TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 43/2025/DS-PT Ngày: 09/4/2025 V/v Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, yêu cầu trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH KH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:Bà Huỳnh Thị Xuân Oanh

Các Thẩm phán: Ông Võ Đình Phương

Ông Trần Minh Thật

- Thư ký phiên tòa: Bà Lê Như Trung Hậu – Thư ký Tòa án, Tòa án nhân dân tỉnh KH.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh KH: Bà Trần Thị Kim Liên - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Trong ngày 08 - 09 tháng 4 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh KH, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 161/2024/TLPT-DS ngày 09 tháng 12 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, yêu cầu trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 88/2024/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân thị xã NH, tỉnh KH bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 09/2025/QĐ-PT ngày 21/01/2025 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Hồ Nguyễn Thị Xuân V, sinh năm 1980; Nơi cư trú: Thôn T, xã N, thị xã N, tỉnh KH.
• Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Hồ Nguyễn Thị Xuân V: Ông Đỗ Khánh H, sinh năm 1979; Địa chỉ: E P, thành phố N, tỉnh KH. (giấy ủy quyền ngày 29/3/2024). (Có mặt).
• Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Trần M – Công ty L, chi nhánh K. Có mặt.
2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1971; Nơi cư trú: Thôn T, xã N, thị xã N, tỉnh KH. Có mặt.

• Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị T: Bà Huỳnh Thị Bích T1, sinh năm 1978; Địa chỉ: 5 M, thành phố N, tỉnh KH. (Giấy ủy quyền ngày 27/8/2024). Có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Tấn T2, sinh năm 1977; Địa chỉ: Thôn T, xã N, thị xã N, tỉnh KH. Có đơn xin xét xử vắng mặt.
4. Người kháng cáo: Bị đơn bà Nguyễn Thị T.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Đỗ Khánh H trình bày:

Vợ chồng bà Hồ Nguyễn Thị Xuân V và ông Nguyễn Tấn T2 là chủ sử dụng thửa đất 124, tờ bản đồ 10, diện tích 16.013,2m² tại thôn N, xã N, thị xã N, tỉnh KH. Ngày 16/11/2023, vợ chồng bà V và ông T2 ký hợp đồng đặt cọc với bà Nguyễn Thị T để chuyển nhượng thửa đất trên với giá 800.000.000 đồng, bà T đặt cọc 200.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc 100 ngày kể từ ngày 16/11/2023, nếu hết thời hạn đặt cọc, bà T không mua đất thì sẽ mất cọc, nếu vợ chồng bà V không bán thì phải trả cọc và bồi thường gấp đôi tiền cọc.

Hợp đồng đặt cọc được công chứng tại Văn phòng C ngày 17/11/2023, số 08467, quyển số 24/2023 TP/CC-SCC/HĐGD. Sau đó bà T yêu cầu đo đạc, cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đây viết tắt là GCN). Ngày 20/12/2023, UBND thị xã N cấp GCN số DN 673809, số vào sổ cấp GNC: CN05769 đứng tên Hồ Nguyễn Thị Xuân V đối với thửa đất 124, tờ bản đồ 10 với diện tích 15.533m², bà T đang giữ GCN này. Do diện tích giảm nên bà T yêu cầu giảm tiền bán đất là 50.000.000 đồng, vợ chồng bà V không đồng ý, do đó hai bên không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được. Sau đó hai bên thỏa thuận giảm 23.500.000 đồng, các bên đến Văn phòng C ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà T không giao đủ tiền nên việc chuyển nhượng không thành. Bà T không có thiện chí trong việc chuyển nhượng đất, vi phạm hợp đồng đặt cọc, do đó bà V yêu cầu: Chấm dứt hợp đồng đặt cọc giữa bà Hồ Nguyễn Thị Xuân V và ông Nguyễn Tấn T2 với bà Nguyễn Thị T tại Văn phòng C, quyển số 24/2023 ngày 17/11/2023, bà Nguyễn Thị T mất số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng, buộc bà Nguyễn Thị T phải trả lại GCN số DN 673809, số vào sổ cấp GCN: CN05769 do UBND thị xã N cấp ngày 20/12/2023 cho bà Hồ Nguyễn Thị Xuân V.

