TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 403/2024/DS-PT

Ngày 23-9-2024

V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH CÀ MAU

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Dương Hùng Quang

Các Thẩm phán: Bà Hoàng Thị Hải Hà

Bà Châu Minh Hoàng

- Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Ngọc Chọn là Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên toà: Ông Bùi Trung Biển - Kiểm sát viên.

Ngày 23 tháng 9 năm 2024 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Cà Mau xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 283/2024/TLPT-DS ngày 15 tháng 8 năm 2024 về việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 150/2024/DS-ST ngày 24 tháng 6 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 235/2024/QĐ-PT ngày 23 tháng 8 năm 2024 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Công ty Cổ phần D1 (viết tắt là Công ty). Địa chỉ: Số B, đường A, khóm B, phường G, thành phố C, tỉnh Cà Mau.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn:

1. Ông Phạm Quốc H, sinh năm 1959. Địa chỉ: Số A, đường C, khóm B, phường H, thành phố C, tỉnh Cà Mau (có mặt).
2. Bà Cao Thị N sinh năm 1991. Địa chỉ: Số A, đường L, khóm A phường F, thành phố C, tỉnh Cà Mau (có đơn xin vắng mặt).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Đặng Minh H1 - Luật sư của Văn phòng Luật sư Đặng Minh H1, thuộc Đoàn luật sư tỉnh C (có mặt).

- Bị đơn: Ông Phù Xí Q, sinh năm: 1952. Địa chỉ: Số B đường N, khóm B, phường G, thành phố C, tỉnh Cà Mau.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn:

1. Ông Ngô Trường S, sinh năm 1963. Địa chỉ: Số C, đường T, khóm D, phường I, thành phố C, tỉnh Cà Mau (có mặt).
2. Bà Phan Thị Ú, sinh năm 1963. Địa chỉ: Số C, đường T, khóm D, phường I, thành phố C, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).
3. Bà Châu Thu V, sinh năm 1949. Địa chỉ: Số B, đường N, khóm B, phường G, thành phố C, tỉnh Cà Mau (có mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Châu Thu V, sinh năm 1949. Địa chỉ: Số B, đường N, khóm B, phường G, thành phố C, tỉnh Cà Mau (có mặt).
2. Bà Phù Thị Thúy H2, sinh năm 1978. Địa chỉ: Số B, đường N, khóm B, phường G, thành phố C, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).
3. Ông Phù Quốc C, sinh năm 1980. Địa chỉ: Số B, đường N, khóm B, phường G, thành phố C, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).
4. Bà Phù Thị Thúy N1, sinh năm 1984. Địa chỉ: Số B, đường N, khóm B, phường G, thành phố C, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).
5. Chị Hồ Gia H3, sinh năm 2005. Địa chỉ: Số B, đường N, khóm B, phường G, thành phố C, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).
6. Ông Hồ Hồng M, sinh năm 1977. Địa chỉ cư trú: Số B, đường N, khóm B, phường G, thành phố C, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).
7. Bà Phùng Thị D, sinh năm 1950. Địa chỉ cư trú: Số B, đường P, khóm B, phường D, thành phố C, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).
8. Ông Quách Hữu C1, sinh năm 1947. Địa chỉ cư trú: Số B, đường P, khóm B, phường D, thành phố C, tỉnh Cà Mau (vắng mặt).

- Người kháng cáo: Công ty Cổ phần D1 là nguyên đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện của nguyên đơn, lời trình bày của người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Phạm Quốc H và bà Cao Thị N trong quá trình giải quyết vụ án và được bổ sung tại phiên tòa như sau:

Tại Quyết định số 172/QĐ-UBND ngày 23/6/1994 Ủy ban nhân dân tỉnh M (nay là Ủy ban nhân dân tỉnh C) ban hành về việc cấp cho Công ty Q1 (nay Công ty Cổ phần D1), phần đất có tổng diện tích 7.142m², tại khóm B, phường G, thành phố C để xây dựng chợ Trung tâm theo quy hoạch.

