TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do – Hạnh phúc
Bản án số: 17/2024/DS-PT Ngày: 09-7-2024 “V/v tranh chấp Hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG NINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Nguyễn Hồng Ánh

Các thẩm phán: ông Tạ Duy Ước.

ông Bùi Đức Thanh.

- Thư ký phiên toà: bà Nguyễn Thị Hoa Lê - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh: bà Nguyễn Thị Thu Hà - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Trong các ngày 26 tháng 6 và ngày 09 tháng 7 năm 2024, tại Hội trường xét xử số 4, Toà án nhân dân tỉnh Quảng Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số: 40/2024/TLPT-DS ngày 10/6/2024 về “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc ".

Do bản án dân sự sơ thẩm số: 04/2024/DS-ST ngày 17/4/2024 của Toà án nhân dân huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh bị ông Vũ Văn T là nguyên đơn kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 72/2024/QĐ-PT ngày 13/6/2024, và Quyết định hoãn phiên tòa số: 73/2024/QĐ-PT ngày 26/6/2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: ông Vũ Văn T (tên gọi khác: Thứ); sinh năm 1987; địa chỉ: thôn P, xã P, huyện N, tỉnh Hải Dương, có mặt.

   Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: bà Trương Thanh H; sinh năm 1985 - Luật sư, văn phòng L1; đoàn luật sư thành phố H. Có mặt.

2. Bị đơn: bà Nguyễn Thị Đ; sinh năm 1969; địa chỉ: thôn T, xã Q, huyện V, tỉnh Quảng Ninh, vắng mặt.

   Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị Đ: anh Bùi Ngọc T1; sinh năm 1995; địa chỉ: thôn T, xã Q, huyện V, tỉnh Quảng Ninh, có mặt.

3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

   Ông Lưu Thành V; sinh năm 1973; địa chỉ: thôn T, xã Q, huyện V, tỉnh Quảng Ninh, vắng mặt.

   Anh Bùi Ngọc D; sinh năm 1992; địa chỉ: thôn T, xã Q, huyện V, tỉnh Quảng Ninh, vắng mặt.

   Người đại diện theo ủy quyền của anh Bùi Ngọc D: anh Bùi Ngọc T1; sinh năm 1995; địa chỉ: thôn T, xã Q, huyện V, tỉnh Quảng Ninh, có mặt.

   Anh Bùi Ngọc T1; sinh năm 1995; địa chỉ: thôn T, xã Q, huyện V, tỉnh Quảng Ninh, có mặt.

4. Người kháng cáo: ông Vũ Văn T là nguyên đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn ông Vũ Văn T trình bày: khoảng tháng 6, tháng 7 năm 2022 do có nhu cầu mua và dự tính riêng nên có tìm các kênh thông tin để tìm mua đất tại V, Quảng Ninh với điều kiện thửa đất có bề ngang tối thiểu 15m và diện tích tối thiều 450m². Qua giới thiệu của người quen là ông Lưu Thành V – người địa phương, ông T có gặp và tiến hành thỏa thuận việc mua bán đất với bà Nguyễn Thị Đ tại thôn T, xã Q, tỉnh Quảng Ninh. Bà Đ có lô đất tại thửa đất số 50 tờ bản đồ 146, trên Giấy chứng nhận cũ của gia đình bà Đ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 070679: số vào sổ cấp GCN: CH001233 do ủy ban nhân dân huyện V, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 01/08/2013 ghi diện tích 450m² và bề ngang đúng như ông T đang có nhu cầu cần tìm là 15m. Tuy nhiên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này có cả tên chồng bà Đ là Bùi Ngọc C (đã mất) nên phải thực hiện lại việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Bà Đ cam kết thửa đất của bà thỏa mãn điều kiện yêu cầu của ông T và việc đo đạc, cấp đổi lại thì diện tích bề ngang tối thiểu đảm bảo 15m. Do vậy ngày 31 tháng 08 năm 2022, hai bên có tiến hành đặt cọc cho việc cam kết thực hiện chuyển nhượng toàn bộ thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 070679 do UBND huyện V, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 01/8/2013 và cam kết về các điều kiện của thửa đất sau khi cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại hợp đồng đặt cọc cũng nêu rõ: “Diện tích đất chuyển nhượng là toàn bộ diện tích thực tế của thửa đất sau khi cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất nêu trên (Chiều ngang của thửa đất tối thiểu 15m và diện tích thửa đất tối thiểu là 450m²)”. Lúc đó bên bán có nói là sau khi làm sổ mới sẽ có diện tích dôi dư nên hai bên mới thống nhất được giá cho phần diện tích dôi dư đó.

Ông T đã đặt cọc một số tiền là 02 tỷ đồng cho bà Nguyễn Thị Đ. Việc nhận số tiền nói trên được bà Đ chỉ định người nhận tiền hộ bà là ông Lưu Thành V. Thời hạn của hợp đồng đặt cọc là 03 tháng kể từ ngày hai bên ký hợp đồng đặt cọc, mục đích để chờ bên bán làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Tuy nhiên khả năng về việc bên bán sẽ nhận được sổ chậm hơn thời gian hết thời hạn cọc ban đầu, đồng thời ông T cần chủ động trong nguồn vốn của mình nên hai bên có Giấy xác nhận về việc gia hạn thời gian tiến hành việc công chứng chuyển nhượng là đến ngày 28/02/2023, ông T cũng thiện chí khi thanh toán tạm ứng cho bên người bán số tiền là 150.000.000đ (Một trăm năm mươi triệu đồng) nữa. Sau đó là quá trình bà Đ làm các thủ tục để cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến khi bà Đ nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DE478896, vào sổ cấp GCN số CH01941: do Ủy ban nhân dân huyện V cấp ngày 05/12/2022, đứng tên bà Nguyễn Thị Đ thì thửa đất thể hiện diện tích 1 cạnh bề ngang (chiều rộng) của thửa đất không còn được 15m như sổ cũ và như cam kết tại Hợp đồng đặt cọc. Bề ngang phần hậu của thửa đất là 14,66m, việc thiếu hụt mà lại rơi vào bề ngang của phần hậu thửa đất khiến thửa đất không vuông vắn và bị lỗi “hụt, thóp hậu”. Tuy nhiên bà Đ coi như không hề có chuyện gì xảy ra và vẫn đề nghị ông T tiếp tục giao kết hợp đồng. Khi phát hiện ra lỗi này của hình thể thửa đất, ông T vô cùng thất vọng vì các dự định của ông T đã được lên kế hoạch chặt chẽ từ trước, nguồn tiền định đầu tư vào thửa đất này không hề nhỏ mà gặp số đo kỹ thuật không mong muốn, lỗi phong thủy như vậy ông T không thấy thoải mái nữa, mục đích giao kết hợp đồng này không đạt được. Đây cũng là vi phạm cam kết trong hợp đồng đặt cọc giữa hai bên. Ông T đề nghị hai bên dừng tiến hành giao dịch do đối tượng giao dịch không như cam kết ban đầu tuy nhiên về phía bà Đ không hợp tác và vẫn khăng khăng yêu cầu ông T tiến hành giao dịch như thỏa thuận ban đầu, như vậy tất cả phần thiệt thòi đều về phía ông T, ông T vừa phải chịu thiệt về mình vừa phải “mua một sản phẩm” không đúng ý mình và không đúng cam kết ban đầu ? Điều này hết sức bất công và vô lý. Mặc dù ông T đã phải thay đổi kế hoạch của mình và đưa ra các phương án để hai bên cùng có lợi và giải quyết được phần nào thiệt hại cho ông T thậm chí cả phương án đề nghị hai bên không tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất nữa, bà Đ trả lại ông T toàn bộ số tiền đã nhận nhưng bà Đ đều không hợp tác và có ý định chiếm giữ, lạm dụng số tiền hơn 02 tỷ đồng của ông T. Ngày 25/7/2023, bà Đ gửi cho ông T một thông báo yêu cầu ông T phải thực hiện tiếp giao dịch với thời hạn ấn định là mùng 10/8/2023 ông T phải ra Văn phòng C1, địa chỉ tại số A xã H, huyện V, tỉnh Quảng Ninh để để ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng thửa đất nêu trên, nếu ông T không ra Văn phòng công chứng để thực hiện tiếp giao dịch thì bà Đ sẽ bán/chuyển nhượng thửa đất nói trên đi đồng thời số tiền cọc ông T đã đặt cọc thì bà Đ nói “sẽ xử lý theo thỏa thuận giữa hai bên và theo quy định của pháp luật”. Qua cách cư xử của bà Đ, ông T nhận thấy quyền và lợi ích hợp pháp của mình đang bị xâm phạm nghiêm trọng đồng thời thấy sự không sòng phẳng cùng với sự coi thường và cố tình hiểu sai những gì hai bên đã thỏa thuận, cam kết từ phía bà Đ.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình ông T yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giải quyết những yêu cầu hiện nay như sau của ông T:

