TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ DĨ AN TỈNH BÌNH DƯƠNG —————	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc —————
Bản án số: 46/2025/DS-ST Ngày: 14 - 4 - 2025 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ DĨ AN, TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Phạm Thị Anh Thư.

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Bà Trần Thị Ngọc;
2. Bà Nguyễn Thị Bửu Huệ

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Ninh – Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Ông Lê Thanh Tùng - Kiểm sát viên.

Ngày 14 tháng 4 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương công khai xét xử sơ thẩm vụ án dân sự thụ lý số 894/2024/TLST-DS ngày 27 tháng 12 năm 2024 về việc “Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 30/2025/QĐST-DS ngày 03/3/2025, giữa:

- Nguyên đơn: Bà Đặng Thị V, sinh năm 1990; nơi ĐKHKTT: thôn F, xã T, huyện T, tỉnh Thanh Hóa; trú tại: C A, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Trương Nhật D, sinh năm 2000; trú tại: 1 X, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh; (văn bản ủy quyền ngày 19/6/2024). Có mặt.

- Bị đơn: Công ty cổ phần K, địa chỉ: 5, khu phố Đ, phường D, thành phố D, tỉnh Bình Dương. Vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa ông Trương Nhật D đại diện ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 18/12/2023, bà Đặng Thị V có ký Hợp đồng đặt cọc số 002/2023/HĐ/TT với Công ty cổ phần K (viết tắt công ty K) để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại Dự án khu nhà ở B, vị trí nhận chuyển nhượng là Ô số 13, khu liền kề LK.B thuộc một phần thửa đất số 1155, tờ bản đồ số 113 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CY 344824, số vào sổ cấp GCN: CT76896 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 25/6/2021, đất tọa lạc phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương, diện tích đất chuyển nhượng là 63,4m² loại đất ở đô thị và căn nhà ở 1 trệt 2 lầu theo mẫu thiết kế, tổng diện tích sàn xây dựng 204,6m². Tổng giá trị hợp đồng là 3.107.200.000đ (Ba tỷ, một trăm lẻ bảy triệu, hai trăm nghìn đồng). Bà V đã đặt cọc 2 lần tổng số tiền 932.160.000₫ (ngày 18/12/2023 bà V đặt cọc 600.000.000₫ và ngày 17/01/2023 (giám đốc ký tên đóng dấu ngày 05/4/2024) bà V đặt cọc số tiền 332.160.000₫)). Thỏa thuận thời gian hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận là 90 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng này, tùy thuộc có thể sau dự kiến 90 ngày. Thời hạn bàn giao nhà là 04 tháng kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc và có thể chậm hơn nhưng không quá 02 tháng. Tuy nhiên, đến hạn công ty đã không thực hiện như nội dung đã thỏa thuận. Ngày 03/7/2024, bà V đã có buổi làm việc với công ty K về thời gian cấp giấy chứng nhận, đại diện công ty cho rằng đến hết ngày 18/7/2024 mới hết hạn.

Kể từ khi ký hợp đồng đặt cọc đến ngày khởi kiện, nguyên đơn không nhận được bất kỳ một văn bản hay thông báo nào của bị đơn về thời gian cụ thể để thanh toán, cung cấp hồ sơ làm thủ tục chuyển nhượng theo như thỏa thuận, mặc dù đến thời hạn ghi trong hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn đã chủ động nhiều lần liên hệ với bị đơn để làm việc về thời hạn thanh toán tiếp theo, thời gian ký kết hợp đồng chuyển nhượng và thời gian bàn giao nhà, đất nhưng bị đơn cố tình né tránh không gặp.

Nhận thấy, quyền lợi bị vi phạm nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

• Chấm dứt Hợp đồng đặt cọc số 002/2023/HĐ/TT ký ngày 18/12/2023 giữa Công ty cổ phần K với bà Đặng Thị V.
• Buộc Công ty cổ phần K trả lại cho bà V số tiền 932.160.000đồng (Chín trăm ba mươi hai triệu, một trăm sáu mươi nghìn đồng) tiền đặt cọc công ty đã nhận và tiền phạt + tiền bồi thường theo Đ b Điều 9.4 của hợp đồng đặt cọc, cụ thể: tiền phạt vi phạm hợp đồng 8% số tiền bà V đã thanh toán là 932.160.000₫ x 8% = 74.572.800đ, tiền bồi thường thiệt hại bằng 7% giá trị là 932.160.000₫ x 7% = 65.251.200₫.
• Buộc Công ty cổ phần K thanh toán tiền lãi do chậm thực hiện hợp đồng với lãi suất 150%/tháng theo lãi suất cho vay của Ngân hàng Thương mại Cổ phần N (V1), tiền lãi tạm tính đến ngày xét xử (14/4/2025) là: (932.160.000 ₫ x 10,5%/năm x 347/365 ngày = 93.049.999₫.

