TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
Bản án số: 434/2024/DS-PT Ngày: 16-5-2024 V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Vũ Thị Thu Hương

Các Thẩm phán: Bà Châu Thị Điệp

Bà Nguyễn Thị Thanh Hiền

Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Thanh – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Hoàng Thị Ngọc - Kiểm sát viên.

Ngày 16 tháng 5 năm 2024, tại phòng xử án Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 241/2024/TLPT-DS ngày 06 tháng 3 năm 2024, về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà".

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 713/2023/DS-ST ngày 01 tháng 12 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 2039/2024/QĐ-PT ngày tháng 17 tháng 4 năm 2024 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Đỗ Lê Cao Đăng T, sinh năm 1980; địa chỉ: Số H đường D, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt).

   Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Lý Nguyên C, sinh năm 1992; địa chỉ: 1 đường N, Phường 1, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt)

2. Bị đơn: Ông Nguyễn Ngọc P, sinh năm 1977 và bà Trần Thị C1, sinh năm 1980; cùng địa chỉ: Số C đường T, phường S, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

   Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Ông Trần Viết H, sinh năm 1990 hoặc bà Lê Sử Kiều M, sinh năm 1998; cùng địa chỉ: Lầu A số A đường N, khu đô thị V, phường H, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

3. Người làm chứng:
   1. Ông Nguyễn Văn T1, sinh năm 1985; thường trú: Thôn T, xã K, huyện K, tỉnh Hà Tĩnh; tạm trú: Số G Đường T, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt).
   2. Ông Nguyễn Thanh S, sinh năm 1989; địa chỉ: C Lô I, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

Người kháng cáo: Ông Đỗ Lê Cao Đăng T – nguyên đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn khởi kiện đề ngày 07/7/2022, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn ông Đỗ Lê Cao Đăng T trình bày:

Vào ngày 15/03/2022, ông và vợ chồng ông Nguyễn Ngọc P, bà Trần Thị C1 có ký Hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà đất và tài sản gắn liền trên đất (gọi tắt là Hợp đồng đặt cọc) nhằm chuyển nhượng nhà và đất tại 3 đường B, phường S, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (dưới đây viết tắt là C4), có nội dung cụ thể như sau:

Đối tượng: Toàn bộ căn nhà và đất tại 3 đường B theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số CB003423, số vào sổ cấp GCN: CH02176 do Ủy ban nhân dân quận T cấp ngày 14/06/2016.

Giá mua bán chuyển nhượng: 5.400.000.000 đồng.

Đặt cọc: 140.000.000 đồng.

Thời gian đặt cọc: Từ 15/3/2022 đến 15/4/2022, hai bên hẹn nhau 15/4/2022 sẽ ra công chứng, ông T thanh toán số tiền còn lại 5.260.000.000 đồng.

Đồng thời, theo Hợp đồng đặt cọc nêu trên, hai bên có cam kết: Nếu bên A (ông P, bà C1) không bán thì phải đền gấp đôi số tiền đã nhận từ bên B (ông T) và hoàn trả lại số tiền mà Bên mua (ông T) đã đặt cọc. Ngược lại, nếu Bên B (ông T) không mua thì chịu mất số tiền đặt cọc.

Thực hiện Hợp đồng đặt cọc nêu trên, ông đã đặt cọc cho ông P, bà Cây số tiền 140.000.000 đồng vào ngày 15/03/2022; ông P và bà C1 đã ký xác nhận đã nhận đủ số tiền này.

Đến ngày 15/04/2022, như đã quy định trong hợp đồng, trong buổi sáng, ông có đến nhà của ông P, bà C1 tại địa chỉ 3 B T thì ông thấy nhà khóa cửa. Cũng trong ngày 15/04/2022, ông cũng không nhận bất kỳ thông tin từ ông P, bà C1 về việc yêu cầu ông phải đến Văn phòng công chứng nào để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất nêu trên.

