TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ H

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 391/2024/DS-PT

Ngày: 07/5/2024

V/v tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất và

hợp đồng ủy quyền

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ H

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Phan Thị Tú Oanh

Các Thẩm phán: 1. Bà Nguyễn Thị Thu

2. Bà Nguyễn Thị Lan Hương

- Thư ký phiên toà: Bà Nguyễn Thị Ngọc Duyên - Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H: Ông Phạm Duy Tuấn, Kiểm sát viên tham gia phiên toà.

Ngày 07 tháng 5 năm 2024 tại phòng xử án Tòa án nhân dân Thành phố H xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 209/2024/TLPT-DS ngày 26/02/2024, về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền”

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 661/2023/DS-ST ngày 03/11/2023 của Tòa án nhân dân huyện C, Thành phố H bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 1392/2024/QĐ-PT ngày 18/3/2024 và Quyết định hoãn phiên tòa số: 4075/2024/QĐ-PT ngày 16/4/2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Trần Văn R, (sinh năm 1930, chết ngày 21/10/2021)

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông R:

1. Ông Trần Văn R1, sinh năm 1968
2. Bà Lê Thị K, sinh năm 1937
3. Ông Trần Văn Q, sinh năm 1971
4. Ông Trần Văn Â, sinh năm 1976
5. Bà Trần Thị N, sinh năm 1973
6. Ông Trần Văn R2, sinh năm 1966
7. Bà Trần Thị T, sinh năm 1963.

Cùng địa chỉ: Số C, đường C, tổ A, ấp X, xã T, huyện C, Thành phố H.

Người đại diện theo ủy quyền của bà T: Ông Phạm Văn T1, sinh năm 1972. Địa chỉ: Số D, đường số A, tổ D, ấp C, xã T, huyện C, Thành phố H (Theo giấy ủy quyền số công chứng 030603, quyền 04 TP/CC-SCC/HĐGD, ngày 27/11/2020 lập tại Văn phòng C)

Bị đơn: Bà Lưu Thị Hồng V, sinh năm 1977. Địa chỉ: Ấp H, xã T, huyện C, Thành phố H. Địa chỉ liên lạc: Số D, đường số F, phường L, thành phố T, Thành phố H.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Văn phòng C. Địa chỉ: Số A, đường T, khu phố B, thị trấn C, huyện C, Thành phố H.

Người kháng cáo: Người kế thừa quyền và nghĩa vụ của nguyên đơn bà Trần Thị T

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Trong đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Trần Văn R trình bày:

Ngày 07/3/2019, ông có làm hợp đồng ủy quyền số: 006461, tại Văn phòng C. Ông đồng ý ủy quyền cho bà Lưu Thị Hồng V được toàn quyền thay mặt và nhân danh ông quản lý, sử dụng, nhận tiền đền bù hỗ trợ (nếu có) đối với phần quyền sử dụng đất diện tích 114,4m² thuộc một phần thửa đất số 52, tờ bản đồ số 84, địa chỉ thửa đất tại xã T, huyện C, Thành phố H, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phôi: AB556137, số vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: H00278/16 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 07/4/2005 cho ông là Trần Văn R đứng tên.

Cùng thời điểm ngày 07/3/2019, ông và bà Lưu Thị Hồng V có làm hợp đồng mua bán đất giấy tay, đối tượng giao dịch là phần đất có diện tích 114,4m² thuộc một phần thửa đất số 52, tờ bản đồ số 84, địa chỉ thửa đất tại xã T, huyện C, Thành phố H, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phôi: AB556137, số vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: H00278/16 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 07/4/2005 cho ông là Trần Văn R đứng tên, giá trị hợp đồng là: 580.000.000 đồng (Năm trăm tám mươi triệu đồng). Bà V trả trước cho ông 50% giá trị hợp đồng với số tiền là 290.000.000 đồng, 50% còn lại ông và bà V thỏa thuận đồng ý cho bà V trả góp hàng tháng, thời hạn trả là 29 tháng. Tính từ tháng 5/2019 đến tháng 10/2021, số tiền thanh toán hàng tháng là 10.000.000 đồng, thánh toán vào ngày 30 hàng tháng.

Hiện tại, ông không đồng ý ủy quyền cho bà Lưu Thị Hồng V theo nội dung của hợp đồng ủy quyền số: 006461 được lập ngày 07/3/2019, tại Văn phòng C.

