TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BẮC GIANG TỈNH BẮC GIANG	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 46/2025/DS-ST Ngày 05 tháng 6 năm 2025 V/v “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Dương Đình Hưng

Các Hội thẩm nhân dân: 1. Bà Nguyễn Thị Biên

2. Bà Hoàng Thị Hồng

Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Thế Thiện - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Bắc Giang tham gia phiên tòa: Ông Lương Văn Tuấn - Kiểm sát viên.

Trong ngày 05 tháng 6 năm 2025, tại Trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số: 188/2024/TLST-DS về việc “Kiện đòi tài sản”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 38/2025/QĐXXST-DS ngày 07/4/2025, Quyết định hoãn phiên toà số 65/2025/QÐST-DS ngày 07/5/2025, giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Anh Khổng Văn H, sinh năm 1983, (Vắng mặt)

Địa chỉ: Thôn C, xã Đ, huyện T, tỉnh Lạng Sơn.

Người đại diện theo ủy quyền anh Khổng Văn H:

Ông Nguyễn Tài H1, sinh năm 1959;

Địa chỉ: Số F Đ, phường C, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn, (Có đơn xin xử vắng mặt)

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho anh H: Ông Nguyễn Tài H1 – Luật sư thuộc Văn phòng L, đoàn Luật sư tỉnh Lạng Sơn, (Có đơn xin xử vắng mặt)

Địa chỉ: Số A, ngõ I, đường L, phường Đ, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn.

* Bị đơn: Anh Khổng Văn H2, sinh năm 1976, (Có đơn xin xử vắng mặt).

Địa chỉ: Tổ dân phố Đ, phường Đ, thành phố B, tỉnh Bắc Giang.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Chị Trịnh Thị H3, sinh năm 1981.
2. Chị Khổng Thúy H4, sinh năm 2000.

Chị H3, chị H4 đều ủy quyền cho anh Khổng Văn H2, sinh năm 1976, (Có đơn xin xử vắng mặt).

Đều địa chỉ: Tổ dân phố Đồng Quan, phường Đồng Sơn, thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang

3. Chị Đặng Huyền N, sinh năm 1981

Địa chỉ: Thôn C, xã Đ, huyện T, tỉnh Lạng Sơn

Người đại diện theo ủy quyền chị Đặng Huyền N: Ông Nguyễn Tài H1, sinh năm 1959; Địa chỉ: Số F Đ, phường C, thành phố L, tỉnh Lạng Sơn, (Có đơn xin xử vắng mặt)

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại đơn khởi kiện và quá trình tham gia tố tụng tại Toà án, nguyên đơn là anh Khổng Văn H trình bày:

Anh là em trai ruột của anh Khổng Văn H2. Trước đây bố mẹ anh có thửa đất số 104, tờ bản đồ 19, diện tích 216m² là đất ở nông thôn, địa chỉ thửa đất tại thôn Đ, xã Đ, thành phố B, tỉnh Bắc Giang tên bố mẹ anh. Anh không biết vì lý do gì anh H2 được chuyển tên chủ sử dụng đất, theo đó, anh H2 được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 3218848, số vào sổ cấp GCN: CS-00554 ngày 21/02/2021.

Năm 2023, anh H2 muốn bán thửa đất vừa nêu trên nên hai bên đã thoả thuận anh H2 bán thửa đất cho anh. Anh đã chuyển tiền qua tài khoản theo các lần như sau:

• Lần 1, anh chuyển số tiền 250.000.000 đồng vào tài khoản của anh H2.
• Lần 2, anh chuyển số tiền 80.000.000 đồng vào tài khoản của Trịnh Thị H3 là vợ anh H2.
• Lần 3, anh chuyển số tiền 405.000.000 đồng vào tài khoản của chị Khổng Thúy H4 là con gái anh H2.

Tổng số tiền anh đã đặt cọc cho anh H2 để mua thửa đất số 104, tờ bản đồ 19 là 735.000.000đồng. Sau khi chuyển tiền đặt cọc, vợ chồng anh H2 không thực hiện chuyển nhượng đất cho vợ chồng anh, mà đã chuyển nhượng cho người khác.

Nay anh khởi kiện đề nghị Toà án: Buộc anh Khổng Văn H2 và chị Trịnh Thị H3 trả cho vợ chồng anh số tiền 735.000.000 đồng.

