TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - hạnh phúc
Bản án số: 429/2024/DS-PT Ngày: 15-5-2024. V/v: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Châu Thị Điệp.

Các Thẩm phán: Bà Đặng Huyền Phương

Bà Nguyễn Thị Huyền.

- Thư ký phiên tòa: Ông Phạm Văn Thuỳ.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Bà Đỗ Thị Vân - Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 15/5/2024, tại trụ sở Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh mở phiên toà xét xử công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số 08/2024/TLPT-DS ngày 03/01/2024 về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; Do bản án dân sự sơ thẩm số 706/2023/DS-ST ngày 26/9/2023 của Toà án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 989/2024/QĐ-PT ngày 26/02/2024; Quyết định hoãn phiên toà phúc thẩm số 3826/2024/QĐ-PT ngày 22/3/2024 và Quyết định hoãn phiên toà phúc thẩm số 5097/2024/QĐ-PT ngày 17/4/2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn:
   • 1.1. Ông Trần Lưỡng A, sinh năm 1958 (có mặt).
   • 1.2. Bà Lương Thị Mỹ L, sinh năm 1967 (có mặt).
   • Cùng địa chỉ: Số I N, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh. Cùng địa chỉ liên lạc: Số F P, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh.
   • Người đại diện hợp pháp: Ông Phạm Hữu P, sinh năm 1952, địa chỉ: Số D C, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh - đại diện theo ủy quyền (Văn bản uỷ quyền ngày 28/11/2016) (có mặt).
2. Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp: Ông Trịnh Thành B - Luật sư của Văn Phòng L2, thuộc Đoàn luật sư Thành phố H (có mặt).
3. Bị đơn: Ông Huỳnh Quốc V, sinh năm 1960; Địa chỉ: Số A B, Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt).
   • Người đại diện hợp pháp: Ông Lưu Tuấn L1, sinh năm 1981, địa chỉ liên lạc: C3/45A P, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh - đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 11/01/2017) (vắng mặt).
4. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
   • 3.1. Ông Sỳ Vi T, sinh năm 1980; Địa chỉ: Số D T, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).
   • 3.2. Bà Đoàn Thị T1, sinh năm 1984. Địa chỉ: Số D C, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

     Người đại diện hợp pháp: Ông Sỳ Vi T, sinh năm 1980; Địa chỉ: Số D T, phường P, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh - đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền lập ngày 16/9/2022) (có mặt).

   • 3.3. Bà Lê Thị E, sinh năm 1964; Địa chỉ: Số A B, Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt).

     Người đại diện hợp pháp: Ông Lê Tấn S, sinh năm 1997; Địa chỉ liên lạc: C Đường C, ấp D, xã B, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh - đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 31/12/2020) (vắng mặt).

   • 3.4. Ông Nguyễn Quang D, sinh năm 1974; Địa chỉ: Số B L, phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (vắng mặt).
   • 3.5. Phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh; Địa chỉ: Số I N, Phường G, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh.

     Người đại diện hợp pháp: Ông Nguyễn Như H; Địa chỉ: Số I N, Phường G, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh - đại diện ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 13/01/202) (có yêu cầu xét xử vắng mặt).

   • 3.6. Văn phòng C1, Thành phố Hồ Chí Minh; Địa chỉ: Số A Đường số H T, Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh.

     Người đại diện hợp pháp: Ông Võ Bình V1, sinh năm 1988; Địa chỉ liên lạc: Số A Đường số H T, Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh - đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền 04/02/2021) (có yêu cầu xét xử vắng mặt).

   • 3.7. Văn phòng công chứng quận B, Thành phố Hồ Chí Minh; Địa chỉ: Số D Đường số D, B, B, Thành phố Hồ Chí Minh.

     Người đại diện hợp pháp: Bà Nguyễn Thị Việt A1 - Trưởng Văn phòng công chứng quận B, Thành phố Hồ Chí Minh - đại diện theo pháp luật (có yêu cầu xét xử vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Đại diện nguyên đơn trình bày:

