TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HÀM TÂN TỈNH BÌNH THUẬN

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số: 45/2024/DS-ST

Ngày: 04/12/2024

V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN HÀM TÂN

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Đình Khương

Các Hội thẩm nhân dân: Bà Nguyễn Thị Tơ và bà Trà Thị Thanh Hoa.

- Thư ký phiên tòa: Bà Trần Thị Kim Thoa – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Hàm Tân, tỉnh Bình Thuận tham gia phiên tòa: Bà Hoàng Thị Kim Trâm – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 19 tháng 11 năm 2024 và ngày 04 tháng 12 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân huyện Hàm Tân xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 175/2023/TLST-DS, ngày 26 tháng 10 năm 2023, về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 108/2024/QĐXX ngày 01 tháng 10 năm 2024; Quyết định hoãn phiên tòa số: 109/2024/QĐST-DS ngày 31 tháng 10 năm 2024 và Quyết định tạm ngừng phiên tòa số: 110/2024/QĐST-DS ngày 19 tháng 11 năm 2024, giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Ông Nguyễn Quốc T, sinh năm: 1993. Địa chỉ: Khu phố L, thị trấn T, huyện H, tỉnh Bình Thuận. (có mặt)
• Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Lê Hữu T1, sinh năm: 1983. Địa chỉ: DN Khu phố B, phường B, thành phố T, tỉnh Bình Dương. (có mặt)
• - Bị đơn: Ông Lê Văn N, sinh năm: 1978. Địa chỉ: Thôn C, xã T, huyện H, tỉnh Bình Thuận. (có mặt)
• - Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
• + Ông Lê Văn S, sinh năm: 1974. (vắng mặt)
• + Bà Nguyễn Thị T2, sinh năm: 1975. (có mặt)
• Cùng địa chỉ: Thôn C, xã T, huyện H, tỉnh Bình Thuận.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, phía nguyên đơn trình bày: Vào ngày 09/5/2022, giữa ông Nguyễn Quốc T và ông Lê Văn N có ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 200m²(5m x 40m), thuộc một phần của thửa đất số 61, tờ bản đồ số 66 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 596232; Tọa lạc tại thôn C, xã T, huyện H, tỉnh Bình Thuận; Giá chuyển nhượng đất 270.000.000đồng và ngay trong ngày 09/5/2022, ông T đã đặt cọc số tiền là 270.000.000đồng.

Theo nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022 thì ông Lê Văn N có trách nhiệm tách thửa, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối thửa đất nêu trên để hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 150 ngày (hạn cuối là ngày 09/10/2022). Nếu quá thời hạn trên mà ông N không tách thửa để chuyển nhượng đất cho ông T thì phải bồi thường gấp 02 lần số tiền đặt cọc; tổng số tiền hoàn trả và bồi thường là 540.000.000đồng.

Tuy nhiên, tính đến ngày khởi kiện mà ông N vẫn không tách thửa sang tên cho ông T nên ông T khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết:

• - Buộc ông Lê Văn N phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022; ông Lê Văn N có trách nhiệm tách thửa và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 200m² (5m x 40m), thuộc một phần của thửa đất số 61, tờ bản đồ số 66 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 596232; Tọa lạc tại thôn C, xã T, huyện H, tỉnh Bình Thuận.
• - Trường hợp ông Lê Văn N không thực hiện thủ tục tách thửa và ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên thì buộc ông Lê Văn N phải trả lại cho ông Nguyễn Quốc T số tiền đặt cọc 270.000.000đồng và phạt cọc là 540.000.000đồng, tổng cộng là 810.000.000đồng (T1 trăm mười triệu đồng).

Tại phiên tòa hôm nay, phía nguyên đơn thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện, cụ thể: Yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022, giữa ông Nguyễn Quốc T và ông Lê Văn N; buộc ông Lê Văn N phải trả lại cho ông Nguyễn Quốc T số tiền đặt cọc 270.000.000đồng và bồi thường số tiền 130.000.000đồng, tổng cộng là 400.000.000đồng.

Bị đơn là ông Lê Văn N trình bày: Ông N thừa nhận toàn bộ nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Nguồn gốc đất mà ông N ký hợp đồng đặt cọc với ông Nguyễn Quốc T là do ông N mua bằng giấy tay của vợ chồng ông Lê Văn S (anh ruột) và bà Nguyễn Thị T2 vào ngày 26/11/2020, có diện tích 400m² (10m x 40m), thuộc một phần của thửa đất số 61, tờ bản đồ số 66 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 596232; Tọa lạc tại thôn C, xã T, huyện H, tỉnh Bình Thuận. Mục đích mua thửa đất nêu trên là để xây nhà nuôi con. Tuy nhiên, do thiếu tiền xây nhà nên ông N bán cho ông T ½ thửa đất nêu trên để lấy tiền xây nhà. Nhưng trong quá trình thực hiệp hợp đồng, vợ chồng ông Lê Văn S và bà Nguyễn Thị T2 đã có liên hệ với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục tách thửa vợ chồng ông Lê Văn S và bà Nguyễn Thị T2 đã nhiều lần liên hệ với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục tách thửa nhưng không được giải quyết.

