TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Bản án số: 300/2025/DS-ST Ngày: 20-03-2025 V/v: "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ THỦ ĐỨC, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ

MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Trương Thị Thu Hiền

Các hội thẩm nhân dân:

1. Bà Phan Thị Bé
2. Ông Trần Đăng Vạn

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Hoàng Dũng – Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Trần Võ Hồng D – Kiểm sát viên.

Trong các 14 và 20 tháng 3 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 121/2014/TLST-DS ngày 21 tháng 5 năm 2014 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 958/2025/QDXXST-DS ngày 17/02/2025 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Công T, sinh năm 1966

Địa chỉ: 1 đường B, khu phố A, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của ông Nguyễn Công T: Ông Đàm Bảo H, Luật sư – Văn phòng L2 thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H

Địa chỉ: số A Đ, Phường 1, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Ông Nguyễn Duy N, sinh năm 1971

Địa chỉ: 1 đường B, khu phố A, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan :

1. Bà Đỗ Thị Tuyết M, sinh năm 1966
2. Bà Nguyễn Đỗ Trúc N1, sinh năm 1988
3. Bà Nguyễn Đỗ Thảo N2, sinh năm 1977
4. Ông Nguyễn Đỗ Anh K, sinh năm 2004
5. Ông Nguyễn Minh P, sinh năm 1983
6. Ông Đỗ Ngọc N3, sinh năm 2002
7. Ông Phùng Ngọc L, sinh năm 2002
8. Ông Đỗ Ngọc C, sinh năm 2002
9. Ông Nguyễn Trọng T1, sinh năm 1994
10. Bà Nguyễn Thị Hồng D1, sinh năm 1993
11. Ông Lê Thanh T2, sinh năm 2002
12. Ông Nguyễn Phạm T3, sinh năm 2002
13. Ông Đỗ Anh N4, sinh năm 2001
14. Ông Lê Thanh T10, sinh năm 2000
15. Bà Lê Thị Hồng Á, sinh năm 1958
16. Trẻ Nguyễn Ngọc Gia H1, sinh năm 2015
17. Bà Nguyễn Thị Duy T4, sinh năm 1988

Cùng cư trú: 175/29 đường B, khu phố A, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

18. Bà Phạm Thị N5, sinh năm 1975
19. Ông Nguyễn Duy T5, sinh năm 1988

Cùng cư trú: 175/27 đường B, khu phố A, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

20. Bà Nguyễn Thị Anh Đ, sinh năm 1959

Cư trú: E H, phường D, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh.

21. Ông Nguyễn Thế T6, sinh năm 1954

Cư trú: A U, Phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

22. Bà Đỗ Thị Thanh T7, sinh năm 1957
23. Ông Nguyễn Quốc V, sinh năm 1957
24. Ông Đỗ Thành N6, sinh năm 1968

Cùng cư trú: A đường B, khu phố A, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

25. Ông Trần Hoàng D2, sinh năm 1966
26. Bà Nguyễn Thị Thu H2, sinh năm 1966

Cùng cư trú: B Đ, khu phố C, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

27. Bà Nguyễn Thị Kim A, sinh năm 1962

Cư trú: 198/6 đường X, Phường A, Quận D, Thành phố Hồ Chí Minh.

28. Ông Phan Túy A1, sinh năm 1972
29. Bà Lê Thị H3, sinh năm 1974
30. Bà Phan Lê Thảo V1, sinh năm 2006
31. Bà Phan Lê H4, sinh năm 2003
32. Trẻ Phan Lê Ngọc H5, sinh năm 2016

Địa chỉ: A đường B, khu phố A, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

33. Ông Võ Văn T8, sinh năm 1978

Cư trú: 175/29 đường B, khu phố A, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền của ông T8 : Ông Nguyễn Thành C1

Địa chỉ : 3 T, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

34. Bà Nguyễn Thị L1, sinh năm 1978

Cư trú: Nhà không số, đường B, khu phố A, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

35. Ông Võ Văn T9, sinh năm 1968
36. Bà Võ Nguyễn Khánh Đ1, sinh năm 2000

Cư trú: K412 tổ E, khu phố A, phường P, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

37. Ông Đỗ Thanh Q

Địa chỉ: A L, khu phố G, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

38. Bà Cao Thị Minh H6, sinh năm 1978
39. Trẻ Nguyễn Cao Hoài A2, sinh năm 2008
40. Trẻ Nguyễn Cao Quỳnh A3, sinh năm 2015

Địa chỉ: A đường B, khu phố A, phường T, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh.

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn yêu cầu phản tố đề ngày 13/05/2015 và lời khai tại Tòa án, nguyên đơn ông Nguyễn Công T trình bày:

Ngày 13/10/2001, ông N đề nghị bán cho ông T 500m² đất (10m x 50m) với giá 320.000.000 đồng/m², đặt cọc 10.000.000 đồng, thỏa thuận 15 ngày sau giao đủ.

Ngày 14/10/2001, ông T bán lại cho bà Đ và nhờ vợ chồng ông N đứng tên bán đất cho bà Đ, vợ chồng ông N nhận được tiền bồi dưỡng 1.500.000 đồng.

Sau đó ông T đã thanh toán đủ tiền mua 500m² đất cho vợ chồng ông N.

Ngày 10/02/2002, bà Đ không đủ tiền giao cho ông T tiếp nên làm bản thanh lý hợp đồng, trả lại cho ông T 500m² đất và bộ hồ sơ xin sử dụng đất có vợ chồng ông N ký, có bản vẽ đất (có chữ ký, dấu mộc của phường) và đất đã đóng 4 cọc ranh bằng trụ xi măng (sau này ông N đã đập bỏ khi tranh chấp).

Ông T đã thuê người san lấp toàn bộ 520m² đất (ông T mua 500m² nhưng phía trước là mương suối và đất hoang nên khi san lấp diện tích sử dụng lên đến 520m²).

Trong số diện tích đất này ông T bán cho ông Trần Hoàng D2, bà Nguyễn Thị Thu H2 175m² (ông N, bà N5 đại diện ông T đứng ký tên bán), sau đó ông D2, bà H2 bán lại cho ông Nguyễn Thế T6 phần đất này, ông T6 bán lại cho ông T và ông T đã xây nhà. Khi ông T bán đất cho ông D2 thì đã nhờ ông N đứng tên bán và ông N đã thu lại giấy tay mua bán 30m² đất tam giác phía trước giữa ông N với ông T. Phần diện tích đất còn lại, ông T bán cho ông Võ Văn T9 3m x 5m vào ngày 28/5/2004; bán cho ông Võ Văn T8 7,5m x 9,99m vào ngày 18/3/2006; bán cho ông Nguyễn Quốc V, bà Đỗ Thị Thanh T7 5m x 7m vào ngày 26/10/2006; bán cho bà Nguyễn Thị Kim A 5m x 5m vào ngày 06/02/2007; ngoài ra ông T còn cất nhà trọ có diện tích ngang trước 3,25m, ngang sau 3m, dài 43,34m.

