TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

-

Bản án số: 451/2023/DS-PT Ngày 06-12-2023 Về việc tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY NINH

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Phan Thanh Tùng

Các thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Bình

Bà Phạm Thị Thanh Giang

Thư ký phiên tòa: ông Thái Công Hậu - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa: Bà Đặng Thị Châu - Kiểm sát viên.

Ngày 06 tháng 12 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 384/2023/TLPT-DS ngày 30 tháng 10 năm 2023 về “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”. Do Bản án số: 91/2023/DS-ST ngày 09 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 407/2023/QĐPT-DS ngày 03 tháng 11 năm 2023 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Doãn Văn Đ, sinh năm 1969; nơi cư trú: ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh, có mặt.
2. Bị đơn: Ông Nguyễn Trường T, sinh năm 1969; nơi cư trú: ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh, vắng mặt.
3. người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: không.
4. Người kháng cáo: nguyên đơn ông Doãn Văn Đ.
5. Viện kiểm sát kháng nghị: không.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và các lời khai tại Tòa nguyên đơn trình bày: ngày 01/5/2022 ông có thuê của ông T phần đất diện tích 500 m², ngang 10m x dài 50m; có làm giấy tay “hợp đồng thuê đất”, tiền cho thuê đất mỗi năm là 8.000.000 đồng/năm, thời hạn thuê là 02 năm. Sau khi ký hợp đồng thuê đất ông đã trả cho ông T số tiền thuê đất 02 năm là 16.000.000 (Mười sáu triệu) đồng.

Khoảng nửa tháng sau khi ký hợp đồng, ông đưa cho ông T số tiền 2.000.000 (Hai triệu) đồng (Trong đó có 1.000.000 (Một triệu) đồng để khoan giếng và 1.000.000 (Một triệu) đồng để vô điện.

Ông T đã giao đất cho ông trồng cao su giống. Đến tháng 9/2022 thì ông T ngăn cản, không cho ông sử dụng điện để tưới cây nên xảy ra tranh chấp.

Nay ông Đ khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê đất giữa ông ông với ông T; yêu cầu ông T trả lại số tiền thuê đất còn lại là 01 năm là 8.000.000 (Tám triệu) đồng; yêu cầu ông T trả lại số tiền tiền khoan giếng, vô điện là 2.000.000 (Hai triệu) đồng.

Bị đơn ông Nguyễn Trường T trình bày:

Nguồn gốc phần đất của Đỗ Văn K cho ông thuê để bán cà phê, ông cho ông Đ thuê lại phần điện tích ở phía sau; thời hạn thuê 02 năm, mỗi năm 8.000.000 đồng; ông đã nhận tiền thuê đất 02 năm là 16.000.000 (Mười sáu triệu) đồng. Ông Đ đã nhận đất trồng cây cao su. Do mâu thuẫn chuyện tình cảm giữa ông Đ với em gái ông nên ông Đ không sử dụng đất nữa; ông Đ dỡ hàng rào, di dời cây cao su đi ông không có ngăn cản. Ông có nhận của ông Đ số tiền 2.000.000 (Hai triệu) đồng để khoan giếng và vô điện. Hiện tại ông T đang sử dụng đường dây điện và giếng khoan.

Nay ông Đ khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê đất, trả lại tiền thuê đất, tiền vô điện, khoan giếng ông không đồng ý.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 91/2023/DS-ST ngày 09 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Doãn Văn Đ về “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” đối với ông Nguyễn Trường T.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Doãn Văn Đ về “Tranh chấp đòi lại tài sản” đối với ông Nguyễn Trường T. Buộc ông Nguyễn Trường T phải trả lại cho ông Đ tiền khoan giếng, vô điện là 2.000.000 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn giải quyết về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 23 tháng 8 năm 2023 nguyên đơn ông Doãn Văn Đ có đơn kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông, buộc ông T phải trả lại tiền thuê đất là 8.000.000 đồng do ông T vi phạm hợp đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn ông Đ giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh:

• + Về tố tụng: Thư ký, Thẩm phán, Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng những quy định pháp luật tố tụng dân sự.
• + Về nội dung: hợp đồng thuê đất giữa ông Đ và ông T vô hiệu; đề nghị chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Đ; sửa bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa, và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, xét thấy:

[1] Đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Doãn Văn Đ làm trong thời hạn luật định, hợp lệ nên được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[2] Xét nội dung kháng cáo.

[2.1] Căn cứ lời trình bày của hai bên đương sự và các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án có căn cứ xác định. Ngày 01-5-2022, ông Doãn Văn Đ có thuê của ông Nguyễn Trường T phần đất ngang 10m x dài 30m; có làm giấy tay “hợp đồng thuê đất”, tiền thuê đất là 8.000.000 đồng/năm, thời hạn thuê là 02 năm. Ông Đ đã trả đủ tiền thuê đất cho ông T là 16.000.000 (Mười sáu triệu) đồng; ông T đã giao đất cho ông Đ trồng cây cao su giống. Quá trình thực hiện hợp đồng khoảng 15 ngày, ông Đ có giao cho ông T số tiền 2.000.000 đồng (trong đó có 1.000.000 đồng để khoan giếng và 1.000.000 đồng để vô điện). Đến tháng 9/2022 ông Đ cho rằng ông T không cho sử dụng điện để tưới cây. Ông T cho rằng không có ngăn cản việc ông Đ sử dụng đất nên xảy ra tranh chấp.

