Bản án số: 400/2024/DS-PT

Ngày: 10-6-2024

V/v: “Tranh chấp quyền sử dụng đất;

yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Phan Đức Phương.

Các Thẩm phán: Ông Nguyễn Văn Tửu.

Ông Mai Xuân Thành.

- Thư ký phiên tòa: Bà Lã Thị Thu Hoài - Thư ký Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên toà: Bà Phạm Thị Thanh Hoa - Kiểm sát viên.

Ngày 10 tháng 6 năm 2024, Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 849/TLPT-DS ngày 9/12/2023 về việc: “Tranh chấp quyền sử dụng đất; yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 1448/2023/DS-ST ngày 21 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 773/2024/QĐ-PT ngày 28/3/2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Bà Lê Thị N, sinh năm 1942 (vắng mặt).

Địa chỉ: Số B đường P, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp: Ông Lê Doãn T, sinh năm 1978 (có mặt).

Địa chỉ: Số D đường B, Phường B, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo văn bản ủy quyền được Phòng Công chứng số 6 Thành phố H chứng thực số 1458 quyển số 12/2015-SCTCC,CĐ ngày 25/12/2015).

Bị đơn: Bà Chung Thị Vĩnh L, sinh năm 1964 (có mặt).

Địa chỉ: Số B đường P, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Ông Nguyễn Văn T1, Luật sư của Công ty L4 Luật, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H (có mặt).

2. Ông Đặng Minh H, sinh năm 1962 (chết năm 2016).

Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông H:

1. Ông Đặng Văn R, sinh năm 1930 (chết năm 2021).
2. Bà Đỗ Thị L1, sinh năm 1933 (vắng mặt).
3. Ông Đặng Minh M, sinh năm 1990 (vắng mặt).
4. Ông Đặng Minh K, sinh năm 1996 (vắng mặt).

Ông M, ông K, bà L1 cùng địa chỉ: Số A đường L, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Ủy ban nhân dân quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Địa chỉ: Số F đường P, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp: Bà Tống Thị Ngọc H1 (vắng mặt).

Địa chỉ: Số F đường P, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo văn bản ủy quyền ngày 13/01/2021).

Người kháng cáo: Nguyên đơn, bà Lê Thị N.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Đơn khởi kiện và quá trình tố tụng, nguyên đơn bà Lê Thị N và người đại diện hợp pháp trình bày:

Căn nhà và đất tại số B đường P, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (Nhà và đất số 298/18) có nguồn gốc của bà Trần Thị N1 (mẹ bà N), theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy CNQSDĐ) số AB.814770 ngày 08/3/2005 và được cập nhật tặng cho ngày 17/02/2006 cho bà Lê Thị N. Nhà và đất trên được gia đình bà N sử dụng ổn định từ năm 1968 đến nay, bao gồm: Nền nhà và một khoảng đất trống ngang 0,5m, dài 19m giáp với căn nhà số B đường P, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (nhà số C), do ông Đặng Minh H và bà Chung Thị Vĩnh L là chủ sở hữu.

Bà N cho rằng, giữa nhà bà L và nhà bà N không tồn tại lối đi chung, mà chỉ có phần đất trống của gia đình bà N. Vợ chồng bà L, ông H đã lợi dụng tình làng nghĩa xóm để xin đặt hố ga và máng xối trên phần đất này; đồng thời lợi dụng lúc gia đình bà N đi vắng đã mở cửa sổ có ô văng trổ qua phần đất nhà bà N. Tháng 4/2013, gia đình bà N được Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh thông báo là bà L đã khởi kiện bà Lê Thị Bích T2 (em gái của bà N) để tranh chấp phần đất trống có diện tích như trên; sau đó, bà L đã rút đơn khởi kiện. Bà N nhận thấy quyền lợi bị ảnh hưởng nên đã yêu cầu U, quận B tổ chức hòa giải với gia đình bà L để xác định phần đất trống trên là của gia đình bà N nhưng không thành.

Theo bản đồ địa chính năm 2002 thì diện tích đất tại số B là 145,7m². Tuy nhiên, khi gia đình bà N tiến hành thủ tục xin cấp chủ quyền thì có diện tích là 136m². Như vậy, việc UBND quận B chỉ công nhận 136m² tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB.814770 ngày 08/3/2005 là không đúng với diện tích khuôn viên theo bản đồ địa chính năm 2002.

