TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - hạnh phúc
Bản án số 46/2023/DS-PT Ngày: 27 - 12 - 2023 V/v tranh chấp về giao dịch dân sự

NHÂN DANH NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA

VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH

---

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: bà Nguyễn Thị Phượng.

Các Thẩm phán:

+ Ông Nguyễn Tử Lượng.

+ Bà Trần Thị Sâm.

- Thư ký phiên tòa: bà Trần Thị Huyền – Thư ký của Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Ninh Bình: ông Phạm Văn Thỉnh - Kiểm sát viên tham gia phiên toà.

Ngày 27/12/2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Ninh Bình xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 38/2023/TLPT-DS ngày 08/11/2023 về “Tranh chấp về giao dịch dân sự”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2023/DS-ST ngày 21/9/2023 của Toà án nhân dân thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 47/2023/QĐPT-DS ngày 06/12/2023, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: anh Nguyễn Kim C, sinh năm 1984; địa chỉ: thôn C, xã P, huyện Q, thành phố Hà Nội. (Có mặt)
• *. Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: ông Nguyễn Văn T – Luật sư Văn phòng L, thuộc Đoàn Luật sư thành phố H; địa chỉ: thôn H, xã H, huyện Q, thành phố Hà Nội. (Có mặt)
2. Bị đơn: anh Nguyễn Minh H, sinh năm 1984 và chị Nguyễn Thị Thu H1, sinh năm 1984. Cùng địa chỉ: tổ A, phường T, thành phố T, tỉnh Ninh Bình. (Anh H vắng mặt, có Đơn đề nghị xét xử vắng mặt; chị H1 có mặt)
3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: chị Nguyễn Thị Thu T1, sinh năm 1988; địa chỉ: thôn C, xã P, huyện Q, thành phố Hà Nội. (Có mặt)
4. Người làm chứng: anh Nguyễn Văn H2, sinh năm 1989, địa chỉ: thôn S, xã N, huyện L, tỉnh Hòa Bình. (Có mặt)
5. Người kháng cáo: anh Nguyễn Kim C (nguyên đơn) và anh Nguyễn Minh H,

chị Nguyễn Thị Thu H1 (bị đơn).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết vụ án tại Toà án cấp sơ thẩm, nguyên đơn là anh Nguyễn Kim C trình bày:

Ngày 10/3/2022 anh có đến nhà anh H2 để liên hệ hỏi mua thửa đất số 218, tờ bản đồ số 37, địa chỉ thửa đất: thôn S, xã N, huyện L, tỉnh Hòa Bình (sau đây viết tắt là thửa đất số 218), đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là GCNQSDĐ) mang tên ông Nguyễn Văn C1. Anh và chị Nguyễn Thị Thu T1 (vợ anh) đến nhà anh H2 đặt vấn đề muốn mua thửa đất nêu trên. Anh được biết thửa đất trên là của chị Nguyễn Thị Thu H1 và anh Nguyễn Minh H ở Ninh Bình. Anh thống nhất giá trị thửa đất với anh H2 là 1.400.000.000 đồng, qua điện thoại thì chị H1 thống nhất về giá trị thửa đất. Sau đó anh H2 là người trực tiếp viết giao kết hợp đồng đặt cọc, còn tiền đặt cọc thì anh chuyển khoản vào tài khoản của chị H1 là 200.000.000 đồng, thời hạn thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc là 40 ngày kể từ ngày 10/3/2022.

Đến ngày 13/3/2022 anh và chị T1 có xuống nhà chị H1, anh H để viết lại hợp đồng đặt cọc. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 1.400.000.000 đồng, anh đặt cọc trước số tiền là 250.000.000 đồng để đảm bảo giao kết, thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Anh C đã chuyển khoản thêm cho chị H1 50.000.000 đồng tiền đặt cọc. Thời hạn giao kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 60 ngày kể từ ngày 13/3/2022 đến ngày 12/5/2022.

Do trang số 4 của GCNQSDĐ không còn chỗ để ghi những nội dung thay đổi nên anh và anh H, chị H1 thống nhất thỏa thuận trong vòng 60 ngày kể từ ngày 13/3/2022 đến hết ngày 12/5/2022, anh H và chị H1 phải làm thủ tục cấp đổi lại GCNQSDĐ và tiến hành công chứng sang tên cho anh.

