NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đàm Văn Thuận.

Các Thẩm phán: Ông Cao Anh Tuấn;

Ông Chu Tuấn Anh.

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Lan Anh - Thư ký Toà án nhân dân Thành phố Hà Nội.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội tham gia phiên tòa: Bà Đặng Thị Sơn Cầm - Kiểm sát viên.

Ngày 24 tháng 6 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 305/2025/TLPT-DS ngày 15/5/2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2025/DS-ST ngày 11/3/2025 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 358/2025/QĐ-PT ngày 23/5/2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 398/QĐPT-HPT ngày 04/6/2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1953; địa chỉ: Số 1, đường T, phường Đ, quận B, Thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Đào Thanh T, sinh năm 1992; nơi thường trú: Số B M, phường M, quận H, thành phố Hải Phòng (Theo Văn bản ủy quyền ngày 17/9/2024) (có mặt).

- Bị đơn: Công ty Cổ phần K; địa chỉ trụ sở: Tầng G, tòa nhà S, số A đường P, phường M, quận N, Thành phố Hà Nội.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Phạm Văn H1 – Chức vụ: Tổng Giám đốc.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Đặng Thành V, bà Nguyễn Thị Thanh H2, ông Vũ Nghị L, bà Cao Thị Ngọc M và bà Cấn Thị Quỳnh A (Theo Văn bản ủy quyền số 50/2024/GUQ-KSHOME PLUS ngày 07/11/2024) (ông L có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện, bản tự khai trong quá trình tố tụng, nguyên đơn trình bày:

Ngày 24 tháng 10 năm 2022, tôi có giao kết hợp đồng số CSFH00050914 (“Hợp Đồng Dịch Vụ Đặt Mua” hoặc “hợp đồng số CSFH00050914") với Công ty Cổ phần Đ (mã số doanh nghiệp: 0109529602). Theo đó, tôi đã đồng ý đặt cọc số tiền 900.000.000 đồng (“Khoản Tiền Bảo Đảm Đặt Mua”) cho Công ty Cổ phần Đ với thời hạn là 6 tháng. Các lợi ích mà tôi sẽ được hưởng bao gồm lợi ích 1: 10,10%/năm, lợi ích 2: 1,6%/năm, lợi ích 03 0,2%/năm tính trên khoản tiền bảo đảm đặt mua. Những nội dung này đã được các bên thống nhất tại điều 3.1, phụ lục 01 và phụ lục 03 của hợp đồng số CSFH00050914.

Căn cứ điểm b điều 3.5 Hợp đồng số CSFH00050914, kết thúc thời hạn mà tôi không nhận được thông báo về việc ký kết Hợp đồng giao dịch với chủ đầu tư/bên chuyển nhượng, Hợp đồng dịch vụ đặt mua sẽ chấm dứt kể từ thời điểm kết thúc thời hạn. Trên thực tế, từ thời điểm kết thúc thời hạn (tức ngày 24 tháng 4 năm 2023) tới nay là hơn 1 (một) năm nhưng tôi hoàn toàn không nhận được thông báo nào liên quan về vấn đề này.

Vì vậy, khoản tiền bảo đảm đặt mua cùng toàn bộ lợi ích (là khoản tiền và ưu đãi mà tôi được hưởng khi tham gia đặt mua bất động sản theo hợp đồng CSFH00050914) sau khi trừ đi các khoản khấu trừ (nếu có) theo hợp đồng đặt mua sẽ được Công ty Cổ phần Đ hoàn lại cho tôi vào ngày hợp đồng đặt mua chấm dứt (căn cứ điểm b điều 3.5 hợp đồng số CSFH00050914). Ngoài ra, căn cứ điều 328 Bộ luật dân sự 2015, do Công ty Đ (bên nhận đặt cọc) đã từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng nên Công ty Cổ phần Đ còn phải trả cho tôi một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc bên cạnh việc hoàn trả khoản tiền bảo đảm đặt mua.

Đề nghị Tòa án giải quyết các vấn đề sau:

Tổng số tiền tôi yêu cầu Công ty Cổ phần Đ thanh toán cho tôi liên quan tới hợp đồng số CSFH00050914 (tạm tính tới ngày khởi kiện) là 2.181.782.812 đồng.

