TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 432/2024/DS-PT Ngày: 16-5-2024 V/v Tranh chấp hợp thuê tài sản

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Lan Hương

Các Thẩm phán: Bà Nguyễn Thị Minh Phượng

Bà Phạm Thị Kim

Thư ký phiên tòa: Bà Lê Thị Hương - Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Mai Hương - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 09 và 16 tháng 5 năm 2024 tại Trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 264/2024/TLPT-DS ngày 14 tháng 3 năm 2024, về việc: “Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 644/2023/DS-ST ngày 24/11/2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo và kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 1744/2024/QĐPT-DS ngày 01/4/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số: 5151/2024/QĐ-PT ngày 23/4/2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Nguyễn Hữu S, sinh năm 1986

Địa chỉ: D Hồ T, tổ I, khu phố C, phường X, thị xã L, tỉnh Đồng Nai.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Phạm Văn K - thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H - làm việc tại Chi nhánh Công ty L tại Thành phố Hồ Chí Minh, địa chỉ: Tầng G, Cao ốc Văn phòng, số C N, Phường V, Quận C, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Bị đơn: Bà Phạm Thị Phương H, sinh năm 1968

Địa chỉ: Nhà số I, Đường số A, Khu dân cư H, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1/Bà Nguyễn Thị M, sinh năm 1987

Địa chỉ: D Hồ T, tổ I, khu phố C, phường X, thị xã L, tỉnh Đồng Nai.

Người đại diện theo ủy quyền của bà M: Ông Nguyễn Hữu Đ, sinh năm 1954, địa chỉ: D Hồ T, tổ I, khu phố C, phường X, thị xã L, tỉnh Đồng Nai (Giấy ủy quyền ngày 25/7/2022).

2/Ông Trần Việt A, sinh năm 1988

3/Bà Trần Lan A1, sinh năm 1992

4/Bà Trần Mỹ A2, sinh năm 1998

5/Ông Hàn Khởi;

6/Bà Võ Thị Mỹ P, sinh năm 1993

7/Trẻ Trần Kỳ A3, sinh năm 2015 có ông Trần Việt A là người đại diện theo pháp luật.

Cùng địa chỉ: Nhà số I, Đường số A, Khu dân cư H, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Người kháng cáo: Bà Phạm Thị Phương H là bị đơn.

- Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh kháng nghị.

(Ông S, bà H, ông Đ, ông Việt A4, Luật sư K có mặt, bà Lan A5, bà Mỹ A6, ông K1, bà P vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong Đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Hữu S trình bày: Ông S là chủ sở hữu của căn nhà số I, Đường số A, Khu dân cư H, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (sau đây viết tắt là nhà số I) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BI 408022, số vào sổ cấp GCN: CT11254 cấp ngày 31/01/2012, cập nhật biến động sang tên cho ông S ngày 06/01/2020. Cuối năm 2018, ông S và bà H ký hợp đồng thuê nhà số I có nội dung: thời hạn thuê là 05 năm từ ngày 25/01/2019 đến ngày 25/01/2024, mục đích làm văn phòng và nhà ở, giá thuê là 27.000.000 đồng/tháng, trả tiền thuê qua hình thức chuyển khoản từ ngày 25 đến ngày 30 hàng tháng, bà H đã đặt cọc số tiền là 54.000.000 đồng (năm mươi bốn triệu đồng). Hai bên lập biên bản bàn giao nhà vào ngày 27/12/2018.

Tuy nhiên, sau đó bà H chỉ trả 02 tháng tiền thuê nhà cho ông S qua hình thức chuyển khoản vào ngày 27/02/2019 và ngày 02/4/2019 rồi ngưng không thanh toán tiền thuê nhà mà không có lý do mặc dù ông S đòi nhiều lần. Nay ông S khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

1. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa ông S và bà H về việc thuê căn nhà số I, Đường số A, Khu dân cư H, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Yêu cầu bà H phải thanh toán tiền thuê nhà từ tháng 1/2019 tạm tính đến thời điểm xét xử sơ thẩm tháng 11/2023 là 58 tháng sau khi trừ đi 01 tháng tiền thuê nhà ông S không yêu cầu thanh toán, trừ đi 02 tháng tiền thuê nhà bà H đã thanh toán, còn lại 1.485.000.000 đồng - 54.000.000 đồng (số

tiền bà H đặt cọc) = 1.431.000.000 đồng (một tỷ bốn trăm ba mươi mốt triệu đồng).

Ông S không chấp nhận hợp đồng thuê nhà do bà H cung cấp cho Tòa án với nội dung là thời hạn thuê nhà 7 năm, giá tiền thuê nhà là 7.500.000 đồng/tháng vì hợp đồng đó được lập do bà H nhờ ông ký để thuận tiện trong việc kinh doanh.

Bị đơn là Phạm Thị Phương H trình bày: Cuối năm 2018, bà thuê căn nhà số I của ông S với thời hạn thuê là 07 năm từ ngày 25/01/2019 đến ngày 25/01/2026, giá thuê là 7.500.000 đồng/tháng, trả tiền thuê qua hình thức chuyển khoản từ ngày 25 đến ngày 30 hàng tháng, đặt cọc số tiền là 15.000.000 đồng. Hai bên lập biên bản bàn giao nhà vào ngày 27/12/2018. Không phải thời hạn thuê 5 năm và giá tiền thuê 27.000.000 đồng/tháng như ông S trình bày.

