TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG Bản án số: 49/2025/DS-PT Ngày: 19-3-2025 V/v: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH LÂM ĐỒNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

• Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Huỳnh Nguyễn Thanh Trúc
• Các Thẩm phán: Ông Huỳnh Châu Thạch
  Ông Nguyễn Văn Thanh
• - Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Đạt Nguyên – Thư ký Tòa án, Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng.
• - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng: Ông Trần Minh Công – Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 19 tháng 3 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng; xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 218/2024/TLPT-DS ngày 18 tháng 10 năm 2024 về tranh chấp: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 66/2024/DS-ST ngày 07 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 508/2024/QĐ-PT ngày 02 tháng 12 năm 2024, Thông báo về việc mở phiên toà xét xử phúc thẩm số 806/TB-TA ngày 31 tháng 12 năm 2024, Thông báo về việc mở phiên toà xét xử phúc thẩm số 35/TB-TA ngày 10 tháng 02 năm 2025 và Thông báo về việc mở phiên toà xét xử phúc thẩm số 128/TB-TA ngày 03 tháng 3 năm 2025 giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Ông K' Brẻo, sinh năm 1967 và bà Ka S, sinh năm 1965. Cùng nơi cư trú: Thôn C, xã Đ, huyện D, tỉnh Lâm Đồng. Vắng mặt.
• - Bị đơn: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1973 và bà Phan Thị N, sinh năm 1983. Cùng nơi cư trú: Thôn D, xã H, huyện D, tỉnh Lâm Đồng. Có mặt.
• Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Tuấn H1, sinh năm 1982; nơi cư trú: Tổ E, thị trấn D, huyện D, tỉnh Lâm Đồng. Là người đại diện theo uỷ quyền (Văn bản uỷ quyền ngày 21/8/2024). Có mặt.
• - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông K1, sinh năm 1979. Nơi cư trú: Thôn E, xã Đ, huyện D, tỉnh Lâm Đồng. Có mặt.
• - Người làm chứng: Ông Võ V (tên thường gọi là V1), sinh năm 1965. Nơi cư trú: Số C đường P, Tổ A, thị trấn D, huyện D, tỉnh Lâm Đồng. Có mặt.
• - Người kháng cáo: Bị đơn bà Nguyễn Thị H, bà Phan Thị N.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ghi ngày 19/11/2021, đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện ngày 03/11/2022 và trong quá trình tham gia tố tụng nguyên đơn vợ chồng ông K' Brẻo, bà Ka S trình bày:

Ngày 09/7/2021 vợ chồng ông K' Brẻo, bà Ka S cùng bà Phan Thị N và bà Nguyễn Thị H đến Văn phòng C, địa chỉ: Số A, Thôn D, xã H, huyện D, tỉnh Lâm Đồng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng 3181 quyển số 03/2021TP/CC-SCC/HĐGD đối với diện tích 4.196,3m² đất trồng cây lâu năm, thuộc thửa đất số 88, tờ bản đồ số 19 tại xã L, huyện B, tỉnh Lâm Đồng; theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DA 922551 do UBND huyện B cấp ngày 05/7/2021 đứng tên ông K' Brẻo, bà Ka S.

Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 2.500.000.000 đồng. Tuy nhiên, do bà H và bà N nói rằng đưa giá trị tài sản thấp xuống để giảm thuế đồng thời thỏa thuận bên phía bà H và bà N phải chịu trách nhiệm nộp toàn bộ thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, làm thủ tục giấy tờ sang tên nên cho bà H, bà N ghi trong hợp đồng chuyển nhượng với giá là 240.000.000 đồng.

Hai bên thỏa thuận sau khi ký hợp đồng thì vợ chồng ông K' Brẻo, bà Ka S giao đất và sau khi sang tên sổ đỏ cho bà H, bà N thì người mua phải thanh toán hết số tiền chuyển nhượng. Bà H và bà N đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người đồng bào dân tộc nên sau khi sang tên sổ đỏ xong, đã bàn giao đất nhưng bà H, bà N vẫn không thanh toán tiền. Mặc dù trong hợp đồng công chứng đã ghi rõ “Việc thanh toán số tiền chuyển nhượng hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật”. Tuy nhiên, ông K' Brẻo, bà Ka S đã đòi nhiều lần nhưng bà H, bà N không thanh toán mà cứ khất lần.