- Bị đơn Công ty Cổ phần Đ trình bày:

Năm 2022, KSHomes Plus và bà Nguyễn Thị H có thỏa thuận ký kết các hợp đồng đặt chỗ giao dịch bất động sản với các nội dung cơ bản như sau:

• Mục đích: Bà Nguyễn Thị H chấp thuận sử dụng dịch vụ tư vấn, môi giới và thu xếp bảo đảm của KSHomes Plus nhằm mục đích để bà Nguyễn Thị H có thể đặt mua bất động sản của dự án theo quy định của pháp luật và thỏa thuận của các bên tại hợp đồng.
• Để bảo đảm cho việc thanh toán giá mua khi Chủ đầu tư chuyển nhượng bất động sản, bà Nguyễn Thị H chuyển cho KSHomes Plus một khoản tiền gọi là Khoản Bảo Đảm.
• Trường hợp kết thúc thời hạn đặt mua mà bà Nguyễn Thị H không nhận được thông báo về việc ký kết hợp đồng giao dịch bất động sản với Chủ đầu tư/Bên chuyển nhượng; hoặc đã nhận được thông báo nhưng không đồng ý giao kết hợp đồng giao dịch bất động sản với Chủ đầu tư/Bên chuyển nhượng, thì hợp đồng đặt chỗ giao dịch bất động sản sẽ chấm dứt kể từ thời điểm kết thúc thời hạn. Khoản Bảo Đảm cùng toàn bộ lợi ích còn lại mà bà Nguyễn Thị H được hưởng sau khi trừ các khoản khấu trừ (nếu có) theo hợp đồng đặt chỗ giao dịch bất động sản sẽ được KSHomes Plus hoàn lại cho bà Nguyễn Thị H vào ngày các hợp đồng đặt chỗ giao dịch bất động sản chấm dứt.

Thực hiện các hợp đồng đặt chỗ giao dịch bất động sản đã ký KSHomes Plus đã nhận các Khoản Bảo Đảm của bà Nguyễn Thị H.

Giá trị của các Khoản Bảo Đảm và thời hạn bảo đảm đặt mua cụ thể như sau:

Tuy nhiên, trong giai đoạn từ Quý IV năm 2022 đến nay, do sự suy thoái chung của nền kinh tế toàn cầu, thị trường bất động sản trong nước đóng băng, chính sách siết chặt tín dụng của các ngân hàng ... đã khiến cho các công ty bất động sản gặp rất nhiều khó khăn (không chỉ riêng Đ và các Chủ đầu tư dự án bất động sản, đại lý môi giới bất động sản mà Đ có quan hệ hợp tác, đầu tư), trực tiếp gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn thu và dòng tiền của Đ.

Do đó, khi đến hạn hoàn trả giá trị các Khoản Bảo Đảm và lợi ích theo hợp đồng và phụ lục đã ký kết, Đ chưa có khả năng thanh toán bà Nguyễn Thị H theo đúng thỏa thuận.

Khi phát sinh vấn đề trên, Đ đã nhiều lần trao đổi với bà Nguyễn Thị H để tháo gỡ khó khăn. Đồng thời, Đ cũng đã hết sức nỗ lực tìm kiếm các giải pháp để bảo đảm quyền lợi của khách hàng. Cụ thể, trong thời gian vừa qua, chúng tôi đã đề xuất khách hàng cảm thông và xem xét các phương án giải quyết như sau:

• Gia hạn thời gian thực hiện các hợp đồng để KSHomes Plus có thể thu xếp nguồn tiền hợp lý chi trả, đồng thời khách hàng sẽ được nhận thêm một khoản lợi ích bổ sung theo thỏa thuận của các bên.
• Chuyển đổi giá trị các Khoản Đảm Bảo sang thành khoản thanh toán các bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật và ký kết Hợp đồng mua bán/Văn bản nhận chuyển nhượng với Chủ đầu tư Bên chuyển nhượng tại các dự án như: Sunshine G, Sunshine G, Sunshine S, Sunshine D, Sunshine Capital Tây T, S, S, Sunshine P, ...

Tuy nhiên đến nay, nguyên đơn và Đ vẫn chưa đạt được sự đồng thuận. Chúng tôi vẫn rất nỗ lực và thiện chí mong muốn thương lượng, hòa giải để tìm được tiếng nói chung với Nguyên đơn trên cơ sở đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho cả hai bên.