Năm 1994, Ủy ban nhân dân tỉnh M ban hành quyết định số 171/QSS/UBND ngày 23/6/1994 về việc thu hồi đất của Công ty Q1 giao cho công ty Q1 xây dựng chợ Trung tâm. Công ty Cổ phần D1 đã bồi thường phần kiến trúc cho Công ty Q1 với số tiền là 450.000.000 đồng, để Công ty Q1 bồi thường, hỗ trợ cho các hộ dãy nhà tập thể di dời trả lại mặt bằng cho Công ty thực hiện dự án.

Tuy nhiên, sau khi Công ty triển khai quyết định thu hồi thì các hộ dân ở trên dãy nhà tập thể đều chấp nhận di dời trả lại mặt bằng cho Công ty, riêng đối với hộ ông Phù Xí Q thì không chấp hành, không đồng ý di dời đi mà yêu cầu tái định cư tại vi trí nhà đang ở, Công ty đã nhiều lần động viên và cam kết sẽ bán nền nhà cho ông Q tái định cư tại vị trí khác vì tại vị trí phần đất ông Q ở Công ty đã chuyển nhượng cho người khác nhưng ông Q không đồng ý. Từ đó đến nay, ông Q không chấp hành mà còn lấn chiếm thêm phần đất xung quanh.

Đến tháng 12/2018, Công ty khởi kiện ông Q tại Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau yêu cầu giải quyết việc ông Q lấn chiếm đất của Công ty. Trong quá trình giải quyết vụ án, ông Q đồng ý giao trả phần đất lấn chiếm cho Công ty nhưng yêu cầu Công ty H6 và bán lại cho ông Q nền mặt bằng số 18B tại vị trí ông Q đang ở. Công ty thống nhất nên rút yêu cầu khởi kiện và Tòa án đình chỉ giải quyết vụ án.

Đến ngày 14/3/2019, Công ty với ông Q lập biên bản về việc thống nhất mua bán mặt bằng và hỗ trợ tiền di dời tài sản. Ngày 15/3/2019, Công ty với ông Q ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nền số 18, lô B thuộc thửa 1126, tờ bản đồ 01, diện tích 40m², tọa lạc đường số E, khóm B, phường G, thành phố C, do Văn phòng công chứng Minh Hải ký công chứng. Tại hợp đồng các bên thỏa thuận tiền chuyển nhượng đất là 800.000.000 đồng, trong đó ông Q phải trả cho Công ty 400.000.000 đồng, Công ty hỗ trợ cho ông Q 400.000.000 đồng để ông Q tháo dỡ công trình kiến trúc trên đất nền 17A, số tiền 200.000.000 đồng còn lại ông Q phải trả cho Công ty khi Công ty bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Q, hợp đồng chuyển nhượng này có điều kiện là ông Q phải trả lại cho Công ty nền đất số 17A và 17B. Tại thời điểm chuyển nhượng cho ông Q thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn đứng tên bà Phùng Thị D, do năm 1995 Công ty đã chuyển nhượng phần đất này cho bà D, ông C1, nhưng sau đó giữa công ty và bà D thỏa thuận, bà D chuyển nhượng lại cho Công ty phần đất này với giá 350.000.000 đồng, đã giao nhận tiền xong, hiện nay bà D và ông C1 không có yêu cầu gì đối với phần đất tranh chấp này. Trong quá trình Công ty thực hiện việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Q theo thỏa thuận tại Biên bản làm việc ngày 14/3/2024 thì ông Q không thực hiện việc tháo dỡ phần kiến trúc xây dựng trên nền 17A, 17B bàn giao cho công ty và thay đổi yêu cầu, ông Q yêu cầu Công ty phải bồi thường tiền cho ông Q nền số 17A, 17B, 18B và sau đó phải chuyển nhượng nền 18B cho ông với giá bằng với giá Công ty bồi thường. Đồng thời yêu cầu Công ty trả lại cho ông Q số tiền 200.000.000 đồng mà ông đã thanh toán cho Công ty theo hợp đồng chuyển nhượng và tiền lãi. Đối với các yêu cầu thay đổi của ông Q thì công ty chỉ đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng nền 18B, còn việc tranh chấp nên 17A, 17B Công ty đã khởi kiện ông Q tại vụ án khác, việc thỏa thuận hủy hợp đồng giữa các bên không có văn bản thể hiện. Ngày 02/3/2020 Công ty đã trả lại cho ông Q 200.000.000 đồng và ngày 03/3/2020 Công ty trả cho ông Q số tiền lãi của số tiền 200.000.000 đồng là 17.600.000 đồng, tất cả việc giao nộp, thanh toán, chi trả đều có phiếu thu, phiếu chi, ông Q đã ký nhận lại số tiền trên. Tuy nhiên sau khi nhận lại tiền chuyển nhượng nhưng ông Q vẫn không giao trả nền số 18B cho Công ty mà vẫn tiếp tục sử dụng đến nay nên xảy tranh chấp.

