NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN IA GRAI, TỈNH GIA LAI

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Lê Văn Đính

Các Hội thẩm nhân dân:1. Bà Nguyễn Thị Mý

2. Ông Phan Đình Xiềng

- Thư ký phiên tòa: Ông Vương Tấn Lập – Thư ký Tòa án nhân dân huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai;

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai tham gia phiên toà: Bà Lê Thị Kim Dung – Kiểm sát viên;

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong ngày 19 tháng 9 năm 2024, tại Trụ sở Tòa án nhân dân huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số: 91/2023/TLST-DS ngày 10 tháng 10 năm 2023, về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 19/2024/QĐXXST-DS, ngày 05 tháng 7 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Trần Thị D; địa chỉ: Tổ dân phố A, thị trấn C, huyện Đ, tỉnh Gia Lai. Có mặt.

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị H; địa chỉ: Làng D, xã I, huyện I, tỉnh Gia Lai. Vắng mặt.

- Người làm chứng:

1. Bà Lê Thị C; địa chỉ: Làng D, xã I, huyện I, tỉnh Gia Lai. Vắng mặt.
2. Ông Trần Quốc V; địa chỉ: Làng D, xã I, huyện I, tỉnh Gia Lai. Vắng mặt.

1. Nguyên đơn Trần Thị D trình bày:

Ngày 25/9/2022, giữa bà Trần Thị D và bà Nguyễn Thị H có giao kết Hợp đồng đặt cọc có sự chứng kiến của bà Lê Thị C cũng đồng thời là người môi giới. Theo thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc ngày 25/9/2023, bà D nhận chuyển nhượng của bà H phần đất có diện tích 450m² (gồm có 100m² đất ở) thuộc thửa đất số 48, tờ bản đồ số 15 tại làng Ế, xã I, huyện I, tỉnh Gia Lai (tổng thửa đất của bà H có diện tích 2.634m²); giá trị chuyển nhượng là 220.000.000 đồng; bà D đặt cọc trước cho bà H số tiền là 30.000.000 đồng, 1 tuần sau “bồi” thêm số tiền là 30.000.000 đồng, nghĩa là đặt cọc tiếp số tiền là 30.000.000 đồng; thời hạn đặt cọc là 90 ngày kể từ ngày 25/9/2022 đến ngày 25/12/2022; sau khi bà H nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bà D làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, khi thủ tục công chứng hoàn tất thì bà D sẽ giao đủ số tiền còn lại cho bà H; hai bên thỏa thuận nếu quá thời hạn đặt cọc mà bà H không chuyển nhượng đất cho bà D thì phải bồi thường cho bà D gấp hai lần số tiền bà D đã đặt cọc, nếu bà D không nhận chuyển nhượng đất thì mất số tiền đã đặt cọc.

Thực hiện Hợp đồng đặt cọc ngày 25/9/2022, ngày 26/9/2022 bà D đã nhờ bà Nguyễn Thị O chuyển khoản qua tài khoản bà Lê Thị C số tiền thỏa thuận đặt cọc là 30.000.000 đồng. Bà O chuyển 25.000.000 đồng cho bà H vì bà D và bà H có thỏa thuận trả phí môi giới cho bà O số tiền 5.000.000 đồng, bà O nhận luôn tiền môi giới khi chuyển tiền cho bà H. Bà C có nghĩa vụ đưa số tiền 25.000.000 đồng cho bà H; ngày 04/10/2022, bà D chuyển cho bà H tiếp số tiền 30.000.000 đồng thông qua tài khoản của ông Trần Quốc V, ông V có nghĩa vụ đưa lại cho bà H số tiền 30.000.000 đồng này. Về việc bà C và ông V có thực hiện nghĩa vụ đưa lại tiền cho bà H hay không thì bà D không có tài liệu, chứng cứ nào chứng minh, do bà H chỉ định bà D chuyển khoản tiền cọc qua tài khoản của bà C và ông V nên bà D chuyển qua tài khoản của bà C và ông V.

Quyền sử dụng đất mà hai bên thoả thuận chuyển nhượng trong hợp đồng đặt cọc là của hộ ông (bà) Puih Pêu, bà H nói là đã nhận chuyển nhượng thửa đất này và sẽ chuyển nhượng lại cho bà D. Bà D chỉ xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có tài liệu nào liên quan đến việc bà H đã nhận chuyển nhượng thửa đất này.