KSHomes Plus kính mong Quý Tòa tiếp tục xem xét, tạo điều kiện cho các bên được thương lượng, trao đổi về các phương án giải quyết vụ việc trên tinh thần thiện chí, chia sẻ và hỗ trợ cho Đ có thêm thời gian thu hồi các khoản đầu tư và các nguồn thu khác, để sớm có khả năng thực hiện nghĩa vụ thanh toán đối với bà Nguyễn Thị H.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Nam Từ Liêm không tham gia phiên tòa do vụ án không thuộc trường hợp Tòa án thu thập chứng cứ, theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Với nội dung như trên. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2025/DS-ST ngày 11/3/2025 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội đã quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị H đối với Công ty cổ phần Đ về việc Tranh chấp Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản số: CSFH00050914 ngày 24/10/2022 giữa công ty Cổ phần Đ và bà Nguyễn Thị H
2. Buộc Công ty Cổ phần Đ phải thanh toán cho bà Nguyễn Thị H tổng số tiền là:
   • - Nợ gốc: 900.000.000đồng + Tiền lợi ích 53.403.287đồng + Tiền lãi trên số tiền nợ gốc chưa trả 169.150.685đồng = 1.122.553.972đồng.

Không chấp nhận đối với yêu cầu sau:

• + Khoản tiền tương tương đối với giá trị về tài sản đặt cọc là 900.000.000đồng;
• + Tiền phí thuê người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp;
• + Yêu cầu buộc Công ty Cổ phần P1 phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh và các yêu cầu khác của nguyên đơn.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong khoản tiền phải thi hành án, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi đối với số tiền phải thi hành án tương ứng với thời gian chưa thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì Người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Không nhất trí với quyết định của bản án sơ thẩm, ông Đào Thanh T là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn kháng cáo theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, cụ thể:

• Lãi suất, căn cứ vào Điều 306 luật thương mại 2015, Điều 11 Nghị Quyết 01/2019/NQ-HĐTP thay vì Bộ luật dân sự 2015.
• Buộc Công ty thanh toán chi phí cho người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, số tiền tạm tính là 34.177.268 đồng;
• Buộc Công ty thanh toán cho nguyên đơn một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc là 900.000.000 đồng.

Công ty cổ phần K là bị đơn trong vụ án kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm đối với số tiền mà nguyên đơn yêu cầu theo đúng quy định và sửa phần án phí.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

• - Đại diện của Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo.
• - Bị đơn xin rút toàn bộ yêu cầu kháng cáo.
• - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử và các đương sự tuân thủ đầy đủ các quy định của BLTTDS.

Về nội dung: Sau khi phân tích nội dung vụ án, đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự: Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2025/DS-ST ngày 11/3/2025 của Toà án nhân dân quận Nam Từ Liêm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy:

[1] Về tố tụng:

- Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền xét xử: Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H khởi kiện về Tranh chấp Hợp đồng đặt mua bất động sản đối với Công ty Cổ phần K có địa chỉ tại Tầng G tòa nhà S, số A P, phường M, quận N, Thành phố Hà Nội nên theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội thụ lý giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm là đúng thẩm quyền.

- Đơn kháng cáo của đại diện theo ủy quyền của Nguyên đơn và Công ty Cổ phần K về chủ thể, nội dung và thời hạn theo quy định tại Điều 271, 272, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Trong quá trình tố tụng cũng như tại phiên tòa, Công ty Cổ phần K có đơn xin rút đơn kháng cáo. Việc bị đơn rút đơn kháng cáo là hoàn toàn tự nguyện và phù hợp với quy định của pháp luật. Theo đó, Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 5 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự: Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của bị đơn.

[2] Về nội dung: Xét kháng cáo của nguyên đơn, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy:

Hợp đồng số CSFH 00050914 với tên gọi là “Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản” ngày 24/10/2022 được ký kết giữa bà Nguyễn Thị H và Công ty Cổ phần Đ, nội dung và hình thức của các thỏa thuận đúng quy định của pháp luật. Các bên đương sự kí kết Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản và phụ lục hợp đồng kèm theo đã nêu, trên cơ sở tự nguyện, phù hợp với quy định tại các Điều 116, 117 của Bộ luật Dân sự, nên làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đương sự. Đối chiếu với nội dung của Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản và phụ lục hợp đồng kèm theo cũng như quá trình thực hiện hợp đồng thấy: Công ty cổ phần Đ đã vi phạm thoả thuận trong Hợp đồng đã kí kết giữa hai bên, vì vậy bà H khởi kiện yêu cầu Công ty Cổ phần Đ hoàn trả cho bà H khoản tiền bảo đảm của Hợp đồng đã kí là 900.000.000 đồng và thanh toán các lợi ích mà bà H được hưởng theo thoả thuận Hợp đồng đã kí giữa hai bên và tiền lãi phát sinh. Theo đó, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào các Điều 280, 467, 468 của Bộ luật dân sự để buộc Công ty Cổ phần Đ phải trả bà H tổng số tiền là 1.122.553.972 đồng là có căn cứ, đúng pháp luật.

