NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG THÁP

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Bảo Quốc - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp: Bà Võ Thị Trang - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Trong ngày 22/8/2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 300/2024/TLPT-DS ngày 19 tháng 6 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 27/2024/DS-ST ngày 08 tháng 5 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Sa Đéc bị kháng cáo.

Theo quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 456/2024/QĐ-PT ngày 17 tháng 7 năm 2024 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Chị Lê Thị P, sinh năm 1979; Địa chỉ: Số A, ấp Đ, xã T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp.
2. Người đại diện ủy quyền: Anh Trần Tấn T, sinh năm 1977; Địa chỉ: Số A, khóm T, phường A, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp (theo văn bản ủy quyền ngày 20/11/2023) (Có mặt)
3. Bị đơn: Ông Nguyễn Tấn K, sinh năm 1957; Địa chỉ: Số A, ấp Đ, xã T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp.
4. Người đại diện ủy quyền: Chị Hồ Mỹ S, sinh năm 1985; Địa chỉ: Số A, khóm T, phường T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp (theo văn bản ủy quyền ngày 10/4/2024) (Có mặt)
5. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
   1. Chị Nguyễn Thị N, sinh năm 1979; Địa chỉ: Số A, ấp Đ, xã T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp. (Vắng mặt)
   2. Chị Nguyễn Thị T1, sinh năm 1984; Địa chỉ: Số E, H, Phường H, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh. (Vắng mặt)
   3. Anh Nguyễn Minh N1, sinh năm 1988; Địa chỉ: Số A, ấp Đ, xã T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp. (Vắng mặt)
   4. Chị Nguyễn Thị Trúc L, sinh năm 1989; Địa chỉ: Số B, ấp H, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp. (Vắng mặt)
   5. Chị Nguyễn Thị Thanh B, sinh năm 1991; Địa chỉ: Số A, ấp Đ, xã T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp. (Vắng mặt)
6. Người kháng cáo:
   • Bà Lê Thị P - Là nguyên đơn.
   • Ông Nguyễn Tấn K – là bị đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Nguyên đơn chị Lê Thị P ủy quyền cho anh Trần Tấn T trình bày: Năm 2022, chị P có thỏa thuận nhận chuyển nhượng của ông K phần đất gồm: Thửa 305, 491, 545 cùng tờ bản đồ 14 được Sở T2 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho hộ ông Nguyễn Tấn K (đất tọa lạc xã T, thành phố S), giá chuyển nhượng là 900.000đ/m². Để đảm bảo cho việc chuyển nhượng, ngày 19/8/2022 chị P và ông K có làm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất (vì trên đất có căn nhà cấp 4).

Tại thời điểm thỏa thuận nhận chuyển nhượng chị P biết đất cấp cho hộ, nhưng ông K có cam kết với chị P là các con của ông K đã đồng ý ký tên chuyển quyền, nên chị P đã đặt cọc cho ông K số tiền 400.000.000₫ để đảm bảo cho việc chuyển nhượng đất. Hai bên thỏa thuận thời gian khoảng 02 tháng (chờ cấp đổi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sẽ ra Phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng theo quy định và thanh toán hết số tiền chuyển nhượng đất còn lại.

Ngoài ra, hai bên còn thoả thuận bên A (ông K) đền gấp đôi số tiền cọc cho bên B (chị P) nếu như bên A đổi ý không bán cho bên B. Ngược lại bên A sở hữu tiền đặt cọc nếu bên B đổi ý không mua nhà.

Sau khi cấp đổi giấy từ bản đồ 299 sang bản đồ chính quy, ông K có đưa cho chị P giữ 03 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thửa 305, 491, 545 để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định. Tuy nhiên, khi đến cơ quan công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng do giữa ông K và các con không thống nhất được với nhau về việc phân chia số tiền chuyển nhượng đất, nên các con của ông K không đồng ý ký tên chuyển quyền cho chị P. Sau đó, chị P cũng nhiều lần đến gặp ông K đề nghị ông K thỏa thuận với các con để chuyển nhượng các thửa đất trên, ông K nói chị P chờ để thương lượng với các con. Gần 01 năm sau kể từ ngày thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng đất nhưng ông K và các con vẫn không thỏa thuận được với nhau. Đến tháng 8/2023, chị P tiếp tục thương lượng thỏa thuận yêu cầu ông K thực hiện việc chuyển nhượng, nếu không tiếp tục chuyển nhượng thì trả lại tiền cọc cho chị P và bồi thường thiệt hại.