Năm 2002, ông N có mua lại của ông T 20m² (10m x 2m) để bán cho bà Nguyễn Thị L1 (lúc mua ông N nói là để làm đường đi) nên diện tích thực tế của ông T sử dụng là 483,1m² + 39m² đất mương. Ông T cho rằng đã sử dụng đúng diện tích đất mua, chỉ chênh lệch 3,1m² do đo máy và đo tay. Năm 2006, ông N đã tự ý xây lấn của ông T 25m² (trong phần đất 75m² mà ông T bán giấy tay cho ông T8), khi phường mời hòa giải ông N nói đất dư 30m² nên yêu cầu ông T trả tiền 1.500.000 đồng x 30m² nhưng ông T không đồng ý vì đất dư là đất hoang và mương suối mà ông T tự san lấp. Ông T xác định phần đất ông mua của ông N nằm trong thửa 1011 của ông N. Ông T yêu cầu Tòa án giải quyết:

1. Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập năm 2001 giữa ông T và ông N. Buộc ông N làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất theo quy định;
2. Tính công sức cải tạo mặt bằng từ đất ao, ruộng rau muống ở độ sau 2m lấp lên thành đất với diện tích 3,1m² (đơn giá 200.000 đồng/m²);
3. Buộc ông N đền bù tài sản mà ông N tự tháo gỡ, cụ thể: 06 cọc xi măng trị giá 240.000 đồng, 08 tấm tôn ngăn vách trị giá 800.000 đồng, 100m² kẽm gác rào trị giá 400.000 đồng.

Trong đơn khởi kiện đề ngày 28/9/2007 và lời khai tại Tòa án, bị đơn là ông Nguyễn Duy N trình bày:

Năm 2001, ông Nguyễn Duy N có nhờ ông Nguyễn Công T giới thiệu để bán đất, ông T đã giới thiệu bà Nguyễn Thị Anh Đ xuống mua. Ông N đã bán cho bà Đ 500m² đất thuộc một phần thửa 1011 tờ bản đồ số 5 – phường T - Q.9, bà Đ đặt cọc 10.000.000 đồng, hẹn nửa tháng sau xuống giao tiếp 1/2 giá trị đất. Sau khi đặt cọc, bà Đ không giao tiền tiếp, ông T tiếc tiền cọc nên đứng ra mua và do không đủ tiền nên chỉ mua 450m², hai bên có lập giấy tay mua bán và đã giao đủ tiền cho số đất 450m². Lúc mua bán hai bên chỉ đo đất bằng thước dây, hẹn 10 ngày sau ông T nhờ địa chính phường đo và cắm cọc, làm thủ tục sang tên cho ông T nhưng ông T cứ hẹn lần và sử dụng đất cho đến nay.

Năm 2007, ông N có thuê Trung tâm đo đạc bản đồ TP H đo phần đất ông T đang sử dụng thì biết là hơn 500m². Ông N yêu cầu ông T trả phần đất dư lại nhưng ông T không đồng ý.

Ngày 28/9/2007, ông N khởi kiện yêu cầu ông T trả lại phần đất dư là 77,5m² lấy từ phần đất trống phía sau đo lên, đất thuộc một phần thửa 1011 tờ bản đồ số 5 – phường T - Q.9 đã được Ủy ban nhân dân Quận I cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 00700QSDĐ/TNPB thì ngày 01/8/2001 hộ ông Nguyễn Duy N.

Vào ngày 13/02/2019, ông N có đơn rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện. Tòa án nhân dân Quận 9 đã ban hành Quyết định đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện của ông N trong vụ án dân sự số 01/2019/QĐST-DS ngày 27/02/2019 và chuyển tư cách tham gia tố tụng của ông N từ nguyên đơn thành bị đơn, ông T từ bị đơn trở thanh nguyên đơn trọng vụ án theo Thông báo thay đổi địa vị tố tụng số 87/TB-TA ngày 28/02/2019.

Tại phiên tòa ngày 18.01.2024, ông N giữ nguyên phần trình bày đã bán cho ông T 450 m2 đất, ngoài ra ông cũng có bán cho ông T khu đất hình tam giác 30m2, khu đất này không liên quan đến khu đất ông đã bán 450 m² theo giấy đặt cọc ngày 13/10/2001 giữa ông và ông T. Ông N không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông T vì ông chỉ chuyển nhượng cho ông T 450 m² đất.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

+ Bà Phạm Thị N5 trình bày: thống nhất với ý kiến của chồng bà là ông Nguyễn Duy N.

+ Bà Đỗ Thị Tuyết M trình bày: phần đất vợ chồng bà (chồng bà là ông Nguyễn Công T) nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Duy N và bà Pham Thị N7 là 500m² gồm 2 phần: phần 30m² tam giác phía trước (giáp vũng mương) giá 100.000 đồng/m², phần 470m² phía sau giá 320.000 đồng/m². Sau đó khi ông N, bà N7 mua lại 20m² đất phía sau thì bà M đã bán lại với giá 6.400.000 đồng nên mới có giấy nhận lại tiền do bà M lập thể hiện diện tích đất mua 450m². Bà M thống nhất với ý kiến của ông T, không đồng ý với yêu cầu của ông N.

+ Ông Võ Văn T8 và đại diện theo ủy quyền của ông T8 là ông Nguyễn Thành C1 trình bày: tháng 5/2000, ông T8 đến nhà ông Nguyễn Công T và bà Đỗ Thị Tuyết M dạy kèm cho con ông T. Khoảng tháng 10/2001, ông T có nhờ ông T8 chở xuống nhà ông N để đặt cọc tiền mua đất. Tháng 11/2001 ông T8 có cho ông T mượn 20.000.000 đồng để trả tiền đặt cống và san lấp mặt bằng của lô đất mà ông N đã bán cho ông T. Đến ngày 25/9/2002 ông T có bán cho ông T8 phần đất trả góp diện tích 9,99m x 7,61m và hai bên đã bàn giao diện tích đất này, đã rào kẽm gai và xác định ranh giới bàn giao (từ tường nhà trọ của ông T đến cọc ranh của ông T và ông N đã đóng khi ông N giao đất cho ông T, tức sát tường nhà bà L1 vừa xây dựng năm 2007). Sau đó ông T8 được biết ông N đã tháo bỏ kẽm gai, đập phá cột mốc bê tông và xây lấn khoảng 25m². Ngày 22/5/2015, ông T8 có yêu cầu độc lập, yêu cầu Tòa án công nhận phần đất diện tích 75m² thuộc thửa 1011, tờ bản đồ số 5, phường T, Quận I (nay là thành phố T) mà ông đã nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Công T là thuộc quyền sử dụng của ông.