1. Đề nghị Tòa án nhân dân huyện Vân Đồn tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 giữa bà Nguyễn Thị Đ và ông Vũ Văn T.
2. Yêu cầu bà Nguyễn Thị Đ phải trả lại ông T tổng số tiền tạm tính là: 2.000.000.0xxxđ (Hai tỷ đồng) số tiền ông T đã đặt cọc và số tiền 150 triệu đồng tạm ứng trước cho bà Đ cùng với lãi suất chậm trả thời gian kể từ khi chuyển tiền cho đến khi tuyên án sơ thẩm.

Căn cứ cho các yêu cầu trên của ông T: thứ nhất, căn cứ vào sự thỏa thuận và mục đích của Hợp đồng đặt cọc giữa bà Nguyễn Thị Đ và ông Vũ Văn T. Mục đích của Hợp đồng đặt cọc này nhằm đảm bảo cho việc thực hiện giao dịch đối với toàn bộ thửa đất số 50, tờ bản đồ 146 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ là BE 070679 sẽ được thực hiện thủ tục cấp đổi và đảm bảo chiều ngang của thửa đất tối thiểu 15m và diện tích tối thiểu 450m².

Việc sau khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 070679 nói trên được cấp đổi thành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DE478896, số vào sổ cấp GCN CH01941 do UBND huyện V cấp ngày 05/12/2022 mang tên bà Nguyễn Thị Đ thì việc đo đạc hình thể thực tế của thửa đất và việc được cấp giấy chứng nhận cho thửa đất thì 1 bề ngang không đạt số đo tối thiểu mà hai bên đã thỏa thuận ban đầu, cụ thể là 1 cạnh bề ngang chỉ có 14,66m. Như vậy thỏa thuận và mục đích ban đầu của bên đặt cọc không được thỏa mãn.

Căn cứ vào các quy định của pháp luật dân sự, cụ thể là Điều 423, Điều 427 Bộ luật dân sự 2015 thì bên đặt cọc có quyền hủy bỏ Hợp đồng đặt cọc, không cần phải tiếp tục thực hiện tiếp việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng không phải bồi thường thiệt hại. Trên thực tế bên đặt cọc đã nhiều lần thông báo cho bên nhận đặt cọc nhưng bên nhận đặt cọc cố tình lờ đi nên ông T phải nhờ đến sự giải quyết của cơ quan pháp luật.

Thứ hai, tổng số tiền mà ông T đã chuyển cho bà Đ là 2.150.000.000đ (Hai tỷ một trăm năm mươi triệu đồng) bao gồm những khoản sau: tiền đặt cọc ông T đã đặt cọc cho bà Đ là: 2.000.000.000₫ (Hai tỷ đồng), tiền tạm ứng trước là 150.000.000₫ ( Một trăm năm mươi triệu đồng)

Yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Vân Đồn căn cứ vào Điều 357 và điều 468 Bộ luật dân sự 2015 để ghi nhận cho ông T số tiền lãi suất chậm trả tương ứng mà bên nhận đặt cọc chưa thanh toán trả lại tiền cho ông T, cụ thể lãi suất chậm trả theo quy định của pháp luật là 10% /1 năm: từ thời điểm 31/8/2022 cho đến ngày tuyên án đối với khoản 02 tỷ đồng tiền lãi là 326 triệu đồng, và từ thời điểm ngày 15/11/2022 đến nay đối với khoản 150.000.000₫ là 21.300.000đ (hai mươi mốt triệu ba trăm nghìn đồng).

Tổng số tiền hiện nay ông T yêu cầu bà Đ phải thanh toán lại cho ông T là: 2.000.000.000đ tiền đặt cọc + 150.000.000đ tiền tạm ứng + 326.000.000đ (tiền lãi của số tiền đặt cọc 2 tỷ) + 21.300.000đ (tiền lãi của số tiền tạm ứng 150.000.000đ) = 2.497.300.000₫ (Hai tỷ bốn trăm chín mươi bảy triệu ba trăm nghìn đồng).

* Tại phiên tòa Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn bà Trương Thanh H trình bày: bà H trình bày có nội dung tương tự như nội dung ông T đã nêu trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa. Bà đồng ý với nội dung quan điểm của ông T về việc “Chiều ngang của thửa đất tối thiểu 15m, diện tích tối thiểu 450m²” việc hụt diện tích hay hụt số đo cạnh chiều ngang của thửa đất thì nguyên đơn hoàn toàn có quyền không mua thửa đất này nữa, bên bán cũng rất tự tin về việc diện tích đất không bị hụt, các cạnh không bị hụt nên đã đồng ý để nội dung này trong hợp đồng. Như vậy, mục đích, yêu cầu của nguyên đơn thể hiện nhất quán từ trước khi giao kết hợp đồng, phù hợp với Điều 404 Bộ luật dân sự 2015 về giải thích hợp đồng thì "Khi hợp đồng có điều khoản không rõ ràng thì việc giải thích điều khoản đó không chỉ dựa vào ngôn từ của hợp đồng mà còn phải căn cứ vào ý chí của các bên được thể hiện trong toàn bộ quá trình trước, tại thời điểm xác lập, thực hiện hợp đồng". Mặt khác Chủ thể trong việc giao kết hợp đồng không đảm bảo theo quy định của bộ luật dân sự. Như vậy, căn cứ vào các Điều 117, 118, 120, 404 Bộ luật dân sự về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, về mục đích của giao dịch dân sự và giao dịch dân sự có điều kiện và giải thích hợp đồng thì yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn đề nghị Tòa tuyên hủy hợp đồng đặt cọc là có căn cứ vì Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 đã không thỏa mãn được về mặt chủ thể cũng như về mục đích, điều kiện của giao dịch dân sự. Đồng thời căn cứ vào các Điều 425, 427 Bộ luật dân sự về việc Hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện và Hậu quả của việc H1 bỏ hợp đồng thì đề nghị Hội đồng xét xử Tuyên hủy hợp đồng đặt cọc giữa nguyên đơn ông Vũ Văn T và bà Nguyễn Thị Đ đồng thời yêu cầu phía bị đơn hoàn trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc và số tiền tạm ứng cùng với lãi suất chậm trả tính đến thời điểm Tòa tuyên án.