2. Ý kiến của bị đơn bà Nguyễn Thị T có trong hồ sơ:

Bà thống nhất về nội dung hợp đồng đặt cọc như bên nguyên đơn trình bày, tuy nhiên khi tiến hành đo đạc và cấp đổi lại GCN của thửa 124 thì diện tích giảm nên bà yêu cầu giảm số tiền chuyển nhượng là 24.000.000 đồng nhưng bên chuyển nhượng không đồng ý. Do bên chuyển nhượng vi phạm hợp đồng nên bà không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bà yêu cầu vợ chồng bà V trả lại cho bà tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng theo hợp đồng, tổng số tiền là 400.000.000 đồng.

3. Ý kiến của đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Huỳnh Thị Bích T1 tại phiên tòa:

Về nội dung hợp đồng đặt cọc thống nhất theo yêu cầu của nguyên đơn trình bày. Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc thì tiến hành đo đạc lại thửa đất và được cấp đổi lại GCN, diện tích bị giảm từ 16.013,2m² còn 15.533m², bà T đề nghị bên chuyển nhượng giảm số tiền 24.000.000 đồng, ông T2 đồng ý nhưng bà V không đồng ý. Sau đó vài ngày thì các bên thống nhất số tiền giảm là 23.500.000 đồng theo giá trị chuyển nhượng thỏa thuận trong hợp đồng, các bên tự thỏa thuận lại thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng, nhưng bên bà V yêu cầu trong thời gian ngắn ký hợp đồng chuyển nhượng thì bà T không chuẩn bị kịp nên có đề nghị thế chấp cho bên bà V 01 GCN của bà T để làm tin vì bà T không chuẩn bị đủ tiền nhưng bên bà V không đồng ý, do đó các bên không thể tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng. Do diện tích thực tế chuyển nhượng không đúng với diện tích theo GCN thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc nên xác định lỗi thuộc về bên chuyển nhượng. Do đó, căn cứ vào Điều 4.4 của hợp đồng đặt cọc, bà V và ông T2 phải trả lại cho bà T số tiền 400.000.000 đồng, gồm 200.000.000 đồng tiền đặt cọc và 200.000.000 đồng phạt cọc.

4. Ý kiến của ông Nguyễn Tấn T2: Thống nhất ý kiến của ông H.

Bản án dân sự sơ thẩm số 88/2024/DS-ST ngày 30/8/2024 của Tòa án nhân dân thị xã NH, tỉnh KH đã căn cứ Khoản 2,3 Điều 26; Điều 35; Điều 147; Điều 266 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 116, 117, 328, 422 Bộ luật dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQU14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hồ Nguyễn Thị Xuân V.

Tuyên bố chấm dứt hợp đồng đặt cọc ngày 17/11/2023, số 08467, quyển số 24/2023 TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C.

Bị đơn bà Nguyễn Thị T mất số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng theo hợp đồng đặt cọc ngày 17/11/2023, số 08467, quyển số 24/2023 TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C.

Bà Nguyễn Thị T phải trả lại cho bà H1 Nguyễn Thị Xuân V giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DN 673809, số vào số cấp GCN: CN05769 ngày 20/12/2023 đứng tên bà Hồ Nguyễn Thị Xuân V.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 06/9/2024, bị đơn bà Nguyễn Thị T có đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo uỷ quyền của bị đơn bà T là bà Huỳnh Thị Bích T1 vẫn giữ nguyên 01 phần nội dung kháng cáo, rút phần kháng cáo đối với yêu cầu nguyên đơn thanh toán số tiền phạt cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng).

Đại điện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Khánh Hoà phát biểu quan điểm giải quyết vụ án: Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử tuân thủ theo quy định tố tụng; Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, tại phiên toà phúc thẩm, đại diện theo uỷ quyền của bị đơn rút kháng cáo đối với số tiền phạt cọc 200,000.000 đồng nên sửa 01 phần án phí sơ thẩm và giữ nguyên bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra công khai tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

Ngày 06/9/2024, bị đơn là bà Nguyễn Thị T có đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 88/2024/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2024. Kháng cáo của bị đơn trong hạn luật định nên Tòa án tiến hành xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Tấn T2 có đơn xin xét xử vắng mặt, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt ông T2 theo quy định.