*Quá trình tham gia tố tụng, bị đơn là anh Khổng Văn H2 trình bày:

Vào khoảng tháng 4/2023, vợ chồng anh đang nợ ngân hàng N1 – Chi nhánh B II số tiền 4.200.000.000 đồng và cần tiền để trả cho ngân hàng nên có nói chuyện với anh Khổng Văn H là em trai ruột anh. Anh H trao đổi với vợ chồng anh về việc mua lại thửa đất số 104, tờ bản đồ số 19, diện tích 216m², Giấy chứng nhận số DC 3218848, số vào sổ cấp GCN: CS-00554 mang tên Trịnh Thị H3 (vợ anh) với giá 4.800.000.000đồng, vợ chồng anh nhất trí.

Ngày 07/4/2023, anh H chuyển khoản để đặt cọc mua thửa đất số tiền 250.000.000đồng vào số tài khoản 555516188888 của anh tại Ngân hàng TMCP Q. Ngày 15/5/2023, anh H chuyển số tiền 80.000.000đồng vào số tài khoản 0356144825 của vợ anh là chị Trịnh Thị H3 tại Ngân hàng TMCP Q. Ngày 23/5/2023, anh H tiếp tục chuyển số tiền 405.000.000đồng vào số tài khoản 9987897898888 của con gái anh là chị Khổng Thúy H4 tại Ngân hàng TMCP Q. Tổng số tiền vợ chồng anh đã nhận cọc của vợ chồng anh H là 735.000.000đồng. Khi đặt cọc để mua thửa đất hai bên có làm giấy tờ đặt cọc nhưng do thất lạc nên không còn lưu giữ.

Sau khi nhận số tiền đặt cọc thì anh H nói với vợ chồng anh sau 01 tháng sẽ đưa thêm số tiền 2.000.000.000 đồng. Đến ngày hẹn, vợ chồng anh đã liên lạc với anh H thì anh H trả lời không lo được tiền. Vợ chồng anh vẫn giữ thửa đất và chịu trả lãi ngân hàng gần 01 năm. Sau đó, vợ chồng anh nói chuyện với anh H thì anh H nói không có tiền mua thửa đất. Do số tiền trả lãi hàng tháng cao, vợ chồng anh đã chuyển nhượng thửa đất cho ông Trịnh Văn G để thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ với Ngân hàng.

Đến nay, vợ chồng anh H chị N yêu cầu vợ chồng anh phải trả tổng số tiền đã đặt cọc mua thửa đất là 735.000.000 đồng thì anh đồng ý. Hiện tại điều kiện kinh tế khó khăn nên anh đề nghị trả dần cho vợ chồng anh H.

*Quá trình tham gia tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là chị Đặng Huyền N trình bày:

Chị là vợ anh Khổng Văn H. Năm 2023, vợ chồng chị đặt vấn đề mua của vợ chồng anh Khổng Văn H2 thửa đất số 104, tờ bản đồ 19, diện tích 216m² là đất ở nông thôn, địa chỉ thửa đất tại thôn Đ, xã Đ, thành phố B, tỉnh Bắc Giang. Anh H đã chuyển khoản tổng số tiền 735.000.000đồng (chuyển làm 3 lần) cho vợ chồng anh H2 để đặt cọc mua thửa đất.

Tuy nhiên, anh H2 lại chuyển nhượng thửa đất cho người khác. Vợ chồng chị đã nhiều lần đòi anh H2 phải trả lại tiền cọc nhưng anh H2 nói khi nào có tiền sẽ trả. Chị đồng ý với quan điểm khởi kiện của chồng chị là anh H, yêu cầu vợ chồng anh Khổng Văn H2 phải trả lại số tiền cọc mua đất là 735.000.000 đồng cho vợ chồng chị.

*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án là chị Trịnh Thị H3, chị Khổng Thúy H4 đã uỷ quyền cho anh Khổng Văn H2 tham gia tố tụng và nhất trí các quan điểm anh H2 trình bày.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Bắc Giang phát biểu quan điểm:

+ Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử đúng với quy định của pháp luật. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đã chấp

hành đúng về quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 70, Điều 71, Điều 72, Điều 73 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

+ Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử như sau :

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn.

Buộc anh Khổng Văn H2, chị Trịnh Thị H3 phải trả cho vợ chồng anh Khổng Văn H, chị Đặng Huyền N số tiền đặt cọc 735.000.000đồng (bằng chữ: Bảy trăm ba mươi lăm triệu đồng).