Mục đích thuê nhà của bà H là nhằm mở phòng thu âm nhạc. Tuy nhiên, vị trí nhà liền kề là công ty chế tác vàng nên tạo ra những âm thanh dẫn đến việc thu âm của công ty bà H không thu âm được. Bà H nhiều lần yêu cầu ông S khiếu nại về việc công ty chế tác vàng gây tiếng ồn nhưng không được giải quyết, dẫn đến công ty của bà thiệt hại rất lớn vì đã đầu tư nhiều vốn vào thiết bị âm thanh, cụ thể số tiền bà H đã bỏ ra để sửa chữa cải tạo lần 1 là 5.845.312.318 đồng, lần 2 với số tiền là 195.734.000 đồng, tổng cộng là 6.041.046.318 đồng nộp kèm bảng dự toán các hạng mục sửa chữa căn nhà.

Ngày 07/10/2022, bà H có đơn yêu cầu phản tố yêu cầu ông S phải thanh toán cho bà số tiền đã bỏ ra sửa chữa tổng cộng là 6.041.046.318 đồng.

Tại phiên tòa ngày 24/11/2023, bà H xác định yêu cầu ông S phải thanh toán cho bà số tiền bà bỏ ra sửa chữa cải tạo căn nhà là 1.500.000.000 đồng, đối với những trang trí nội thất mà bà H tháo dỡ được thì bà đồng ý tự tháo dỡ và không yêu cầu ông S bồi thường.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà M trình bày: Bà là vợ của ông S và thống nhất với trình bày và yêu cầu của nguyên đơn.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Trần Việt A, bà Trần Lan A1, bà Trần Mỹ A2, ông Hàn K2, bà Võ Thị Mỹ P, trẻ Trần Kỳ A3 có ông A3 đại diện vắng mặt trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 644/2023/DS-ST ngày 24/11/2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Hữu S đối với bị đơn bà Phạm Thị Phương H về việc: “Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản".
1. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa ông Nguyễn Hữu S và bà Phạm Thị Phương H.
2. Buộc bà Phạm Thị Phương H có trách nhiệm thanh toán cho ông Nguyễn Hữu S số tiền thuê nhà từ 5/2019 đến tháng 11/2023 là 1.431.000.000 đồng (một tỷ bốn trăm ba mươi mốt triệu đồng).

2. Thi hành tại Cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.
3. Bà Phạm Thị Phương H tiếp tục thanh toán số tiền thuê nhà trên cho đến khi bàn giao tài sản thuê cho ông Nguyễn Hữu S.
1. Buộc bà Phạm Thị Phương H, ông Trần Việt A, bà Trần Lan A1, bà Trần Mỹ A2, ông Hàn K2, bà Võ Thị Mỹ P, trẻ Trần Kỳ A3 phải di dời toàn bộ tài sản đang tồn tại trong nhà và trả lại hiện trạng nhà số I, Đường số A, Khu dân cư H, tọa lạc trên phần đất thuộc thửa số 804, tờ bản đồ số 79 xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BI 408022, số vào sổ CT 11254 cấp ngày 31/01/2012, cập nhật biến động sang tên cho ông S ngày 06/01/2020) trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.
2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị Phương H đối với ông Nguyễn Hữu S về việc yêu cầu bồi thường do bà H đã đầu tư, xây dựng trên tài sản thuê.
3. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.
4. Về chi phí tố tụng: Bà Phạm Thị Phương H phải chịu chi phí tố tụng là 2.000.000 đồng. Do ông Nguyễn Hữu S đã tạm nộp chi phí tố tụng là 2.000.000 đồng nên bà Phạm Thị Phương H có trách nhiệm trả lại cho ông S số tiền là 2.000.000 đồng.
5. Về án phí: Bị đơn bà Phạm Thị Phương H chịu: 54.930.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

H1 lại tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm cho bà H do yêu cầu của bà H bị đình chỉ, bà H được nhận lại số tiền 57.020.523 đồng theo biên lai thu tiền số AA/2021/0041766 ngày 13/10/2022 của Chi cục Thi hành án huyện Bình Chánh.

H1 lại cho ông Nguyễn Hữu S số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm là 8.100.000 đồng theo biên lai thu tiền số AA/2019/0079441 ngày 10/6/2020 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Bình Chánh.

Ngày 05/12/2023, bị đơn là bà H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 08/12/2023, Viện Kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh ban hành Quyết định kháng nghị phúc thẩm số: 01/QĐ-VKS -DS kháng nghị đối với bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, bị đơn không rút đơn kháng cáo, Viện kiểm sát rút một phần kháng nghị, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

- Ông S là nguyên đơn trình bày: Đề nghị cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn. Lý do là các tài liệu, chứng cứ đã thể hiện ông và bà H ký và thực hiện theo hợp đồng thuê nhà có thời hạn 05

năm, giá thuê là 27.000.000 đồng, phương thức thanh toán mỗi tháng/lần bằng chuyển khoản, thời điểm nhận nhà là ngày 27/12/2018, bắt đầu tính tiền thuê từ ngày 25/01/2019. Bằng chứng là bà H đã đặt cọc cho ông 02 tháng tiền thuê nhà là 54.000.000 đồng và chuyển khoản cho ông 02 tháng tiền thuê nhà vào ngày 27/02/2019 ngày 02/4/2019 với nội dung chị H chuyển khoản cho S. Do ông bớt cho bà H một tháng tiền thuê nhà nên bà H thanh toán từ tháng 02/2019. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bà H chỉ thanh toán cho ông 02 tháng tiền thuê nhà là vi phạm nghĩa vụ người thuê nhà nên ông yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa ông và bà H. Yêu cầu bà H trả nhà thuê và thanh toán tiền thuê nhà còn thiếu cho ông.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông S xác định yêu cầu bà H phải thanh toán tiền thuê nhà từ tháng 01/2019 đến thời điểm xét xử sơ thẩm (tháng 11/2023) là 58 tháng, mỗi tháng 27.000.000 đồng tương đương số tiền 1.566.000.000 đồng – 27.000.000 đồng (01 tháng tiền thuê nhà ông S không yêu cầu bà H trả) - 54.000.000 đồng (tiền đặt cọc) – 54.000.000 đồng (02 tháng tiền thuê bà H đã thanh toán), còn lại 1.431.000.000 đồng.