Đến nay, ông được biết ông P, bà C1 đã ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng căn nhà và đất tại 3 Bờ Bao T cho người khác và đã được cập nhật sang tên trên Giấy chứng nhận. Do ông P và bà C1 không bán nhà đất 3 Bờ Bao T cho ông T nên đã vi phạm hợp đồng đặt cọc đã được ký kết giữa các bên ngày 15/03/2022 và đã gây thiệt hại cho ông T.

Vào ngày 29/06/2022, ông có gởi văn bản yêu cầu ông P và bà C1 trả tiền đặt cọc và bồi thường do vi phạm hợp đồng với tổng số tiền là 420.000.000 đồng. Thời gian phản hồi chậm nhất ngày 05/07/2022. Quá thời hạn, ông không được ông P và bà C1 phản hồi nên đã khởi kiện tại Tòa án.

Nay khi quyền và lợi ích bị xâm phạm nên ông yêu cầu Tòa án: Tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 15/03/2022. Đồng thời, buộc ông P, bà C1 phải hoàn trả lại cho ông số tiền cọc là 140.000.000 đồng và bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận cọc là: 140.000.000 đồng x 2 = 280.000.000 đồng. Tổng số tiền mà ông P và bà C1 phải trả cho ông là 420.000.000 đồng.

Tại các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn ông Nguyễn Ngọc P và bà Trần Thị C1 do ông Trần Viết H và bà Lê Sử Kiều M - người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Đại diện bị đơn xác nhận ngày 15/3/2022, giữa ông P cùng vợ là bà C1 có ký kết Hợp đồng đặt cọc và đã nhận tiền số tiền cọc 140.000.000 đồng như phần trình bày của nguyên đơn. Thực hiện Hợp đồng đặt cọc, bị đơn đã thực hiện đúng thỏa thuận trong hợp đồng nhưng phía ông T đã không thực hiện đúng như thỏa thuận ban đầu mặc dù ông P, bà C1 đã cố gắng liên hệ nhiều lần, cụ thể:

Ngày 14/4/2022, ông P đã liên hệ trực tiếp ông T qua số điện thoại 0903.114.xxx để nhắc lịch hẹn nhưng ông T không nhận cuộc gọi. Không thể kết nối được với ông T, ông P tiếp tục liên hệ vợ ông T qua số điện thoại 0982.848.xxx và nhận được thông báo là ngày mai, tức 15/4/2022 vẫn thực hiện thủ tục như thỏa thuận. Vì thực sự muốn thực hiện giao dịch này nên ông P đã liên hệ lại người môi giới để thông báo về việc thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 15/4/2022, nếu bên ông T không thực hiện đúng như thỏa thuận thì phải tự chịu tổn thất, mất toàn bộ số tiền cọc và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Ngoài ra, ông P vẫn gửi tin nhắn cho vợ ông T vào 21 giờ 39 phút ngày 14/4/2022 với nội dung:

“Anh P chào em!

Em T, ngày mai 15/4/2022 là đi công chứng căn nhà 3 B Tân Thắng em nhé! Bữa nay anh gọi điện thoại cho vợ chồng em mấy lần mà chẳng thấy hồi âm lại ạ. Trân trọng cảm ơn em nhiều!” (Nội dung tin nhắn này đã được ông Nguyễn Ngọc P lập vi bằng tại Văn phòng T3 số 1161/2022/VB-TPL ngày 07/7/2022).

Ngày 15/4/2022, ông P cùng vợ là bà C1 đã liên hệ với ông T để đến Văn phòng công chứng để thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Ông P gọi thoại trực tiếp cho ông T nhưng không liên lạc được, tiếp tục nối máy với vợ ông T thì nhận được phản hồi là đang trên đường đến (Cuộc hội thoại trên đã được ông Nguyễn Ngọc P ghi âm và lập vi bằng tại Văn phòng T3 số 1161/2022/VB-TPL ngày 07/7/2022).