+ Bà Nguyễn Thị Anh Đ trình bày: tháng 10/2001, bà Đ có nhượng lại của ông Nguyễn Công T phần đất 500m², tính theo sổ được công nhận, không tính diện tích miếng suối bờ sình tiếp giáp đường đi. Lúc đó đất là ruộng rau muống, độ sâu so với đường đi là 1m, ông N đang đứng tên trên sổ đỏ nên ông N và bà Phạm Thị N5 đã thu giấy tay bán đất cho ông T và đồng ý ký giấy tay thông qua bà Đ theo hợp đồng mua bán đất ngày 14/10/2001 và vợ chồng ông T là hai người đại diện nhận tiền 1.500.000 đồng là tiền hoa hồng ký thẳng qua tên bà Đ. Đến hạn bà Đ không đủ tiền chồng tiếp, ông T đã đồng ý trả cọc lại cho bà Đ là 40.000.000 đồng và bà Đ đã trả đất lại cho ông T. Bà Đ đề nghị được giải quyết vắng mặt.

+ Ông Nguyễn Thế T6 trình bày: vụ tranh chấp giữa ông N và ông T, ông T6 không biết và không liên quan. Ông T6 đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

+ Ông Nguyễn Quốc V và bà Đỗ Thị Thanh T7 trình bày: ngày 26/10/2006 vợ chồng ông V, bà T7 có mua của ông Nguyễn Công T phần đất 5m x 7m tọa lạc tại thửa 55.1 bản đồ 21, tổ E, khu phố A, Tăng Nhơn Phú B, Quận I với giá tiền 85.000.000 đồng. Ông V, bà T7 đã xây dựng nhà từ tháng 11/2006 và ở cho đến nay. Ông V, bà T7 yêu cầu được giữ nguyên hiện trạng. Ông V, bà T7 đề nghị được vắng mặt trong tất của các buổi làm việc của tòa án.

+ Ông Trần Hoàng D2 và bà Nguyễn Thị Thu H2 trình bày: vào cuối năm 2001, ông D2 có mua mảnh đất 5m x 35m của của ông Nguyễn Công T do ông Nguyễn Duy N là người đứng chủ sổ đỏ nên ông N đồng ý ký bán thẳng cho ông D2 và vợ là Nguyễn Thị Thu H2. Năm 2002, vợ chồng ông D2 sang lại mảnh đất cho ông Nguyễn Thế T6 đến khoảng năm 2006 thì ông T6 bán lại cho bà Đỗ Thị Tuyết M (vợ ông T). Vợ chồng ông D2 không còn liên quan đến mảnh đất trên. Ông D2 và bà H2 đề nghị được vắng mặt trong tất cả các buổi làm việc của Tòa án.

+ Bà Nguyễn Thị Kim A trình bày: vào đầu năm 2004, bà A có mua lại của ông Nguyễn Công T mảnh đất 5m x 10m, vị trí cuối ranh đất. Sau này vì hoàn cảnh khó khăn nên bà A có trả bớt phần diện tích đất vào tháng 12/2004. Đến ngày 02/02/2007, bà A bán lại cho ông T 10m² nên hiện phần đất bà A đang sử dụng chỉ còn 25m² và ông T có cho thêm 2,5m² để làm sân. Lúc mua đất có đóng cột mốc và hàng rào ranh nhưng sau đó ông N nhổ cọc và xây lấn 1 hàng rào lên khoảng 25m². Căn nhà được cấp số nhà là A đường B, khu phố A, phường T, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.

+ Ông Phan Túy A1, bà Lê Thị H3 trình bày: Ông A1 và bà H3 cư trú tại địa chỉ A đường B, khu phố A, phường T, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh, vụ án không liên quan đến vợ chồng ông bà, đề nghị tòa án giải quyết vắng mặt.

+ Ông Võ Văn T9 trình bày: năm 2004, ông T9 có mua của vợ chồng ông T, bà M 15m² đất với giá 30.000.000 đồng và đã giao đủ tiền, nhận đất theo Giấy bán đất ngày 28/6/2004. Sau đó ông T9 đã cất nhà và ở cho đến nay. Ông T9 yêu cầu được tiếp tục sử dụng đất. Ông T9 đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

+ Bà Cao Thị Minh H6 trình bày: Ngày 23/7/2008, bà và ông T có làm hợp đồng bằng giấy tay về việc ông T án cho bà căn nhà cấp 4 diện tích 10m x 5m = 50 m². Đến năm 2019, căn nhà được Ủy ban nhân dân Quận I cấp số nhà là 175/29/5C đường B, khu phố A, phường T, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà H6 không có yêu cầu gì trong vụ án này.

+ Bà Nguyễn Thị L1 trình bày: tháng 4/2004 bà L1 mua của ông Nguyễn Duy N một miếng đất 54,6m². Vào thời điểm bà L1 mua thì thấy có cột mốc và hàng rào và bà L1 đã mua đất từ hàng rào trở về, không liên quan gì đến miếng đất của bà M và ông N đang tranh chấp. Do đó bà L1 không liên quan gì trong vụ tranh chấp này. Bà L1 đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

+ Bà Nguyễn Đỗ Thảo N2 trình bày: bà N2 không có yêu cầu gì, mọi việc tranh chấp đất giữa ông N và cha mẹ bà N2 (là ông T, bà M), bà N2 để cho cha mẹ quyết định. Bà N2 đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

+ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đỗ Nguyễn Thảo N8, ông Nguyễn Đỗ Anh K trình bày: Bà N8 và ông K là con của ông T và bà M, ông bà không có ý kiến gì trong vụ án này, ông bà đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

+ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Duy T5: Quá trình tố tụng, Tòa án đã triệu tập hợp lệ ông T5 đến Tòa án để làm bản tự khai, tham gia phiên họp về việc kiểm tra, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, tham gia các buổi làm việc khác theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự nhưng ông T5 đều vắng mặt không có lý do.

+ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Thành N6 trình bày: Ông N6 là em của ông Nguyễn Quốc V và bà Đỗ Thị Thanh T7, ông không có ý kiến gì trong vụ án này, bà đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

+ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Nguyễn Khánh Đ1 trình bày: bà Đ1 là con của ông Võ Văn T9, bà không có ý kiến gì trong vụ án này, bà đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

+ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phan Lê Hồng Á1 trình bày: Bà Á1 là con của ông Phan Túy A1 và bà Lê Thị H3, bà không có ý kiến gì trong vụ án này, bà đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

+ Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Duy T4, ông Phùng Ngọc L, ông Đỗ Anh N4, ông Đỗ Ngọc N3, ông Nguyễn Minh P, ông Đỗ Ngọc C, ông Lê Thanh T2, ông Nguyễn Trọng T1, bà Nguyễn Thị Hồng D1, ông Lê Thanh T10, ông Nguyễn Phạm T3 trình bày: Các ông bà là người ở trọ trên khu đất tranh chấp, các ông bà không có ý kiến gì trong vụ án này, các ông bà đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Tại phiên tòa:

- Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn - ông Đàm Bảo H - trình bày:

Phần đất tranh chấp đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bị đơn là giấy CNQSDĐ số 00700/QSDĐ do I cấp ngày 01/8/2001 số thửa 1011, tờ bản đồ số 5 với diện tích 2021m². Các bên chỉ tranh chấp về diện tích hai bên mua bán là bao nhiêu:

1. Căn cứ Họa đồ vị trí do UBND Phường T, Quận I lập ngày 09/11/2011:

Theo họa đồ vị trí do UBND phường T, Quận I lập ngày 09/11/2011 thì phần đất chuyển nhượng có diện tích là 500m2, có 2 cạnh chiều dài không bằng nhau và mặt tiền là hình tam giác. Theo giấy CNQSDĐ số 00700/QSDĐ do I cấp ngày 1/8/2001 thì thửa 1011 với diện tích 2021 m2 không phải hình chữ nhật, cạnh tiếp giáp với đường số B bị gấp khúc. Do vậy, ông N khai rằng khu đất chuyển nhượng có mặt tiền hướng ra đường đi số 2, phía sau và bên phải (hướng nhìn ra đường) là đất ông N, bên trái là Hồ Thị H7, nhưng hình dáng là hình chữ nhật (10m x45m) là không có căn cứ.

2. Căn cứ Giấy nhận tiền tương đương 20 m2:

Nội dung Giấy nhận lại tiền thể hiện N đã trả lại cho T3 tiền 20m2 đất dư.

Tại phiên tòa xét xử sơ thẩm trước đây ban đầu ông N khai con số 20m2 là do ông T3 viết, lúc đó N chưa biết đất có dư hay không, sau đó ông N lại khai do ông N và T3 đo bằng tay nên biết dư đất 20m2, ông N đã tự mâu thuẫn trong lời khai của ông khi cho rằng số tiền nhận lại do giao đất dư nên lời khai này là không đáng tin cậy. Mặc khác, ông N cũng thừa nhận đã trả lại tiền cho ông T3 chứ không có việc giao đất trên thực tế, điều này hết sức vô lý vì nếu ông N nói đất dư thì ông T3 phải trả lại đất cho N chứ sao ông N lại phải trả tiền cho ông T3. Trong giấy nhận tiền có ghi “diện tích chuyển nhượng chỉ còn 450 m2" thể hiện diện tích thỏa thuận giữa ông N và ông T3 là trên 450 m2 chứ không phải 450 m2 do ông T3 không đủ tiền để mua 500 m2 như ông N trình bày. Điều này phù hợp với lời khai của bà M và ông T3 là hai bên đã lập lại giấy chuyển nhượng QSDĐ, một giấy có diện tích 470m2, một giấy 30m2 do khu đất không đúng thỏa thuận hình chữ nhật như ban đầu. Nên khi ông N mua lại 20m2 để làm đường đi thì hai bên mới ghi còn 450m2, hai giấy mua bán đất này ông N đã thu lại khi ông N ký vào đơn xin giao đất ngày 26/11/2001 gửi cho UBND Phường T, Quận I nên ông T3, bà M không cung cấp được cho Tòa án.

3. Căn cứ giấy cọc mua đất ngày 13/10/2001:

Theo giấy cọc mua đất ngày 13/10/2001 giữa N và T3 có thỏa thuận chuyển nhượng 500m2 đất, hợp đồng mua bán đất giữa bà Đ và ông N, biên bản thanh lý hợp đồng mua bán đất giữa ông T3 và bà Đ đã chứng minh rằng sau khi thanh lý hợp đồng giữa ông T3 và bà Đ thì ông T3 và N vẫn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 500m². Sau đó, ông N đã trả tiền cho ông T3 để mua lại 20m2 đất làm đường đi nên diện tích đất ông N chuyển nhượng cho T3 còn lại là 480m2 thuộc 1 phần thửa 1011 tờ bản đồ số 5- Phường T, Quận 1. Đồng thời giữa T3 và N thừa nhận hai bên chỉ chuyển nhượng đất thuộc thửa 1011 tờ bản đồ số 5, nội dung thừa nhận này cũng phù hợp với hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 14.10.2001 giữa ông T3 và ông N.

Riêng phần diện tích 39m² thuộc 1 phần thửa 116 tờ bản đồ số 5 không nằm trong diện tích ông N xin cấp GCNQSDĐ. Như vậy phần diện tích 39m2 đang do ông T3 quản lý không nằm trong phần diện tích đất ông N chuyển nhượng cho ông T3 và đang có tranh chấp.

Về phần diện tích đất dư 3,1m2: vì bị đơn vắng mặt nên hai bên không thỏa thuận chuyển nhượng được mặc dù nguyên đơn đồng ý mua lại phần đất này với giá cả theo biên bản định giá đất năm 2022.

Do vậy, có căn cứ để Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy đặt cọc ngày 13/10/2001 lập giữa ông T3 và ông N với phần diện tích 480m2 thuộc một phần thửa 1011 tờ bản đồ số 5, phường T, Quận I (nay là thành phố T), thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí kết nối giữa các điểm 3-4-8-11 tại Bản vẽ ngày 11/11/2024 của Công ty TNHH T11. Phần đất dư 3,1m2 trả lại cho bị đơn, nếu sau khi bản án có hiệu lực pháp luật thì hai bên có thể thỏa thuận chuyển nhượng theo thỏa thuận.

Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Nguyên đơn ông Nguyễn Công T trình bày:

1. Giữ nguyên yêu cầu, yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy đặt cọc ngày 13/10/2001 lập giữa ông T và ông N với phần diện tích 480m2 thuộc một phần thửa 1011 tờ bản đồ số 5, phường T, Quận I (nay là thành phố T), thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí kết nối giữa các điểm 3-4-8-11 tại Bản vẽ ngày 11/11/2024 của Công ty TNHH T11. Do giấy chứng nhận đứng tên hộ ông N nên ông đề nghị hộ ông N, cụ thể là ông N và bà N5 tiếp tục thực hiện các thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho ông và bà M theo quy định;
2. Rút yêu cầu tính công sức cải tạo mặt bằng từ đất ao, ruộng rau muống ở độ sau 2m lấp lên thành đất với diện tích 3,1m² (đơn giá 200.000 đồng/m²);
3. Rút yêu cầu buộc ông N đền bù tài sản mà ông N tự tháo gỡ, cụ thể: 06 cọc xi măng trị giá 240.000 đồng, 08 tấm tôn ngăn vách trị giá 800.000 đồng, 100m2 kẽm gác rào trị giá 400.000 đồng.

