1

Bản án số: 42/2024/DS-ST

Ngày: 26.4.2024

V/v: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ VŨNG TÀU

TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thùy Trang

Hội thẩm nhân dân: Ông Nguyễn Văn Hải

Ông Vũ Văn Chương

Thư ký phiên tòa: Bà Hoàng Ngọc Thủy – СВТА

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Vũng Tàu tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Sơn – Kiểm sát viên

Ngày 26 tháng 4 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Vũng Tàu, xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 750/2023/TLST-DS ngày 25 tháng 12 năm 2023 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo quyết định đưa vụ án ra xét xử số 31/2024/QĐXXST-DS ngày 02 tháng 4 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số 30/2024/QÐST-DS ngày 22/4/2024 giữa các đương sự:

• * Nguyên đơn: Bà Vũ Thị Thùy L – Sinh năm 1988
• Địa chỉ: 53/19/9 L, phường G, thành phố V, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu
• Người đại diện theo uỷ quyền: Ông Nguyễn P
• Địa chỉ: A Lô L, khu nhà ở Đ, phường A, thành phố V, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.
• (có đơn đề nghị giải quyết vắng mặt).
• * Bị đơn: Ông Vũ Việt P1 – Sinh năm 1978
• Địa chỉ: A N, phường D, thành phố V, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (vắng mặt nhiều lần không có lý do chính đáng).
• * Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn P, SN: 1958
• Địa chỉ: A Lô L, khu nhà ở Đ, phường A, thành phố V, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện nguyên đơn và quá trình tố tụng tại Tòa, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, ông Nguyễn P trình bày:

Ngày 04/03/2019 bà Vũ Thị Thùy L và ông Vũ Việt P1 có ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, theo đó Ông P1 chuyển nhượng quyền sử dụng 500m2 (25mx20m) đất trồng cây lâu năm tại hẻm D đường N, phường A, thành phố V theo Giấy CNQSĐ số BĐ 646926 do UBND thành phố V cấp ngày 31/03/2011 và cam kết đất trên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông P1, không có tranh chấp, nếu không bán nữa bồi thường gấp đôi tiền cọc.

2

Về nghĩa vụ của người nhận chuyển nhượng: Hai bên thỏa thuận với giá 3 triệu đồng/m², tổng số tiền mua đất là 1,5 tỉ đồng; Bà L đã giao tiền đặt cọc 07 lần với tổng số tiền là 1.025.000.000đ. Quá trình thực hiện hợp đồng, từ năm 2019 cho đến nay, phía bà L đã nhiều lần yêu cầu ông P1 giao đất, giao bản chính Giấy CNQSDĐ và viết giấy tay đã chuyển quyền sử dụng 500m² đất và cam kết sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất theo quy định và bà L có nghĩa vụ thanh toán hết số tiền còn lại theo hợp đồng. Tuy nhiên, ông P1 không có thiện chí hợp tác nhằm lẫn tránh việc thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đã thỏa thuận.

Nay bà L khởi kiện yêu cầu Toà án nhân dân thành phố Vũng Tàu: Buộc ông P1 trả lại cho bà L toàn bộ tiền cọc đã nhận 1.025.000.000đ và bồi thường số tiền cọc do vi phạm hợp đồng là 1.025.000.000đ. Tổng cộng là 2.050.000.000đ (hai tỉ, không trăm năm mươi triệu đồng ).

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Vũ Việt P1 trình bày: Ông Vũ Việt P1 là chủ sử dụng thửa đất số 53, tờ bản đồ số 94, tọa lạc tại phường A. thành phố V đã được cấp GCNQSD đất số BĐ 646926. Thửa đất trên có 06 người cùng đồng sở hữu, gồm có ông P1, bà Phạm Hồng H, ông Nguyễn Trung V, ông Nguyễn Văn H1, bà Hà Thị L1, bà Nguyễn Thị H2. Trong tổng diện tích 834m² theo GCNQSD đất số BĐ 646926 ông P1 được quyền sử dụng 184m² đất. Ngày 04/03/2019 bà Vũ Thị Thùy L và ông có ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, theo hợp đồng hai bên thỏa thuận: ông P1 chuyển nhượng quyền sử dụng 500m2 (25mx20m) đất trồng cây lâu năm tại hẻm D đường N, phường A, thành phố V theo Giấy CNQSÐ số BĐ 646926 do UBND thành phố V cấp ngày 31/03/2011 với giá là 1,5 tỉ đồng; Quá trình thực hiện hợp đồng, bà L đã đặt cọc và giao tiền tổng cộng 07 lần với tổng số tiền là 1.025.000.000₫.