Ngày 17/4/2022, ông P đã trực tiếp đến nhà ông T để đàm phán, thương lượng nhưng vợ chồng ông T không tiếp. Cùng ngày, vào lúc 11 giờ 02 phút và 11 giờ 03 phút ông P đã để lại tin nhắn thông báo qua 02 (hai) số điện thoại liên hệ của ông Đỗ Lê Cao Đăng T là 0903114687 và 0903114697 và vợ ông T qua số điện thoại 0982.848.xxx với cùng nội dung sau:

“Hôm nay là ngày 17/4/2022 đã quá hạn để đi công chứng vợ chồng anh qua nhà em để hỏi xem vợ chồng em tính thế nào nhưng em không tiếp. Vậy hôm nay là ngày 17/4/2022 anh gia hạn thêm cho em 10 ngày đến 27/4/2022 mà vợ chồng em không ra công chứng thanh toán cho anh chị. Thì Anh xem như em đã bỏ cọc và hợp đồng đã hủy bỏ. Và em phải mất cọc. Anh thông báo để vợ chồng em được biết cảm ơn.” (Nội dung tin nhắn này đã được ông Nguyễn Ngọc P lập vi bằng tại Văn phòng T3 số 1161/2022/VB-TPL ngày 07/7/2022).

Ông T trình bày trong đơn khởi kiện ngày 07/7/2022: Ngày 15/4/2022, ông T đến nhà ông P, bà C1 tại địa chỉ 3 đường B nhưng khóa cửa và thông tin ngày 15/4/2022 ông T không nhận bất kì thông tin nào từ ông P, bà C1 về việc yêu cầu đến Văn phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoàn toàn sai lệch.

Thứ nhất, căn nhà số C đường B thời điểm nào cũng có người ở nhà. Hơn hết, nếu ông T đã đến địa chỉ trên mà khóa cửa, tại sao không liên hệ trực tiếp qua số điện thoại với người đang thực hiện giao dịch dân sự với ông T là ông P và bà C1? Thực tế, tại thời điểm đó ông P, bà C1 không nhận bất kì cuộc gọi liên hệ nào từ ông T.

Thứ hai, tại Điều 2 Hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà, đất và tài sản gắn liền trên đất ngày 15/3/2022 đã nêu rõ thực hiện thủ tục công chứng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Và như đã trình bày cụ thể ở trên, ông P, bà C1 đã liên tục liên hệ, kết nối với ông T bằng hình thức thực hiện cuộc gọi thoại và tin nhắn văn bản (Các thông tin trên đều đã được ông Nguyễn Ngọc P lập vi bằng số 1161/2022/VB-TPL ngày 07/7/2022 tại Văn phòng T3 do Thừa phát lại Trần Tuấn L ký tên và đóng dấu).

Ông P, bà C1 trong suốt quá trình đàm phán, thỏa thuận, ký kết hợp đồng đặt cọc và thực hiện giao dịch mua bán chuyển nhượng rất thiện chí và mong muốn giao dịch thành công nhưng ông T liên tục không hợp tác và thỏa thuận không đạt được. Ông P, bà C1 thực hiện đúng cam kết của hai bên tại Điều 6 Hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà, đất và tài sản gắn liền trên đất ngày 15/3/2022.

Nay ông T yêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 15/03/2022, phía bị đơn đồng ý. Đối với yêu cầu hoàn trả số tiền cọc 140.000.000 đồng và yêu cầu bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận cọc do ông P, bà C1 đã vi phạm Hợp đồng đặt cọc là: 140.000.000 đồng x 2 = 280.000.000 đồng thì bị đơn không đồng ý.

Tại phiên tòa sơ thẩm: Nguyên đơn và bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu và ý kiến như trên.

- Người làm chứng ông Nguyễn Văn T1 trình bày: Ngày 15/3/2022, ông có chứng kiến nguyên đơn và bị đơn ký kết Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất và tài sản gắn liền trên đất. Ông cam đoan cung cấp toàn bộ thông tin, tài liệu, đồ vật mà mình có được có liên quan đến việc giải quyết vụ án; khai báo trung thực những tình tiết mà mình biết được có liên quan đến việc giải quyết vụ việc.