* Bị đơn bà Nguyễn Thị Đ và anh Bùi Ngọc T1 là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà nguyễn Thị Đ1, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Bùi Ngọc D đồng thời là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa trình bày quan điểm:

Trong năm 2022 là thời điểm diễn ra việc mua bán đất trên địa bàn huyện V, địa bàn xã Q tăng cao. Lượng người mua bán đông, gia đình bà Đ1 có thửa đất ban đầu trong sổ được cấp là 450m² mang tên ông Bùi Ngọc C (đã mất) và bà Nguyễn Thị Đ. Khoảng tháng 06 năm 2022, ông Lưu Thành V, trú tại thôn T, xã Q, huyện V có nói với bà Đ có khách là ông Vũ Văn T muốn mua lại diện tích trên của gia đình anh. Mẹ anh bà Đ và ông V gặp trực tiếp và thống nhất giá với ông Vũ Văn T là 11 triệu đồng/mét. Hai bên thỏa thuận đặt cọc và mua bán đất theo diện tích đất tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 070679: số vào sổ cấp GCN: CH001233 do Ủy ban nhân dân huyện V, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 01/08/2013 nhưng để tiện cho giao dịch, ông T đề nghị gia đình anh đi làm hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất sang mang tên mẹ anh là bà Nguyễn Thị Đ và muốn làm thêm diện tích đất dôi dư phía sau giáp bãi cát. Sau đó, thống nhất diện tích làm sổ mới tối thiểu phải đảm bảo 450m²; nếu quá 450m², phần diện tích dưới 10m² thì không tính thêm tiền mua bán, nếu trên 10m² thì số diện tích dôi dư sẽ tính với đơn giá 5 triệu/1m². Ngoài ra chỉ thống nhất về chiều rộng bám mặt đường là 15m.

Vì anh và anh trai anh là Bùi Ngọc D đều là hàng thừa kế của ông Bùi Ngọc C nên việc làm lại sổ mang tên mẹ anh phải được sự đồng ý của hai anh em anh, lúc đầu hai em anh T1 không đồng ý với giá 11 triệu đồng/m² vì thấy như thế là rẻ, nhưng vì gia đình khi đó bố anh T1 mất nên kinh tế khó khăn nên các thành viên trong gia đình cùng đồng ý và thống nhất mẹ anh bà Đ là người đại diện đứng ra ký hợp đồng đặt cọc với ông T. Ngày 31/8/2022 bà Đ đi cùng ông V vào phòng Công chứng Ngô Quang L, ở thôn A, xã H, huyện V ký hợp đồng đặt cọc với ông Vũ Văn T. Do điều kiện bệnh tật đau yếu nên bà Đ có nhờ ông Lưu Thành V đứng ra nhận tiền. Số tiền đặt cọc lần đầu là 2.000.000.000₫ (hai tỷ đồng) và thống nhất đến ngày 30/11/2022 khi có sổ mới sẽ thực hiện giao dịch mua bán như thỏa thuận đặt cọc.

Nhưng đến ngày 15/11/2022 ông T nhận thấy đến ngày 30/11/2022 (tức ngày hết hạn hợp đồng đặt cọc) cũng không đủ khả năng tài chính để thực hiện hợp đồng như thỏa thuận. Nên ông T có liên lạc nhờ ông V nói lại với gia đình chúng tôi là xin gia hạn thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc đến ngày 28/2/2023; Sau khi nghe ông V nói lại ý kiến của ông T, gia đình bà Đ nhất trí nhưng yêu cầu ông V nói với ông T là phải ứng thêm từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng để thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó, ông V nói lại là ông T nói không có số tiền như gia đình chúng tôi yêu cầu mà chỉ có 150 triệu đồng. Gia đình bà Đ đã nhất trí cho ông T thêm thời gian đặt cọc đến ngày 28/02/2023, số tiền tạm ứng thêm và giấy tờ ông T liên hệ và làm việc trực tiếp với ông V.

Đến ngày 05/12/2022, gia đình bà Đ đã nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với tổng diện tích đất là 530m²; sau khi nhận được giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh Phạm Quốc H2, nhân viên văn phòng C1 thông báo cho ông Vũ Văn T đến thực hiện hợp đồng. Nhưng sau đó ông T đã nói là hai bên đã gia hạn hợp đồng đặt cọc đến 28/02/2023.

Gần đến ngày hết hạn gia hạn hợp đồng (28/2/2023), ông T cùng một người nữa đến nhà gặp gia đình bà Đ và nói kinh tế khó khăn và ông T nói muốn mua để xây dựng làm khách sạn để kinh doanh. Hiện tại ông T đang tìm người bán mấy lô đất khác để lấy tiền mua lô này của gia đình, mong gia đình tạo điều kiện. Sắp tới không đủ tiền để trả hết nhưng đến ngày 28/02/2023 này ông T sẽ gửi cho gia đình bà Đ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng và số tiền thiếu còn lại ông T trả theo lãi ngân hàng và gốc ông T trả theo 3 đợt đến cuối năm 2023 là thanh toán hết, gia đình có đồng ý với đề nghị của ông T. Như vậy cho thấy sau khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, ông T đã xem và đồng ý với việc mua theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới diện tích 530m² và hiện trạng như trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Nhưng đến này 28/02/2023 gia đình bà Đ liên lạc với ông T để yêu cầu thực hiện cam kết như trên và làm lại hợp đồng, ông T có nghe và báo lại là không mua nữa và đòi lại tiền cọc với lý do đất bị tóp mất 0,34m (bên phía sau), nếu không sẽ kiện ra Tòa. Bà Đ sức khỏe đã yếu, hay bệnh tật lại là người dân bình thường không am hiểu pháp luật, thấy nói đến kiện tụng liên quan đến pháp luật là đã thấy sợ. Nên cũng có liên lạc với ông T và hai bên có ngồi lại với nhau, gia đình bà Đ nói với ông T, thời điểm ấy gia đình bà Đ khó khăn nợ nần nên cần bán đất, nên số tiền đất ông T đặt cọc nhà đã dùng để trả nợ hết. Và có đề nghị cho ông T góp vốn 2.150.000.000₫ (Hai tỉ một trăm năm mươi triệu đồng chẵn) vào mảnh đất đấy với đơn giá là 11 triệu/1m². Hoặc là khi nào nhà bán được đất cho người khác sẽ trả lại số tiền đặt cọc cho ông T. Nhưng ông T không đồng ý và đòi giảm giá xuống 10 triệu/1m² mới đồng ý mua và còn phải cho ông T nợ 2 năm sẽ thanh toán. Nhưng việc mua bán giữa gia đình bà Đ và ông Vũ Văn T là trên tinh thần tự nguyện không có sự ràng buộc và giá 11 triệu/m² là giá ông T đề nghị gia đình bà Đ để mua. Nên gia đình bà Đ đã không đồng ý bán cho ông T 10 triệu/1m² và nợ lại tiền. Khoảng một thời gian sau ông T liên lạc lại không nhớ rõ chính xác thời gian (nhưng lúc đấy là hết hạn cả 2 bản hợp đồng). Ông T có đề nghị gặp gia đình bà Đ và anh Bùi Ngọc T1 thay mặt gia đình bắt tàu vào gặp ông T, địa điểm quán C2 (khu đô thị) đi cùng hôm đó có anh H2 (văn phòng C1) sau khi gặp anh T vin vào có đất bị thiếu hụt 0,34m2 (bên sau) và yêu cầu gia đình bà Đ phải bán cho ông T với giá 10 triệu/1m² của 450m² và 5 triệu/1m² của 80,9 m² (diện tích dôi ra sau khi làm lại sổ) và cho ông T nợ 2 năm, hết 2 năm ông T không có tiền lấy thì sẽ làm hợp đồng góp vốn, số tiền đặt cọc là 2.150.000.000₫ ( Hai tỷ một trăm năm mươi triệu đồng chẵn) với đơn giá 10 triệu/1m² của 450m² và 05 triệu đồng/1m² của 80,9 m². Như vậy đến thời điểm này ông T vẫn đồng ý mua và chấp nhận hiện trạng của thửa đất sau khi được cấp sổ mới. Sau đó anh T1 bàn bạc lại với gia đình và gia đình bà Đ nhận thấy đề nghị của ông T là không hợp lý, nên không đồng ý đề nghị của ông T đưa ra.