Nay hai bên không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng do các con ông K có tranh chấp, không đồng ý ký tên để chuyển nhượng đất cho chị P. Do đó, chị P yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/8/2022, yêu cầu ông K trả lại số tiền đặt cọc là 400.000.000đ và bồi thường thiệt hại bằng cách tính lãi từ ngày 19/8/2022 cho đến khi giải quyết xét xử (08/5/2024) với mức lãi suất là 0,83%/tháng, thành tiền là 68.503.000₫.

Số tiền đặt cọc chị P giao cho một mình ông K nhận nên chỉ yêu cầu ông K trả lại và bồi thường thiệt hại, không có yêu cầu gì đối với các con của ông K.

Chị P tự nguyện đồng ý giao trả lại 03 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thửa 305, 491, 545 cùng tờ bản đồ 14 cấp cho hộ ông K khi bản án có hiệu lực pháp luật và giao trả tại Cơ quan thi hành án dân sự.

- Bị đơn ông Nguyễn Tấn K ủy quyền cho chị Hồ Mỹ S trình bày: Năm 2022, ông K có thỏa thuận chuyển nhượng cho chị P các thửa đất cụ thể: Thửa 305, 491, 545 cùng tờ bản đồ 14 cấp cho hộ Nguyễn Tấn K (đất tọa lạc xã T, thành phố S), giá chuyển nhượng là 900.000đ/m². Ngày 19/8/2022, hai bên có làm hợp đồng đặt cọc việc mua bán nhà đất (vì trên đất có căn nhà cấp 4) và ông K có nhận của bà P 400.000.000đ tiền cọc (nhận tại thi hành án để trả nợ cho vợ ông K). Hai bên thỏa thuận 02 tháng sau (chờ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sẽ thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo quy định và thanh toán hết số tiền còn lại. Tuy nhiên, khi đến cơ quan công chứng làm hợp đồng các con của ông K không đồng ký tên chuyển nhượng nên đến nay các bên chưa thể thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất như đã thỏa thuận.

Việc không thực hiện được thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho chị P là do các con của ông K không đồng ý ký tên, không phải do lỗi của ông K. Hơn nữa, sau khi làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong, ông K cũng đã giao toàn bộ 03 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông K để cho chị P đi làm các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định. Nay ông K không đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc, không đồng ý trả lại tiền cọc 400.000.000₫ và bồi thường thiệt hại bằng cách tính lãi suất 0,83%/tháng cho chị P.

Đồng thời, ông K đồng ý tiếp tục chuyển nhượng cho chị P các thửa đất nêu trên (hai bên tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng), yêu cầu chị P trả tiếp số tiền chuyển nhượng còn lại là 2.938.010.000đ và trả lãi chậm thanh toán tính từ ngày 19/8/2022 đến khi giải quyết xong với mức lãi suất 0,83%/tháng. Nếu chị P không đồng ý tiếp tục việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, thì mất tiền cọc theo như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ngày 19/8/2022.

- Quá trình tham gia tố tụng người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Chị Nguyễn Thị N, chị Nguyễn Thị T1, anh Nguyễn Minh N1, chị Nguyễn Thị Trúc L, chị Nguyễn Thị Thanh B trình bày: Việc ông K (cha của những người liên quan) thỏa thuận chuyển nhượng 03 thửa đất trên cho chị P các con ông K không biết cho đến khi ông K yêu cầu các con đến Phòng công công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng thì mới biết. Do phần đất chuyển nhượng cấp cho hộ nên các con ông K không đồng ý ký tên chuyển nhượng cho chị P nên các bên phát sinh tranh chấp.

Nay chị N, chị T1, anh N1, chị L, chị B không đồng ý tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng đất giữa chị P và ông K.

Đối với số tiền đặt cọc 400.000.000đ, ông K nhận thì ông K tự chịu trách nhiệm với chị P. Chị N, chị T1, anh N1, chị L, chị B không đồng ý liên đới.