Tại phiên tòa, nguyên đơn rút lại yêu cầu công nhận phần đất diện tích 40m², thửa 1126, tờ bản đồ 01, tọa lạc tại vị trí mặt bằng số 18, lô B, đường số E, khóm B, phường G, thành phố C là thuộc quyền sử dụng của Công ty Cổ phần D1;

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu Tòa án giải quyết:

Hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 02/2019/HĐKT-CNĐ ngày 15/3/2019 do Văn phòng công chứng Minh Hải ký công chứng ngày 21/3/2019, giữa Công ty Cổ phần D1 với ông Phù Xí Q; Không yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.

- Buộc ông Q, bà V, bà H2, bà N1, ông M, ông C1, chị H3 tháo dỡ toàn bộ công trình, kiến trúc xây dựng trên đất, di dời đi nơi khác, trả lại cho Công ty phần đất diện tích 40m², tọa lạc tại vị trí mặt bằng số 18, lô B, đường số E, khóm B, phường G, thành phố C. Công ty không đồng ý hỗ trợ chi phí cho việc di dời tài sản trên đất cho ông Q.

Đại diện bị đơn ông Ngô Trường S trình bày trong quá trình giải quyết vụ án và được bổ sung tại phiên tòa như sau:

Bị đơn thống nhất với phần trình bày của đại diện nguyên đơn về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất tranh chấp nêu trên và các thỏa thuận tại các biên bản ngày 14/3/2019 và ngày 05/12/2019.

Quá trình giải quyết vụ án, ông S trình bày: Đối với trình bày của nguyên đơn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 02/2019/HĐKT-CNĐ ngày 15/3/2019 do Văn phòng công chứng Minh Hải ký công chứng ngày 21/3/2019 và việc hai bên đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng, ông Q đã nhận lại số tiền 200.000.000 đồng và tiền lãi 17.600.000 đồng là đúng. Tuy nhiên, bị đơn không đồng ý giao phần đất này nguyên đơn, yêu cầu ổn định phần đất tranh chấp cho gia đình ông Q sử dụng, với lý do gia đình ông Q đã sinh sống trên phần đất này hơn 40 năm.