Ngoài ra, vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Bắc Giang còn đề nghị về án phí và quyền kháng cáo.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa sau khi tiến hành nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp, thẩm quyền giải quyết vụ án:

Căn cứ đơn khởi kiện ban đầu của nguyên đơn Khổng Văn H, Toà án thụ lý vụ án với quan hệ tranh chấp là “Kiện đòi tài sản”. Sau khi thu thập đủ các tài liệu, chứng cứ và đánh giá toàn diện về vụ án, việc nguyên đơn thoả thuận mua thửa đất của bị đơn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nguyên đơn chuyển tổng số tiền 735.000.000 đồng nhằm đặt cọc đất cho bị đơn. Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật tố tụng dân sự, xác định quan hệ tranh chấp trong vụ án là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Bị đơn có địa chỉ cư trú tại phường Đ, thành phố B, căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang.

[2] Về sự vắng mặt của người tham gia tố tụng: Anh Khổng Văn H2 là bị đơn, là người đại diện theo ủy quyền của chị Trịnh Thị H3, chị Khổng Thúy H4 có đơn xin xử vắng mặt, Ông Nguyễn Tài H1 là đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là chị Đặng Huyền N có đơn xin xử vắng mặt. Căn cứ Điều 227; Điều 228; Điều 238 Bộ luật tố tụng dân sự. Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt họ.

[3] Về nội dung vụ án:

Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đều thừa nhận vào năm 2023, anh Khổng Văn H đã đặt cọc số tiền 735.000.000 đồng để mua thửa đất số 104, tờ bản đồ số 19, diện tích 216m², được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 3218848, số vào sổ cấp GCN: CS-00554 mang tên Trịnh Thị H3. Bị đơn Khổng Văn H2 xác nhận đã nhận của nguyên đơn Khồng Văn H5 tổng số tiền 735.000.000 đồng qua các giao dịch chuyển khoản cụ thể:

• - Ngày 07/4/2023, anh H5 chuyển số tiền 250.000.000 đồng vào tài khoản số [...] của anh H2 tại Ngân hàng TMCP Q;

• - Ngày 15/5/2023, anh H5 chuyển số tiền 80.000.000 đồng vào tài khoản số 0356144825 của chị Trịnh Thị H3 tại Ngân hàng TMCP Q;
• - Ngày 23/5/2023, anh H5 chuyển số tiền 405.000.000 đồng vào tài khoản số 9987897898888 của chị Khổng Thúy H4 tại Ngân hàng TMCP Q.

Mặc dù anh H5 và anh H2 trình bày không còn giữ được giấy tờ đặt cọc, nhưng qua các giao dịch chuyển khoản được sao kê và qua lời khai của đương sự, hợp đồng đặt cọc giữa anh H5 và anh H2 là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Hợp đồng đặt cọc đã được xác lập, nhưng các đương sự không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 104, tờ bản đồ số 19, diện tích 216m², anh H5 khởi kiện yêu cầu vợ chồng anh H5 phải trả lại số tiền đặt cọc. Anh Khổng Văn H2 là bị đơn và là đại diện theo ủy quyền của chị H3 và chị H4 đồng ý trả cho vợ chồng anh H5 chị N số tiền 735.000.000 đồng, Hội đồng xét xử thấy có căn cứ được chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự.

Do các đương sự không có thoả thuận và không có yêu cầu khác về phạt cọc, Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết về phạt cọc.

[4] Về án phí: Do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí theo quy định tại Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[5] Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo theo quy định tại Điều 271, khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; điểm a khoản 1 Điều 92; Điều 147; Điều 227; Điều 228; Điều 238; Điều 271; khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 328 của Bộ luật dân sự;

Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH1430 tháng 12 năm 2016 của Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn.
2. Buộc anh Khổng Văn H2, chị Trịnh Thị H3 phải trả cho vợ chồng anh Khổng Văn H, chị Đặng Huyền N số tiền đặt cọc 735.000.000 đồng (bằng chữ: Bảy trăm ba mươi lăm triệu đồng).

Kể từ ngày quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi trên số tiền còn phải trả cho người được thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí:
• Hoàn trả anh Khổng Văn H số tiền tạm ứng án phí 16.700.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0002200 ngày 06/12/2024 tại Chi cục thi hành án dân sự thành phố Bắc Giang.
• Anh Khổng Văn H2 và chị Trịnh Thị H3 phải chịu 33.400.000 đồng (bằng chữ: Ba mươi ba triệu bốn trăm nghìn đồng)
3. Về quyền kháng cáo:

Đương sự vắng mặt có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.

4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự./.

Nơi nhận: - TAND tỉnh Bắc Giang; - VKSND thành phố Bắc Giang; - VKSND tỉnh Bắc giang; - Chi cục THADS thành phố Bắc Giang; - Các đương sự; - Lưu HS, VP.

T/M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Dương Đình Hưng