TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG	CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 47/2025/DS-PT Ngày 25-6-2025 V/v tranh chấp về hợp đồng thuê tài sản

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Hữu Trường

Các Thẩm phán: Bà Bùi Thị Thu Hằng

Bà Vũ Thị Bích Diệp

- Thư ký phiên tòa: Bà Đinh Phạm Hà Vy - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng tham gia phiên toà: Bà Đỗ Thu Hương - Kiểm sát viên.

Ngày 25 tháng 6 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 36/2025/TLPT-DS ngày 05 tháng 5 năm 2025 về việc tranh chấp hợp đồng cho thuê tài sản

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 19/2025/DS-ST ngày 24 tháng 3 năm 2025, Tòa án nhân dân quận Đồ Sơn, thành phố Hải Phòng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 39/2025/QĐ-PT ngày 29 tháng 5 năm 2025, giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Ủy ban nhân dân quận Đ, thành phố Hải Phòng; địa chỉ trụ sở: Số A đường L, phường N, quận Đ, thành phố Hải Phòng.

  Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Nguyễn Ngọc H - Phó Trưởng phòng Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Đ; ông Đinh Xuân T - Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường V, quận Đ. Là những người đại diện theo ủy quyền theo Quyết định ủy quyền tham gia tố tụng số 04/QĐ-UBND ngày 03-01-2025 của ông Trần Khắc K - Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận Đ, người đại diện theo pháp luật của UBND quận Đ cho bà Nguyễn Ngọc H và ông Đinh Xuân T; bà H và ông T, có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

• - Bị đơn: Ông Lê Thiên L, sinh năm 1946; nơi cư trú: Số H H, phường C, quận L, thành phố Hải Phòng, vắng mặt.

• Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Bà Đặng Thị Minh L1, sinh năm 1983 và bà Cù Thúy M, sinh năm 1990; đều là Trợ giúp viên pháp lý Trung tâm Trợ giúp Pháp lý thành phố H; bà L1 có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, bà M có mặt.

• - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Xuân Q, sinh năm 1963; nơi cư trú: Tổ dân phố Đ, phường H, quận Đ, thành phố Hải Phòng; vắng mặt.

Do có kháng cáo của ông Lê Thiên L là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong Đơn khởi kiện đề ngày 10 tháng 12 năm 2024; Bản tự khai và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là Ủy ban nhân dân quận Đ trình bày:

Được sự cho phép của Ủy ban nhân dân thành phố H tại Văn bản số 1372/CV-UB ngày 18-11-1996 về việc cho thuê, cho mượn mặt bằng để tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch tại Thị xã Đ, theo đó Ủy ban nhân dân thành phố H đồng ý chủ trương cho thuê, cho mượn mặt bằng tạm thời để tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch tại phường V, thị xã Đ, được sự nhất trí của Ban T2 (nay là quận ủy Đ), Ủy ban nhân dân Thị xã Đ (nay là Ủy ban nhân dân quận Đ). Ngày 31-12-2001, Phòng Địa chính Thị xã Đ (nay là Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Đ) là cơ quan được ủy quyền của Ủy ban nhân dân Thị xã Đ (nay là Ủy ban nhân dân quận Đ) do ông Lưu Kim T1 - Chức vụ: Trưởng Phòng Địa chính Thị xã Đ ký Hợp đồng thuê mượn mặt bằng tạm thời số 30/HĐ ngày 31-12-2001 với ông Lê Thiên L.

Theo Hợp đồng, hai bên thỏa thuận:

• Điều 1: Bên A cho bên B thuê 116,0m² mặt bằng (nằm trên diện tích đất quy hoạch được duyệt) tại khu I, phường V, Thị xã Đ để sử dụng vào mục đích Kinh doanh - Du lịch, vị trí khu đất được xác định theo trích đo tờ bản đồ số 33-VH; tỷ lệ 1/200 do Phòng Địa chính Thị xã Đ lập ngày 25-12-2001 (có trích đo bản đồ kèm theo). Thời hạn cho thuê mặt bằng tạm thời là 01 năm từ ngày 31-12-2001 đến hết ngày 31-12-2002.

• Điều 2: Việc xây dựng công trình trên mặt bằng phải phù hợp với mục đích như trong Điều 1, phải theo mẫu thiết kế quy định và có giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền.

• Điều 3: Trong thời gian thực hiện hợp đồng, bên B không được chuyển giao việc sử dụng mặt bằng cho các tổ chức, cá nhân khác dưới bất kỳ hình thức nào. Hợp đồng thuê mặt bằng tạm thời đương nhiên hết hiệu lực trong các trường hợp sau đây:

  • Hết thời hạn thuê mặt bằng;
  • Bên B bị thu hồi Hợp đồng và các giấy phép hoạt động kinh doanh trước thời hạn hoặc vi phạm các quy định của Luật Đất đai và các quy định pháp luật khác của Nhà nước.
  • Vi phạm các cam kết trong hợp đồng này.

• Điều 4: Người sử dụng mặt bằng tạm thời phải trả tiền sử dụng mặt bằng, tiền thuê mặt bằng được tính từ ngày 31-12-2001 đến hết ngày 31-12-2002 và nộp vào Kho bạc Nhà nước thị xã Đ. (Việc tính tiền cho thuê do Chi cục thuế thị xã Đ tính theo quy định hiện hành của Nhà nước).

• Điều 5: Khi có quyết định thu hồi của cấp có thẩm quyền người sử dụng mặt bằng phải tự tháo dỡ vật kiến trúc... trả lại mặt bằng cho Nhà nước mà không được đền bù. Nếu cố tình vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật hiện hành và chịu mọi phí tổn do việc cưỡng chế, tháo dỡ nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền áp dụng biện pháp này.

• Điều 6: Trường hợp được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thay đổi mục đích sử dụng, diện tích, giá thuê mặt bằng hoặc có quy định cụ thể về hợp đồng thuê mượn mặt bằng tạm thời theo mẫu của Nhà nước, bên A hướng dẫn bên B làm thủ tục thuê đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Sau khi được Phòng địa chính thị xã Đ ký Hợp đồng số 30/HĐ ngày 31-12-2001, ông Lê Thiên L là người trực tiếp quản lý, sử dụng mặt bằng thuê từ ngày 31-12-2001 và đầu tư xây dựng nhà nghỉ H2 02 tầng kiên cố, 14 phòng nghỉ. Năm 2006, ông Lý L2 Hợp đồng ủy quyền cho ông Nguyễn Xuân Q thuê lại mặt bằng nhà nghỉ H2 với giá 80.000.000đồng/năm. Đến tháng 12-2024 do tình hình kinh doanh khó khăn ông Q trả lại mặt bằng là nhà nghỉ H2 và không tiếp tục thuê nữa. Ông L là người trực tiếp quản lý, sử dụng nhà nghỉ H2 từ tháng 12-2024 đến nay.

