TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH THỦY THÀNH PHỐ CẦN THƠ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

Bản án số:45/2024DSST Ngày:24/5/2024 Về việc T/c: “Quyền sử dụng đất; Hợp đồng vay tài sản”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN QUẬN BÌNH THỦY

Với thành phần Hội đồng xét xử gồm có

• - Thẩm phán- Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Anh Quốc
• - Các Hội thẩm nhân dân:
1. Bà Huỳnh Thị Lài
2. Ông Nguyễn Phú Hùng
• - Thư ký ghi biên bản phiên tòa: bà Nguyễn Thị Linh Chi - Cán bộ Tòa án nhân dân quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ.
• - Đại điện Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Thủy: ông Trần Bửu Thanh – Kiểm sát viên.

Ngày 24/5/2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân quận Bình Thủy tiến hành xét xử công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số 24/2023/TLST- DS ngày 13 tháng 01 năm 2023 về việc “Tranh chấp quyền sử dụng đất” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 287/2024/QĐST-DS ngày 07/5/2024 giữa các đương sự:

• - Nguyên đơn: Ông Lê Thanh N, sinh năm 1961.
• Địa chỉ: Ấp T, xã T, huyện M, tỉnh Bến Tre.
• Địa chỉ liên lạc: số B đường C, phường B, quận B, thành phố Cần Thơ.
• Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Phạm Ngọc T, sinh năm 1980.
• Địa chỉ: Khu V, phường P, quận Ô, thành phố Cần Thơ.
• - Bị đơn: Bà Huỳnh Thị N1, sinh năm 1950.
• Địa chỉ: Số B đường C, khu vực 4, phường B, quận B, thành phố Cần Thơ.
• Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Phạm Hồng C, sinh năm 1962.
• Địa chỉ: Số B đường C, phường B, quận B, thành phố Cần Thơ.

Các bên đương sự có mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Phía nguyên đơn trình bày: Vào ngày 03 tháng 01 năm 2020, ông Lê Thanh N phát hiện bà Huỳnh Thị N1 tự ý, ngang nhiên lấn chiếm phần đất tổng diện tích là 36.2m² (gồm 2 phần đất có diện tích lần lượt là 21,6m² và 14,6m²) thuộc thửa đất số: 280, tờ bản đồ số: 81, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Lê Thành N2, số vào số cấp GCN: CS03763, số phát hành: CX 650627, cấp ngày 12/10/2020.

Ông N2 đã ngăn cản, không đồng ý với việc bà N1 cơi nới tổng diện tích là 36.2m² (gồm 2 phần đất có diện tích lần lượt là 21,6m² và 14,6m²) để làm đường đi riêng cho bà N1.

Ông N2 và bà N1 hoàn toàn chưa có việc mua bán trên mặt pháp lý, ông N2 khẳng định không có việc chuyển nhượng, không có thỏa thuận nào khác, không có việc nhận tiền, không bàn giao tổng diện tích là 36.2m² (gồm 2 phần đất có diện tích lần lượt là 21,6m² và 14,6m²) thuộc phần đất đã nêu trên cho bất cứ ai. Diện tích đất đang tranh chấp vẫn đang thuộc quyền sử dụng đất của ông N2. Nên yêu cầu bà N1 trả lại phần đất trên.

* Phía bị đơn trình bày:

Vào ngày 19/9/2017, ông Lê Thanh N có ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Trần Minh T1 và bà Nguyễn Thị Hải Y, địa chỉ đất tại hẻm B, đường C, phường B, quận B, TP . với giá chuyển nhượng là 558.576.000 đồng, nhưng do không đủ tiền nên ông N3 có hỏi mượn của bà Huỳnh Thị N1 số tiền là 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng), sau đó ông N trả lại cho bà N1 70.000.000 đồng (bảy mươi triệu đồng), còn lại 80.000.000 đồng (tám mươi triệu đồng). Ông N đồng ý chia lại cho bà N1 phần đất để làm đường đi ngang 1,2m x dài 18m = 21,6 m² và phần đất ngang 2m x 7,3m = 14,6 m² (phần đất này bà N1 sử dụng làm phần sân trước nhà của bà N1 gồm 02 căn, một căn ngang 4,3m, 01 căn ngang 3m), giá chuyển nhượng là 2.100.000 đồng/m², tổng cộng diện tích đất ông N bán lại lại cho bà N1 là 36,20m² với số tiền là 76.020.000 đồng và cấn trừ vào số tiền 80.000.000 đồng. Như vậy, ông N còn thiếu bà nữ 3.980.000 đồng (Ba triệu chín trăm tám mươi ngàn đồng). Việc thỏa thuận này không có làm giấy tờ, nhưng bà N1 có ghi âm cuộc trao đổi thỏa thuận giữa bà N1 và ông N. Bà N1 đã sử dụng đường đi đó từ trước đến nay, gần đây ông N nói là không bán đường đi cho bà N1, phần đất đường đi này vẫn thuộc quyền sở hữu của ông N, nay bất cứ ai đến thuê nhà hay mua nhà thì ông N nói là không có đường đi nên không ai dám đến thuê nhà, mua nhà của bà N1.

Bà N1 có làm đơn yêu cầu tổ hòa giải khu vực 4, phường B, quận B, thành phố Cần Thơ giải quyết nhưng hòa giải không thành.

Bà N1 có yêu cầu phản tố, yêu cầu Tòa án giải quyết: Công nhận cho bà N1 phần đất đường đi 1,2m x 18m = 21,6m2 và phần sân trước hai căn nhà của bà N1 2m x 7,3m = 14,6m2. Buộc ông N phải trả cho bà N1 số tiền 3.980.500 đồng. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông N thì bà N1 không đồng ý.

Tại phiên tòa:

• - Nguyên đơn vẫn giữ ý kiến như đã trình bày trong quá trình giải quyết vụ án.
• - Bị đơn vẫn giữ yêu cầu công nhận cho bà N1 phần đất đường đi qua đo đạc thực tế có diện tích 27,3m². Đại diện bị đơn rút lại yêu cầu phản tố đối với yêu cầu nguyên đơn trả số tiền 3.980.000 đồng. Phía bị đơn trình bài, phần đất tiếp giáp với đất ông N thì bà N1 không phải là chủ sử dụng, không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà do bà Ngọc E đứng tên.

Các đương sự thống nhất với bản trích đo địa chính số 1489/TTKTTNMT ngày 15/12/2023 của Trung tâm K.

Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát:

• * Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán:
• Thẩm phán được phân công thụ lý giải quyết tiến hành hòa giải, công khai chứng cứ, đo đạt thẩm định, ghi lời khai đương sự, tống đạt đầy đủ văn bản tố tụng đúng quy định Bộ luật Tố tụng dân sự.
• * Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa:
• Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan về việc xét xử sơ thẩm vụ án.
• * Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng:
• Nguyên đơn, bị đơn đã thực hiện đúng, đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định tại Điều 70, 71, 72, 73, 86 BLTTDS.
• * Quan điểm giải quyết vụ án:
• Xét về nguyên tắc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn với bị đơn không lập thành văn bản, chỉ thỏa thuận bằng miệng vi phạm Điều 502 Bộ luật Dân sự quy định về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hình thức giao dịch bằng miệng. Về nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng miệng vi phạm điều kiện hình thức. Do đó, hợp đồng bị vô hiệu theo Điều 129 Bộ Luật Dân sự.

Theo bản trích đo địa chính số 1489/TTKTTNMT ngày 15/12/2023 để làm cơ sở giải quyết vụ án là có cơ sở do nguyên đơn, bị đơn cùng chấp nhận, theo bản trích đo, vị trí phần đất tranh chấp được ký hiệu A, có diện tích là 27,3 m². Căn cứ Quyết định số 16/2022/QĐ-UNND ngày 26/5/2022 của UBND thành phố C về quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các thửa đất thì không đủ điều kiện để tách thửa.

Từ những phân tích trên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.....”

