NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Huỳnh Thị Thanh Tuyền.

Các Thẩm phán: Ông Lê Sỹ Trứ.

Ông Nguyễn Văn Tài.

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Hùng Cường - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Ông Trần Đức Thoại – Kiểm sát viên.

Vào ngày 08 tháng 8 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 194/2024/TLPT-DS ngày 15 tháng 5 năm 2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2024/DS-ST ngày 23/01/2024 của Tòa án nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương bị kháng cáo, kháng nghị.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 257/2024/QĐ-PT, ngày 17 tháng 6 năm 2024; Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 332/2024/QĐ-PT ngày 04 tháng 7 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên tòa phúc thẩm số 362/2024/QĐ-PT ngày 22 tháng 7 năm 2024, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Công ty Cổ phần T2; địa chỉ: khu phố C, phường T, thành phố B, tỉnh Bình Dương. Người đại diện theo pháp luật: Ông Đặng Văn L, chức vụ: Giám đốc.

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Huỳnh Chí C, sinh năm 1989; ông Lê Công Đ, sinh năm 1992; ông Trần Nhật H, sinh năm 1996, cùng địa chỉ: số B X, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (Văn bản ủy quyền ngày 19/4/2023); có mặt ông Huỳnh Chí C và ông Lê Công Đ; ông Trần Nhật H có đơn xin giải quyết vắng mặt.

2

2. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Ngọc L1, sinh năm 1971 và bà Huỳnh Thị Hà X, sinh năm 1996; cùng địa chỉ: khu phố C, thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Dương.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Minh T, sinh năm 1990; địa chỉ: số C, đường Đ, khu phố G, phường T, thành phố T, tỉnh Bình Dương (Văn bản ủy quyền ngày 03/11/2020); có mặt.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Công ty Cổ phần D. Người đại diện theo pháp luật: Bà Ngô Thị Mỹ H1, chức vụ: Tổng giám đốc. Địa chỉ: lô J đường N, phường T, thành phố B, tỉnh Bình Dương; có đơn xin giải quyết vắng mặt.
2. Ông Đặng Văn L, sinh năm 1982; địa chỉ: lô D, khu phố C, phường T, thành phố B, tỉnh Bình Dương; có đơn xin giải quyết vắng mặt.
3. Bà Nguyễn Thị Tuyết M, sinh năm 1956, địa chỉ: số D khu phố C, phường A, thành phố T, tỉnh Bình Dương; có mặt.

- Người kháng cáo: Nguyên đơn Công ty Cổ phần T2; bị đơn bà Nguyễn Thị Ngọc L1 và bà Huỳnh Thị Hà X.

- Viện kiểm sát kháng nghị: Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 03/QĐKNPT-VKS-DS ngày 05/02/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện đề ngày 22/9/2020, đơn khởi kiện sửa đổi, bổ sung ngày 12/01/2021 và quá trình giải quyết vụ án, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Huỳnh Chí C và ông Lê Đông Đ1 trình bày:

Ông Huỳnh Văn K (có vợ tên là bà Nguyễn Thị Ngọc L1 và con tên là Huỳnh Thị Hà X) là chủ sử dụng thửa đất số 29, tờ bản đồ số 30 và thửa đất số 17, tờ bản đồ số 31, tại xã T (nay là thị trấn T), huyện B được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01160 ngày 06/9/2000 cho hộ ông Huỳnh Văn K. Năm 2007, thửa đất trên bị Ủy ban nhân dân có thẩm quyền thu hồi để thực hiện dự án khu công nghiệp V theo các Quyết định số 2554/QĐ-UBND ngày 14/6/2007 và Quyết định số 659/QĐ-UBND ngày 06/3/2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh B, theo Biên bản bồi thường số TB/260 ngày 24/10/2008 thì hộ ông Huỳnh Văn K được cấp diện tích đất 605,44m² thuộc ô số 05, lô A-50 tại khu đất tái định cư thuộc khu công nghiệp V, trị giá thành tiền lúc đó là 605.440.000 đồng.

Năm 2011, ông Huỳnh Văn K chết để lại di sản cho vợ tên Nguyễn Thị Ngọc L1 và con tên Huỳnh Thị Hà X. Ngày 25/6/2012, bà Nguyễn Thị Ngọc L1 (đại diện cho bà Huỳnh Thị Hà X) đứng tên nhận thừa kế thửa đất tái định cư nói trên theo Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế ngày 25/6/2012 tại Văn phòng C1.