Nguồn gốc đất mà UBND quận Đ cho ông Lê Thiên L thuê theo Sổ mục kê và Bản đồ đo vẽ năm 1990 thể hiện mặt bằng cho ông Lê Thiên L thuê sử dụng vào mục đích làm quán kinh doanh dịch vụ, du lịch thuộc một phần thửa số 14, tờ bản đồ số 10; loại đất ghi: Đồi thông, chủ sử dụng đất: Không ghi người sử dụng đất. Theo Bản đồ đo vẽ năm 2013: Mặt bằng cho ông Lê Thiên L thuê để sử dụng vào mục đích làm quán kinh doanh dịch vụ, du lịch thuộc một phần thửa số 08, tờ bản đồ số 71; diện tích 3241,0m²; Loại đất ghi: Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, ký hiệu (SKC); Chủ sử dụng đất ghi: UBND quận Đ.

Quá trình quản lý, sử dụng mặt bằng thuê, ông Lê Thiên L đã đầu tư xây dựng nhà nghỉ H2 nhưng không có Giấy phép xây dựng, không có hồ sơ thiết kế thi công. Ông L đã bị lập biên bản xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng 02 lần và chấp hành nộp phạt đầy đủ. Đến năm 2015 ông L tiếp tục cải tạo, sửa chữa, cơi nới xây dựng thêm tầng 2 và khu phía sau nhà nghỉ thành nhà nghỉ H2 02 tầng kiên cố nhưng không có giấy phép xây dựng, không đúng với điều khoản Hợp đồng và UBND quận Đ đã lập biên bản kiểm tra, rà soát việc sử dụng đất, các công trình trên đất, việc chấp hành nghĩa vụ tài chính ngày 15-8-2017, tuy nhiên ông Lê Thiên L không chấp hành.

Thời hạn Hợp đồng số 30/HĐ đã hết từ ngày 01-01-2003, tuy nhiên ông Lê Thiên L vẫn đóng tiền thuê đất từ năm 2015 đến năm 2023 số tiền 137.425.000đồng, còn nợ tiền thuê đất tính đến ngày 31-12-2023 là 10.570.500đồng theo Công văn số 20/CCTKV-NV ngày 17-01-2025 của Chi cục thuế khu vực Đ - Kiến Thụy cung cấp. Việc ông Lê Thiên L đóng thuế là nghĩa vụ của người đang sử dụng đất đối với Nhà nước chứ không phải là căn cứ để xác định ông Lê Thiên L sử dụng đất hợp pháp.

Ông Lê Thiên L đã vi phạm Điều 2, Điều 3 của Hợp đồng về các trường hợp đương nhiên hết hiệu lực.

Ủy ban nhân dân quận Đ đã ra Thông báo số 469/TB-UBND ngày 22-12-2023 về việc giao thực hiện nhiệm vụ thanh lý, chấp dứt các hợp đồng cho thuê mặt bằng tạm thời, giấy phép sử dụng mặt bằng tại khu C, khu Phường cũ, khu B thuộc phường V, quận Đ; Thông báo số 509/TB-UBND ngày 25-12-2023 về thời gian thực hiện thanh lý chấm dứt hợp đồng đối với những trường hợp cho thuê mặt bằng tạm thời để sử dụng kinh doanh, dịch vụ tại Khu C, khu B, khu Phường cũ thuộc phường V đối với ông Lê Thiên L; Thông báo số 48/TB-UBND ngày 21-02-2024 về thời gian thực hiện thanh lý chấm dứt hợp đồng đối với những trường hợp cho thuê mặt bằng tạm thời để sử dụng kinh doanh, dịch vụ tại Khu C, khu B, khu Phường cũ thuộc phường V (lần 2) đối với ông Lê Thiên L; niêm yết công khai tại nhà nghỉ H2 vào ngày 28-12-2023 và lần 2 ngày 22-02-2024 (thời gian giải quyết việc thanh lý chấm dứt hợp đồng: Từ ngày 27-12-2023 đến ngày 15-01-2024 và từ ngày 21-02-2024 đến ngày 01-3-2024). Ủy ban nhân dân quận Đ ra Thông báo số 130/TB-UBND ngày 04-3-2024 về việc chấm dứt hợp đồng đối với ông Lê Thiên L tại Khu P cũ, phường V, quận Đ kể từ ngày 04-3-2024 và yêu cầu ông Lê Thiên L có trách nhiệm tháo dỡ toàn bộ vật kiến trúc, công trình, di dời toàn bộ tài sản để trả lại mặt bằng cho Nhà nước quản lý và không được đền bù, thời gian hoàn thành trước ngày 05-4-2024, Thông báo được niêm yết công khai tại Khu Phường cũ ngày 05-3-2024.

Tuy nhiên đến nay, ông Lê Thiên L vẫn không thực hiện ký kết văn bản thanh lý Hợp đồng số 30/HĐ do hết thời hạn để hoàn trả mặt bằng theo quy định.

Khi tiến hành việc xem xét, thẩm định tại chỗ thì UBND quận Đ được biết nhà nghỉ H3 do ông Lê Thiên L vẫn đang trực tiếp quản lý, sử dụng, không cho ai thuê, mượn hoặc chuyển nhượng cho người thứ ba.

Việc thu hồi lại mặt bằng cho thuê nhằm mục đích chỉnh trang đô thị, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển du lịch quận Đ, lập hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất vào mục đích phát triển du lịch theo điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Hải Phòng đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt theo Quyết định số 323/QĐ-TTg ngày 30-3-2023, theo chỉ đạo của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố tại Thông báo số 360/TB-VP ngày 24-11-2023 của Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố H.

Ủy ban nhân dân quận Đ làm đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân quận Đồ Sơn yêu cầu:

Tuyên buộc ông Lê Thiên L và ông Nguyễn Xuân Q phải trả lại cho Ủy ban nhân dân quận Đ 213,43m² mặt bằng (theo diện tích đo vẽ thực tế) vị trí khu đất tại trích đo tờ bản đồ số 33-VH, tỷ lệ 1/200 (nay thuộc một phần thửa số 08, tờ bản đồ số 71) theo Hợp đồng thuê mặt bằng tạm thời số 30/HĐ ngày 31-12-2001 được ký giữa Phòng Địa chính thị xã Đ với ông Lê Thiên L.

Tuyên buộc ông Lê Thiên L và ông Nguyễn Xuân Q phải tháo dỡ toàn bộ vật kiến trúc, công trình xây dựng trên đất để trả lại mặt bằng cho Ủy ban nhân dân quận Đ và không được đền bù như Hợp đồng đã thỏa thuận.