Ngày 14/6/2022 anh đã chuyển vào số tài khoản của anh H2 5.000.000 đồng để anh H2 làm thủ tục cấp đổi GCNQSDĐ. Tuy nhiên đối với số tiền này là giao dịch giữa anh và anh H2 nên anh không yêu cầu giải quyết. Khi hết thời hạn giao kết hợp đồng đặt cọc, vì vợ chồng anh vẫn muốn mua thửa đất số 218 với diện tích 200m² (sau khi đo đạc thực tế thì diện tích còn lại là 196,1m²) nên giữa vợ chồng anh và chị H1 vẫn thường xuyên liên lạc với nhau tiếp tục việc giao kết hợp đồng đặt cọc để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đến ngày 04/7/2022 chị H1 báo cho chị T1 là đã cấp đổi được GCNQSDĐ và hẹn đến ngày 06/7/2022 làm thủ tục công chứng. Đến ngày 06/7/2022 thì anh, chị T1 và anh H, chị H1 đã gặp nhau tại nhà anh H2, chị T1 (có tên Zlà Trang T1) có nhắn tới số Zalo của chị H1 với nội dung “chị cho em khất đến thứ 7 tuần sau cc, nếu hôm đấy em không tất toán được cho chị em chấp nhận mất cọc”, thứ 7 tuần sau tức ngày 16/7/2022. Anh biết sự việc này và đồng ý với nội dung tin nhắn của chị T1 gửi cho chị H1. Sau ngày 06/7/2022 anh có nhắn tin và liên lạc với chị H1 yêu cầu chị H1 trừ bớt số tiền tương ứng với diện tích đất bị thiếu là 32.000.000 đồng.

Tuy nhiên chị H1 không đồng ý. Đến ngày 16/7/2022 các bên không gặp nhau để làm thủ tục công chứng.

Nay anh khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: huỷ hợp đồng đặt cọc lập ngày 13/3/2022 giữa anh Nguyễn Kim C, anh Nguyễn Minh Hvà chị Nguyễn Thị Thu H1.Buộc anh Nguyễn Minh H và chị Nguyễn Thị Thu H1 phải trả lại số tiền đặt cọc là 250.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 500.000.000 đồng. Tổng số tiền là 750.000.000 đồng.

Tại bản khai của anh Nguyễn Minh H, chị Nguyễn Thị Thu H1 và tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn là chị Nguyễn Thị Thu H1 trình bày:

Anh chị không nhất trí với yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Kim C với lý do như sau:

Năm 2021 vợ chồng anh chị qua anh H2 có mua lại thửa đất số 218. Đến tối ngày 10/3/2022 thì chị H1 nhận được điện thoại của anh H2 trao đổi về việc anh Nguyễn Kim C muốn mua lại thửa đất trên và chị H1 đã đồng ý bán cho anh C với giá 1.400.000.000 đồng. Do chị H1 ở Ninh Bình nên anh H2 đã thay chị H1 lập hợp đồng đặt cọc với anh C, số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng, thời hạn giao kết hợp đồng là 40 ngày. Anh C đã chuyển số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng vào số tài khoản của chị H1.

Đến ngày 13/3/2022 vợ chồng anh C và chị T1 có xuống nhà chị H1 để lập lại hợp đồng đặt cọc. Các bên thống nhất vợ chồng chị H1 bán cho anh C, chị T1 thửa đất 218, diện tích 200m² với giá là 1.400.000.000 đồng, đặt cọc 250.000.000 đồng. Vợ chồng anh C chuyển thêm cho chị H1 50.000.000 đồng vào tài khoản của chị H1, các bên thống nhất thời gian giao kết hợp đồng là 60 ngày để vợ chồng chị H1 thực hiện cấp đổi lại GCNQSDĐ và làm thủ tục công chứng sang tên cho anh C. Trong hợp đồng đặt cọc có nêu rõ trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu có gì trở ngại thì các bên cùng nhau bàn bạc, thỏa thuận trên tinh thần tôn trọng lẫn nhau.