3

Ngày 17/9/2014, bà Nguyễn Thị Ngọc L1 và bà Huỳnh Thị Hà X thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất có diện tích 605,44m² thuộc ô số 05, lô A (tại khu đất tái định cư thuộc khu công nghiệp V) cho Công ty Cổ phần T2 (sau đây gọi tắt là Công ty T2) với giá chuyển nhượng là 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng). Theo thỏa thuận sẽ thanh toán làm 04 đợt. Bà L1 và bà X có nghĩa vụ hoàn tất mọi thủ tục giấy tờ và hồ sơ cần thiết theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền để tiến hành lập thủ tục chuyển nhượng hoặc ủy quyền toàn phần cho Công ty T2 hoặc người do Công ty T2 yêu cầu.

Thực hiện thỏa thuận trên, Công ty T2 đã thanh toán cho bà L1 và bà X tổng số tiền 600.000.000 đồng thành các đợt theo quy định tại thỏa thuận như sau: Đợt 1: Đặt cọc 50.000.000 đồng vào ngày 17/9/2014 ngay sau khi ký thỏa thuận chuyển nhượng (theo Phiếu chi ngày 17/9/2014); đợt 2: Thanh toán tiền chuyển nhượng 300.000.000 đồng vào ngày 18/10/2014 (theo Phiếu chi ngày 18/10/2014); đợt 3: Thanh toán tiền chuyển nhượng 250.000.000 đồng vào ngày 24/10/2014 (theo Phiếu chi ngày 24/10/2014); số tiền còn lại 200.000.000 đồng sẽ được thanh toán sau khi bà L1 và bà X nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp và tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng ngay cho Công ty T2. Đến năm 2018, sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà L1 và bà X đã tiến hành giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Đặng Văn L giữ để hai bên tiến hành ra công chứng nhưng do có bà Huỳnh Thị T1 (là chị ruột ông K) tranh chấp nên việc chuyển nhượng bị dừng lại không thực hiện được, bà L1 và bà X yêu cầu phải chờ Tòa án các cấp giải quyết xong thì mới ký hợp đồng chuyển nhượng cho Công ty T2 nên Công ty T2 trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ô số 05, lô A-50 tại khu đất tái định cư thuộc khu công nghiệp V cho bà L1 và bà X. Sau khi vụ án được xét xử xong thì bà L1 và bà X không giữ đúng lời hứa, không đồng ý ra ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng nên Công ty T2 khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết như sau:

• Buộc bà Nguyễn Thị Ngọc L1 và bà Huỳnh Thị Hà X tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 605,44m² (đo thực tế là 586,5m² theo Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 250-2021 ngày 04/6/2021) thuộc thửa đất số 1724, tờ bản đồ số 32 tại thị trấn T đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH04113 ngày 17/01/2018 đứng tên bà Huỳnh Thị Hà X (là người đại diện của người thừa kế bà Nguyễn Thị Ngọc L1) theo đúng quy định pháp luật.
• Trường hợp bà Nguyễn Thị Ngọc L1 và bà Huỳnh Thị Hà X không thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận thì bà L1 và bà X có nghĩa vụ bồi thường giá trị của thửa đất theo giá trị đất hiện nay là 10.000.000 đồng/m², tương ứng với 75% giá trị thửa đất: 600.000.000 đồng/800.000.000 đồng = 75% x 605,4 m² = 454.05m² x 10.000.000 đồng/m² = 4.540.500.000 đồng (bốn tỷ năm trăm bốn mươi triệu năm trăm nghìn đồng).

Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Huỳnh Chí C và ông Lê Công Đ, trình bày bổ sung: Yêu cầu các bị đơn tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã cam kết tại Hợp đồng ngày