Do đó, bà N khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau: Buộc gia đình bà L trả lại phần đất lấn chiếm có diện tích chiều ngang 0,5m x dài 19m, tọa lạc tại vị trí giữa 2 nhà 298/18 và 298/16 đường P; Hủy giấy CNQSDĐ số AB.814770 do UBND quận B cấp ngày 08/3/2005; Công nhận diện tích đất 145,7m², tại địa chỉ số B đường P, thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bà N.

Đơn phản tố, quá trình tố tụng, bị đơn, bà Chung Thị Vĩnh L và người đại diện hợp pháp trình bày:

Bà L và ông Đặng Minh H là vợ chồng. Năm 2014, vợ chồng bà mua căn nhà số B của bà Hà Thị Ú và được công nhận quyền sở hữu nhà theo Giấy phép công nhận quyền sở hữu nhà số 1804/GP-UB do UBND quận B cấp ngày 20/5/1992. Căn nhà 298/16 có nguồn gốc do bà Ú xây cất năm 1961 theo Giấy phép Hợp thức hóa chủ quyền nhà số 1131/GP-UB ngày 14/4/1992 của UBND quận B.

Căn cứ “Tờ khai dịch chuyển tài sản nộp thuế trước bạ” ngày 04/6/1992 của Phòng thuế trước bạ và thu khác của Thành phố Hồ Chí Minh thì diện tích nhà 298/16 đường P, bao gồm: Nhà 55,50m² (ngang 4m x dài 13,5m) và (ngang 0,6m x dài 2,5m), hiên nhà 5,98m² (ngang 4,6m x dài 1,3m), sân 15,18m² (ngang 4,6m x dài 3,3m). Trong đó, bao gồm 02 phần đất có vị trí nằm giữa 2 nhà 298/16 và 298/18, cụ thể: Phần đất (1) có diện tích (ngang 0,5m x dài 4,6m) tính từ mặt tiền hẻm 298 trở vô sân nhà và phần đất (2) có diện tích (ngang 0,5m x dài 2,5m), có vị trí đoạn cuối nhà 298/16 và 298/18. Gia đình bà đã được UBND quận B giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 1937/GCN/2009 ngày 13/5/2009 đối với nhà và đất tại địa chỉ 298/16, diện tích 76,9m².

Theo tờ khai dịch chuyển tài sản ngày 04/6/1992 có ghi nhận giữa 02 nhà có khoảng trống nhưng bà N cho rằng khoảng đất trống ngang 0,5m x dài 19m là của gia đình bà N là không đúng và không có căn cứ. Trước đây, tại mặt tiền phần tiếp giáp giữa hai nhà có tường rào của gia đình bà và bà vẫn đi vào phần đất trống giữa hai nhà bằng lối đi ở sân trước để quét dọn rác. Đến năm 1993, bà dỡ bỏ hàng rào ở mặt tiền và xây bức tường dọc theo phần sân trước để ngăn giữa hai nhà. Sau đó, bà N đã xây bức tường rào bít luôn lối đi vào phần đất trống giữa 02 nhà để ngăn cản không cho gia đình bà vào quét dọn, vệ sinh gây mất vệ sinh chung, làm ảnh hưởng đến sức khỏe của mọi người.

Bà đã có đơn gửi đến UBND quận B về việc gia đình bà N xây tường bít lối đi chung nêu trên, được Phòng T4 có văn bản gửi Phòng Quản lý đô thị đề nghị xử lý hành vi vi phạm hành chính của bà N. Tuy nhiên, sau đó do bà N có khởi kiện tại Tòa án để tranh chấp phần đất trống này nên UBND quận B thông báo cho bà biết để Tòa án giải quyết tranh chấp giữa các bên.

Nay, bà không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà N, đồng thời có phản tố yêu cầu Tòa án buộc bà N trả lại cho gia đình bà 02 phần đất mà bà N đang chiếm giữ, gồm: Phần (1) ngang 0,5m x dài 4,6m tại vị trí sân tiếp giáp giữa hai nhà và phần (2) ngang 0,5m x dài 2,5m tại vị trí phần cuối giữa hai căn nhà.

Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bị đơn, ông Đặng Minh H, gồm: Ông Đặng Văn R (chết năm 2022), bà Đỗ Thị L1, ông Đặng Minh M và Đặng Minh K: Có văn bản từ chối nhận di sản do ông Đặng Minh H để lại, đồng thời có đơn đề nghị giải quyết vắng mặt.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, Ủy ban nhân dân quận B trình bày:

Ủy ban nhân dân quận B nêu các căn cứ liên quan đến việc cấp giấy CNQSDĐ đối với nhà đất tại địa chỉ 298/16 và 298/18 như sau:

Đối với nhà đất số 298/16: UBND quận B đã cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 1937/GCN/2009 ngày 13/5/2009 cho ông Đặng Minh H và bà Chung Thị Vĩnh L, diện tích đất được công nhận là 76,9m², bên trái từ ngoài nhìn vào thể hiện lối đi chung giữa hai nhà số B và 298/18.

Nguồn gốc và căn cứ để cấp giấy chứng nhận gồm:

Năm 1992, UBND quận B cấp Giấy phép hợp thức hóa chủ quyền nhà số 1131/GP-UB ngày 14/4/1992 cho bà Hà Thị Ú, diện tích ½ (15,5m + 14,5m) x ½ (4,6 m + 4,1m) = 65,25m². Đính kèm là bản vẽ hiện trạng lập ngày 06/4/1992, thể hiện giữa nhà số B và 298/18 có hẻm chung 0,5m. Tháng 5/1992, bà Ú chuyển nhượng nhà trên cho ông Đặng Minh H và bà Chung Thị Vĩnh L và được UBND quận B cấp Giấy phép công nhận quyền sở hữu nhà số 1804/GP-UB ngày 20/5/1992 cho ông H và bà L, vị trí và diện tích nhà được xác định theo bản vẽ hiện trạng lập ngày 06/4/1992.

Theo bản đồ địa chính lập năm 2002, nhà đất số 298/16 thuộc thửa 82, tờ bản đồ số 30 do bà Chung Thị Vĩnh L đăng ký với diện tích 83m². Năm 2009, ông H và bà L nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận đối với nhà số B, đính kèm bản vẽ sơ đồ nhà đất số 146/ĐTA do Công ty TNHH S lập ngày 24/02/2009 với diện tích 83m², chiều rộng phía trước là 4,33m. Tại đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận của ông H và bà L, U, quận B đã xác nhận: Nhà đất không tranh chấp, hiện trạng nhà đất theo bản vẽ sơ đồ nhà đất số 146/ĐTA ngày 24/02/2009 có một phần lối đi chung 02 bên hông nhà; nhà đất tại số B không có đơn tranh chấp, khiếu nại.

Đối với nhà đất số 298/18: UBND quận B đã cấp giấy CNQSDĐ số H00638 ngày 08/3/2005 cho bà Trần Thị N1 và được cập nhật tặng cho bà Lê Thị N vào ngày 14/4/2005, trong đó diện tích đất là 136m², thể hiện hiện trạng nhà bên phải nhà (từ ngoài nhìn vào) có khoảng chung giữa nhà 298/18 và 298/16.

Nguồn gốc và căn cứ để cấp giấy chứng nhận gồm:

Theo tường trình của bà Trần Thị N1 thì nhà số B có nguồn gốc do bà nhận chuyển nhượng từ ông Huỳnh Văn L2 bằng giấy tay ngày 16/01/1975. Đến năm 1977, bà N1 kê khai nhà cửa có diện tích 97m², chủ sở hữu đất là bà Trần Thị Y, chủ sở hữu nhà là bà Trần Thị N1 (nhà tự xây cất). Năm 1999, bà N1 kê khai nhà đất, diện tích khuôn viên là 131,92m². Theo bản đồ địa chính lập năm 2002, nhà đất số 298/18 thuộc thửa 81, tờ bản đồ số 30 do bà Trần Thị N1 đăng ký với diện tích 145,7m². Năm 2004, bà N1 nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận đối với nhà số B, đính kèm bản vẽ hiện trạng vị trí số NT-678/BT-2004 do Công ty TNHH T5, Xí nghiệp đo đạc bản đồ B.T lập ngày 05/11/2004, thể hiện bên phải nhà từ ngoài nhìn vào có khoảng chung giữa hai nhà 298/16 và 298/18.