Vì vậy, ông K' Brẻo và bà Ka S khởi kiện yêu cầu bà H, bà N trả cho ông bà số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thanh toán là 2.500.000.000 đồng.

- Bị đơn bà Nguyễn Thị H và bà Phan Thị N trình bày:

Bà H và bà N thừa nhận việc lập hợp đồng chuyển nhượng, giá tiền chuyển nhượng mà hai bên thỏa thuận như vợ chồng ông K' Brẻo, bà Ka S trình bày là đúng, hai bên đã thỏa thuận và mua bán xong. Bà H và bà N đã đặt cọc trước số tiền 700.000.000đ, số tiền còn lại hai bên thỏa thuận khi thủ tục công chứng hoàn tất bên mua sẽ giao đủ, thực tế thì bà H và bà N đã giao đủ số tiền cho vợ chồng ông K' Brẻo, bà Ka S tại Văn phòng C; bên bán đã giao sổ đỏ, giao đất cho bà H, bà N và cam kết không có quyền, lợi ích hoặc bất cứ nghĩa vụ gì về tài sản đã bán cho bà H, bà N. Như vậy, việc mua bán hai bên đã thực hiện xong, sổ đỏ đã sang tên cho bà H, bà N được Nhà nước và pháp luật công nhận quyền sử dụng hợp pháp. Vì vậy, bà H và bà N không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông K' Brẻo, bà Ka S.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông K' Brim trình bày:

Vào ngày 25/3/2021 tại Nhà hàng H2 (nhà bà Nguyễn Thị H, địa chỉ: Thôn D, xã H, huyện D, tỉnh Lâm Đồng) gồm có bà H; vợ chồng ông K' Brẻo, bà Ka S; ông K' Brim và chị Ka T (con gái của ông K' Brẻo, bà Ka S). Sau khi thỏa thuận, bà H là người điền thông tin vào hợp đồng đặt cọc theo mẫu đã đánh máy sẵn. Bà H yêu cầu ông K' Brim ký tên vào phần đại diện bên A (bên bán). Ngay sau khi ký giấy, bà H có giao số tiền 710.000.000đ cho người nhận tiền là vợ chồng ông K' Brẻo, bà Ka S. Hợp đồng đặt cọc chỉ được lập thành 01 bản do bà H giữ.

Sau đó, vào ngày 10/4/2021 và ngày 14/4/2021 tại nhà vợ chồng ông K’ Brẻo, bà Ka S thì bà H có giao thêm số tiền 400.000.000₫ (mỗi lần 200.000.000đ) cho người nhận tiền là vợ chồng ông K' Brẻo, bà Ka S.

Cả 03 lần giao tiền thì người nhận tiền là vợ chồng ông K' Brẻo, bà Ka S, còn ông K' Brim chỉ là người kiểm đếm tiền dùm và bà H yêu cầu ông K' Brim ký tên vào bên người nhận tiền. Sở dĩ bà H yêu cầu ông K' Brim ký tên mà không yêu cầu vợ chồng ông K' Brẻo, bà Ka S ký tên là do ông K' Brim là người giới thiệu cho bà H mua đất nên bà H yêu cầu ông K' Brim ký tên.

Đến ngày 09/7/2021 các bên đến Văn phòng công chứng Trần Văn T1, địa chỉ: Số A, Thôn D, xã H, huyện D, tỉnh Lâm Đồng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, có chị Ka T là người làm chứng. Sau khi ký hợp đồng xong, bà H có giao tiền cho vợ chồng ông K' BRẻo, bà Ka S nhưng ông K' Brim không biết giao số tiền là bao nhiêu.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án dân sự phúc thẩm số 66/2024/DS-ST ngày 07 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng đã xử:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông K' Brẻo, bà Ka S đối với bà Nguyễn Thị H và bà Phan Thị N về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Buộc bà Nguyễn Thị H phải có trách nhiệm trả cho vợ chồng ông K' Brẻo, bà Ka S số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thanh toán là 1.250.000.000 (Một tỷ hai trăm năm mươi triệu) đồng.

Buộc bà Phan Thị N phải có trách nhiệm trả cho vợ chồng ông K' Brẻo, bà Ka S số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thanh toán là 1.250.000.000đ (Một tỷ hai trăm năm mươi triệu) đồng.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các bên đương sự.

Ngày 07/8/2024 bà Nguyễn Thị H, bà Phạm Thị N1 kháng cáo đề nghị hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 66/2024/DS-ST ngày 07 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng.