Tại Bản án sơ thẩm số 27/2024/DS-ST ngày 08/5/2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Sa Đéc đã quyết định:

• Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Lê Thị P.
• Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/8/2022 được giao kết giữa chị Lê Thị P và ông Nguyễn Tấn K.
• Buộc ông Nguyễn Tấn K trả cho chị Lê Thị P số tiền 400.000.000₫ (Bốn trăm triệu đồng).
• Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án, mà bên phải thi hành án chưa thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu trả tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.
• Ghi nhận sự tự nguyện của chị Lê Thị P đồng ý trả lại cho ông Nguyễn Tấn K bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 305, 491, 545 cùng tờ bản đồ 14 do Sở tài nguyên và môi trường cấp cho hộ ông Nguyễn Tấn K ngày 27/10/2022.
• Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, chi phí thẩm định, định giá tài sản, quyền và thời hạn kháng cáo, quyền, nghĩa vụ và thời hiệu thi hành án của các đương sự theo quy định của pháp luật.

- Ngày 17/5/2024, bà Lê Thị P kháng cáo yêu cầu ông Nguyễn Tấn K bồi thường thiệt hại bằng cách tính lãi từ ngày 19/8/2022 cho đến khi giải quyết xét xử (08/5/2024) với mức lãi suất là 0,83%/tháng, thành tiền là 68.503.000đ.

- Ngày 21/5/2024, ông Nguyễn Tấn K kháng cáo yêu cầu tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng cho chị P các thửa đất nêu trên (hai bên tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng), yêu cầu chị P trả tiếp số tiền chuyển nhượng còn lại là 2.938.010.000 đồng và trả lãi chậm thanh toán tính từ ngày 19/8/2022 đến khi giải quyết xong với mức lãi suất 0,83%/tháng. Nếu chị P không đồng ý tiếp tục việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, thì mất tiền cọc 400.000.000₫.

- Tại phiên tòa phúc thẩm:

• + Ông Trần Tấn T trình bày: Bà P giữ nguyên việc kháng cáo không thỏa thuận được với ông K về giải quyết vụ án.
• + Bà Hồ Mỹ S trình bày: Ông K giữ nguyên việc kháng cáo yêu cầu xem xét lại bản án sơ thẩm.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp phát biểu ý kiến về giải quyết vụ án:

• + Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự đều thực hiện đúng quy định của pháp luật.
• + Về nội dung: Bà P kháng cáo yêu cầu ông K chịu lãi số tiền 400.000.000₫ lãi suất 0,83%/ tháng. Ông K yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, nếu không thực hiện thì mất tiền cọc.

Nhận thấy 03 thửa đất mà bà P và ông K thỏa thuận chuyển nhượng là của hộ gia đình ông K và 05 người con, đất cấp cho hộ gia đình ông K thì bà P cũng biết nên việc thỏa thuận chuyển nhượng thì bà P và ông K đều có lỗi. Hiện 05 người con của ông K không đồng ý chuyển nhượng QSDĐ nên bà P yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc là phù hợp. Ông K yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng là không phù hợp. Đối với số tiền đặt cọc do hủy hợp đồng đặt cọc, lỗi của hai bên nên trả cho nhau những gì đã nhận, ông K hoàn trả cho bà P 400.000.000đ. Bà P yêu cầu tính lãi vì cho rằng ông K cam kết các con của ông đã thống nhất chuyển nhượng nhưng chưa có tài liệu chứng cứ chứng minh có việc cam kết nếu các con ông K không đồng ý thì ông K sẽ bồi thường, nên chưa đủ căn cứ chấp nhận tính lãi. Vì vậy đề nghị giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà P và ông K.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Bà Lê Thị P khởi kiện ông Nguyễn Tấn K về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Tòa án nhân dân thành phố Sa Đéc thụ lý giải quyết là đúng quy định của pháp luật. Bà P và ông K kháng cáo trong thời hạn là hợp lệ. Bà P ủy quyền cho ông Trần Tấn T, ông K ủy quyền cho bà Hồ Mỹ S, thủ tục ủy quyền tham gia tố tụng tại cấp phúc thẩm phù hợp quy định nên chấp nhận. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vắng mặt nên xét xử theo quy định.

[2] Nguồn gốc đất tranh chấp là của ông K, gồm thửa số 305 diện tích 199,4m², thửa 491 diện tích 538m², thửa 545 diện tích 1.176,5m² cùng tờ bản đồ số 14 giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ ông K; đất tại xã T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp. Bà P yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/8/2022 và yêu cầu ông K trả lại số tiền cọc là 400.000.000đ. Ông K không đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc và ông K yêu cầu bà P tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, ông K không đồng ý trả lại tiền cọc cho bà P.