Tạibiênbảnlấylờikhaingày 21-01-2025; Biên bản hòa giải ngày 17-02-2025, ông Lê Thiên L trình bày:

Ông có ký Hợp đồng số 30/HĐ ngày 31-12-2001, thời hạn 01 năm, tính từ ngày 31-12-2001 đến ngày 31-12-2002 với Phòng địa chính Thị xã Đ để thuê mặt bằng tạm thời, diện tích thuê 116,0m² mặt bằng tại khu I, phường V, quận Đ, thành phố Hải Phòng với mục đích kinh doanh dịch vụ - du lịch. Sau khi ký Hợp đồng thuê mặt bằng, ông đầu tư xây dựng nhà nghỉ H2 nhưng không có giấy phép xây dựng, không có hồ sơ thiết kế thi công, đã bị lập biên bản xử phạt vi phạm trong lĩnh vực xây dựng 02 lần, ông đã nộp phạt đầy đủ. Năm 2015 ông tiếp tục xây thêm tầng 2 để thành công trình kiên cố 02 tầng và xây thêm phần phía sau nhà nghỉ, tổng có 14 phòng, diện tích sử dụng thực tế là 234,9 m², do ông đầu tư cải tạo, cơ nới về phía núi nên diện tích lớn hơn Hợp đồng thuê. Toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng nhà nghỉ H2 từ thời điểm ký hợp đồng thuê, tiền cải tạo, sửa chữa hàng năm cùng các tài sản khác phục vụ việc kinh doanh đều do ông chi trả, không liên quan đến ai khác. Đến khoảng năm 2006, ông lập Hợp đồng ủy quyền để cho ông Nguyễn Xuân Q thuê lại mặt bằng nhà nghỉ H2 với giá 80.000.000đồng/năm (trong đó ông phải trả tiền thuế mặt bằng khoảng hơn 20.000.000đồng/năm cho Nhà nước còn lại ông được hưởng khoảng hơn 50.000.000/năm từ tiền cho thuê lại mặt bằng nhà nghỉ H2). Đến năm 2024, ông Q đã trả lại mặt bằng nhà nghỉ cho ông lý do đã hết hạn hợp đồng và làm ăn không hiệu quả nên ông Q không tiếp tục thuê nữa. Từ tháng 12-2024 ông Q không còn liên quan gì đến nhà nghỉ H2. Hiện nay, ông là người trực tiếp quản lý, sử dụng, kinh doanh nhà nghỉ H2. Để xây dựng được nhà nghỉ H2, ông đã tập trung toàn bộ nguồn lực tài sản, tiền của rất lớn để xây dựng công trình kiên cố phục vụ cho việc kinh doanh. Hiện nay, nguồn thu nhập chính của ông từ nguồn thu kinh doanh du lịch, thu lại tiền đã bỏ ra đầu tư kinh doanh để bảo tồn nguồn vốn và phục vụ đời sống, sinh hoạt của ông. Nếu Nhà nước thu hồi mà không bồi thường cho ông sẽ khiến ông lâm vào hoàn cảnh kinh tế rất khó khăn.

Ngoài hợp đồng thuê do ông ký với Phòng Địa chính thị xã Đ, theo Hợp đồng thuê mượn mặt bằng tạm thời số 30/HĐ, ngày 31-12-2001, ông không được UBND hay cơ quan có thẩm quyền ký hợp đồng nào khác, nhưng các bên vẫn tồn tại quan hệ thuê mặt bằng, ông vẫn được sử dụng mặt bằng và vẫn đóng tiền thuế hàng năm về: Sử dụng mặt bằng thuê đất, thuế kinh doanh, thuế mặt nước (thuế nông nghiệp), việc nộp thuế vẫn diễn ra bình thường, không có thỏa thuận về thời hạn. Theo ông, việc UBND thị xã (nay là UBND quận Đ) không ký hợp đồng với ông nhưng vẫn tiếp tục thu các khoản thuế hàng năm, ông vẫn là người trực tiếp nộp các khoản tiền này, điều này thể hiện rằng giữa hai bên mặc dù không ký hợp đồng bằng văn bản nhưng vẫn thừa nhận quan hệ hợp đồng với nhau. Mặt khác theo ông việc ký kết hợp đồng với UBND thị xã Đ thì phải do Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND quận ký mới đúng thẩm quyền, trong Hợp đồng do ông Lưu Kim T1 (Trưởng phòng địa chính UBND thị xã Đ lúc đó) là người ký là không đúng thẩm quyền, ông chỉ là người dân hiểu biết pháp luật còn hạn chế nên ký vào hợp đồng và hàng năm vẫn đóng thuế đầy đủ cho Nhà nước nên UBND quận Đ không thể lấy lý do Hợp đồng hết hạn mà thu hồi không bồi thường cho ông.

Về yêu cầu khởi kiện của UBND quận Đ, ông có ý kiến như sau:

Đối với chủ trương thu hồi đất để chỉnh trang đô thị, xây dựng khu du lịch khang trang ông hoàn toàn đồng ý. Tuy nhiên, khi thực hiện việc thu hồi đất thì ông đề nghị Nhà nước phải có chính sách hỗ trợ, bồi thường cho ông thỏa đáng với số tiền ông đã bỏ ra đầu tư xây dựng theo giá của Hội đồng định giá đã định giá tại Biên bản định giá tài sản ngày 21-01-2025 là 1.374.009.000đồng.

Nếu phải di dời phục vụ quy hoạch của Nhà nước ông đề nghị Nhà nước quan tâm đến các chính sách an sinh xã hội, hỗ trợ cho người dân mất việc làm, giảm thu nhập do mất tư liệu sản xuất, cho thuê một diện tích mặt bằng khác để ông tiếp tục kinh doanh tạo việc làm, thu nhập, đảm bảo duy trì cuộc sống cho gia đình, ông cũng sẽ có nghĩa vụ đóng thuế đầy đủ cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 23-8-2024, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Xuân Q trình bày:

Ông được biết ông Lê Thiên L có ký Hợp đồng số 30/HĐ ngày 31-12-2001, thời hạn 01 năm, tính từ ngày 31-12-2001 đến ngày 31-12-2002 với Phòng địa chính Thị xã Đ để thuê mặt bằng tạm thời, diện tích thuê 116,0m² mặt bằng tại khu I, phường V, quận Đ, thành phố Hải Phòng với mục đích kinh doanh dịch vụ - du lịch. Sau khi ký Hợp đồng thuê mặt bằng, ông L đầu tư xây dựng nhà nghỉ H2 thành công trình kiên cố 02 tầng. Đến năm 2006, ông được ông Lê Thiên L cho thuê lại nhà nghỉ H2 có lập Hợp đồng ủy quyền. Ông trả ông L số tiền thuê mặt bằng là 80.000.000 đồng/năm, trong đó ông L là người trực tiếp nộp tiền thuê mặt bằng vào Ngân sách Nhà nước khoảng hơn 20.000.000đồng/năm vì Hợp đồng vẫn đứng tên ông L, số tiền thuê còn lại khoảng hơn 50.000.000đồng/năm thì ông L được hưởng. Từ năm 2006, ông là người trực tiếp kinh doanh dịch vụ tại nhà nghỉ H2. Hàng năm, để phục vụ cho công việc kinh doanh, ông thường phải bảo trì nhà nghỉ và được sự đồng ý của ông L. Năm 2024, hết hạn Hợp đồng ông đã bàn giao trả lại mặt bằng là nhà nghỉ H2 cho ông L quản lý và không tiếp tục thuê nữa. Đến nay ông xác định không có quyền lợi, nghĩa vụ gì liên quan đến nhà nghỉ H2. Vì vậy, ông đề nghị Tòa án nhân dân quận Đồ Sơn và Ủy ban nhân dân quận Đ làm việc trực tiếp với ông Lê Thiên L về các vấn đề liên quan đến việc giải quyết vụ án.

Tại buổi xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 21-08-2024 thể hiện khu đất do ông Lê Thiên L đang quản lý, sử dụng để kinh doanh nhà nghỉ H2 (trên cơ sở Hợp đồng số 30/HĐ ngày 31-12-2001) thuộc một phần thửa đất số 08, tờ bản đồ số 71, địa chỉ: Khu P, Khu I, phường V, quận Đ, thành phố Hải Phòng, tổng diện tích thực tế qua đo vẽ là 213,43m², các tài sản gắn liền trên đất bao gồm 01 tòa nhà 02 tầng, xây dựng kết cấu kiên cố, móng bêtông cốt thép, mái bêtông cốt thép, tường xây gạch chỉ 220cm.

