Bản án số: 503/2024/DS-ST

Ngày: 22/7/2024

V/v: “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN TÂN BÌNH - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

• - Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Lưu Quang Vũ
• - Các Hội thẩm nhân dân:
  • 1/ Ông Huỳnh Hồng Hải
  • 2/ Bà Nguyễn Thị Liên
• - Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Mai Phương – Thư ký Tòa án nhân dân quận Tân Bình.

Ngày 22 tháng 7 năm 2024 tại Phòng xử án của Tòa án nhân dân quận Tân Bình xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 435/2023/TLST-DS ngày 30 tháng 10 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê nhà” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 419/2024/QĐXXST-DS ngày 24 tháng 6 năm 2024 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Lê Tấn H – sinh năm 1957 và bà Bùi Thị H1 – sinh năm 1961; Địa chỉ: F T, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Phan Thu T – sinh năm 1996; Địa chỉ liên hệ: I N, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (Hợp đồng ủy quyền ngày 19/6/2023) (Xin vắng mặt)

Bị đơn: Công ty TNHH M; Địa chỉ: F P, Phường B, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Bà Nguyễn Thị T1 – sinh năm 1972 – là người đại diện theo pháp luật. (Vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Căn cứ theo đơn khởi kiện, bản tự khai và trong quá trình giải quyết, nguyên đơn ông Lê Tấn H và bà Bùi Thị H1 do bà Phan Thu T đại diện trình bày:

Ngày 04/11/2020, ông Lê Tấn H, bà Bùi Thị H1 và Công ty TNHH M có ký Hợp đồng thuê tài sản, số công chứng 010710, quyển số 11TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C chứng nhận ngày 04/11/2020 với nội dung: đối tượng của hợp đồng toàn bộ căn nhà và quyền sử dụng đất tại địa chỉ số: F T, Phường A, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh; Thời hạn thuê: từ ngày 15/11/2020 đến hết ngày 14/01/2036; Mục đích thuê: Kinh doanh theo quy định của pháp luật; Phương thức thanh toán: Tiền thuê tài sản được bên thuê thanh toán cho bên cho thuê thường kỳ cứ một tháng một lần trong vòng mười ngày đầu của kỳ thanh toán. Bên thuê đã đặt cọc số tiền 135.000.000 đồng.

Tuy nhiên, từ kỳ thanh toán tháng 04/2023 đến 19/06/2023, tương ứng với 03 kỳ, bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê tài sản theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký. Bên thuê đã vi phạm nghĩa vụ được quy định tại mục 1.1 khoản 1 Điều 6 của Hợp đồng là “Trả đủ tiền thuê tài sản theo phương thức đã thỏa thuận” nên căn cứ tại mục 2.3.1 khoản 2.3 Điều 5 của Hợp đồng quy định: Bên cho thuê được quyền:

“2.3 Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nhưng phải báo cho bên thuê biết trước hai tháng bằng văn bản và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có), nếu bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

2.3.1 Không trả tiền thuê tài sản liên tiếp từ hai kỳ trở lên...”

Mặc dù hợp đồng chưa kết thúc, nhưng bên thuê đã lén lút di dời toàn bộ tài sản của mình đi mà không thông báo cho ông H, bà H1 biết, không bàn giao lại hiện trạng căn nhà như ban đầu mà ông H, bà H1 đã cho thuê. Đồng thời, bên thuê đã tự ý đập phá toàn bộ căn nhà, tháo và lấy đi toàn bộ thiết bị vật dụng căn nhà như cửa sổ, cửa toilet, đồng hồ điện nước... Hiện nay, Công ty TNHH M đã dọn toàn bộ đồ đạc của mình khỏi căn nhà thuê của ông H, bà H1 và không còn hoạt động kinh doanh gì tại đây.