Ngoài ra, ngày 31/7/2013, Phòng T4 có Văn bản số 729/TNMT gửi Phòng Quản lý đô thị với nội dung chuyển đơn của bà L đến Phòng Q để kiểm tra xử lý hành vi vi phạm hành chính đối với nhà số B do hộ này đã xây dựng tường bít lối đi chung của hai hộ 298/16 và 298/18.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1448/2023/DS-ST ngày 21 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh:

Căn cứ: Điều 26; khoản 4 Điều 34; điểm c khoản 1 Điều 217; Điều 227; Điều 273; Điều 280 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 271 của Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 178 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ X1; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về án phí, lệ phí Tòa án,

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị N, gồm các yêu cầu:

   Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 814770 do UBND quận B cấp ngày 08/3/2005 cho bà Trần Thị N1 và được cập nhật tặng cho ngày 14/4/2005 cho bà Lê Thị N;

   Công nhận toàn bộ quyền sử dụng đất diện tích 145,7m² tại nhà đất số B đường P, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cho bà Lê Thị N. Bà N chỉ được quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đối với diện tích nhà đất 136m² theo giấy CNQSDĐ số AB 814770, số vào sổ H00638 do UBND quận B cấp ngày 08/3/2005 cho bà Trần Thị N1 và được cập nhật tặng cho ngày 14/4/2005 cho bà Lê Thị N.

   Buộc bà L tháo dỡ mái che cửa sổ hướng sang nhà bà N và tháo dỡ máng xối của nhà bà L tồn tại trên vị trí phần đất trống tiếp giáp giữa nhà 298/18 và 298/16 đường P, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn bà Chung Thị Vĩnh L.

   Buộc bà Lê Thị N có nghĩa vụ tháo dỡ tường rào có diện tích ngang 0,45m của nhà bà N (2 đường P, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh), tại vị trí mặt tiền hẻm P tiếp giáp giữa hai nhà 298/18 và 2 đường P, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu phản tố của bà L về nội dung yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất đối với hai phần đất có vị trí tại phần đất trống giữa hai nhà 298/18 và 2 đường P, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh gồm: (1) phần đất có diện tích ngang 0,5m x dài 4,6m tại vị trí phần sân trước tính từ mặt tiền hẻm Phan Văn T3 và (2) phần đất có diện tích 0,5m x 2,5m tại vị trí phần cuối nhà.

Ngoài ra, bản án còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 31/8/2023, nguyên đơn, bà Lê Thị N kháng cáo đề nghị hủy bản án sơ thẩm để giải quyết lại.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện hợp pháp của bà Lê Thị N giữ nguyên kháng cáo và trình bày: Tại cấp sơ thẩm, bà N đã rút một phần khởi kiện yêu cầu hủy giấy CNQSDĐ của bà N1 và cập nhật biến động sang tên bà N. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà N xác định vẫn rút yêu cầu khởi kiện nêu trên.

Căn cứ vào biên bản năm 2009 thì ranh đất giữa hai nhà đã được bà N và bà L thỏa thuận, ranh đất này thể hiện phần đất của bà L là tường, còn đất của N là khoảng trống giữa hai nhà. Ngoài ra, theo hồ sơ địa chính do Sở T6 cung cấp thì diện tích 145,7m² thuộc khuôn viên quản lý sử dụng của bà N. Đồng thời, tại Văn bản số 1204 của UBND Quận B xác định phần đất nằm trong khuôn viên thửa 81 là khoảng hở thuộc quyền quản lý sử dụng của gia đình bà N.

Theo quy định của pháp luật thì hồ sơ địa chính là cơ sở pháp lý để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và là cơ sở để nhà nước giao, quản lý. Như vậy, mặc dù phần đất của bà N được cấp giấy chứng nhận năm 2005 là 136m² nhưng thực tế phần đất trống này nằm trong khuôn viên 145,7m² và được gia đình bà N quản lý sử dụng ổn định từ trước đến nay.