Ngày 23/4/2015, ông A1 và bà L có ký hợp đồng mua bán đất với ông Huỳnh Quốc V và đến ngày 07/5/2015 thì chỉnh lại tên gọi hợp đồng và ký hợp đồng đặt cọc để tiến hành việc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích 500m² thuộc thửa số 691, tờ bản đồ số 45, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP669340 do Ủy ban nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp cho ông V, bà E ngày 01/10/2013 và đăng ký thay đổi sang tên cho ông A1 ngày 15/10/2013. Phần đất này được chuyển mục đích sang đất cơ sở sản xuất 436,5m² với hình thức là thuê đất ngắn hạn hàng năm. Đồng thời đã được cấp giấy phép xây dựng tạm có thời hạn số 7179/GPXDT ngày 09/10/2014 của Ủy ban nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh để xây dựng kho. Hiện nay đã được cấp số nhà D C, khu phố H, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A1, bà L với ông V có giá thỏa thuận là 1.800.000.000 đồng. Ông V đặt cọc 100.000.000 đồng. Sau đó, ông V có đưa thêm nhiều lần, tổng cộng là 1.300.000.000 đồng. Phần còn lại 500.000.000 đồng, ông V sẽ thanh toán làm 02 đợt, cụ thể là ngày 04/02/2016, thanh toán 200.000.000 đồng và ngày 04/8/2016, thanh toán 300.000.000 đồng nhưng đến nay ông V vẫn tránh mặt và cố tình không trả tiền, mặc dù ông A1, bà L đã nhiều lần gọi điện thoại và thông báo cho ông V.

Do đó, ông A1, bà L yêu cầu hủy các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/4/2015 và ngày 14/4/2015, buộc ông V phải phần đất có diện tích 500m² theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP669340 do Ủy ban nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 01/10/2013 và đăng ký thay đổi sang tên ngày 15/10/2013 và trả những giấy tờ bản chính gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP669340 do UBND quận B cấp ngày 01/10/2013; Tờ khai trước bạ số 1064/TL.CTCCT-TBTK do Chi cục thuế quận B cấp ngày 29/10/2014; Hợp đồng thuê đất số 46/HĐTĐ do Ủy ban nhân dân quận B cấp ngày 12/8/2014; Giấy phép xây dựng số 7179/GPXDT do UBND quận B cấp ngày 09/10/2014; Bản vẽ cấp phép xây dựng ngày 26/8/2014 và Biên bản giao mốc ngày 16/4/2015. Đồng thời buộc ông V phải bồi thường gấp đôi số tiền cọc là 200.000.000 đồng, thanh toán ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật và yêu cầu ông V phải hoàn trả toàn bộ số tiền chi phí định giá và đo vẽ tài sản tranh chấp tổng cộng là 43.583.000 đồng. Ông A1, bà L đồng ý hoàn trả cho ông V số tiền 1.300.000.000 đồng.

Ông A1, bà L đồng ý trả lại cho ông Sỳ Vi T giá trị phần nhà xưởng trên đất theo Chứng thư số 2022054.IVC-CT ngày 04/5/2022 của Công ty cổ phần Đ, đã định giá nhà xưởng và nhà bếp có giá: 614.631.000 đồng và tiền san lập mặt bằng, đào giếng là 140.000.000 đồng như ông T khai nhận. Ông A1, bà L cũng có ý kiến: Về phần định giá đất, do phần đất đang tranh chấp có hiện trạng và mục đích sử dụng thửa đất 691, tờ bản đồ số 45 là đất cơ sở sản xuất (SKC), thuê đất trả tiền hàng năm (theo Hợp đồng thuê đất số 46/HĐTĐ ngày 12/08/2014 giữa Ủy ban nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh và ông Trần Lưỡng A) nên không thực hiện định giá được, vì vậy ông A, bà L đồng ý lấy giá đất theo giá giữa ông A, bà L với ông V đã giao dịch làm cơ sở cho việc giải quyết vụ án.

2. Đại diện bị đơn trình bày:

Trước đây, ông V là chủ sử dụng phần đất có diện tích 436,5m² thuộc thửa 691, tờ bản đồ số 45, tại phường B, quận B. Do khó khăn nên ông V đã cầm cố cho ông A, bà L với giá 1.200.000.000 đồng nhưng thực tế chỉ nhận 1.080.000.000 đồng và trả lãi được 04 tháng. Việc cầm cố giữa đôi bên chỉ nói bằng miệng không có giấy tờ. Để đảm bảo cho việc trả tiền, ông A, bà L yêu cầu ông V ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng có công chứng nhưng không đăng ký sang tên trước bạ, thì ông V phản đối và đôi bên đã hủy hợp đồng công chứng và bà L yêu cầu ông V phải làm hợp đồng ủy quyền cho bà L. Sau đó, bà L dựa vào hợp đồng ủy quyền này đã chuyển nhượng phần đất trên cho chồng là ông A và ông A đã đi đăng bộ sang tên mà ông V không biết. Sau đó, thông qua ông Nguyễn Quang D, ông V được biết ông T muốn nhận chuyển nhượng phần đất trên để xây dựng nhà xưởng kinh doanh, lúc này ông mới biết ông A đứng tên quyền sử dụng trên phần đất của ông V. Do đó, ông V có gặp ông A để xin chuộc lại phần đất này với giá 1.200.000.000 đồng nhưng vợ chồng ông A không đồng ý mà yêu cầu bán phần đất trên cho ông V với giá 1.800.000.000 đồng, trong khi ông V đang thiếu nợ nên bán cho người khác để có thêm tiền nên ông V phải đồng ý mua lại theo yêu cầu của ông A, bà L với giá 1.800.000.000 đồng.