Trong thời gian chờ cấp đổi GCNQSDĐ thì giữa chị H1 và vợ chồng anh C, chị T1 vẫn liên lạc với nhau qua điện thoại và tin nhắn Z. Vì lý do khách quan nên đến 06/7/2022 chị H1 mới nhận được GCNQSDĐ, chị H1 đã hẹn với vợ chồng anh C, chị T1 sáng ngày 06/7/2022 lên nhà anh H2 sau đó sẽ đi làm thủ tục công chứng. Khi gặp nhau tại nhà anh H2 thì vợ chồng anh C, chị T1 đã kiểm tra GCNQSDĐ, anh C, chị T1 đề nghị lùi ngày công chứng vào ngày 16/7/2022. Vợ chồng anh C, chị T1 có nhắn tin trên Zalo xác nhận với vợ chồng chị H1 nội dung: “chị cho em khất đến thứ 7 tuần sau cc, nếu hôm đấy em không tất toán được cho chị em chấp nhận mất cọc”.

Tối ngày 15/7/2022 thì anh C có gọi điện cho chị H1 yêu cầu chị H1 bớt số tiền đối với diện tích đất bị thiếu thì chị H1 đồng ý bớt 20.000.000 đồng và hẹn ngày 16/7/2022 thì sẽ chuyển cho chị H1 500.000.000 đồng và lùi lịch công chứng sang ngày 18/7/2022. Tối ngày 16/7/2022 chị H1 không thấy anh C chuyển thêm tiền thì chị H1 gọi điện cho anh C và anh C muốn chị H1 bớt thêm số tiền đối với diện tích đất

bị thiếu, nếu không bớt thì anh C yêu cầu giải quyết theo pháp luật và chị không đồng ý bớt thêm nữa.

Sáng ngày 17/7/2022 anh H2 gọi điện cho chị H1 thay anh C thương lượng để bớt thêm cho anh C, chị H1 đã đồng ý bớt 30.000.000 đồng và nhờ anh H2 thông báo cho anh C là sáng thứ 2 tức ngày 18/7/2022 làm thủ tục công chứng. Anh H2 gọi điện cho anh C, anh C nhất trí là bớt 30.000.000 đồng tương ứng với diện tích đất bị thiếu. Sau ngày 17/7/2022, anh C không liên lạc lại; chị H1 nhắn tin, gọi điện anh C không trả lời. Ngày 18/7/2022 chị T1 gửi cho chị H1 thông báo huỷ giao kết hợp đồng đặt cọc, yêu cầu chị H1 bồi thường giao kết hợp đồng đặt cọc. Vào tháng 8/2022 anh C, chị T1 có tố cáo vợ chồng chị H1 lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Đến ngày 21/10/2022 anh C có nhắn tin cho chị H1 đề nghị giải quyết nội bộ, chị H1 đã yêu cầu anh C nói chuyện với anh H2 để giải quyết.

Chị H1 và anh H đã thực hiện đúng theo nội dung giao kết hợp đồng đặt cọc. Mặc dù thời hạn đặt cọc đã hết. Anh C, chị T1 biết diện tích thửa đất bị thiếu so với hợp đồng đặt cọc nhưng anh C và chị T1 vẫn thường xuyên liên lạc, trao đổi với chị H1 về việc giao kết hợp đồng đặt cọc để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nay nếu nguyên đơn vẫn muốn thực hiện việc giao kết hợp đồng thì bị đơn vẫn tiếp tục thực hiện việc giao kết hợp đồng đặt cọc, còn nếu nguyên đơn không muốn giao kết hợp đồng đặt cọc vào ngày 13/3/2022 thì nguyên đơn phải mất tiền cọc.

Trong quá trình giải quyết vụ án tại Toà án cấp sơ thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Nguyễn Thị Thu T1 trình bày:

Chị biết việc đặt cọc mua bán thửa đất số 218 giữa anh C với anh H và chị H1. Số tiền anh C đặt cọc thửa đất trên là tiền riêng của anh C, chị không liên quan, song việc kinh doanh của anh C mục đích phục vụ nhu cầu sinh hoạt của cả gia đình. Trong quá trình giao kết hợp đồng đặt cọc, chị luôn đi cùng anh C và biết được nội dung giao kết giữa các bên. Việc chị nhắn tin liên quan đến việc giao kết hợp đồng đặt cọc với chị H1 thì anh C đều biết và không có ý kiến gì. Nay chị nhất trí như yêu cầu khởi kiện của anh C, chị không có ý kiến gì khác.