Đối với yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất của ông T8, ông T đề nghị ông T8 rút lại yêu cầu độc lập để các bên tự giải quyết với nhau. Nếu ông T8 rút đơn kiện ông đồng ý hỗ trợ cho ông T8 số tiền 1.300.000.000 đồng và nhận lại phần đất ông đã chuyển nhượng cho ông T8, hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Bị đơn ông Nguyễn Duy N vắng mặt

- Đại diện theo ủy quyền của ông Võ Văn T8 – Ông Nguyễn Thành C1 – trình bày: Ông T8 đồng ý rút yêu cầu độc lập theo đề nghị của ông T, ông T8 đồng ý sẽ nhận số tiền 1.300.000.000 đồng và giao lại đất cho ông T, hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất giữa hai bên.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đỗ Thị Tuyết M đồng ý với trình bày của ông T.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Cao Thị Minh H6 trình bày: Bà H6 không có ý kiến gì về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N và ông T. Trường hợp giữa bà và ông T có tranh chấp sẽ khởi kiện bằng vụ án khác.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Đỗ Trúc N1, bà Nguyễn Đỗ Thảo N2, ông Nguyễn Đỗ Anh K, ông Nguyễn Minh P, ông Đỗ Ngọc N3, ông Phùng Ngọc L, ông Đỗ Ngọc C, ông Nguyễn Trọng T1, bà Nguyễn Thị Hồng D1, bà Lê Thị H3, ông Lê Thanh T2, ông Nguyễn Phạm T3, ông Đỗ Anh Nhựtông Lê Thanh T10, bà Lê Thị Hồng Á, bà Nguyễn Thị Duy T4, bà Phạm Thị N5, ông Nguyễn Duy T5, bà Nguyễn Thị Anh Đ, ông Nguyễn Thế T6, bà Đỗ Thị Thanh T7, ông Nguyễn Quốc V, ông Đỗ Thành N6, ông Trần Hoàng D2, bà Nguyễn Thị Thu H2, bà Nguyễn Thị Kim A, ông Phan Túy A1, bà Lê Thị H3, bà Phan Lê Thảo V1, bà Phan Lê Hồng Á1, bà Nguyễn Thị L1, ông Võ Văn T9, bà Võ Nguyễn Khánh Đ1, ông Đỗ Thanh Q vắng mặt tại phiên tòa.

Phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh: Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự là đúng theo quy định pháp luật.

Về nội dung:Căn cứ Giấy đặt cọc, giấy nhận lại tiền, hồ sơ giao đất cất nhà, tại Ủy ban nhân dân phường T, lời khai của các đương sự trong suốt quá trình giải quyết vụ án, có cơ sở xác định giữa ông N, bà N5 và ông T4, bà M thực tế có thỏa thuận giao dịch chuyển nhượng 480 m² đất tại Giấy chứng số 00700/QSDĐ do I cấp ngày 1/8/2001, các đương sự đã thực hiện hết nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, ông N, bà N5 đã nhận đủ tiền, ông T4 và bà M đã nhận được đất, xây nhà sử dụng ổn định từ năm 2001 đến nay, Hợp đồng giữa các bên có vi phạm về hình thức theo Điều 691 BLDS năm 1995. Căn cứ Điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự 2015, Điều 129 BLDS năm 2015, đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Nguyễn Công T Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất diện tích 480m² thuộc một phần thửa 1011 tờ bản đồ số 5, phường T, Quận I có vị trí kết nối giữa các điểm 3-4-8-11 tại Bản vẽ ngày 11/11/2024 của Công ty TNHH T11 theo giấy đặt cọc ngày 13/10/2001 giữa ông Nguyễn Công T và ông Nguyễn Duy N. Đình chỉ xét xử đối với các yêu cầu mà các đương sự đã rút theo quy định tại khoản 2 Điều 244 BLTTDS 2015.

XÉT THẤY

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Xét về thủ tục tố tụng:

[1.1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Nguyễn đơn ông Nguyễn Công T yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N và ông T nên Hội đồng xét xử nhận định lại quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, đối tượng tranh chấp liên quan đến bất động sản tọa lạc tại thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh theo điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

[1.2] Về sự vắng mặt của các đương sự:

Bà Nguyễn Đỗ Trúc N1, bà Nguyễn Đỗ Thảo N2, ông Nguyễn Đỗ Anh K, ông Nguyễn Minh P, ông Đỗ Ngọc N3, ông Phùng Ngọc L, ông Đỗ Ngọc C, bà Lê Thị H3, ông Nguyễn Trọng T1, bà Nguyễn Thị Hồng D1, ông Lê Thanh T2, ông Nguyễn Phạm T3, ông Đỗ Anh N4, ông Lê Thanh T10, bà Lê Thị Hồng Á, bà Nguyễn Thị Duy T4, bà Nguyễn Thị Anh Đ, ông Nguyễn Thế T6, bà Đỗ Thị Thanh T7, ông Nguyễn Quốc V, ông Đỗ Thành N6, ông Trần Hoàng D2, bà Nguyễn Thị Thu H2, ông Phan Túy A1, bà Lê Thị H3, bà Phan Lê Thảo V1, bà Phan Lê Hồng Á1, bà Nguyễn Thị L1, ông Võ Văn T9, bà Võ Nguyễn Khánh Đ1 đề nghị xét xử vắng mặt, ông Nguyễn Duy N, ông Đỗ Thanh Q, bà Nguyễn Thị Kim A, ông Nguyễn Duy T5, bà Phạm Thị N5 được Tòa án tống đạt hợp lệ lần thứ hai tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt nên Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt các ông bà trên theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

[1.3] Về việc rút yêu cầu của các đương sự:

Xét việc rút một phần yêu cầu của ông Nguyễn Công T, rút toàn bộ yêu cầu độc lập của ông Võ Văn T8 (do ông C1 làm đại diện) là tự nguyện, Căn cứ khoản 2 Điều 244 BLTTDS HĐXX chấp nhận và đình xét xử đối với:

• Yêu cầu buộc ông N đền bù tài sản mà ông N tự tháo gỡ, cụ thể: 06 cọc xi măng trị giá 240.000 đồng, 08 tấm tôn ngăn vách trị giá 800.000 đồng, 100m2 kẽm gác rào trị giá 400.000 đồng của ông T;
• Yêu cầu tính công sức cải tạo mặt bằng từ đất ao, ruộng rau muống ở độ sau 2m lấp lên thành đất với diện tích 3,1m² (đơn giá 200.000 đồng/m²) của ông T;
• Yêu cầu công nhận phần đất diện tích 75m2 thuộc thửa 1011, tờ bản đồ số 5, phường T, Quận I thuộc quyền sử dụng của ông T8