Nay, ông V yêu cầu được trả lại cho ông A, bà L số tiền chuộc đất là 1.200.000.000 đồng và ông A, bà L phải trả lại đất cho ông V. Đồng thời cũng yêu cầu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông A, đồng thời hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A với bà L vì hợp đồng này là giả tạo mà ông A, bà L cố ý chiếm đoạt phần đất của ông V.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
• 3.1. Ông Sỳ Vi T trình bày:

Ngày 14/4/2015, ông có ký hợp đồng đặt cọc mua của ông A toàn bộ phần đất 500m² thuộc thửa 691 tờ bản đồ số 45 (TL2005) tại phường B, quận B (gọi tắt là thửa đất 691, tờ bản đồ 45) với giá 2.370.000.000 đồng với hình thức thanh toán: Đ, ký hợp đồng đặt cọc cho bên bán 600.000.000 đồng; Đợt 2, khi ra công chứng ký hợp đồng ủy quyền thì bên bán giao toàn bộ giấy tờ bản chính liên quan đến thửa đất để ông tiến hành xây dựng nhà xưởng và ông tiếp tục trả cho bên bán đất 1.470.000.000 đồng; Đợt 3, sau khi xây dựng xong nhà xưởng và hoàn tất thủ tục hoàn công thì hai bên ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất ông sẽ giao 300.000.000 đồng còn lại.

Ngày 04/5/2015, sau khi ký hợp đồng ủy quyền tại Văn phòng công chứng ông đã giao cho bên bán số tiền 1.470.000.000 đồng, đến ngày 02/6/2015, ông giao thêm 50.000.000 đồng và ngày 08/7/2015, ông giao tiếp 100.000.000 đồng. Tổng cộng là 2.220.000.000 đồng. Đến đầu tháng 05/2015, ông thuê san lấp mặt bằng và khoan giếng hết 140.000.000 đồng. Ngày 07/5/2015, ông ký hợp đồng xây dựng nhà xưởng với số tiền là 627.000.000 đồng, hiện tại ông đang kinh doanh ở đây và làm thủ tục hoàn công đối với công trình trên. Do đó, ông A, bà L khởi kiện ông V yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông không đồng ý, vì ông A, bà L đã ủy quyền cho ông V được quản lý sử dụng sửa chữa, xây dựng, cho thuê, thế chấp chuyển nhượng hoặc tặng cho đối với thửa đất trên, khi ông V bán đất cho ông thì vợ chồng ông A, bà L đều biết và cũng nhận số tiền mua bán ông đã đưa ông V.

Nay, ông yêu cầu ông A, bà L và ông V tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán đất ngày 14/4/2015 và thực hiện đúng như cam kết của các bên là khi ông hoàn tất việc xây dựng và làm thủ tục hoàn công xong thì ông A, bà L và ông V phải ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất sang tên cho ông.

Ông cũng xác định trước đây, ông với ông V thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trống, chưa có các công trình gắn liền với đất. Sau đó ông đã thực hiện xây dựng các công trình trên đất theo Giấy phép xây dựng số 7179/GPXDT do UBND quận B cấp ngày 09/10/2014 cho ông A. Đối với số tiền đã giao cho ông V khi thực hiện hợp đồng mua bán đất ngày 14/4/2015, tổng cộng số tiền 2.220.000.000 đồng cùng phần với giá trị nhà xưởng, nhà bếp xây dựng trên đất, theo Chứng thư số 2022054.IVC-CT ngày 04/5/2022 của Công ty cổ phần Đ có giá là 614.631.000 đồng và số tiền san lấp mặt bằng, khoan giếng là 140.000.000 đồng, do ông yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng nên không có ý kiến gì đối với các khoản tiền nêu trên. Ông cũng có ý kiến về phần định giá đất: Do phần đất đang tranh chấp có hiện trạng và mục đích sử dụng thửa đất 691, tờ bản đồ số 45 là đất cơ sở sản xuất (SKC), thuê đất trả tiền hàng năm nên không thực hiện định giá được, vì vậy ông đồng ý lấy giá đất theo giá giữa ông với ông V đã giao dịch làm cơ sở cho việc giải quyết vụ án.