Trong quá trình giải quyết vụ án tại Toà án cấp sơ thẩm, người làm chứng là anh Nguyễn Văn H2 trình bày:

Đầu năm 2021 anh đã nhượng lại cho chị H1 thửa đất số 218. Khoảng 21 giờ ngày 10/3/2022 anh C và chị T1 cùng với ba người môi giới khác đến nhà anh hỏi mua thửa đất số 218, anh có nói mảnh đất là của chị H1, anh H ở dưới Ninh Bình; được sự đồng ý của chị H1, anh là người viết hợp đồng đặt cọc với nội dung bên B là anh C và chị T1 đặt cọc cho bên A là chị H1 với số tiền là 200.000.000 đồng, số tiền này được bên B chuyển vào số tài khoản của chị H1. Anh là người làm chứng trong hợp đồng đặt cọc ngày 10/3/2022. Đến ngày 13/3/2022, anh có nghe chị H1 nói là vợ chồng anh C, chị T1 có xuống nhà chị H1 viết hợp đồng đặt cọc và đặt cọc thêm số tiền 50.000.000 đồng. Sau đó hai bên chờ ra sổ rồi công chứng tất toán cho nhau. Sau khoảng thời gian hai bên chờ ra sổ, anh đi làm giấy tờ giúp chị H1 và chị H1 cũng đã lấy được sổ nhưng bên anh C vẫn chưa công chứng lý do là diện tích thiếu 3,9m². Anh C có gọi cho anh nói chuyện là giờ muốn bên chị H1 trừ số

tiền 28.000.000 đồng tương đương với 3,9m² bị thiếu và anh đã đàm phán được hộ anh C nhưng anh C vẫn không đồng ý công chứng. Khoảng tháng 6 năm 2022 anh có mượn của anh C 5.000.000 đồng để đổ xăng đi làm giấy tờ giúp chị H1 và anh cũng được anh C chuyển cho số tiền này. Sau thời gian đó chị H1 lấy được sổ về nhưng anh C không công chứng và anh có chủ động nhắn tin cho chị T1 là gửi số tài khoản cho anh để anh trả lại vợ chồng anh chị nhưng chị T1 không gửi số tài khoản cho anh và anh cũng không gặp được anh C, chị T1. Đến nay anh vẫn chưa trả được số tiền này. Theo anh được biết lý do anh C vẫn không công chứng do thiếu 3,9m² đất, trong khi đó anh đã dàn xếp được với chị H1 nhưng anh C vẫn không công chứng, còn những lý do khác để anh C không công chứng thì anh không biết.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2023/DS-ST ngày 21/9/2023 của Toà án nhân dân thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình đã quyết định: căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, khoản 2 Điều 227 và khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các điều 117, 328, 357, 468 của Bộ luật Dân sự; Án lệ số 25/2018/AL; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội. Xử: chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh C về việc buộc chị H1 và anh H phải trả cho anh C số tiền 250.000.000 đồng tiền đặt cọc. Không chấp nhận yêu cầu của anh C về việc huỷ hợp đồng đặt cọc lập ngày 13/3/2022 giữa anh C với anh H và chị H1 và yêu cầu phạt cọc số tiền 500.000.000 đồng của anh C đối với chị H1 và anh H. Ngoài ra, bản án còn tuyên án phí, quyền kháng cáo cho các bên đương sự, quyền, nghĩa vụ thi hành án.

Ngày 02/10/2023 nguyên đơn là anh Nguyễn Kim C có gửi đơn kháng cáo qua dịch vụ bưu chính, tại Đơn kháng cáo (sửa đổi, bổ sung) đề ngày 06/10/2023 anh C kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm với nội dung: đề nghị Toà án cấp phúc thẩm huỷ hợp đồng đặt cọc lập ngày 13/3/2022 giữa anh Nguyễn Kim C với anh Nguyễn Minh H và chị Nguyễn Thị Thu H1. Buộc vợ chồng anh Nguyễn Minh Hvà chị Nguyễn Thị Thu H1 phải bồi thường phạt cọc cho anh Nguyễn Kim C số tiền 500.000.000 đồng.