Tuy nhiên, tại phiên tòa đại diện bị đơn ông Ngô Trường S xác định bị đơn không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng. Bởi vì, ông Q không vi phạm hợp đồng mà nguyên đơn vi phạm hợp đồng do không thực hiện đúng cam kết bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Q theo thỏa thuận. Tại Biên bản làm việc giữa các bên ngày 05/12/2019, thỏa thuận lại thời gian đến ngày 29/12/2019 Công ty phải bàn giao sổ đỏ nền số 18B cho gia đình ông Q, nếu Công ty không bàn giao được đúng thời gian trên thì Công ty phải thực hiện: Phải trả lại 200.000.000 đồng ông Q đã nộp theo hợp đồng và phải chịu lãi trên số tiền 200.000.000 đồng đã cam kết trong biên bản ngày 14/3/2019 (nếu Công ty bàn giao sổ đỏ đúng ngày 29/12/2019 thì Công ty vẫn phải trả lãi trên số tiền 200.000.000 đồng từ ngày ký hợp đồng đến ngày giao sổ đỏ cho ông Q). Khi Công ty xin cấp sổ đỏ xong cho ông Q thì ông Q thực hiện các nghĩa vụ theo cam kết tại hợp đồng số 02 ngày 15/3/2019 và biên bản làm việc ngày 14/3/2019 và ông Q thanh toán đầy đủ số tiền theo hợp đồng; Ông Q được cất lại phần kiến trức đã tháo dỡ trên phần đất của mặt bằng 17A, khi Công ty xin cấp Giấy chứng nhận xong cho ông Q thì ông Q tháo dỡ phần kiến trúc đã xây dựng trên mặt bằng 17A và

17B bàn giao cho Công ty theo biên bản làm việc ngày 14/3/2019. Tuy nhiên, do Công ty không giao được Giấy chứng nhận cho ông Q, nên ông Q không giao hai nền 17A và 17B cho Công ty. Hiện nay, việc tranh chấp nền 17A, 17B đã được Tòa án nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh xét xử buộc gia đình ông Q giao trả cho Công ty. Ngoài ra, các bên còn thỏa thuận “ nếu Công ty chưa giao được Giấy chứng nhận cho ông Q thì hợp đồng chuyển nhượng số 02 ngày 15/3/2019 vẫn giữ nguyên giá trị”.

Trường hợp Tòa án tuyên hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng, buộc tháo dỡ kiến trúc trên đất, di dời giao trả đất cho nguyên đơn, thì bị đơn không yêu cầu giải quyết về hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng trong vụ án này.

Bà Châu Thu V trình bày trong quá trình giải quyết vụ án và được bổ sung tại phiên tòa như sau: Bà thống nhất với toàn bộ trình bày của ông Q và ông Ngô Trường S.

Bà Phù Thị Thúy N1, bà Phù Thúy H2, chị Hồ Gia H3, ông Phù Quốc C cùng ý kiến trình bày:

Đối với yêu cầu khởi kiện của Công ty cổ phần D1 đòi lại phần đất và buộc chúng tôi tháo dỡ nhà, giao đất của gia đình chúng tôi cho Công ty sử dụng là hoàn toàn không căn cứ, vì gia đình tôi đang sống trên phần đất này hơn 40 năm, đã đầu tư, cải tạo, nâng cấp từ phần đất ao vũng, sìn lầy, nay thành đất có giá trị cao; chúng tôi giao cho ông Q quyền quyết định, chúng tôi không yêu cầu Tòa án giải quyết. Bà N1, bà H2, chị H3, ông C xin vắng mặt tại phiên tòa.

Bà Phùng Thị D và ông Quách Hữu C1 trình bày:

Vào năm 1995, vợ chồng bà có nhận chuyển nhượng từ Công ty Q1 (nay là Công ty CP D1) phần đất diện tích 40m² tại phường G, thành phố C. Tuy nhiên, sau đó Công ty không bàn giao được phần đất cho ông, bà vì lý do không di dời được. Đến năm 2013, ông, bà đã chuyển nhượng lại cho Công ty phần đất này với giá 350.000.000 đồng, việc chuyển nhượng có văn bản thể hiện và đã nhận đủ tiền chuyển nhượng. Từ năm 2013, ông, bà đã giao lại cho Công ty phần đất này cho đến nay. Đối với việc tranh chấp liên quan đến phần đất này thì ông, bà không có ý kiến, yêu cầu gì trong vụ án này. Ông, bà xin vắng mặt tại phiên tòa.