• 3.2. Bà Đoàn Thị T1 trình bày:

Ngày 14/4/2015, chồng bà là ông T thỏa thuận mua thửa đất 691, tờ bản đồ 45, do UBND quận B cấp ngày 01/10/2013 cho ông V, bà E, đã được cập nhật biến động sang tên ông A ngày 15/10/2013 và cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất cơ sở sản xuất ngày 30/6/2014. Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do ông V làm đại diện, với tổng giá trị là 2.370.000.000 đồng, đã trả được 2.220.000.000 đồng, còn nợ lại 150.000.000 đồng. Hai bên đã thực hiện giao đất, giao giấy tờ đất và vợ chồng bà đã xây dựng nhà xưởng trên đất. Nay, bà yêu cầu ông A, bà L và ông V tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán đất ngày 14/4/2015 và thực hiện đúng như cam kết của các bên để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà và ông T theo quy định của pháp luật.

• 3.3. Bà Lê Thị E, có ông Lê Tấn S đại diện ủy quyền đã được tống đạt hợp lệ nhiều lần để giải quyết việc tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A, bà L với ông V và đã tống đạt hợp lệ lần thứ hai để tiến hành xét xử giải quyết vụ án nhưng vắng mặt không có lý do.
• 3.4. Ông Nguyễn Quang D đã được tống đạt hợp lệ nhiều lần để giải quyết việc tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A, bà L với ông V và đã tống đạt hợp lệ lần thứ hai để tiến hành xét xử giải quyết vụ án nhưng vắng mặt không có lý do.
• 3.5. Đại diện Phòng C, Thành phố Hồ Chí Minh trình bày:

vào thời điểm chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số công chứng 28691 ngày 11/10/201, các bên xuất trình đầy đủ giấy tờ hợp lệ. Căn cứ những giấy tờ nêu trên, Công chứng viên đã chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, về lịch sử giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói trên, Phòng C đã có công văn số 92/CC2 gửi Tòa án ngày 26/3/2019. Hồ sơ công chứng đã thể hiện đầy đủ các giấy tờ hợp lệ, việc công chứng hợp đồng của công chứng viên bảo đảm đúng trình tự, thủ tục theo quy định. Việc yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng công chứng nêu trên là quyền của các đương sự, Phòng C không có ý kiến, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Phòng C đề nghị được vắng mặt trong các buổi làm việc của Tòa án và xin được vắng mặt trong tất cả các phiên xét xử của Tòa án các cấp.

• 3.6. Đại diện Văn phòng C1, Thành phố Hồ Chí Minh trình bày:

Văn phòng C1 đã tiếp nhận yêu cầu công chứng và thực hiện việc công chứng hợp đồng ủy quyền đối với quyền sử dụng đất công chứng 005379, quyển số 02 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 25/4/2015 là hoàn toàn đúng theo quy định của pháp luật. Văn phòng C1, Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị được vắng mặt trong các buổi làm việc, hòa giải và trong tất cả các phiên xét xử của của Tòa án.

• 3.7. Đại diện Văn phòng công chứng quận B, Thành phố Hồ Chí Minh trình bày:

Công chứng viên nhận thấy hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó, công chứng viên đã thực hiện đúng trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng giao dịch được quy định tại Luật công chứng năm 2014 và các quy định có liên quan để chứng nhận hợp đồng ủy quyền số công chứng 005808 do Văn phòng công chứng quận B đã chứng nhận, thời hạn ủy quyền là 03 tháng kể từ ngày 25/4/2015. Trong thời hạn ủy quyền không có phát sinh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên theo quy định của pháp luật. Tính đến ngày 21/6/2016, Tòa án thụ lý vụ án dân sự giữa các bên thì hợp đồng ủy quyền số 005379 do Văn phòng C1 chứng nhận ngày 25/4/2015 và hợp đồng ủy quyền lại cho bên thứ ba do Văn phòng công chứng quận B chứng nhận số 005808 ngày đóng dấu 07/5/2015 đã hết hiệu lực do thời hạn ủy quyền đã hết. Văn phòng công chứng quận B, Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị được vắng mặt trong các buổi làm việc, hòa giải và xét xử của của Tòa án.

