Bản án số: 507/2024/DS-ST

Ngày: 05-9-2024

V/v: Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc

chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN 7 - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trần Thị Ngọc Phương.

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Bà Hồ Thị Lệ Thu;
2. Ông Nguyễn Đình Rành.

Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Bà Trần Thị Thanh – Thư ký Tòa án nhân dân Quận 7 – Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Trần Thị Hồng Gấm - Kiểm sát viên.

Trong ngày 05 tháng 9 năm 2024 tại phòng xử án Tòa án nhân dân Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số 486/2023/TLST-DS ngày 26 tháng 10 năm 2023 về “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 296/2024/QĐXXST-DS ngày 17/7/2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 258/2024/QÐST-DS ngày 07/8/2024 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Đào Văn H, sinh năm 1963.

Địa chỉ: A chung cư N, xã P, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Ông Đoàn Trọng T, sinh năm 1980.

Địa chỉ: E chung cư B, khu phố B, phường P, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

Bà Đoàn Thị Tuấn H1, sinh năm 1977

Địa chỉ: B lô H khu phố A, M, phường T, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

(Ông H có đơn yêu cầu vắng mặt. Ông T và bà H1 vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Ngày 27/10/2017, giữa nguyên đơn ông Đào Văn H và bị đơn ông Đoàn Trọng T có ký kết “Hợp đồng đặt cọc” về việc mua bán nhà, đất. Theo đó, ông Đoàn Trọng T là chủ sở hữu lô đất Lô B4 thửa đất số 879, tờ bản đồ số 11, ấp B, xã L, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh nhận cọc là 50.000.000 đồng và cam kết sẽ bán lô đất ký hiệu trên có diện tích 1.153m² với giá 6.465.800.000 đồng cho ông Đào Văn H. Ông Đào Văn H cam kết sẽ trả đủ số tiền 1.600.000.000 đồng và 876.280.000 đồng – đã bao gồm tiền cọc khi tiến hành thủ tục công chứng mua bán, sang nhượng lô đất nêu trên cho ông Đào Văn H. Số tiền còn lại theo giá gốc chủ đầu tư sẽ được ông Đào Văn H thanh toán đủ sau khi có thông báo thuế. Ngày ký hợp đồng mua bán chính thức là ngày 15/11/2017 hoặc sớm hơn nếu hai bên sắp xếp được.

Thực hiện Hợp đồng trên, ngày 01/11/2017, ông Đào Văn H đã chuyển khoản số tiền 2.426.280.000 đồng vào tài khoản số 0181002809066 tại Ngân hàng V – N cho ông Đoàn Trọng T với nội dung chuyển tiền: “Chuyển tiền mua lô đất B4 DA Shang Village Long T1, Nhà B”.

Sau đó, ông Đoàn Trọng T có dẫn ông Đào Văn H đến gặp bà Đoàn Thị Tuấn H1 – chị ruột của ông Đoàn Trọng T và xác nhận trong tổng số tiền 2.426.280.000 đồng mà ông Đoàn Trọng T đã nhận của ông Đào Văn H thì có 1.600.000.000 đồng là bà Đoàn Thị Tuấn H1 nhận, còn ông Đoàn Trọng T chỉ nhận 826.280.000 đồng và 50.000.000 đồng tiền cọc, tổng cộng 876.280.000. Bà Đoàn Thị Tuấn H1 và ông Đoàn Trọng T cam kết sẽ thực hiện đúng thỏa thuận.

Ngày 22/4/2022, trãi qua 05 năm kể từ ngày ký Hợp đồng nhưng vẫn không có đất để tiến hành công chứng, bàn giao đất nên bà Đoàn Thị Tuấn H1 đã đồng ý trả lại cho ông Đào Văn H số tiền 1.600.000.000 đồng, bồi thường 1.600.000.000, tổng cộng là 3.200.000.000 đồng.

Đối với ông Đoàn Trọng T đã nhận số tiền 876.280.000 đồng nhưng cho đến nay vẫn không thực hiện nghĩa vụ theo Hợp đồng. Ông Đào Văn H đã nhiều lần liên hệ nhưng không gặp được.