Ngày 05/10/2023 bị đơn là anh Nguyễn Minh H và chị Nguyễn Thị Thu H1 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm với nội dung: đề nghị Toà án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm số 04/DSST ngày 21/9/2023 của Toà án nhân dân thành phố Tam Điệp; không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

• - Anh Nguyễn Kim C và người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của anh C trình bày: nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo; không đồng ý yêu cầu kháng cáo của bị đơn.
• - Chị Nguyễn Thị Thu H1 vẫn giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo; không đồng ý yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.
• - Chị Nguyễn Thị Thu T1 có quan điểm đồng ý yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, chị không đồng ý yêu cầu kháng cáo của bị đơn.

• - Anh Nguyễn Văn H2 trình bày: anh được biết lý do anh Ckhông công chứng do thiếu 3,9m² đất, trong khi đó anh đã dàn xếp được với chị H1 nhưng anh C vẫn không công chứng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Ninh Bình phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát như sau: trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng: khoản 1 Điều 308, khoản 1 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn; không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2023/DS-ST ngày 21/9/2023 của Toà án nhân dân thành phố Tam Điệp. Về án phí dân sự phúc thẩm: anh Nguyễn Kim C, anh Nguyễn Minh Hvà chị Nguyễn Thị Thu H1 phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng.

Đơn kháng cáo của anh Nguyễn Kim C, anh Nguyễn Minh H và chị Nguyễn Thị Thu H1 làm trong thời hạn pháp luật quy định và đúng hình thức, nội dung nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Về phạm vi xét xử phúc thẩm.

Căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự, căn cứ vào yêu cầu kháng cáo của anh C, yêu cầu kháng cáo của anh H và chị H1, Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét toàn bộ bản án sơ thẩm.

[3] Về nội dung kháng cáo của anh Nguyễn Kim C.

Thửa đất số 218, diện tích 200m² đã được cấp GCNQSDĐ mang tên Nguyễn Văn C1. Tại trang thứ 4 của GCNQSDĐ có nội dung: chuyển nhượng cho ông Nguyễn Minh H và vợ là bà Nguyễn Thị Thu H1...theo hồ sơ số 022243.CN.006. Do đó thửa đất này thuộc quyền sử dụng hợp pháp của chị H1 và anh H. Chị H1, anh H có quyền thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất số 218 cho người khác.

Quá trình giải quyết vụ án, các đương sự đều thừa nhận về vấn đề sau: ngày 13/3/2022 anh C và anh H, chị H1 giao kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện việc anh H, chị H1 chuyển nhượng cho anh C thửa đất số 218 có diện tích 200m² đất ở với giá 1.400.000.000 đồng. Anh C đã đặt cọc cho anh H chị H1 số tiền 250.000.000 đồng bằng hình thức chuyển khoản. Thời hạn đặt cọc là 60 ngày kể từ ngày 13/3/2022 đến hết ngày 12/5/2022, anh H chị H1 nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với anh C làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Qua đo đạc, hiện nay thửa đất bị thiếu 3,9m² so với thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Căn cứ khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự, các tình tiết nêu trên là những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh.

Xét giao kết hợp đồng đặt cọc ngày 13/3/2022 giữa anh C và chị H1, anh H là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, mục đích và nội dung của giao dịch

dân sự không vi phạm điều cấm của luật nên việc giao kết hợp đồng đặt cọc ngày 13/3/2022 giữa nguyên đơn và bị đơn có hiệu lực pháp luật theo quy định tại Điều 116, Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Các bên đương sự phải thực hiện đúng và đầy đủ các nội dung đã cam kết. Do đó, Toà án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 13/3/2022 giữa anh C với chị H1 và anh H là có căn cứ.

Tại thời điểm anh C đặt cọc số tiền 250.000.000 đồng; anh H, chị H1 chưa làm thủ tục cấp đổi GCNQSDĐ sang tên anh H chị H1.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn đã chuyển đủ số tiền đặt cọc 250.000.000 đồng. Ngày 05/5/2022 bị đơn làm Đơn cấp đổi GCNQSDĐ. Trong thời hạn 60 ngày (từ ngày 13/3/2022 đến ngày 12/5/2022), bị đơn đã làm các thủ tục để chuyển đổi GCNQSDĐ sang tên cho bị đơn. Tuy nhiên đến ngày 12/5/2022 phía bị đơn vẫn chưa được cấp GCNQSDĐ mang tên mình.

Theo Án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17/10/2018 và được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06/11/2018 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao thì hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc. Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.