Quá trình giải quyết vụ án, bà Phan Thị Ú, ông Hồ Hồng M đã được tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng, Quyết định đưa vụ án ra xét xử, Quyết định hoãn phiên tòa, Giấy triệu tập để tham gia phiên tòa đến lần thứ hai nhưng bà Ú vẫn vắng mặt không rõ lý do, ông Hồ Hồng M xin vắng mặt, không có ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn như sau:

Công ty và ông Q ký kết hợp đồng chuyển nhượng số 02/2019/HĐKT-CNĐ ngày 15/3/2019 đối với phần đất tranh chấp giá 800.000.000 đồng, Công ty hỗ trợ 400.000.000 đồng, ông Q chỉ phải thanh toán 400.000.000 đồng, ông Q đã thanh toán trước 200.000.000 đồng. Tuy nhiên trong thời gian chờ Công ty xin cấp Giấy chứng nhận cho ông Q thì ông Q thay đổi ý kiến không đồng ý tiếp tục chuyển

nhượng và đòi lại tiền đã thanh toán 200.000.000 đồng và tiền lãi. Từ đó, cho thấy ông Q tự ý hủy hợp đồng với Công ty. Ngoài ra, ông Q không di dời, giao trả hai nền 17A và 17B cho Công ty theo thỏa thuận. Mặt khác, tại thời điểm chuyển nhượng cho ông Q thì Công ty đã chuyển nhượng cho bà D và ông C1, Giấy chứng nhận do bà D đứng tên, do đó Công ty không có quyền chuyển nhượng, việc chuyển nhượng này không đúng quy định. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng số 02 ngày 15/3/2019 là vô hiệu tại thời điểm chuyển nhượng. Đề nghị tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa Công ty với ông Q là vô hiệu, buộc ông Q, bà V, bà H2, bà N1, ông M, ông C1, chị H3 tháo dỡ toàn bộ công trình, kiến trúc xây dựng trên đất, di dời đi nơi khác, trả lại cho Công ty phần đất tranh chấp. Công ty không đồng ý hỗ trợ cho gia đình ông Q khoản tiền di dời tài sản. Chi phí tố tụng yêu cầu buộc ông Q hoàn trả lại cho công ty.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 150/2024/DS-ST ngày 24 tháng 6 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau đã quyết định:

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất diện tích 40m², thửa 1126, tờ bản đồ 01, tại vị trí mặt bằng số 18, lô B, đường số E, khóm B, phường G, thành phố C.
2. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty Cổ phần D1 với ông Phù Xí Q đối với phần đất diện tích 40m², thửa 1126, tờ bản đồ 01, tại vị trí mặt bằng số 18, lô B, đường số E, khóm B, phường G, thành phố C.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 09 tháng 7 năm 2024 nguyên đơn là Công ty Cổ phần D1 kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 150/2024/DS-ST ngày 24 tháng 6 năm 2024 của Toà án nhân dân thành phố Cà Mau và giao hồ sơ về cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Người đại diện theo ủy quyền và người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị hủy bản án sơ thẩm do vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, án sơ thẩm không buộc bị đơn tháo dở di dời nhà và trả đất, không đưa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà H4 vào tham gia tố tụng. Bị đơn không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, không đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn với bị đơn, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên toà phát biểu quan điểm:

Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán trong quá trình giải quyết vụ án, của Hội đồng xét xử và những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng tại phiên tòa đúng quy định pháp luật.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn Công ty Cổ phần D1. Hủy

Bản án dân sự sơ thẩm số 150/2024/DS-ST ngày 24 tháng 6 năm 2024 của Toà án nhân dân thành phố Cà Mau, giao hồ sơ vụ án về Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau để giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Xét kháng cáo của nguyên đơn Công ty Cổ phần D1 còn trong hạn luật định.