Tại Đơn khởi kiện ngày 24/5/2023, nguyên đơn ông Đào Văn H yêu cầu Tòa án nhân dân Quận 7 buộc ông Đoàn Trọng T bồi thường 1.752.560.000 đồng theo Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã ký. Xử lý việc lừa đảo bán đất dự án ma cho khách hàng mà trong thời gian gần đây thường hay xảy ra. Đền bù các thiệt hại liên quan do nguyên đơn phải nhờ Luật sư và những khoản thời gian phải nghỉ việc để giải quyết những việc ở trên Tòa và các cơ quan liên quan.

Tại Đơn khởi kiện về việc thay đổi và bổ sung yêu cầu khởi kiện ngày 08/11/2023, nguyên đơn ông Đào Văn H xác định yêu cầu khởi kiện cụ thể như sau:

- Buộc ông Đoàn Trọng T phải hoàn trả số tiền đã nhận là 876.280.000 đồng và bồi thường một khoản tương đương số tiền là 876.280.000 đồng. Tổng số tiền bồi thường là 1.752.560.000 đồng theo Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã ký.

- Đền bù các thiệt hại liên quan do ông Đào Văn H phải nhờ Luật sư và những khoản thời gian phải nghỉ việc để giải quyết những việc ở trên Tòa và các cơ quan liên quan, cụ thể:

+ Bồi thường chi phí ông Đào Văn H nhờ Luật sư là 100.000.000 đồng.

+ Tiền lãi từ 02/11/2017 tạm tính cho đến 02/11/2023 với mức lãi suất 0.85%/tháng là 536.283.360 đồng.

Ngày 08/11/2023, nguyên đơn ông Đào Văn H có Đơn yêu cầu vắng mặt tại các buổi giải quyết, phiên họp kiểm tra việc giao nộp tiếp cận công khai chứng cứ, hòa giải và phiên tòa xét xử.

Bị đơn là ông Đoàn Trọng T và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Đoàn Thị Tuấn H1 đã được Tòa án đã tống đạt, niêm yết hợp lệ, các văn bản tố tụng gồm: Thông báo thụ lý; Giấy triệu tập; Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, Giấy triệu tập tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải; Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 296/2024/QĐXXST-DS ngày 17/7/2024; Quyết định hoãn phiên tòa số 258/2024/QÐST-DS ngày 07/8/2024 nhưng ông Đoàn Trọng T và bà Đoàn Thị Tuấn H1 vẫn vắng mặt không lý do nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt ông Đoàn Trọng T và bà Đoàn Thị Tuấn H1 theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 7, Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

- Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa là đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tòa án thụ lý vụ án là đúng thẩm quyền, xác định đúng tư cách pháp lý của những người tham gia tố tụng, quan hệ pháp luật tranh chấp.

- Tại phiên tòa: Hội đồng xét xử và Thư ký đã thực hiện đúng các quy định chung về phiên tòa sơ thẩm, thủ tục bắt đầu phiên tòa, đảm bảo việc tranh tụng tại phiên tòa theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Việc tuân theo pháp luật tố tụng của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án, kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án

Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng

Nguyên đơn đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định của pháp luật.

Bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vi phạm quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định tại Điều 70, 72, 73 Bộ Luật tố tụng dân sự.

- Về việc giải quyết vụ án: Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, xét lời trình bày và chứng cứ của nguyên đơn cung cấp là có đủ cơ sở do vậy đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả lại số tiền 876.208.000 đồng. Về yêu cầu bồi thường một khoản tiền tương đương với số tiền đã nhận là 876.280.000 đồng theo Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc, các chi phí nhờ Luật sư là 100.000.000 đồng và tiền lãi từ 02/11/2017 đến 05/9/2024 với mức lãi suất 0,85%/tháng là không có căn cứ để chấp nhận.

Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận một phần nên bị đơn phải chịu án dân sự sơ thẩm đối với phần được chấp nhận. Nguyên đơn phải chịu án phí đối với phần không được chấp nhận nhưng được miễn nộp tiền án phí.