Khoảng hơn 1 tháng sau ông T lại gọi điện liên lạc với gia đình bà Đ và yêu cầu vào gặp để thương lượng. Lần này cả anh T1 và bà Đ bắt tàu vào gặp ông T ở quán C3 (gần cảng V) do đảo ở cách xa đất liền nên phải đi lại bằng tàu rất khó khăn và nguy hiểm, nên sau khi gặp, gia đình bà Đ có đề nghị đây là lần cuối gia đình vào gặp để giải quyết cho xong, chứ mỗi lần đi lại như thế này vất vả quá. Sau khi ngồi nói chuyện ông T vẫn đưa ra điều kiện như lần gặp trước nên hai bên vẫn không đi đến thống nhất và từ đó gia đình bà Đ không gặp ông T nữa.

Đến ngày 26 tháng 7 năm 2023, bà Nguyễn Thị Đ đã gửi thông báo về việc ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T và liên lạc hẹn ông T đúng 08 giờ ngày 10/8/2023 có mặt tại Văn phòng C1 để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo như nội dung thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 giữa mẹ ông bà Nguyễn Thị Đ và ông T nhưng ông T không đến.

Sau này gia đình anh mới đây được biết ông T là người môi giới bất động sản lớn, là người mua miếng đất của gia đình anh để bán lại cho người khác kiếm lời chứ không phải như lời ông T nói với gia đình anh, là mua để xây dựng khách sạn để làm du lịch. Với lại diện tích được thêm 80,9 m² (dôi ra sau cấp đổi lại). Gia đình bà Đ bán cho ông T đơn giá 05 triệu/1m² như trong hợp động đặt cọc. Nên ông T có biết việc cấp đổi lại thiếu 0,34m² (bên sau) và ông T không có ý kiến gì mà vẫn muốn thực hiện theo hợp đồng tạm ứng sau (tạm ứng lần 2). Đến nay do thị trường bất động sản bị trững lại các nhà đầu từ không tìm mua đất nữa và ông T không bán được cũng không đủ tài chính để trả tiền lấy đất của gia đình bà Đ nên mới quay lại tìm sơ hở của bản (hợp đồng đặt cọc) để đòi lại tiền.

Gia đình bà Đ nhận thấy lý do ông T đưa ra là không hợp lý vì trước đấy khi sổ đã làm xong. Gia đình bà Đ có nhờ Phạm Quốc H2 (Văn phòng C1) thông báo cho ông T và gửi toàn bộ thông tin về thửa đất, ông T đã nhận và không có ý kiến gì (Có H2 làm chứng). Diện tích khi cấp đổi lại vẫn hơn 450m² (thực tế là 530m²) và nội dung trong hợp đồng “chiều ngang tối thiểu” tất cả đều hiểu là “chiều rộng bám mặt đường (Mặt tiền kinh doanh)” và khi làm sổ mới, vẫn đảm bảo đủ 15m mặt đường như trong bản hợp đồng đặt cọc. Còn việc chiều phía sau của thửa đất trước khi làm sổ mới cả diện tích dôi dư gia đình bà Đ không biết và không thể biết được có đủ 15m hay không nên gia đình bà Đ vẫn muốn ông T thực hiện giao dịch theo hợp đồng đã đặt cọc trước và trả đủ tiền để gia đình bà Đ sang nhượng lại quyền sử dụng đất trên cho ông T, nhưng ông T không đồng ý. Gia đình bà Đ vẫn thực hiện theo đúng thỏa thuận nội dung của hợp đồng đặt cọc, không vi phạm hợp đồng đặt cọc như nội dung đơn khởi kiện của ông T. Trong hợp đồng chỉ thỏa thuận về diện tích tối thiểu và không có khai niệm chiều ngang tối thiểu như quan điểm của ông T mà ở đây là chiều rộng bám mặt đường là 15m. Ông T là người có lỗi và vi phạm hợp đồng đặt cọc, ông T phải thực hiện theo hợp đồng, lý do ông T không thực hiện là do giá thị trường bất động sản đi xuống so với thỏa thuận ban đầu và ông T muốn ép giá đối với gia đình bà Đ, mặt khác ông T không có đủ điều kiện kinh tế để thực hiện theo hợp đồng, vì vậy ông T mới có yêu cầu khởi kiện với những nội dung như trên. Gia đình bà Đ đã xử lý hết sức tình cảm và tạo điều kiện nhưng ông T không nhất trí trong khi đó ông T là người tự phá hợp đồng. Nên với yêu cầu khởi kiện của ông T, đại diện cho gia đình bà Đ (anh Bùi Ngọc T1 cùng anh Bùi Ngọc D và mẹ anh T1 bà Nguyễn Thị Đ) không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Văn T, yêu cầu Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T, buộc ông T thực hiện theo đúng hợp đồng đặt cọc đã ký kết. Ông T đã vi phạm hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 và phải thực hiện theo đúng nội dung hợp đồng đặt cọc, gia đình tôi (bà Nguyễn Thị Đ) không phải có trách nhiệm trả số tiền 02 tỷ đồng và lãi suất chậm trả đã đặt cọc cho ông T theo hợp đồng đặt cọc nêu trên. Gia đình bà Đ (bà Nguyễn Thị Đ) có trách nhiệm trả lại ông T số tiền 150 triệu đồng cùng lãi suất chậm trả (10%) kể từ ngày 15/11/2022 cho đến khi Tòa án tuyên bản án đối với số tiền này cho ông T.