Theo Biên bản định giá tài sản ngày 21-01-2025, các công trình, vật kiến trúc trên đất sau khi đã tính khấu hao giá trị tài sản còn lại là 1.374.009.000đồng.

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông Lê Thiên L trình bày:

Ông đề nghị khi UBND quận Đ thực hiện việc thu hồi đất thì Nhà nước phải có chính sách bồi thường, hỗ trợ cho ông thỏa đáng với số tiền ông đã bỏ ra đầu tư xây dựng theo Biên bản định giá tài sản ngày 21-01-2025 của Hội đồng định giá trong Tố tụng dân sự UBND quận Đ là 1.374.009.000đồng.

Nếu phải di dời phục vụ quy hoạch của Nhà nước, ông đề nghị Nhà nước quan tâm cho thuê một diện tích mặt bằng khác để ông tiếp tục kinh doanh tạo việc làm, thu nhập, đảm bảo duy trì cuộc sống cho gia đình, ông sẽ có nghĩa vụ đóng thuế cho Nhà nước đầy đủ theo quy định của pháp luật.

Với nội dung vụ án như trên, Bản án số 19/2025/DS-ST ngày 24 tháng 3 năm 2025, Tòa án nhân dân quận Đồ Sơn, thành phố Hải Phòng đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ủy ban nhân dân quận Đ:

1.1 Buộc ông Lê Thiên L, ông Nguyễn Xuân Q phải trả lại cho Ủy ban nhân dân quận Đ 213,43m2 mặt bằng (theo diện tích đo vẽ thực tế) vị trí khu đất tại trích đo tờ bản đồ số 33-VH, tỷ lệ 1/200 (nay thuộc một phần thửa số 08, tờ bản đồ số 71) theo Hợp đồng thuê mặt bằng tạm thời số 30/HĐ ngày 31-12-2001 được ký giữa Phòng Địa chính thị xã Đ với ông Lê Thiên L. Vị trí, kích thước, mốc giới của diện tích đất này cụ thể như sau:

• Phía Bắc, giáp đường V được xác định gồm các mốc 1, mốc 2, có chiều dài là 7,19m;
• Phía Nam, giáp núi C, được xác định gồm các mốc 3, mốc 4, có chiều dài là 5,87m;
• Phía Đông, giáp nhà hàng M1 và rừng phòng hộ, được xác định gồm các mốc 2, mốc 3 có chiều dài là 35,15m;
• Phía Tây, giáp nhà nghỉ N và rừng phòng hộ, được xác định gồm các mốc 4, mốc 5, mốc 1, có chiều dài là 19,57m + 16,25m.

Tổng diện tích qua đo vẽ thực tế là 213,43m2.

(Có sơ đồ hiện trạng thửa đất kèm theo Bản án).

1.2. Buộc ông Lê Thiên L, ông Nguyễn Xuân Q phải tự tháo dỡ toàn bộ các vật kiến trúc, công trình xây dựng trên đất để trả lại mặt bằng cho Ủy ban nhân dân quận Đ và không được đền bù Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Tại phiên tòa phúc thẩm người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Lê Thiên L trình bày:

- Đối với yêu cầu của UBND quận Đ về buộc ông Lê Thiên L, ông Nguyễn Xuân Q phải trả lại cho Ủy ban nhân dân quận Đ 213,43m² mặt bằng (theo diện tích đo vẽ thực tế) vị trí khu đất tại trích đo tờ bản đồ số 33-VH, tỷ lệ 1/200 (nay thuộc một phần thửa số 08, tờ bản đồ số 71) theo Hợp đồng thuê mặt bằng tạm thời số 30/HĐ ngày 31-12-2001 được ký giữa Phòng Địa chính Thị xã Đ với ông Lê Thiên L là không có căn cứ bởi các lý do như sau:

• + Tại Điều 1 của Hợp đồng số 30/HĐ ngày 31-12-2001 thể hiện diện tích cho thuê là 116m². Theo Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ của Tòa án ngày 21-8-2024 thể hiện diện tích đo vẽ thực tế là 213,43m², nhiều hơn so với diện tích thuê theo Hợp đồng là 97,43m², lý do diện tích tăng thêm là do ông L khai hoang thêm, chiều dài các cạnh của thửa đất so với thời điểm cho thuê có nhiều thay đổi. UBND quận Đ cho rằng diện tích tăng thêm cũng thuộc quyền quản lý của UBND quận Đ nhưng không đưa được tài liệu, chứng cứ chứng minh mà chỉ lập luận rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu là không có căn cứ. Vì vậy đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi lại 213,43m² mặt bằng của UBND quận Đ.

• - Đối với yêu cầu của UBND quận Đ về buộc ông Lê Thiên L phải tháo dỡ toàn bộ vật kiến trúc, công trình xây dựng trên đất để trả lại mặt bằng cho Ủy ban nhân dân quận Đ và không được đền bù như Hợp đồng đã thỏa thuận là không có căn cứ vì các lý do như sau:

  • + Hợp đồng số 30/HĐ ngày 31-12-2001 vô hiệu do ông Lưu Kim T1 - Trưởng phòng địa chính Thị xã Đ là bên ký Hợp đồng là không đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 5 Điều 1 Luật Đất đai sửa đổi năm 2001. Thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nội thành, nội thị xã thuê đất là UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Tại thời điểm ký kết Hợp đồng cho thuê đất bên cho thuê là Cơ quan không được phép ký Hợp đồng cho thuê đất nhưng vẫn ký với ông Lê Thiên L là vi phạm.

  • + Khi ông L xây dựng các công trình vật kiến trúc trên đất không có Giấy phép xây dựng nhưng UBND quận Đ không xuất trình được các tài liệu, chứng cứ chứng minh việc đã ra Quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với ông L. Ông L khai UBND quận Đ chỉ phạt tiền chứ không có Quyết định buộc cưỡng chế tháo dỡ nào.

  • + Sau khi Hợp đồng 30/HĐ ngày 31-12-2001 hết hạn UBND quận không thực hiện các thủ tục thanh lý Hợp đồng ngay thời điểm đó, chứng tỏ U thừa nhận việc kéo dài Hợp đồng cho ông L thuê, ông L vẫn đóng tiền thuê đất đến hết năm 2023, Chi cục T vẫn thu tiền cho thuê đất.

  • + Tại Điều 5 của Hợp đồng 30/HĐ ngày 31-12-2001 thể hiện nội dung: “Khi có quyết định thu hồi của cấp có thẩm quyền người sử dụng mặt bằng phải tự tháo dỡ vật kiến trúc... trả lại mặt bằng cho Nhà nước mà không được đền bù. Nếu cố tình vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật hiện hành và chịu mọi phí tổn do việc cưỡng chế, tháo dỡ nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền áp dụng biện pháp này”. Tuy nhiên cho đến nay UBND quận không có bất cứ một Quyết định thu hồi đất nào đối với diện tích đất thuê của ông Lê Thiên L. Do đó UBND quận căn cứ vào việc thanh lý Hợp đồng mà không bồi thường tài sản cho ông L là chưa thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận trong Hợp đồng được ký kết.