4. Bản án sơ thẩm số 706/2023/DS-ST ngày 26/9/2023 của Toà án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
   • 1.1. Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/4/2015 giữa ông Trần Lưỡng A, bà Lương Thị Mỹ L với ông Huỳnh Quốc V và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/4/2015 giữa ông Huỳnh Quốc V với ông Sỳ Vi T.
   • 1.2. Buộc ông Huỳnh Quốc V, ông Sỳ Vi T và bà Đoàn Thị T1 cùng những người ở trên đất tại thời điểm thi hành án (nếu có) phải trả lại cho ông Trần Lưỡng A, bà Lương Thị Mỹ L phần đất có diện tích 500m² thuộc thửa đất số 691, tờ bản đồ số 45 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BP669340 do Uỷ ban nhân quận B cấp ngày 01/10/2013 cho ông Huỳnh Quốc V, bà Lê Thị E và đăng ký thay đổi sang tên cho ông Trần Lưỡng A ngày 15/10/2013, trả ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.
   • 1.3. Buộc ông Huỳnh Quốc V và ông Sỳ Vi T phải trả lại cho ông Trần Lưỡng A, bà Lương Thị Mỹ L các bản chính gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BP669340 do Ủy ban nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 01/10/2013 cho ông Huỳnh Quốc V, bà Lê Thị E và đăng ký thay đổi sang tên cho ông Trần Lưỡng A ngày 15/10/2013; Tờ khai trước bạ số 1064/TL.CTCCT-TBTK do Chi cục thuế quận B cấp ngày 29/10/2014; Hợp đồng thuê đất số 46/HĐTĐ ngày 12/8/2014; Giấy phép xây dựng số 7179/GPXDT do UBND quận B cấp ngày 09/10/2014; Bản vẽ cấp phép xây dựng ngày 26/8/2014; Biên bản giao mốc ngày 16/4/2015, trả ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.
   • 1.4. Ông Trần Lưỡng A và bà Lương Thị Mỹ L có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Huỳnh Quốc V số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 1.300.000.000 đồng.
2. Đình chỉ một phần yêu cầu của ông Trần Lưỡng A và bà Lương Thị Mỹ L về việc buộc ông Huỳnh Quốc V phải bồi thường gấp đôi số tiền cọc là 200.000.000 đồng.
3. Giao cho ông Trần Lưỡng A và bà Lương Thị Mỹ L được sở hữu toàn bộ các công trình xây dựng gắn liền trên phần đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BP669340 do UBND quận B cấp ngày 01/10/2013, gồm: Giếng nước; Công trình nhà xưởng và nhà bếp theo Bản đồ hiện trạng vị trí ngày 11/5/2018 và Bản vẽ hiện trạng ngày 22/5/2018 của Trung tâm Kiểm định Bản đồ và T2 - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H thực hiện.

   Buộc ông Trần Lưỡng A và bà Lương Thị Mỹ L phải hoàn trả cho ông Sỳ Vi T và bà Đoàn Thị T1 phần giá trị Công trình nhà xưởng và nhà bếp là 614.631.000 đồng theo Chứng thư số 2022054.IVC-CT ngày 04/5/2022 của Công ty cổ phần Đ thực hiện và số tiền san lập mặt bằng, khoan giếng là 140.000.000 đồng. Tổng cộng là 754.613.000 đồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về nghĩa vụ chậm thanh toán, án phí, quyền kháng cáo.

Ngày 09/10/2023, ông Sỳ Vi T kháng cáo, đề nghị sửa án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; Ông Huỳnh Quốc V, bà Lê Thị E kháng cáo yêu cầu huỷ án sơ thẩm.

5. Tại phiên toà phúc thẩm:

• + Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị y án sơ thẩm.
• + Bị đơn ông Huỳnh Quốc V và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị E vắng mặt không lý do.
• + Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông T, bà T1 thay đổi yêu cầu kháng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông. Ông trả lại đất thì ông phải được nhận lại số tiền ông đã bỏ ra khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiền xây dựng công trình trên đất.
• + Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích của nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.
• + Viện kiểm sát phát biểu ý kiến:

  Về hình thức: đơn kháng cáo của ông Sỳ Vi T, ông Huỳnh Quốc V và bà Lê Thị E trong thời hạn luật định. Quá trình tố tụng ở giai đoạn phúc thẩm xem xét giải quyết vụ án đã được thực hiện đúng quy định của pháp luật.

  Về nội dung: Cấp sơ thẩm đã vi phạm thủ tục tố tụng về việc không thụ lý yêu cầu phản tố của bị đơn; không mở lại thủ tục tiếp cận công khai chứng cứ, hoà giải khi triệu tập thêm người tham gia tố tụng; nguyên đơn không nộp tiền cho yêu cầu bổ sung về đòi tiền cọc, sau đó rút lại yêu cầu nhưng Toà tuyên đình chỉ yêu cầu là không đúng quy định của pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử huỷ án sơ thẩm để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra công khai và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

1. Về thủ tục tố tụng: đơn kháng cáo của ông Sỳ Vi T, ông Huỳnh Quốc V và bà Lê Thị E nộp trong thời hạn, đương sự đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm phù hợp quy định tại Điều 272, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Do đó, Bản án sơ thẩm số 706/2023/DS-ST ngày 26/9/2023 của Toà án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

   Ông Huỳnh Quốc V và bà Lê Thị E đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt không lý do.