Ông xác nhận là bà H và ông có thỏa thuận về việc bà H sửa chữa phần trang trí nội thất và sau khi chấm dứt thì bà H phải để lại các hiện vật nên tại phiên tòa phúc thẩm ông đồng ý hỗ trợ bà H số tiền bà bỏ ra sửa chữa là 231.000.000 đồng (hai trăm ba mươi mốt triệu đồng), được cấn trừ vào tiền thuê nhà mà bà H phải thanh toán cho ông. Như vậy, ông yêu cầu bà H thanh toán tiền thuê tạm tính đến ngày 24/11/2023 là 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng).

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn phát biểu ý kiến, đề nghị:

-Hợp đồng thuê nhà chính thức giữa ông S và bà H là hợp đồng đã được nguyên đơn cung cấp và công khai chứng cứ tại Toà án, với giá trị cho thuê là 27.000.000 đồng/tháng.

Đối với Hợp đồng thuê nhà mà bị đơn (bà H) đưa ra với giá thuê là 7.500.000 đồng/tháng là hợp đồng ngụy tạo, được ông S và bà H ký kết theo yêu cầu và đề nghị của bà H, không có giá trị pháp lý và cũng không phải hợp đồng giao dịch thuê căn nhà số I, Đường số A.

• + Căn cứ sao kê ngân hàng cho nguyên đơn xuất trình thì số tiền chuyển vào tài khoản ông S (các ngày 27/02/2019 và 02/4/2019) đều thể hiện giá trị là 27.000.000 đồng - trùng khớp với số tiền thuê nhà hàng tháng tại Hợp đồng được cung cấp cho Toà án.
• + Các hợp đồng cho thuê căn nhà này trước thời điểm cho bà H thuê, có cung cấp cho Hội đồng xét xử và đại diện Viện kiểm sát xem xét hôm nay đều thể hiện giá trị 25.000.000 đồng/tháng năm 2014, 29.000.000 đồng/tháng năm 2017..., cao hơn rất nhiều số tiền ghi nhận tại Hợp đồng thuê nhà mà bà H cung cấp 7.500.000 đồng/tháng. Trên thực tế, cũng không có căn nhà tương tự như nhà ông S cho thuê có giá thuê là 7.500.000 đồng/tháng.

• + Do vậy, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét và quyết định hợp đồng thuê nhà có giá thuê 27.000.000 đồng/tháng làm căn cứ để giải quyết vụ án.

Theo thỏa thuận tại Điều 4, Hợp đồng thuê nhà giữa các bên “việc thanh toán tiền thuê nhà được thực hiện bằng chuyển khoản” và thực hiện “theo kỳ 01 tháng/lần dao động từ ngày 25 đến ngày 30 hàng tháng”. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê, bà H chỉ thực hiện nghĩa vụ trả tiền nhà 02 lần vào các ngày 27/02 và 02/4 năm 2019 và sau đó bà H không thanh toán thêm bất kỳ một khoản tiền nào, mặc dù cả gia đình và bà H vẫn chiếm hữu, sử dụng thực tế căn nhà này từ năm 2019 đến nay. Do vậy, bà H đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán của người thuê nhà.

Căn cứ các quy định tại Điều 10 của Hợp đồng thuê nhà, căn cứ các quy định tại Điều 481 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 và các quy định pháp luật khác, đề nghị Hội đồng xét xử tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê nhà giữa ông S và bà H do bên thuê nhà vi phạm nghĩa vụ thanh toán, buộc bà H chấm dứt hành vi chiếm giữ nhà, trả lại căn nhà nêu trên cho ông S theo quy định và buộc bà H phải thanh toán số tiền nhà còn thiếu, tạm tính đến tháng 11/2023 là: 1.431.000.000 đồng (một tỷ bốn trăm ba mươi mốt triệu đồng) như bản án sơ thẩm đã tuyên.

Đối với yêu cầu phản tố của bà H về việc yêu cầu ông S phải bồi thường, hỗ trợ bà H số tiền đã bỏ ra sửa chữa. Đây là yêu cầu hoàn toàn không có cơ sở và căn cứ pháp lý vì các bên không thoả thuận trong Hợp đồng cho thuê nhà. Mặt khác, bà H vi phạm nghĩa vụ thanh toán trong thời gian dài, kéo dài hơn 05 năm qua. Việc kinh doanh ngành nghề của bà H và gia đình, cũng như các yêu cầu, đòi hỏi về tiếng ồn, âm thanh...tự bà H biết rõ và tự chịu trách nhiệm về việc kinh doanh đó. Các quy định và thỏa thuận tại Điều 8 Hợp đồng thuê nhà cũng quy định rất rõ nghĩa vụ và trách nhiệm của bà H liên quan đến hoạt động kinh doanh của mình. Đây không phải là căn cứ hoặc lý do để bà H không thanh toán tiền thuê nhà, mặc dù đã và đang chiếm hữu, sử dụng nhà thuê hơn 05 năm qua. Do vậy, ông S không có bất kỳ trách nhiệm, nghĩa vụ bồi thường hoặc hỗ trợ nào liên quan đến việc này. Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm ông S đồng ý tự nguyện hỗ trợ bà H số tiền 231.000.000 đồng, được cấn trừ vào tiền thuê nhà mà bà H phải thanh toán nên đề nghị Hội đồng xét xử ghi nhận sự tự nguyện của ông S.