Như vậy, căn cứ Điều 129, 131, 502 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 166, Điều 167, Điều 168 Luật đất đai và Quyết định số 16/2022/QĐ-UNND ngày 26/5/2022 của UBND thành phố C về quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các thửa đất. Kiểm sát viên đề xuất:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bà Huỳnh Thị N1 trả lại phần diện tích đất lấn chiếm tại vị trí phần đất tranh chấp được ký hiệu A, có diện tích là 27,3 m² theo bản trích đo địa chính số 1489/TTKTTNMT ngày 15/12/2023, thửa đất số 12, tờ bản đồ số 81 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CS 03763.

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc công nhận cho bị đơn tại vị trí phần đất tranh chấp được ký hiệu A, có diện tích là 27,3 m² theo bản trích đo địa chính số 1489/TTKTTNMT ngày 15/12/2023.

Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu phản tố của bị đơn buộc nguyên đơn phải trả cho bị đơn số tiền 3.980.500 đồng.

Về chi phí đo đạc, thẩm định: do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu.

Về án phí: bị đơn sinh năm 1950 thuộc trường hợp được miễn án phí. Nguyên đơn được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, căn cứ kết quả được thẩm tra tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Xét về quan hệ tranh chấp: Vì cho rằng bà Huỳnh Thị N1 tự ý, ngang nhiên lấn chiếm phần đất có tổng diện tích là 36.2m² (gồm 2 phần đất có diện tích lần lượt là 21,6m² và 14,6m²) thuộc thửa đất số: 280, tờ bản đồ số: 81, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Lê Thành N2, số vào số cấp GCN: CS03763, số phát hành: CX 650627, cấp ngày 12/10/2020. Nên ông N2 khởi kiện yêu cầu bà N1 trả lại phần đất đã lấn chiếm. Bị đơn có yêu cầu phản tố, yêu cầu công nhận phần đất tranh chấp cho bị đơn và yêu cầu nguyên đơn trả số tiền 3.980.000 đồng. Vì vậy, xác định tranh chấp giữa nguyên đơn với bị đơn là “Tranh chấp quyền sử dụng đất và Hợp đồng vay tài sản” và vụ kiện thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án theo khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

[2] Về thủ tục tố tụng: trong quá trình giải quyết vụ án các đương sự thực hiện đúng các quy định của pháp luật về quyền và nghĩa vụ của các đương sự. Các đương sự có mặt đúng theo giấy triệu tập. Đối với nguyên đơn có ủy quyền hợp lệ cho cho người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn.

[3] Về thời hiệu khởi kiện: Vì cho rằng Huỳnh Thị N1 tự ý, ngang nhiên lấn chiếm tổng diện tích là 36.2m² nên ông N2 khởi kiện yêu cầu bà N1 trả phần đất đã lấn chiếm. Theo hướng dẫn tại điểm b khoản 3 Điều 23 Nghị quyết số 03/2012 NQ HĐTP ngày 03 tháng 12 năm 2012 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thì tranh chấp giữa các đương sự thuộc trường hợp không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

[4] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Vào ngày 03 tháng 01 năm 2020, ông Lê Thanh N phát hiện bà Huỳnh Thị N1 tự ý, ngang nhiên lấn chiếm tổng diện tích là 36.2m² (gồm 2 phần đất có diện tích lần lượt là 21,6m² và 14,6m²) thuộc thửa đất số: 280, tờ bản đồ số: 81, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Lê Thành N2, số vào số cấp GCN: CS03763, số phát hành: CX 650627, cấp ngày 12/10/2020. Ông N2 đã ngăn cản, không đồng ý với việc bà N1 chiếm đất để làm đường đi riêng cho bà N1. Ông N2 và bà N1 hoàn toàn chưa có việc mua bán trên mặt pháp lý, ông N2 khẳng định không có việc chuyển nhượng, không có thỏa thuận nào khác, không có việc nhận tiền, không bàn giao diện tích thuộc phần đất đã nêu trên cho bất cứ ai. Diện tích đất đang tranh chấp vẫn đang thuộc quyền sử dụng đất của ông N2.