Tại phiên tòa,

Bị đơn đề nghị sửa bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông K1 đề nghị giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự tại giai đoạn phúc thẩm; đồng thời đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm, buộc bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 710.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

1. [1]. Về thủ tục tố tụng: Tại phiên tòa, nguyên đơn ông K' BRẻo và bà Ka S đã được Toà án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt nên căn cứ Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự để xét xử vụ án theo thủ tục chung.
2. [2]. Quan hệ tranh chấp giữa các bên đã được Tòa án cấp sơ thẩm xác định theo đúng quy định của pháp luật; đơn kháng cáo của bà Nguyễn Thị H, bà Phạm Thị N1, thủ tục kháng cáo được thực hiện đúng theo quy định tại các Điều 271, 272, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự nên đủ điều kiện để Hội đồng xét xử xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.
3. [3]. Qua xem xét kháng cáo của bà Nguyễn Thị H, bà Phạm Thị N1 thì thấy rằng:
   1. [3.1] Theo hồ sơ vụ án thể hiện: Ngày 09/7/2021 vợ chồng ông K' Brẻo, bà Ka S cùng với bà Phạm Thị N1, bà Nguyễn Thị H đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 4.196,3m² trồng cây lâu năm thuộc thửa đất số 88, tờ bản đồ số 19 tại xã L, huyện B, tỉnh Lâm Đồng; theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DA 922551 do Ủy ban nhân dân huyện B cấp ngày 05/7/2021 đứng tên ông K' Brẻo, bà Ka S. Hợp đồng được Văn phòng C quyền số 03/2021TP/CC-SCC/HĐGD. Hai bên đã làm thủ tục sang tên theo đúng quy định của pháp luật, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên đã được điều chỉnh sang tên cho bà H và bà N1.

      Tuy nhiên, vợ chồng ông K' Brẻo, bà Ka S cho rằng sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thì phía bà H, bà N1 không thanh toán tiền chuyển nhượng cho vợ chồng ông, bà nên các bên phát sinh tranh chấp.

   2. [3.2] Xét thấy: Việc các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có xảy ra trên thực tế và được các bên thừa nhận. Tại Điều 2 của hợp đồng ghi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 240.000.000 đồng, việc thanh toán số tiền này do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Các đương sự đều thừa nhận giá chuyển nhượng thực tế là 2.500.000.000 đồng.

      Bà H và bà N1 trình bày đã thanh toán đủ số tiền 2.500.000.000 đồng cho nguyên đơn, gồm 710.000.000 đồng tiền cọc và 1.790.000.000 đồng tại Văn phòng công chứng Trần Văn T1 ngay sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng.

      - Tại phiên toà bà H, bà N1 và ông K1 đều thừa nhận nguyên đơn đã giao trực tiếp số tiền 1.110.000.000 đồng cho ông K1, trong đó gồm 400.000.000 đồng là tiền ông K1 được hưởng chênh lệch chuyển nhượng đất nguyên đơn trả cho ông K1 và 710.000.000 đồng là tiền cọc. Ông K1 trình bày sau khi nhận số tiền 1.110.000.000 đồng thì ông đã giao số tiền 710.000.000 đồng tiền cọc lại cho ông K' Brẻo, bà Ka S và ông K' Brẻo, bà Ka S đã cho ông vay lại số tiền này. Tuy nhiên ông K' Brim không đưa ra được tài liệu, chứng cứ để chứng minh sự việc này. Trong khi đó tại các hợp đồng đặt cọc do phía bà H, bà N1 xuất trình cũng chỉ thể hiện việc các bà có giao kết và đưa số tiền trên cho ông K1 mà không có tài liệu thể hiện việc giao tiền cho vợ chồng ông K' Brẻo, bà Ka S. Do đó, cần buộc bà H, bà N1 có trách nhiệm thanh toán số tiền 710.000.000 đồng này cho ông K' Brẻo, bà Ka S là có căn cứ. Trường hợp bà H, bà N1 có tranh chấp số tiền này với ông K1 thì giải quyết bằng vụ án khác.