Về Công ty TNHH G (sau đây gọi là Công ty G) do ông Trần Việt A là người đại diện theo pháp luật thì theo thông tin tra cứu doanh nghiệp tại Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố H thể hiện thông tin: thay đổi đăng ký kinh doanh lần thứ 6 của Công ty G ghi nhận từ ngày 23/12/2021 – có địa chỉ trụ sở chính là nhà số I. Tuy nhiên, việc thay đổi và chuyển địa điểm này của Công ty G diễn ra sau rất nhiều so với thời điểm vụ án được thụ lý ở cấp sơ thẩm (ngày 16/6/2020) và ngày Toà án cấp sơ thẩm tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ (ngày 18/3/2021). Công ty G là công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do cá nhân làm chủ sở hữu là ông Trần Việt A, sinh năm 1988 và cũng là người đại diện theo pháp luật của Công ty G. Ông Trần Việt A đã được toà án cấp sơ thẩm đưa vào tham gia vụ án với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Theo đó, ông Trần Việt A là chủ sở hữu, đồng

thời là người đại diện theo pháp luật của Công ty G biết và buộc phải biết về việc tranh chấp hợp đồng thuê nhà và vụ án này. Tuy nhiên, trong suốt thời gian giải quyết vụ án ở Toà án cấp sơ thẩm, ông Trần Việt A đã không có bất kỳ yêu cầu, đề nghị nào liên quan đến Công ty G, cũng như không cung cấp bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào liên quan đến hoạt động của Công ty G ở căn nhà đang tranh chấp. Toà án cấp sơ thẩm đã nhiều lần triệu tập ông Trần Việt A đến Toà án để cung cấp lời khai, cung cấp chứng cứ, tài liệu cũng như giải quyết vụ án nhưng ông Việt A4 vắng mặt. Nên cấp sơ thẩm không đưa Công ty A7 vào tham gia tố tụng là đúng quy định.

Từ những căn cứ, lập luận nêu trên, căn cứ các quy định của pháp luật liên quan và toàn bộ hồ sơ, tình tiết của vụ án, kính đề nghị cấp phúc thẩm:

Không chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh. Không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị Phương H. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn hỗ trợ bà H số tiền bỏ ra sửa chữa căn nhà là 231.000.000 đồng, được cấn trừ vào tiền thuê nhà còn thiếu.

- Bị đơn bà H trình bày: Bà giữ nguyên kháng cáo tại đơn kháng cáo ngày 05/12/2023, đề nghị cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm. Lý do, bà không đồng ý phải thanh toán số tiền thuê nhà cho ông S như cấp sơ thẩm đã tuyên buộc. Bà đồng ý đóng số tiền thẩm định phần sửa chữa, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không cho bà gặp trực tiếp trao đổi với đơn vị thẩm định mà chỉ ra thông báo đóng tiền rất nhiều. Bà đã bỏ ra rất nhiều tiền để đầu tư, sửa chữa căn nhà nên cần xem xét lại số tiền tạm ứng chi phí thẩm định. Bà đã đầu tư toàn bộ số tiền để sửa chữa căn nhà, nay ông S không bồi thường cho bà thì bà không biết dọn đi đâu.

Bà H xác định hai bên thực hiện theo hợp đồng thuê nhà không ghi ngày, tháng, chỉ có năm 2018 với nội dung, số tiền thuê là 7.500.000 đồng, thời hạn thuê 7 năm, đặt cọc 02 tháng tiền thuê nhà là 15.000.000 đồng, khi giao nhà theo biên bản bàn giao thì nhà chỉ có máy lạnh. Bà H xác định giao cho ông S số tiền đặt cọc là 54.000.000 đồng, do lúc đó có bao nhiêu tiền mặt thì bà giao cho ông S chứ không phải tương đương với 02 tháng tiền thuê nhà như ông S trình bày.

Việc thanh toán tiền thuê nhà là do nhân viên của bà là ông Ngô Tuấn Đức H2 trực tiếp làm việc với ông S và hiện nhân viên này đã nghỉ việc nên đến thời điểm này bà không xác định được đã thanh toán cho ông S số tiền thuê nhà là bao nhiêu. Trong quá trình quản lý, sử dụng căn nhà, bà đã bỏ ra rất nhiều tiền sửa chữa theo bảng liệt kê bà đã nộp cho cấp sơ thẩm. Đây là số tiền cá nhân của bà, ông S cũng biết và đồng ý cho bà sửa chữa.

Bà H cũng không nhận được thông báo kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh. Do vậy, bà yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét buộc ông S phải thanh toán số tiền bà đã bỏ ra sửa chữa căn nhà thì bà sẽ trả lại nhà cho ông S.

Hiện nay căn nhà thuê gồm có bà và các con gồm Việt A4, sinh năm 1988, Lan A5 sinh năm 1992, Mỹ A6 sinh năm 1998, cháu nội là Kỳ A3

sinh năm 2015 là con của Trần Việt A đang cư trú, riêng anh Hàn K2 và chị Võ Thị Mỹ P đã chuyển đi, không còn cư trú ở căn nhà trên.