Tổng số tiền buộc công ty cổ phần K phải trả cho bà V là 1.165.033.999₫ (một tỷ một trăm sáu mươi lăm triệu, không trăm ba mươi ba nghìn chín trăm chín mươi chín đồng).

Bị đơn Công ty Cổ phần K đã được Tòa án triệu tập hợp lệ để tham gia quá trình tố tụng và tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt không có lý do, cũng không có ý kiến về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và không cung cấp tài liệu, chứng cứ gì.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa:

Quá trình tố tụng, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa, nguyên đơn, bị đơn đã chấp hành và tuân theo pháp luật đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và ý kiến của Kiểm sát viên;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng:

Bị đơn Công ty Cổ phần K đã được Tòa án niêm yết hợp lệ đến lần thứ hai để tham gia phiên tòa nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Căn cứ vào Điều 228 Bộ luật tố tụng Dân sự Tòa án xét xử vắng mặt bị đơn.

[2] Về nội dung:

Theo tài liệu chứng cứ nguyên đơn cung cấp thể hiện: Ngày 18/12/2023, bà Đặng Thị V có ký Hợp đồng đặt cọc số 002/2023/HĐ/TT với Công ty K để đảm bảo cho việc nhận chuyển nhượng diện tích đất 63,4m² và căn nhà ở 1 trệt 2 lầu theo mẫu thiết kế, tổng diện tích sàn xây dựng 204,6m². Tổng giá trị hợp đồng là 3.107.200.000₫ (Ba tỷ, một trăm lẻ bảy triệu, hai trăm nghìn đồng). Bà V đã đặt cọc 02 lần với tổng số tiền 932.160.000₫ nhưng đến nay bị đơn không thực hiện cam kết về việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở như đã thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng.

[3] Xét thấy, hợp đồng đặt cọc số 002/2023/HĐ/TT ngày 18/12/2023, giữa Công ty K với bà Đặng Thị V được giao kết giữa người có thẩm quyền, thể hiện ý chí thỏa thuận tự nguyện của hai bên, không trái pháp luật, không vi phạm đạo đức xã hội nên có hiệu lực bắt buộc các bên phải tôn trọng thực hiện. Hợp đồng đặt cọc giữa hai bên nhằm đảm bảo cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại Ô số 13, khu liền kề LK.B, thuộc dự án Khu nhà ở B. Theo thỏa thuận tại Điều 2 về “Giá trị hợp đồng, phương thức và thời hạn thanh toán”, Điều 3 về “Lập hồ sơ xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và Điều 4 “Quy định về bàn giao nhà” của Hợp đồng thì nguyên đơn đã thực hiện việc đặt cọc cho bị đơn 02 lần với số tiền 932.160.000 đồng. Tuy nhiên, từ đó đến nay đã quá thời hạn thỏa thuận tại Điều 3, Điều 4 trong hợp đồng, cụ thể tại khoản 3.1 Điều 3, quy định “Thời hạn Bên A hoàn tất thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho Bên B dự kiến trong vòng 90 (chín mươi) ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng này. Tuy nhiên, tùy thuộc vào việc xem xét, phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên thời gian hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận có thể sau thời hạn dự kiến là 90 (chín mươi) ngày làm việc” và khoản 4.2, 4.3 Điều 4 quy định “Thời hạn bàn giao nhà: dự kiến trong vòng 04 tháng kể từ ngày hợp đồng được ký kết. Thời điểm bàn giao nhà thực tế có thể sớm hoặc muộn hơn so với thời gian quy định tại khoản này, nhưng không được chậm quá 02 tháng kể từ thời điểm đến hạn bàn giao. Bên A phải có văn bản thông báo cho bên B biết lý do chậm bàn giao”, “Trước ngày bàn giao nhà ở 15 (mười lăm) ngày, Bên A phải gửi thông báo cho Bên B về thời gian, địa điểm và thủ tục bàn giao nhà”. Tuy nhiên, từ khi ký hợp đồng đến nay bị đơn (Bên A) không có bất kỳ thông báo nào cho nguyên đơn (Bên B) về thời gian, địa điểm và thủ tục bàn giao nên nguyên đơn (Bên B) không thể thực hiện việc thanh toán theo quy định tại điểm c khoản 4.1 Điều 4 của Hợp đồng. Tại công văn số 4612/STNMT- CCQLĐĐ ngày 07/10/2024 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B trả lời cho bà Đặng Thị V với nội dung tính đến ngày 30/9/2024, Sở T chưa nhận được hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận do chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở tại dự án khu nhà ở B. Như vậy, bị đơn đã vi phạm về thời gian thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận nên nguyên đơn căn cứ vào quy định tại điểm f, Khoản 9.3 Điều 9 của Hợp đồng yêu cầu chấm dứt hợp đồng đặt cọc là có cơ sở chấp nhận.