Đồng thời ông cũng không đồng ý bán cho bà Lưu Thị Hồng V phần đất có diện tích 114,4 m², theo như hợp đồng mua bán đất được lập giữa ông và bà V vào ngày 07/3/2019.

Do ông và bà V không thể thỏa thuận được với nhau.

Nay, ông làm đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân huyện C xem xét giải quyết yêu cầu sau:

• + Hủy hợp đồng ủy quyền số: 006461 được lập giữa ông Trần Văn R và bà Lưu Thị Hồng V vào ngày 07/3/2019, tại Văn phòng C, địa chỉ: A Tỉnh Lộ 8, khu phố B, thị trấn C, huyện C, thành phố H.
• + Hủy hợp đồng mua bán đất (giấy tay) được lập vào ngày 07/3/2019 giữa ông Trần Văn R và bà Lưu Thị Hồng V. Ông sẽ trả lại cho bà V toàn bộ số tiền ông đã nhận của bà V với số tiền là 290.000.000 đồng (Hai trăm chín mươi triệu đồng).

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, ông Phạm Văn T1 trình bày: Ông giữ nguyên những nội dung mà ông R đã trình bày trước đó, không có ý kiến gì thay đổi hay bổ sung.

Các tài liệu, chứng cứ mà nguyên đơn cung cấp để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình gồm: Đơn khởi kiện (bản chính), Bản tự khai (bản chính), Trích lục bộ khai sinh (bản sao), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản photo), chứng minh nhân dân, hộ khẩu nguyên đơn (bản photo), giấy ủy quyền (bản chính), đơn xin vắng mặt (bản chính), hợp đồng ủy quyền, chứng thư định giá.

- Người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Trần Văn R, bà Trần Thị T trình bày:

Bà Trần Thị T bổ sung tên ông, bà nội của bà T. Ông nội của bà T họ và tên là Trần Văn G, sinh năm: 1902, chết ngày 12/11/1994. Bà nội của bà T có họ và tên là Lê Thị Q1, sinh năm: 1906, chết ngày 09/02/1987.

Bà (Trần Thị T) là con ruột của ông Trần Văn R, ông R là nguyên đơn trong vụ án, đã chết vào ngày 21/10/2020, bà T có mẹ là bà Lê Thị K, sinh năm: 1937.

Ngày 07/3/2019, ba bà có làm hợp đồng ủy quyền số: 006461, tại Văn phòng C. Ba bà đồng ý ủy quyền cho bà Lưu Thị Hồng V được toàn quyền thay mặt và nhân danh ông quản lý, sử dụng, nhận tiền đền bù hỗ trợ (nếu có) đối với phần quyền sử dụng đất diện tích 114,4m² thuộc một phần thửa đất số 52, tờ bản đồ số 84, địa chỉ thửa đất tại xã T, huyện C, Thành phố H, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phôi: AB556137, số vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: H00278/16 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 07/4/2005 do ba bà là ông Trần Văn R đứng tên. Bà hoàn toàn không biết việc này.

Cùng thời điểm ngày 07/3/2019, ba bà và bà Lưu Thị Hồng V có làm hợp đồng mua bán đất giấy tay, đối tượng giao dịch là phần đất có diện tích 114,4m² thuộc một phần thửa đất số 52, tờ bản đồ số 84, địa chỉ thửa đất tại xã T, huyện C, Thành phố H, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phôi: AB556137, số vào số cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: H00278/16 do Ủy ban nhân dân huyện C cấp ngày 07/4/2005 do ba bà là ông Trần Văn R đứng tên, giá trị hợp đồng là: 580.000.000 đồng (Năm trăm tám mươi triệu đồng). Bà V trả trước

cho ông 50% giá trị hợp đồng với số tiền là 290.000.000 đồng, 50% còn lại ông và bà V thỏa thuận đồng ý cho bà V trả góp hàng tháng, thời hạn trả là 29 tháng. Tính từ tháng 5/2019 đến tháng 10/2021, số tiền thanh toán hàng tháng là 10.000.000 đồng, thanh toán vào ngày 30 hàng tháng. Bà hoàn toàn không biết việc này.