Tại phiên tòa, ông N chấp nhận trả lại cho ông Nguyễn Quốc T số tiền đặt cọc 270.000.000đồng nhưng không chấp nhận bồi thường số tiền 130.000.000đồng, vì số tiền nhận đặt cọc của ông T thì ông N đã trả nợ tiền xây nhà và hiện nay, một mình ông N phải đi làm thuê để nuôi hai con nhỏ.

Tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị T2 trình bày: Vợ chồng bà (ông Lê Văn S và bà Nguyễn Thị T2) có viết giấy tay vào ngày 26/11/2020, với nội dung bán cho ông Lê Văn N phần diện tích 400m² (10m x 40m), thuộc một phần của thửa đất số 61, tờ bản đồ số 66 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 596232; Tọa lạc tại thôn C, xã T, huyện H, tỉnh Bình Thuận. Tuy nhiên, vợ chồng ông Lê Văn S và bà Nguyễn Thị T2 đã nhiều lần liên hệ với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục tách thửa nhưng không được giải quyết. Tuy nhiên, do thủ tục biến động phức tạp và phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất mới được tách thửa nhưng do thửa đất không tiếp giáp với đường đi nên không được chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, cần phải đập nhà để trả lại hiện trạng ban đầu thì mới được xem xét giải quyết.

Đại diện VKSND huyện Hàm Tân tham gia phiên tòa phát biểu:

Về thủ tục tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa hôm nay, những người tiến hành tố tụng đã chấp hành đúng và đầy đủ trình tự, thủ tục tố tụng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Sau khi xem các tài liệu có tại hồ sơ và lời trình bày của đương sự tại phiên tòa đã có đủ căn cứ xác định yêu cầu của nguyên đơn là có cơ sở nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022, giữa ông Nguyễn Quốc T và ông Lê Văn N; buộc ông Lê Văn N phải trả lại số tiền đặt cọc cho ông Nguyễn Quốc T là 270.000.000đồng. Không chấp nhận yêu cầu bồi thường 130.000.000đồng.

Về án phí: Đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN;

Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ, ý kiến của đương sự, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Hàm Tân tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận thấy;

[1] Về quan hệ pháp luật có tranh chấp và thẩm quyền giải quyết của tòa án: Đây là tranh chấp hợp đồng đặt cọc, bị đơn và đối tượng tranh chấp là bất động sản đều thuộc thôn C, xã T, huyện H, tỉnh Bình Thuận nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Hàm Tân theo quy định tại khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Lê Văn S đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ 2 mà vẫn vắng mặt không có lý do. Do đó, Tòa án vẫn tiến hành xét xử theo quy định tại khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, đối chiếu với lời khai của các đương sự đã được thẩm tra tại phiên tòa, đủ cơ sở xác định: Vào ngày 09/5/2022, giữa ông Nguyễn Quốc T và ông Lê Văn N có ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 200m² (5m x 40m), thuộc một phần của thửa đất số 61, tờ bản đồ số 66 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 596232; Tọa lạc tại thôn C, xã T, huyện H, tỉnh Bình Thuận với giá chuyển nhượng đất 270.000.000đồng và ông T đã đặt cọc số tiền là 270.000.000đồng.

Về thời hạn: Ông Lê Văn N có trách nhiệm tách thửa, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối thửa đất nêu trên để hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 150 ngày (hạn cuối là ngày 09/10/2022). Nếu ông N không tách thửa để chuyển nhượng đất cho ông T thì phải bồi thường số tiền 540.000.000đồng.

[4] Xét tính pháp lý của hợp đồng: Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn không cung cấp được bản gốc hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022 mà chỉ cung cấp bản phô tô. Tuy nhiên, các bên đương sự đều thừa nhận hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022. Ngoài hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022 thì trước đó, ông T và ông N đã ký hợp đồng đặt cọc với nội dung chuyển nhượng 5,5 mét ngang đất nhưng quá 06 tháng mà chưa tách thửa được nên hai bên mới ký lại hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022 để thay thế nội dung thỏa thuận của hợp đồng đặt cọc cũ và gia hạn thời gian tách thửa sang tên.

Tuy ông T không cung cấp được bản gốc của các hợp đồng đặt cọc đặt cọc nêu trên nhưng các bên đều thừa nhận nội dung tại bản phô tô hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022 mà ông T đã cung cấp; Thừa nhận hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022 này thay thế cho thỏa thuận trước đó. Do đó, hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022 giữa ông T và ông Lê Văn N là hoàn toàn tự nguyện, phù hợp với quy định tại Điều 328 của Bộ Luật dân sự nên phát sinh trách nhiệm pháp lý, buộc các bên phải thực hiện.