Năm 2022, bà P có thỏa thuận nhận chuyển nhượng QSDĐ của ông K đối với phần đất nói trên với giá 900.000đ/m². Ông T và bà S đều thừa nhận các thửa số 305, 491, 545 được thỏa thuận đặt cọc theo hợp đồng ngày 19/8/2022 là có thật. Bà P và ông K hoàn toàn tự nguyện xác lập giao dịch dân sự về hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.

Tại thời điểm thỏa thuận nhận chuyển nhượng QSDĐ thì bà P biết giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ của ông K và bà P cũng đồng ý đặt tiền cọc là 400.000.000₫ và thống nhất thời hạn 02 tháng sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà P trình bày khi bắt đầu thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ thì bà P giao trước cho ông K 220.000.000₫ để nộp vào cơ quan Thi hành án dân sự nhằm để thi hành án về nghĩa vụ trả nợ của ông K. Sau đó bà P có đưa thêm 180.000.000đ thì mới tiến hành lập hợp đồng đặt cọc ngày 19/8/2022. Nhận thấy việc thỏa thuận đặt cọc thì bà P1 biết tài sản không phải là của cá nhân ông K nhưng bà cũng không hỏi ý kiến của các con ông K và tại phiên tòa hôm nay bà P cũng xác nhận là bà có một phần lỗi khi thực hiện giao dịch với ông K. Đối với ông K thì cũng có ý định tiếp tục chuyển nhượng QSDĐ cho bà P, nhưng thực tế giữa ông K và các con của ông K chưa có sự thỏa thuận thống nhất về việc chuyển nhượng QSDĐ nên ông K cũng có một phần lỗi trong giao dịch nêu trên.

Mặt khác tại phiên tòa phúc thẩm, bà P cũng xác nhận vào ngày 01/8/2023 thì giữa bà P và ông K có gặp nhau thỏa thuận là ông K đồng ý cho bà P đi mua đất ở nơi khác và chấm dứt hợp đồng. Hiện nay bà P yêu cầu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, không tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng, không nhận chuyển nhượng đất của ông K nữa, nên không dủ cơ sở chấp nhận yêu cầu bồi thường tiền lãi theo yêu cầu của bà P. Ông K yêu cầu tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng, nếu không chuyển nhượng thì mất tiền cọc là cũng không phù hợp như đã phân tích nói trên. Vì vậy kháng cáo của bà P và ông K là không có cơ sở.

[3] Đại diện Viện kiểm sát Tỉnh phát biểu ý kiến: Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bà P và ông K, giữ nguyên bản án sơ thẩm là có cơ sở nên chấp nhận.

Do đó không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà P và ông K, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm. Các phần khác không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật.

[4] Án phí phúc thẩm: Bà P phải chịu 300.000đ. Ông K là người cao tuổi nên miễn tiền án phí theo quy định.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 228, khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Lê Thị P và ông Nguyễn Tấn K.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị P.

• Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/8/2022 được giao kết giữa bà Lê Thị P và ông Nguyễn Tấn K.
• Buộc ông Nguyễn Tấn K trả cho bà Lê Thị P số tiền 400.000.000₫ (Bốn trăm triệu đồng).
• Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án, mà bên phải thi hành án chưa thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu trả tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

3. Về án phí:
   • Bà Lê Thị P chịu 3.425.000đ án phí dân sự sơ thẩm. Số tiền tạm ứng án phí 11.859.000₫ bà P đã nộp ngày 26/10/2023 theo biên lai thu số 0001571 được khấu trừ vào án phí phải nộp. Bà Lê Thị P được nhận lại 8.434.000đ tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Sa Đéc, tỉnh Đồng Tháp.
   • Bà P phải chịu 300.000đ án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp 300.000đ theo biên lai thu số 0004190 ngày 17/5/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Sa Đéc, tỉnh Đồng Tháp.
   • Ông Nguyễn Tấn K được miễn nộp án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm do là người cao tuổi (có đơn xin miễn nộp án phí).

4. Về chi phí thẩm định, định giá tài sản: Số tiền 10.095.000đ, ông Nguyễn Tấn K phải chịu toàn bộ (ông K đã nộp đủ và chi xong).

5. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Lê Thị P đồng ý trả lại cho ông Nguyễn Tấn K bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 305, 491, 545 cùng tờ bản đồ 14 do Sở T2 cấp cho hộ ông Nguyễn Tấn K ngày 27/10/2022.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.