Đối với ranh đất, vị trí đất không thay đổi từ năm 1963 đến nay. Diện tích tranh chấp 9,7m² thuộc quyền quản lý sử dụng và nằm trong khuôn viên của bà N nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại không xem xét và bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện là không có căn cứ. Việc Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà L buộc bà N tháo dỡ tường rào có diện tích ngang 0,45m là không đúng, không thể hiện tính nhân văn, không đảm bảo an toàn, an ninh cho gia đình bà N.

Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà N, bác toàn bộ yêu cầu của bà L.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày:

Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào giấy CNQSDĐ đã cấp cho nguyên đơn, bị đơn để giải quyết. Theo các giấy chứng nhận này thì hai nhà 298/18 và 298/16 có lối đi chung và các cửa sổ có mái che đã tồn tại trước khi bà L nhận chuyển nhượng của người khác. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Bức tường do bên nguyên đơn xây dựng không đúng quy định của pháp luật, không được chính quyền cấp phép nên đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh có ý kiến:

Thẩm phán chủ toạ phiên toà, các thành viên Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đã tuân thủ và chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đơn kháng cáo của bà Lê Thị N làm trong hạn luật định, đúng hình thức.

Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn là có căn cứ, đúng pháp luật. Tại phiên tòa, bà N kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh nên đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, không chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị N, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh tụng tại phiên tòa và ý kiến của Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Về thủ tục tố tụng:

1. [1] Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thụ lý vụ án và giải quyết là đúng quy định pháp luật. Nguyên đơn, bà Lê Thị N kháng cáo đúng quy định tại Điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, vụ án được xét xử theo thủ tục phúc thẩm.
2. [2] Quá trình tố tụng, bị đơn rút một phần yêu cầu phản tố đối với yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất diện tích 3,7m². Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 để đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu phản tố của bà L là đúng pháp luật.
3. [3] Tại Biên bản phiên tòa các ngày 17 và 21/8/2023, nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc hủy giấy CNQSDĐ của bà N1 và cập nhật biến động sang tên bà N. Lẽ ra, Tòa án cấp sơ thẩm phải căn cứ Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự để đình chỉ giải quyết đối với phần nguyên đơn rút yêu cầu mới đúng quy định. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn tiếp tục giữ nguyên việc rút yêu cầu khởi kiện trên nên Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ khoản 2 Điều 244, khoản 4 Điều 308, Điều 311 của Bộ luật Tố tụng dân sự, hủy một phần bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết yêu cầu này của nguyên đơn.

Về nội dung:

4. [4] Căn cứ Giấy bán nhà ngày 16/01/1975 (bút lục 17), thể hiện: Ông Huỳnh Kim L3 (ủy quyền cho con là Huỳnh Kim Đ) bán cho bà Trần Thị N1 căn nhà số B (số cũ 298/18, ấp A P, xã B, G), diện tích (ngang 6m x dài 9m). Ngày 08/3/2005, bà N1 được UBND quận B cấp giấy CNQSDĐ diện tích 136m². Sau khi bà N1 tặng cho bà Lê Thị N thì ngày 14/4/2005, bà N được đăng ký biến động đối với diện tích 136m² nêu trên.
5. [5] Hồ sơ vụ án thể hiện: Từ năm 1977 đến khi bà N1 kê khai diện tích khuôn viên nhà đất số B để xin cấp giấy chủ quyền vào năm 2004 đã thể hiện sự thay đổi tăng thêm so với giấy mua bán nhà năm 1975, cụ thể tăng từ 97m² (theo Bản kê khai nhà- đất năm 1977) lên 131,98m² (theo Tờ đăng ký nhà – đất” năm 1999) và cuối cùng là 137,8m² (theo Bản tường trình nguồn gốc nhà đất” do bà N1 ký ngày 29/11/2004). Tại văn bản số 14526/VPĐK-KT ngày 18/11/2014 của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh thể hiện: “Bản đồ địa chính phường A, quận B được pháp lý và đưa vào sử dụng năm 2002 chưa thể hiện quy hoạch lộ giới; chưa được tổ chức đăng ký cấp giấy chứng nhận...”. Như vậy, Thông tin khu đất thửa 81 tại địa chỉ số 298/18 theo sổ dã ngoại – Bản đồ địa chính (pháp lý 2002) có diện tích 145,7m² có tên chủ sử dụng là Trần Thị N1 không phải là căn cứ để cấp giấy CNQSDĐ theo quy định pháp luật.
6. [6] Bản tường trình của bà N1 ngày 09/11/2004 (bút lục 12), có nội dung: “Nhà tôi đang ở và đứng tên chủ hộ được chính tôi đứng tên mua lại của ông Huỳnh Văn L2 vào ngày 16/01/1975. Khi đôi bên tiến hành mua bán chỉ tính phỏng đoán bề ngang là 6m và bề dài 9m mà không đo đạc toàn bộ diện tích khuôn viên hiện có. Vào năm 1987, khi tiến hành kê khai nhà cửa, do đo đạc bằng thước dây và thiếu hiểu biết nên tôi khai báo diện tích nhà tôi không được chính xác là 97m². Vào năm 1999, được sự cho phép của các cấp chính quyền, tôi đã kê khai lại toàn bộ diện tích ngôi nhà của mình, theo đó tông diện tích nhà tôi là 131.98m². Tuy nhiên, khi tiến hành làm thủ tục hợp thức hóa, tôi có mời Xí Nghiệp Đo Đạc Bản Đồ B.T thuộc Công ty TNHH T7 tiến hành đo đạc lại toàn bộ diện tích ngôi nhà tôi. Hiện theo bản vẽ đo đạc thì nhà tôi có tổng diện tích khuôn viên là 137.8m². Tôi cam kết không hề lấn chiếm đất của ai.”
7. [7] Như vậy, bà N1 được cấp giấy CNQSDĐ, diện tích 136m² là phù hợp với thực tế sử dụng đất.
8. [8] Tại giấy CNQSDĐ số AB 814770 do UBND quận B cấp ngày 08/3/2005 đối với nhà đất số B và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 1937/GCN/2009 ngày 13/5/2009 đối với nhà đất số B đều thể hiện giữa nhà 298/18 và 298/16 có tồn tại khoảng hở chung. Đồng thời, phần diện tích đất trống này đã được UBND quận B xác định là khoảng hở chung giữa hai nhà 298/18 và 298/16 theo Văn bản số 2924/UBND-TNMT ngày 21/8/2020 về việc cung cấp thông tin nhà đất là phù hợp với thực tế sử dụng đất của các đương sự.
9. [9] Quá trình tố tụng, nguyên đơn và bị đơn đều xác nhận căn nhà số B có hiện trạng cửa sổ và mái che cửa sổ tồn tại từ trước năm 1992 (tức trước thời điểm bà L nhận chuyển nhượng nhà đất của bà Hà Thị Ú) và đến nay không thay đổi hiện trạng.
10. [10] Điều 271 của Bộ luật Dân sự năm 2005, Điều 172 của Bộ luật Dân sự 2015 và mục 7.12.2 Điều 7.12 của Quyết định 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ X1 có quy định:

    “1. Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi. (Chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m)...

    3. Trường hợp được người có quyền sử dụng lô đất liền kề thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa 2 nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2m...”

    Đối chiếu với các quy định trên thì khoảng cách 0,5m giữa nhà 298/16 và 298/18 là không đủ tiêu chuẩn để trổ cửa sổ. Tuy nhiên, căn cứ Giấy phép hợp thức hóa chủ quyền nhà số 1131/GP-UB ngày 14/4/1992 thì căn nhà này được bà Hà Thị Ú xây cất từ năm 1961 đã có cửa sổ và mái che cửa sổ thể hiện tại “Bản vẽ hiện trạng nhà ở” do X Thiết kế ngành xây dựng quận B lập ngày 06/4/1992; đồng thời, tại thời điểm này chưa có quy chuẩn xây dựng về trổ cửa sổ và mái che cửa sổ đối với các bất động sản liền kề. Như vậy, trong trường hợp này các mái che cửa sổ của nhà bà L hướng sang nhà bà N không thuộc trường hợp buộc phải phá bỏ theo Điều 271 của Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 178 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