- Về phía bên thuê đất là ông Lê Thiên L cũng có một phần lỗi là:

• + Xây dựng công trình, vật kiến trúc mà không xin Giấy phép xây dựng. Tuy nhiên đây cũng là do Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã buông lỏng quản lý, không kiên quyết thực hiện các biện pháp xử lý sai phạm để ông L đầu tư xây dựng các công trình tiếp theo, dẫn đến thiệt hại về tài sản cho ông L đến thời điểm hiện nay lớn hơn nhiều so với thời điểm năm 2003.

• + Cho ông Nguyễn Xuân Q thuê lại đất: Mặc dù ông L không được quyền cho người khác thuê lại nhưng bản chất việc thuê chỉ là Hợp đồng miệng giữa ông L và ông Q, thỏa thuận này không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của UBND quận. Trong thời gian ông Q thuê, ông L vẫn là người đóng tiền thuê đất đầy đủ cho Nhà nước.

Từ các phân tích trên, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn cho rằng phía UBND quận Đ có nhiều lỗi sai hơn dẫn đến các thiệt hại về tài sản cho ông Lê Thiên L và đề nghị Hội đồng xét xử bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn UBND quận Đ.

Ngày 04/4/2025, ông Lê Thiên L kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm.

Lý do kháng cáo: Người kháng cáo cho rằng cấp sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng về tố tụng, không xem xét đầy đủ khách quan hồ sơ tài liệu có trong hồ sơ vụ án dẫn đến nhận định, quyết định sai lầm, xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người kháng cáo.

Tại phiên tòa người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Lê Thiên L giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

* Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng phát biểu ý kiến:

- Về thủ tục tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa phúc thẩm, Thẩm phán và Hội đồng xét xử tuân theo đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; các đương sự cơ bản thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình.

* Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng phát biểu ý kiến:

- Về thủ tục tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa phúc thẩm, Thẩm phán và Hội đồng xét xử tuân theo đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; các đương sự cơ bản thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình.

- Về nội dung: Hợp đồng thuê mượn mặt bằng tạm thời số 30/HĐ ngày 31 tháng 12 năm 2001 giữa bên cho thuê mặt bằng là Phòng Địa chính thị xã Đ (là cơ quan thừa ủy quyền của UBND thị xã Đ) và bên thuê mặt bằng là ông Lê Thiên L, để sử dụng vào mục đích làm quán hàng để kinh doanh dịch vụ, du lịch, thời hạn cho thuê từ ngày 31/12/2001 đến ngày 31/12/2002. Về hình thức và nội dung của hợp đồng đúng quy định của pháp luật tại Điều 400, 401, 476, 477 của Bộ luật Dân sự năm 1995. Về thẩm quyền cho thuê đất đúng quy định tại Điều 29 của Luật Đất đai năm 1993. Việc giao kết hợp đồng giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, chủ thể giao kết hợp đồng đều phù hợp với quy định của pháp luật do vậy hợp đồng có hiệu lực và các bên phát sinh quyền và nghĩa vụ kể từ ngày hợp đồng được ký kết.

Trong quá trình quản lý, sử dụng mặt bằng thuê, ông L đã tự ý cơi nới, cải tạo xây dựng trái phép nhà nghỉ H2 02 tầng và xây dựng thêm phần phía sau nhà nghỉ nhưng không có Giấy phép xây dựng; đồng thời lập HĐ ủy quyền cho ông Nguyễn Xuân Q thuê lại nhà nghỉ là không đúng điều khoản của Hợp đồng, vi phạm Điều 2, Điều 3 của Hợp đồng. Hợp đồng hết hiệu lực từ ngày 01/01/2003 và các bên không tiếp tục ký tiếp hợp đồng nào khác, không gia hạn hợp đồng bằng văn bản; tuy nhiên trên thực tế, ông L vẫn tiếp tục quản lý, sử dụng mặt bằng để kinh doanh dịch vụ nhà nghỉ và trả tiền thuê mặt bằng hàng năm; bên cho thuê vẫn tiếp tục thu tiền sử dụng mặt bằng đến năm 2023 là đang thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất với Nhà nước do hai bên chưa làm thủ tục thanh lý hợp đồng chứ không phải là căn cứ UBND quận Đ gia hạn hợp đồng với ông L.

Ủy ban nhân dân quận Đ đã ra Thông báo số 469/TB-UBND ngày 22-12-2023 về việc giao thực hiện nhiệm vụ thanh lý, chấp dứt các hợp đồng cho thuê mặt bằng tạm thời, giấy phép sử dụng mặt bằng tại khu C, khu Phường cũ, khu B thuộc phường V, quận Đ; Thông báo số 509/TB-UBND ngày 25-12-2023 về thời gian thực hiện thanh lý chấm dứt hợp đồng đối với những trường hợp cho thuê mặt bằng tạm thời để sử dụng kinh doanh, dịch vụ tại Khu C, khu B, khu Phường cũ thuộc phường V đối với ông Lê Thiên L; Thông báo số 48/TB-UBND ngày 21-02-2024 về thời gian thực hiện thanh lý chấm dứt hợp đồng đối với những trường hợp cho thuê mặt bằng tạm thời để sử dụng kinh doanh, dịch vụ tại Khu C, khu B, khu Phường cũ thuộc phường V (lần 2) đối với ông Lê Thiên L; niêm yết công khai tại nhà nghỉ H2 vào ngày 28-12-2023 và lần 2 ngày 22-02-2024 (thời gian giải quyết việc thanh lý chấm dứt hợp đồng: Từ ngày 27-12-2023 đến ngày 15-01-2024 và từ ngày 21-02-2024 đến ngày 01-3-2024). Ủy ban nhân dân quận Đ ra Thông báo số 130/TB-UBND ngày 04-3-2024 về việc chấm dứt hợp đồng đối với ông Lê Thiên L tại Khu P cũ, phường V, quận Đ kể từ ngày 04-3-2024 và yêu cầu ông L có trách nhiệm tháo dỡ toàn bộ vật kiến trúc, công trình, di dời toàn bộ tài sản để trả lại mặt bằng cho Nhà nước quản lý và không được đền bù, thời gian hoàn thành trước ngày 05-4-2024.

Xét thấy Hợp đồng thuê mặt bằng số 30 ngày 31/12/2001 đã hết hạn nhưng ông L không bàn giao lại mặt bằng đã thuê trả lại cho UBND quận Đ. Do đó căn cứ Điều 166 BLDS 2015 thì UBND quận Đ có quyền khởi kiện yêu cầu ông L trả lại tài sản thuê.

Vì vậy Tòa án sơ thẩm xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc ông L phải trả lại mặt bằng thuê là có căn cứ.