Hiện ba bà là ông Trần Văn R khởi kiện bà Lưu Thị Hồng V tại Tòa án nhân dân huyện C xem xét, giải quyết yêu cầu sau:

• + Hủy hợp đồng ủy quyền số: 006461 được lập giữa ông, Trần Văn R và bà Lưu Thị Hồng V vào ngày 07/3/2019, tại Văn phòng C, địa chỉ: Số A Tỉnh Lộ 8, khu phố B, thị trấn C, huyện C, Thành phố H.
• + Hủy hợp đồng mua bán đất (giấy tay) được lập vào ngày 07/3/2019 giữa ông, Trần Văn R và bà Lưu Thị Hồng V. Ông sẽ trả lại cho bà V toàn bộ số tiền ông đã nhận của bà V với số tiền là 290.000.000 đồng (Hai trăm chín mươi triệu đồng).

Bà hoàn toàn đồng ý với tất cả các yêu cầu khởi kiện của ba bà khi còn sống. Bà không có yêu cầu gì khác.

Nay, bà có ý kiến: Tòa án nhân dân huyện C tiếp tục giải quyết vụ án “Hủy hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là Trần Văn R và bị đơn là bà Lưu Thị Hồng V theo đúng thẩm quyền.

- Đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị T, người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Trần Văn R, ông Phạm Văn T1 trình bày:

Nội dung ông trình bày giống với những nội dung mà bà T đã trình bày trước đó, ông không có ý kiến gì thay đổi hay bổ sung.

- Trong quá trình giải quyết vụ kiện, người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Trần Văn R, ông Trần Văn R1 trình bày:

Ông Trần Văn R sinh năm: 1930 là nguyên đơn trong vụ án, đã chết vào ngày 21/10/2020. Những người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Trần văn R3 gồm:

1. Bà Lê Thị K, sinh năm: 1937 là vợ ông Trần Văn R.

Ông R và bà K có với nhau 06 người con chung tên:

1. Trần Thị T, sinh năm: 1963.
2. Trần Văn R2, sinh năm: 1966.
3. Trần Văn R1, sinh năm: 1968.
4. Trần Văn Q, sinh năm: 1971.
5. Trần Thị N, sinh năm: 1973.
6. Trần Văn Â, sinh năm: 1976.

Ông (Trần Văn R1) là con ruột của ông Trần Văn R, ông R là nguyên đơn trong vụ án, đã chết vào ngày 21/10/2020, mẹ ông là bà Lê Thị K, sinh năm: 1937.

Trong quá trình giải quyết vụ kiện, người thừa kế quyền và nghĩa vụ của ông Trần Văn R: Ông Trần Văn R1, ông Trần Văn Q, ông Trần Văn Â, bà Trần Thị N, ông Trần Văn R2, bà Lê Thị K, bà Trần Thị T đều có ý kiến là Tòa án nhân dân huyện C tiếp tục giải quyết vụ án “Hủy hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là Trần Văn R và bị đơn là bà Lưu Thị Hồng V theo đúng thẩm quyền.

- Trong bản tự khai và trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Lưu Thị Hồng V trình bày:

Nguyên thửa đất số 52, tờ bản đồ số 84 thuộc bộ địa chính xã T, huyện C do ông Trần Văn R đứng tên sở hữu có diện tích 5.134,8m².

Bà và ông R1 (con trai của ông R) có quen biết nhau do ông R1 thường xuyên qua lại quán cà phê của bà uống. Bà đang có nhu cầu về nhà ở nên được ông R1 giới thiệu cho bà mua một phần diện tích của thửa đất số 52, tờ bản đồ số 84, ngang 05m dài hết đất, diện tích 114,4m² do ông R là cha của ông R1 đứng tên sở hữu, thuộc bộ địa chính xã T, huyện C. Ông R1 còn hứa nếu bà mua phần diện tích thuộc thửa đất số 52 của ông R, ông R1 sẽ hỗ trợ giúp đỡ bà xin giấy phép xây dựng để cất 01 căn nhà tạm trên phần diện tích ngang 05m dài hết đất.

Sau khi bàn bạc thương lượng, ngày 07/3/2019, bà và cha con ông R đã cùng nhau thỏa thuận làm hợp đồng mua bán với nội dung:

Ông Trần Văn R1 là con trai ông R là người được thừa thưởng phần diện tích 168,8m² sau khi ông R qua đời. Ông R đồng ý bán cho bà phần diện tích ngang 05m dài hết đất, diện tích 114,4 m² thuộc một phần thửa đất số 52, tờ bản đồ số 84 với giá là 580.000.000 đồng. Thấy bà có hoàn cảnh khó khăn nên ông R1 đã tự ý nói và thảo vào hợp đồng để cho bà trả trước cho ông R 50% giá trị của hợp đồng là 290.000.000 đồng. Số tiền còn lại là 290.000.000 đồng sẽ được trả mỗi tháng 10.000.000 đồng trong vòng 29 tháng tính từ tháng 5/2019. Sau khi bà trả hết tiền, ông R1 có trách nhiệm tách sổ riêng phần diện tích 114,4 m² đứng tên bà sở hữu.

