TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 49/2025/DS-PT

Ngày: 15/4/2025

V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KHÁNH HÒA

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Hiền

Các Thẩm phán: Ông Võ Đình Phương

Ông Nguyễn Trung Tín

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Ngọc Ánh - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Ngọc Trang - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 20 tháng 02, ngày 06 tháng 3, ngày 27 tháng 3, ngày 08 tháng 4 và ngày 15 tháng 4 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 125/2024/TLPT-DS ngày 11 tháng 11 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 14/2025/QĐXXPT-DS ngày 04 tháng 02 năm 2025 giữa:

Nguyên đơn: Bà Nguyễn Kim M năm: 1978; địa chỉ: Thôn L, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa Có mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: (1) Ông Vũ Như T năm: 1986, địa chỉ: Tổ B, H, phường V, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa; (2) Ông Đỗ Khánh H năm: 1979, địa chỉ: C C, phường P, thành phố N, tỉnh Khánh Hòa. Đều có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Trần M1và Luật sư Nguyễn Thị Kim C– Luật sư Công ty L Chi nhánh K. Có mặt.

Bị đơn: Ông Lê Xsinh N: 1949; địa chỉ: Thôn T, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa Có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Nguyễn Thị T1 năm: 1951; địa chỉ: Thôn T, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa. Có mặt.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn ông Lê X và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị T2: Luật sư Trần Văn S sư Văn phòng L1 thuộc Đoàn Luật sư tỉnh K1. Có mặt.

2. Bà Lê Thị K T2sinh năm: 1974, địa chỉ: Thôn N, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa. Có mặt.
3. Bà Lê Thị T3 năm: 1976, địa chỉ: Thôn M, xã N, thị xã N. Vắng mặt.

Người kháng cáo: Bị đơn ông Lê Xảnh .

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại Đơn khởi kiện đề ngày 19/12/2022 (bút lục 05-06), Bản tự khai ngày 10/01/2023 (bút lục12) và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Nguyễn Kim M1 bày:

Bà và vợ chồng ông Lê X1 Nguyễn Thị T1thỏa thuận mua bán lô đất chưa có sổ đỏ có diện tích khoảng 03ha là thửa đất số 419, 420, 421, 424, 425, 426, 427, 428, 367, 371, tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại thôn N, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa. Vào ngày 4/5/2022, hai bên lập hợp đồng đặt cọc 200.000.000đ và vào ngày 12/5/2022, bà tiếp tục đặt cọc cho ông X1 T1100.000.000đ, tổng số tiền bà đặt cọc là 300.000.000đ. Hợp đồng đặt cọc đề ngày 04/5/2022 và ngày 12/5/2022 không có chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Sau khi đo đạc xong, bà được biết không thể tách thửa phần đất tiếp giáp với đường vì không đủ điều kiện do có thay đổi về luật đất đai mới. Như vậy, thửa đất nêu trên bị vướng pháp lý không thể làm sổ được. Bà đã gặp vợ chồng ông X1 T1để được trả lại tiền đặt cọc 300.000.000đ nhưng ông X1 T1không trả lại.

Theo Hợp đồng đặt cọc đề ngày 04/5/2022 các bên có thỏa thuận “... Nếu vướng về mặt pháp lý mà không ra sổ được thì Bên B (tức là ông X1 Tltrả đủ cọc cho bên A (tức là tôi) và hai bên không phạt gì nhau”. Vì vậy, bà yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông X1 T1phải trả lại 300.000.000đ tiền nhận đặt cọc theo Hợp đồng đặt cọc ngày 04/5/2022 và ngày 12/5/2022, bà không yêu cầu phạt cọc.