2. Về nội dung:

   Ông Huỳnh Quốc V và bà Lê Thị E kháng cáo nhưng đã không đến toà nên đình chỉ yêu cầu kháng cáo của ông V, bà E.

   Tại phiên toà phúc thẩm, ông T thay đổi yêu cầu kháng cáo, đề nghị xem xét giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Yêu cầu này không vượt quá yêu cầu kháng cáo ban đầu nên được chấp nhận.

   Xét yêu cầu kháng cáo của ông Sỳ Vi T:

   Quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích 500m² thuộc thửa số 691, tờ bản đồ số 45 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BP669340 vào sổ số CH 11711 do Ủy ban nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 01/10/2013 cho ông Huỳnh Quốc V, bà Lê Thị E. Ngày 15/10/2013 đã được đăng ký chuyển nhượng cho ông Trần Lưỡng A. Ngày 30/6/2014, ông Trần Lưỡng A đã được chuyển mục đích sử dụng sang đất cơ sở sản xuất - SKC diện tích 436,5m² với hình thức thuê ngắn hạn hàng năm. Ông Trần Lưỡng A được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn công trình nhà kho chứa hàng số 7179/GPXDT-UBND ngày 09/10/2014. Thời hạn sử dụng công trình theo thời hạn hợp đồng thuê. Công trình được tồn tại cho đến khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

   Ngày 14/4/2015, ông A ký hợp đồng mua bán đất cho ông Sỳ Vi T, người có quyền lợi liên quan là ông Huỳnh Quốc V với giá 2.370.000.000 đồng và ngày 04/5/2015 ông A, bà L, ông V ký giấy uỷ quyền cho ông T được thay mặt ông quản lý, sử dụng, sửa chữa, xây dựng, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên. Giấy uỷ quyền có hiệu lực trong thời hạn 02 tháng 15 ngày.

   Ngày 23/4/2015, ông Trần Lưỡng A, bà Lương Thị Mỹ L ký hợp đồng mua bán nhà đất với ông Huỳnh Quốc V với giá 1.800.000.000 đồng và ngày 25/4/2015 ký giấy uỷ quyền cho ông V được thay mặt ông quản lý, sử dụng, sửa chữa, xây dựng, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên. Giấy uỷ quyền có hiệu lực trong thời hạn 3 tháng.

   Mặc dù có hai hợp đồng chuyển nhượng đều do ông A, bà L ký bán cho hai người, nhưng các bên thừa nhận, ông A chuyển nhượng cho ông V với giá 1.800.000.000 đồng và ông V đã chuyển nhượng lại của ông T với giá 2.370.000.000 đồng.

   Các bên thừa nhận, ông A đã nhận của ông V 1.300.000.000 đồng và ông V đã nhận của ông T 2.220.000.000 đồng.

   Công văn số 544/TNMT ngày 02/3/2023 của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận B xác định: Phần đất liên quan có diện tích 436,5m² thuộc một phần thửa 691, tờ bản đồ số 45, bộ địa chính phường B, quận B do ông Trần Lưỡng A sử dụng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH11711 ngày 01/10/2013 của Ủy ban nhân dân quận B. Ngày 05/6/2014, Ủy ban nhân dân quận B có Công văn số 992/UBND về việc ông Trần Lưỡng A xin sử dụng đất tại phường B, quận B, diện tích 436,5m², mục đích sử dụng tạm làm kho chứa hàng, hình thức sử dụng đất: nhà nước cho thuê đất ngắn hạn hàng năm. Ngày 14/8/2014, Phòng T quận ký Hợp đồng thuê đất số 46/HĐTĐ với ông Trần Lưỡng A. Ngày 09/10/2014, Phòng T quận cấp giấy phép xây dựng có thời hạn số 7179/GPXDT-UBND cho ông Trần Lưỡng A theo giấy cam kết tự phá dỡ công trình khi nhà nước thực hiện quy hoạch xây dựng ngày 11/9/2014.

   Căn cứ khoản 2 Điều 179 của Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì ông Trần Lưỡng A không có quyền thế chấp, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên.

   Do đó, tất cả các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng giữa ông A với ông Q; giữa ông A với ông T đều vô hiệu do vi phạm điều cấm.

   Nội dung các giấy uỷ quyền về việc được thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trên đều vô hiệu. Tuy nhiên, thời hạn hợp đồng uỷ quyền đã hết nên mặc nhiên không còn giá trị nhưng thực tế ông T đã xây dựng công trình trên đất trong thời gian được uỷ quyền.