Nguyên đơn yêu cầu được tính lãi suất theo Điều 306 luật thương mại là không có căn cứ. Bởi lẽ, quan hệ tranh chấp trong vụ án là tranh chấp về dân sự, không phải tranh chấp về thương mại.

Nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán chi phí cho người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự: 34.177.268 đồng. Xét thấy: Trong hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản và phụ lục kèm theo không có điều khoản nào thỏa thuận về việc khi xảy ra tranh chấp một trong các bên phải chịu chi phí cho người bảo vệ quyền và lợi ích cho đương sự. Theo đó, yêu cầu này của nguyên đơn cũng không được chấp nhận.

Nguyên đơn yêu cầu bị đơn thanh toán cho nguyên đơn khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc là 900.000.000đồng. Hội đồng xét xử xét thấy, tại Điều 3 của Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản có quy định, kết thúc thời hạn mà Bên B không nhận được thông báo về việc ký kết Hợp đồng giao dịch với chủ đầu tư/Bên chuyển nhượng; hoặc đã nhận được thông báo nhưng không đồng ý giao kết hợp đồng dịch vụ với chủ đầu tư, hợp đồng dịch vụ đặt mua sẽ chấm dứt kể từ thời điểm kết thúc thời hạn. Khoản tiền đảm bảo đặt mua cùng toàn bộ cùng toàn bộ lợi ích còn lại mà Bên B được hưởng sau khi trừ đi các khoản khấu trừ theo Hợp đồng đặt mua sẽ được bên A hoàn lại cho Bên B vào ngày Hợp đồng đặt mua chấm dứt. Như vậy, trong hợp đồng không quy định Bên A vi phạm hợp đồng thì phải trả một khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc. Theo đó, Hội đồng xét xử không có căn cứ chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.

[3] Về án phí:

[3.1] Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Nguyễn Thị H được chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện và thuộc đối tượng được miễn nộp tiền án phí sơ thẩm. Công ty cổ phần K1 phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định.

[3.2] Án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn có đơn xin rút đơn kháng cáo trước khi mở phiên tòa phúc thẩm. Theo đó, bị đơn phải chịu 50% mức án phí dân sự phúc thẩm. Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H là người cao tuổi nên được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

Căn cứ khoản 1, khoản 5 Điều 308 của Bộ luật tố tụng Dân sự; Điều 280, Điều 467, Điều 468 của Bộ luật Dân sự;

Căn cứ vào Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về việc quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án;

Xử: Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 42/2025/DS-ST ngày 11/3/2025 của Tòa án nhân dân quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội, cụ thể:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị H đối với Công ty cổ phần Đ về việc Tranh chấp Hợp đồng dịch vụ đặt mua bất động sản số: CSFH00050914 ngày 24/10/2022 giữa công ty Cổ phần Đ và bà Nguyễn Thị H
2. Buộc công ty cổ phần Đ phải thanh toán cho bà Nguyễn Thị H tổng số tiền là 1.122.553.972 đồng (một tỷ, một trăm hai mươi hai triệu, năm trăm năm mươi ba nghìn, chín trăm bảy mươi hai đồng). Trong đó nợ gốc: 900.000.000đồng, tiền lợi ích 53.403.287 đồng, tiền lãi trên số tiền nợ gốc chưa trả 169.150.685đồng.
3. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của bị đơn.
4. Không chấp nhận đối với yêu cầu sau của nguyên đơn về các yêu cầu sau:
   • + Khoản tiền tương tương đối với giá trị về tài sản đặt cọc là 900.000.000đồng;
   • + Tiền phí thuê người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp;
   • + Yêu cầu buộc công ty cổ phần P1 phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh và các yêu cầu khác của nguyên đơn.
5. Về án phí: Miễn án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm cho bà Nguyễn Thị H; Công ty cổ phần K phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 45.676.619 đồng và 150.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả Công ty cổ phần K 150.000 đồng dự phí phúc thẩm ( đã nộp tại Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0028272, ngày 01/4/2025, tại Chi Cục Thi hành án dân sự quận Nam Từ Liêm, Thành phố Hà Nội).

Kể từ ngày Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.