Quá trình giải quyết vụ án tại giai đoạn sơ thẩm, ông Q trình bày: trong khoảng thời gian ông Q quản lý nhà nghỉ từ năm 2006 thì hàng năm ông Q thường bảo trì nhà nghỉ dưới sự đồng ý của ông L. Đối với yêu cầu khởi kiện của UBND quận Đ về việc đề nghị Tòa án tuyên buộc ông L phải trả lại cho UBND quận Đ diện tích đất 116m2 theo HĐ thuê mặt bằng tạm thời số 30 ngày 31/12/2001 và đề nghị Tòa án buộc ông L tháo dỡ vật kiến trúc, công trình trên đất để trả lại mặt bằng, ông Q không có ý kiến gì, tất cả mọi việc đều do ông Lý giải Q1 với UBND quận Đ. Như vậy mặc dù ông Q có đóng góp tài sản trong việc sửa chữa nhà nghỉ nhưng đến thời điểm khởi kiện ông Q đã bàn giao, trả lại nhà nghỉ cho ông L quản lý và ông Q không còn trách nhiệm và liên quan đến nhà nghỉ nữa. Do đó việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buộc ông Q và ông L có trách nhiệm trả lại diện tích 213,43m2 và tháo dỡ công trình trên đất để bàn giao mặt bằng cho UBND quận Đ là chưa phù hợp, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Q. Cần sửa bản án sơ thẩm về nội dung này.

* Về yêu cầu của ông L về bồi thường, hỗ trợ đối với tài sản trên đất: Đối với các công trình, vật kiến trúc trên đất là do ông L đầu tư tạo dựng là các tài sản xây dựng trái phép, đã bị xử phạt vi phạm hành chính nhưng vẫn tiếp tục xây dựng, không chấp hành. Do đó, đây là lỗi của ông L, mặt khác phía ông L cũng được thu lợi nhuận kinh doanh trong nhiều năm khi chính quyền địa phương chưa làm thủ tục thanh lý hợp đồng, do đó yêu cầu của ông L về việc bồi thường là không có cơ sở chấp nhận.

* Về yêu cầu của ông L về việc đề nghị Nhà nước quan tâm cho thuê một diện tích mặt bằng khác để kinh doanh: Xét nội dung này thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân quận Đ trong lĩnh vực quản lý đất đai nên không thuộc thẩm quyền xem xét, giải quyết của Tòa án.

Từ các căn cứ trên, đề nghị không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của ông Lê Thiên L.

Sau khi xem xét các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, cũng như lời trình bày của các đương sự và ý kiến của Viện Kiểm sát tại phiên tòa;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

- Về tố tụng:

[1] Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Đây là tranh chấp hợp đồng cho thuê tài sản, nơi thực hiện hợp đồng thuê là tại phường V, quận Đ, thành phố Hải Phòng. Vì vậy, vụ được Tòa án nhân dân quận Đồ Sơn, thành phố Hải Phòng giải quyết theo thủ tục sơ thẩm là đúng thẩm quyền.

[2] Xác định tính hợp lệ của kháng cáo: Yêu cầu kháng cáo của ông Lê Thiên L là đối với toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị hủy toàn bộ bản án sơ thẩm số 19/2025/DS-ST ngày 29 tháng 3 năm 2025 của Tòa án nhân dân quận Đồ Sơn, thành phố Hải Phòng. Xét thấy, ông L kháng cáo trong hạn luật định, nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[3] Xem xét, đánh giá quy trình tố tụng của cấp sơ thẩm: Toà án cấp sơ thẩm đã thực hiện đúng về các trình tự thủ tục tố tụng từ việc thụ lý đơn khởi kiện; thụ lý vụ án; thu thập các tài liệu, chứng cứ; tiến hành tiếp cận công khai chứng cứ và hoà giải đúng thời hạn luật định; việc ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử, cũng như việc chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát nghiên cứu trước khi xét xử đảm bảo thời gian, đúng hạn luật định; thành phần Hội đồng xét xử đúng với thành phần trong Quyết định đưa vụ án ra xét xử; trình tự thủ tục tại phiên toà, nghị án, tuyên án đã đúng với các quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

[4] Về nội dung:

Xét yêu cầu của nguyên đơn về buộc ông Lê Thiên L, ông Nguyễn Xuân Q phải trả lại cho Ủy ban nhân dân quận Đ 213,43m² mặt bằng (theo diện tích đo vẽ thực tế) vị trí khu đất tại trích đo tờ bản đồ số 33-VH, tỷ lệ 1/200 (nay thuộc một phần thửa số 08, tờ bản đồ số 71) theo Hợp đồng thuê mặt bằng tạm thời số 30/HĐ ngày 31-12-2001 được ký giữa Phòng Địa chính thị xã Đ với ông Lê Thiên L:

[4.1] Ngày 18-11-1996, Ủy ban nhân dân thành phố H có văn bản số 1372/CV-UB về việc cho thuê, cho mượn mặt bằng để tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch tại Thị xã Đ, theo đó Ủy ban nhân dân thành phố H đồng ý chủ trương cho thuê, cho mượn mặt bằng tạm thời để tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch tại phường V, Thị xã Đ, giao Ủy ban nhân dân Thị xã Đ tổ chức thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành. Khi thành phố có nhu cầu sử dụng, các đối tượng thuê mượn mặt bằng phải tự tháo dỡ công trình và không được đền bù. Để triển khai nội dung trên, Phòng Địa chính Thị xã Đ (nay là Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Đ) do ông Lưu Kim T1 - Chức vụ: Trưởng Phòng Địa chính Thị xã Đ đã ký Hợp đồng thuê mặt bằng số 30/HĐ ngày 31-12-2001 với ông Lê Thiên L.

[4.2] Xét tính pháp lý của Hợp đồng số 30/HĐ ngày 31-12-2001: Hợp đồng số 30/HĐ là Hợp đồng thuê tài sản quy định tại Điều 476 của Bộ luật Dân sự năm 1995; Được sự cho phép của Ủy ban nhân dân thành phố H tại Văn bản số 1372/CV-UB ngày 18-11-1996 về việc cho thuê, cho mượn mặt bằng để tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch tại Thị xã Đ, theo đó Ủy ban nhân dân thành phố H đồng ý chủ trương cho thuê, cho mượn mặt bằng tạm thời để tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch tại phường V, thị xã Đ; Ủy ban nhân dân thị xã Đ (nay là Ủy ban nhân dân quận Đ) đã uỷ quyền cho Phòng Địa chính thị xã Đ (nay là Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Đ) do ông Lưu Kim T1 - Chức vụ: Trưởng Phòng Địa chính thị xã Đ ký Hợp đồng thuê để ký Hợp đồng số 30/HĐ với ông Lê Thiên L, Hợp đồng được giao kết trên tinh thần tự nguyện, thiện chí; mục đích và nội dung Hợp đồng không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Tuy nhiên, chủ thể tham gia ký Hợp đồng là ông Lưu Kim T1 - Chức vụ: Trưởng Phòng Địa chính thị xã Đ với ông Lê Thiên L là không đúng với quy định của pháp luật; cho đến nay UBND quận Đ chưa xuất trình được văn bản ủy quyền của Ủy ban nhân dân Thị xã Đ cho Phòng Địa chính thị xã Đ (nay là Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Đ). Như vậy Hợp đồng số 30/HĐ ngày 31-12-2001 bị vô hiệu kể từ thời điểm ký kết do vi phạm về chủ thể ký kết hợp đồng. Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự thì giao dịch dân sự không làm phát sinh, thay đổi quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