Ngày 08/3/2019, ông R đã đến Văn phòng C làm hợp đồng ủy quyền cho bà được toàn quyền quản lý, sử dụng phần diện tích 114,4m² này.

Vì tin tưởng cha con ông R uy tín và ông R1 sẽ xin được giấy phép xây dựng giúp bà, nên bà đã đổ đất san lấp mặt bằng và mua vật liệu, vật tư về để cất nhà tạm. Tiền đổ đất san lấp mặt bằng và mua vật tư khoảng 160.000.000 đồng. Tuy nhiên đang trong quá trình xây cất dở dang thì Ủy ban nhân dân xã T đã vào yêu cầu bà phải tháo dỡ xuống do không có giấy phép xây dựng.

Bà đã mang tiền trả góp 03 tháng là tháng 5, tháng 6 và tháng 7/2019 là 30.000.000 đồng đến tận nhà trả cho cha con ông R thì ông R đã không tiếp bà

và để cho con trai là ông R1 tiếp bà. Tại đây ông R1 đã không nhận tiền của bà mà còn nói ông R không muôn bán đất cho bà nữa. Ông R muốn hủy hợp đồng mua bán đã ký với bà và hủy hợp đồng ủy quyền. Thực tế bà đã thực hiện đúng hợp đồng, bà đã đến nhà ông R 03 lần, lần thứ nhất vào ngày 30/5/2019, lần thứ hai vào ngày 30/6/2019 và lần thứ ba vào ngày 30/7/2019 để trả tiền góp cho cha con ông R mà ông R không nhận mà còn cố ý muốn tránh mặt bà.

Xét thấy những việc làm của cha con ông R là cố ý vi phạm hợp đồng mua bán đã ký. Cuộc sống của bà khó khăn, ba đứa con đang tuổi ăn học, thu nhập của bà không ổn định. Hiện tại gia đình bà vẫn chưa có nhà ở phải đi ở trọ nên nhu cầu về nhà ở là rất cần thiết.

Vì vậy nay bà viết đơn tường trình này yêu cầu Tòa án buộc cha con ông R phải tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán với bà như đã ký để bà và gia đình bà có chỗ ở ổn định.

Ngày 01/6/2020, bà V có đơn yêu cầu phản tố với nội dung:

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn kính đề nghị Tòa án nhân dân huyện C tiến hành xem xét và giải quyết theo quy định của pháp luật. Đồng thời bà có đơn yêu cầu phản tố, đề nghị Tòa án buộc ông Trần Văn R ngoài việc hoàn trả cho bà số tiền 290.000.000 đồng mà bà đã thanh toán tại thời điểm ký hợp đồng mua bán thì ông R có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bà tổng số tiền là 755.000.000 đồng trong vụ án này.

Nội dung vụ việc bà xin trình bày như sau:

Ngày 07/3/2019, bà và ông Trần Văn R ký hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay, có người làm chứng là ông Trần Văn R4. Theo đó, bà nhận chuyển nhượng phần đất diện tích 114,4m², ngang 05m dài 22,88m thuộc một phần thửa đất số 52, tờ bản đồ số 84, tại địa chỉ ấp X, xã T, huyện C, Thành phố H (có bản vẽ đính kèm). Các bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 580.000.000 đồng. Ngay khi ký hợp đồng bà đã thanh toán ½ số tiền là 290.000.000 đồng cho ông R. Số tiền còn lại là 290.000.000 đồng, các bên thống nhất sẽ thanh toán trả góp từng tháng, mỗi tháng 10.000.000 đồng. Sau khi thanh toán hết số tiền, ông R có trách nhiệm tách sổ riên phần diện tích 114,4m² đứng tên bà sở hữu, sử dụng.

Ngay trong ngày 08/3/2019, hai bên có ra Văn phòng C để lập hợp đồng ủy quyền số: 006461 để bà được toàn quyền quản lý, sử dụng, nhận bồi thường (nếu có) đối với phần diện tích đất này.