[2] Nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn đối với phần đất diện tích 40m² thửa số 1126 tờ bản đồ số 01, số 18, lô B, đường số E, khóm B, phường G, thành phố C. Phần đất trên hiện nay thuộc quyền quản lý của nguyên đơn nhưng hiện nay bị đơn đang sử dụng trên đất có cất một căn nhà cấp 4 của bị đơn, theo chứng thư thẩm định trị giá đất là 1.500.600.000 đồng phần kiến trúc nhà là 61.488.000 đồng. Diện tích theo đo đạc thực tế là 36,6m² chứ không phải 40m² như lời trình bày của hai bên.

Xét hợp đồng chuyển nhượng số 02/2019/HĐKT-CNĐ ngày 15/3/2019 các bên đã ký kết được công chứng chứng thực, phía Công ty đã thực hiện bàn giao phần đất này cho ông Q và làm thủ tục thanh lý hợp đồng, nhưng trên thực tế ông Q chưa thanh lý hợp đồng, mục đích có việc này là để Công ty có căn cứ làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Q. Ông Q chỉ thanh toán trước cho Công ty 200.000.000 đồng theo thỏa thuận.

[3] Tại Biên bản ngày 14/3/2019 hai bên thỏa thuận thời hạn 30 ngày Công ty phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho gia đình ông Q, nhưng sau đó Công ty không thực hiện đúng thời gian nêu trên, do tại thời điểm chuyển nhượng phần đất do bà Phùng Thị D vẫn còn đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên các bên thỏa thuận lại tại biên bản làm việc ngày 05/12/2019 về thời gian đến ngày 29/12/2019 Công ty phải bàn giao Giấy chứng nhận nền số 18B cho gia đình ông Q, nếu Công ty không bàn giao được đúng thời gian trên thì Công ty phải trả lại 200.000.000 đồng mà ông Q đã nộp theo hợp đồng và phải chịu lãi trên số tiền 200.000.000 đồng đã cam kết trong biên bản ngày 14/3/2019 (nếu Công ty bàn giao sổ đỏ đúng ngày 29/12/2019 thì Công ty vẫn phải trả lãi trên số tiền 200.000.000 đồng từ ngày ký hợp đồng đến ngày giao sổ đỏ cho ông Q). Khi Công ty xin cấp sổ đỏ xong cho ông Q, thì ông Q thực hiện các nghĩa vụ theo cam kết tại hợp đồng số 02 ngày 15/3/2019 và biên bản làm việc ngày 14/3/2019 và ông Q thanh toán đầy đủ số tiền theo hợp đồng.

Do đó, khi đến ngày 29/12/2019, Công ty vẫn chưa xin cấp Giấy chứng nhận cho ông Q. Vì vậy Công ty đã trả lại 200.000.000 đồng và tiền lãi 17.600.000 đồng cho ông Q là phù hợp với thỏa thuận biên bản ngày 05/12/2019. Như vậy hợp đồng chuyển nhượng đã không được thực hiện.

[4] Tại biên bản ngày 05/12/2019 các bên còn thỏa thuận nếu Công ty chưa giao được giấy chứng nhận cho ông Q thì hợp đồng chuyển nhượng số 02 ngày 15/3/2019 vẫn giữ nguyên giá trị, như vậy mặc dù Công ty vi phạm hợp đồng thì hợp đồng này vẫn còn giá trị pháp lý. Nhưng các bên không nói rõ tiếp tục thực hiện hợp đồng hay giá chuyển nhượng sẽ thay đổi.