   Trong các hợp đồng mua bán, các bên đều biết rõ và có nêu trong hợp đồng “đất đã chuyển sang đất sản xuất - SKC 436m² với hình thức thuê ngắn hạn hàng năm”. Như vậy, các bên đều biết rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH11711 ngày 01/10/2013 của Ủy ban nhân dân quận B có 436m² đất là đất cơ sở sản xuất, đất thuê, thuộc quyền sở hữu của nhà nước. Do đó, tất cả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu là lỗi của các bên nên không xem xét thiệt hại.

   Cấp sơ thẩm đã xem xét đánh giá và xác định các hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm nên tuyên huỷ buộc ông T trả đất lại cho ông A, bà L là có căn cứ, phù hợp quy định pháp luật. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm không xem xét giải quyết hậu quả khi tuyên bố hợp đồng vô hiệu là chưa giải quyết toàn diện vụ án, chưa đảm bảo quyền và lợi ích của các bên. Ông T có yêu cầu độc lập đề nghị công nhận hợp đồng nên khi tuyên bố hợp đồng vô hiệu, việc giải quyết hậu quả của của hợp đồng vô hiệu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận ít hơn yêu cầu được nhận đất ban đầu nên phải giải quyết trong cùng vụ án.

   Căn cứ hợp đồng chuyển nhượng ngày 14/4/2015 do ông A ký hợp đồng mua bán đất cho Sỳ Vi T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Huỳnh Quốc V với giá 2.370.000.000 đồng. Như vậy, giữa ông V và ông T, bà T1 không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông A cũng là người ký uỷ quyền để ông T xây dựng công trình trên đất theo giấy phép như hiện trạng và giao toàn bộ bản chính giấy tờ đất cho ông T. Ông A biết rõ số tiền ông V chuyển nhượng cho ông T và các bên đều thừa nhận số tiền ông V nhận của ông T là số tiền ông V đã đưa cho ông A, bà L.

   Do đó, số tiền 1.300.000.000 đồng ông A, bà L đã nhận sẽ giao trả cho ông T, bà T1. Đồng thời buộc ông V có nghĩa vụ hoàn trả thêm cho ông T số tiền đã nhận còn lại là 922.000.000 đồng.

   Nguyên đơn không nộp tạm ứng án phí đối với yêu cầu bồi thường tiền cọc, sau đó đã rút lại yêu cầu này nên không cần tuyên đình chỉ yêu cầu trong phần quyết định như quan điểm của đại diện Viện kiểm sát.

   Đối với những yêu cầu liên quan đến phản tố của bị đơn do tại cấp phúc thẩm bị đơn không đến nên Hội đồng xét xử không xem xét, đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của bị đơn. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/5/2015 đã được thực hiện, đã sang tên, các bên không tranh chấp và đã thoả thuận việc chuyển nhượng lại nên có hiệu lực. Những vi phạm tố tụng khác không làm thay đổi bản chất vụ án nên không cần thiết huỷ án như quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên toà.

   Do đó, cần sửa án sơ thẩm.

3. Về án phí:
   • - Án phí dân sự sơ thẩm: Do sửa án nên xem xét lại án phí. Đương sự phải chịu án phí theo quy định pháp luật trên số tiền phải hoàn trả.
   • - Án phí phúc thẩm:

     Do sửa án sơ thẩm nên ông Sỳ Vi T không phải chịu án phí, hoàn trả cho ông T số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp.

     Sung vào công quỹ Nhà nước số tiền tạm ứng án phí mà ông Huỳnh Quốc V và bà Lê Thị E đã nộp.

Bởi các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 2 Điều 308, khoản 6 Điều 313 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Áp dụng Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Về hình thức: Chấp nhận đơn kháng cáo của ông Sỳ Vi T, ông Huỳnh Quốc V và bà Lê Thị E.
2. Về nội dung:
   1. Đình chỉ yêu cầu kháng cáo của ông Huỳnh Quốc V và bà Lê Thị E.
   2. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Sỳ Vi T. Sửa Bản án sơ thẩm số 706/2023/DS-ST ngày 26/9/2023 của Toà án nhân dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.