Ngày 07/6/2019, Ông R khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đất và hủy hợp đồng ủy quyền đã xác lập ngày 08/3/2019 với bà, đồng thời ông R đồng ý trả lại số tiền 290.000.000 đồng (Hai trăm chín mươi triệu đồng) mà bà đã thanh toán lần đầu tiên khi ký kết hợp đồng mua bán đất.

Nội dung yêu cầu phản tố:

Xét rằng, giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật là phải được công chứng, chứng thực, nhưng tại thời điểm ký hợp đồng mua bán bà không có kiến thức pháp luật để hiểu được quy định này.

Do đó, bà không có ý kiến về các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và kính mong Tòa án giải quyết vụ án đúng quy định của pháp luật.

Nay, bà có yêu cầu phản tố và kính mong Tòa án nhân dân huyện C tiến hành xem xét và giải quyết yêu cầu phản tố để buộc ông Trần Văn R có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho bà các khoản tiền sau đây:

• + Số tiền 160.000.000 đồng (Một trăm sáu mươi triệu đồng) là chi phí san lấp mặt bằng, mua vật liệu để cất nhà tạm sau khi nhận chuyển nhượng đất theo hợp đồng mua bán đất ngày 07/3/2019. Hóa đơn kính kèm.
• + Số tiền 170.000.000 đồng (Một trăm bảy mươi triệu đồng) là chi phí thi công xây dựng căn nhà. Đính kèm hợp đồng thi công.
• + Số tiền 425.000.000 đồng (Bốn trăm hai mươi lăm triệu đồng) là chi phí trượt giá của bất động sản tại thời điểm mua bán đất, ngày 07/3/2019 so với giá trị hiện tại tháng 5/2020 của lô đất này tại địa chỉ ấp X, xã T, huyên C, Thành phố H. Số tiền này được tính dựa trên mức tính trung bình một mét vuông đất tại thời điểm mua bán so với một mét vuông đất tại thời điểm hiện tại. N1 với số tiền đã thanh toán cho bên bán.

Tổng giá trị yêu cầu bồi thường thiệt hại do hủy hợp đồng mua bán đất là 755.000.000 đồng (B trăm năm mươi lăm triệu đồng).

Như vậy ông R có nghĩa vụ thanh toán cho bà do yêu cầu tuyên hủy hợp đồng mua bán đất và hợp đồng ủy quyền số tiền là 290.000.000 đồng (Hai trăm chín mươi triệu đồng) + 755.000.000 đồng (Bảy trăm năm mươi lăm triệu đồng) = 1.045.000.000 đồng (Một tỷ không trăm bốn mươi lăm triệu đồng).

- Ngày 04/7/2023, bà V có đơn bổ sung yêu cầu phản tố như sau:

Yêu cầu người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Trần Văn R thanh toán tiền lãi đối với số tiền chậm trả 290.000.000 đồng theo lãi suất là 10%/năm với thời gian chậm trả tính từ ngày 24/4/2019 đến thời điểm Tòa án xét xử vụ án. Tạm tính tiền lãi chậm thanh toán số tiền 290.000.000 đồng từ ngày 24/4/2019 đến ngày 04/7/2023 (tương ứng thời gian là 04 năm 02 tháng 11 ngày) là 121.707.305 đồng (Một trăm hai mươi mốt triệu bảy trăm lẻ bảy nghìn ba trăm lẻ năm đồng).

Các tài liệu, chứng cứ mà bị đơn cung cấp để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình gồm: Bản tự khai, bản tường trình, đơn yêu cầu phản tố, Hợp đồng thi công xây dựng nhà ở, hình chụp hiện trạng đất, Biên bản hòa giải tại ấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản photo), hóa đơn bán lẻ vật liệu xây dựng, chứng thư thẩm định giá ngày 14/10/2022, đơn phản tố bổ sung

- Trong quá trình giải quyết vụ án, đại diện theo pháp luật của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Văn phòng C trình bày:

Ngày 08/03/2019, ông Trần Văn R, sinh năm 1930, CMND số [...], cấp tại Công an Thành phố H, ngụ tại Tổ A, ấp X, xã T, huyện C, TP H và bà Lưu Thị Hồng V, sinh năm 1979, CMND số [...] cấp tại Công an tỉnh T, ngụ tại L, T, H, Tây Ninh đã đến trụ sở Văn phòng C yêu cầu

Công chứng viên Văn phòng C chứng nhận hợp đồng uỷ quyền với nội dung bên B được toàn quyền thay mặt và nhân danh bên A quản lý; sử dụng; nhận tiền đền bù, hỗ trợ (nếu có) đối với phần quyền sử dụng đất diện tích 114,4 m² tại thửa đất số: 52, tờ bản đồ số: 84, địa chỉ: xã T, huyện C, Thành phố H, số công chứng 006461.