[5] Án sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không xem xét giải quyết hậu quả hợp đồng, bản thân ông Q và gia đình vẫn tiếp tục sử dụng trên phần đất được giao của Công ty. Thực tế yêu cầu của nguyên đơn là yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi lại tài sản. Vì hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng là giá trị thấp hơn. Tuy nhiên, án sơ thẩm giải quyết không chấp nhận hủy hợp đồng là chưa toàn vẹn vụ án. Nguyên đơn có hai yêu cầu là hủy hợp đồng chuyển nhượng và trả lại tài sản là phần đất có giá trị cao hơn theo hợp đồng. Nhưng án sơ thẩm chỉ giải quyết việc không chấp nhận hủy hợp đồng, không xử lý hậu quả hợp đồng có trả lại đất và buộc bị đơn di dời hay thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền cho nguyên đơn giá trị đất cao hơn theo hợp đồng hay không.

Tại phiên tòa bị đơn vẫn có yêu cầu được mua lại phần đất trên, đến thời điểm hiện nay phần đất trên vẫn còn đứng tên là của bà D, các bên đều biết về hình thức hợp đồng đã không đúng quy định, về nội dung nghĩa vụ thanh toán bị đơn đã nhận lại số tiền trả trước 200.000.000 đồng và phần tiền lãi 17.600.000 đồng. Như vậy bị đơn chưa thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản tiền nào cho nguyên đơn. Mặc dù các bên có thực hiện việc chuyển nhượng thỏa thuận hỗ trợ di dời nhưng lại không thống nhất với nhau, và việc di dời nền 17A và 17B cũng đã được giải quyết bằng vụ án khác. Án sơ thẩm giải quyết nhưng chỉ giải quyết một phần, về hậu quả hợp đồng lại không xem xét giải quyết trong cùng vụ án sẽ làm ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn. Hơn nữa theo bản vẽ hiện trạng ngày 29/6/2023 thì phần đất thực tế hiện nay chỉ còn lại diện tích là 36,6m² chứ không phải là 40m² như hợp đồng. Phần đất còn lại chưa xác định được có tranh chấp với hộ liền kề là bà Hà Kim H5 hay không để đưa vào tham gia tố tụng. Do đó cấp phúc thẩm không thể khắc phục được thiếu sót này.

[6] Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 150/2024/DS-ST ngày 24 tháng 6 năm 2024 của Toà án nhân dân thành phố Cà Mau, giao hồ sơ về Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau xét xử lại theo trình tự sơ thẩm.

[7] Xét đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tại phiên tòa là phù hợp nên được Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận.

[8] Về chi phí tố tụng: Chi phí định giá tài sản tranh chấp và đo đạc xem xét thẩm định tại chỗ, số tiền 21.094.960 đồng. Do hủy án sơ thẩm nên được giữ lại và sẽ được xử lý khi giải quyết lại vụ án.

[9] Về án phí:

Án phí dân sự sơ thẩm: Được giữ lại và sẽ được xử lý khi giải quyết lại vụ án.

Án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn không phải chịu, có dự nộp được nhận lại.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số:

326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn Công ty Cổ phần D1.

Tuyên xử:

1. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 150/2024/DS-ST ngày 24 tháng 6 năm 2024 của Toà án nhân dân thành phố Cà Mau. Giao toàn bộ hồ sơ vụ án về Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau để giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.
2. Về chi phí tố tụng: Chi phí định giá tài sản, xem xét thẩm định tại chỗ và đo đạc, do hủy án sơ thẩm nên được giữ lại và sẽ được xử lý khi giải quyết lại vụ án.
3. Về án phí:
   • - Án phí dân sự sơ thẩm: Được giữ lại và sẽ được xử lý khi giải quyết lại vụ án.
   • - Án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn Công ty Cổ phần D1 không phải chịu. Ngày 11/7/2024 Công ty Cổ phần D1 đã dự nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000 đồng theo biên lai thu số 0009021 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cà Mau được nhận lại.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau; - Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau; - Chi cục THADS thành phố Cà Mau; - Các đương sự; - Lưu hồ sơ; - Lưu án văn; - Lưu VT(TM:TANDTCM).

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA (Đã ký) Dương Hùng Quang