn phòng công chứng đúng theo thời gian và địa điểm giao hẹn để thực hiện nghĩa vụ cam kết tại khoản 2 Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc ngày 06/5/2022. Bị đơn không hề “từ chối việc giao kết hoặc thực hiện nghĩa vụ dân sự đã thỏa thuận tại Điều 3” như quy định tại khoản 1 Điều 5 của hợp đồng, thậm chí bị đơn còn có thiện chí giảm 500.000.000 đồng so với giá bán ban đầu. Tại đơn khởi kiện và Biên bản đối chất ngày 21/12/2022, chính nguyên đơn trình bày thừa nhận sự việc Văn phòng công chứng hai lần khẳng định chỉ có thể thực hiện công chứng được ủy quyền đối với đất, còn nhà trên đất thì không vì chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Có đủ cơ sở chứng minh về ý chí và trên thực tế, bị đơn vẫn mong muốn thực hiện được mục đích bán nhà đất, đã tiến hành đi vào thực hiện nghĩa vụ như đã thỏa thuận tại hợp đồng. Việc không giao kết được hợp đồng là nằm ngoài ý chí của bị đơn chứ không phải bị đơn từ chối giao kết hoặc không thực hiện nghĩa vụ.

Về bên đặt cọc là nguyên đơn: Theo Điều 2 Hợp đồng đặt cọc ngày 06/5/2022 quy định về thời hạn đặt cọc là 90 ngày kể từ ngày 06/5/2022, hết hạn là ngày 05/8/2022 và có gia hạn 30 ngày là thời hạn cuối cùng để kết thúc hợp đồng (tức ngày 05/9/2022). Ngày 25/8/2022 nguyên đơn đã có thông báo cho bị đơn yêu cầu trả cọc, thời điểm này chưa hết hạn thực hiện hợp đồng cọc nhưng nguyên đơn đã chấm dứt hợp đồng và xác định không mua nhà đất nữa.

Như đã nhận định tại mục [2] nêu trên, khi xác lập giao dịch cọc thì hai bên đều biết rõ về tình trạng pháp lý của đối tượng giao dịch là chỉ mới có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa có giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà trên đất. Hai bên xác lập giao dịch cọc với thỏa thuận cụ thể nội dung “trong thời gian đặt cọc, Bên B tiến hành cùng bên A đến Văn phòng công chứng để thực hiện việc ủy quyền toàn quyền để sử dụng và quyết định đối với Nhà và đất là đối tượng giao dịch của hợp đồng này”. Đây là nội dung công việc mà cả hai bên cùng phải tiến hành thực hiện chứ không chỉ là nghĩa vụ của riêng một bên bị đơn, và thực tế thì hai bên cũng tiến hành nhưng không công chứng được như đã nhận định.

9

Như vậy, bị đơn không vi phạm hợp đồng cọc. Việc hai bên không thể tiến hành giao kết hợp đồng được là do căn nhà trên thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Cả hai đều biết rõ về tình trạng căn nhà trên thửa đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Không có căn cứ nào để áp dụng phạt vi phạm.

Sơ thẩm nhận định lỗi của bị đơn “không có hành động thực tế nào để thực hiện các thủ tục cập nhật biến động quyền sở hữu nhà trên giấy chứng nhận” và “do lỗi chủ quan của ông K bà L đã không thực hiện nghĩa vụ của mình dẫn đến không đủ điều kiện giao kết hợp đồng”. Xét nhận định này của sơ thẩm là phiến diện, không đầy đủ và không đúng nội dung cam kết quy định quyền, nghĩa vụ của các bên tại hợp đồng đặt cọc. Việc áp dụng phạt vi phạm đối với bị đơn trong trường hợp này là không phù hợp với thực tế và không có căn cứ pháp luật.

[5] Từ nhận định trên, xét chấp nhận kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án sơ thẩm về phạt vi phạm, như ý kiến đề nghị của Viện kiểm sát tại phiên tòa phúc thẩm. Các nội dung khác của án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị nên có hiệu lực pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 328, 408, 418, 423, 427 Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ Luật thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014);

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận kháng cáo của bị đơn; Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 999/2023/DS-ST ngày 20-12-2023 của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tuyên xử:

1/ Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với yêu cầu ông Phan Đình K và bà Trần Quý L xin lỗi bà Trần Thị T.

2/ Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị T.

Hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 06/5/2022 giữa bà Trần Thị T với ông Phan Đình K, bà Trần Quý L.

Buộc ông Phan Đình K và bà Trần Quý L phải trả cho bà Trần Thị T số tiền đã nhận 1.000.000.000 đồng.

Bà Trần Thị T và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đang cư trú phải giao trả toàn bộ nhà, đất tại thửa đất số 362, tờ bản đồ số 23 (TL đo năm 2004), địa chỉ số A ấp T, xã T, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Phan

10

Đình K và bà Trần Quý L với hiện trạng như lúc giao ngày 09/5/2022 (theo như Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ của Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn).

Việc trả tiền và trả nhà thực hiện một lần cùng thời điểm.

3/ Không chấp nhận yêu cầu của bà Trần Thị T về việc buộc ông Phan Đình K, bà Trần Quý L phải chịu phạt cọc số tiền 1.000.000.000 đồng.

4/ Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu phản tố về đòi lại nhà, đất của ông Phan Đình K, bà Trần Quý L.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

5/Án phí sơ thẩm và chi phí tố tụng:

Bà Trần Thị T phải chịu án phí là 42.000.000 đồng. Đối trừ chuyển thu số tiền tạm ứng án phí 14.000.000 đồng (Biên lai số AA/2022/0015034 ngày 12/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hóc Môn). Bà Trần Thị T phải nộp thêm 28.000.000 đồng (Hai mươi tám triệu đồng).

Ông Phan Đình K và bà Trần Quý L phải chịu án phí là 42.000.000 đồng. Đối trừ chuyển thu số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (Biên lai số AA/2022/0016220 ngày 24/4/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hóc Môn). Ông Phan Đình K và bà Trần Quý L phải nộp thêm 41.700.000 đồng (Bốn mươi mốt triệu, bảy trăm ngàn đồng).

Ông Phan Đình K và bà Trần Quý L có trách nhiệm hoàn trả cho bà Trần Thị T ½ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, bằng số tiền 1.500.000 đồng.

Án phí phúc thẩm: Các đương sự không phải chịu. Hoàn trả cho ông Phan Đình K và bà Trần Quý L số tiền tạm ứng án phí là 300.000 đồng (Biên lai số AA/2023/0008353 ngày 09/01/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hóc Môn).

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự (đã sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TAND tối cao; - TAND cấp cao tại TP.HCM;

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

11

- VKSND TP.HCM; - TAND huyện Hóc Môn; - THADS huyện Hóc Môn; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ, văn phòng (T.20).

Phạm Hồng Giảng

12