Quá trình thực hiện hợp đồng, do nhiều lý do liên quan đến gia đình nên ông chưa thực hiện được theo các thỏa thuận đã cam kết. Bà L đã có khởi kiện và hai bên đã thỏa thuận hòa giải tại Trung tâm hòa giải đối thoại tại Tòa với nội dung tôi sẽ có trách nhiệm trả lại cho bà L số tiền cọc là 1.025.000.000đ và bồi thường 300.000.000đ. Tổng cộng là 1.325.000.000đ (Một tỷ ba trăm hai mươi lăm triệu đồng) và tôi cam kết sẽ trả hết toàn bộ số tiền trên chậm nhất ngày 28/11/2023. Tuy nhiên, do mẹ ông bị đột quỵ nằm viện nên ông chưa thực hiện được theo như cam kết, thỏa thuận. Nay bà L khởi kiện yêu cầu trả lại toàn bộ tiền cọc đã nhận 1.025.000.000₫ và bồi thường 100% số tiền cọc là 1.025.000.000đ tổng cộng là 2.050.000.000₫ (hai tỉ, không trăm năm mươi triệu đồng), ông P1 đề nghị phía bà L tạo điều kiện và chấp nhận số tiền mà hai bên đã thỏa thuận tại Trung tâm hòa giải đối thoại tại Tòa. Ông cam kết sẽ có trách nhiệm trả lại cho bà L số tiền cọc là 1.025.000.000đ và bồi thường 300.000.000đ. Tổng cộng là 1.325.000.000đ (Một tỷ ba trăm hai mươi lăm triệu đồng). Thời hạn chậm nhất ngày 31/3/2024.

Bị đơn ông Vũ Việt P1 nhiều lần vắng mặt tại các phiên tòa xét xử không lý do chính đáng.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: ông Nguyễn P trình bày: Năm 2019 bà L và ông P có góp tiền đặt cọc mua chung thửa đất nói trên của ông Vũ Việt P1.

3

Ông P cho rằng ông góp 300.000.000₫ (Ba trăm triệu đồng) trong tổng số tiền 1.025.000.000đ (Một tỷ không trăm hai mươi lăm triệu đồng), bà L đã đặt cọc. Tuy nhiên, ông P không yêu cầu giải quyết trong vụ án này và đề nghị Tòa án xem xét chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà L.

Đến thời điểm mở phiên toà, các bên đương sự không tự thoả thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và cũng không cung cấp được tài liệu chứng cứ gì mới về vụ án.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Vũng Tàu:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa: Thẩm phán đã thực hiện đúng nhiệm vụ quyền hạn theo quy định tại Điều 48 BLTTDS năm 2015.

Phiên tòa xét xử diễn ra đúng thời gian, địa điểm được thông báo. Quá trình xét xử tuân thủ đúng trình tự quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự. Chủ tọa phiên tòa, Hội thẩm nhân dân, Thư ký thực hiện đúng chức năng, nhiệm vụ theo luật định.

Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Nguyên đơn thực hiện đúng và đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình; Bị đơn thực hiện chưa đúng và đầy đủ theo quy định tại Điều 70,71, 72 BLTTDS 2015.

Về nội dung: Ông Vũ Việt P1 là người đồng sở hữu sử dụng chung thửa đất số 53, tờ bản đồ số 94, diện tích 834m² tọa lạc tại phường A. thành phố V đã được cấp GCNQSD đất số BĐ 646926 do UBND thành phố V cấp ngày 31/3/2011. Quá trình giải quyết vụ án, ông P1 thừa nhận ông là người đồng sở hữu sử dụng chung thửa đất số 53, tờ bản đồ số 94, diện tích 834m² tọa lạc tại phường A. thành phố V đã được cấp GCNQSD đất số BĐ 646926 do UBND thành phố V cấp ngày 31/3/2011. Quá trình giải quyết vụ án, ông P1 thừa nhận có nhận của bà L tổng số tiền cọc là 1.025.000.000đ (Một tỷ, không trăm hai mươi lăm triệu động) và do có nhiều lý do liên quan đến gia đình nên đến thời điểm này ông vẫn chưa thực hiện theo đúng thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ngày 04/3/2019. Tại phiên hòa giải ngày 28/02/2024 tại Tòa, ông P1 cam kết sẽ có trách nhiệm trả lại cho bà L số tiền cọc là 1.025.000.000đ và bồi thường 300.000.000đ, thời hạn chậm nhất ngày 31/3/2024, tuy nhiên đến thời điểm mở phiên tòa, ông P1 vẫn không thực hiện như cam kết.

Xét thấy, đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng về việc ông P1 cam kết và thỏa thuận chuyển nhượng cho bà L diện tích 500m² đất. Tuy nhiên, từ năm 2019 cho đến nay ông P1 không thực hiện việc tách thửa và bàn giao đủ diện tích đất cho bà L là vi phạm thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc. Theo Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc, hai bên có thỏa thuận trong trường hợp bên nhận cọc không thực hiện các nghĩa vụ cam kết thì phải bồi thường gấp đôi số tiền cọc đã nhận. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà L đối với ông P1.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

4

[1] Về tố tụng:

[1.1]. Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Theo đơn khởi kiện ngày 09/8/2023, bà Vũ Thị Thùy L khởi kiện ông Vũ Việt P1 về việc yêu cầu ông P1 trả lại toàn bộ số tiền cọc và phạt cọc; Bị đơn có nơi cư trú tại thành phố V nên xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Thành phố Vũng Tàu theo quy định tại khoản 3, Điều 26; Điều 27; Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Bị đơn vắng mặt xét xử lần 2 không có lý do chính đáng nên áp dụng khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 BLTTDS xét xử vắng mặt bị đơn.