4

17/9/2014 vì lý do nguyên đơn đã thanh toán 75% giá trị hợp đồng. Trường hợp các bị đơn không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết thì phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền 4.772.120.000 đồng, gồm: phạt cọc 50.000.000 đồng, bồi thường giá trị tăng thêm là: 600.000.000 đồng/800.000.000 đồng = 75% x 605,4m² = 454.05m2 x 10.000.000 đồng/m² = 4.540.500.000 đồng. Tổng số tiền bà L1 và bà X phải liên đới trả cho Công ty T2 là 4.772.120.000 đồng (bốn tỷ bảy trăm bảy mươi hai triệu một trăm hai mươi nghìn đồng). Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Án lệ số 55/2022 được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 07/9/2022 được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14/10/2022 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao để chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì: Mặc dù tên gọi là “Biên bản nhận cọc” nhưng bản chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về ý chí, tại Điều 1 của Biên nhận đặt cọc ngày 17/9/2014 các bên đã thỏa thuận: “Bên A bằng hợp đồng này đồng ý chuyển nhượng cho bên B thửa đất ...”. Do đó, thực chất đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về mặt hành vi, sau khi đặt cọc, các bên đã tiếp tục thực hiện nghĩa vụ phát sinh từ việc chuyển nhượng thông qua việc thanh toán 02 đợt với 75% giá trị giao dịch sau 30 ngày và 36 ngày kể từ ngày đặt cọc, đã có thời gian bà L1 và bà X giao bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH04113 ngày 17/01/2018 đứng tên bà Huỳnh Thị Hà X (là người đại diện của người thừa kế bà Nguyễn Thị Ngọc L1) cho Công ty T2. Như vậy, việc giao dịch chuyển nhượng là phù hợp với mong muốn của các bên trên cơ sở sự tự nguyện. Giao dịch chưa hoàn thành phát sinh từ sự không có thiện chí của bên chuyển nhượng (bà L1, bà X). Theo quy định tại khoản 1 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch chuyển nhượng này mặc dù chưa tuân thủ hình thức theo luật định, nhưng các bên đã thực hiện hơn 75% giá trị giao dịch nên được pháp luật công nhận và các bên có nghĩa vụ tiếp tục hoàn thành giao dịch chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật.

2. Người đại diện hợp pháp của bị đơn bà Nguyễn Thị Ngọc L1, bà Huỳnh Thị Hà X là ông Nguyễn Minh T trình bày:

Ngày 23/10/2020, bị đơn có đơn yêu cầu phản tố nhưng bị đơn đã rút yêu cầu phản tố. Vì vậy, bị đơn không yêu cầu Hội đồng xét xử xem xét yêu cầu phản tố của bị đơn. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì bị đơn đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ bởi các lý do:

Theo Giấy biên nhận đặt cọc đề ngày 17/9/2014 giữa bà Nguyễn Thị Ngọc L1 với Công ty T2 chỉ do bà Nguyễn Thị Ngọc L1 ký nên không liên quan đến bà Huỳnh Thị Hà X. Giấy biên nhận đặt cọc ngày 17/9/2014 có chữ ký của bà Nguyễn Thị Ngọc L1, bà Huỳnh Thị Hà X và ông Đặng Văn L không đóng dấu công ty Nguyên Lượng nên chỉ là giao dịch giữa các cá nhân ông L, không liên quan đến pháp nhân Công ty T2. Ngoài ra, Giấy biên nhận đặt cọc ngày 17/9/2014 không ghi số thửa, không ghi tờ bản đồ và không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại Điều 3.2 của Giấy biên nhận đặt cọc nêu trên các bên có thỏa thuận: Đợt 1 ngày 17/9/2014, Công ty T2 đặt cọc cho bà L1 số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng, đợt 2: 30 ngày sau khi nhận được giấy thừa kế của ông Huỳnh Văn K cho

5

bà Huỳnh Thị Hà X thì Công ty T2 sẽ thanh toán hết số tiền còn lại là 750.000.000 đồng. Bà L1 nhận số tiền 50.000.000 đồng theo Phiếu thu ngày 17/9/2014 (phiếu thu không ghi tên bà X). Bị đơn đã cung cấp đầy đủ giấy tờ thừa kế của ông K nhưng đến thời điểm khởi kiện Công ty T2 chưa thanh toán số tiền của đợt 02 còn lại là 750.000.000 đồng. Do đó, Công ty T2 phải mất số tiền đặt cọc là 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng). Vì vậy, bị đơn yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu để đình chỉ giải quyết vụ án vì lý do hết thời hiệu khởi kiện và nguyên đơn Công ty Nguyên Lượng không có quyền khởi kiện.

Tại phiên tòa, ông Nguyễn Minh T vẫn giữ nguyên lời trình bày nêu trên và đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào quy định của pháp luật để xét xử vụ án. Bị đơn không đồng ý trả lại tiền, không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng đất theo yêu cầu của nguyên đơn Công ty T2.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đặng Văn L trình bày:

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất tái định cư được xác lập hợp pháp giữa Công ty T2 với là bà L1 và bà X nên không liên quan đến cá nhân ông L, ông L là người đại diện cho Công ty ký hợp đồng với bị đơn. Trong hợp đồng và tại các biên bản đặt cọc đã ghi đích danh là Công ty T2. Với tư cách là người đại diện theo pháp luật, ông L đã nhân danh Công ty T2 ký kết giao dịch nhận chuyển nhượng thửa đất tái định cư nói trên. Việc chuyển nhượng giữa Công ty T2 với bà X và bà L1 đã được công nhận tại Bản án số 124/2020/DS-PT ngày 15/6/2020 về việc tranh chấp thừa kế về tài sản giữa bà Huỳnh Thị T1 với bà Nguyễn Thị Ngọc L1, bà Huỳnh Thị Hà X. Ông L không có ý chí mong muốn nhận chuyển nhượng thửa đất nêu trên với tư cách cá nhân, không có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đến vụ án. Do đó, đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt và chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn

4. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Tuyết M trình bày:

Ngày 28/10/2017, bà M có đặt cọc để chuyển nhượng một phần đất trong số diện tích đất mà Công ty T2 nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị Ngọc L1, bà Huỳnh Thị Hà X, tham gia vụ án này bà M không khởi kiện, không có yêu cầu gì. Bà M đề nghị bị đơn nên chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

5. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty cổ phần D do bà Ngô Thị Mỹ H1 trình bày:

Công ty Cổ phần D có làm môi giới chuyển nhượng đất giữa Công ty T2 cho bà Nguyễn Thị Tuyết M đối với diện tích 150m² thuộc một phần trong diện tích đất 605,44m² (thuộc ô số 05, lô A, tại khu đất tái định cư thuộc khu công nghiệp V) mà Công ty T2 đã nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị Ngọc L1, bà Huỳnh Thị Hà X, tham gia vụ án này Công ty không có yêu cầu gì.* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2024/DS-ST ngày 23/01/2024 của Tòa án nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

6

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty Cổ phần T2 về việc yêu cầu bà Nguyễn Thị Ngọc L1, bà Huỳnh Thị Hà X phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2. Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng ngày 17/9/2014 đối với thửa đất số 1724, tờ bản đồ số 32 thuộc xã T (nay là thị trấn T) giữa Công ty Cổ phần T2 với bà Nguyễn Thị Ngọc L1, bà Huỳnh Thị Hà X.

Xác định Công ty Cổ phần T2 có quyền sử dụng diện tích đất 586,5m², loại đất ONT (theo Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 250-2021 ngày 04/6/2021) thuộc thửa số 1724 tờ bản đồ 32 tại thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Dương (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CH 04113 ngày 17/01/2018).

Công ty Cổ phần T2 có nghĩa vụ liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đối với thửa đất số 1724, tờ bản đồ số 32, tại thị trấn T, huyện B, tỉnh Bình Dương theo quy định của pháp luật.

3. Về nghĩa vụ thanh toán: Công ty Cổ phần T2 có nghĩa vụ thanh toán cho Nguyễn Thị Ngọc L1 và Huỳnh Thị Hà X số tiền 1.220.000.000 đồng (một tỷ hai trăm hai mươi triệu đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, người phải thi hành án chậm thi hành thì phải trả lãi đối với số tiền chậm thi hành án tương ứng với thời gian chậm thi hành án theo mức lãi suất do bên được thi hành án và bên phải thi hành án thỏa thuận; nếu không thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 357 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 30/01/2024 nguyên đơn Công ty Cổ phần T2 có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa một phần bản án sơ thẩm về nghĩa vụ thanh toán của công ty theo hướng Công ty Cổ phần T2 tiếp tục thanh toán cho bà Nguyễn Thị Ngọc L1 và bà Huỳnh Thị Hà X số tiền 200.000.000 đồng.

Bị đơn bà Nguyễn Thị Ngọc L1 và bà Huỳnh Thị Hà X kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 03/QĐKNPT-VKS-DS ngày 05/02/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương kháng nghị với nội dung: Khi bà L1, bà X lập hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng đất cho Công ty Nguyên Lượng thì đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa được Nhà nước giao đất nên không thể tiến hành giao dịch. Do đó, giao dịch giữa bà L1, bà X với Công ty T2 là vô hiệu ngay từ thời điểm các bên ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tòa án nhân dân huyện Bắc Tân Uyên tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là trái với quy định tại khoản 3 Điều 167, 168 của Luật Đất đai năm 2003; khoản 3 Điều 167, 168, 188 của Luật Đất đai năm 2013, đề nghị Tòa