Tại thời điểm công chứng, ông Trần Văn R, bà Lưu Thị Hồng V đã xuất trình đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan, đầy đủ năng lực hành vi dân sự và tinh thần hoàn toàn minh mẫn, sáng suốt. Các bên hoàn toàn tự nguyện thỏa thuận và giao kết hợp đồng uỷ quyền, đồng ý ký tên, điểm chỉ vào hợp đồng uỷ quyền trước sự chứng kiến của Công chứng viên Văn phòng C. Công chứng viên Văn phòng C đã chứng nhận hợp đồng uỷ quyền nêu trên theo đúng trình tự thủ tục luật định.

Bản án dân sự sơ thẩm số: 661/2023/DS-ST ngày 03/11/2023 của Tòa án nhân dân huyện C, Thành phố H quyết định:

Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn R; Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn, bà Lưu Thị Hồng V.

1. Hợp đồng ủy quyền số: 006461, quyền số 01 TP/CC - SCC/HĐGD, ngày 08/3/2019 được lập giữa ông Trần Văn R và bà Lưu Thị Hồng V, tại Văn phòng C vô hiệu.
2. Hợp đồng mua bán đất (giấy tay) đề ngày 07/4/2019 (nhưng thực tế ký ngày 07/3/2019) giữa ông Trần Văn R và bà Lưu Thị Hồng V vô hiệu.
3. Buộc nguyên đơn và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn phải hoàn trả cho bà V số tiền tổng cộng là 376.661.100 đồng (Ba trăm bảy mươi sáu triệu sáu trăm sáu mươi mốt nghìn một trăm đồng), trong đó 290.000.000 đồng là tiền ông R đã nhận, 86.661.100 đồng là chi phí san lấp, xây dựng nhà, trượt giá đất,..; Hoàn trả 01 lần ngay sau khi bản án phát sinh hiệu lực pháp luật.
4. Buộc bà V phải hoàn trả cho nguyên đơn và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn phần đất diện tích 114,4m² thuộc một phần thửa 52, tờ bản đồ số 84, đất tọa lạc tại xã T, thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: H00278/16 ngày 07/4/2005 do UBND huyện C cấp cho ông Trần Văn R, trả hiện trạng đất trống.
5. Án phí dân sự sơ thẩm: Bà V phải chịu là 36.563.223 đồng (Ba mươi sáu triệu năm trăm sáu mươi ba nghìn hai trăm hai mươi ba đồng). Được cấn trừ với với số tiền tạm ứng án phí là 3.049.683 đồng (Ba triệu không trăm bốn mươi chín nghìn sáu trăm tám mươi ba đồng) theo biên lai thu số AA/2023/0017799 ngày 04/7/2023; Số tiền tiền tạm ứng án phí là 8.250.000 đồng (Tám triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng) theo biên lai thu số AA/2019/0084337 ngày 28/7/2020; Số tiền tạm ứng án phí là 10.500.000 đồng (Mười triệu năm trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số AA/2019/0083946 ngày 03/6/2020 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện C, sau khi cấn trừ bà V còn phải nộp số tiền án phí dân sự sơ thẩm

là 14.763.540 đồng (Mười bốn triệu bảy trăm sáu mươi ba nghìn năm trăm bốn mươi đồng).

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành của đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 15/11/2023, người kế thừa quyền và nghĩa vụ của nguyên đơn bà Trần Thị T kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét sửa án sơ thẩm theo hướng gia đình bà chỉ đồng ý trả cho bà V số tiền 290.000.000 đồng và tiền đồ đất 30.235.000 đồng, không đồng ý trả các khoản tiền khác.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

• - Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện; người kháng cáo không rút đơn kháng cáo. Các đương sự không tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.
• - Đại diện kế thừa của nguyên đơn (bà T) ông Phạm Văn T1 trình bày: Đề nghị sửa án không đồng ý trả phần san lấp, do bên bà V tự ý xây dựng nên phải chịu.
• - Bị đơn bà V đề nghị y án sơ thẩm.
• - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố H phát biểu ý kiến: Trong quá trình giải quyết vụ án Thẩm Phán, Hội đồng xét xử và các đương sự đều chấp hành và tuân thủ các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 giữ nguyên Bản án dân sự số 661/2023/DS-ST ngày 03/11/2023 của Tòa án nhân dân huyện C, Thành phố H.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Về hình thức: Đơn kháng cáo của người kế thừa quyền và nghĩa vụ của nguyên đơn bà Trần Thị T làm đúng hình thức, trong hạn luật định, bà T thuộc trường hợp được miễn đóng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm, nên kháng cáo được công nhận về mặt hình thức.

Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp của vụ án là tranh chấp hợp đồng ủy quyền, tuy nhiên theo yêu cầu khởi kiện bao gồm các tranh chấp: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng ủy quyền nên Hội đồng xét xử xác định lại quan hệ tranh chấp cho đầy đủ là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền”. Tuy nhiên, việc xác định lại quan hệ tranh chấp không làm thay đổi bản chất, nội dung vụ án đã xét xử.

[2] Về nội dung kháng cáo:

Xét nội dung đơn kháng cáo của bà Trần Thị T với lý do kháng cáo đıra ra là bà Lưu Thị Hồng V chưa trả hết tiền nhận sang nhượng đất, theo thỏa thuận

thì bà V trả đủ tiền thì ông R sẽ hỗ trợ bà V làm hồ sơ đất; bà V tự ý đổ đất, làm nhà khi chưa được sự đồng ý bằng văn bản của ông R và của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, công trình xây dựng không phép nên thiệt hại bà V phải tự chịu, nên đề nghị Hội đồng xét xử xem xét sửa án sơ thẩm theo hướng gia đình bà chỉ đồng ý trả cho bà V số tiền 290.000.000 đồng và tiền đồ đất 30.235.000 đồng

[3] Hội đồng xét xử xét thấy:

Hợp đồng mua bán đất (giấy tay) được lập vào ngày 07/3/2019 giữa ông Trần Văn R và bà Lưu Thị Hồng V có đối tượng là phần đất diện tích 114,4m², ngang 05m dài 22,88m thuộc một phần thửa đất số 52, tờ bản đồ số 84, tại địa chỉ ấp X, xã T, huyện C, là đất trồng cây lâu năm, thuộc trường hợp không được tách thửa để chuyển nhượng căn cứ theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố H. Vì vậy, hợp đồng này vô hiệu vì vi phạm điều cấm của pháp luật căn cứ Điều 122, Điều 123 Bộ luật Dân sự.

Hợp đồng ủy quyền số 006461 ngày 07/3/2019 được lập giữa ông Trần Văn R và bà Lưu Thị Hồng V tại Văn phòng C có nội dung ông R ủy quyền cho bà V được toàn quyền sử dụng đối với phần đất hai bên đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Xét thấy hợp đồng ủy quyền ngày 07/3/2019 được xác lập nhằm che dấu giao dịch dân sự khác là Hợp đồng mua bán đất ngày 07/3/2019, do đó, căn cứ Điều 124 Bộ luật Dân sự, Hợp đồng ủy quyền vô hiệu, và giao dịch dân sự bị che giấu cũng vô hiệu như phân tích ở trên.

[4] Tòa án cấp sơ thẩm xác định 02 hợp đồng vô hiệu là có sơ sở và đúng quy định của pháp luật.

Xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu, Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự, xác định lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là của cả hai bên và bằng nhau; xác định thiệt hại bao gồm khoản tiền đầu tư, cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, thiệt hại do xây dựng, tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất để quyết định thiệt hại phía người nhận chuyển nhượng phải gánh chịu để buộc người chuyển nhượng bồi thường gồm: trả lại tiền đã nhận 290.000.000 đồng, ½ giá trị tăng thêm do chênh lệch giá + san lấp mặt bằng 30.235.000 đồng + ½ giá trị công trình xây dựng trên đất giá trị còn lại. Tổng cộng 376.661.100 đồng là có sơ sở.

[5] Bà T kháng cáo cho rằng việc bà V tự ý xây dựng nhà khi chưa được sự đồng ý bằng văn bản của ông R và của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, công trình xây dựng không phép nên thiệt hại bà V phải tự chịu là không có sơ sở, bởi lẽ căn cứ các tài liệu chứng cứ và lời khai của các bên thì mục đích khi chuyển nhượng là để cho bà V xây dựng nhà ở; ông R đã giao đất, không ngăn cản khi bà V tiến hành đổ đất, xây dựng nên thiệt hại xảy ra cho bà V có lỗi của cả hai bên, nên nội dung kháng cáo của bà T không có cơ sở để chấp nhận.