[4.3] Mặc dù Hợp đồng bị vô hiệu ngày từ thời điểm ký kết, đồng thời, thời hạn cho thuê mặt bằng tạm thời là 01 năm từ ngày 31-12-2001 đến hết ngày 31-12-2002. Như vậy, Hợp đồng số 30/HĐ đã bị chấm dứt từ ngày 01-01-2003. Tuy nhiên, trong suốt quá trình thực hiện Hợp đồng từ khi ký kết cho đến nay Ủy ban nhân dân quận Đ (Cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai) không có ý kiến phản đối, UBND quận Đ vẫn tạo điều kiện cho ông Lê Thiên L được quản lý, sử dụng mặt bằng thuê để kinh doanh, cơ quan Thuế vẫn thu tiền thuê, tiền thuế đất hàng năm đối với ông L, nên hợp đồng này vẫn coi có hiệu lực từ 01-01-2003 cho đến khi có thông báo chấm dứt hợp đồng. Theo đó, bên thuê vẫn phải có trách nhiệm, nghĩa vụ thực hiện các điều khoản trong hợp đồng mà hai bên đã ký kết, đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước, nên các khoản mà cơ quan Thuế thu đối với ông Lê Thiên L được coi là nghĩa vụ của người sử dụng đất.

[4.4] Hợp đồng số 30/HĐ chính thức hết từ thời điểm UBND quận Đ ra Thông báo số 130/TB-UBND ngày 04-3-2024 về việc chấm dứt Hợp đồng thuê mượn mặt bằng tạm thời đối với ông Lê Thiên L tại Khu P cũ, phường V, quận Đ thời gian hoàn thành trước ngày 05-4-2024. Tuy nhiên ông Lê Thiên L không thực hiện thanh lý Hợp đồng số 30/HĐ. Sau khi hết thời hạn từ ngày 05-4-2024 (thời điểm này Bộ luật Dân sự năm 2015 đang có hiệu lực), hai bên đã không gia hạn hợp đồng nên Hợp đồng số 30/HĐ đương nhiên chấm dứt theo quy định tại khoản 1 Điều 422 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Việc ông L vẫn tiếp tục đóng thuế đến năm 2023 chỉ là nghĩa vụ của người đang sử dụng đất đối với Nhà nước chứ không phải là căn cứ hai bên gia hạn Hợp đồng. Ủy ban nhân dân quận Đđã raThông báosố 469/TB-UBND ngày22-12-2023 về việc giao thực hiện nhiệm vụ thanh lý, chấp dứt các hợp đồng cho thuê mặt bằng tạm thời, giấy phép sử dụng mặt bằng tại khu C, khu Phường cũ, khu B thuộc phường V, quận Đ; Thông báo số 509/TB-UBND ngày 25-12-2023 về thời gian thực hiện thanh lý chấm dứt hợp đồng đối với những trường hợp cho thuê mặt bằng tạm thời để sử dụng kinh doanh, dịch vụ tại Khu C, khu B, khu Phường cũ thuộc phường V đối với ông Lê Thiên L; Thông báo số 48/TB-UBND ngày 21-02-2024 về thời gian thực hiện thanh lý chấm dứt hợp đồng đối với những trường hợp cho thuê mặt bằng tạm thời để sử dụng kinh doanh, dịch vụ tại Khu C, khu B, khu Phường cũ thuộc phường V (lần 2) đối với ông Lê Thiên L; niêm yết công khai tại nhà nghỉ H2 vào ngày 28-12-2023 và lần 2 ngày 22-02-2024 (thời gian giải quyết việc thanh lý chấm dứt hợp đồng: Từ ngày 27-12-2023 đến ngày 15-01-2024 và từ ngày 21-02-2024 đến ngày 01-3-2024). Ủy ban nhân dân quận Đ ra Thông báo số 130/TB-UBND ngày 04-3-2024 về việc chấm dứt hợp đồng đối với ông Lê Thiên L tại Khu P cũ, phường V, quận Đ kể từ ngày 04-3-2024 và yêu cầu ông L có trách nhiệm tháo dỡ toàn bộ vật kiến trúc, công trình, di dời toàn bộ tài sản để trả lại mặt bằng cho Nhà nước quản lý và không được đền bù, thời gian hoàn thành trước ngày 05-4-2024 nhưng ông L không chấp hành. UBND quận Đ đã thông báo cho ông L, ông Q về việc chấm dứt hợp đồng và yêu cầu các ông tự tháo dỡ toàn bộ vật kiến trúc, công trình, di dời toàn bộ tài sản để trả lại mặt bằng cho Nhà nước quản lý là đúng với tinh thần của hợp đồng đã ký. Do đó, việc tiếp tục chiếm hữu, sử dụng mặt bằng diện tích đất nêu trên của ông L là không có căn cứ pháp luật theo quy định tại khoản 2 Điều 165 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[5] Khoản 1 Điều 166 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi từ tài sản không có căn cứ pháp luật”. Như đã phân tích tại mục [4.2], [4.3], [4.4]. Hợp đồng số 30/HĐ đã hết thời hạn nhưng ông L vẫn không bàn giao lại mặt bằng đã thuê để trả lại cho Ủy ban nhân dân quận Đ là vi phạm. Do đó, Ủy ban nhân dân quận Đ được quyền khởi kiện yêu cầu ông Lê Thiên L trả lại cho Ủy ban nhân dân quận Đ 213,43m² mặt bằng (theo diện tích đo vẽ thực tế) vị trí khu đất tại trích đo tờ bản đồ số 33-VH, tỷ lệ 1/200 (nay thuộc một phần thửa số 08, tờ bản đồ số 71) theo Hợp đồng thuê mặt bằng tạm thời số 30/HĐ ngày 31-12-2001 được ký giữa Phòng Địa chính thị xã Đ với ông Lê Thiên L là có căn cứ được chấp nhận.

[6] Về yêu cầu của nguyên đơn buộc ông Lê Thiên L phải tự tháo dỡ toàn bộ vật kiến trúc, công trình xây dựng trên đất để trả lại mặt bằng cho Ủy ban nhân dân quận Đ và không được đền bù:

[6.1] Theo Công văn số 1372/CV-UB ngày 18-11-1996 Ủy ban nhân dân thành phố H có ý kiến: “Đồng ý về chủ trương cho thuê, cho mượn mặt bằng tạm thời để tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ du lịch tại phường V, thị xã Đ. Giao cho Ủy ban nhân dân thị xã Đ tổ chức thực hiện theo quy định hiện hành. Khi thành phố có nhu cầu sử dụng, các đối tượng thuê mượn mặt bằng phải tự tháo dỡ công trình và không được đền bù”. Theo Hợp đồng số 30/HĐ ngày 31-12-2001 với ông L, nội dung Điều 5 trong Hợp đồng nêu rõ: “Khi có quyết định thu hồi của cấp có thẩm quyền người sử dụng mặt bằng phải tự tháo dỡ vật kiến trúc ... trả lại mặt bằng cho Nhà nước mà không được đền bù.....”.

[6.2] Ủy ban nhân dân quận Đ đã tiến hành đầy đủ thủ tục, thông báo đến ông Lê Thiên L để làm thủ tục thanh lý Hợp đồng là đúng quy định của pháp luật. Ông L phải có trách nhiệm tự tháo dỡ các tài sản, công trình vật kiến trúc trên đất để trả lại mặt bằng cho UBND quận Đ mà không được đền bù là phù hợp với nội dung Hợp đồng đã thỏa thuận, ký kết giữa hai bên. Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu này của UBND quận Đ là có căn cứ.