7

án cấp phúc thẩm xét xử theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo. Đại diện bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo đề nghị Hội đồng xét xử sửa một phần bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm: Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Nhận thấy, Tòa án cấp sơ thẩm xét xử là chưa phù hợp, Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 03/QĐKNPT-VKS-DS ngày 05/02/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương là có căn cứ, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, chấp nhận kháng cáo của bị đơn và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương, sửa án sơ thẩm theo hướng không chấp yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

1. Về thủ tục tố tụng:
1. Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Đặng Văn L, Công ty Cổ phần D tất cả đều đã có văn bản đề nghị Toà án giải quyết vắng mặt. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nêu trên.
2. Xét ý kiến của người đại diện hợp pháp của bị đơn tại phiên tòa cho rằng thời hiệu khởi kiện đã hết nên yêu cầu Tòa án đình chỉ giải quyết vụ án: Do phát sinh về quyền và nghĩa vụ từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này đã và đang có một bên chưa thực hiện nên việc bị đơn yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không phù hợp nên căn cứ khoản 1 Điều 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015 Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của của bị đơn là phù hợp.
3. Căn cứ kết quả định giá ngày 14/9/2023 của Hội đồng định giá tài sản huyện B, giá trị đất tranh chấp là 10.000.000 đồng/m². Tại cấp phúc thẩm, bị đơn có đơn yêu cầu Tòa án định giá lại. Tại Biên bản định giá ngày 07/8/2024, Hội đồng định giá tiếp tục xác định giá đất tranh chấp 10.000.000 đồng/m² nên Tòa án cấp sơ thẩm xem xét giải quyết theo mức giá trên là phù hợp.
4. Tại đơn phản tố ngày 23/10/2020, bị đơn có đơn yêu cầu phản tố nhưng bị đơn không nộp tiền tạm ứng án phí và đã rút yêu cầu phản tố nên Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét yêu cầu phản tố của bị đơn là phù hợp.

8

2. Về nội dung: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu các bị đơn phải thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo cam kết tại Hợp đồng đặt cọc ngày 17/9/2014, nếu không tiếp tục thực hiện thì phải chịu phạt cọc và phải bồi thường do không thực hiện đúng cam kết. Hội đồng xét xử xét thấy: Theo Giấy biên nhận đặt cọc đề ngày 17/9/2014 được ký kết giữa bà Nguyễn Thị Ngọc L1 với ông Đặng Văn L và giữa bà Nguyễn Thị Ngọc L1 và bà Huỳnh Thị Hà X với Công ty T2 do ông Đặng Văn L là người đại diện theo pháp luật của Công ty T2 ký tên. Hai bên thỏa thuận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số A50, ô số 5 thuộc khu tái định cư C, huyện T, Bình Dương cho Công ty Cổ phần T2 với tổng giá trị chuyển nhượng là 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng); việc thanh toán được chia làm 04 đợt; bà L1 và bà X có nghĩa vụ hoàn tất mọi giấy tờ và hồ sơ cần thiết theo yêu cầu của cơ quan chức năng có thẩm quyền để tiến hành lập thủ tục chuyển nhượng hoặc ủy quyền cho Công ty T2 hoặc người do Công ty T2 yêu cầu. Công ty T2 đã thanh toán cho bà L1 và bà X tổng cộng số tiền của 03 đợt là 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng). Số tiền còn lại của đợt 04 là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) sẽ được Công ty T2 thanh toán sau khi bà L1 và bà X nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng ngay cho Công ty T2. Tuy nhiên, sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bị đơn không thực hiện nội dung thỏa thuận trên. Các bị đơn thừa nhận đã nhận của nguyên đơn số tiền 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng) gồm 50.000.000 đồng tiền cọc và 550.000.000 đồng là tiền thanh toán tiếp sau khi đặt cọc nên đây là tình tiết không phải chứng minh theo Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
3. Theo Công văn số 4440/UBND-NC ngày 07/12/2021 của Ủy ban nhân dân huyện B, kết quả đo đạc, thẩm định và hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn thể hiện: Thửa đất nguyên đơn tranh chấp là thửa số 1724, tờ bản đồ 32 tại thị trấn T đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH04113 ngày 17/01/2018 đứng tên bà Huỳnh Thị Hà X (bà X cũng là người đại diện của người được thừa kế bà Nguyễn Thị Ngọc L1). Phần đất này có nguồn gốc của ông Huỳnh Văn K chết để lại, do bà Nguyễn Thị Ngọc L1 (đại diện cho bà Huỳnh Thị Hà X) đứng tên nhận thừa kế theo Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế ngày 25/6/2012 lập tại Văn phòng C1 (bút lục 298-391) và Văn bản thỏa thuận cử người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân xã T xác nhận ngày 23/9/2014 (bút lục 272-273). Bị đơn cho rằng không ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Công ty T2 nhưng tại nội dung Bản án số 11/2019/DS-ST ngày 23/9/2019 của Tòa án nhân dân huyện Bắc Tân Uyên và Bản án số 124/2020/DSPT ngày 15/6/2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương thể hiện các bị đơn đều thừa nhận có ký hợp đồng đặt cọc, đã nhận số tiền đặt cọc và 02 lần nhận thêm tiền thanh toán việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các Phiếu chi ngày 18/10/2014 và Phiếu chi ngày 24/10/2014 của Công ty T2. Như vậy, đây là tình tiết chứng cứ không phải chứng minh nên có đủ căn cứ xác định hợp đồng đặt cọc ngày 17/9/2014 được ký kết giữa bà Nguyễn Thị Ngọc L1, bà Huỳnh Thị Hà X với Công ty T2 đã chuyển thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các bên đã thực hiện được ¼ giá trị hợp đồng trên thực tế,