[2] Về nội dung vụ án:

Các đương sự đều xác định hợp đồng đặt cọc ngày 17/11/2023 giữa bà Hồ Nguyễn Thị Xuân V và bà Nguyễn Thị T được giao kết tự nguyện, không trái quy định của pháp luật nên có hiệu lực pháp luật.

Bị đơn bà Nguyễn Thị T cho rằng sau khi thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích thửa đất thực tế chỉ còn 15.553m², giảm 460,2m² so với diện tích ghi trên hợp đồng đặt cọc là 1.613,2m², dẫn đến đối tượng của giao dịch không đúng sự thật là lỗi hoàn toàn của nguyên đơn.

Xét, tại Công văn số 4138/CNNH ngày 15/8/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã N đã xác định nguyên nhân diện tích thửa đất bị giảm là do khách quan, không phải lỗi của bên chuyển nhượng. Ngoài diện tích thửa đất giảm, bị đơn không có tài liệu, chứng cứ nào khác chứng minh việc

không ký kết hợp đồng chuyển nhượng là nguyên nhân khách quan. Như vậy bị đơn có lỗi trong việc thực hiện hợp đồng đặt cọc đã giao kết. Việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp và chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ.

Đối với yêu cầu của bị đơn về việc trả số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng và phạt cọc 200.000.000 đồng. Xét thấy, cấp sơ thẩm đã thụ lý yêu cầu phản tố của bị đơn theo Thông báo thụ lý yêu cầu phản tố số 69/2024/TB-TLVA ngày 16/5/2024 nhưng không tuyên giải quyết yêu cầu này là giải quyết vụ án không triệt để, còn thiếu xót cần phải rút kinh nghiệm. Mặt khác, Tại phiên tòà phúc thẩm, đại diện theo uỷ quyền của bị đơn rút yêu cầu phạt cọc nên vấn đề này đã được khắc phục và không ảnh hưởng đến bản chất vụ án. Do đó, cấp phúc thẩm tiến hành giải quyết vụ án mà không cần huỷ bản án.

Từ nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bị đơn nên chấp nhận khởi kiện của nguyên đơn.

[3] Về án phí

Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo không được chấp nhận nên bà Nguyễn Thị T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Về án phí dân sư sơ thẩm: Bị đơn yêu nguyên đơn phải trả lại số tiền cọc 200.000.000 đồng và phạt cọc 200.000.000 đồng. Yêu cầu của bị đơn không được chấp nhận mặc dù tại phiên toà phúc thẩm bị đơn đã rút yêu cầu phạt cọc nhưng vẫn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm chỉ tính số tiền án phí trên 200.000.000 đồng là không chính xác.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Khoản 2, 3 Điều 26; Điều 35; Điều 147; Điều 266 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 116, 117, 328, 422 Bộ luật dân sự;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQU14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

Tuyên xử:

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bị đơn, sửa 01 phần bản án về án phí dân sự sơ thẩm.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hồ Nguyễn Thị Xuân V.

Tuyên bố chấm dứt hợp đồng đặt cọc ngày 17/11/2023, số 08467, quyển số 24/2023 TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C.

Bị đơn bà Nguyễn Thị T mất số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng theo hợp đồng đặt cọc ngày 17/11/2023, số 08467, quyển số 24/2023 TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C.

Bà Nguyễn Thị T phải trả lại cho bà H1 Nguyễn Thị Xuân V giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DN 673809, số vào số cấp GCN: CN05769 ngày 20/12/2023 đứng tên bà Hồ Nguyễn Thị Xuân V.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyên thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

2. Về án phí

2.1. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị T phải chịu 20.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền 10.000.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0005845 ngày 16/5/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã NH, tỉnh Khánh Hoà. Bà T còn phải nộp 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

H2 lại cho bà H1 Nguyễn Thị Xuân V số tiền 5.000.000 đồng (Năm triệu đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0005649 ngày 26/3/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã NH, tỉnh Khánh Hoà.

2.2 Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị T phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0006087 ngày 01/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã NH, tỉnh Khánh Hoà. Bà T đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: Các đương sự; - VKSND tỉnh KH; - TAND thị xã NH; - Chi cục THADS thị xã NH; - Lưu: Tòa DS, VP, HS.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Huỳnh Thị Xuân Oanh