Xét thấy tính chất, các tình tiết, sự kiện pháp lý trong vụ án này tương tự như các tình tiết, sự kiện pháp lý trong án lệ. Vì vậy, theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Án lệ số 25/2018/AL, Hội đồng xét xử xác định:

Tại cam kết chung của hợp đồng đặt cọc thể hiện nội dung: “Trong quá trình thực hiện, nếu có gì trở ngại thì hai bên cùng nhau bàn bạc, thoả thuận”. Như vậy, việc các bên không tiến hành được thủ tục công chứng, chuyển nhượng đối với thửa đất số 218 là do thiếu diện tích 3,9m² so với thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc. Các bên không thoả thuận được giá trị của phần diện tích đất bị thiếu 3,9m² là do lỗi của cả nguyên đơn và bị đơn.

Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc là anh H, chị H1 chưa được cấp đổi GCNQSDĐ với lý do: ngày 18/5/2022 Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện L, tỉnh Hoà Bình nhận hồ sơ hợp lệ. Đến ngày 10/6/2022 Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh H cấp GCNQSDĐ cho bị đơn là chậm 16 ngày so với quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ. Theo hợp đồng, nghĩa vụ phạt cọc chỉ phát sinh đối với bị đơn khi bị đơn không bán, không chuyển nhượng tài sản đặt cọc cho nguyên đơn theo nội dung cam kết trong hợp đồng. Tuy nhiên, trong suốt quá trình giải quyết vụ án, bị đơn luôn khẳng định là vẫn muốn tiếp tục bán, chuyển nhượng thửa đất số 218 cho nguyên đơn.

Bị đơn được cấp đổi GCNQSDĐ chậm thời hạn so với quy định của pháp luật là do nguyên nhân từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Về nguyên nhân thửa đất bị thiếu 3,9m² là do thời điểm thành lập bản đồ thửa đất cấp giấy chứng nhận chưa chính xác, bản đồ được đo đạc bằng máy kinh vĩ quang cơ độ chính xác thấp. Đến nay Văn phòng đăng ký đất đai đo đạc lại hiện trạng thửa đất được đo đạc bằng máy toàn đạc điện tử chính xác cao. Tại đơn đăng ký biến động đất đai ngày 05/5/2022 phần kê khai của người đăng ký khai thể hiện địa chỉ của anh H chị H1 là phường T nhưng trong GCNQSDĐ là phường S, thành phố T; có sự sai sót trong quá trình cấp GCNQSDĐ về thông tin địa chỉ của người sử dụng đất. Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.

Như vậy, Toà án cấp sơ thẩm buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc 250.000.000 đồng và bị đơn không bị phạt cọc là có căn cứ.

[4] Về nội dung kháng cáo của anh Nguyễn Minh H và chị Nguyễn Thị Thu H1.

Việc xác định lỗi trong việc các bên không tiến hành được thủ tục công chứng, chuyển nhượng đối với tài sản đặt cọc như nhận định tại mục [3] nên yêu cầu kháng cáo của bị đơn cho rằng bị đơn không có lỗi là không có căn cứ.

[5] Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn; giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: do yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, yêu cầu kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận nên nguyên đơn, bị đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào: khoản 1 Điều 308, khoản 1 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của anh Nguyễn Kim C.
2. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của anh Nguyễn Minh H và chị Nguyễn Thị Thu H1.
3. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2023/DS-ST ngày 21/9/2023 của Toà án nhân dân thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình.
4. Về án phí dân sự phúc thẩm:
   • + Anh Nguyễn Kim C phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai số AA/2021/0002793 ngày 09/10/2023 của Chi

cục Thi hành án dân sự thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình; anh Nguyễn Kim C đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

+ Anh Nguyễn Minh H và chị Nguyễn Thị Thu H1 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai số AA/2021/0002795 ngày 09/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình; anh Nguyễn Minh H và chị Nguyễn Thị Thu H1 đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (ngày 27/12/2023).

Nơi nhận: -TAND cấp cao tại Hà Nội; -VKSND tỉnh Ninh Bình; -Phòng KTNV-THA; -TAND TP. Tam Điệp; -Chi cục THADS TP. Tam Điệp; - Lưu hồ sơ vụ án. VP.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (đã ký) Nguyễn Thị Phượng