Do vậy, đề nghị cấp phúc thẩm xem xét yêu cầu kháng cáo của bà theo quy định.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà M ủy quyền cho ông Đ trình bày: Ông thống nhất với ý kiến và trình bày của nguyên đơn.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Việt A4 trình bày: Ông thống nhất với lời trình bày của bà H.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lan A5, bà Mỹ A6, ông K2, bà P vắng mặt.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu, đề nghị:

Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án cho đến khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Thẩm phán thực hiện đúng theo quy định của pháp luật và tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, thư ký thực hiện đúng theo trình tự Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Tại phiên tòa các đương sự chấp hành đúng theo quy định pháp luật.

Về nội dung:

- Viện kiểm sát rút một phần kháng nghị đối với bản án sơ thẩm về các nội dung sau: Việc đưa Công ty G vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án; đối chất giữa các đương sự do có lời khai mâu thuẫn với nhau về 02 hợp đồng thuê nhà; xác minh làm rõ ông S có được ký kết hợp đồng thuê nhà hay không cũng như ý kiến của Công ty Cổ phần H4 đối với hợp đồng thuê nhà giữa các bên; cấp sơ thẩm đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn với lý do không đóng tạm ứng chi phí kiểm định là không đúng vì chi phí kiểm định công trình không phải là chi phí tố tụng khác. Viện kiểm sát giữ phần kháng nghị về nội dung đề nghị bổ sung quy định tại Điều 244 Bộ luật Tố tụng năm 2015 đối với phần đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn và tuyên chấm dứt 02 hợp đồng thuê nhà ký năm 2018 giữa ông S và bà H.

- Về kháng cáo của bị đơn: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và lời khai của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm cho thấy, yêu cầu kháng cáo của bị đơn là không có cơ sở, kháng nghị của Viện kiểm sát có cơ sở chấp nhận một phần nên đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 644/2023/DS-ST ngày 24/11/2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh theo hướng bổ sung quy định tại Điều 244 Bộ luật Tố tụng năm 2015 đối với phần đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn, chấm dứt 02 hợp đồng thuê nhà ký năm 2018 giữa ông S và bà H, ghi nhận ông S hỗ trợ bà H số tiền bỏ ra sửa chữa là 231.000.000 đồng được cấn trừ vào tiền thuê nhà mà bà H phải thanh toán cho ông S.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng, tranh luận tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của Viện Kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về hình thức và thời hạn kháng cáo, kháng nghị:

Ngày 05/12/2023, bị đơn bà H kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm. Ngày 08/12/2023, Viện Kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh ban hành Quyết định kháng nghị phúc thẩm số: 01/QĐ-VKS-DS kháng nghị đối với bản án sơ thẩm. Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 273, khoản 1 Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì kháng cáo của đương sự và kháng nghị của Viện kiểm sát còn trong hạn luật định nên hợp lệ.

[2] Về sự vắng mặt của đương sự: Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là bà Lan A5, bà Mỹ A6, ông K2, bà P vắng mặt mặc dù đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai. Ông Việt A4 tham gia phiên tòa ngày 09/5/2024 và trình bày ý kiến, sau đó, ông A4 vắng mặt tại giai đoạn tranh luận tại phiên tòa, vắng mặt tại phiên tòa ngày 16/5/2024. Căn cứ vào Điều 264, 296 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án tiến hành xét xử vụ án vắng mặt các đương sự nêu trên theo quy định.

[3]Về tố tụng:

Tòa án cấp sơ thẩm không đưa Công ty G vào tham gia tố tụng trong vụ án với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Xét, căn cứ vào hợp đồng thuê nhà được ký kết giữa hai bên thì chủ thể cho thuê nhà là ông S và người thuê nhà là bà H, không có thỏa thuận về việc cho bên thứ ba thuê lại. Theo xác minh của Công an xã B, huyện B ngày 07/5/2024 thì công ty G có trụ sở chứ không thực tế hoạt động tại địa chỉ nhà số I. Trong quá trình thu thập chứng cứ, Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ không ghi nhận Công ty G có hoạt động tại địa chỉ trên. Trong quá trình giải quyết vụ án, Công ty G do ông Trần Việt A là đại diện theo pháp luật cũng không có ý kiến cũng như yêu cầu Tòa án giải quyết vấn đề gì trong vụ án này .Tại phiên tòa phúc thẩm bà H xác nhận hiện nay những người đang thực tế cư trú trong căn nhà có bà H, ông Việt A4, bà Lan A5, bà Mỹ A6, trẻ Kỳ A3 là con của ông Việt A4. Riêng bà P và ông Hàn K2 đã không còn cư trú tại địa chỉ trên. Do vậy, cấp sơ thẩm không đưa công ty G vào tham gia tố tụng trong vụ án là phù hợp.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà H trình bày không nhận được thông báo kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh. Tuy nhiên, căn cứ vào phiếu gửi ngày 08/12/2023, Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh đã gửi thông báo kháng nghị cho bà H qua đường bưu điện, việc thông báo đã được thực hiện theo quy định tại Điều 281 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên bà H cho rằng không nhận được thông báo kháng nghị là không có cơ sở.

[4] Về nội dung:

[4.1] Xét yêu câu kháng cáo của bị đơn:

[4.1.1] Bị đơn kháng cáo không đồng ý trả nhà thuê và thanh toán tiền thuê nhà còn thiếu cho nguyên đơn.