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Lưu Thành V trong quá trình giải quyết vụ án và tại đơn xin xét xử vắng mặt có quan điểm trình bày:

Trong năm 2022 là thời điểm diễn ra việc mua bán đất trên địa bàn huyện V, địa bàn xã Q tăng cao. Lượng người mua bán đông, ông V biết gia đình bà Nguyễn Thị Đ và ông Bùi Ngọc C có một mảnh đất đã được cấp số đỏ, diện tích được cấp trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 450m² mang tên Bùi Ngọc C (đã mất) và Nguyễn Thị Đ đang có nhu cầu bán đi để trang trải nợ nần trong gia đình và nhờ ông V tìm người bán giúp. Lúc đó có rất nhiều người muốn mua và liên hệ với ông, trong đó có ông Vũ Văn T có địa chỉ tại thôn P, xã P, huyện N, tỉnh Hải Dương là người nhiệt tình liên hệ với ông V để mua mảnh đất trên của gia đình bà Đ. Ngày 31/8/2022, ông V đi cùng bà Đ vào phòng Công chứng Ngô Quang L, ở thôn A, xã H, huyện V ký hợp đồng đặt cọc với ông Vũ Văn T. Do điều kiện bệnh tật đau yếu lại không thạo về việc nhận chuyển khoản nên bà Đ có nhờ ông V đứng thay bà Đ nhận tiền. Số tiền đặt cọc lần đầu là 2.000.000.000đ (hai tỷ đồng) và thống nhất đến ngày 30/11/2022 khi có sổ mới sẽ thực hiện giao dịch mua bán như thỏa thuận đặt cọc. Đến ngày 15/11/2022 ông T có liên lạc nhờ ông V nói lại với gia đình bà Đ là xin gia hạn thời hạn thực hiện hợp đồng đặt cọc đến ngày 28/2/2023; sau khi ông V nói với bà Đ thì bà Đ và gia đình nhất trí nhưng yêu cầu ông V nói với ông T là phải tạm ứng thêm từ 500 triệu đồng đến 01 tỷ đồng. Sau đó, ông V nói lại với ông T về yêu cầu của bà Đ thì ông T nói không có số tiền như gia đình bà Đ yêu cầu mà chỉ có 150 triệu đồng. Bà Đ đã nhất trí cho ông T thêm thời gian đặt cọc đến ngày 28/02/2023, số tiền tạm ứng thêm và giấy tờ ông T liên hệ và làm việc trực tiếp với ông V. Toàn bộ số tiền đặt cọc ông T chuyển cho ông V là 2.000.000.000đồng và tiền tạm ứng là 150.000.000đồng, số tiền ông T chuyển làm nhiều lần ông V không nhớ nhưng sau khi nhận số tiền trên ông V đã chuyển lại hết cho bà Đ, bà Đ xác nhận đã nhận đầy đủ, ông V cũng không được liên đới, vụ lợi gì. Theo hợp đồng đặt cọc bà Nguyễn Thị Đ sẽ làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chỉ mình bà Đ và diện tích làm sổ mới tối thiểu phải đảm bảo 450m²; nếu quá 450m², phần diện tích dưới 10m² thì không tính thêm tiền mua bán, nếu trên 10m² thì số diện tích dư sẽ tính với đơn giá 05 triệu/1m². Trước khi ký hợp đồng đặt cọc trên thì ông T đã đi thực địa và đã biết hiện trạng của thửa đất nhà bà Đ. Ông V được chứng kiến hai bên thỏa thuận và ký kết hợp đồng đặt cọc thể hiện trong hợp đồng có nội dung ...(chiều ngang tối thiểu 15m) cả hai bên cũng như bản thân ông V đều hiểu chiều ngang tối thiểu này là “chiều bám mặt đường” hay là mặt tiền của thửa đất và khi làm sổ mới, vẫn đảm bảo đủ 15m mặt đường. Bởi ông T và bà Đ thỏa thuận mua theo hiện trạng sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 2013 nhưng do ông T muốn mua thêm phần diện tích dôi dư của thửa đất lên mới làm hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận về giá cả của diện tích dôi dư, vì vậy không thể biết được chiều rộng phía sau thửa đất như thế nào; hai bên thỏa thuận mua bán đất theo hiện trạng và diện tích tối thiểu là 450m² cũng như chiều rộng bám mặt đường (mặt tiền kinh doanh) chứ không phải chiều ngang như ông T đang khởi kiện là chiều rộng cạnh phía sau vì thời điểm mua bán chưa tiến hành đo đạc và chưa được cấp giấy chứng nhận và người bán cũng như người mua chưa biết được cụ thể diện tích tăng thêm là bao nhiêu mét vuông và các cạnh hình thù của diện tích đất tăng thêm của thửa đất như thế nào. Bởi vậy, ông V thấy yêu cầu khởi kiện này của ông T là không có căn cứ. Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

*Người làm chứng anh Phạm Quốc H2 vắng mặt tại phiên Tòa nhưng có lời khai trong hồ sơ và tại đơn xin xét xử vắng mặt thể hiện: Anh H2 có chứng kiến toàn bộ sự việc ký kết hợp đồng đặt cọc giữa bà Nguyễn Thị Đ và ông Nguyễn Văn T2 ngày 31/8/2022. Anh H2 chính là người thảo hợp đồng theo quan điểm của ông T2 và bà Đ. Theo hợp đồng đặt cọc bà Nguyễn Thị Đ sẽ làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chỉ mình bà Đ và diện tích làm sổ mới tối thiểu phải đảm bảo 450m²; nếu quá 450m², phần diện tích dưới 10m² thì không tính thêm tiền mua bán, nếu trên 10m² thì số diện tích dư sẽ tính với đơn giá 05 triệu/1m². Trước khi ký hợp đồng đặt cọc trên thì ông T2 đã đi thực địa và đã biết hiện trạng của thửa đất nhà bà Đ, ngoài ra hai bên còn thỏa thuận về chiều rộng bám mặt đường là 15m. Trong hợp đồng có nội dung ...(chiều ngang tối thiểu 15m²) cả hai bên cũng như bản thân anh H2 đều hiểu chiều ngang tối thiểu này là “chiều bám mặt đường” hay là mặt tiền của thửa đất và khi làm sổ mới, vẫn đảm bảo đủ 15m mặt đường. Bởi ông T2 và bà Đ thỏa thuận mua theo hiện trạng sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 2013 nhưng do ông T2 muốn mua thêm phần diện tích dôi dư của thửa đất lên mới làm hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận về giá cả của diện tích dôi dư, vì vậy không thể biết được chiều rộng phía sau thửa đất như thế nào. Anh H2 khẳng định anh H2 là người soạn thảo hợp đồng, hai bên thỏa thuận mua bán đất theo hiện trạng và diện tích tối thiểu là 450m² cũng như chiều rộng bám mặt đường (mặt tiền kinh doanh) chứ không phải chiều ngang như ông T2 đang khởi kiện là chiều rộng cạnh phía sau vì thời điểm mua bán chưa tiến hành đo đạc và chưa được cấp giấy chứng nhận và người bán cũng như người mua chưa biết được cụ thể diện tích tăng thêm là bao nhiêu mét vuông và các cạnh hình thù của diện tích đất tăng thêm của thửa đất như thế nào. Bởi vậy, anh H2 thấy yêu cầu khởi kiện này của ông T2 là không có căn cứ không đúng theo thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 mà bà Đ và ông T2 đã ký kết. Theo anh H2 thì lý do ông T2 khởi kiện bà Đ là do ông T2 là người kinh doanh bất động sản (vì nhiều lần anh H2 là người lập hợp đồng chuyển nhượng bất động sản cho anh T2) không bán lại được cho ai khác lên không có đủ điều kiện kinh tế để tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với bà Đ theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc vì vậy anh ấy vin vào có trong hợp đồng có ghi “chiều ngang của thửa đất tối thiểu 15m²” để đòi lại tiền đã đặt cọc của bà Đ. Anh H2 khẳng định lỗi trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 là hoàn toàn do ông T2, mọi nội dung các bên thỏa thuận đều đúng ý trí, nguyện vọng của các bên xác lập hợp đồng và đúng theo quy định của pháp luật.

* Tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 30/11/2023, thể hiện:

• Vị trí đất tại thửa đất số 50, tờ bản đồ số 146 tại thôn T, xã Q, huyện V được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DE 478896 do UBND huyện V cấp ngày 05/12/2022 mang tên bà Nguyễn Thị Đ.
• Diện tích theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 530,9m². Cạnh thửa giáp đường bê tông (đường giao thông dọc đảo V) là 15,0m; Cạnh thửa giáp ranh với đất nhà ông N là 35,77m; Cạnh thửa giáp ranh với đất nhà bà T3 là 35,81m; Cạnh thửa giáp ranh với đất do UBND xã quản lý là 14,66m.
• Tài sản trên đất tại thời điểm Tòa án xem xét thẩm định tại chỗ. Trên đất không có tài sản gì (chỉ có cây cỏ dại mọc bao phủ trên toàn bộ diện tích đất), các đương sự tham gia buổi thẩm định không có ý kiến gì. Ông T2 có quan điểm lấy phần diện tích theo sổ mới trên, (cấp ngày 05/12/2022) mang tên bà Nguyễn Thị Đ, chỉ thừa nhận phần diện tích theo tọa độ của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên.

* Tại công văn số 346 ngày 27/12/2023, của UBND xã Q – huyện V về việc thông tin một số nội dung liên quan về nguồn gốc đất đối với thửa đất của ông C và bà Đ theo GCNQSDĐ số DE 478896, số vào sổ cấp GCN số CH01941 do UBND huyện V cấp ngày 05/12/2022 mang tên bà Nguyễn Thị Đ, thể hiện:

1. Nguồn gốc thửa đất:
   • - Đất do gia đình ông, bà Bùi Ngọc C - Nguyễn Thị Đ khai phá sử dụng vào mục đích trồng cây hàng năm từ năm 1995. Ngày 01/8/2013 được UBND huyện V cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 001233 với diện tích 450m² đất trồng cây hàng năm.
   • - Ranh giới thửa đất không thay đổi, diện tích tăng lên so với giấy chứng nhận đã cấp là 80.9m² là phần diện tích đất cùng thửa và có chung nguồn gốc với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên nhân tăng là do phương pháp đo đạc tại thời điểm cấp giấy CNQSD đất vào năm 2013 không chính xác. Gia đình vẫn đang quản lý và sử dụng diện tích đất này vào mục đích trồng cây hàng năm đến nay.
2. Hiện trạng thửa đất từ trước cho đến khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
   • - Về hiện trạng thửa đất: Tại thời điểm lập hồ sơ đề nghị UBND huyện V, tỉnh Quảng Ninh thực hiện cấp đổi GCN số phát hành DE 478896, số vào sổ cấp GCN số CH01941 do UBND huyện V cấp ngày 05/12/2022, hiện trạng thửa đất được xác định: Ranh giới thửa đất từ trước tới nay không thay đổi. Diện tích tăng lên so với GCN đã cấp là 80.9m² là phần diện tích đất cùng thửa và có nguồn gốc do gia đình ông Bùi Ngọc C - bà Nguyễn Thị Đ khai phá, sử dụng ổn định từ năm 1995. Nguyên nhân tăng là do phương pháp đo đạc (đo bằng tay) tại thời điểm cấp giấy CNQSD đất vào năm 2013 không chính xác. Gia đình vẫn đang quản lý và sử dụng diện tích đất này vào mục đích trồng cây hàng năm đến nay.
   • - Về tình trạng tranh chấp đất đai: Không có tranh chấp.
   • - Các mốc giới và vị trí giáp ranh thửa đất có sự thay đổi về diện tích, kích thước hiện trạng thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 070679 số vào sổ cấp GCN số CH 001233 do UBND huyện V, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 01/8/2013 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DE 478896, số vào sổ cấp GCN số CH 01941 do UBND huyện V, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 05/12/2022:
     • + Về diện tích: tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 070679 số vào sổ cấp GCN số CH 001233 do UBND huyện V, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 01/8/2013 mang tên ông, bà Bùi Ngọc C - Nguyễn Thị Đ có diện tích 450m²; tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DE 478896, số vào sổ cấp GCN số CH 001233 do UBND huyện V, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 05/12/2022 mang tên bà Nguyễn Thị Đ có diện tích 530.9m² (tăng lên so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 070679 số vào sổ cấp GCN số CH 001233 do UBND huyện V, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 01/8/2013 là 80.9m²).
     • + Về kích thước hiện trạng thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 070679 số vào sổ cấp GCN số CH 001233 do UBND huyện V, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 01/8/2013 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DE 478896, số vào sổ cấp GCN số CH01941 do UBND huyện V, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 05/12/2022: Có sự thay đổi. Cụ thể: tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 070679 số vào sổ cấp GCN số CH 001233 do UBND huyện V, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 01/8/2013 cạnh thửa giáp đường giao thông dọc đảo V là 15.0m, cạnh thửa giáp ranh với đất ông Phạm Đình N1 là 30.0m, cạnh thửa giáp ranh với đất ông Phạm Văn B là 30.0m, cạnh thủa giáp ranh với đất đổi (do U) là 15.0m. Tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DE 478896, số vào sổ cấp GCN số CH 01941 do UBND huyện V, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 05/12/2022 cạnh thửa giáp đường giao thông dọc đảo V là 15.0m, cạnh thửa giáp ranh với đất ông Phạm Đình N1 là 35.77m, cạnh thửa giáp ranh với đất ông Phạm Văn B là 35.81m, cạnh thửa giáp ranh với đất do UBND xã quản lý là 14.66m
3. Về thuật ngữ “Diện tích tối thiểu thửa đất” được hiểu là “diện tích ít nhất” của các thửa đất sau khi tách thửa.
   • - Về thuật ngữ: “Chiều ngang (chiều rộng) tối thiểu của thửa đất” được áp dụng trong trường hợp tách thửa đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; “Chiều rộng” được hiểu là “chiều bám đường”, không quy định cạnh phía sau của thửa đất.

* Tại công văn số 266 ngày 22/01/2024, của Phòng T5 - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện V cung cấp thông tin một số nội dung liên quan hồ sơ cấp Giấy CNQSD đất và Hồ sơ thừa kế và cấp đổi Giấy CNQSD đất số sơri BE070679, số vào sổ cấp giấy chứng nhận: CH001233 do UBND huyện V cấp ngày 01/8/2013 mang tên ông Bùi Ngọc C - bà Nguyễn Thị Đ, thể hiện:

Diện tích dôi dư so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số sêri BE070679, số sổ: CH001233 do UBND huyện V cấp ngày 01/8/2013 tại thôn T, xã Q, huyện V, tỉnh Quảng Ninh diện tích là 80,9m² (đất cây hàng năm) là do sai số do đo đạc. Vì các hộ giáp ranh, liền kề vị trí thửa đất không thay đổi, có ranh giới rõ ràng, không tranh chấp.

Diện tích đất dôi dư 80,9m là phần diện tích đất cùng thửa đất và có chung nguồn gốc với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên nhân tăng diện tích là do phương pháp đo đạc tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2013 không chính xác. Phần diện tích tăng thêm được cấp bổ sung vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thuộc đất vườn tạp được thực hiện cấp đổi, cấp lại theo Khoản 5, Điều 98 của Luật đất đai 2013 và Điểm b, Khoản 3, Khoản 4, Điều 9a Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017.