      Đối với số tiền 1.790.000.000 đồng thì tại Biên bản làm việc ngày 18/3/2025 của Công an xã Đ, huyện D, tỉnh Lâm Đồng thể hiện ông K' Brẻo, bà Ka S đã thừa nhận có nhận của bị đơn số tiền 1.790.000.000 đồng tại Văn phòng C. Tại phiên tòa, người làm chứng ông Võ V trình bày ông là người đã thực hiện dịch vụ thay bị đơn làm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho các bên. Do đó, ngày 09/7/2021 tại Văn phòng C ông cũng có mặt và đã chứng kiến bị đơn bà H, bà N1 đã giao số tiền 1.790.000.000 đồng cho nguyên đơn ông K' Brẻo, bà Ka S với sự có mặt của ông K1 và con gái nguyên đơn là bà Ka T. Tòa án nhận thấy lời khai của ông V phù hợp với tài liệu bị đơn xuất trình tại phiên toà là Giấy biên nhận ngày 18/3/2025, Biên bản làm việc ngày 18/3/2025 và phù hợp lời khai của ông K1 cũng chứng kiến thấy bị đơn đã giao số tiền 1.790.000.000 đồng cho nguyên đơn, phù hợp lời trình bày của nguyên đơn. Do đó, có căn cứ xác định ông K' Brẻo, bà Ka S đã nhận số tiền 1.790.000.000 đồng từ bà H và bà N1.

      Từ những phân tích trên, nên chấp nhận một phần kháng cáo của bà H, bà N1; sửa bản án sơ thẩm theo những nhận định trên.

4. [4]. Về án phí: Bà H, bà N1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm trên số tiền phải trả cho nguyên đơn và do kháng cáo được chấp nhận một phần nên bà H, bà N1 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

   Nguyên đơn ông K' Brẻo, bà Ka S phải chịu án phí đối với số tiền khởi kiện không được Tòa án chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

• - Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;
• - Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần kháng cáo của bà Nguyễn Thị H và bà Phan Thị N; sửa bản án sơ thẩm.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông K' Brẻo, bà Ka S đối với bà Nguyễn Thị H và bà Phan Thị N về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

   Buộc bà Nguyễn Thị H và bà Phan Thị N có trách nhiệm trả cho ông K’ Brẻo và bà Ka S số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa thanh toán là 710.000.000 (Bảy trăm mười triệu) đồng; trong đó bà H có trách nhiệm trả 355.000.000 (Ba trăm năm mươi lăm triệu) đồng, bà N có trách nhiệm trả 355.000.000 (Ba trăm năm mươi lăm triệu) đồng.

2. Về án phí:
   • - Án phí dân sự sơ thẩm:

     Bà H và bà N phải chịu 32.400.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm; trong đó bà H phải chịu 16.200.000 (Mười sáu triệu hai trăm nghìn) đồng được trừ vào số tiền bà H đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0007177 ngày 27/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng; bà H còn phải nộp 15.900.000 (Mười lăm triệu chín trăm nghìn) đồng án phí sơ thẩm. Bà N2 phải chịu 16.200.000 (Mười sáu triệu hai trăm nghìn) đồng được trừ vào số tiền bà N2 đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0007178 ngày 27/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng; bà N2 còn phải nộp 15.900.000 (Mười lăm triệu chín trăm nghìn) đồng án phí sơ thẩm.

     Ông K' Brẻo, bà Ka S phải chịu án phí đối với số tiền khởi kiện không được chấp nhận là 65.700.000 (Sáu mươi lăm triệu bảy trăm nghìn) đồng, được trừ vào số tiền ông K' Brẻo, bà Ka S tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 41.300.000 đồng theo Biên lai thu số 0004180 ngày 25/11/2021 và Biên lai thu số 0009674 ngày 28/11/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bảo Lâm, tỉnh Lâm Đồng. Ông K' Brẻo, bà Ka S còn phải nộp 24.400.000 (Hai mươi bốn triệu bốn trăm nghìn) đồng tiền án phí sơ thẩm.

   • - Án phí dân sự phúc thẩm: Bà H và bà N2 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.
3. Về nghĩa vụ thi hành án:

   Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật và kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

   Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành Án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.

   Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Lâm Đồng (01); - Phòng KT-NV & THA (01); - TAND huyện Bảo Lâm (01); - Chi cục THADS huyện Bảo Lâm (01); - Các đương sự (04); - Lưu: bộ phận lưu trữ, hồ sơ vụ án (02).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Huỳnh Nguyễn Thanh Trúc

Huỳnh Châu Thạch Nguyễn Văn Thanh

Huỳnh Nguyễn Thanh Trúc