Xét, hợp đồng thuê nhà giữa ông S và bà H thì hai bên đương sự đều thống nhất ông S cho bà H thuê căn nhà số I, thời gian bàn giao nhà thuê là ngày 27/12/2018 và bắt đầu tính thời hạn thuê là tháng 01/2019.

Trong hồ sơ vụ án có tồn tại 02 hợp đồng thuê nhà với thời hạn thuê và giá thuê khác nhau, cụ thể: Theo nguyên đơn xuất trình hợp đồng thuê nhà không ghi ngày, tháng chỉ ghi năm 2018 và trình bày: Ông S và H ký hợp đồng thuê nhà (bút lục 61-62) với thời hạn là 05 năm từ ngày 25/01/2019 đến ngày 25/01/2024, giá thuê là 27.000.000 đồng/tháng, đặt cọc 02 tháng tiền thuê nhà là 54.000.000 đồng. Sau đó, bà H nhờ ông ký tiếp hợp đồng có thời hạn thuê là 07 năm, giá thuê là 7.500.000 đồng/tháng, đặt cọc 02 tháng tiền thuê nhà là 15.000.000 đồng - đây là hợp đồng giả cách để bà H thuận tiện trong việc kinh doanh nên để tránh trường hợp bà H cho rằng giá thuê căn nhà là 7.500.000 đồng/tháng thì tại hợp đồng bà H đang giữ, ông ghi rõ dòng chữ có nội dung: “4. Sau khi hết hạn hợp đồng bên A sẽ tiếp tục cho bên B thuê lại với giá thị trường tại thời điểm đó (tiếp tục hợp đồng 5 năm)”, ông và bà H đều ký nháy vào nội dung ghi thêm. Ông khẳng định các bên thực hiện theo hợp đồng thuê nhà với thời hạn thuê 5 năm với giá thuê nhà 27.000.000 đồng/tháng.

Ngược lại, bị đơn xuất trình hợp đồng thuê nhà không ghi ngày, tháng chỉ ghi năm 2018 và trình bày: Các bên thực hiện theo hợp đồng thuê nhà (bút lục 112-115) với thời hạn là 07 năm, giá thuê là 7.500.000 đồng/tháng, đặt cọc 02 tháng tiền thuê nhà là 15.000.000 đồng vì hợp đồng này ông S có ký nháy, còn hợp đồng ông S cung cấp cho Tòa án với thời hạn thuê 5 năm và giá thuê 27.000.000 đồng/tháng thì bà chỉ ký, ghi họ tên trang cuối cùng.

Hội đồng xét xử xét thấy: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày của các đương sự cho thấy: Các hợp đồng thuê nhà do nguyên đơn, bị đơn xuất trình, phía ông S và H chỉ ký và ghi rõ họ tên ở trang cuối cùng, 02 hợp đồng 02 bên cung cấp chỉ khác về số tiền thuê, thời hạn thuê, ngoài ra các điều khoản còn lại giữa 02 hợp đồng đều giống nhau. Bị đơn xác nhận đặt cọc cho nguyên đơn số tiền 54.000.000 đồng tương đương với 02 tháng tiền thuê nhà như thỏa thuận tại Điều 5 của Hợp đồng thuê nhà mà các đương sự đã ký. Theo sao kê ngân hàng phía nguyên đơn cung cấp người chuyển khoản là ông Ngô Tuấn Đức H2 (là nhân viên của bà H) chuyển khoản đến tài khoản của bà Nguyễn Thị M (vợ ông S) tại Ngân hàng TMCP Á ngày 27/02/2019 có nội dung: “Chi H CT cho S” chuyển khoản số tiền 27.000.000 đồng, ngày 02/4/2019 có nội dung “Chi Hoa chuyen khoan” số tiền 27.000.000 đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà H cũng xác nhận ông H2 là nhân viên của mình và thực hiện trả tiền thuê nhà cho ông S. Như vậy, lời khai của ông S là có căn cứ, phù hợp các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án.

Phía bị đơn cung cấp hợp đồng thuê nhà với thời hạn là 07 năm, giá thuê là 7.500.000 đồng/tháng, ngoài hợp đồng ra thì bị đơn không cung cấp được tài liệu, chứng cứ về việc các bên thực hiện theo nội dung thuê của hợp đồng này về số tiền đặt cọc cũng như thanh toán tiền thuê nhà.

Như vậy, có cơ sở xác định các bên thực hiện theo hợp đồng thuê nhà do phía nguyên đơn xuất trình với giá thuê là 27.000.000 đồng/tháng và thời hạn thuê 05 năm từ ngày 25/01/2019 đến ngày 25/01/2024. Còn hợp đồng thuê nhà bị đơn xuất trình với giá thuê 7.500.000 đồng, thời hạn thuê 7 năm là hợp đồng giả tạo, không có hiệu lực thi hành giữa các bên như phía nguyên đơn trình bày.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nguyên đơn cung cấp sao kê ngân hàng thể hiện, bà H chỉ thanh toán 02 tháng tiền thuê nhà vào ngày 27/02/2019 số tiền 27.000.000 đồng, ngày 02/4/2019 số tiền 27.000.000 đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn trình bày không xác định được số tiền thuê đã thanh toán cũng như không cung cấp được tài liệu, chứng cứ về việc thanh toán tiền thuê nhà cho nguyên đơn. Do vậy, lời khai của nguyên đơn về việc thanh toán tiền thuê nhà là có cơ sở. Theo Điều 4, Hợp đồng thuê nhà các bên thỏa thuận “việc thanh toán tiền thuê nhà được thực hiện bằng chuyển khoản” và thực hiện “theo kỳ 01 tháng/lần dao động từ ngày 25 đến ngày 30 hàng tháng”. Như vậy, bà H đã vi phạm nghĩa vụ của người thuê nhà nên nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa ông S với bà H; buộc bà H trả nhà thuê và thanh toán tiền thuê nhà còn thiếu là có cơ sở theo quy định tại Điều 10 của Hợp đồng thuê nhà giữa các bên và căn cứ các quy định tại Điều 481 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014.