[6.3] Quan điểm của Viện kiểm sát đánh giá dù ông Q có đóng góp tài sản trong việc sửa chữa nhà nghỉ H2, nhưng đến thời điểm khởi kiện ông Q đã bàn giao, trả lại nhà nghỉ cho ông L quản lý và ông Q không còn trách nhiệm và liên quan đến nhà nghỉ nữa. Do đó việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buộc ông Q và ông L có trách nhiệm trả lại diện tích 213,43m2 và tháo dỡ công trình trên đất để bàn giao mặt bằng cho UBND quận Đ là chưa phù hợp, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của ông Q. Cần sửa bản án sơ thẩm về nội dung này. Hội đồng xét xử xét thấy nội dung đề nghị này của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng là có căn cứ, đến thời điểm UBND quận Đ khởi kiện vụ án, ông Q đã không còn liên quan đến nhà nghỉ này. Nên cần chấp nhận đề của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng, sửa bản án sơ thẩm về nội dung này.

[7] Về yêu cầu của ông Lê Thiên L về bồi thường, hỗ trợ đối với tài sản trên đất: Các công trình, vật kiến trúc trên đất gồm (01 tòa nhà 02 tầng......) là do ông L đầu tư tạo dựng, không liên quan đến ai khác. Sau này ông Q thuê lại nhà nghỉ H2 cũng có đầu tư sửa chữa hàng năm dưới sự đồng ý của ông L. Nguyên đơn cho rằng, theo Hợp đồng số 30/HĐ ngày 31-12-2001, ông L và ông Q phải có nghĩa vụ tự tháo dỡ các tài sản, vật kiến trúc trên đất mà không được bồi thường. Xét thấy việc UBND Thị xã Đ và ông L ký kết Hợp đồng là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của Luật, không trái đạo đức xã hội và phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo Hợp đồng đã ký kết. Khi ông L xây dựng nhà nghỉ H2 hoàn toàn không có Giấy phép xây dựng, không có hồ sơ thiết kế, thi công, đã bị lập biên bản xử lý vi phạm 02 lần, tuy nhiên ông L không chấp hành vẫn tiếp tục xây lên tầng 2 không có Giấy phép xây dựng, khi cho ông Q thuê lại mặt bằng, hàng năm ông Q thực hiện việc sửa chữa nhà nghỉ H2 cũng không xin phép chính quyền địa phương. Mặc dù Cơ quan quản lý Nhà nước cũng có một phần lỗi do buông lỏng quản lý, không kiên quyết thực hiện các biện pháp cưỡng chế hành chính buộc tháo dỡ công trình vi phạm nhưng đây là lỗi của chính quyền địa phương trong Công tác quản lý Nhà nước, không phải là căn cứ để tính bồi thường cho ông L. Mặt khác ông L cũng đã được thu lợi nhuận kinh doanh trong nhiều năm khi chính quyền địa phương chưa làm thủ tục thanh lý Hợp đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm, Ủy ban nhân dân quận Đ không đồng ý yêu cầu đòi bồi thường của ông Lê Thiên L. Vì vậy yêu cầu của ông Lê Thiên L về việc khi Nhà nước thu hồi phải bồi thường cho ông L số tiền 1.374.009.000 đồng là không có cơ sở chấp nhận.

[8] Về yêu cầu của ông Lê Thiên L đề nghị Nhà nước quan tâm cho thuê một diện tích mặt bằng khác để ông tiếp tục kinh doanh tạo việc làm, thu nhập, đảm bảo duy trì cuộc sống cho gia đình: Xét thấy nội dung này thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân quận Đ trong lĩnh vực quản lý đất đai, Hội đồng xét xử không có thẩm quyền xem xét, giải quyết.

Từ những nhận định nêu trên, thấy rằng yêu cầu kháng cáo Huỷ bản án sơ thẩm của bị đơn không có căn cứ chấp nhận, nhưng cần sửa bản án sơ thẩm.

[9] Về án phí: Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận nên người kháng cáo phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Tuy nhiên do người kháng cáo là người cao tuổi nên được miễn nộp án phí.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 271, khoản 1 Điều 273, khoản 2 Điều 308, Điều 309, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ vào các điều 130, 131, 133, 285, 286, 308, 395, 400, 408, 411, 418, 420, 476, 477, 478, 479, 480, 482, 486, 487, 488, 604, 605 Bộ luật Dân sự năm 1995;

Căn cứ vào các điều 117, khoản 2 Điều 165, khoản 1 Điều 166, 404, khoản 1 Điều 422, 472, 474, 482, 579, 580 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 2 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí tòa án,

X: Không chấp nhận kháng cáo của của bị đơn ông Lê Thiên L, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ủy ban nhân dân quận Đ:

1.1 Buộc ông Lê Thiên L phải trả lại cho Ủy ban nhân dân quận Đ 213,43m2 mặt bằng (theo diện tích đo vẽ thực tế) vị trí khu đất tại trích đo tờ bản đồ số 33-VH, tỷ lệ 1/200 (nay thuộc một phần thửa số 08, tờ bản đồ số 71) theo Hợp đồng thuê mặt bằng tạm thời số 30/HĐ ngày 31-12-2001 được ký giữa Phòng Địa chính thị xã Đ với ông Lê Thiên L. Vị trí, kích thước, mốc giới của diện tích đất này cụ thể như sau:

• Phía Bắc, giáp đường V được xác định gồm các mốc 1, mốc 2, có chiều dài là 7,19m;
• Phía Nam, giáp núi C, được xác định gồm các mốc 3, mốc 4, có chiều dài là 5,87m;
• Phía Đông, giáp nhà hàng M1 và rừng phòng hộ, được xác định gồm các mốc 2, mốc 3 có chiều dài là 35,15m;
• Phía Tây, giáp nhà nghỉ N và rừng phòng hộ, được xác định gồm các mốc 4, mốc 5, mốc 1, có chiều dài là 19,57m + 16,25m.

Tổng diện tích qua đo vẽ thực tế là 213,43m2.

(Có sơ đồ hiện trạng thửa đất kèm theo Bản án).

1.2. Buộc ông Lê Thiên L phải tự tháo dỡ toàn bộ các vật kiến trúc, công trình xây dựng trên đất để trả lại mặt bằng cho Ủy ban nhân dân quận Đ và không được đền bù.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

2.1 Ủy ban nhân dân quận Đ không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Trả lại Ủy ban nhân dân quận Đ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000₫ (Ba trăm nghìn đồng), theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0006711 ngày 18-12-2024 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Đồ Sơn, thành phố Hải Phòng.

2.2 Bị đơn là ông Lê Thiên L được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm.

2.3 Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Xuân Q không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nhận: - VKSND TP Hải Phòng; - TAND quận Đồ Sơn; - Chi cục THADS quận Đồ Sơn; - Đương sự (để thi hành); - Lưu: HCTP, HS.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

THẨM PHÁN Bà Bùi Thị Thu Hằng

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TOÀ Phạm Hữu Trường