- Người làm chứng ông Nguyễn Văn S1 trình bày: Ngày 17/4/2022, ông có đi cùng với ông P đến nhà ông T tại 8 D, phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh để liên hệ với ông T thỏa thuận việc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc và tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng. Ông cam đoan khai báo trung thực những tình tiết mà mình biết được, cung cấp toàn bộ thông tin, tài liệu, đồ vật mà mình có được có liên quan đến việc giải quyết vụ án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 713/2023/DS-ST ngày 01 tháng 12 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đỗ Lê Cao Đăng T.

   Hủy Hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà, đất và tài sản gắn liền trên đất ngày 15/3/2022 giữa ông Đỗ Lê Cao Đăng T và ông Nguyễn Ngọc P, bà Trần Thị C1.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn ông Đỗ Lê Cao Đăng T về việc buộc bị đơn ông Nguyễn Ngọc P, bà Trần Thị C1 phải trả lại số tiền cọc 140.000.000 đồng và yêu cầu phạt cọc là 280.000.000 đồng, tổng cộng là 420.000.000 đồng.

   Thi hành tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn – ông Đỗ Lê Cao Đăng T kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.

Người kháng cáo – ông Đỗ Lê Cao Đăng T có ông Lý Nguyên C đại diện trình bày: Tài sản đặt cọc là tài sản chung của vợ chồng ông T nhưng Tòa án không đưa bà C2 (vợ ông T) vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là vi phạm thủ tục tố tụng. Bản án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn và nguyên đơn bị mất cọc là chưa xem xét toàn diện chứng cứ trong vụ án, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm.

Ý kiến của bị đơn: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

• - Về tố tụng: Trong suốt quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm và các đương sự đã thực hiện thủ tục, trình tự theo đúng quy định của pháp luật.
• - Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo hủy bản án sơ thẩm của nguyên đơn, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 713/2023/DS-ST ngày 01 tháng 12 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận Tân Phú.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

• [1.1] Xét sự vắng mặt của người làm chứng – ông Nguyễn Văn T1 vắng mặt tại phiên tòa nhưng đã có lời khai tại Tòa án; do đó, Hội đồng xét xử quyết định xét xử vắng mặt người làm chứng.
• [1.2] Xét yêu cầu của nguyên đơn đưa bà Phan Thị Kim C3, vợ nguyên đơn vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không cần thiết; bởi lẽ, đây là hợp đồng đặt cọc, nguyên đơn là bên đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng mua bán, bà C3 không tham gia ký kết hợp đồng cũng không giao tiền cọc, chưa phát sinh quyền và nghĩa vụ của bà C3; do đó, cấp sơ thẩm không vi phạm thủ tục tố tụng.
• [1.3] Xét chứng cứ bị đơn cung cấp: Cấp sơ thẩm nhận định Vi bằng số 1161/2022/VB-TPL ngày 07/7/2022 do Văn phòng T3 lập theo yêu cầu của bị đơn ghi lại các diễn biến, hành vi, sự kiện đã diễn ra giữa hai bên; căn cứ vào Điều 92, Điều 93, Điều 94 và Điều 95 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 Hội đồng xét xử sơ thẩm xác định đây là chứng cứ để giải quyết vụ án là phù hợp quy định pháp luật.