[4] Đối với yêu cầu phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại: Nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả tiền phạt vi phạm hợp đồng là 932.160.000₫ x 8% = 74.572.000đ, tiền bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng là 932.160.000₫ x 7% = 65.251.000đ và tiền lãi do chậm thực hiện hợp đồng là 932.160.000₫ x 10,5%/năm x 347/365 ngày = 93.049.999₫.

Căn cứ điểm a Khoản 9.1 Điều 9 của Hợp đồng quy định: “Trường hợp Bên A chậm thực hiện thủ tục chuyển nhượng Quyền sử dụng đất Quyền sở hữu nhà ở cho Bên B quá 60 (sáu mươi) ngày kể từ thời điểm Bên A phải làm thủ tục chuyển nhượng quy định tại Điều 3 của Hợp đồng này mà do lỗi của Bên A và với điều kiện Bên B tuân thủ mọi điều kiện và điều khoản của Hợp đồng này, thì bên A sẽ phải chi trả cho bên B tiền lãi tương đương 150% lãi suất cho vay của Ngân hàng thương mại cổ phần N (V1) chi nhánh B với loại kỳ hạn tương ứng tính từ thời điểm chậm đến thời điểm chuyển nhượng thực tế tính trên tổng số tiền mà bên B đã thực thanh toán cho Bên A”. Đồng thời tại điểm b Khoản 9.4 Điều 9 của Hợp đồng quy định về xử lý hậu quả do việc chấm dứt hợp đồng do lỗi của Bên A thể hiện: “Ngoài việc bên A phải trả toàn bộ tiền đã nhận từ bên B, bên A còn phải thanh toán cho bên B các khoản sau:

• - Khoản lãi phạt theo quy định tại Điểm a Khoản 9.1 Điều này;
• - Khoản phạt vi phạm hợp đồng bằng 8% giá trị bên B thực thanh toán;
• - Khoản bồi thường thiệt hại bằng 7% giá trị bên B thực thanh toán".

Như đã phân tích ở trên thì việc làm cho Hợp đồng chấm dứt là lỗi của bên A, vì vậy nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả tiền phạt vi phạm hợp đồng 932.160.000₫ x 8% = 74.572.000đ, tiền bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng 932.160.000₫ x 7% = 65.251.000đ và tiền lãi do chậm thực hiện hợp đồng 932.160.000₫ x 10,5%/năm x 347/365 ngày = 93.049.999đ, là có cơ sở chấp nhận.

[5] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Dĩ An phù hợp với quy định pháp luật và quan điểm của Hội đồng xét xử nên chấp nhận.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu theo quy định của Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án. Nguyên đơn không phải chịu.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

• Khoản 3 Điều 26, điểm c khoản 1 Điều 39, 96, 144, 147, 228, 244, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
• Các Điều 116, 117, 328, 428, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.
• Khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đặng Thị V với bị đơn Công ty cổ phần K.

• Chấm dứt Hợp đồng đặt cọc số 002/2023/HĐ/TT ký ngày 18/12/2023 giữa bà Đặng Thị V với Công ty cổ phần K (về việc đặt tiền nhằm chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở tọa lạc tại phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương).
• Buộc Công ty cổ phần K phải trả cho bà Đặng Thị V số tiền 1.165.032.999đ (Một tỷ, một trăm sáu mươi lăm triệu, không trăm ba mươi hai nghìn, chín trăm chín mươi chín đồng), trong đó tiền đặt cọc là 932.160.000₫ (chín trăm ba mươi hai triệu, một trăm sáu mươi nghìn đồng), tiền phạt vi phạm hợp đồng là 74.572.000đ, tiền bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng là 65.251.000đ và tiền lãi do chậm thực hiện hợp đồng là 93.049.999₫.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Công ty cổ phần K phải chịu 46.950.990₫ (bốn mươi sáu triệu, chín trăm năm mươi nghìn, chín trăm chín mươi đồng).

Trả lại cho bà Đặng Thị V số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 22.898.085₫ (hai mươi hai triệu, tám trăm chín mươi tám nghìn, không trăm tám lăm đồng) theo Biên lai thu tiền số 0007583 ngày 19/12/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An.

3. Nguyên đơn có mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn vắng mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự ./.

Nơi nhận: - TAND tỉnh Bình Dương (01); - VKSND thành phố Dĩ An (01); - Chi cục THA DS thành phố Dĩ An (01); - Đương sự (02); - Lưu: VT, hồ sơ vụ án (02).

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phạm Thị Anh Thư

6