Sau đó, bà H không thực hiện được thủ tục tách thửa để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà D. Tại đơn khởi kiện, bà D yêu cầu Toà án giải quyết buộc bà H phải trả cho bà D tổng số tiền là 120.000.000 đồng, trong đó có số tiền đã nhận đặt cọc là 60.000.000 đồng và số tiền phạt cọc là 60.000.000 đồng. Tại phiên toà, bà D thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Toà án tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 25/9/2022 được giao kết giữa bà D với bà H vô hiệu vì đất đứng tên người khác nên không thể thực hiện việc chuyển nhượng được, buộc bà H phải trả lại cho bà D số tiền đã đặt cọc là 30.000.000 đồng và rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện về việc phạt cọc.

2. Tòa án đã thực hiện tống đạt đầy đủ các văn bản tố tụng để triệu tập bị đơn là bà Nguyễn Thị H đến làm việc liên quan đến yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và cung cấp chứng cứ để chứng minh, triệu tập người làm chứng là bà Lê Thị T, ông Trần Quốc V để ghi lời khai liên quan đến vụ án nhưng bị đơn và người làm chứng đều, không có mặt theo Giấy triệu tập và không cung cấp chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án. Do vậy, hồ sơ không có lời khai của họ.

3. Trong quá trình giải quyết vụ án, đương sự đã giao nộp và Tòa án đã thu thập các tài liệu, chứng cứ: Hợp đồng đặt cọc ngày 25/9/2022; 07 bản ảnh; Công văn số 296 ngày 26/4/2024 của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh G – Chi nhánh huyện I; Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả ngày 08/11/2022; Phiếu kiểm soát quá trình giải quyết hồ sơ ngày 08/11/2022; Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liều với đất ngày 06/10/2022; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T628267 ngày 20/4/2001; Trích sổ địa chính; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất của Puih P.

4. Phát biểu ý kiến tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát khẳng định trong quá trình giải quyết vụ án những người tiến hành tố tụng đã tuân thủ đầy đủ các thủ tục tố tụng theo quy định của pháp luật; Tại phiên tòa Hội đồng xét xử cũng đã thực hiện đầy đủ các thủ tục tố tụng kể từ khi bắt đầu phiên tòa cho đến trước khi nghị án; Đối với bị đơn vắng mặt tại phiên tòa lần thứ hai không có lý do nên đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt; Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 25/9/2022 vô hiệu, buộc bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn số tiền 30.000.000 đồng; đình chỉ giải quyết yêu cầu phạt cọc của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng: Xét nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn phù hợp với quy định của pháp luật, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Ia Grai được quy định tại các Điều 26, Điều 35 và Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét giải quyết. Trong quá trình giải quyết vụ án những người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã tuân thủ đầy đủ các thủ tục tố tụng theo quy định của pháp luật. Đối với nguyên đơn vắng mặt có đơn đề nghị xét xử vắng mặt và bị đơn vắng mặt tại phiên tòa không có lý do nên Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt

[2] Về việc giao kết và thực hiện hợp đồng đặt cọc: Chứng cứ mà nguyên đơn cung cấp là hợp đồng đặt cọc ghi ngày ngày 25/9/2023, thể hiện bà D nhận chuyển nhượng của bà H phần đất có diện tích 450m² (gồm có 100m² đất ở) thuộc thửa đất số 48, tờ bản đồ số 15 tại làng Ế, xã I, huyện I, tỉnh Gia Lai (tổng thửa đất của bà H có diện tích 2.634m²); giá trị chuyển nhượng là 220.000.000 đồng; bà D đặt cọc trước cho bà H số tiền là 30.000.000 đồng, 1 tuần sau “bồi” thêm số tiền là 30.000.000 đồng, nghĩa là đặt cọc tiếp số tiền là 30.000.000 đồng; thời hạn đặt cọc là 90 ngày kể từ ngày 25/9/2022 đến ngày 25/12/2022; sau khi bà H nhận đủ tiền cọc sẽ cùng với bà D làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, khi thủ tục công chứng hoàn tất thì bà D sẽ giao đủ số tiền còn lại cho bà H; hai bên thỏa thuận nếu quá thời hạn đặt cọc mà bà H không chuyển nhượng đất cho bà D thì phải bồi thường cho bà D gấp hai lần số tiền bà D đã đặt cọc, nếu bà D không nhận chuyển nhượng đất thì mất số tiền đã đặt cọc.