[2] Về nội dung:

• [2.1] Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và lời khai của các đương sự có cơ sở xác định: Ngày 15/3/2022, nguyên đơn và bị đơn có ký kết Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng nhà đất số C Bờ Bao T, phường S, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN: CH0217 do Ủy ban nhân dân quận T cấp ngày 14/6/2016 được cập nhật sang tên cho ông P và bà C1 ngày 16/01/2018. Sau khi ký Hợp đồng đặt cọc ông T đã thanh toán 140.000.000 đồng và ông P, bà C1 xác nhận đã nhận đủ số tiền này. Hai bên thỏa thuận ngày 15/4/2022 sẽ tiến hành ký hợp đồng công chứng sang tên và ông T sẽ thanh toán tiếp số tiền 5.260.000.000 đồng.
• Việc ông T với ông P, bà C1 ký kết Hợp đồng đặt cọc nhằm chuyển nhượng nhà đất trên là hoàn toàn tự nguyện, có sự chứng kiến của bên môi giới là ông Nguyễn Văn T1, nội dung không trái quy định tại các Điều 117, Điều 118, Điều 119, Điều 328, Điều 385, Điều 398, Điều 401 Bộ luật dân sự năm 2015 nên có hiệu lực từ thời điểm các bên giao kết hợp đồng, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng.
• [2.2] Xét lỗi vi phạm Hợp đồng đặt cọc.
• [2.2.1] Nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 15/3/2022. Hiện nay, nhà đất 39/26 Bờ Bao T đã chuyển nhượng cho bà Trần Thị T2 và đã được cập nhật sang tên chủ sở hữu ngày 05/7/2022, ông T yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 15/3/2022 thì bị đơn đồng ý nên Hội đồng xét xử sơ thẩm chấp nhận yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 15/3/2022 của nguyên đơn là phù hợp với ý chí của hai bên đương sự.
• [2.2.2] Nguyên đơn yêu cầu bị đơn hoàn trả số tiền cọc đã nhận là 140.000.000 đồng và bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận 140.000.000 đồng x 2 = 280.000.000 đồng, bị đơn không đồng ý. Hội đồng xét xử xét thấy:
• Theo kết quả thẩm tra tại phiên tòa hôm nay cũng như căn cứ vào các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện ngày 14/4/2022 và ngày 15/4/2022 ông P đã nhắn tin, gọi điện thoại nhắc nhở ông T ra phòng công chứng tiến hành ký kết Hợp đồng chuyển nhượng nhưng không nhận được phản hồi từ phía ông T. Cũng trong ngày 14/4/2022 và 15/4/2022, ông P đã liên hệ với với bên môi giới (ông T1, ông S1) để thông báo về việc thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 15/4/2022. Ngày 17/4/2022, ông P đã cùng với ông Nguyễn Văn S1 – bên môi giới đến nhà ông T để thỏa thuận việc tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng ông T không tiếp, lời trình bày này phù hợp với lời khai của người làm chứng (ông T1, ông S1).
• Ông T lấy lý do ngày 15/4/2022, ông có đến nhà ông P, bà C1 tại địa chỉ 3 đường B nhưng nhà khóa cửa và cho rằng ngày 15/4/2022, ông không nhận bất kì thông tin nào từ ông P, bà C1 về việc yêu cầu đến Văn phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoàn toàn không có cơ sở; bởi lẽ, tại bút lục số 48-68 Vi bằng do Văn phòng T3 lập ngày 07/7/2022 thể hiện bị đơn đã liên lạc rất nhiều lần qua điện thoại, tin nhắn cho nguyên đơn về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc và hẹn nguyên đơn đi ký công chứng hợp đồng mua bán chuyển nhượng (số điện thoại liên lạc trùng khớp với số điện thoại nguyên đơn yêu cầu bị đơn liên lạc với mình thông qua thư gửi bị đơn ngày 29/6/2022 và ngày 13/7/2022). Việc nguyên đơn trình bày đã tìm kiếm nhưng không biết ông P, bà C1 ở đâu là không hợp lẽ bởi theo kết quả xác minh của Công an phường S, quận T thì bị đơn đang cư trú tại 3 T, phường S, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh; đồng thời các thư từ mà phía nguyên đơn gửi đến (có dấu bưu điện ngày 29/6/2022, 13/7/2022 gửi tới các địa chỉ 39/26, 39/18 và C5) bị đơn đều nhận được.
• Tòa án đã ban hành Quyết định số 1210/2023/QĐ-CCTLCC ngày 20/10/2023 về việc yêu cầu nguyên đơn cung cấp cho Tòa án những tài liệu, chứng cứ chứng minh việc bị đơn đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nhưng nguyên đơn hoàn toàn không cung cấp được. Tại Biên bản đối chất ngày 01/11/2023, đại diện nguyên đơn (ông C) cho rằng sau ngày 15/4/2022 một vài tuần, ông T bị Covid-19 nên đã tự cách ly một thời gian ở nhà (không có Quyết định cách ly hay chứng cứ chứng minh bị covid-19) nên các ý kiến của ông T đưa ra như trên là không có căn cứ.
• Theo Điều 6 Hợp đồng đặt cọc ngày 15/3/2022 quy định “...Nếu bên B không mua thì mất toàn bộ số tiền cọc; Bên A không bán thì phải đền gấp đôi số tiền đã nhận từ bên B và hoàn trả số tiền mà bên mua đã đặt cọc...”, căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
• Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử sơ thẩm xác định bị đơn hoàn toàn có lỗi đã dẫn đến việc các bên không đến phòng công chứng để làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng, không thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất 39/26 Bờ Bao T để quyết định không chấp nhận yêu cầu trả lại số tiền cọc 140.000.000 đồng và phạt cọc gấp đôi số tiền đã nhận là 280.000.000 đồng của nguyên đơn là có cơ sở.
• Từ những lập luận trên, xét kháng cáo yêu cầu hủy bản án sơ thẩm của nguyên đơn có không có cơ sở chấp nhận, chấp nhận đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 713/2023/DS-ST ngày 01 tháng 12 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh.
• Về án phí dân sự sơ thẩm, cấp sơ thẩm tính án phí đúng quy định pháp luật nên giữ nguyên. Do giữ nguyên bản án sơ thẩm nên nguyên đơn phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

• - Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;
• - Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án;
• - Căn cứ Luật Thi hành án dân sự năm 2008 và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thi hành án dân sự năm 2014,

QUYẾT ĐỊNH:

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn – ông Đỗ Lê Cao Đăng T, chấp nhận đề nghị của Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 713/2023/DS-ST ngày 01 tháng 12 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đỗ Lê Cao Đăng T.

   Hủy Hợp đồng đặt cọc về việc mua bán nhà, đất và tài sản gắn liền trên đất ngày 15/3/2022 giữa ông Đỗ Lê Cao Đăng T và ông Nguyễn Ngọc P, bà Trần Thị C1.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn ông Đỗ Lê Cao Đăng T về việc buộc bị đơn ông Nguyễn Ngọc P, bà Trần Thị C1 phải trả lại số tiền cọc 140.000.000 đồng và yêu cầu phạt cọc là 280.000.000 đồng, tổng cộng là 420.000.000 đồng.
3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

   Ông Đỗ Lê Cao Đăng T phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 20.800.000 đồng (hai mươi triệu tám trăm ngàn đồng), được trừ vào số tiền 10.400.000 đồng (mười triệu bốn trăm ngàn đồng) mà ông T đã nộp theo Biên lai số 0035908 ngày 11/7/2022 của Chi Cục thi hành án dân sự quận Tân Phú. Ông Đỗ Lê Cao Đăng T phải nộp thêm số tiền 10.400.000 đồng (mười triệu bốn trăm ngàn đồng).

   Ông Nguyễn Ngọc P và bà Trần Thị C1 cùng phải chịu 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

   Thi hành tại cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

4. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Đỗ Lê Cao Đăng T phải chịu án phí phúc thẩm là 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng), khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí phúc thẩm 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) ông T đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số AA/2023/0001707 ngày 15/12/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Đỗ Lê Cao Đăng T đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - TAND Tối cao; - TAND Cấp cao; - VKSND TP. HCM; - Cục THA DS TP. HCM; - Chi cục THA DS quận Tân Phú; - TAND quận Tân Phú; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ (T/20).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Vũ Thị Thu Hương