Như vậy, có đủ căn cứ xác định việc hai bên có giao kết với nhau hợp đồng thuê đất là có thật.

[2.2] Kết quả thẩm định tại chỗ thể hiện phần đất cho thuê diện tích 300 m² nằm trong tổng diện tích 524,4m² thuộc thửa số 68, 69, tờ bản đồ 26 tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh do ông Trần Ngọc T1 và bà Phan Ngọc H đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

[2.3] Ông T trình bày, nguồn đất là của ông Đỗ Văn K, bà Phạm Thị M cho ông thuê vào ngày 29-4-2022, sau đó ông cho ông Đ thuê lại một phần nằm ở phía sau.

[2.4] Như vậy, có căn cứ xác định đất cho thuê là của ông T1 và bà H đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không phải của ông K nhưng ông K ký hợp đồng cho ông T thuê; sau đó ông T ký hợp đồng cho ông Đ thuê lại, trong hợp đồng không ghi số thửa, tờ bản đồ. Hợp đồng cho thuê lập bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực; không đăng ký tại cơ quan quản lý đất đai là trái với Điều 167, 168, 188 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 501, 502, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015. Cho nên hợp đồng cho thuê đất giữa ông T và ông Đ vô hiệu theo quy định tại Điều 117, 122 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Trong phần nhận định của bản án sơ thẩm công nhận hợp đồng cho thuê đất có hiệu lực nhưng trong phần quyết định của bản án không ghi là thiếu sót.

[2.5] Theo khoản 2 Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại trình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”.

Xét thấy, trong quá trình giải quyết vụ án, ông Đ thừa nhận trả đất lại cho ông T quản lý sử dụng, nên không cần buộc ông Đ phải trả lại đất.

Về tiền thuê đất: ông T đã nhận đủ số tiền thuê đất 02 năm là 16.000.000.000 đồng. Hợp đồng thuê đất thực hiện chưa được 01 năm thì xảy ra tranh chấp; hợp đồng vô hiệu do lỗi của hai bên. Ông Đ yêu cầu ông T trả lại tiền thuê đất 8.000.000 đồng là có căn cứ nên chấp nhận.

[2.6] Ngoài ra, sau khi thuê đất ông Đ giao cho ông T 2.000.000 đồng để khoan giếng và vô điện. Hiện nay ông T đang quản lý sử dụng điện và giếng khoan. Tòa án cấp sơ thẩm buộc ông T phải trả lại cho ông Đ số tiền 2.000.000 đồng là có căn cứ.

[3] Từ những phân tích nêu trên xét thấy yêu cầu kháng cáo của ông Đ có căn cứ nên chấp nhận, sửa bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát đề nghị chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Đ, sửa bản án sơ thẩm là phù hợp nên chấp nhận.

[4] Về chi phí tố tụng: do yêu cầu khởi kiện của ông Doãn Văn Đ được chấp nhận. Cho nên chi phí xem xét thẩm định tại chỗ là 600.000 đồng ông T phải chịu. Ghi nhận ông Đ đã nộp xong. Buộc ông T phải thanh toán lại cho ông Đ 600.000 đồng.

[5] Về tiền án phí dân sự sơ thẩm: do yêu cầu khởi kiện của ông Doãn Văn Đ được chấp nhận. Cho nên tiền án phí dân sự sơ thẩm ông T phải chịu 800.000 đồng (300.000 đồng tiền án phí về việc tuyên hợp đồng vô hiệu và 500.000 đồng tiền án phí về việc hoàn trả lại tiền cho ông Đ).

Hoàn trả cho ông Doãn Văn Đ số tiền tạm ứng án phí 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng do ông Đ đã nộp theo biên lai thu số 0008012 ngày 22-3-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh.

[6] Về án phí dân sự phúc thẩm: do kháng cáo được chấp nhận nên ông Đ không phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm theo khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

[7] Những phần của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm thì có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308; Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ vào Điều 167, 168; khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; Điều 117, 122, 131, 501, 502, 503 của Bộ luật Dân năm 2015; Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Doãn Văn Đ.
2. Sửa Bản án số: 91/2023/DS-ST ngày 09 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh.
   1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Doãn Văn Đ về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đối với bị đơn ông Nguyễn Trường T.
   2. Tuyên bố Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông Doãn Văn Đ và ông Nguyễn Trường T xác lập ngày 01-5-2022 vô hiệu.
   3. Buộc Nguyễn Trường T có nghĩa vụ hoàn trả lại ông Doãn Văn Đ số tiền 10.000.000 (mười triệu) đồng.

   Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về chi phí tố tụng: buộc ông Nguyễn Trường T phải thanh toán lại cho ông Doãn Văn Đ 600.000 đồng tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ.
4. Về tiền án phí dân sự sơ thẩm: ông Nguyễn Trường T phải chịu 800.000 đồng.

Hoàn trả cho ông Doãn Văn Đ số tiền tạm ứng án phí 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng do ông Đ đã nộp theo biên lai thu số 0008012 ngày 22-3-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh.

5. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Hoàn trả cho ông Doãn Văn Đ 300.000 (ba trăm ngàn) đồng tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0008527 ngày 24-8-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh.

6. Những phần của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm thì có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
7. Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
8. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - VKSND tỉnh Tây Ninh; - TAND huyện Tân Châu, Tây Ninh; - Chi cục THADS huyện Tân Châu; - Phòng Kiểm tra nghiệp vụ; - Các đương sự; - Lưu tập án; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phan Thanh Tùng