Bị đơn ông Lê X2 bày:

Ông thừa nhận việc vợ chồng ông có ký hợp đặt cọc vào ngày 04/5/2022 và ngày 12/5/2022 với bà Nguyễn Kim M2 chuyển nhượng khoảng 03 ha đất chưa sổ đỏ tại thôn N, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòa và đã nhận 02 lần đặt cọc với tổng số tiền là 300.000.000đ. Nay, bà M3 kiện yêu cầu trả lại số tiền cọc với lý do giấy tờ đất chuyển nhượng vướng pháp lý, không ra sổ được, vợ chồng ông, bà không đồng ý và có ý kiến như sau:

• Ông, bà muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo như cam kết đặt cọc ngày 04/5/2022. Nếu bà M4 làm ra sổ đỏ được thì ông, bà sẽ tiến hành làm sổ đỏ để chuyển nhượng đất cho bà M
• Nếu con đường đất sát nhà con gái ông, bà là bà Lê Thị Thanh M5 là 04 mét không đủ điều kiện để tách thửa làm sổ thì ông, bà cùng con gái là Lê Thị T2sẵn sàng thương lượng với bà Nguyễn Kim M6, chuyển nhượng thêm đất cho bà M theo giá thị trường cho đủ điều kiện về mặt ngang đất để tách thửa theo quy định pháp luật.

Bản án dân sự sơ thẩm số 73/2023/DS-ST ngày 27 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa đã căn cứ vào Điều 123, Điều 328, Điều 407, Điều 408 Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Kim M7 ông Lê X3 vợ là bà Nguyễn Thị T4 trả cho bà Nguyễn Kim M8 (ba trăm triệu) đồng tiền nhận cọc.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo.

Ngày 27/11/2023, bị đơn ông Lê Xcó Đ kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Trình bày của các bên đương sự và Luật sư tại phiên tòa phúc thẩm:

• Bị đơn ông Lê X, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị T2 và Luật sư phía bị đơn trình bày: Bà M9 rằng đất vướng vào mặt pháp lý không ra sổ đỏ được là không đúng, đến nay, bị đơn đã làm ra sổ được hơn 2ha đất, phần đất còn lại bị đơn chưa làm sổ vì không có tiền nộp cho dịch vụ làm sổ; theo thỏa thuận đặt cọc, bà M10 trách nhiệm đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng bà đã không đi làm; tại thời điểm đặt cọc, 4m ngang đất vẫn đủ điều kiện tách thửa nhưng bà M11 không đi tách thửa.
• Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và Luật sư phía nguyên đơn trình bày:

  Hợp đồng đặt cọc vô hiệu vì: (i) Ông Lê X4 có quyền, không có đủ điều kiện để ký kết hợp đồng đặt cọc, tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, ông X5 bà T1chưa có bất kỳ giấy tờ hợp pháp nào chứng minh quyền sử dụng đất đối với diện tích đất cam kết chuyển nhượng; (ii) lối đi 4m sát nhà bà T2là đối tượng của hợp đồng đặt cọc không tồn tại trên thực tế, không có thật; như vậy, hợp đồng đã vi phạm nghiêm trọng quy định tại Điều 408 của Bộ luật Dân sự năm 2015; (iii) theo Hợp đồng đặt cọc, ông X5 bà T1đã cam kết chuyển nhượng cho bà M12 3ha đất bao gồm nhiều thửa đất nhỏ, trong đó có thửa đất số 426, tờ bản đồ số 10; tuy nhiên, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DN 667603, số vào sổ cấp GCN: CH05822 do UBND thị xã Ncấp ngày 23/01/2024, chủ sử dụng thửa đất này là bà Lê Thị Tuyết .11 Vì vậy, căn cứ Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015, ông Lê X5 bà Nguyễn Thị T4 hoàn trả lại toàn bộ 300.000.000đ tiền đặt cọc cho bà M.