Quá trình thực hiện hợp đồng, bà D khẳng định ngày 26/9/2022 bà D đã nhờ bà O chuyển khoản qua tài khoản bà Lê Thị C số tiền thỏa thuận đặt cọc là 30.000.000 đồng. Bà O chuyển 25.000.000 đồng cho bà H vì bà D và bà H có thỏa thuận trả phí môi giới cho bà O số tiền 5.000.000 đồng, bà O nhận luôn tiền môi giới khi chuyển tiền cho bà H. Bà C có nghĩa vụ đưa số tiền 25.000.000 đồng cho bà H; ngày 04/10/2022, bà D chuyển cho bà H tiếp số tiền 30.000.000 đồng thông qua tài khoản của ông Trần Quốc V, ông V có nghĩa vụ đưa lại cho bà H số tiền 30.000.000 đồng này. Như vậy, có đủ căn cứ để khẳng định bà D đã chuyển đủ tiền đặt cọc cho bà H là 30.000.000 đồng, số tiền còn lại là 30.000.000 đồng bà H chuyển cho ông V nên không có căn cứ để xác định đây là tiền bà D đặt cọc tiếp cho bà H.

[3] Về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc: Hội đồng xét xử thấy rằng, các bên giao kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội. Tuy nhiên, nội dung hợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng là một phần thửa đất có diện tích 450m² (gồm có 100m² đất ở) thuộc thửa đất số 48, tờ bản đồ số 15 tại làng Ế, xã I, huyện I, tỉnh Gia Lai. Thửa đất này đã được Ủy ban nhân dân huyện I cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T628267 ngày 20/4/2001 cho hộ ông (bà) Puih Pêu. Bà D khẳng định khi thoả thuận chuyển nhượng bà H nói là đã nhận chuyển nhượng thửa đất này và sẽ chuyển nhượng lại cho bà D. Bà D chỉ xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có tài liệu nào liên quan đến việc bà H đã nhận chuyển nhượng thửa đất này nên không có căn cứ để xác định bà H là người có quyền chuyển nhượng thửa đất nói trên. Như vậy, Hợp đồng đặt cọc ngày 25/9/2022 được giao kết giữa bà D với bà H bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

[4] Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Do Hợp đồng đặt cọc ngày 25/9/2022 được giao kết giữa bà D với bà H vô hiệu như đã phân tích tại mục [3], nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện không vượt quá phạm vi khởi kiên ban đầu nên Hội đồng xét xử căn cứ vào quy định tại Điều 131, Điều 328, Điều 408 của Bộ luật Dân sự và Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bà H phải trả lại cho bà D số tiền nhận đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 30.000.000 đồng.

[5] Về yêu cầu phạt cọc: Nguyên đơn tự nguyện rút yêu cầu khởi kiện về việc buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền phạt cọc là 60.000.000 đồng nên Hội đồng xét xử đình chỉ giải quyết yêu cầu này của nguyên đơn.

[6] Về án phí: Bị đơn phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận; nguyên đơn được hoàn trả lại tiền án phí đối với phần cầu khởi kiện đã rút và Toà án đình chỉ giải quyết.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Áp dụng Điều 144, Điều 147, Điều 228, Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Áp dụng Điều 131, Điều 328, Điều 408 Điều 468 của Bộ luật Dân sự;

- Áp dụng Điều 26 Nghị quyết quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị D.

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 25/9/2023 được giao kết giữa Trần Thị D và bà Nguyễn Thị H vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

Buộc bà Nguyễn Thị H phải hoàn trả cho bà Trần thị D1 số tiền đặt cọc là 30.000.000 đồng (ba mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, cho đến khi thi hành án xong, người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị D về việc buộc bà Nguyễn Thị H phải trả số tiền phạt cọc là 60.000.000 đồng (sáu mươi triệu đồng).
3. Buộc bà Nguyễn Thị H phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch và 1.500.000 đồng (một triệu năm trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch, tổng cộng là 1.800.000 đồng (một triệu tám trăm nghìn đồng); Trả lại cho bà Trần Thị D số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 3.000.000 đồng (ba triệu đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0009021 ngày 06/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Ia Grai, tỉnh Gia Lai.
4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, các đương sự có quyền kháng cáo Bản án để yêu cầu xét xử phúc thẩm. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được Bản án hoặc Bản án được niêm yết.