Căn cứ vào các chứng cứ và tài liệu đã được thẩm tra tại phiên tòa;

Căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết:

Căn cứ vào đơn khởi kiện và yêu cầu của nguyên đơn ông Đào Văn H về việc buộc bị đơn là ông Đoàn Trọng T có địa chỉ E25-19.01 chung cư B, khu phố B, phường P, Quận G, Thành phố Hồ Chí Minh để yêu cầu trả lại số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại theo Hợp đồng đặt cọc ngày 27/10/2017 thì đây là “Tranh chấp về Hợp đồng đặt cọc” được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 7 theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[2]. Về hình thức:

Nguyên đơn là ông Đào Văn H có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt. Bị đơn là ông Đoàn Trọng T và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Đoàn Thị Tuấn H1 mặc dù Tòa án đã triệu tập hợp lệ để cung cấp chứng cứ, tham gia phiên họp để kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, tham gia phiên tòa nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Do đó, Hội đồng xét xử quyết định tiến hành xét xử vắng mặt nguyên đơn, bị đơn theo quy định tại khoản 2 Điều 227, khoản 1, khoản 3 Điều 228, Điều 238 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

[3]. Về yêu cầu của đương sự, Hội đồng xét xử xét thấy:

[3.1] Về yêu cầu hoàn trả số tiền đã nhận là 876.280.000 đồng.

Căn cứ vào Hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà, đất ký ngày 27/10/2017; Giấy ủy nhiệm chi ngày 01/11/2017 và lời trình bày của nguyên đơn, đủ căn cứ kết luận: Nguyên đơn ông Đào Văn H và bị đơn ông Đoàn Trọng T ký kết “Hợp đồng đặt cọc” với số tiền đã nhận cọc là 50.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng lô đất có ký hiệu Lô B4 thửa đất số 879, tờ bản đồ số 11, ấp B, xã L, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh.

Căn cứ vào Ủy nhiệm chi ngày 01/11/2017 của Ngân hàng V – chi nhánh N, đủ cơ sở để kết luận: Nguyên đơn ông Đào Văn H đã chuyển khoản cho bị đơn ông Đoàn Trọng T số tiền 2.426.280.000 đồng để thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho Hợp đồng trên.

Căn cứ vào kết quả cung cấp chứng cứ của Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố H – Chi nhánh N1 theo Quyết định yêu cầu cung cấp chứng cứ số 314/2024/QĐ-CCCC ngày 15/4/2024 của Tòa án nhân dân Quận 7 thể hiện: Thửa đất số 879, tờ bản đồ số 11, ấp B, xã L, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 16615,9m² theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS03394 do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H cấp cho bà Đoàn Thị Tuấn H1 vào ngày 13/9/2016. Như vậy, việc ông Đoàn Trong T2 xác nhận là chủ sở hữu lô đất: B4 - thửa đất số 879, tờ bản đồ số 11, ấp B, xã L, huyện N, Thành phố Hồ Chí Minh trong Hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng, là không đúng quy định của pháp luật.

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thỏa thuận về đặt cọc là giao dịch dân sự. Do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015: “...Nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”. Đồng thời, khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được thực hiện các quyền sử dụng đất chỉ khi: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Xét giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên được thực hiện khi bị đơn là ông Đoàn Trọng T không phải là chủ sử dụng đất. Do đó, nội dung thỏa thuận của các bên là vi phạm điều cấm của Luật đất đai năm 2013, nên vô hiệu.

Tuy nhiên, tại Đơn khởi kiện và đơn khởi kiện bổ sung, nguyên đơn ông Đào Văn H không yêu cầu tuyên Hợp đồng đặt cọc ngày 27/10/2017 là vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tại bản tự khai ngày 08/11/2023, nguyên đơn ông Đào Văn H xác nhận trong tổng số tiền 2.426.280.000 đồng thì bà Đoàn Thị Tuấn H1 nhận 1.600.000.000 đồng, ông Đoàn Trọng T nhận 826.280.000 đồng và 50.000.000 đồng tiền cọc. Do không thực hiện đúng nghĩa vụ nên bà Đoàn Thị Tuấn H1 đã trả cho ông số tiền 1.600.000.000 đồng, bồi thường 1.600.000.000, tổng cộng ông đã nhận lại của bà Đoàn Thị Tuấn H1 là 3.200.000.000 đồng. Đối với ông Đoàn Trọng T đến nay vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ thanh toán nên nguyên đơn ông Đào Văn H yêu cầu bị đơn ông Đoàn Trọng T phải trả lại số tiền còn lại là 876.280.000 đồng.

Trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án, ông Đoàn Trọng T và bà Đoàn Thị Tuấn H1 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vẫn không đến Tòa để giải quyết, không cung cấp chứng cứ, vắng mặt tại các phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải và tại phiên tòa hôm nay nên Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì trình bày của nguyên đơn ông Đào Văn H được chấp nhận mà không cần phải chứng minh do bị đơn là ông Đoàn Trọng T đã không đưa ra chứng cứ chứng minh của mình theo quy định tại Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nên có căn cứ chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Đào Văn H về việc buộc ông Đoàn Trọng T phải trả lại số tiền đã nhận là 876.280.000 đồng.

[3.2] Về yêu cầu bồi thường một khoản tiền tương đương với số tiền đã nhận là 876.280.000 đồng theo Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc, các chi phí nhờ Luật sư là 100.000.000 đồng và tiền lãi từ 02/11/2017 đến 05/9/2024 với mức lãi suất 0,85%/tháng, Hội đồng xét xử xét thấy:

Do Hợp đồng đặt cọc ngày 27/10/2017 vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật nên căn cứ vào Điều 122, Điều 123, khoản 1, khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Đào Văn H về việc buộc bị đơn ông Đoàn Trọng T phải bồi thường số tiền tương đương với số tiền đã nhận là 876.280.000 đồng theo Điều 3 của Hợp đồng đặt cọc và bồi thường tiền lãi từ 02/11/2017 đến 02/11/2023 với mức lãi suất 0,85%/tháng là 536.283.360 đồng.

Đối với yêu cầu bồi thường chi phí nhờ Luật sư là 100.000.000 đồng: Nguyên đơn không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh nên không có căn cứ chấp nhận.

[4]. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bị đơn phải nộp án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch trên số tiền phải thanh toán theo quy định của Luật phí, lệ phí Tòa án.

Nguyên đơn được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm đối với phần yêu cầu không được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 227, khoản 1, khoản 3 Điều 228, Điều 238, khoản 2 Điều 244, Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ vào Điều 328, Điều 117, Điều 122, Điều 123, khoản 1, khoản 4 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013;

- Căn cứ vào Điều 2 Luật Người cao tuổi;

- Căn cứ điểm b Điều 13 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao về hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất phạt vi phạm;

- Căn cứ Luật phí, lệ phí Tòa án và theo quy định tại điểm đ, khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

- Căn cứ Luật Thi hành án dân sự.

Xử:

1. Về hình thức: Xét xử vắng mặt nguyên đơn ông Đào Văn H và bị đơn ông Đoàn Trọng T, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Đoàn Thị Tuấn H1.

2. Về nội dung:

2.1 Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đào Văn H:

- Buộc bị đơn ông Đoàn Trọng T phải trả lại cho nguyên đơn ông Đào Văn H số tiền 876.280.000 đồng.

Ngoài ra, kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án là ông Đào Văn H (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án là ông Đoàn Trọng T còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2.3 Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về yêu cầu bồi thường một khoản tiền tương đương với số tiền đã nhận là 876.280.000 đồng, chi phí nhờ Luật sư là 100.000.000 đồng và tiền lãi từ 02/11/2017 đến 05/9/2024 với mức lãi suất 0,85%/tháng là 536.283.360 đồng.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Đoàn Trọng T phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm là 38.288.400 đồng.

Ông Đào Văn H phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm là 57.376.901 đồng. nhưng được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định tại điểm đ, khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự năm 2008 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014.

5. Các đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án sơ thẩm đến Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày được tống đạt bản sao bản án hoặc kể từ ngày bản sao bản án được niêm yết hợp lệ.