11. [11] Nguyên đơn thừa nhận đã xây dựng một phần tường rào nhà 298/18 tại vị trí mặt tiền nối liền khoảng hở chung giữa nhà 298/16 và 298/18 nhưng không xác định được thời điểm xây và cũng không đưa ra được chứng cứ chứng minh việc xây dựng tường rào đã được cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng. Tại Văn bản số 729/TNMT ngày 31/7/2013 của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận T4, có nội dung chuyển đơn của bà L đến Phòng Q để kiểm tra xử lý hành vi vi phạm hành chính đối với nhà số B do hộ này đã xây dựng tường bít lối đi chung của hai hộ 298/16 và 298/18. Như vậy, việc xây dựng bức tường rào có diện tích và vị trí như trên của bà N là không hợp pháp.
12. [12] Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ. Bà N kháng cáo nhưng không có căn cứ chứng minh. Vì vậy, Hội đồng xét xử thống nhất ý kiến của Viện kiểm sát, chấp nhận một phần kháng cáo của bà N về việc rút một phần đơn khởi kiện; không chấp nhận kháng cáo của bà N phần yêu cầu công nhận diện tích 145,7m² và buộc bị đơn tháo dỡ mái che cửa sổ, máng xối trên phần đất trống tiếp giáp giữa nhà 298/18 và 298/16, giữ nguyên bản án sơ thẩm về nội dung này. Bà N được miễn án phí sơ thẩm, phúc thẩm.
13. [13] Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo kháng nghị.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1, khoản 4 Điều 308, khoản 2 Điều 244, Điều 311 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 271 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 178 Bộ luật Dân sự năm 2015; Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ X1; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016,

1. Chấp nhận một phần kháng cáo của bà Lê Thị N về việc rút yêu cầu khởi kiện về hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2. Hủy một phần bản án sơ thẩm và đình chỉ xét xử đối với yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị N đã rút về việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 814770 do Ủy ban nhân dân quận B cấp ngày 08/3/2005 cho bà Trần Thị N1 và được cập nhật tặng cho ngày 14/4/2005 cho bà Lê Thị N.
3. Không chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị N về tranh chấp quyền sử dụng đất.
4. Giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 1448/2023/DS-ST ngày 21 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phần về không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị N về việc:
   1. Yêu cầu công nhận toàn bộ quyền sử dụng đất diện tích 145,7m² tại nhà đất số B đường P, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cho bà Lê Thị N. Bà N chỉ được quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đối với diện tích nhà đất 136m² theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 814770, số vào sổ H00638 do Ủy ban nhân dân quận B cấp ngày 08/3/2005 cho bà Trần Thị N1 và được cập nhật tặng cho ngày 14/4/2005 cho bà Lê Thị N.
   2. Buộc bà Chung Thị Vĩnh L tháo dỡ mái che cửa sổ hướng sang nhà bà N và tháo dỡ máng xối của nhà bà L tồn tại trên vị trí phần đất trống tiếp giáp giữa nhà 298/18 và 298/16 đường P, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.
5. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn bà Chung Thị Vĩnh L.
6. Buộc bà Lê Thị N có nghĩa vụ tháo dỡ tường rào có diện tích ngang 0,45m của nhà bà N (2 đường P, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh) tại vị trí mặt tiền hẻm Phan Văn T3 tiếp giáp giữa hai nhà 298/18 và 2 đường P, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh.
7. Đình chỉ giải quyết một phần yêu cầu phản tố của bà Chung Thị Vĩnh L về nội dung yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất đối với hai phần đất có vị trí tại phần đất trống giữa hai nhà 298/18 và 2 đường P, Phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh gồm: (1) phần đất có diện tích ngang 0,5m x dài 4,6m tại vị trí phần sân trước tính từ mặt tiền hẻm Phan Văn T3 và (2) phần đất có diện tích 0,5m x 2,5m tại vị trí phần cuối nhà.
8. Án phí:
   1. Án phí sơ thẩm:

      Bà Lê Thị N được miễn án phí và được trả lại 750.000 (bảy trăm năm mười nghìn) đồng tạm ứng án phí đã nộp tại theo Biên lai số AB/2012/01042 ngày 11/10/2013 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

      Bà Chung Thị Vĩnh L không phải chịu án phí và được trả lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 1.750.000 (một triệu bảy trăm năm mươi nghìn) đồng, tại Biên lai số AB/2012/02479 ngày 11/01/2014 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh.

   2. Án phí phúc thẩm: Bà Lê Thị N được miễn.
9. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.
10. Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực thi hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.
11. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

11