Hội đồng xét xử xét thấy phần đất của nguyên đơn thuộc thửa đất số: 280, tờ bản đồ số: 81, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Lê Thành N2, số vào số cấp GCN: CS03763, số phát hành: CX650627, cấp ngày 12/10/2020. Nguồn gốc phần đất này do ông N2 nhận chuyển nhượng của người khác và được cơ quan quản lý Nhà

nước về đất đai cấp chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông N2 trực tiếp sử dụng cho đến nay. Ông N2 không đồng ý cho bà N1 sử dụng phần đất tranh chấp của ông để làm đường đi. Bà N1 không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho việc ông N2 cho bà N1 sử dụng phần đất tranh chấp qua đo đạc thực tế tại bản trích đo địa chính số 1489/TTKTTNMT ngày 15/12/2023 của Trung tâm K có diện tích 27,3m². Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả phần đất tranh chấp là có căn cứ.

[5] Xét yêu cầu phản tố của bị đơn:

Hội đồng xét xử xét thấy: như đã viện dẫn trên, bị đơn không cung cấp được chứng cứ chứng minh cho việc ông N2 cho bị đơn sử dụng phần đất tranh chấp. Bị đơn có yêu cầu phản tố công nhận cho bị đơn phần đất đường đi 1,2m x 18m = 21,6m2 và phần sân trước hai căn nhà của bà N1 2m x 7,3m = 14,6m² vì cho rằng cấn trừ vào số tiền ông N2 nợ bị đơn; Buộc ông N2 phải trả cho bà N1 số tiền 3.980.000 đồng. Tuy nhiên trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, bị đơn không cung cấp chứng cứ chứng minh bị đơn có phần đất tiếp giáp với đất của nguyên đơn cần lấy phần đất tranh chấp để mở lối đi nên quyền lợi của bị đơn không bị ảnh hưởng trong trường hợp này.

Mặc khác căn cứ Quyết định số 16/2022/QĐ-UNND ngày 26/5/2022 của UBND thành phố C về quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các thửa đất thì phần đất bị đơn tranh chấp với nguyên đơn không đủ điều kiện để tách thửa theo quy định. Vì vậy, không có căn cứ chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn.

Tại phiên tòa, phía bị đơn rút yêu cầu nguyên đơn trả số tiền 3.980.000 đồng nên đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu này.

Về chi phí đo đạc, thẩm định: do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu.

Về án phí: bị đơn sinh năm 1950 thuộc trường hợp được miễn án phí. Nguyên đơn được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Bởi các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng:

• - Điều 5, khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 165, điểm b khoản 2 Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;
• - Điều 166, Điều 168 Bộ luật dân sự năm 2015.
• - Khoản 5 Điều 166 Luật đất đai 2023
• - Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

- Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Thanh N. Buộc bà Huỳnh Thị N1 trả lại cho ông N phần đất tranh chấp tại thửa đất số: 280, tờ bản đồ số: 81, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Lê Thành N2, số vào số cấp GCN: CS03763, số phát hành: CX650627, cấp ngày 12/10/2020, đất tọa lạc tại khu V, phường B, quận B, thành phố Cần Thơ. Phần đất tranh chấp qua đo đạc thực tế tại bản trích đo địa chính số 1489/TTKTTNMT ngày 15/12/2023 của Trung tâm K có diện tích 27,3m².
2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn yêu cầu công nhận phần đất tranh chấp qua đo đạc thực tế tại bản trích đo địa chính số 1489/TTKTTNMT ngày 15/12/2023 của Trung tâm K có diện tích 27,3m.
3. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu phản tố của bị đơn yêu cầu nguyên đơn trả số tiền 3.980.000 đồng.
4. Về chi phí thẩm định: bị đơn chịu số tiền 5.000.000 đồng. Nguyên đơn đã nộp tạm ứng xong nên bị đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền này.
5. Về án phí: bị đơn trên 60 tuổi nên được miễn án phí.

Nguyên đơn, bị đơn được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Kèm theo bản án là bản photo Bản trích đo địa chính số 1489/TTKTTNMT ngày 15/12/2023 của Trung tâm K.

Nơi nhận: - TAND TP. Cần Thơ, - VKSND Q. Bình Thủy, - THADS Q. Bình Thủy, - Các đương sự, - Lưu.

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa Lê Anh Quốc