Với nội dung trên, tại Bản án sơ thẩm số 04/2024/DS-ST ngày 17/4/2024 của Tòa án nhân dân huyện Vân Đồn đã tuyên:

Căn cứ vào Điều 5; khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; khoản 1 Điều 157; 271, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 117, 119, Điều 121; 328, 401, 404; 422; 428; 357, 468 của Bộ luật dân sự; điểm b, khoản 1 Điều 13 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao “Hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, lãi vi phạm”; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vũ Văn T về việc:
   • - Yêu cầu tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 giữa bà Nguyễn Thị Đ và ông Vũ Văn T.
   • - Buộc bà Nguyễn Thị Đ phải trả lại ông Vũ Văn T số tiền đặt cọc 2.000.000.000₫ (hai tỷ đồng) cùng với lãi suất chậm trả số tiền 326.000.000đ (ba trăm hai mươi sáu triệu đồng).
2. Công nhận sự thỏa thuận của nguyên đơn và bị đơn đối với số tiền tạm ứng trước 150.000.000đ (một trăm năm mươi triệu đồng) và lãi suất chậm trả 21.300.000đ (hai mươi mốt triệu ba trăm nghìn đồng). Bà Nguyễn Thị Đ phải trả cho ông Vũ Văn T số tiền là 171.300.000đ (một trăm bảy mươi một triệu ba trăm nghìn đồng). Trong đó tiền tạm ứng trước 150.000.000đ (một trăm năm mươi triệu đồng); tiền lãi chậm trả là 21.300.000đ (hai mươi mốt triệu ba trăm nghìn đồng).

Ngoài ra Bản án còn tuyên về chi phí tố tụng xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản, về án phí và qyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 26/4/2024 ông Vũ Văn T là nguyên đơn kháng cáo một phần Bản án số: 04/2024/DS-ST ngày 17/4/2024 của Tòa án nhân dân huyện Vân Đồn, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên toà phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên nội dung khởi kiện, giữ nguyên nội dung kháng cáo; các đương sự không thống nhất được với nhau về việc giải quyết nội dung vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ninh tại phiên tòa phúc thẩm phát biểu quan điểm về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm:

Về tố tụng: Thẩm phán được phân công làm chủ tọa phiên tòa, Hội đồng xét xử và thư ký đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, các đương sự chấp hành đúng quy định của pháp luật.

Về nội dung: Đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận nội dung kháng cáo của nguyên đơn chấm dứt Hợp đồng đặt cọc, không chấp nhận nội dung kháng cáo của nguyên đơn yêu cầu bà Nguyễn Thị Đ phải trả lại tiền cọc 2.000.000.000₫.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1]. Về tố tụng:

Kháng cáo của ông Vũ Văn T được thực hiện trong thời hạn luật định, nội dung kháng cáo trong phạm vi bản án sơ thẩm, nên hợp lệ và được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2]. Xét nội dung kháng cáo của ông Vũ Văn T:

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Vũ Văn T giữ nguyên nội dung kháng cáo và trình bày đề nghị xét xử phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên chấm dứt hợp đồng đặt cọc, buộc bị đơn trả lại số tiền cọc 2.000.000.000đ; rút lại nội dung kháng cáo yêu cầu bị đơn phải trả tiền lãi 236.000.000đ. Hội đồng xét xử xét thấy:

Theo Hợp đồng đặt cọc lập ngày 31/8/2022 giữa bên nhận đặt cọc (bên A) là bà Nguyễn Thị Đ và bên đặt cọc (bên B) ông Vũ Văn T, tại Điều 1 của Hợp đồng ghi: bên B đặt cọc cho bên A số tiền 2.000.000.000đ để đảm bảo giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng diện tích 450m² đất tại thôn T, xã Q, huyện V, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 070679, số vào sổ cấp GCN: CH 001233, do UBND huyện V, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 01/8/2013 tên ông Bùi Ngọc C và bà Nguyễn Thị Đ. Giá chuyển nhượng là 11.000.000đ/1m² đất. Diện tích đất chuyển nhượng là toàn bộ diện tích thực tế của thửa đất sau khi cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất nêu trên (Chiều ngang của thửa đất tối thiểu 15m² và diện tích thửa đất tối thiểu là 450m²).

Thực hiện thỏa thuận đã ký trong Hợp đồng đặt cọc nêu trên, cùng ngày 31/8/2022 ông T đã chuyển số tiền 2.000.000.000đ đặt cọc cho bà Đ thông qua tài khoản thụ hưởng số 8005111123333 của ông Lưu Thành V. Bà Đ đã thực hiện các thủ tục xin cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 05/12/2022 bà Đ được UBND huyện V cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BE 070679, số vào sổ cấp GCN: CH 001233, do UBND huyện V, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 01/8/2013 tên ông Bùi Ngọc C và bà Nguyễn Thị Đ sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DE 478896, số vào sổ cấp GCN: CH 01941, do UBND huyện V, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 05/12/2022 tên bà Nguyễn Thị Đ. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đổi số DE 478896 tên bà Nguyễn Thị Đ thì thửa đất có diện tích 530,9m², cạnh bám mặt đường phía trước rộng 15m, cạnh phía sau thửa đất rộng 14,66m.

Ông T cho rằng thửa đất sau khi cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thóp hậu, chiều ngang của thửa đất không đủ 15m như thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc, nên không đồng ý mua. Bà Đ cho rằng trong hợp đồng đặt cọc ghi chiều ngang của thửa đất tối thiểu 15m là các bên thỏa thuận chiều rộng bám mặt đường của thửa đất là 15m chứ không phải thỏa thuận về chiều rộng phía sau của thửa đất như quan điểm của ông T. Tại phiên tòa phúc thẩm các đương sự đều xác nhận câu chữ “Chiều ngang của thửa đất tối thiểu 15m²” được hiểu là 15m dài, không phải 15 mét vuông.

Xét thấy tại Điều 1 của Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 ghi: “Diện tích đất chuyển nhượng là toàn bộ diện tích thực tế của thửa đất sau khi cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất nêu trên (Chiều ngang của thửa đất tối thiểu 15m² và diện tích thửa đất tối thiểu là 450m²)”. Như vậy, quan điểm của bà Đ cho rằng trong hợp đồng đặt cọc ghi chiều ngang của thửa đất tối thiểu 15m là các bên thỏa thuận chiều rộng bám mặt đường của thửa đất là 15m, là không phù hợp với nội dung đã ghi tại Điều 1 của Hợp đồng đặt cọc nêu trên.

Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 30/11/2023 của Tòa án cấp sơ thẩm thể hiện: thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DE 478896, số vào sổ cấp GCN: CH 01941, do UBND huyện V, tỉnh Quảng Ninh cấp ngày 05/12/2022 tên bà Nguyễn Thị Đ được giới hạn bởi các điểm 1,2,3,4,1; diện tích 530,9m², cạnh chiều rộng phía trước của thửa đất là cạnh 1-4 rộng 15m, cạnh chiều rộng phía sau của thửa đất là cạnh 2-3 rộng 14,66m.

Quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, khi ông T có quan điểm không đồng ý mua đất vì thửa đất bị thóp hậu, và yêu cầu bà Đ trả lại số tiền 2.000.000.000₫ đã nhận cọc của ông T, thì bà Đ có quan điểm do gặp khó khăn, nợ nần, nên số tiền nhận cọc đã trả nợ hết; bà Đ không có tiền trả lại ông T nên đề nghị ông T góp vốn 2.150.000.000đ vào mảnh đất với giá 11.000.000đ/m²; hoặc khi nào nhà bà Đ bán được đất cho người khác sẽ trả lại số tiền cọc cho ông T; nhưng ông T không đồng ý. Ông T cho rằng thửa đất thóp hậu, nên chỉ đồng ý mua với giá 10.000.000đ/1m², nhưng bà Đ không đồng ý chuyển nhượng thửa đất với giá 10.000.000đ/1m², dẫn đến các bên không đến Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng thửa đất như đã thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc.