[2] Về nội dung: Xét yêu cầu khởi kiện của bà Vũ Thị Thùy L đối với ông Vũ Việt P1 thì thấy:

[2.1]. Xét hợp đồng đặt cọc ngày 04/3/2019: Hợp đồng được đánh máy sẵn, các bên tự điền vào mục theo nội dung, có chữ ký của ông P1, bà L; không được công chứng, chứng thực. Các bên tự nguyện thỏa thuận ký kết hợp đồng, không bị ai ép buộc, không trái đạo đức xã hội nên hợp đồng có hiệu lực pháp luật nên phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa hai bên tham gia ký kết.

Ông Vũ Việt P1 là người đồng sở hữu sử dụng chung thửa đất số 53, tờ bản đồ số 94, diện tích 834m² tọa lạc tại phường A. thành phố V đã được cấp GCNQSD đất số BĐ 646926 do UBND thành phố V cấp ngày 31/3/2011. Ngày 04/3/2019 ông P1 đã thỏa thuận chuyển nhượng cho bà L 500m² đất cho bà L với giá 1.500.000.000đ (Một tỷ năm trăm triệu đồng). Từ ngày 04/3/2019 đến ngày 4/5/2021 ông P1 đã nhận của bà L tổng cộng là 1.025.000.000đ tiền đặt cọc. Quá trình giải quyết vụ án, ông P1 cũng thừa nhận do nhiều lý do khách quan liên quan đến gia đình nên ông chưa thực hiện được theo các thỏa thuận đã cam kết. Tại buổi hòa giải ngày 28/02/2024 tại Tòa, ông P1 đề nghị phía bà L tạo điều kiện và ông cam kết sẽ có trách nhiệm trả lại cho bà L số tiền cọc là 1.025.000.000đ và bồi thường 300.000.000đ. Tổng cộng là 1.325.000.000đ (Một tỷ ba trăm hai mươi lăm triệu đồng). Thời hạn chậm nhất ngày 31/3/2024. Tuy nhiên, đến thời điểm mở phiên tòa, ông P1 không thực hiện theo cam kết nên bà L giữ nguyên toàn bộ yêu cầu khởi kiện, buộc ông P1 phải trả toàn bộ số tiền đặt cọc là 1.025.000.000đ và phạt cọc là 1.025.000.000đ.

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự:

• “1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Như vậy, đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng về việc ông P1 cam kết và thỏa thuận chuyển nhượng cho bà L diện tích 500m² đất. Tuy nhiên,

5

từ năm 2019 cho đến nay ông P1 không thực hiện việc tách thửa và bàn giao đủ diện tích đất cho bà L là vi phạm thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc. Theo Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc, hai bên có thỏa thuận trong trường hợp bên nhận cọc không thực hiện các nghĩa vụ cam kết thì phải bồi thường gấp đôi số tiền cọc đã nhận. Do đó, Hội đồng xét xử có đủ cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà L đối với ông P1. Buộc ông P1 phải có trách nhiệm trả lại cho bà L toàn bộ số tiền cọc là đã nhận 1.025.000.000đ (Một tỷ, không trăm hai mươi lăm triệu đồng) và bồi thường khoản tiền tương đương giá trị tài sản đã đặt cọc do vi phạm hợp đồng là 1.025.000.000₫ 000đ (Một tỷ, không trăm hai mươi lăm triệu đồng). Tổng cộng là 2.050.000.000₫ (hai tỉ, không trăm năm mươi triệu đồng ).

[2] Về án phí: Toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận nên bị đơn phải chịu toàn bộ án phí theo khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng: Điều 26, Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; Điều 157; Điều 158 ; khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 188 Luật đất đai năm 2013; Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Vũ Thị Thùy L đối với ông Vũ Việt P1 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Buộc ông Vũ Việt P1 phải có nghĩa vụ trả lại cho bà Vũ Thị Thùy L toàn bộ số tiền cọc là 1.025.000.000đ (Một tỷ, không trăm hai mươi lăm triệu đồng) và số tiền bồi thường là 1.025.000.000₫ 000đ (Một tỷ, không trăm hai mươi lăm triệu đồng). Tổng cộng là 2.050.000.000đ (hai tỉ, không trăm năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thi hành xong các khoản tiền nêu trên thì hàng tháng còn phải trả cho người được thi hành án số tiền lãi theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự tại thời điểm thanh toán, tương ứng với thời gian chậm trả và tương ứng với số tiền còn phải thi hành án.

2. * Án phí dân sự sơ thẩm:

• + Ông Vũ Việt P1 được phải nộp án phí dân sự sơ thẩm là 73.000.000₫ (Bảy mươi ba triệu đồng).
• + Bà Vũ Thị Thùy L được hoàn trả lại toàn số số tiền 36.500.000₫ (Ba mươi sáu triệu, năm trăm ngàn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0002385 ngày 22/12/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Vũng Tàu.

3. Quyền kháng cáo: Những người tham gia tố tụng được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày tính từ ngày tuyên án để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xét xử lại theo trình tự phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân

6

sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.