  Giải thích vì sao tại các phiên tòa phúc thẩm trước đó, bà M đã đồng ý tiếp tục hợp đồng đặt cọc với thỏa thuận mở lối đi ngang 5m đi qua thửa đất của bà T5 mà nay lại không đồng ý, tại phiên tòa ngày 26/3/2025, ông Võ D T4là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn đưa ra lý do vì việc chuyển nhượng đất không còn tính thời sự.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hòa phát biểu: Tòa án đã thực hiện đúng các qui định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Theo Hợp đồng đặt cọc ngày 04/5/2022 và ngày 12/5/2022 cùng thừa nhận của bà Nguyễn Kim M6, ông Lê X và bà Nguyễn Thị T2 tại phiên tòa phúc thẩm thì: Bà Nguyễn Kim M6 (bên đặt cọc, bên A) và vợ chồng ông Lê X, bà Nguyễn Thị T2 (bên nhận đặt cọc, bên B) thỏa thuận đặt cọc 300.000.000đ để nhận chuyển nhượng từ vợ chồng ông X1 T1 khoảng 3ha đất, đất chưa có sổ, Đông giáp đất ông STây giáp đất ông C1Nam giáp đất ông T5Bắc giáp đất chị T5+ chị Y (là phần đất được khoanh đỏ theo bản vẽ bà M13 cấp tại phiên tòa phúc thẩm); do thửa đất chuyển nhượng không có lối đi vào nên các bên đã thỏa thuận mở lối đi ngang 4m sát nhà bà Lê Thị Kiều T5(con gái ông Lê X); giá chuyển nhượng 460.000.000đ/ha (giá cụ thể căn cứ vào bản vẽ đo thực tế); bên B cam kết đất không tranh chấp, đất làm ra sổ đỏ được; nếu vướng về mặt pháp lý mà không ra sổ đỏ được thì bên B trả đủ cọc cho bên A và hai bên không phạt gì nhau; mọi chi phí làm sổ và sang nhượng bên A chịu; bên A xác định mình là người nhận các giấy tờ của bị đơn để đi làm sổ; thời hạn đặt cọc chờ ra sổ đỏ là không quá 8 tháng kể từ ngày 05/5/2022; nếu bên A đổi ý không mua thì sẽ mất tiền đặt cọc; nêu bên B đổi ý không bán thì phải đền bù gấp 5 lần số tiền đặt cọc; ngày 19/9/2022, ông Lê X viết Giấy thỏa thuận đồng ý gia hạn thêm 02 tháng để bên mua làm sổ đỏ; như vậy, thời hạn bà M đi làm giấy chứng nhận là 10 tháng kể từ ngày 05/5/2022.

[2] Hợp đồng trên là hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai giữa bà Nguyễn Kim M6 với vợ chồng ông Lê X, bà Nguyễn Thị T2. Hợp đồng đặt cọc trên có đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên có hiệu lực. Việc tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, ông Lê X và bà Nguyễn Thị T2 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất sẽ chuyển nhượng và lối đi 4m chưa được mở không phải là căn cứ xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Tòa án cấp sơ thẩm xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu là sai.

[3] Bà Nguyễn Kim M6 cho rằng do có thay đổi về pháp luật đất đai, lối đi rộng 4m mà các bên thỏa thuận không đủ điều kiện tách thửa, bà có liên hệ với bà T2để thương lượng nhưng không được nên mới khởi kiện yêu cầu trả lại tiền cọc. Luật sư của bị đơn thì cho rằng tại thời điểm đặt cọc, lối đi rộng 4m vẫn đủ điều kiện tách thửa nhưng bà M4 chịu đi tách thửa làm sổ nên lỗi thuộc về bà M

[4] Về vấn đề này, Hội đồng xét xử xét thấy: Theo Quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa được ban hành kèm theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh K2 (là văn bản có hiệu lực pháp luật tại thời điểm các bên ký hợp đồng đặt cọc), lối đi rộng 4m dẫn vào thửa đất các bên cam kết chuyển nhượng vẫn đủ điều kiện tách thửa. Quyết định số 28/2022/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2022 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10 tháng 01 năm 2023 thay thế Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2014 đã quy định điều kiện để tách thửa mở lối đi đối với trường hợp đang tranh chấp là ngang đất 5m. Theo Hợp đồng đặt cọc ngày 04/5/2022 và Giấy thỏa thuận ngày 19/9/2022, thời hạn bà M đi làm giấy chứng nhận là 10 tháng kể từ ngày 05/5/2022. Như vậy, việc thay đổi quy định điều kiện tách thửa từ 4m thành 5m ngang đất vẫn nằm trong thời hạn các bên thỏa thuận để bà M14 làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc không tách thửa được đối với lối đi 4m được coi là vướng về mặt pháp luật.