Do vậy, cấp sơ thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ.

[4.1.2] Đối với kháng cáo của bị đơn về việc đề nghị cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn:

Xét, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án, thì ngày 07/10/2022, bà H có đơn yêu cầu phản tố yêu cầu ông S phải thanh toán cho bà số tiền đã bỏ ra sửa chữa căn nhà thuê tổng cộng là 6.041.046.318 đồng.

Tại phiên tòa ngày 24/11/2023, bà H xác định yêu cầu ông S phải thanh toán cho bà số tiền bà bỏ ra sửa chữa, cải tạo căn nhà là 1.500.000.000 đồng, đối với những trang trí nội thất mà bà H tháo dỡ được thì bà đồng ý tự tháo dỡ và không yêu cầu ông S bồi thường, kèm theo là bảng liệt kê của bà H về việc sửa chữa các hạng mục cũng như số tiền kèm theo.

Trong quá trình thu thập chứng cứ, ngày 24/3/2022, Tòa án cấp sơ thẩm đã ban hành Quyết định yêu cầu cung cấp chứng cứ số : 60/2022/QĐ-CCTLCC (bút lục số 227) và ngày 27/10/2022, ban hành Quyết định yêu cầu cung cấp chứng cứ số 255/2022/QĐ- CCTLCC (bút lục số 228) về việc yêu cầu bà H cung cấp chứng cứ, hóa đơn chứng từ hợp đồng mua bán, sửa chữa căn nhà thuê nhưng bà H không cung cấp được tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án.

Ngày 14/8/2023, Tòa án cấp sơ thẩm đã ban hành thông báo nộp tạm ứng chi phí tố tụng về chi phí kiểm định công trình là 177.984.000 đồng và Tòa án tống đạt trực tiếp cho bà H. Ngày 07/9/2023, bị đơn là bà H có bản trình bày ý kiến (bút lục 251) thể hiện nội dung số tiền tạm ứng theo thông báo của Tòa án quá lớn nên bị đơn muốn bàn bạc với công ty kiểm định và

sau đó bà H không thực hiện đóng tiền tạm ứng chi phí tố tụng theo thông báo. Như vậy, bà H đã không thực hiện đóng tạm ứng chi phí tố tụng theo quy định tại Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên cấp sơ thẩm căn cứ vào điểm đ khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 để đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn là có căn cứ.

Từ những phân tích nêu trên, xét thấy bị đơn kháng cáo yêu cầu hủy bản án sơ thẩm là không có cơ sở chấp nhận.

[4.2] Về kháng nghị của Viện kiểm sát:

[4.2.1] Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát rút một phần kháng nghị đối với bản án sơ thẩm về các nội dung sau: Việc đưa Công ty G vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án, đối chất giữa các đương sự do có lời khai mâu thuẫn với nhau về 02 hợp đồng thuê nhà; xác minh làm rõ ông S có được ký kết hợp đồng thuê nhà hay không cũng như ý kiến của Công ty Cổ phần H4 đối với hợp đồng thuê nhà giữa các bên; cấp sơ thẩm đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn với lý do không đóng tạm ứng chi phí kiểm định là không đúng vì chi phí kiểm định công trình không phải là chi phí tố tụng khác. Do Viện kiểm sát rút một phần kháng nghị, căn cứ vào khoản 3 Điều 289 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phần kháng nghị nêu trên.

[4.2.2] Đối với kháng nghị của Viện kiểm sát về bổ sung chấm dứt 02 hợp đồng thuê nhà năm 2018 giữa ông S và bà H cũng như bổ sung Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 đối với phần đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn.

Xét, như đã phân tích ở phần trên, có đủ cơ sở xác định giữa ông S và bà H ký và thực hiện theo hợp đồng thuê nhà với thời hạn thuê là 05 năm, giá thuê là 27.000.000 đồng/tháng, còn hợp đồng thuê nhà ký giữa ông S và bà H thời hạn thuê là 07 năm, giá thuê là 7.500.000 đồng/tháng là hợp đồng giả cách, không có hiệu lực nên không cần thiết phải bổ sung chấm dứt hợp đồng thuê nhà này. Do bị đơn có yêu cầu phản tố nhưng đã không thực hiện đóng tạm ứng chi phí tố tụng theo quy định tại Điều 159 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào điểm đ khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 để đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn là có căn cứ. Như vậy, Đại diện Viện kiểm sát đề nghị chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát là không có cơ sở.

Từ những căn cứ pháp luật và nhận định nêu trên, xét thấy yêu cầu kháng cáo của bị đơn và kháng nghị của Viện kiểm sát là không có cơ sở nên không được chấp nhận.