9

phù hợp với quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 07/9/2022 và được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14/10/2022 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên các bên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận chuyển nhượng và đã nhận tiền thanh toán thêm nhưng khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các bên đã chuyển sang giai đoạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất 1724 thể hiện qua việc thanh toán tiếp 02 đợt với tổng số tiền 550.000.000 đồng và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CH04113 ngày 17/01/2018 cho nguyên đơn giữ một thời gian để chờ giải quyết vụ án tranh chấp thừa kế giữa bà T1 với bà X và bà L1. Do vậy, căn cứ theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã giao cho bị đơn tổng số tiền 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng) tức là nguyên đơn đã thực hiện hơn ¾ nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực. Do đó, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có căn cứ, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là phù hợp với quy định tại Điều 129 của Bộ luật Dân sự và Án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 07/9/2022 và được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14/10/2022 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.

4. Về nghĩa vụ thanh toán đối với số tiền chuyển nhượng còn lại: Nguyên đơn Công ty T2 đã thanh toán cho bị đơn 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng) tương ứng với diện tích đất 464,5m² trong tổng diện tích chuyển nhượng ban đầu là 605,4m² nhưng qua kết quả đo thực tế diện tích đất chuyển nhượng chỉ còn lại 586,5m² (theo Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 250-2021 ngày 04/6/2021). Như vậy, nguyên đơn còn phải giao tiếp cho bị đơn số tiền 10.000.000 đồng x 122m² (586,5m² - 464,5m²) thành tiền là 1.220.000.000 đồng (một tỷ, hai trăm hai mươi triệu đồng); sau khi thực hiện nghĩa vụ thanh toán xong cho bị đơn. Nguyên đơn được đi kê khai đăng ký, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ CH04113 ngày 17/01/2018 đứng tên bà Huỳnh Thị Hà X (là người đại diện của người thừa kế bà Nguyễn Thị Ngọc L1) Tòa án cấp sơ thẩm kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi theo quyết định của bản án là phù hợp.
5. Về quan hệ đặt cọc, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Công ty T2 với đơn vị môi giới là Công ty Cổ phần D và bà Nguyễn Thị Tuyết M, do các đương sự không có tranh chấp, không có yêu cầu nên Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét, giải quyết là phù hợp. Trường hợp có phát sinh tranh chấp, sẽ được giải quyết bằng một vụ án khác.

10

Từ những phân tích trên, xét thấy nguyên đơn và bị đơn kháng cáo nhưng không xuất trình được tài liệu chứng cứ chứng minh nên không có căn cứ để Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn Công ty Cổ phần T2 và bị đơn bà Nguyễn Thị Ngọc L1, bà Huỳnh Thị Hà X.

6. Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 03/QĐKNPT-VKS-DS ngày 05/02/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương và Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tại phiên tòa phúc thẩm là không có căn cứ chấp nhận.
7. Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo phải chịu theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

• Căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;
• Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Không chấp nhận Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 03/QĐKNPT-VKS-DS ngày 05/02/2024 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.
2. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn Công ty Cổ phần T2.
3. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị Ngọc L1 và bà Huỳnh Thị Hà X.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2024/DS-ST ngày 23/01/2024 của Tòa án nhân dân huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm:
• Nguyên đơn Công ty Cổ phần T2 phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 00003664 ngày 21/02/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.
• Bị đơn bà Nguyễn Thị Ngọc L1, bà Huỳnh Thị Hà X phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 00003668 ngày 27/02/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bắc Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.
5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

11