      Tuyên xử:

      1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Lưỡng A và bà Lương Thị Mỹ L.
         • 2.1.1. Huỷ hợp đồng Mua bán nhà đất giữa ông Trần Lưỡng A, bà Lương Thị Mỹ L với ông Huỳnh Quốc V ngày 23/4/2015 và hợp đồng Mua bán đất giữa ông Trần Lưỡng A với ông Sỳ Vi T ngày 14/4/2015.
         • 2.1.2. Buộc ông Huỳnh Quốc V, ông Sỳ Vi T, bà Đoàn Thị T1 cùng những người đang cư trú ở trên đất tại thời điểm thi hành án (nếu có) phải trả lại cho ông Trần Lưỡng A, bà Lương Thị Mỹ L phần đất có diện tích 500m² thuộc thửa đất số 691, tờ bản đồ số 45 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BP669340 do Ủy ban nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 01/10/2013 cho ông Huỳnh Quốc V, bà Lê Thị E và đăng ký thay đổi sang tên cho ông Trần Lưỡng A ngày 15/10/2013.
         • 2.1.3. Buộc ông Huỳnh Quốc V và ông Sỳ Vi T có nghĩa vụ trả lại cho ông Trần Lưỡng A, bà Lương Thị Mỹ L các bản chính giấy tờ gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BP669340 do Ủy ban nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 01/10/2013; Tờ khai trước bạ số 1064/TL.CTCCT-TBTK do Chi cục thuế quận B cấp ngày 29/10/2014; Hợp đồng thuê đất số 46/HĐTĐ ngày 12/8/2014; Giấy phép xây dựng số 7179/GPXDT do Ủy ban nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 09/10/2014; Bản vẽ cấp phép xây dựng ngày 26/8/2014; Biên bản giao mốc ngày 16/4/2015.
         • 2.1.4. Ông Trần Lưỡng A và bà Lương Thị Mỹ L có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Sỳ Vi T, bà Đoàn Thị T1 số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 1.300.000.000 đồng và giá trị công trình xây dựng trên đất là 754.613.000 đồng. Tổng cộng là 2.054.613.000 đồng.
         • 2.1.5. Ông Huỳnh Quốc V có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Sỳ Vi T, bà Đoàn Thị T1 số tiền 922.000.000 đồng.

           Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ hoàn tiền, ông Trần Lưỡng A và bà Lương Thị Mỹ L được quyền sở hữu toàn bộ các công trình xây dựng gắn liền trên phần đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BP669340 do Ủy ban nhân dân quận B cấp ngày 01/10/2013, gồm: Giếng nước, công trình nhà xưởng và nhà bếp theo Bản đồ hiện trạng vị trí ngày 11/5/2018 và Bản vẽ hiện trạng ngày 22/5/2018 của Trung tâm Kiểm định Bản đồ và T2 - Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H.

         • 2.1.6. Trường hợp ông Trần Lưỡng A, bà Lương Thị Mỹ L và ông Huỳnh Quốc V chậm trả tiền cho ông Sỳ Vi T và bà Đoàn Thị T1 thì phải trả tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật dân sự là 20%/năm trên số tiền phải hoàn trả; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Bộ luật Dân sự là 10%/năm.
      2. Về án phí:
         • 2.2.1. Án phí dân sự sơ thẩm:
           • - Ông Huỳnh Quốc V phải chịu 300.000 đồng và 39.660.000 đồng. Tổng cộng 39.960.000 đồng.
           • - Ông Sỳ Vi T phải chịu 300.000 đồng nhưng được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp là 3.750.000 đồng theo biên lai thu số 0000038 ngày 24/4/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Hoàn trả cho ông Sỳ Vi T số tiền 3.450.000 đồng.
           • - Ông Trần Lưỡng A và bà Lương Thị Mỹ L phải chịu 73.092.260 đồng nhưng được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp là 33.000.000 đồng theo biên lai thu số 0000404 ngày 21/6/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Trần Lưỡng A, bà Lương Thị Mỹ L còn phải nộp thêm số tiền 40.092.260 đồng.
         • 2.2.2. Án phí dân sự phúc thẩm:
           • - Hoàn trả cho ông Sỳ Vi T số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo Biên lai thu số AA/2023/0026533 ngày 09/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
           • - Sung vào công quỹ Nhà nước số tiền tạm ứng án phí mà ông Huỳnh Quốc V và bà Lê Thị E mỗi người đã nộp 300.000 đồng theo Biên lai thu số AA/2023/0026590 và Biên lai thu số AA/2023/0026589 ngày 13/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh.
      3. Quyền và nghĩa vụ của các đương sự được thực hiện tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.
      4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án; quyền yêu cầu thi hành án; tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được áp dụng theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.
      5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật ngay sau khi tuyên án.

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

CÁC THẨM PHÁN Nguyễn Thị Huyền Đặng Huyền Phương	THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Châu Thị Điệp
Nơi nhận: - TAND tối cao; - TAND cấp cao tại TP.HCM; - VKSND cấp cao tại TP.HCM; - VKSND TP.HCM; - TAND quận Bình Tân; - Chi cục THADS quận Bình Tân; - Các đương sự; - Lưu: VP, hồ sơ vụ án.	TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Châu Thị Điệp