[6] Tại phiên tòa phúc thẩm, bà T kháng cáo nhưng không đưa ra được chứng cứ chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình; ngoài ra, các lý do kháng cáo của bà T nêu trên là không có căn cứ và việc xét xử của Tòa án cấp sơ

thẩm là có cơ sở, áp dụng đúng pháp luật nên Hội đồng xét xử giữ nguyên án sơ thẩm.

[7] Án phí phúc thẩm: Do kháng cáo của bà Trần Thị T không được chấp nhận và bản án sơ thẩm được giữ nguyên nên người kháng cáo phải chịu án phí phúc thẩm. Tuy nhiên, bà T thuộc trường hợp được miễn tạm ứng án phí phúc thẩm và được miễn án phí phúc thẩm theo quy định tại khoản 1 Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a, c khoản 1 Điều 39; khoản 4 Điều 91; Các điều 6, 177, 178, 227, 228, 264, 266, 267 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 116, 117, 119, 122, 129, 131, 500, 502, 562, 569 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 168, 169 của Luật Đất đai năm 2013; Căn cứ khoản 1, 5 Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn cứ Luật phí và Lệ phí số 97/2015/QH13 ngày 25/11/2015; Căn cứ điểm đ, khoản 1, Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Trần Thị T.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 661/2023/DS-ST ngày 03/11/2023 của Tòa án nhân dân huyện C, Thành phố H.

2. Tuyên xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn R; Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn bà Lưu Thị Hồng V.

• 2.1. Hợp đồng ủy quyền số: 006461, quyền số 01 TP/CC - SCC/HĐGD, ngày 08/3/2019 được lập giữa ông Trần Văn R và bà Lưu Thị Hồng V, tại Văn phòng C vô hiệu.
• 2.2. Hợp đồng mua bán đất (giấy tay) đề ngày 07/4/2019 (nhưng thực tế ký ngày 07/3/2019) giữa ông Trần Văn R và bà Lưu Thị Hồng V vô hiệu.
• 2.3. Buộc nguyên đơn và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn phải hoàn trả cho bà V số tiền tổng cộng là 376.661.100 đồng (Ba trăm bảy mươi sáu triệu sáu trăm sáu mươi mốt nghìn một trăm đồng), trong đó 290.000.000 đồng là tiền ông R đã nhận, 86.661.100 đồng là chi phí san lấp, xây dựng nhà, trượt giá đất.

Hoàn trả 01 lần ngay sau khi bản án phát sinh hiệu lực pháp luật.

• 2.4. Buộc bà V phải hoàn trả cho nguyên đơn và những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn phần đất diện tích 114,4m² thuộc một phần thửa 52, tờ bản đồ số 84, đất tọa lạc tại xã T, thuộc giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất số: H00278/16 ngày 07/4/2005 do UBND huyện C cấp cho ông Trần Văn R, trả hiện trạng đất trống.

• 2.5. Án phí dân sự sơ thẩm: Bà V phải chịu là 36.563.223 đồng (Ba mươi sáu triệu năm trăm sáu mươi ba nghìn hai trăm hai mươi ba đồng). Được cấn trừ với với số tiền tạm ứng án phí là 3.049.683 đồng (Ba triệu không trăm bốn mươi chín nghìn sáu trăm tám mươi ba đồng) theo biên lai thu số AA/2023/0017799 ngày 04/7/2023; Số tiền tiền tạm ứng án phí là 8.250.000 đồng (Tám triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng) theo biên lai thu số AA/2019/0084337 ngày 28/7/2020; Số tiền tạm ứng án phí là 10.500.000 đồng (Mười triệu năm trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu số AA/2019/0083946 ngày 03/6/2020 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện C, sau khi cấn trừ bà V còn phải nộp số tiền án phí dân sự sơ thẩm là 14.763.540 đồng (Mưới bốn triệu bảy trăm sáu mươi ba nghìn năm trăm bốn mươi đồng).

Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015.

Thi hành tại Cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

3. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trần Thị T được miễn tạm ứng án phí phúc thẩm và miễn án phí phúc thẩm.
4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận: - TAND Cấp cao tại Tp. H; - VKSND Cấp cao tại Tp. H; - VKND Tp. H; - TAND H. C; - Chi cục THADS H. C; - Các đương sự; - Lưu: VP+HSVA.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Phan Thị Tú Oanh