[5] Ông Lê X, bà Nguyễn Thị T2 và bà Lê Thị Kiều T6 rằng sau khi có quy định mới, bà T2đã đồng ý cắt đất của mình để mở lối đi ngang 5m nhưng bà M4 đồng ý và việc bà M4 tiếp tục muốn chuyển nhượng là do giá đất hạ nhưng không có gì chứng minh.

[6] Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm ngày 20/02/2025 và ngày 06/3/2025, các bên đã thống nhất tiếp tục thực hiện Hợp đồng đặt cọc, cụ thể bà Lê Thị K T2đồng ý đo vẽ, tách thửa đất 493 hiện đang đứng tên bà T2với diện tích ngang 5m, chiều dài hết đất để mở lối đi vào thửa đất chuyển nhượng, bà M15 nhận trả cho bà T220.000.000₫ do mở lối đi thêm 1m ngang.

[7] Tòa án đã tạm ngừng phiên tòa để bà T2đi tách thửa mở lối đi. Đến nay, bà T2đã thực hiện xong việc tách thửa đối với lối đi 5m bề ngang từ ngoài đường vào thửa đất chuyển nhượng cho bà M như thỏa thuận và bà T2cũng không yêu cầu bà M16 toán 20.000.000đ; bị đơn ông X5 bà T1đã giảm số tiền chuyển nhượng xuống còn 440 triệu đồng/ha đất nhưng nguyên đơn bà M từ chối tiếp tục thực hiện các thủ tục tiếp theo để nhận chuyển nhượng đất như đã thỏa thuận. Như vậy, lỗi không thực hiện được việc chuyển nhượng đất thuộc về nguyên đơn nên nguyên đơn bị mất số tiền đã đặt cọc.

[8] Về ý kiến của Luật sư phía bị đơn trình bày tại phiên tòa ngày 15/4/2025, cho rằng trong phần đất các bên cam kết chuyển nhượng cho bà M17 thửa đất 426, tờ bản đồ số 10 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 23/01/2024 cho bà Lê Thị T3là con của ông Lê X và bà Nguyễn Thị T2 nên hợp đồng chuyển nhượng không thể thực hiện được, Hội đồng xét xử xét thấy: Bà Lê Thị T3là con của ông Lê X và bà Nguyễn Thị T2 đã có lời khai tại Tòa án xác định phần đất mà bà đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 426, tờ bản đồ số 4 tại Thôn N, xã N, thị xã N, tỉnh Khánh Hòathực chất là của cha mẹ bà đã nhận đặt cọc chuyển nhượng cho bà Nguyễn Kim M18 cha mẹ bà đã làm sổ đối với thửa đất 483 tờ bản đồ 4 và thửa đất 26 tờ bản đồ 10 là gần 2ha, trong khi hạn mức tối thiểu Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho cá nhân là 2ha nên bà đứng tên trên thửa đất 426, tờ bản đồ số 4 thay cho cha mẹ và đây vẫn là đất của cha mẹ bà, bà sẵn sàng ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất này cho bà M19 yêu cầu của cha mẹ bà. Như vậy, việc bà T3đứng tên chủ sử dụng thửa đất 426, tờ bản đồ số 4 không phải là lý do dẫn đến việc các bên không thực hiện được việc chuyển nhượng đất.

[9] Ông Lê X không phải chịu án phí phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử: Sửa bản án sơ thẩm.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Kim M6 về việc ông Lê X và bà Nguyễn Thị T2 phải trả lại 300.000.000đ tiền đặt cọc.
2. Bà Nguyễn Kim M6 phải chịu 15.000.000đ án phí sơ thẩm nhưng được trừ vào 7.500.000đ tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/ 2021/0005559 ngày 27/12/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Ninh Hòa. Như vậy, bà M20 còn phải nộp 7.500.000₫.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Các đương sự; - VKSND tỉnh Khánh Hòa; - TAND thị xã Ninh Hòa; - Chi cục THADS Thị xã Ninh Hòa; - Lưu: VP, Tòa DS, hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Lê Thị Hiền