Tuy nhiên, tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn tự nguyện hỗ trợ cho bị đơn số tiền sửa chữa căn nhà là 231.000.000 đồng, số tiền này được cấn trừ vào tiền thuê nhà mà bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn. Như vậy, số tiền thuê nhà bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn tạm tính đến tháng 11/2023 là 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng). Đây là tình tiết mới tại phiên tòa phúc thẩm và có lợi cho bị đơn nên Hội đồng xét xử ghi nhận sự tự nguyện này của nguyên đơn.

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 644/2023/DS-ST ngày 24 tháng 11 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

[5] Về án phí dân sự: Căn cứ vào khoản 2 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Căn cứ vào Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[5.1] Về án phí dân sự sơ thẩm: Do sửa bản án sơ thẩm nên nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định như sau:

Bị đơn phải thanh toán tiền thuê nhà 1.200.000.000 đồng cho nguyên đơn nên bị đơn phải nộp án phí là 48.000.000 đồng.

Do yêu cầu phản tố của bị đơn bị đình chỉ, theo quy định tại khoản 3 Điều 218 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, bị đơn được hoàn lại tiền tạm ứng án phí 57.020.523 đồng theo biên lai thu tiền số AA/2021/0041766 ngày 13/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh.

Như vậy, bà H được nhận lại số tiền án phí là: 9.020.523 đồng.

H1 lại toàn bộ tiền tạm ứng án phí 8.100.000 đồng cho nguyên đơn theo biên lai thu tiền số AA/2019/0079441 ngày 10/6/2020 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Bình Chánh.

[5.2] Về án phí dân sự phúc thẩm: Do sửa bản án sơ thẩm nên người kháng cáo không phải chịu án phí phúc thẩm. H1 lại số tiền tạm ứng án phí cho bị đơn theo quy định.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 148, Điều 159, điểm đ khoản 1 Điều 217, Điều 218, Điều 289, Điều 296, khoản 2 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Căn cứ Điều 117, 119, 357, 468, 481, 482 Bộ luật Dân sự năm 2015, Căn cứ Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014; Căn cứ vào Điều 26 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014); Căn cứ vào Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

• - Đình chỉ xét xử một phần đối với kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh.
• - Không chấp nhận một phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh.
• - Không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của bị đơn bà Phạm Thị Phương H.
• - Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 644/2023/DS-ST ngày 24 tháng 11 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ

Chí Minh.

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Hữu S.
1. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa ông Nguyễn Hữu S và bà Phạm Thị Phương H.
2. Buộc bà Phạm Thị Phương H phải có trách nhiệm thanh toán cho ông Nguyễn Hữu S số tiền thuê nhà tính đến tháng 11/2023 là 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng).
3. Bà Phạm Thị Phương H phải tiếp tục thanh toán số tiền thuê nhà mỗi tháng 27.000.000 đồng (hai mươi bảy triệu đồng) từ tháng 12/2023 cho đến khi bàn giao tài sản thuê là căn nhà số I, Đường số A, Khu dân cư H, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Nguyễn Hữu S.
2. Buộc bà Phạm Thị Phương H, ông Trần Việt A, bà Trần Lan A1, bà Trần Mỹ A2, ông Hàn K2, bà Võ Thị Mỹ P, trẻ Trần Kỳ A3 có ông Trần Việt A là người đại diện theo pháp luật phải di dời toàn bộ tài sản đang tồn tại trong nhà và trả lại căn nhà hiện trạng nhà số I, Đường số A, Khu dân cư H, tọa lạc trên thửa đất số 804, tờ bản đồ số 79, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh (theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BI 408022, số vào sổ cấp GCN: CT 11254 cấp ngày 31/01/2012, cập nhật biến động sang tên ông S ngày 06/01/2020) cho ông Nguyễn Hữu S trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.
3. Đình chỉ toàn bộ yêu cầu phản tố của bà Phạm Thị Phương H về việc yêu cầu ông Nguyễn Hữu S phải thanh toán cho bà H số tiền đã bỏ ra đầu tư, xây dựng trên tài sản thuê.
4. Về chi phí tố tụng: Bà Phạm Thị Phương H phải chịu chi phí tố tụng là 2.000.000 đồng (hai triệu đồng). Do ông Nguyễn Hữu S đã tạm nộp chi phí tố tụng là 2.000.000 đồng nên bà Phạm Thị Phương H có trách nhiệm trả lại cho ông S số tiền là 2.000.000 đồng (hai triệu đồng).
5. Về án phí dân sự:
1. Về án phí dân sự sơ thẩm:
• -Bị đơn bà Phạm Thị Phương H phải nộp 48.000.000 đồng (bốn mươi tám triệu đồng), được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí bà H đã nộp 57.020.523 đồng (năm mươi bảy triệu không trăm hai mươi ngàn năm trăm hai mươi ba đồng) theo biên lai thu tiền số: AA/2021/0041766 ngày 13/10/2022 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà H được nhận lại số tiền án phí là: 9.020.523 đồng (chín triệu không trăm hai mươi ngàn năm trăm hai mươi ba đồng).
• - H1 lại cho ông Nguyễn Hữu S số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm là 8.100.000 đồng (tám triệu một trăm ngàn đồng) theo biên lai thu tiền số AA/2019/0079441 ngày 10/6/2020 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: H1 lại số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) cho bà H theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2023/0020864 ngày 05/12/2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

Thi hành tại Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi, bổ sung năm 2014.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TAND Tối cao; - TAND Cấp cao tại TP.HCM; - VKSND Cấp cao tại TP.HCM; - VKSND TP.HCM; - TAND huyện Bình Chánh; - Cục THADS TP.HCM; - Chi cục THADS H.Bình Chánh; - Các đương sự; - Lưu.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Thị Lan H3