[2] Xét yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Công T:

Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 00700QSDĐ/TNPB thì ngày 01/8/2001 hộ ông Nguyễn Duy N được Ủy ban nhân dân Quận I cấp quyền sử dụng đất cho thửa 1011 tờ bản đồ số 5 - P. T B - Quận I (theo tài liệu 02/CT-UB) với diện tích 2.021m². Căn cư kết quả xác minh của Công an phường T, Quận 1, hộ gia đình ông Nguyễn Duy N gồm có ông Nguyễn Duy N, vơ ông N là bà Phạm Thị N5, con ông N là Nguyễn Duy T5, sinh năm 1998. Tại thơi điểm cấp giấy chưng nhận quyền sử dụng đất 00700QSDĐ/TNPB ngày 01/8/2001, ông Nguyễn Duy T5 chưa đủ 16 tuổi, do đó có cơ sơ xác định chủ sơ hưu quyền sử dụng đất là ông Nguyễn Duy N và bà Phạm Thị N5, ông N và bà N5 có đủ quyền chuyển nhượng của chủ sở hữu quyền sử dụng đất.

Ông Nguyễn Công T, bà Đỗ Thị Tuyết M, ông Lê Duy N9, bà Phạm Thị N5 đều thưa nhận có giao dịch chuyển nhương quyền sư dụng đất vào năm 2001, bên mua đã giao đủ tiền mua đất, bên bán đã giao đất tại thời điểm chuyển nhương. Tuy nhiên, giưa 02 bên còn mâu thuẫn về quá trình chuyển nhương, diện tích đất chuyển nhương và vị trí cụ thể. Do đó, Hội đồng xét xử xem xét đối vơi quá trình chuyển nhương, diện tích đất chuyên nhương và vị trí cụ thể giữa các bên.

[2.1] Xét quá trình mua bán đất giưa ông T, bà M, ông N9, bà N5:

Theo lời khai của ông Nguyễn Duy N và bà Phạm Thị N5 thì tháng 10/2001, ông N chuyển nhượng cho bà Đ 500m² đất với giá 360.000 đồng/m². Sau khi bà Đ đặt cọc 10.000.000 đồng thì không có tiền giao tiếp nên ông T đề nghị ông N chuyển nhượng đất lại cho ông T nhưng diện tích chỉ là 450m² do ông T không đủ tiền mua, chứng cứ là Giấy nhận lại tiền thể hiện ông N đã trả lại ông T tiền 20m² đất dư. Phần đất ông N chuyển nhượng cho ông T là hình chữ nhật, ngang 10m, dài 45m, mặt tiền hướng ra đường đi ra đường số B.

Ông Nguyễn Công T và bà Đỗ Thị Tuyết M thì lại cho rằng diện tích nhận chuyển nhượng là 500m² (10m x 50m) theo Giấy đặt cọc ngày 13/10/2001, mặt tiền hướng ra đường nội bộ (nay là đường số B) để đi ra đường số C, giá chuyển nhượng 320.000 đồng/m². Sau khi đặt cọc cho ông N 10.000.000 đồng, ông T đã chuyển nhượng lại cho bà Đ với giá 360.000 đồng/m². Do ông N đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông T nhờ ông N đứng tên trên Hợp đồng mua bán đất ngày 14/10/2001. Sau đó bà Đ không có tiền giao tiếp nên ông T đã giao lại bà Đ 40.000.000 đồng, bà Đ giao trả lại 500m² đất cho ông T, hai bên thanh lý hợp đồng theo Bản thanh lý hợp đồng mua bán đất ngày 10/02/2002.

Mặc dù theo Giấy đặt cọc ngày 13/10/2001, giá chuyển nhượng là 320.000 đồng/m² nhưng khi xem lại giấy chứng nhận thì đất của ông N không vuông vức 10m x 50m như thỏa thuận nên hai bên đã thống nhất lại, ông N đã ký hai giấy chuyển nhượng đất cho ông T với diện tích là 470m² hình chữ nhật với giá 320.000 đồng/m² và 30m² hình tam giác với giá 100.000 đồng/m². Sau này khi ông T chuyển nhượng cho bà H3 175m² và nhờ ông N đứng tên chuyển nhượng thì ông N đã thu lại giấy chuyển nhượng 470m² đất hình chữ nhật và giấy chuyển nhượng 30m² đất hình tam giác.

Bà Nguyễn Thị Anh Đ khai bà nhận chuyển nhượng 500m² đất từ ông Nguyễn Công T, thanh lý hợp đồng với ông T, giao nhận tiền với ông T.

Tại buổi hòa giải ngày 09/8/2007 của Ủy ban nhân dân phường T, Quận I ông N đã nêu ý kiến là trong Giấy đặt cọc ngày 13/10/2001 thì diện tích đất chuyển nhượng là 500m², khi giao nhận là 450m², đo đạc lại thừa đất nên ông N phải lấy lại phần đất dư khoảng 30m².

Ông T, bà M có cung cấp cho Tòa án Giấy đặt cọc ngày 13/10/2001, Đơn xin giao đất ngày 26/11/2001 có chữ ký của ông N, bà N5; ông N, bà N5 cho rằng không phải chữ ký của mình nhưng không có yêu cầu Tòa án trưng cầu giám định chữ ký.

Căn cứ vào lời khai của ông T, bà M, bà Đ, Giấy đặt cọc ngày 13/10/2001, Hợp đồng mua bán đất ngày 14/10/2001, Bản thanh lý hợp đồng mua bán đất ngày 10/02/2002, các biên nhận giao nhận tiền và Biên bản hòa giải ngày 09/8/2007 của Ủy ban nhân dân phường T, Quận I có căn cứ xác định: ông T là người nhận chuyển nhượng đất từ ông N, diện tích 500m², sau đó ông T chuyển nhượng lại toàn bộ diện tích cho bà Đ nhưng nhờ ông N đứng tên giùm ông T trong Hợp đồng mua bán đất ngày 14/10/2001 với bà Đ, thực tế giữa bà Đ và ông N không có giao dịch chuyển nhượng đất, ông N cũng không nhận tiền từ bà Đ khoán tiền chuyển nhượng đất nào.

