TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CHÂU THÀNH TỈNH TÂY NINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 51/2024/DSST

Ngày 13/5/2024

“V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN CHÂU THÀNH, TỈNH TÂY NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị An Tiên

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Phan Văn Hoàng;

Ông Lê Văn Lài.

- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Thanh Tuyền – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Huệ Thư - Kiểm sát viên.

Ngày 13 tháng 5 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 749/2023/TLST-DS ngày 17 tháng 11 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 54/2024/QĐXXST-DS ngày 15 tháng 4 năm 2024 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: anh Hoàng Trung N, sinh năm 1993; địa chỉ: ấp E, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Nai, có mặt.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: anh Lê Phước L, sinh năm 1997; địa chỉ: ấp B, xã Đ, huyện C, tỉnh Tây Ninh; là người đại diện theo uỷ quyền; (theo Hợp đồng ủy quyền ngày 08 tháng 4 năm 2024), có mặt

- Bị đơn: anh Trần Vũ H, sinh năm 1988; địa chỉ: ấp B, xã N, huyện C, tỉnh Tây Ninh, có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: anh Lê Thái H1, sinh năm 1993; địa chỉ: Z, tổ A, ấp C, xã Đ, huyện C, tỉnh Tây Ninh, có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ngày 06 tháng 11 năm 2023 và lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ nguyên đơn anh Hoàng Trung N; lời trình của anh Lê Phước L, là người đại diện hợp pháp của anh Hoàng Trung N tại phiên toà thể hiện:

Thông qua anh Lê Thái H1, anh N và anh Trần Vũ H có trao đổi thoả thuận thông qua điện thoại. Theo đó, anh N và anh H thống nhất anh H chuyển nhượng cho anh N thửa đất 166 tờ bản đồ 26, tại xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh với chiều ngang 10m, dài 29m; giá chuyển nhượng 740.000.000 đồng.

Hai bên thoả thuận lập hợp đồng đặt cọc ngày 11-7-2022, theo hợp đồng đặt cọc, anh N cọc cho anh H 150.000.000 đồng; trong thời hạn 45 ngày tính từ ngày 11-7-2022 đến ngày 26-8-2022, anh H có trách nhiệm tách thửa 166 thành 02 thửa mỗi thửa 05m vì anh N nhận chuyển nhượng 02 thửa chứ không phải 01 thửa; anh H hỗ trợ lên thổ cư; sau đó các bên sẽ thực hiện thủ tục ra công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng. Ngày 11-7-2022, anh N đã chuyển cho anh H 150.000.000 đồng thông qua hình thức chuyển khoản. Nhưng hết 45 ngày anh H vẫn không thực hiện được các thủ tục tách thửa, chuyển thổ cư thì ngày 26-8-2022, ký tiếp hợp đồng đặt cọc chỉ để gia hạn 30 ngày từ ngày 26-8-2022 đến ngày 26-9-2022. Hết thời hạn này anh H vẫn không thực hiện được các thoả thuận để ký hợp đồng.

Do sơ suất tin tưởng ở anh H1 nên khi thoả thuận sang nhượng anh N đã không tìm hiểu và anh H cũng không nói cho anh N biết thửa đất 166 là của ai đứng tên quyền sử dụng đất và cũng do ở xa nên anh N chỉ thoả thuận việc cọc và chuyển tiền cho anh H nhưng anh H1 thay anh N ký vào các hợp đồng đặt cọc với anh H.

Nay anh N yêu cầu anh H hoàn trả cho anh N 150.000.000 đồng tiền đã cọc và phạt cọc 150.000.000 đồng theo quy định.

Bị đơn – anh Trần Vũ H trình bày:

Anh Hoàng thông nhất như ý kiến anh N về thửa đất, diện tích đất, gía chuyển nhượng như anh N trình bày là đúng. Ban đầu khi thoả thuận, anh xác nhận là anh và anh N chỉ nói chuyện qua điện thoại để thống nhất các khoản nêu trên. Sau đó, ngày 11-7-2022, anh và anh N đã lập hợp đồng đặt cọc do anh Lê Thái H1 lập thay. Theo hợp đồng đặc cọc, trong thời hạn 45 ngày anh H sẽ thực hiện thủ tục tách thửa 166 thành 02 thửa mỗi thửa 5m và hỗ trợ chuyển lên thổ cư thêm 50m². Xong thủ tục này hai bên sẽ ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng. Ngay khi ký hợp đồng đặt cọc anh N đã chuyển khoản cho anh 150.000.000 đồng tiền cọc. Tuy nhiên, hết 45 ngày anh vẫn không thực hiện được công việc như thoả thuận nên anh có xin gia hạn; do đó đã ký tiếp hợp đồng đặt cọc ngày 26-8-2022 gia hạn thêm 30 ngày kể từ 26-8-2022 đến ngày 26-9-2022. Trong thời hạn này, anh có yêu cầu anh H1 cung cấp tên người đứng tên 02 thửa đất để tách thửa nhưng anh H1 có nhắn tin nhờ anh H xem có ai thì chuyển nhượng giúp anh N.

Đến ngày 13-12-2022, anh H1 cung cấp cho anh tên của 02 người là Lê Thị L1 và Phạm Tấn P và anh H1 có yêu cầu anh N cho giãn thời gian công chứng; sau đó anh H1 nhắn tin cho anh H để đổi tên người đứng tên 02 thửa đất là Lê Thị L1 và Dương Minh T và anh H đã thông báo với anh H1 là khoảng 15-20 ngày tới sẽ công chứng thì anh H1 có nhắn tin nói cho thêm thời gian. Sau đó thì anh N nhắn tin cho anh đòi tiền cọc. Do đó, từ đó cho đến nay vẫn không thực hiện được việc ký hợp đồng công chứng như thoả thuận và việc này là do lỗi của anh N, làm anh cũng mất tiền cọc với anh T1 vì anh cũng nhận chuyển nhượng từ anh T1 để chuyển nhượng lại cho anh N; vì anh N không ký hợp đồng nên anh cũng không thể ký hợp đồng với anh T1 được nên anh bị mất 200.000.000 đồng tiền cọc cho anh T1. Khi thoả thuận chuyển nhượng, anh có cho anh H1 xem giấy đất photo và anh cũng có nói là đất của anh làm chung công ty. Do đó, phía anh N cho rằng không biết đất của ai là không đúng. Do đó, anh không đồng ý theo yêu cầu của anh N, ngoài ra anh H không có yêu cầu gì khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình – anh Lê Thái H1 trình bày:

Các hợp đồng đặt cọc là do anh H1 lập theo ý kiến của anh N và anh H. Anh H1 có nhắn tin trao đổi với anh H về việc thực hiện các thủ tục nhưng anh H1 không có yêu cầu anh H chuyển nhượng thửa đất cho người khác cũng như không yêu cầu anh Hoàng g thời gian ký hợp đồng. Do đó, việc anh H và anh N thoả thuận với nhau thì các anh tự giải quyết; anh H1 chỉ đứng làm trung gian để trao đổi qua lại và nhận giấy tờ cho các anh. Khi thoả thuận sang nhượng anh chỉ được bên anh Hoàng cung c bản chụp mặt trong của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi diện tích và địa chỉ thửa đất mà không được xem tên chủ đất, nhưng tin tưởng phía bên anh H nên cũng không đặt vấn đề này.

Trong thời hạn đã thoả thuận, anh H đã không cung cấp trích lục các thửa đất để ra công chứng. Anh H1 thống nhất có cung cấp người đứng tên các thửa đất nhưng khoảng thời gian sau khi đã hết hạn lần hai.

Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử, Thẩm phán và thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Việc chấp hành của những người tham gia tố tụng thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Về nội dung: Căn cứ Điều 117, 122, 131, 328, 407, 408 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; đề nghị Hội đồng xét xử:

• Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Hoàng Trung N về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.
• Buộc anh Trần Vũ H phải hoàn trả cho anh Hoàng Trung N số tiền đã nhận đặt cọc là 150.000.000 đồng, theo hợp đồng đặt cọc ngày 11/7/2022, thỏa thuận bổ sung ngày 26/8/2022.
• Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Hoàng Trung N về việc yêu cầu anh Trần Vũ Hoàng t số tiền phạt cọc là 150.000.000 đồng theo hợp đồng đặt cọc ngày 11/7/2022, thỏa thuận bổ sung ngày 26/8/2022.
• Các đương sự chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Mặc dù, các bản “Hợp đồng đặt cọc ngày 11-7-52022 và ngày 26-8-2022” anh N không ký tên, nhưng quá trình thu thập chứng và tại phiên toà, phía Nam và anh H đều xác nhận ngày 11-7-2022 anh N và anh H đã thoả thuận anh N giao cho anh H 150.000.000 đồng tiền cọc để đảm bảo việc ký kết chuyển nhượng thửa đất 166 tờ bản đồ 26, tại xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh với chiều ngang 10m, dài 29m; giá chuyển nhượng 740.000.000 đồng. Theo thoả thuận này, trong thời hạn từ ngày 11-7-2022 đến ngày 26-9-2022, anh H có trách nhiệm tách thửa 166 thành 02 thửa mỗi thửa 05m ngang x dài 29m; anh H có nghĩa vụ chuyển mục đích đất lên thổ cư 50m². Sau khi thoả thuận, ngày 11-7-2022, anh N cũng đã chuyển cho anh H 150.000.000 đồng tiền cọc. Như vậy việc thoả thuận cọc giữa các bên có hiệu lực theo quy định tại Điều 117, 119, 328 Bộ luật dân sự.

[2] Quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc, anh H xác nhận anh N đã chuyển khoản cho H 150.000.000 đồng. Anh H đã không thực hiện được việc tách thửa và chuyển mục đích theo thoả thuận giữa anh N và anh H. Xét thấy rằng việc anh H không thực hiện các công việc các bên thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc là do thửa đất 166 tờ bản đồ 26, tại xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh không do anh H là chủ sử dụng hợp pháp. Đây là lỗi của cả hai bên dẫn đến việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất này không thực hiện được. Khi thoả thuận chuyển nhượng, anh H phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp và buộc anh N phải biết thông tin về thửa đất trong đó quan trọng nhất là chủ sử dụng đất hợp pháp. Do đó, anh N cho rằng, do tin tưởng anh H1 nên không tìm hiểu về chủ sử dụng đất là không có cơ sở. Anh H không phải là người có quyền sử dụng đất lại giao kết chuyển nhượng và cam kết thực hiện; anh N biết anh H không phải là chủ sử dụng đất nhưng vẫn đồng ý thoả thuận. Vì vậy, lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng không thể giao kết được là do lỗi của cả anh N và anh H. Vì vậy anh N yêu cầu anh H trả lại tiền cọc là đúng sở nhưng yêu cầu phạt cọc 150.000.000 đồng đối với anh H là không có cơ sở chấp nhận.

[3] Về án phí: anh N phải chịu 5% án phí của phần yêu cầu không được chấp nhận; anh H phải chịu 5% án phí của phần yêu cầu của anh N được chấp nhận theo quy định tại khoản Điều 27 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 về án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 328 của Bộ luật dân sự; Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30-12-2016 về án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh Hoàng Trung N đối với anh Trần Vũ H về yêu cầu anh Trần Vũ H trả 150.000.000 đồng tiền cọc.

Buộc anh Trần Vũ H có nghĩa vụ trả cho anh Hoàng Trung N 150.000.000 (một trăm năm mươi triệu) đồng tiền cọc.

2. Không chấp nhận một phần khởi kiện của anh Hoàng Trung N đối với anh Trần Vũ H về yêu cầu phạt 150.000.000 đồng tiền cọc.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu Thi hành án cho đến khi thi hành xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Anh Trần Vũ H phải chịu 7.500.000 (bảy triệu năm trăm nghìn) đồng.

Anh Hoàng Trung N phải chịu 7.500.000 (bảy triệu năm trăm nghìn) đồng; khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí anh N đã nộp 7.500.000 (bảy triệu năm trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0008540 ngày 17-11-2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Châu Thành, tỉnh Tây Ninh. Ghi nhận anh N đã nộp xong khoản tiền này.

4. Các đương sự trong vụ án được quyền kháng cáo bản án lên Toà án nhân dân tỉnh Tây Ninh trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - TAND tỉnh Tây Ninh; - VKSND huyện Châu Thành; - CCTHA huyện Châu Thành; - Các đương sự; - Lưu HS; - Lưu.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TOÀ Nguyễn Thị An Tiên