[5] Xét yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và trả lại tiền đặt cọc đã nhận: Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, bị đơn là ông N đã thừa nhận việc vi phạm thời hạn nên chấp nhận trả lại tiền đặt cọc cho nguyên đơn. Do đó, ông T yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc và buộc ông N phải trả lại tiền đặt cọc đã nhận là có căn cứ pháp lý và phù hợp quy định tại Điều 423, Điều 424 của Bộ luật dân sự nên cần được chấp nhận.

[6] Đối với yêu cầu về phạt cọc: Theo nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022, hai bên thỏa thuận thống nhất là trong thời hạn 150 ngày (hạn cuối là ngày 09/10/2022). Nếu ông N không tách thửa để chuyển nhượng đất cho ông T thì phải bồi thường gấp 02 lần số tiền đặt cọc, tổng số tiền hoàn trả và bồi thường là 540.000.000đồng.

Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, bị đơn là ông N đều thừa nhận phần diện tích đất mà hai bên thỏa thuận ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022 là do ông N mua của vợ chồng ông Lê Văn S và bà Nguyễn Thị T2 bằng giấy tay vào ngày 26/11/2020 nhưng chưa tách thửa sang tên. Do đó, từ trước thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc giữa ông T và ông Lê Văn N cho đến nay thì quyền sử dụng đất mà hai bên thỏa thuận giao dịch vẫn thuộc quyền quản lý sử dụng của ông Lê Văn S và bà Nguyễn Thị T2 nên ông N không có quyền không có quyền ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc chuyển nhượng đất theo quy định tại điều 188 của Luật đất đai.

Tại phiên tòa, bà Nguyễn Thị T2 trình bày là vợ chồng bà có liên hệ với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục tách thửa để sang tên cho ông N nhưng không được giải quyết. Lý do là muốn tách thửa thì cần phải chuyển mục đích sử dụng đất nhưng đất của vợ chồng bà không tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu nên không đủ điều kiện để xem xét giải quyết theo quy định pháp luật.

Xét lời trình bày của bà Nguyễn Thị T2 phù hợp với nội dung Công văn số 13/TNMT ngày 12/9/2022 của Phòng Tài Nguyên - Môi Trường huyện H về việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: “Phòng Tài Nguyên M huyện H có nhận hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở nông thôn tại thửa đất số 61, tờ bản đồ số 66 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 596232 do Sở Tài Nguyên Môi Trường tỉnh B cấp cho ông Lê Văn S và bà Nguyễn Thị T2 ngày 29/01/2021.

Ngày 08/9/2022, Phòng Tài Nguyên Môi Trường huyện H phối hợp với UBND xã T tổ chức thẩm tra thực địa tại vị trí xin chuyển mục đích sử dụng đất của ông Lê Văn S và bà Nguyễn Thị T2 thì vị trí xin chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa không tiếp giáp với đường giao thông hiện hữu. Do đó, không đủ điều kiện để xem xét giải quyết theo quy định tại điểm c khoản 1 điều 4 Quyết Định 21/2021/QĐ-UBND ngày 30/8/2021 của UBND tỉnh B."

Từ những phân tích nêu trên, có đủ cơ sơ để xác định nguyên nhân dẫn tới việc không ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất được là do ông N không có quyền sử dụng đất hợp pháp để hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất theo đúng thời hạn mà hai bên đã thỏa thuận. Do đó, việc không thực hiện được nội dung thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022 giữa ông T và ông Lê Văn N là do lỗi của ông N nên ông T yêu cầu ông N bồi thường 130.000.000đồng là có cơ sở để chấp nhận.

[9] Về án phí: Các đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

• - Khoản 3 Điều 26, Điểm a khoản 1 Điều 35, điềm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 228, Điều 244, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự;
• - Điều 328, Điều 423, Điều 424 và Điều 427 của Bộ luật dân sự;
• - Điều 26 của Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

• - Tuyên bố hủy hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2022, giữa ông Nguyễn Quốc T và ông Lê Văn N.
• - Buộc ông Lê Văn N phải trả lại cho ông Nguyễn Quốc T số tiền đặt cọc 270.000.000đồng và bồi thường 130.000.000đồng, tổng cộng là 400.000.000đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về án phí: Ông Lê Văn N phải chịu 20.000.000đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả lại cho ông Nguyễn Quốc T số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 18.150.000đồng theo biên lai thu tiền số 0018053 ngày 25/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hàm Tân.

4. Án xử công khai, báo cho các đương sự có mặt biết có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; Các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc tống đạt hợp lệ.

Án có hiệu lực theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7,7,7,9 luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - TAND tỉnh Bình Thuận; - VKSND huyện Hàm Tân; - Chi cục THADS huyện Hàm Tân; - Đương sự; - Lưu VT, hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phạm Đình Khương