Ông N thừa nhận đã chuyển nhượng cho ông T 450m² đất hình chữ nhật (10m x 45m), mặt tiền hướng ra đường đi ra đường số B, khu phố A, phường T, Quận I, phía sau và bên phải (hướng nhìn ra đường) là đất ông N, bên trái là đất bà Hồ Thị H7. Nhưng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 00700QSDĐ/TNPB ngày 01/8/2001 cấp cho hộ ông Nguyễn Duy N thì thửa 1011 tờ bản đồ số 5 - P. T B - Quận I (theo tài liệu 02/CT-UB) với diện tích 2.021m², không phải hình chữ nhật và phần vị trí chuyển nhượng cho ông T cũng không phải hình chữ nhật. Theo Họa đồ vị trí do Ủy ban nhân dân phường T, Quận I lập ngày 09/11/2011 thì phần đất chuyển nhượng diện tích 500m² có hai cạnh chiều dài không bằng nhau, mặt tiền là hình tam giác. Do đó lời khai của ông N cho rằng chuyển nhượng 450m² đất hình chữ nhật cho ông T là không phù hợp với vị trí đất của ông N trong thực tế và trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về Giấy nhận lại tiền:

Ông N khai có yêu cầu ông T lập giấy này vì thấy đất dư, tuy nhiên ông N cũng thừa nhận ông N chỉ trả lại tiền cho ông T chứ không có việc giao trả đất trên thực tế. Ông T, bà M khai Giấy nhận lại tiền do bà M lập, lý do là ông N năn nỉ để lại cho ông N 20m² đất để chừa đường đi nhưng ghi trên Giấy nhận lại tiền là trả tiền dư là theo ý kiến ông N đưa ra. Theo ông T và bà M, vào ngày 09/11/2001 sau khi có Họa đồ vị trí thì thấy đất có hình tam giác nên hai bên đã lập lại giấy chuyển nhượng bằng hai giấy chuyển nhượng một giấy 470m², một giấy 30m² do đó khi ông N trả tiền 20m² mua để làm đường đi mới ghi còn 450m², hai giấy chuyển nhượng này ông N đã thu lại khi ông N ký vào Đơn xin giao đất ngày 26/11/2001 gởi cho Ủy ban nhân dân phường T, Quận I. Ông T, bà M cho rằng nếu ông N nói đất dư thì ông T và bà M phải trả đất lại cho ông N chứ sao ông N lại phải trả tiền lại cho ông T và bà M.

Ông N, bà N5 khai rằng sau khi bà Đ không mua đất nữa thì ông N chỉ chuyển nhượng 450m² đất cho ông T do ông T chỉ đủ tiền mua 450m² đất. Tuy nhiên căn cứ vào Giấy nhận lại tiền thì ông T đã giao ông N tiền của 470m² đất. Như vậy lời khai của ông N, bà N5 là không phù hợp với diện tích đất thực tế chuyển nhượng giữa ông N với ông T.

Theo Giấy đặt cọc ngày 13/10/2001 thì giữa ông N và ông T đã có thỏa thuận chuyển nhượng 500m² đất. Sau đó không có chứng cứ nào thể hiện hai bên đã có thỏa thuận khác về diện tích đất chuyển nhượng ngoài Giấy nhận lại tiền thể hiện ông N trả lại ông T 6.400.000 đồng tương đương 20m² đất, diện tích chuyển nhượng chỉ còn là 450m². Tuy nhiên Giấy nhận lại tiền có nội dung mâu thuẫn, nếu ông T đưa dư tiền, ông N trả lại tiền thì không thể có nội dung ông N chuyển nhượng cho ông T và bà M chỉ còn 450m². Ông N cũng thừa nhận thực tế không có việc ông Tầm G trả 20m² đất dư. Do đó không thể căn cứ vào Giấy nhận lại tiền để xác định diện tích ông N chuyển nhượng cho ông T và bà M chỉ là 450m².

Tuy ông Nguyễn Công T và bà Đỗ Thị Tuyết M không cung cấp được hai giấy chuyển nhượng đất 470m² hình chữ nhật và 30m² hình tam giác nhưng căn cứ vào Giấy nhận cọc ngày 13/10/2001, giấy nhận lại tiền không ghi rõ ngày tháng năm và thừa nhận của ông N tại phiên tòa ngày 18.01.2024 về việc có giao dịch chuyển nhượng cho ông T phần đất tam giác 30 m² thì có cơ sở xác định ông N, bà N5 đã chuyển nhượng cho ông T, bà M 480m² thuộc một phần thửa 1011 tờ bản đồ số 5 - P. T B - Quận I (theo tài liệu 02/CT-UB)

Từ các căn cứ trên, HĐXX nhận thấy lời trình bày của bà N5 và ông T về việc diện tích đất thực tế giữa hai bên chuyển nhượng là 480 m² là có cơ sở chấp nhận.

Xét: Tuy các bên có tranh chấp về diện tích chuyển nhượng nhưng cùng thừa nhận việc thanh toán đã hoàn thành, ông T, bà M đã nhận đất, cất nhà, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp số nhà và sử dụng ổn định từ năm 2001 cho đến nay nên có cơ sở xác định các bên đều đã thực hiện 100% nghĩa vụ của mình.

Theo Điều 691 BLDS năm 1995 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền...." thì giao dịch giữa ông N và ông T vi phạm về mặt hình thức. Tuy nhiên, giữa các bên đã hoàn thành việc giao tiền và giao đất nên căn cứ theo quy định về điều khoản chuyển tiếp tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự 2015, căn cứ Điều 129 BLDS năm 2015 quy định giao dịch dân sự do không tuân thủ về hình thức:

“1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Thì yêu cầu của nguyên đơn, công nhận hiệu lực hợp đồng theo Hợp đồng đặt cọc ngày 13.10.2021 là có cơ sở chấp nhận.

[2.3] Xét vị trí khu đất chuyển nhương:

Theo lập Bản đồ hiện trạng vị trí ngày 01/6/2009 Bản đồ hiện trạng vị trí ngày 01/6/2009 của Công ty Q1 thì phần đất ông T đang sử dụng là 522,1 m2 gồm 483,1 m2 thuộc một phần thưa 1011 đã được cấp giấy chưng nhận và 39 m² thuộc một phần thưa 116 tờ bản đồ 5.BĐC - xã T - huyện T (theo Tài liệu 02/CT-UB) nay là một phần thưa 55, 56 và đường – Tờ bản đồ 21 - P Tăng Nhơn Phú B – Quận I (theo Tài liệu năm 2003).

Theo kết quả xác minh của Ủy ban nhân dân phường T, Quận I (Bút lục B) thì khu đất 39 m² thuộc một phần thưa 116 tờ bản đồ 5.BĐC - xã T - huyện T (theo Tài liệu 02/CT-UB) không có tổ chức cho đăng ký. Cac đương sư cũng thưa nhận khu đất này nằm ngoài giấy chưng nhận, không thuộc khu đất mà các bên giao dịch trong hợp đồng.

Tư các căn cư trên, có cơ sơ xác định khu đất ông N bà N5 giao cho ông T, bà M có diện tích 483,1 m² thuộc thưa phân chiết 1011-1, tơ bản đồ số 05 BĐC - xã T - huyện T (theo Tài liệu 02/CT-UB) tại Bản đồ hiện trạng vị trí ngày 01/6/2009 của Công ty Q1, đã được Ủy ban nhân dân Quận I cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 00700QSDĐ/TNPB ngày 01/8/2001 hộ ông Nguyễn Duy N Bản đồ hiện trạng vị trí ngày 01/6/2009 của Công ty Q1.