Căn cứ vào tài liệu chứng cứ nêu trên, đủ cơ sở kết luận nguyên nhân dẫn đến việc ông Vũ Văn T từ chối ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Nguyễn Thị Đ là do chiều ngang của thửa đất sau khi cấp đổi Giấy chứng nhận không đủ 15m như thỏa thuận tại Điều 1 của Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022. Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định tại Điều 292 Bộ luật dân sự năm 2015. Đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Ông Vũ Văn T là bên từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Nguyễn Thị Đ. Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 thì bà Đ không phải trả lại số tiền 2.000.000.000đ tiền cọc cho ông T. Tuy nhiên, căn cứ tài liệu chứng cứ như đã nêu trên thì bà Đ là bên có lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết. Cụ thể là không đảm bảo diện tích tối thiểu chiều ngang của thửa đất sau khi cấp đổi Giấy chứng nhận như thỏa thuận tại Điều 1 của Hợp đồng đặt cọc. Vì vậy bà Đ phải trả lại cho ông T số tiền 2.000.000.000đ tiền cọc đã nhận.

Bản án sơ thẩm viện dẫn các văn bản: Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ T6; Quyết định số 39/2021/QĐ-UBND ngày 29/7/2021 của UBND tỉnh Q; khoản 3 Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; khoản 23 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính Phủ; để kết luận chiều rộng của thửa đất được hiểu là chiều bám mặt đường là không chính xác, vì quy định tại các văn bản pháp luật trên là quy định điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa.

Bản án sơ thẩm còn có vi phạm như sau: Bản án áp dụng Điều 422 Bộ luật dân sự quy định về chấm dứt hợp đồng, và áp dụng Điều 428 Bộ luật dân sự quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng để tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vũ Văn T về yêu cầu tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 giữa bà Nguyễn Thị Đ và ông Vũ Văn T; Bản án không tuyên chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 giữa bà Nguyễn Thị Đ và ông Vũ Văn T. Tại phiên tòa phúc thẩm ông Vũ Văn T có quan điểm về việc ông từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Đ do diện tích tối thiểu chiều ngang của thửa đất sau khi cấp đổi Giấy chứng nhận không đủ 15m như cam kết trong hợp đồng đặt cọc. Bản chất của việc ông T khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc chính là yêu cầu chấm dứt thực hiện hợp đồng đặt cọc do mục đích của hợp đồng không đạt được.

Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ đã phân tích và viện dẫn nêu trên, có cơ sở chấp nhận kháng cáo của ông Vũ Văn T, cần sửa Bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Văn T, tuyên chấm dứt thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 31/8/2022 giữa bà Nguyễn Thị Đ và ông Vũ Văn T. Buộc bà Nguyễn Thị Đ phải trả lại cho ông Vũ Văn T số tiền 2.000.000.000đ tiền cọc đã nhận.

Đối với yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Văn T yêu cầu bà Nguyễn Thị Đ phải trả 326.000.000đ là tiền lãi của số tiền 2.000.000.000₫ đã đặt cọc: xét thấy tại phiên tòa ông Vũ Văn T rút lại kháng cáo đối với nội dung này, vì vậy căn cứ Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự, cần đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với nội dung kháng cáo này của nguyên đơn.

[3]. Về chi phí tố tụng xem xét thẩm định tại chỗ: yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Văn T được chấp nhận, vì vậy bà Nguyễn Thị Đ phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ theo quy định tại khoản 1 Điều 157 Bộ luật tố tụng dân sự. Quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ hết 7.900.000đ, ông T đã tạm ứng số tiền này, vì vậy cần buộc bà Đ phải thanh toán lại cho ông T số tiền 7.900.000đ đã tạm ứng chi cho xem xét thẩm định tại chỗ.

[4]. Về án phí:

[4.1]. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Yêu cầu khởi kiện của ông T được chấp nhận, vì vậy bà Đ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000đ đối với yêu cầu tuyên chấm hợp đồng đặt cọc ngày 31/12/2022 được Tòa án chấp nhận; và 72.000.000đ án phí dân sự có giá ngạch đối với yêu cầu trả lại 2.000.000.000đ tiền cọc được Tòa án chấp nhận. Ngoài ra bà Đ còn phải chịu 8.565.000đ án phí dân sự sơ thẩm có giá gạch đối với số tiền 171.300.000đ các bên đã thỏa thuận trả cho nhau tại phiên tòa sơ thẩm ngày 12/4/2024.

[4.2]. Về án phí dân sự phúc thẩm: kháng cáo của ông Vũ Văn T được chấp nhận, vì vậy ông T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng: khoản 2 Điều 308, Điều 309, Điều 313 Bộ luật tố tụng dân sự.

Chấp nhận kháng cáo của ông Vũ Văn T.

Sửa Bản án sơ thẩm số: 04/2024/DS-ST ngày 17/4/2024 của Tòa án nhân dân huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.

Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm b khoản 1 Điều 38, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 157, Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 328, Điều 422, Điều 428, Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội.

Tuyên xử:

1. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu khởi kiện của ông Vũ Văn T về việc yêu cầu bà Nguyễn Thị Đ phải trả số tiền lãi 326.000.000đ (ba trăm hai mươi sáu triệu đồng).
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vũ Văn T.

   Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng đặt cọc ngày 31/12/2024 giữa bà Nguyễn Thị Đ và ông Vũ Văn T.

   Buộc bà Nguyễn Thị Đ phải trả lại ông Vũ Văn T số tiền đặt cọc 2.000.000.000₫ (hai tỷ đồng).

3. Công nhận sự thỏa thuận của nguyên đơn và bị đơn đối với số tiền tạm ứng trước 150.000.000₫ (một trăm năm mươi triệu đồng) và lãi suất chậm trả 21.300.000đ (hai mươi mốt triệu ba trăm nghìn đồng). Bà Nguyễn Thị Đ phải trả cho ông Vũ Văn T số tiền là 171.300.000đ (một trăm bảy mươi một triệu ba trăm nghìn đồng). Trong đó tiền tạm ứng trước 150.000.000đ (một trăm năm mươi triệu đồng); tiền lãi chậm trả là 21.300.000đ (hai mươi mốt triệu ba trăm nghìn đồng).
4. Về chi phí tố tụng: bà Nguyễn Thị Đ phải trả cho ông Vũ Văn T số tiền là 7.900.000₫ (Bẩy triệu chín trăm nghìn đồng), là số tiền ông T đã ứng trước để chi cho xem xét thẩm định tại chỗ.
5. Về án phí dân sự sơ thẩm:

   Ông Vũ Văn T không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Trả lại cho ông Vũ Văn T số tiền 39.433.330đ (Ba mươi chín triệu bốn trăm ba mươi ba nghìn ba trăm ba mươi đồng) tạm ứng án phí ông T đã nộp tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0011371 ngày 23/8/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Vân Đồn.

   Bà Nguyễn Thị Đ phải chịu 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự không có giá ngạch và 80.565.000đ (T4 mươi triệu năm trăm sáu mươi năm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch.

6. Về án phí dân sự phúc thẩm:

   Ông Vũ Văn T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Trả lại cho ông Vũ Văn T 300.000₫ (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004127 ngày 13/5/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Trong trường hợp quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7, 7a, 7b và điều 9 luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TAND huyện Vân Đồn. - VKSND tỉnh Quảng Ninh. - THADS huyện Vân Đồn. - Các đương sự. - Lưu HS - VP.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN-CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Hồng Ánh