Nhận thấy, việc bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán từ 02 kỳ liên tiếp là điều kiện để chấm dứt hợp đồng. Hành vi tự ý đập phá căn nhà thuê làm thay đổi kết cấu, hiện trạng theo giấy chứng nhận và lấy tài sản của bên cho thuê đã vi phạm thỏa thuận và ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bên cho thuê. Bên thuê phải chịu mất tiền cọc là 135.000.000 đồng.

Nay ông H và bà H1 khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê tài sản, số công chứng 010710, quyển số 11TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C chứng nhận ngày 04/11/2020 với Công ty TNHH M. Nguyên đơn không yêu cầu đối với khoản tiền thuê của bị đơn còn nợ và không có yêu cầu bồi thường gì.

Bị đơn là Công ty TNHH M vắng mặt dù đã được triệu tập hợp lệ.

Tại phiên tòa:

Nguyên đơn ông Lê Tấn H và bà Bùi Thị H1 do bà Phan Thu T đại diện có đơn xin vắng mặt và giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

Bị đơn là Công ty TNHH M vắng mặt dù đã được triệu tập hợp lệ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về áp dụng pháp luật tố tụng:

[1.1] Nguyên đơn có đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà, đây là quan hệ tranh chấp hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Do bị đơn có trụ sở tại quận T, Thành phố Hồ Chí Minh nên theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Tân Bình.

[1.2] Về sự có mặt của đương sự tại phiên tòa: Nguyên đơn có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Bị đơn đã được triệu tập hợp lệ đến phiên tòa lần thứ hai vẫn vắng mặt không có lý do. Căn cứ vào Điều 227 và Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt nguyên đơn, bị đơn.

[2] Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt Hợp đồng thuê tài sản ngày 04/11/2020, số công chứng 010710, quyển số 11TP/CC-SCC/HĐGD, Hội đồng xét xử xét thấy như sau: Ông Lê Tấn H, bà Bùi Thị H1 và Công ty TNHH M đã giao kết Hợp đồng thuê nhà phù hợp với quy định pháp luật. Căn cứ mục 2.3.1 khoản 2.3 Điều 5 của Hợp đồng quy định, bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nhưng phải báo cho bên thuê biết trước hai tháng bằng văn bản và yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có), nếu bên thuê có một trong các hành vi sau đây: “2.3.1 Không trả tiền thuê tài sản liên tiếp từ hai kỳ trở lên...”. Cụ thể, từ tháng 04/2023 đến 19/06/2023, tương ứng với 03 kỳ, bên thuê đã không thanh toán tiền thuê tài sản. Bên thuê đã tự ý dọn đi mà không thông báo với bên cho thuê. Như vậy, do bị đơn vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê tài sản trên 02 kỳ liên tiếp là điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt Hợp đồng thuê tài sản ngày 04/11/2020, số công chứng 010710, quyển số 11TP/CC-SCC/HĐGD trước thời hạn. Do đó, căn cứ Điều 472, Điều 481 và Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn chấm dứt Hợp đồng thuê tài sản ngày 04/11/2020.

[3] Về án phí sơ thẩm: Do chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Nguyên đơn đã được miễn nộp tiền tạm ứng án phí.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

• - Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147, khoản 1 Điều 207, Điều 227, Điều 228, Điều 271, Điều 273, Điều 278, Điều 280 Bộ luật Tố tụng dân sự.
• - Căn cứ Điều 472, Điều 481 và Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015;
• - Căn cứ vào Điều 26 Luật Thi hành án Dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014);
• - Căn cứ vào khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Chấm dứt Hợp đồng thuê tài sản số công chứng 010710, quyển số 11TP/CC-SCC/HĐGD do Văn phòng C chứng nhận ngày 04/11/2020 giữa ông Lê Tấn H, bà Bùi Thị H1 với Công ty TNHH M.
2. Án phí dân sự sơ thẩm: Công ty TNHH M phải chịu án phí là 300.000 (Ba trăm ngàn) đồng.
3. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày tuyên án, đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản sao bản án hoặc bán án được niêm yết.
4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014).