Ngày 03/7/2024, Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức có Văn bản yêu cầu Công ty TNHH Một thành viên D3 đo vẽ bổ sung phần diện tích chuyển nhượng 30 m2 và phần diện tích chuyển nhượng 450 m2 giữa ông Nguyễn Công T, bà Đỗ Thị Tuyết M và ông Nguyễn Duy N, bà Phạm Thị N5 lên khu đất diện tích 522,1 m2 tại Bản đồ hiện trạng vị trí do Công ty Q1 (Nay là Công ty TNHH MTV D3) đo vẽ ngày 01/6/2009. Tại Văn bản số 422/CV-CTY ngày 18/7/2024, Công ty TNHH Một thành viên D3 trả lời hiện không còn thực hiện chức năng đo vẽ, đề nghị Tòa án liên hệ đơn vị khác. Ngày 20/8/2024, Tòa án đã có Văn bản số 5331/TATPTĐ đề nghị Công ty TNHH T11 tiếp nhận thực hiện các công việc trên.

Theo trình bày của các đương sự thì diện tích đất chuyển nhượng được đo từ đường số B vào cho đến khi đủ diện tích đất theo thỏa thuận. Như phân tích phía trên, diện tích thỏa thuận của các đương sự là 480 m². Căn cứ Bản vẽ ngày 11/11/2024 do Công ty TNHH T11 đo vẽ thì khu đất các bên giao dịch có vị trí kết nối giữa các điểm 3-5-8-11.

Từ các cơ sở trên, có căn cứ chấp nhận yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần theo giấy đặt cọc ngày 13/10/2001 lập giữa ông T và ông N với phần diện tích 480m² thuộc một phần thửa 1011 tờ bản đồ số 5, phường T, Quận I (nay là thành phố T), thành phố Hồ Chí Minh, có vị trí kết nối giữa các điểm 3-4-8-11 tại Bản vẽ ngày 11/11/2024 của Công ty TNHH T11 của ông T.

Về phần đất giao dư 3,1 m²: do ông N rút đơn yêu cầu đòi lại phần đất giao dư, khu đất vẫn còn nằm trong giấy chứng nhận của ông N, vợ chồng ông T bà M sẽ tựu thỏa thuận về với ông T về phần đất này nhưng bị đơn vắng mặt tại Tòa nên không có cơ sở xem xét xử lý đối với diện tích 3,1 m² còn dư ra.

[3] Về chi phí tố tụng:

Do yêu cầu của ông T được chấp nhận nên ông N phải chịu là chi phí thẩm định giá là 20.000.000 đồng, chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 5.000.000 đồng. Căn cứ các điều 165, 166, 157, 158 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, ông N có nghĩa vụ hoàn trả số tiền 25.000.000 đồng cho ông T.

Do ông T8 rút yêu cầu độc lập nên căn cứ điểm c khoản 2 Điều 217 và khoản 4 Điều 157, ông T8 phải chịu chi phí thẩm định giá là 11.000.000 đồng.

[4] Về án phí:

Căn Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án 2009;

Căn cứ Điều 48 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 về quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án;

Ông Nguyễn Duy N phải chịu án là 200.000 đồng.

Ông Võ Văn T8 và ông Nguyễn Công T được trả lại án phí đã nộp.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát phù hợp với quy định của pháp luật nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng:

• Điểm b khoản 2 Điều 227, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, khoản 2, 5 Điều 26, Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
• Điều 691 BLDS năm 1995;
• Điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật dân sự 2015, Điều 129 BLDS năm 2015;
• Áp dụng Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 về quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí lệ phí Tòa án;
• Pháp lệnh án phí, lệ phí tòa án 2009;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Nguyễn Công T: Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất diện tích 480m² thuộc một phần thửa 1011 tờ bản đồ số 5, phường T, Quận I, có vị trí kết nối giữa các điểm 3-4-8-11 tại Bản vẽ ngày 11/11/2024 của Công ty TNHH T11, theo giấy đặt cọc ngày 13/10/2001 giữa ông Nguyễn Công Tông Nguyễn Duy N. Buộc ông Nguyễn Duy N, bà Phạm Thị N5hiện các thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Công Thà Đỗ Thị Tuyết Meo quy định; Trường hợp ông N, bà N5 thực hiện thì ông T, bà M quyền tự mình liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để đăng ký quyền sở hữu theo quy định.
2. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của nguyên đơn ông Nguyễn Công Tviệc yêu cầu tính công sức cải tạo mặt bằng từ đất ao, ruộng rau muống ở độ sau 2 m lấp lên thành đất với diện tích 3,1m² (đơn giá 200.000 đồng/m²);
3. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của nguyên đơn ông Nguyễn Công Tviệc yêu cầu ông Nguyễn Duy Nbù tài sản mà ông Nháo gỡ, cụ thể: 06 cọc xi măng trị giá 240.000 đồng, 08 tấm tôn ngăn vách trị giá 800.000 đồng, 100m² kẽm gác rào trị giá 400.000 đồng.
4. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu độc lập của ông Võ Văn T8việc yêu cầu công nhận phần đất diện tích 75m² thuộc thửa 1011, tờ bản đồ số 5, phường T, Quận là ông T8nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Công Tthuộc quyền sử dụng của ông T8.
5. Về chi phí tố tụng:

Ông Nguyễn Duy N chịu và có nghĩa vụ trả lại cho ông Nguyễn Công T phí thẩm định giá là 20.000.000 đồng, chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 5.000.000 đồng, tổng cộng là 25.000.000 đồng

Ông Võ Văn T8i chịu chi phí thẩm định giá là 11.000.000 đồng. Ông T8thực hiện xong.

6. Về án phí:

Ông Nguyễn Duy N chịu án là 200.000 đồng, nộp tại cơ quan thi hành án có thẩm quyền.

Ông Võ Văn T8c trả lại án phí đã nộp là 4.875.000 đồng đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2012/06592 ngày 27/5/2015 của Chi cục thi hành án dân sự Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh.

Ông Nguyễn Công Tc trả lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 200.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2012/06495 ngày 13/05/2015 và số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 3.840.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2012/06495 ngày 04/6/2015 của Chi cục thi hành án dân sự Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Các đương sự được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ tuyên án. Riêng các đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết.

Nơi nhận: - Đương sự; - TAND TP.HCM; - VKSND TP. Thủ Đức; - CC THADS TP. Thủ Đức; - Lưu: Hồ sơ, VT

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Trương Thị Thu Hiền